20130308华远华中心T1写字楼思路沟通

商住阶段
2001-2003年 网络的普及使得居家 办公概念得及推行； “宜商宜住”满足了 消费者对产品的需求 商住结合，功能综合； 面积较小，总价低， 投资性强；
专业阶段
2004年-至今 中国入世成功，大量国 内外企业进驻长沙； 高档专业化成为了写字 楼的主流发展方向； 硬件配置以及物业管理 方面的水平明显提高， “5A”智能化出现 顺天国际财富中心 运达国际广场 中天广场
市府板块
依托市政府新址西迁、岳麓区政府形成
市府版块

省府板块
依托省政府新址南迁形成
中心版块

武广版块
依托高铁的交通枢纽价值而开发的新兴CBD区
岳麓版块
武广版块

岳麓版块
依托市政府及山水资源而开发的新兴区域 长沙写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中于中心 板块； 市府版块与省府版块目前已经有办公项目开发，但尚未 正式入驻； 岳麓版块与武广版块目前仅停留在概念阶段，尚未有办 公项目开发；
整体市场竞争分析 写字楼市场未来供应分析
长沙已投入使用的中高档写字楼物业约 160万㎡
目前在售的中高档写字楼物业约 26万㎡ 潜在的高档写字楼物业 超过270万㎡ 重点拓展商务板块 大河西约200万㎡ 开福金融区约100-120万㎡
整体市场竞争分析 写字楼市场未来供应分析——2013年开始，高端写字楼将开始集中放量，核 心地段及江景资源型高端写字楼将成为推售重点。
韶 山 路 沿 线

湘江路沿线
依托江景资源而发展的新兴区域，以万达为代表

韶山路沿线
城市主干道路，配套完善 目前长沙中心版块汇聚了长沙90%以上的办公项目，这 些项目主要延城市主干道路或沿江分布； 区域内部交通便利、配套完善，未来多条地铁线路在此 交汇，地段认可度极高； 本案距中心版块直线距离约6公里，相对较远。
项目小结
产品独到的新颖节能概念，树立了项目的独到个性；
良好的营销炒作手段以及其运达集团本省具备的商贸资源，为项目增色不少；
售楼部对展示品细节的把控局和时尚潮流的设计，吸引眼球。
泊富国际广场：
发展商 总建面 写字楼面积 商业面积 楼面格局 标准层高 湖南泊富房地产发展有限公司 30万㎡ 9.7万㎡ 10万㎡ 单元分隔，2000平米每层 层高4米，净高2.8米
销售价格及租金最高的区域，投资回报情况相对较为可观
运达广场 售价（元/㎡) 租金（元/㎡月） 20000 130
亚大时代 15000 78
中天广场 16000 90
中隆国际 16000 77.7
华侨国际 14000 84
顺天财富中心 华晨.双帆国际 12000 54 15000 75
典型写字楼售价租金走势——长沙中心区典型写字楼的租金从06年的1.56元/天上涨到目前2.6元/天，尤其在11年 长沙租金出现大幅上涨，这主要是源于写字楼市场的快速发展，长沙专业写字楼售价从06年的7500元飙升至11年 的15000左右。长沙写字楼近5年租金平均年涨幅率约为12%，售价年涨幅率约为15%
交通
双铁 机场高速
产业
商业和商务经 济 休闲和居住新 城
商业和商务经 济
商业和商务经 济 专业市场为主 导
配套
未成熟
配套完善
配套设施基本 完善
未成熟
生活配套相对 完善
长沙写字楼市场版块划分（中心区）

五一路沿线
长沙传统中心，以五一广场为核心
湘 江 路 沿 线

芙蓉路沿线
城市主干道，配套成熟完善
五一路沿线 芙 蓉 路 沿 线
2012
建发：约6.0万㎡
泊富：约9万㎡ 华晨：约4万㎡ 华尔街中心:约5万㎡ 万达:剩余22万㎡ 绿地：约5万㎡ 德思勤：约50万㎡ 北辰：约30万㎡
2013
2014
2源自文库15
2016
开福万达广场：
总建面 101.83万㎡
写字楼面积
商业面积 楼面格局 标准层高 物业高度 销售方式
13.4万㎡
20万㎡
• 省府版块 • •
长沙写字楼市场版块划分
板块 省府CBD ★★★★ 省府CBD 武广新城 ★★★ 高铁新城 重点建设项目 芙蓉中路 ★★★★ 中心CBD 韶山路 ★★★★ 中心CBD 滨江新城 ★★★ 复合型新都会 中心 中央商务区 三纵九横道路 网络地铁 城轨 商业和商务经 济 休闲和居住新 城 五一广场 ★★★★★ 中心CBD 湘江大道 ★★★ 绿色生态区 商业休闲中心 湘江大道 过江隧道 地铁 城轨 休闲旅游观光 产业 部分商业配套
75-100元/㎡/月 毛坯，公共部分装修 自身配备：圣瑞吉斯酒店，W酒店，10万方国际名 品商场 外部配备有：华雅华天酒店、省网球馆、省游泳跳 水馆、一馆三中心等
运达中央广场：
项目1-4层为商业，5-7层为餐饮娱乐区域，8层为功能转换层，9-42层为写字楼，43-63层为圣瑞吉斯 酒店。地铁2号线长沙大道站与运达地下车库无缝对接.项目共3000个车位，商住区共享，面积车位比为
物业高度
销售方式 售价范围 租金收益 交房标准
228米，49层
整层销售 预计15000-20000元/㎡ 75-85元/㎡/月 毛坯，公共部分精装 项目汇聚周边40万人口的强大消费能量， 根据长沙市未来5-10年规划，项目处于四大商务区—— 河西滨江中央商务区、芙蓉CBD、中部金融街、新河三角 洲的中心。 自身配备有10万方商业（高端购物中心，情景商业街区。
综合竞 争力
定位 规划
省府新区商务 中心
地铁 城市轻轨 城市快速干道 商业和商务经 济 政府产业经济 文化产业 省府为龙头的 行政机关配套、 生活和市政配 套设施完善
湖南金融商务 中心
南北交通主干 道
湖南金融商务 中心
南北交通主干 道
湖南金融商务 中心
数条地铁交汇 城市主干道 零售业 商务和商业经 济 娱乐、餐饮休 闲业 配套十分成熟
长沙写字楼市场小结：
写字楼市场发趋于成熟，且呈现中心城区向四周扩散趋势， 中心城区办公物业仍占有比较优势 住宅市场深受政策影响情况下，加上长沙整体办公市场需 求空间大，办公物业投资价值凸显 写字楼的溢价能力大幅超过住宅平均水平，售价与租金水 平整体呈大幅上扬趋势
Part 2
长沙写字楼市场竞争分析
•
本案位置
•
•
写字楼市场走势：
办公市场11年供应32万方，去化30万方，较10年分别上涨16%和158%；11年长沙办公市场全年成交
均价为11875元。由于新政内容主要针对住宅产品，反而在一定程度上刺激了商办市场成交；万达是
11年长沙办公市场重量级项目，其成交量达到12万方，几乎占据了长沙办公市场的半壁江山，而排名 第二的铭誉大厦成交量仅有2方；
• 架空地板，满足客户弹性办公空间布置。
项目概况
长沙写字楼市场调研 近期策略
Part 1
长沙写字楼整体市场
写字楼发展历程：
初级阶段
时 间 1993-1997年 企业数量快速增长， 对写字楼的需求量增 加；
发展阶段
1998-2000年 市场初步启动； 97年受宏观经济影响， 经历了一次更替与淘 汰的过程；
写字楼价格走势：
长沙市场与上海、杭州等城市不同，没有出现办公与住宅价格“倒挂”现象；办公产品
一般比同区的住宅产品贵20%~30%；从两类产品价格走势上看，基本保持同步增长。
典型写字楼投资回报分析——从市场调研来看，目前长沙主要写字楼售价约为12000-20000元/㎡， 租金约为80元㎡/月，投资回报率约为6%,芙蓉广场周边1公里范围内为高端写字楼密集聚集区，也是
• 柱距不小于9米，实用率约70%；
• 结构层高4.2米，净空高度不低于2.7米。
T1写字楼
• 比肩一线城市国际5A写字楼设计标准； • 四管制VAV变风量空调系统； • 预留24小时免费冷却水系统； • 写字楼内设员工食堂，可供写字楼租户员工就餐； • 每层于办公区内预留客户自行设置总裁洗手间空间，提供上下水条件；
单元分隔，1740平米每层；8-19层为中等隔间123296㎡，21-48层为大隔间207-445㎡
层高 3.8米，净高 3.5米 每栋48层，写字楼共77层 整层销售，部分可拆分为120-450㎡，5-8户销售
售价范围
租金收益 交房标准 配套设施
1.5-1.6万元/平米
75-80元/平/月 毛坯，公共部分装修 外部配套：临近五一广场的繁华地段，外部配套不言而 喻。丰富的江景自然资源 自身配套：20万㎡的超大购物广场，五星级酒店等.
阶段特征
高新技术业大力发展，

产品特征 硬件设施及服务得以 较好体现
配置较低；
商务形象不突出； 距真正的写字楼产品 仍有距离
代表项目


银华大厦
平和堂商务大厦


华侨大厦
华联大厦


顺天城SOHO
和府酒店公寓
长沙写字楼市场版块划分

中心板块
传统的城市中心腹部区域，全市写字楼集中区

产品情况
200:1. 写字楼内部：5A智能化，VRV中央空调，新风系统，中空LOW-E玻璃幕墙，共10台日本三菱客梯（6台 专供写字楼，4台专供酒店）
项目客户分析
客户一半是其内部资源，其中大半部分来自运达喜来登的老业主，并未做其他推广，品牌效应也是其得
到良好去化的前提。 运达中央广场，引进全球顶尖的圣瑞吉斯大酒店和颇具时尚前卫的W酒店，奠定了项目的高端形象品质；
开福万达广场：
产品情况 项目写字楼分南北两栋，其中：每栋48层，含6层为商业综合体，开发商自持7层，其他77层对外出 售。商业、酒店、写字楼共用1400个车位，面积车位比为280:1；项目自身每栋14台电梯，30层以下 为上海三菱电梯，30层以上为日本进口三菱电梯。外立面为low-E中空玻璃幕墙，中央新风系统等
项目客户分析
从总体而言，项目客户一半以上为长沙本地客户群，其中以从事金融证券，名企老板等客户资源为多 数。另外在株洲、湘潭等地进行的产品推介会也为其带来了部分有效客群。由于其自身的品牌效应， 和万达覆盖的全国的客户资源，使其得到很好的去化。这一点在购物广场以先预定后建设的方面可以 看出 知名品牌打造知名项目，万达享有天时、地利与人和；8月，甲A级写字楼的强势入市，10月1#、4# 江景豪宅的重拳推出都牵动着长沙的心。 “万达广场——城市中心”这一理念是万达走过全国50余座城市留下的座右铭；万达正以其独有的姿 态改变着这块土地。 万达广场的成功同时不仅表明长沙豪宅市场潜力巨大，而且表明豪华和高端以成为未来的市场走向。 万达在长沙不单单是卖出了房子，同时也卖出了万达的品牌，塑造了一个引领市场的万达人
• 地下4层停车，按照200㎡办公面积配1.2个车位设置；
• T1办公1区电梯4m/s, T1办公2区电梯6m/s, T1办公3、4区 电梯8m/s
T1号楼平面优势：
• 写字楼外幕墙距核心筒约11.5米，为国际5A级写字楼 常用距离； • 空间使用率高，且在整个办公区域中间无柱； • 平面方正且景观面最大化；
配套设施
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泊富国际广场：
写字楼49层，单层面积约2000㎡，配20台电梯，如拆分南北向差价约1000元，其中，39-49层为开发 产品情况 商自持物业；采用VRV计量式中央空调，现浇楼板，层高4m，净高2.9m；地下4层，负一层为室内步行 街，负二层为超市，负三四层为地下车库，车位1550个，所有物业共享，面积车位比为194:1 项目开发商为湖南泊富地产发展有限公司，市场消化多由湖南出版投资控股集团有限公司内部客户，购 买的客户多以金融证券类的居多。 毗邻芙蓉路、湘春路、蔡锷北路，三面临街，交通优势明显； 项目小结 超10万的商业面积，支撑写字楼的配套，提升写字楼的价值点； 特设VIP通道电梯，为企业高层服务，凸显写字楼高端品质；
华远·华中心 T1写字楼思路沟通
项目概况
长沙写字楼市场调研 近期策略
T1写字楼
• T1写字楼建筑面积为93,113㎡； • T1写字楼标准层层高4.2m； • T1写字楼大堂面积约700㎡，挑高11.4m； • T1塔楼写字楼每层面积约 2500㎡，共有四个分区，其中第 一分区位于7~15层，第二分区17~26层，第三分区28~37层， 第四分区39~47层；
项目小结
运达中央广场：
发展商 总建面 写字楼面积 商业面积 楼面格局 标准层高 物业高度 销售方式 湖南运达房地产开发有限公司 60万㎡ 5.44万㎡ 10万㎡ 单元分隔，2000㎡每层 层高3.6米，净高2.7米 写字楼共34层 整层销售和半层销售方式
售价范围
租金收益 交房标准 配套设施
15000-22000元/㎡首付一成起，24个月免供