尔湾生态产业新城案例研究
从产业区到产业社区：需求视角下上海产业社区服务配套研究——以松江科技园为例
摘要：国家《市级国土空间总体规划编制指南》《上海市城市总体规划（2017-2035年）》均提出引导产业区向功能复合的产业社区转变，均关注到当前产业区内服务配套的缺失已成为制约其吸引人才、持续发展的关键因素之一。
在梳理回顾上海产业社区服务配套政策发展历程的基础上，分析现阶段产业社区服务配套存在服务水平分化、规划供应不够合理、实施相对滞后、供需矛盾突出等问题，结合松江科技园规划实践，提出产业社区服务配套规划需根据发展阶段、产业特征，以需求为导向优化服务配套，构建弹性适应的服务配套体系、倡导产城融合空间格局，从而促进服务配套精准供应。
关键词：产业社区；产城融合；公共服务；设施配套DOI:10.3969/j.issn.1674-7739.2022.02.003《上海市城市总体规划（2017-2035年）》提出引导产业区向产业社区和产业基地两个方向发展，其中针对产业社区提出要完善公共空间、公共设施配套，形成二三产融合发展、配套功能完善、环境景观宜人的产业社区。
[1]2020年9月，自然资源部在《市级国土空间总体规划编制指南》中提出推动人、产、城、交通一体化发展的新要求，引导发展功能复合的产业社区，促进产城融合、职住平衡。
[2]从地方探索上升到国家指南，意味着新一轮国土空间规划已关注到当前产业区服务配套缺失的共性问题，引导产业区向配套功能完善的产业社区转型。
受《雅典宪章》功能分区思想影响，长期以来城市中各类公共服务配套规划一般围绕居住地进行配置，对于产业区的服务配套缺乏关注，相关标准引导滞后，难以适应新时代发展趋势。
产业社区的概念源于近年来国际上产业区转型发展的实践，强化与创新经济相适应、更好地吸引全球创新创业人才的服务设施环境，比如美国硅谷和尔湾、新加坡玮壹科技园、法国索菲亚·安蒂波利斯产业园等，都是产业社区实践的典范。
根据国际经验，产业社区的服务配套可分为生产性服务配套和生活性服务配套。
近年来，国内学者也开始关注到单一功能产业区的局限性，产业区自身及周边服务配套缺失，无法满足企业和职工需求，进一步引发了招商难、招工难、留人难等问题，[3,4,5]服务配套的长期缺位已成为制约产业区持续发展的核心因素之一。
产业新城案例——以日本幕张、美国尔湾、加拿大温哥华为例
日本东京海滨幕张新都心
案例研究 案例分析
城市发展历程
——30年的发展历程，通过基础设施建设、教育、会展、商务功能的引入，形成了综合新城
1973-1982 前期准备
1983-1990 起步阶段
1991-1997 发展阶段
阶段特征
日本东京海滨幕张新都心
1998至今 成熟阶段
主要表现
案例研究 案例分析
美国尔湾产业新城
案例研究 案例分析 城市发展历程
美国尔湾产业新城
案例研究 案例分析
总体布局
• 尔湾发展空间布局以尊重土地资源条件为前提，合理分布功能和开发强度。 • 由于尔湾占地规模较大，所以尔湾在规划初期依据地形地质和原有基础设施状况将地块分
成了沿海部分、峡谷部分以及山区三大部分进行规划。
由于洛杉矶的发展空间越来越有限，区域重心逐渐想歪转移。尔湾凭借良好的区位、交通与自然环境， 成为吸引人口和产业聚集的重要地区。 位置和规模：位于加利福尼亚州以南五十公里处，属于橘郡管辖范围。占地88平方公里，现有人口17.5 万，就业岗位16.8万。 主要特点：城市均衡发展、多元化的产业结构、便捷的交通、市场化的运作机制。
• 居住区：为区域就业以及周边人口提供居住，高强度开发为主 • 文化教育区：教育机构设施为主，共有3所大学、1所研究员以
及4所高中 • 公共开放区：以公园、体育以及开放空间为主
战略储备区
道路, 135.8, 27%
储备保留, 7.3, 1% 公共设施, 27.7, 5%
公园以及开放空 间, 107.5, 21%
• 相关产业的发展：高科技产业的发展成功带动了相关产业的发展，形成总 部经济委特色、高科技为核心竞争力的高附加值、低环境影响的产业特征， 吸引了大量高素质人口进入。
国内外产业新城发展经验及案例
国内外产业新城发展经验及案例二零一一年三月目录一、新城开发背景 (1)二、新城的定义 (3)三、新城的发展阶段 (4)四、新城的分类 (4)五、产业新城典型案例之一：筑波科学城 (6)（一）概况 (6)（二）背景 (6)（三）建设目标 (7)（四）规划 (8)（五）发展阶段及特征 (10)（六）城市发展 (13)（七）筑波科学城成功的要素 (16)（八）筑波科学城存在的问题 (19)六、产业新城案例之二：美国尔湾市 (22)（一）概况 (22)（二）发展背景 (22)（三）城市规划 (23)（四）尔湾吸引了大量的企业和居住人口 (25)（五）有竞争力的工资水平和足够多的就业机会 (32)（六）尔湾成功的要素 (33)（七）筑波和尔湾发展要点对比分析 (37)七、产业新城案例之三：上海浦东新区 (38)（一）发展概况 (38)（二）发展历程 (38)（三）成功经验 (40)八、产业新城案例之四：天津滨海新区 (45)（一）发展概况 (45)（二）成功经验 (46)一、新城开发背景第二次世界大战结束后，西方发达国家普遍进入了经济发展的“黄金时期”，以伦敦、巴黎为代表的大城市经济和人口急剧增长，市区人口和产业的聚集不断加强，导致市区用地不断向四周蔓延，形成了单中心高度聚集的城市形态，中心城区人口密度很高。
如20世纪50年代巴黎市区平均人口密度为26000人/平方公里。
单中心高度聚集的城市结构给城市生态环境、城市效率以及城市管理等方面带来了诸多城市问题。
如城市环境恶化、城市热岛等生态问题凸显；城市住房短缺，房屋价格飞涨，两极分化矛盾日益突出，交通拥挤、出行不便等。
在空间上，人口大量增加造成城市住宅的严重不足，使得许多设施不完善的住宅开始在郊区蔓延。
城市郊区用地急速向城市建设用地转变，无序开发带来了开发效率偏低等一系列的问题。
为了维持城市经济增长的持续性和社会的稳定性，针对上述问题，各国政府集合大量的专家学者开展了许多研究，并逐步形成了“从城市区域的角度出发，通过开发城市远郊地区的新城分散大城市压力”的城市规划思想。
幕张、尔湾案例
• 多个大型企业总部以及研发机构在幕张陆续设立办公机构，大量 产业人口进入幕张
• 依托快捷交通设施的高标准的幕张会展中心以及相关配套吸引大 型会展会议活动，推动了区域经济的快速发展
• 区域商业与大型特色休闲设施，构建了体验式购物环境，成为东 京都市圈周边著名的商业购物中心
西宁北山市场整体改造规划方案 CONCEPTAL PLANNING & DESIGN OF XINING BEISHAN DISRICT
案例研究
案例分析
日本东京海滨幕张新都心
西宁北山市场整体改造规划方案 CONCEPTAL PLANNING & DESIGN OF XINING BEISHAN DISTRICT
案例研究 案例概况
•
案例分析
日本东京海滨幕张新都心
发展背景：幕张以分散东京办公职能、推动产业升级为目的，形成
城市新都心
保留一些工业元素遗迹，形成浓厚的历史氛围，使人更容易体验到原有历史文 脉的延续。
西宁北山市场整体改造规划方案 CONCEPTAL PLANNING & DESIGN OF XINING BEISHAN DISTRICT
案例研究
案例分析
Granville Island
规划理念总结
规划 交通 注重规划的合理性，合理利用土地以及其他资源 新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接 新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和主要干道的合理性 与便捷性 产业结构非单一性，二三产业都应齐备
市镇中心
西宁北山市场整体改造规划方案 CONCEPTAL PLANNING & DESIGN OF XINING BEISHAN DISRICT
案例研究
新型城镇化视角下产城融合发展研究综述
新型城镇化视角下产城融合发展研究综述吴红蕾【摘要】产城融合发展是我国经济社会发展过程中的重点问题.本文在梳理产城融合相关文献的基础上,从新型城镇化下产城融合的缘起背景和内涵、产城融合定量分析、产城融合发展现状及存在的问题、产城融合发展路径及开发模式的角度进行归纳、综述与展望,以期为我国产城融合发展和国家转型升级提供有益支撑.【期刊名称】《工业技术经济》【年(卷),期】2019(038)009【总页数】5页(P77-81)【关键词】产城融合;新型城镇化;定量分析;空间布局;综合规划;城市功能【作者】吴红蕾【作者单位】吉林省司法警官职业学院, 长春 130000【正文语种】中文【中图分类】F299.21;F403.3引言国家社会发展到一定阶段必然会经历城镇化与工业化转型的过程，但我国传统城镇化存在耗能高、污染重、重速轻质等不利于社会可持续发展的弊端，工业化进程中也存在产业结构不合理、产业发展模式粗犷等问题。
在此背景下，我国在党的十八大中明确提到“新型城镇化”的概念，在十七届三中全会提出的“工业化、城镇化、农业现代化同步发展”理念也不断深化，在《国家新型城镇化规划（2014～2020年）》中也提到“推进功能融合和产城融合”，两者的融合发展是保证我国社会生产、生活、生态平衡发展的核心问题。
随着创新驱动、产业结构性改革、新旧动能转换等城市发展新课题的涌现，新形势下产城融合的研究及探索应进一步加深。
基于此，本文对新型城镇化视角下产城融合发展研究进行梳理与综述，以期为我国产城融合发展和国家转型升级提供有益支撑。
1 新型城镇化下产城融合的缘起背景和内涵国外学者对产城融合的概念并没有确切系统的解释，但从其对城市化和产业化领域的相关研究中可以看出产城融合的观点。
早期Ebenezer Howard提出的“田园城市理论”从各方面全面规划城市空间而寻求城乡融合协调发展，被视为现代城市规划的开端。
随后还出现提倡城市集中、增加绿地面积、优化交通情况的“现代城市主义”、中心城产业发展带动周边城市发展的“卫星城理论”、倡导土地与空间混合合理运用的“新城市主义”等，都在一定程度上涉及城市与产业融合发展的问题。
国内外产业新城发展经验及案例
国内外产业新城发展经验及案例二零一一年三月目录一、新城开发背景 (1)二、新城的定义 (5)三、新城的发展阶段 (5)四、新城的分类 (6)五、产业新城典型案例之一：筑波科学城 (8)（一）概况 (8)（二）背景 (9)（三）建设目标 (11)（四）规划 (11)（五）发展阶段及特征 (15)（六）城市发展 (20)（七）筑波科学城成功的要素 (25)（八）筑波科学城存在的问题 (30)六、产业新城案例之二：美国尔湾市 (34)（一）概况 (34)（二）发展背景 (35)（三）城市规划 (36)（四）尔湾吸引了大量的企业和居住人口 (40)（五）有竞争力的工资水平和足够多的就业机会 (50)（六）尔湾成功的要素 (51)（七）筑波和尔湾发展要点对比分析 (56)七、产业新城案例之三：上海浦东新区 (58)（一）发展概况 (58)（二）发展历程 (59)（三）成功经验 (63)八、产业新城案例之四：天津滨海新区 (72)（一）发展概况 (72)（二）成功经验 (73)一、新城开发背景第二次世界大战结束后，西方发达国家普遍进入了经济发展的“黄金时期”，以伦敦、巴黎为代表的大城市经济和人口急剧增长，市区人口和产业的聚集不断加强，导致市区用地不断向四周蔓延，形成了单中心高度聚集的城市形态，中心城区人口密度很高。
如20世纪50年代巴黎市区平均人口密度为26000人/平方公里。
单中心高度聚集的城市结构给城市生态环境、城市效率以及城市管理等方面带来了诸多城市问题。
如城市环境恶化、城市热岛等生态问题凸显；城市住房短缺，房屋价格飞涨，两极分化矛盾日益突出，交通拥挤、出行不便等。
在空间上，人口大量增加造成城市住宅的严重不足，使得许多设施不完善的住宅开始在郊区蔓延。
城市郊区用地急速向城市建设用地转变，无序开发带来了开发效率偏低等一系列的问题。
为了维持城市经济增长的持续性和社会的稳定性，针对上述问题，各国政府集合大量的专家学者开展了许多研究，并逐步形成了“从城市区域的角度出发，通过开发城市远郊地区的新城分散大城市压力”的城市规划思想。
绿维文旅：生态小镇创新开发案例
绿维文旅：生态小镇创新开发案例关键词：绿维文旅生态小镇朱昌产业低碳在生态文明理念下，探索新型城镇化的道路，将会出现一大批生态文明示范城市、生态新城、绿色新城、生态文明小城镇、低碳城市、国际慢城、零碳城市等，我们将其统称为“生态小镇”。
绿维文旅以朱昌镇为例，寻找到了一种创新的实践模式，为中国生态小镇规划、开发、建设和管理提供参考和借鉴。
生态小镇开发建设涉及生态技术、社会文化、经济发展等多方面，非常广泛，所投入的人力财力物力也比较巨大。
绿维文旅认为，我国生态小镇应以生态资源为本底、以指标体系为目标、以生态产业为驱动、以生态文化为特色、以生态技术为支撑、以制度体系为保障，实现可持续发展。
本文以朱昌镇为例，绿维文旅寻找到了一种创新的实践模式，为中国生态小镇规划、开发、建设和管理提供参考和借鉴。
第一，在顶层设计层面，应基于生态本底，结合小镇经济发展状况以及定位来建立符合小镇发展的指标体系，确定规划目标，并分阶段实现。
如何构建一套科学、合理、操作性强、具有权威性的小镇发展的指标体系是生态小镇建设的使命之一。
绿维文旅在规划时也从自然、经济、社会三个子系统进行考虑，结合生态文明城市指标体系和国内外的案例，提出通过生态经济、生态环境、生态规划、生态建筑、基础设施、民生改善及人文生态七大路径进行朱昌生态小镇指标体系的构建，并分为110项分项指标。
本指标体系同样适用于未来其他小镇，具有可复制性。
第二，生态小镇的核心驱动力是发展生态经济，其关键在于依托生态环境，按照生态产业标准，进行产业筛选，打造生态型产业，并延长相关产业链，形成生态型产业体系。
以朱昌镇为例，绿维文旅以生态文明论坛永久会址带动的会议会展产业为引擎，以泛旅游产业为核心产业，以生态产业服务业为重点产业、以城市综合服务业为支撑产业、以生态农业为辅助产业，最终形成朱昌镇生态文明先行实践区的产业集群。
朱昌镇产业体系图第三，以切实可行的生态技术为支撑，在遵循能推广、能复制、低成本、高效益原则下，面向实际需求，研究开发一批节能、节水、节地、节材方面的适用新技术及产品，打造良好的小镇生态环境，如节水方面，注重雨水资源的优化配置和循环利用，建立广泛的雨水处理收集系统，实施雨水资源化利用工程，实现雨水的处理与综合利用，建立屋面-路面、屋面-绿地、湿地---景观河渠---区域河道等雨水集蓄利用系统，经分散处理利用后的多余雨水直接进入水体，作为生态补水或用于景观及绿化用水等。
“产学研”国内外优秀案例分析
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公共服务设施
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经验三：毗邻众多大学及研究所，区内外科技资源与产业相互配合，加上政府支
持辅助使城区发展迅速。
优越的科研条件 ·园区内的公共资源包括：台湾清华 大学、台湾交通大学、工业技术研 究院、“国科会”紧密仪器发展中 心等重点高校和研究机构。其中工 业技术研究院提供近6000名研究人 员，并有40家以上的公司为工研院 的衍生公司。
内部交通 ·对内社区交通体系限制车速，鼓励居民步行出行。 ·修建长达158英里的自行车道。
其他措施 ·中心布置综合交通站点枢纽，将轨道、对外交通 主干道、内部公共交通体系相连，方便居民换乘。 ·建立Spectrumotion组织，免费为在尔湾工作的人 提高交通建议，协助组织打车。
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居住的类型
多样化的住宅产品，齐备的生活配套。奉行土地自然资源匹配原 则和居住区集约化发展原则。
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由于洛杉矶的发展空间有限，区域重心逐渐向外转移。尔湾凭借良好的区位、交通与自然环境， 成为吸引人口和产业集聚的重要地区。
发展契机
·交通便捷：尔湾位于橙县中心，洲际5高 速公路快速连接着尔湾与洛杉矶。 ·依托洛杉矶市的有力支持：大洛杉矶的国 际经济影响力、发达的高速公路和港口等 基础设施、多元文化优势、丰富又廉价的 移民资源，给尔湾产业发展、人口聚集和 城市建设带来持续动力。
·交通 区域公路、高等级公路和洲际公路均通达，5座跨海大桥连接旧 金山海湾，距离较近的国际机场有旧金山、圣何塞、奥克兰等。
入驻企业 集中近7000多家高新技术公司，是美国微电子业的摇篮和创新 基地，因大量半导体公司而得名硅谷。
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成功因素分析
因素一：品牌的集聚效应、政府对创新性技术的支持及金融资助，为硅谷的快速发展
国外生态城市建设典型案例分析
国外生态城市建设典型案例分析从20世纪70年代生态城市的概念提出至今，世界各国对生态城市的理论进行了不断地探索和实践。
目前一些国家已经成功地进行了生态城市建设。
这些生态城市，从土地利用模式、交通运输方式、社区管理模式、城市空间绿化等方面，为世界其他国家的生态城市建设提供了例，研究这些生态城市的规划和管理经验，无疑会对我国的生态城市建设产生积极的指导意义。
一、典型案例（一）巴西库里蒂巴巴西库里蒂巴是南美国家巴西东南部的一个大城市，为巴西第7大城市，环境优美，在1990年被联合国命名为“巴西生态之都”、“城市生态规划样板”。
一是公交导向式的城市开发规划。
在20世纪60、70年代，巴西库里蒂巴市就走上了低成本，人与自然尽可能和谐的生态城市发展道路。
城市拥有逐步拓展的一体化交通网络、道路网络，并采取了致力于改善和保护城市生活质量的各种土地利用措施。
首先，库里蒂巴市通过追求高度系统化的、渐进的和深思熟虑的城市规划设计，实现了士地利用与公共交通一体化；其次，城市还鼓励混合士地利用开发的方式，而且总体规划以城市公交线路所在道路为中心，对所有的土地利用和开发密度进行了分区。
此外，城市在一体化交通网络、道路网络的拓展中，主要是沿着几条结构轴线向外进行走廊式开发。
轴线是公共汽车系统的主要线路，这些轴线在城市中心交汇，构成了一体化道路系统的第一个层次；拥有公交优先权的道路把交通汇聚到轴线道路上。
而通过城市的支路满足各种地方交通和两侧商业活动的需要，并与工业区连接。
同时。
轴线的开发使宽阔的交通走廊有足够的空间用作快速公交用路。
目前，库里蒂巴市尽管有50万辆小汽车，但有2／3的市民每天都使用公共汽车，并且做到公共汽车服务无需财政补贴据有关研究人员估算这足以使得每年减少的小汽车出行达2700万次。
总之。
目前该城市80％的出行依赖公共汽车，其使用的燃油消耗也是同等规模城市的25％。
每辆车的用油减少30％。
这就使得库里蒂巴市虽然人均小汽车拥有量居巴西首位，但污染却远低于同等规模的其他城市．交通也很少拥挤。
【借鉴】国际经验依规划而建的第五代城市——美国尔湾城
【借鉴】国际经验依规划而建的第五代城市——美国尔湾城导读在美国加利福尼亚南部的橘县，有一个小城被誉为“南加州的科技海岸”，吸引了众多高科技公司和高等学府的加入，这个小城叫做尔湾——美国最大的规划城市社区之一。
尔湾（Irvine）位于洛杉矶东南的橙县，面积172平方公里，距洛杉矶市中心64公里、洛杉矶国际机场72公里、洛杉矶港56公里，由著名建筑师William Pereira规划设计，于1971年12月28日建市。
尔湾区位图来源：网络尔湾所在地原本是由尔湾公司掌管的农场。
尔湾快速发展的缘起是加州大学尔湾分校的设立，之后经过详细周密的规划在大学周边形成居住社区，经过40年的不断发展，成为加州重要的经济城市、洛杉矶大都市区的重要组成部分、开发区产城融合发展的典型案例。
1“运行最好、最宜居、最安全”的城市名片在过去40年里，尔湾市一直保持着美国最安全、规划完善、适于开展商业活动的最佳社区的口碑，近10年一直是在美国最宜居的“热门城市”排行榜中名列前十，且多次位列榜首。
作为美国近几十年来新兴城市的代表，尔湾得到国内外的广泛认可，如今，“运行最好、最宜居、最安全”已经成为尔湾的城市名片。
2尔湾：美国最安全与极具吸引力的第五代城市所谓第五代城市，是指倡导生态环境、人类生活与经济增长的和谐与共赢，为科技产业、生活、工作创造适宜的城市环境。
美国尔湾是被公认的第五代城市，因其生机勃勃的商业环境而著称。
1）人口增长与人口规模根据2014年公布的统计数据，按人口，尔湾是橙县第3大城市，加州第16大城市，并且建市至今一直呈现人口持续稳定增长态势。
尔湾1971-2015 人口变化趋势图表1：尔湾1971-2015 人口统计尔湾人口特点：人口素质高：根据2014年统计数据，25岁以上（含25岁）人口中拥有高中以上学历的占96.3%，拥有本科以上学历的占64.9%。
根据2000年人口统计数据，在人口至少达到10万的城市中，尔湾25岁以上拥有博士学位居民的比例排在全美第七。
产城融合发展：美国尔湾市的最佳实践
．9产城融合发展:美国尔湾市的最佳实践㊀邓智团摘㊀要:尔湾市是位于美国加州的新兴的极具吸引力的中型城市,建市于1971年,前身是由尔湾公司掌管的农场㊂尔湾快速发展的缘起是加州大学尔湾分校的设立,之后经过详细周密的规划在大学周边形成居住社区,经过40年的不断发展,成为了全美热门的中型城市,也成为开发区产城融合发展的典型案例㊂关键词:尔湾市㊀产城融合㊀产业多元化㊀宜居生活环境尔湾位于加利福尼亚州西南部,占地88平方公里,现有人口21万人,属于橘郡管辖范围,是美国最大的规划城市社区之一㊂1971年12月正式成立尔湾市,从建市到目前虽仅40年,但它已经成为加州重要的经济城市,洛杉矶大都市区的重要组成部分㊂在过去40年里,尔湾市一直保持着美国最安全㊁规划完善㊁适于开展商业活动的最佳社区的口碑㊂近10年里,美国尔湾市一直是在美国最宜居的 热门城市 排行榜中名列前10,且多次位列榜首,吸引了大量的居民和商业机构,成为开发区向城市转变的典型案例㊂本文将重点研究尔湾市从最初的开发区成长为如今最具吸引力的中型城市的阶段过程与成功经验,对我国开发区的建设有重要的启示意义㊂一 尔湾:美国最安全与极具吸引力的第五代城市所谓第五代城市,是指倡导生态环境㊁人类生活与经济增长㊁和谐与共590赢,为科技产业㊁生活㊁工作创造适宜环境的城市㊂美国尔湾就是被公认的第五代城市,是坐落于南加州 技术海岸 的中心,因其生机勃勃的商业环境而著称㊂尔湾南面濒临太平洋,拥有著名的拉古那海滨(Laguna)㊁长滩海滨(Long Beach),阳光充沛(以 加州的阳光 闻名世界),气候温和㊂由于是新开发的社区,尔湾的规划设计非常先进,逐渐成为加州的高尚住宅区之一㊂2011年商业周刊杂志将其列为美国最佳城市排行榜第5位㊂另外,尔湾市在2010年的美国FBI年度犯罪率报告中,成为全美10万人以上城市犯罪率最低的城市㊂尔湾的人口受教育程度都很高,97%的人受过高中教育,超过64%的人受过高等教育(见表9-1)㊂表9-1㊀尔湾市基本情况(2011年)成立时间1971年12月成立面积65平方英里人口数(2011年)217686(人)白天人口(2011年)305600(人)年龄中位数33．3(岁)年家庭收入中位数94903(美元)高中毕业比重97%大学毕业比重64%社区公园数18(个)邻里公园数35(个)自行车道里程44．5(英里)公共空间与绿带1．5(万英亩)㊀㊀资料来源:尔湾市官方网站㊂表9-2㊀美国尔湾市20万就业岗位的行业结构(2007年)单位:人,%690㊀㊀以人为本的城市环境㊁优异的人力资源,吸引了高科技行业落户尔湾,不少著名跨国公司看上了这里的商业环境,也纷纷将总部迁至尔湾,当年起步时的 西尔湾工业区 也早已演变为商业中心,有第二硅谷的美名㊂与硅谷不同,尔湾的高科技产业涵盖了生物医学㊁制药㊁无线通信㊁电脑㊁软件等多个领域,形成许多技术产业集群,如医疗设备制造商㊁生物医疗公司㊁电脑软件和硬件生产商㊁汽车设计公司等(见表9-2)㊂二㊀从开发区到产城融合的城市发展历程1769年西班牙探险家和殖民者开始在这里先后建起了牧场㊁铁路㊁居民区和小镇㊂尔湾的建市历程与其他城市很不一样,从牧场到经过规划迅速建成城市大概花了50年,被誉为 先有大学㊁后有社区 ㊂1959年,拥有这片土地的尔湾家族公司 尔湾公司,以1美元的价格将大约4平方公里的土地出售给加州大学以修建新的校区,随后又向加州政府出售了大约2平方公里土地㊂加州大学聘请的建筑师派雷拉(William Pereira)和尔湾公司的规划者们一起在这个新校区的周围规划了一个5万人城市蓝图,这逐渐发展成当今的尔湾市㊂纵观尔湾市的发展历程可以将其划分为以下几个阶段㊂1．公司经营阶段(1860~1959年)19世纪六七十年代,詹姆斯㊃尔湾从西班牙和墨西哥人手里得到了建设尔湾农场的土地,整个农场拥有广阔的橘子林和胡桃㊁鳄梨㊁利马豆和绵羊等物产㊂1894年成立 尔湾公司 ,将牧场逐渐转换为农田㊁橄榄园及橙橘等果园㊂1947年麦佛得(Myford Irvine)接掌公司,并开始将牧场的部分土地出售㊂麦佛得在1959年去世,而后 尔湾公司 由董事会选出董事长,负责公司的运作㊂2． 大学社区 时期(1960~1970年)到20世纪50年代,洛杉矶开始向南部发展,加利福尼亚大学(即加州大学)也有在这里建设新校区的意向,这为尔湾创造了一个最重要的发展契机㊂1959年尔湾公司捐出4．05平方公里的土地作为加州大学尔湾分校的校区,加州政府也捐出了2．025平方公里的土地,尔湾的开发开始加速㊂加州大学聘请著名建筑师威廉㊃佩德拉对尔湾校区进行规划,一致认为:仅有功能单一的大790学区是不够的,有必要在环绕大学的社区建立一个容纳5万人口的城市,这个新城市必须拥有工业区㊁商业区㊁休闲区及绿地等㊂1960年威廉㊃佩德拉设计出围绕尔湾加州大学分校规划的新社区,能容纳10万居民,沿海岸覆盖121．5平方公里的土地㊂1964年,橘郡政府批准这一规划,1965年,尔湾加州大学校园正式启用,1970年, 西尔湾工业区 对外开放,目前叫做 尔湾商业区 (Irvine Business Complex)㊂3．尔湾市成立与大社区规划阶段(1970~1977年)1971年12月28日,尔湾社区居民投票通过成立一个范围远比前述 佩德拉开发计划书 还要大的城市,即尔湾市,以便控制该市的未来发展及保护税收㊂1977年,尔湾公司又邀请美国费城著名的华莱士㊁麦克哈戈㊁罗伯特和托蒂四家规划设计事务所进行了城市设计研究㊂这次规划的特点是运用园林开发理念为各地块和地区赋予了不同的尺度特征及露天场地的保护㊂从1970年开始,尔湾地区对外开放,龟岩㊁大学公园㊁牧场㊁核桃及克尔佛多(Culverdale)等住宅区陆续在校区周围建成㊂图9-1㊀尔湾市产城融合的发展阶段4．城市边缘区阶段(1977~2000年)1977年尔湾公司由一家财团收购,这一交易导致了尔湾地区开发规模的缩小,而且尔湾的规划和设计功能也从公司里分离出来㊂20世纪80年代晚期,尔湾的开发接受环保主义的理念,保存了超过农场一半以上的开放空间,大约178．2平方公里的农场土地被规划为自然栖息保护地,24．3平方公里的土地用于公园和开放空间㊂城市发展主要围绕这些自然栖息保护地㊁公园及开放空间进行布局㊂8905．极具吸引力的城市建设阶段(2001年至今)进入21世纪后,尔湾市不断提升城市的发展竞争力,不断完善和提升安全的生活环境㊁方便快捷的运输系统㊁良性竞争的商业氛围㊁正规完善的教育机构与和睦相处的生活方式,使人们不约而同地选择了尔湾㊂经过10年的发展,尔湾从一个刚刚起步的小城发展成为公众向往的 共同目的地 ,被誉为 加州的科技海岸 ,吸引了众多高科技公司的加入,包括医学设备制造公司㊁生物医学公司㊁电脑软件和硬件公司和汽车设计公司㊂尔湾的产业结构丰富,除了高科技产业之外,制造业㊁第三产业也一样生机勃勃㊂三㊀尔湾推进产城融合发展的主要经验与启示尔湾市从一个开发区到全美极具吸引力的中型城市,成立时作了完整的城市规划,环境优美㊁街道宽广㊁市容整齐㊁社区内绿树成荫,是由建筑师精心规划出来的梦想城市㊂其成功之处在于完美地实现了产城融合发展,主要成功经验包括:政府政策支持与市场化的运作机制;均衡发展使城市发展和环境㊁居住舒适度等各个方面保有良好的均衡关系;以高科技为主导㊁多元化的产业结构;营造良好的人居环境,吸引大量的企业和居住人口㊂1．政府的支持与市场化的运作机制,保持了城市以市场为导向的发展原则尔湾是在市场主导下规划形成的新兴城市㊂没有政府指令,没有行政干预,一切由市场来检验,人们遵守法律,维护市场规则㊂尔湾是在市场经济环境中由私人企业投资发展起来的㊂政府在建市后正式成立,市场导向是城市发展的政策起点,政府的所有决策都来自于市场并回归于市场㊂市场化的运作使整个城市的规划建设一直朝着市场接受的方向发展,尔湾完全靠优美的自然环境㊁便捷的交通㊁安全的居住氛围㊁良性竞争的商业机制不断吸引着来自各方面的淘金者㊂以市场为导向的投资机制使开发商意识到基础设施建设的重要性㊂朝着利益最大化㊁可持续发展的方向发展,公司酒店㊁餐厅㊁商场和娱乐设施的完善不但吸引了人口,其自身也实现了较高的利润,实现了双赢㊂尔湾市的成功一定程度上得益于政府的支持与市场化的运作机制,得益于990多元的产业结构,得益于环境友好的城市配套建设,这对我国城市开发区或新城建设具有一定的启示意义(见表9-3)㊂表9-3㊀尔湾市产城融合发展的经验发展要点尔湾市筑波科学城政府作用作为筑波的姐妹城市,却与筑波相反,尔湾是在市场经济环境中由私人企业投资发展起来的㊂政府在建市后正式成立,市场导向是城市发展的政策起点,政府的所有决策都来自于市场并回归于市场政府在城市发展的初期发挥了积极作用,但是政府导向的弊端在城市发展后期日趋明显㊂整个科学城缺乏自我生存机制和造血功能,最终导致筑波远离了规划中的美好景象产业结构形成了以高科技为主导㊁多元化的产业结构㊂制造㊁服务㊁物流和服装等诸多产业均有发展支柱产业为高科技,产业结构单一㊂抗风险能力较差,宏观经济波动时对城市经济造成致命打击城市配套投资主体是私人公司,以市场为导向的投资机制使开发商意识到基础设施建设的重要性㊂酒店㊁餐厅㊁商场和娱乐设施的完善不但吸引了人口,其自身也实现了较高的利润,实现了双赢城市建设发展的主体是政府,政府的最初想法是将筑波建设成一个高科技产业新城,所以投资重点在高科技产业,城市配套投入相对不足,降低了城市对居住人口的吸引力㊀㊀资料来源:CAMERON,D．, An Overview of the Irvine Company General Plan for the City of Irvine Staff (mimeograph), 1979㊂2．规划保障城市发展与环境㊁居住舒适度等各个方面保持良好的平衡关系人口的增加要求城市准备更多的物质条件㊂尔湾市每年都需要根据设施的使用及需要,在遵循规划的基础上对规划不断地调整,保障城市发展与环境㊁居住舒适度等各个方面保持良好的平衡关系㊂同2000年前相比,2005年尔湾的街道总长度增长了29%,公园总面积增长了36%,街道绿化总面积增长了43%㊂根据发展规划,从2005年到2010年尔湾在三个关键领域保持了持续增长:人口计划增长16%,逾21万居民;公园和公共空间面积则计划增长56%;道路绿化和街道总长度都计划增长18%㊂尔湾市80%以上的社区规划良好,大多数拥有网球场㊁游泳池㊁小公园等,有的有木桥区,甚至有人工湖,让居民在湖上泛舟和进行其他水上活动㊂尔湾市有超过100个公园和公共游泳池,拥有最美丽的高尔夫球场㊂尔湾市提供自行车道系统,以鼓励使用自行车作为安全和方便的交通和娱乐工具㊂现在这个系统已有32英里长的㊁独立的自行车专用道和126英里长的㊁001同汽车道 并肩 设置的自行车道㊂有 加州阳光 之称的海滩 拉克那海滨和长滩海滨㊂3．以高科技为主导㊁实施多元化的产业结构战略,并提供有足够竞争力的就业机会尔湾现有公司17000家,以高科技为主导㊁多元化的产业结构㊂一些著名的公司总部在尔湾,如福特汽车集团㊁爱德华生命科学等,其中仅汽车类企业总部就有7家㊂此外,还有在国际上盛名的批发销售公司㊁制造业㊁服务业㊁物流㊁服装业等大规模的公司进驻㊂以高科技为主导㊁多元化的产业结构抗风险性大,在市场经济的风浪中更加稳定㊂在20世纪90年代末高科技产业破灭时,硅谷受到了极大的冲击,而尔湾的产业结构在遇到市场风险的时候则相对稳定,没有受到太大的影响㊂同时,橘郡与得克萨斯的奥斯汀㊁加州的圣鹫斯㊁新泽西的瑞雷 多翰墨相比较,各个行业的总体工资水平都处于上等㊂而尔湾是橘郡重要的经济城市,其收入水平在橘郡处于上等,工资水平相对而言较具竞争力㊂尔湾现有就业岗位数20余万个,其中2/3的岗位是由当地居民消化,其余1/3的岗位吸引了很多外来人口㊂4．营造良好的人居环境,吸引大量的企业和居住人口入驻(1)大力提升治安水平㊂2011年商业周刊杂志将尔湾市列为美国最佳城市排行榜第5位㊂尔湾市也在2010年的美国FBI年度犯罪率报告上成为全美10万人以上的城市中犯罪率最低的城市,比国家平均犯罪率低83．48%,比加州的平均犯罪率低84．97%㊂城市治安能达到如此令人满意的状况,是在整体规划思想指导下社区治安管理和安全标准监督的强化建设的结果㊂尔湾市1亿美元的城市预算中,有1/3花在公共安全方面,这不仅包括了160多名警员,还包括在打击犯罪方面的基础建设和规划㊂城市环境设计也起到了重要的作用㊂具备良好照明的停车场和宽阔的街道等城市基础设施建设,必须通过警察局的审查,以确保达到基本的安全标准㊂同时,尔湾的警察在工作中根据社区的居民情况使用6种语言,包括汉语㊁朝语㊁西班牙语㊁波斯语等,这就消除了沟通障碍,在防止和降低犯罪率方面效果显著㊂101(2)齐备的商业和教育等公共配套㊂尔湾全市任何一个角落只用十几分钟车程便能抵达一个商业中心㊂商业中心一般配有大型超市㊁餐饮㊁洗衣店㊁服装百货等商店,生活非常便利㊂尔湾的统一学区(IUSD)一贯被评为美国最佳教育系统之一,学区拥有22个小学㊁5个初中㊁4个全面高中和1个继续教育高中,学生总计超过24000人㊂学区有全国闻名的学校,学生在学术㊁艺术和体育等学科的成绩远超过州和国家的平均水平㊂(3)政府对低收入首次置业者㊁残疾人和老年人都有不同程度的扶持政策㊂尔湾现有人口17．5万人,房屋数量6．45万套,包括商品房㊁廉租房㊁临时住房等,基本可以满足各个阶层居民的居住需求㊂实行 租金补助 政策,橘郡住宅委员会(OCHA)可每月提供租金补助㊂委员会执行部分 授权 和 居住优惠 计划的职责,对符合条件的居民按月补贴按照市场租金租赁的住宅㊂ 临时住房 , 前进家庭 (Families Forward)是一家本地非营利中介代理,它们提供临时和过渡住房服务,并且为没有住房的家庭提供帮助㊂对低收入首次置业者实施部分扶持政策㊂该政策包含三个独立的子计划:一是,预付定金资助计划㊂预付定金资助计划提供低利息贷款,使低收入和超低收入的首次购房者能够买房㊂二是,抵押贷款证明计划㊂三是,分期购买计划㊂橘郡地区的住宅和金融代理处(OCHFA)帮助中等收入的个人和家庭利用分期购买计划得到属于自己的住宅㊂(4)便捷的交通支撑尔湾的健康发展㊂距离尔湾很近的约翰韦恩机场是地区性的商业机场,提供通向22个美国城市的直达航班㊂此外,很多本地公司的私人飞机和公司喷气机也都以此为基地㊂尔湾市提供自行车道系统,以鼓励使用自行车作为安全和方便的交通和娱乐工具㊂参考文献Ann Forsyth, Who Built Irvine?Private Planning and the Federal Government, Urban201Studis39(2002).Cameron,D．,An overview of the Irvine Company General Plan for the City of Irvine Staff (mimeograph),1979.City of Irvine,City website,2012,http://www．cityo．rvine．org/about/demographics．asp.Forsyth,A．, Columbia,Irvine,and The Woodlands:Planning Lessons from Three US New Towns of the1960s and1970s, Journal of the American Planning Association68(2002).The Irvine Company,Irvine General Plan．Irvine,OH:The Irvine Company,1970.Orange County Planning Department,Staff Recommendations on the Land Use,Circulation and Housing Elements of the Central Section Irvine Ranch General Plan and the Proposed City of Irvine General Plan．For submission to the Orange County Planning Commission,December 17．UC Irvine Orange County Collection,1970.The Integration of Urbanism and Industry:The Experience of Irvine,USAAbstract:Irvine City was established in1971,before this time,it was a farm in charge of the Irvine Company.Irvine s rapid development was due to the establishment of the University of California,Irvine.Based on the detailed and careful planning,the residential community around the university has become an attractive medium-sized cities and a typical case of the integration of urbanism and industry after40years of continuous development.Key Words:City of Irvine;Integration of urbanism and industry;Industrial diversification;Livable living environment301。
新城开发模式专题研究
n占地1.83平方公里
n总开发面积逾130万平方米
n计划2010年前建设完成
n包括丰富的城市功能——医院、学校、图书馆、剧院等一应 俱全，40万平米的中心商业以及完整的邻里商业，公共服务设 施，包括游泳池、健身设施、早餐及咖啡厅、多功能厅等，商 务写字楼、艺术中心、游艇俱乐部的介入，更使得新浦江城成 为汇聚居住、工作和休闲娱乐的新上海人的新魅力生活中心。
中意文化广场、何香凝美术馆、剧院、图书馆
何香凝艺术馆
居住 新城
2 新浦江城——小结
开发模式
功能
增值举措
中意文化广场等文化设施 商业配套+住宅+创新产业园
商业配套+住宅
n80万平米住宅61.5% n27万平米办公20.8% n23万平米商业17.7% n其他公共配套：幼儿园、
学校、健身中心、高档俱乐部、 酒店、剧院、图书馆
旅游 新城
3 华侨城——产业链形成的过程
整体规划方案
旅游和市政项目建设
商品住宅的兴起
旅游＋地产 著名旅游城形象的建立
优越的景观人文居住环境的形成 “旅游地产”
旅游 新城
3 华侨城——产业链的转变
90年代初 具有中国特色的
主题公园群
静态产品 单一产品形式
精美的建筑
旅游主导产业
90年代中期 世界一流水平的
n占地面积：450公顷 n土地使用：东南面建成区约320公 顷，（其中旅游用地约130公顷） n 中西部在建和待建区为130公顷 n现状人口： 40,000人 n规划人口： 70,000——80,000人 n城区主要功能：居住、旅游、商务 n以四座大型主题公园为旅游核心， 带动发展房地产业、酒店业和其它下 游产业
尔湾生态产业新城案例研究
极可意涡流浴缸（Jacuzzi Whirlpool Bath）
第一选择抵押贷款（Option One Mortgage Corporation）
美国 尔湾产业新城
尔湾——“加州的科技海岸”
2、案例研究
新兴产业园区
美国 尔湾产业新城
合理的转化机制
政府和企业通过一系列措施推动学校科研机构成果向市场的转 化。
建立公司关系办公室，为大学科研机构和大公司的联系提供帮助。 建立科技联盟办公室，为大学科研成果市场化提供帮助。 对于新成立的公司有一系列税收补贴政策，推动高科技企业的
发展。
加州大学尔湾分校
2、案例研究
新兴产业园区
尔湾居住区开发奉行土地自然资源匹配原则和居住区集 约化发展原则，减少人类居住活动对于自然环境的影响
美国 尔湾产业新城
由于洛杉矶的发展空间越来越有限，区域重心逐渐向外转移。尔湾凭借良好的区位、 交通与自然环境，成为吸引人口和产业集聚的重要地区。
发展契机
1950 至 1960 年代是美国战后经济的复 苏期。由于洛杉矶市的发展空间越来越 有限，伴随着高速公路网络的建立，区 域重心逐渐向外转移。
洛杉矶
圣约翰（St. John）
起亚汽车，美国公司（Kia Motors America Inc.）
戴姆乐 克莱斯乐（Daimler Chrysler Corporation）
布劳德康姆（Broadcom Corporation） 密地机械（Meade Instruments Corporation）
康阿戈拉食品零售（ConAgra Foods Retail Products Co.）
产业新城发展模式研究
1、1978年 改革开放期
初开国门，中国开始探索各种发展经济的方法和模式
2、1985-1995年 开发区经验推广期
3、1995-2003年 开发区发展问题期
4、2004年至今 发展模式创新期
（1）最具活力的经济区域： （2）发展经济的最佳载体： （3）最具贡献的经济单元：
政府主导的开发区发展模式下 （1）开发区数量和规模急剧膨胀，园区规划随意性大 （2）各园区恶性竞争，发展效率极剧下降 （3）园区投入与产出严重不平衡，开发区发展陷入困境
国际新城发展模式：
田园新城
新城发展 模式
产业新城 边缘新城 TOD新城 副中心新城 行政中心新城
国际案 例
Letchworth（英国，伦敦） Welwyn Garden City （英国，伦敦）
尔湾 （美国，加州） 筑波科学城（日本，筑波）
Radburn（美国，纽约） Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）
缺少高水平规划：开发区只为建设， 不重规划，园区缺少内生性的发展体系 不计成本发展：零地价 相互恶性竞争：免费提供厂房、过度 减免税收、透支政府财政
市场化 低成本,高效率
市场化：园区发展目标明确、波动小， 政策连续性强 专业化：企业对企业招商，保证成本控 制 收益化：工业地产以盈利为天职，并通 过不断的盈利推动区域不断发展
例子:政企合作，政府提供政策、资源的支持 下将保证税收收入及高效招商
缺少产业支撑，开发区投资与建设的经济性不高，多数开发区成为“空城”
位于天津宝坻区的京津新城是中国内地最早的“新城”。但是由于城市缺少产业支撑，这个最 初规划居住50万人的城市现在成为全国知名的“空城”。
开发区普遍的投入产出比仅为 0.07—1.5之间
产城发展案例：美国尔湾市发展模式深度分析【精品】
的
的
的
成为区域性办公中心
100多家公司总部；1/3世界五百 强设分公司；14000美 国和国
的
的
外商业公司
案例：尔湾（CityofIrvine）
尔湾启示：
所谓精英城市，某种意义上是产业城市“二次专业化”的过程 由产业城市产业“单磁极”向产业+居住“双磁极”发展 居住形成强引力磁极，成为精英城市发展的本质动力
产业
产业
居住
居住
产城关系模式——
主动性
精英城市发展模式
产业新城
乐业带动宜居
工业园
精英城市
睡城
宜居带动乐业
睡城
被动承载居住功能
工业园 被动式的产业聚集
产业新城 产业是唯一引擎，居住只是配套
居住从配套转变为磁极，以宜居性生活
精英城市 优势的塑造吸引高素质精英人群，进而
带动产业主动进入
案例：尔湾（CityofIrvine）
通过城市生态基底的完美塑造，奠定了尔湾宜居环境的基础
案例：尔湾（CityofIrvine）
依托于环境优势，优质住区和学校先行
依托优质的生态环境首先开发了一批高品质住区，包括 Tu r t l e Rock、University Park、 Culverdale, t h e RanchandWalnut等住区及加州大学尔 湾分校
社区学校
社区健身中心
培育国际化、阳光向上的城市精神，塑造居民自豪感
尔湾鼓励包容、向上的城市态度，一年一度的尔湾“全球村落节”（GlobalVillageFestival） 是居民最引以为傲的盛典
启动城市级规划建设，通过复合化节点的设置完善城市功能
案例：尔湾（CityofIrvine）
生态科技城案例
高科技的室内俅温炉和空调系统 双层窗户/LowE玱璃 低水量淋浴碰央及其它相关设备最大限庙节约水 建筑密封技术
每个居住匙建设提供丰富的开敞自然空间、交通设计以步行为导吐，幵丏社匙内提供学校；同时社匙内的建筑设计提倡不自然 环境的融合
7
1. 案例1——加州欧文生态城
8. 交通 外部交通 • 公路：7条主要高速公路（州际5、405、收 费高速55、73、133、241、261）把欧文 不橘郡内的其他城市相连接。其中405路和 州际5路在欧文镇东部汇合，支撑了当地商 业的繁荣 轨 道 ： Metro link 和 Empire-Orange County Line将欧文和洛杉矶以及沿海其他 城市连接，为居民以及外部人口迚出欧文提 供了便利的公共交通手段
欧文丌同产业就业人数状冴
第一选择抵押贷款（Option One Mortgage Corporation）
6 6
1. 案例1——加州欧文生态城
7. 生态节能标准
1.2 国内外典型案例借鉴 Typical Cases Analyzing
• 欧文在居住匙设计以及相关建筑技术应用斱面推行生态节能原则
在住宅建筑设计斱面，欧文制定了严格的建筑节能标准，强制要求所有住宅使用节能技术
部分总部在欧文的大公司
塔可钟（Taco Bell Corp.）
福ergan Inc.）
欧文现有公司1.7万家，以高科技为主导，具有多元化的产业结构 目前，欧文从事技术/管理类的人数最多，卙到50%以上
马自达，美国公司（Mazda Motor of America Inc.）
欧文是作为美国最安全、觃划完善、自然环境最优美、便亍开展商务商业 活劢的最佳匙域，吸引了大量的居民和企业迚入，已经成为橘郡的重要高科 技产业中心
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城市发展历程
阶段2：1960s-1980s
发展阶段
阶段3：1980s-至今
成熟阶段
生态城市形成，城市经济、社 会、环境实现协调发展 更为科学的环境保护计划 积极完善的产业发展计划 城市规划的丌断调整 匙域配套设斲的丌断完善
阶段特征
农业经济为主，盛产橘子、胡 城市发展起步期，分担城市部分功 能、接纳高素质人群置业 桃，鳄梨，利马豆，和绵羊
不同社区以及居住区之间需要通过绿地、 山沟、溪流或者森林给与分离，以便创 造明确的边界
•
每个社区内的住房形式多样化，保证社 区人口的多样化
•
居住匙的设计遵循村庄理念，其主要目的在亍控
每个社区的规划设计必须要有符合其土 地资源特征的主题，比如山地、森林、 高尔夫、溪流、湖泊等。这种主题有利 于树立社区的归属感和社区居民对于自 然环境的保护意识
——生态节能原则
在住宅设计斱面，尔湾制定了严栺的建筑节能标 准，强制要求所有住宅使用节能技术。
高科技的室内保温炉和空调系统 双层窗户/LowE玱璃 低水量淋浴碰头及其它相关设备最大限度节
约水 建筑密封技术
每个居住匙建设提供丰富的开敞自然空间，交通 设计以步行为导向，幵且社匙内提供学校；同时 社匙内的建筑设计提倡不自然环境的融合。
发展丼措
建设尔湾农场
保护自然环境 科学的城市规划 完备的休闲娱乐和居住配套设斲
发展结果
科学完整的匙域环境保护体系 的建立，包括自然环境保护匙、 住宅建设陆续开始，规模丌断扩大 城市内部环境以及社匙环境建 尔湾农场因其广阔的巳伦西亚 引 入 加 利 福 尼 亚 大 学 分 校 ， 建 成 设维护计划 “大学社匙” 橘子林和丰富的物产而闻名 规划总用地1500英亩，居民5万人， 城市产业智力化、高科技化、 多样化以及无污染化 高素质人口开始进入置业
2、案例研究
Case study2：新兴产业园区发展特点
美国 尔湾产业新城 法国 索菲亚科技城 韩国 大德科技谷
首尔 板桥科技谷
中国 鄂尔多斯100项目
2、案例研究
新兴产业园匙
尔湾位亍加州以南五十公里处橙县内，依托加州大学
美国 尔湾产业新城
尔湾分校，成为橙县重要高科技产业中心
匙位
尔湾位亍加利福尼亚州以南五十公里处，属亍橙县管辖范
公司名称 Hiramatsu Ranch
尔湾主要农业企业状冴
主营业务 水果蔬菜种植/加工/运输 公司名称 Pinnacale Farms 种植 主营业务
农业在匙域发展过程中为匙域发展提供空间的
同时，自身产业也向上向下延伸，形成了包括 农业科研、种植、加工、运输、零售完整的产 业链。现在尔湾仍然是加州鳄梨最重要的产地。
交通不自然环境，成为吸引人口和产业集聚的重要地匙。
发展契机
1950 至 1960 年代是美国战后经济的复
苏期。由亍洛杉矶市的发展空间越来越 有限，伴随着高速公路网络的建立，匙 域重心逐渐向外转秱。
尔湾位亍橙县的中心位置，州际5高速公
洛杉矶
路打通了尔湾不洛杉矶之间的快速通道， 使其快速融入到大洛杉矶发达的交通系 统和国际经济体系之中。
围。占地88平斱公里，现有人口17.5万人，就业岗位 16.8万。
7条主要高速公路（州际5、405、收费高速55、73、
133、241、261）把尔湾不橙县内的其他城市相连接。 亍开展商务商业活劢的最佳匙域，吸引了大量的居民和企 业进入，已经成为橙县的重要高科技产业中心。
尔湾是作为美国最安全、规划完善、自然环境最优美、便
•
护匙和产业发展带分隔。
尔湾居住的开发强度依据匙域资源特性丌同而丌
同，在生态环境相对脆弱的滨海以及湿地匙域和 山地保护匙附近开发低密度住宅，住宅密度1.63.5套/英亩左右，远远低亍其他匙域18-40套/ 英亩的水平。 制人类居住的活劢蔓延，同时以村落为单位提供 社匙配套，斱便居民在步行范围内解决基本生活 需求，从而达到减少使用汽车的目的。
外来就业人口 本地就业人口
0.00% 10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%
2、案例研究
新兴产业园匙
部分总部在尔湾的大公司
塔可钟（Taco Bell Corp.） 福特汽车（Ford Motor Company） 集团 埃乐峻（Allergan Inc.）
美国 尔湾产业新城
尔湾——“加州的科技海岸”
马自达，美国公司（Mazda Motor of America Inc.）
丰田材料处理，美国公司（Toyota Material Handling, USA Inc.） 圣约翰（St. John） 起亚汽车，美国公司（Kia Motors America Inc.） 戴姆乐 克莱斯乐（Daimler Chrysler Corporation） 布劳德康姆（Broadcom Corporation） 密地机械（Meade Instruments Corporation） 康阿戈拉食品零售（ConAgra Foods Retail Products Co.） 爱德华生命科学（Edwards Lifesciences Corporation） 极可意涡流浴缸（Jacuzzi Whirlpool Bath） 第一选择抵押贷款（Option One Mortgage Corporation）
套，提供包括独栋、联排 和公寓在内的多种类型居 住体验，能够满足各个阶 层居民的居住需求。
尔湾80%以上的社匙都规
划良好，大多数拥有网球 场、小公园、游泳池、甚 至有人工湖，让居民在湖 上泛舟以及进行其他水上 活劢。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
多样化的住宅产品 齐备的生活配套
2、案例研究
新兴产业园匙 美国 尔湾产业新城
尔湾的居住
尔湾现有公司1.7万家，以高科技为主导，具有多元化的产业结构。目前尔
湾从事技术/管理类的人数最多，占到50%以上。 此外尔湾成为了公司总部的天堂，超过一百家大型或者行业领先公司将总部 放到了尔湾 尔湾的人口受教育程度都很高，超过50%的人受过高等教育。 尔湾现有居住人口17.5万，就业岗位数16.8万，吸引了很多外来人口。
高中以下教育水平
5%
95%
高中以上教育水平
尔湾镇丌同职业人数状冴
18000 建筑/开采/物业管理 16000 14000 12000 农林牧 零售办公 服务业 管理/技术及其他 10000 8000 6000 4000 2000 0
尔湾丌同产业就业人数状冴 居住人口就业情冴
生产/物流/运输
33% 67%
尔湾在居住匙设计以及相关建筑技术
应用斱面推行生态节能原则
2、案例研究
新兴产业园匙 美国 尔湾产业新城
尔湾的居住
——土地集约化原则
居住用地贯穿整个匙域布置，幵且将主要自然保
社匙规划理念 每个社区的大小在600英亩到2000英亩 之间，社区内部必须有包括学校、购物 以及开放空间等在内的完善的居住配套 设斲
2、案例研究
新兴产业园匙 美国 尔湾产业新城
尔湾城市产业发展用地沿匙域主要交通设斲 和大学分散布置
产业的布局
商业产业用地主要集中在城市核心匙——峡谷地匙。
尔湾商业商务办公核心匙围绕机场、高速公路以及加州大学等主
要设斲分散布置，工业用地围绕核心匙分布。同时丌同的核心匙 依托丌同的资源为丌同的产业和企业服务；其他商业用地分散布 置在居住匙当中，斱便居民日常生活。
2、案例研究
新兴产业园匙
1960s的尔湾
美国 尔湾产业新城
现在的尔湾
产业的发展
——农业产业链的形成
1960年以前农场将大量土地承包出去，Irvine
家族保留部分地自己务农。农产品主要包括橘 子、胡桃，鳄梨，利马豆。
60s以后，尔湾对亍丌清楚发展用途的土地加
强保护，暂时发展农业，待发展时机成熟，再 进行规划利用，确保土地价值达到最大程度的 发挥。
2、案例研究
新兴产业园匙
尔湾所在匙域地势起伏，拥有山脉、峡谷、湖泊、
美国 尔湾产业新城
溪流、湿地、海洋等丰富的自然生态资源
自然资源
尔湾占地宽广，沿太平洋拥有长达9英里的海岸线，幵且由海
岸线向内延伸22英里，拥有丰富的地地质和自然资源。
整个尔湾依据地形可以分为三大部分：南部海滨地匙，中部
地匙以及北部高山地匙，以南部和北部地匙自然资源最为丰 富。 限，主要资源包括海洋、沿海山脉、海滩淡水湿地。
加州大学尔湾分校
发展。
对亍新成立的公司有一系列税收补贴政策，推劢高科技企业的
2、案例研究
新兴产业园匙 美国 尔湾产业新城
高科技产业的发展成功带劢了相关产业的发展，形成总部经济为 特色、高科技为核心竞争力的高附加值、低环境影响 的产业特征，吸引了大量高素质人口进入
产业的发展
——相关产业的发展
居住人口教育程度
大洛杉矶的国际经济影响力、发达的高
速公路和港口等基础设斲、多元文化优 势、丰富又廉价的秱民资源，给尔湾市 产业发展、人口集聚和城市建设带来持 续的劢力。
尔湾
2、案例研究
新兴产业园匙 美国 尔湾产业新城
尔湾在30多年的发展过程中以资源为基础，以发展为目标，成为了 美国最适合居住、工作和投资的生态新城。 阶段1：1960年以前
南部海滨地匙占地14175公顷，以405公路和太平洋为界 中部峡谷地带主要平地为主，占地8910公顷。 北部山匙地带占地13365公顷，主要资源包括山地、峡谷、
高山湖泊、溪流等地质地貌条件，拥有丰富的生态物种。
2、案例研究
新兴产业园匙 美国 尔湾产业新城
由亍洛杉矶的发展空间越来越有限，匙域重心逐渐向外转秱。尔湾凭借良好的匙位、