资产评估基础第六章资产评估程序

第六章资产评估程序

掌握

1.资产评估程序。

2.资产评估基本程序及其主要内容。

3.资产评估业务基本事项的内容。

4.专业能力分析与评价、独立性分析与评价、项目风险分析与评价的内容及要求。

5.资产评估委托合同的主要内容，评估委托合同的订立、补充或变更、终止履行及解除。

6.现场调查的内容、手段和方式、调查工作受限及处理。

7.评估资料核查验证的意义、方式、程序受限及处理。

熟悉

1.评估计划的主要内容、审核、批准及调整。

2.评估资料的分类、收集、分析、归纳、整理。

3.评估报告的引用。

4.评估报告的内部审核。

了解

1.履行资产评估程序的作用。

2.资产评估委托合同及形式。

3.编制资产评估计划的总体要求和考虑的主要因素。

4.评定估算形成结论。

5.与委托人或相关当事人沟通评估报告的内容及要求。

6.外部审核意见的处理。

7.整理归集评估档案。

第一节资产评估程序概述

一、资产评估程序的概念和内容

（一）资产评估程序概念

教材所称资产评估程序，是指资产评估机构及资产评估专业人员执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。

（二）基本评估程序

资产评估基本准则明确规定八大基本评估程序

①明确业务基本事项

②订立业务委托合同

③编制资产评估计划

④进行评估现场调查

⑤收集整理评估资料

⑥评定估算形成结论

⑦编制出具评估报告

⑧整理归集评估档案

1.评估程序因项目不同而不同

不同的评估业务具体工作步骤有差异：

●评估对象

●评估目的

●资料完备度

●评估方法

2.对评估程序执行的原则性要求

可根据业务具体情况及重要性原则确定履行基本程序的繁简程度，但不得随意减少资产评估基本程序。

二、履行资产评估程序的作用

（一）保证资产评估行为的合法性

（二）保障资产评估业务质量

履行资产评估程序是保障资产评估结论合理的要求。

从接受委托到出具报告，必须履行必要的工作步骤，才能保障结论合理性，有效服务于评估目的。

（三）防范评估执业风险

第二节明确业务基本事项

内容概要

一、资产评估业务基本事项（近2年考）

应当明确：

●委托人、产权持有人和委托人以外的其他评估报告使用人

●评估目的

●评估对象和评估范围

●价值类型

●评估基准日

●评估报告使用范围

●评估报告提交期限和方式

●评估服务费及支付方式

●委托人、相关当事人与资产评估机构、资产评估专业人员工作配合和协助等其他需要明确的事项

二、明确业务基本事项的主要内容及要求

（一）明确相关当事人

1.明确委托人及产权持有人的基本情况（包括但不限于）：

●委托人及产权持有人全称；

●委托人及产权持有人类型、所属行业、注册地址和注册资本；

●委托人和产权持有人所属行业、经营范围等。

2.明确评估报告使用人

可能的情况下，评估机构洽谈人员应要求委托人明确：

●资产评估报告的使用人或使用人范围

●资产评估报告的使用方式

确定使用人：

●委托人

●国家法律、法规规定的评估报告使用者

●其他报告使用者（了解其与委托人和被评估企业或资产的关系、应在合同中约定）

规避不必要的报告使用风险

3.了解委托人与相关当事人之间的关系

比如委托人为被评估企业或被评估资产的股东、投资方、融资银行、债权人、管理层等。

（二）评估目的

详细了解评估目的及与评估目的相关的事项，如：

●评估目的的依据（尽可能取得经济行为文件、合同协议、商业计划书等）●评估目的的相关方（前述相关当事人）

●计划实施的经济行为及其对评估目的的要求、经济行为的审批情况等

了解经济行为，应尽量细化评估目的和用途，避免“融资”“重组”“拟了解公司价值”等比较笼统的词语作为评估目的。

XX股份有限公司拟处置部分债权价值，为确定评估基准日XX股份有限公司在持续经营前提下部分债权的价值，为上述经济行为提供价值参考依据。

（三）评估对象和评估范围

1.了解确定评估对象和评估范围的思路

评估范围的界定应服从于评估对象的选择

2.了解评估对象的基本情况

3.了解的目的

为判断：

●评估的工作量

●复杂程度

●机构及人员胜任能力

●评估报价和风险评价

提供必要参考。

4.工作分工责任划分

（四）价值类型

理解评估目的资产评估准则

与委托人达成一致价值类型的选择、定义及对应的假设前提

（五）评估基准日

委托人要确定一个评估基准日

洽谈人员应了解提供专业建议

应反映在资产评估委托合同中

［案例］评估对象中包含的一项长期控股股权投资，在评估基准日时，尚未上市，但在出具报告时已经上市流通，若按照市场价格计价，评估结果与基准日时的价值相差悬殊。评估基准日至报

告出具日之间正好赶上了2015年的楼市巨大波动，因某种原因，评估基准日无法调整。

各相关当事方争论不休，有提议按基准日未上市状态评估的；有提议应当充分考虑出具报告日时点评估对象已经上市且两者之间评估结果差异较大的问题。

请问在此情况下，应如何选择评估基准日呢？

●基准日的选择一般由委托人根据经济行为实现目的等情况来确定，并尽可能与评估目的的实现日接近。

●最好的解决方案是调整评估基准日。

●评估基准日一经确定，一切取价标准均应为评估基准日这个时点有效的价格标准。

如，北京市某处房子在2014年底市场价格为5万元/平方米，评估基准日定在2014年底，评估取价应该按照5万元/平方米标准来定。2015年6月因为该区域变成了抢手的学区房，价格飞涨至7万元/平方米，报告出具日在2015年10月份。若产权所有者认为不合理，基准日可以调整到2015年6月份，这样距离交易日比较接近，价格也没有重大变化。

（六）评估报告的使用范围

使用范围：

●评估报告使用人

●目的及用途

●使用时效

●报告的摘抄引用或披露等

前期洽商时，应与委托人就报告使用范围加以明确。

（七）评估报告提交期限和方式

提示：

提交时间不宜确定具体日期；

开始现场工作、委托人提供必要资料（包括评估所依据和引用的专业报告送达）后的一定期限内。

（八）评估服务费及支付方式

洽谈人员根据了解情况提出评估收费标准及报价；

与委托人就评估费用、支付时间和方式进行沟通；

委托人需要了解评估机构报价确定依据和口径；

达成一致后，体现在评估委托合同中。

（九）其他需要明确的重要事项

●落实资产清查申报、提供资料

●配合现场及市场调查，协调与相关中介的对接和交流等

●委托人不是评估对象的产权持有人时，约定委托人协调产权持有人协助配合评估工作的责任

三、专业胜任能力、独立性、业务风险的分析与评价