外伶仃岛酒店可行性分析报告

附件10：

**集团房地产项目可行性报告（内容指引）

前言

随着**集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升**集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。

可行性报告内容指引

第一部分：项目决策背景及摘要

一、外部环境

1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等。

2、1）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位

珠海市是珠江三角洲南端的一个重要城市，2008年：国务院颁布实施珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年，并明确珠海为珠江口西岸的核心城市。珠海位于广东省珠江口的西南部。东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤。珠海是中国的五个经济特区之一。珠海于1980年成为经济特区。为确保本身的高科技和旅游地位，珠海抑制重工业发展。按总工业输出额计，主要工业依次为：电子及通讯设备、电子仪器及机械、办公室仪器。珠海从昔日一个经济落后的边陲小县，一跃成为新型花园城市。

2）珠海的经济地位，及珠海的发展对周边经济的影响

3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。

1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。

第二部分：项目概况

一、宗地位置

1、珠海市概况

地理位置

珠海市地处珠江三角洲南翼，位于广东省东南部，珠江出海口西侧，是中国五大经济特区之一，同时也是广东的侨乡之一。

人口特征

截止2008 年，珠海市常住人口148.11 万人，比上年末增加2.67 万人，增长1.8%。其中，户籍人口99.48 万人，增长4.0%。

自然条件

珠海属亚热带海洋性气候，年平均气温22.3℃，最低气温2.5℃。常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨，年降雨量为1770~2300 毫米，4 月至9 月盛行东南季风，为雨季，降水量占全年的85%；10 月至次年3 月盛行东北季风，为旱季。珠海的灾害性天气主要是台风和暴雨，台风出现的时间多在6 月至10 月，年平均4 次左右，其中严重影响珠海市的台风平均每年1 次暴雨有5 次左右。

交通体系

公路：已经建成的高速公路包括：京珠高速、京珠西线高速、广珠西线高速、西部沿海高速和江珠高速公路、即将动工或规划的高速公路包括：机场高速公路、高栏港高速公路、港珠澳连接线和金海高速。

铁路：广珠铁路于1997 年开工、1999 年停工，2007 年复工，预计2011 年通车。

港口：珠海港是珠江西岸唯一的深水大港，目前珠海港已形成西区以高栏港区为主、东区以桂山港区为主、市区以九洲、香洲、唐家、前山、井岸、斗门等港区为主的三个港口群体。2008 年港口货物吞吐量4086.2 万吨，增长10.1%，其中港口集装箱吞吐量65.5 万标准箱增长3.8%。根据相关规划，珠海提出“以港立市”战略，“未来5 年珠海港将进入高速发展期”积极发展港口经济。

航空：根据初步统计数据，三灶机场已和全国二十多个主要城市通航，2008 年珠海三灶机场完成115 万人次的旅客吞吐量以及12,000 吨货邮吞吐量，在全球航空业不景、自然灾害、油价高企等影响的大环境下，实现稳步增长。

轻轨：广珠城际轻轨（在建），预计2010 年10 月广州亚运会前投入营运，届时将改变珠海作为陆路交通区域末端的局面。

桥梁：港珠澳大桥，以公路桥的形式连接香港、珠海和澳门，建成通车后，开车从香港到珠海的时间将由目前的3 个多小时缩减为半个多小时。港珠澳大桥的兴建将使珠海成为珠江口西岸承接香港辐射的“桥头堡”，有利于承接香港产业发展、城市功能的拓展和延伸。

交通便捷程度

1）珠海市对外交通体系建设相对完整，基本形成了以公路、航空和轻轨为主的陆空交

通格

局，与周边城市实现交通接驳，据此，珠海与珠三角主要城市将在1 小时生活圈内。

2、外伶仃岛

洲６海里，面积4.23平方公里，是珠三角地区进出南太平洋国际航线的必经之地，具有重要的战略地位。是唯一可看见香港市中心的海岛。

外伶仃岛自然条件

气温。外伶仃岛属亚热带季风气候，1 月平均气温14.8℃，7 月平均气温27.9℃，3~4 月为雾季，3 月雾最多， 8~9 月有台风，最大风速12 级以上，5、7、10~12 月份天气平和。

降雨。外伶仃岛降雨量一年中有丰枯季之分，4 月至9 月丰水期量占年降雨量的80%以

上。

风。岛上风速较大，年平均风速在6.5 米/秒左右，冬半年的平均风速大于夏半年。夏半年的4~9 月平均风速在6 米/秒左右，7 月是全年风速最小的年份，平均6 米/秒；冬半年的10~3 月的平均风速在6.5~7 米/秒，年内最大风速半数以上出现在热带气旋活跃期（7~10 月）。

外伶仃岛海洋水文

水深。东澳岛除岛南部分水深在10 米以下外，其余海湾的水深均在10 米以上。

水温。海水温度年变化与太阳辐射量有关， 7~8 月水温最高，9 月开始降温，1~2 月水温最低，海水温度年平均为22.7℃。

波浪。冬季的波浪高于夏季的波浪，一般波浪不高，平均为0.9~1.9 米，受台风直接影响时，平均波高5~6 米，最大波高8 米；受强台风直接影响时，平均波高8 米，最大波高大于10 米。

外伶仃岛旅游资源

自然景观：岛上冬无寒，夏无酷暑，四季如春，山水兼得，旅游资源丰富多彩，具有典型的亚热带雨林风景和海岛伊甸园风光，是镶嵌在珠江口与南太平洋交汇处的一颗璀璨的明珠。

人文景观：北帝晨钟、伶峰揽胜民族英雄文天祥《过伶仃洋》的名句“人生自古谁无死，留取丹心照汗青”，即诞生于此。

3、市场需求临近度

1）休闲度假客源：富庶珠三角地区的主要城市人均GDP 均已经超过3000 美元，这标志着珠三角地区已经进入休闲度假经济时代，加之周末、迷你假期及黄金周等不间断长、短假

期使得居民具备了休闲度假经济条件和时间条件，所以外伶仃岛凭借原生态的海岛风光营造

的慵懒、慢调的度假生活氛围将与城市生活形成强烈的反差，对这类客源有较大的吸引力。

2）会议旅游客源市场：由于未来一段时间内，外伶仃岛与陆地的交通便捷性均不够理想，所以对于大型会议组织者的吸引力有限；但度假酒店特有的休闲度假特性、及良好的景观资