上海田子坊城市更新

没有开发商的城市更新2014级学历1班谢 鑫2014年11月田子坊的软改造再生模式“田子方”原本是《庄子》中一位画家的名字，黄永玉取其谐音称为田子坊01 概况区位 1000m[地址]田子坊位于上海黄浦区泰康路，是由上海特有的石库门建筑群改建后形成的创意产业聚集区，也是不少艺术家的创意工作基地，与新天地直线距离相距仅1000m ，被称为“新天地第二”。

[区别]田子坊：粗放与质朴；新天地：精致与贵气[地位] 中国最佳创意产业园上海的“苏荷”上海历史风貌和石库门里弄的一块“活化石”上海海派文化和传承历史文明的重要“文化湿地”上海城市历史变迁和城市文化产业发展的一块独特的“地标”01 概况规模[用地面积]核心保护区占地2公顷。

[建筑面积]3万平方米。

[人口规模]包括来自26个国家的创意人880人，共671户，和居民1500户[商家规模]目前田子坊共有各类商户426家（工厂区域209家，石库门区域217家），其中文化创意企业有297家，其他相关产业63家，商业配套服务性产业66家。

01 概况 功能与性质[历史功能]（历史风貌）1914年以后在建国路以北形成了以法院、警务署、检查院等公共事业管理机构为主的法租界行政区域，形成了公共建筑的历史风貌（行政）。

在建国路以南泰康路以北和瑞金二路以东西南部形成了石库门、新里为主传统里弄生活居住区，形成了石库门里弄的历史风貌（居住）。

在思南路以西部分地区分布着近代民族工业组成的新型里弄工厂区、形成了工业遗存的历史风貌（工业）。

泰康路、瑞金二路、建国中路和思南路四条大街上分布着数十家商铺，社区内共有13个里坊和20多处内巷，并建有医院、学校等公共设施。

[现代功能] 历史文化展示、创意产业集聚、里坊风貌居住法租界警务署 石库门里弄 沿河街道工厂 民国泰康路社区构成（1947行号路图）02 更新历程更新前状况[建筑肌理对比]通过Google地图对田子坊1998年到2004年再到2014年的建筑肌理进行对比，发现地块中仅有右下角少量几栋老住宅和停车场建成了高层住宅，其他区域建筑肌理基本一样。

证明田子坊地区在城市更新过程中从来没有发生过大规模的拆除重建。

田子坊 1998年地图 田子坊 2004年地图 田子坊 2014年地图02 更新历程更新计划的过程[与时间赛跑]田子坊的更新过程主要包括3个阶段：第一个阶段：厂区改造发展阶段第二个阶段：里弄住区发展阶段第三个阶段：政府引导控制阶段02 更新历程更新规划设计1、[历史保护] ——守望家园第一步，划定保护区与建设控制地带，并按相应的方式进行保护控制。

第二步，保护历史建筑、重点空间、重点界面、历史环境要素以及艺术创意园区。

田子坊保护区划图02 更新历程建筑[传统民居]竹木材质的篱笆、门、墙与低矮深远的屋檐，共同形成了上海郊县传统农民建筑的质朴特色[新式里弄]有小的花园空间、花木扶疏，外立面门窗线脚装饰丰富，有讲究的红色木质百叶窗和顶层阳台水泥预制栏杆[旧式里弄]上海典型的老式石库门三合院空间，二层三面外廊饰花格木栏杆，入口有山花装饰清末传统民居建筑 薛华坊，20年代组合群体式住宅老式里弄住宅02更新历程建筑风格[古典主义]细长的侧窗、别致的窗托和线脚以及爬山虎映衬下的门厅、阳台、处处透着别墅的玲珑雅致[现代主义]外立面装饰简洁朴实，红砖与白色水泥沙桨的墙面在植物的映衬下，自然大方[折衷主义]朴素的折衷主义风格外观，线脚简洁大方，别致阳台使整栋建筑呈现出变化与跳跃的美感隐云楼，30年代古典主义风格独立别墅现代主义建筑外立面近代西式公共建筑02更新历程环境要素2、[创造生活] ——坊街里巷在保持历史文化多样性中创造新生活一坊、四街、十里、二十巷田子坊：作为一个完整城市社区考虑，不仅有历史文化街区、创意产业园区功能，还包括城市居住功能。

四街：对南街、北街、西街、东街，以历史风貌为依托有不同的定位。

十里：引入创意居住生活新理念，延续市井里弄生活风情，传承海派特质的生活品质。

二十巷：保持里坊内小巷的特色，重塑宜人的环境，提炼鲜明的主题，如：骑楼巷、二井巷、花园巷、篱笆巷等各具特色的小巷。

一坊 四街十里二十巷3、[创意策划] ——线景门楼在延续文脉和创意精神中重塑人文新景观三线、六景、九门、十二楼三线：历史风貌游线，整合田子坊文化遗产资源，形成以历史文化风貌为特色的访古寻幽游览路；创意风华游线，沿着创意梦工厂和创意石库门形成独具魅力的文化艺术景观游览路线；海派风情游线，以原生态里弄生活为核心，以海派文化为底蕴，以创意生活为内容，打造新文化社区海派风情游线。

六景：将有代表性的风貌建筑和重要人文记忆及特色创意空间开发为六处景观，花园石库门、法国景园、影像场、凌霄阁、坊市广场等。

九门：将有代表性的里坊门楼列为怀旧标志——记忆之门、里坊之门、石库之门将反映平淡率真里弄生活的节点列为传承标志——创意之门、生活之门、市井之门将创意艺术和科技时代特征的节点列为创新标志——纪念之门、艺术之门、数字之门十二楼：闲境石库门——民居四楼意境梦工厂——工房、橱窗、秀场梦幻三楼秘境老洋楼——行政大楼、花园洋房、小红楼等组成的典雅五楼02 更新历程实施程序[分期实施]按照管委会的规划，整个成套改建工程分三期进行。

第一期重点是迎接世博会，完善以泰康路 210 弄内传统结合现代里弄工厂为主的创意产业集聚地、打造以 248 弄和 274弄为主的市井文化休闲地；第二期在居住功能不变的前提下，对原建筑加以修缮与保护，建设居住与产业结合的海派文化、生活方式和里弄风貌新型社区；第三期通过注入文化创意、旅游休闲和技术创新等手段，使原住民的居住生活条件得到改善。

其中一期约涉及 670 户居民，到 2009 年底基本完成，其余的西式别墅和花园里弄以后将分期分批改建，整个改建计划于2015 年完成。

[实施主体]艺术家、市经委和卢湾区政府、原住民、田子坊管理委员会。

02 更新历程 开发模式举例 30平米每月平均租金8000元 周边地区100平米新房每月平均租金4000元 居民通过软改造每月受益4000元[田子坊的开发模式] 居民持有产权并自行操作租赁，专业公司统一管理和服务：•居民与入驻企业之间达成协议直接出租•管理公司负责牵桥搭线，对整个田子坊做统一管理，租金2:8分成•企业按照自己的风格装修经营•居民则拿着租金去附近租房[入驻与租金] 入住率100％ 04年租金：厂房2元/平/天，石库门8元/平/天 07年租金：石库门20元/平/天 12年租金：石库门26元/平/天政府引导、居民自主、自下而上的小规模、多元化、渐进式更新模式04 经验与教训 经验[原生态]田子坊与新天地相比，建筑品质不是很高，也缺少整体规划，但它是由微观市场自发生长形成。

因此它给人的体验是更加原生态，更具有里弄空间的多样性，也更具城市的活力。

[生活肌理]新天地保持的充其量是建筑肌理，而田子坊保存的是生活肌理。

出入此间的人流杂驳着华发老人、饮食男女和时尚潮人。

坊间红瓦如鳞、老虎窗藤蔓缠绕，不时可见乌漆大门后的小天井、晾衣杆、搓衣板、马桶刷……这无疑是活着的上海里弄生活。

[新旧契合]田子坊对里弄改造模式的价值评判作了补充提醒：不应只看简单的美丑，而应看活力的维护和塑造，看改造与现时和未来的契合。

[资源利用]利用自身历史文化遗存的资源，原住民将房屋的使用权出让给文化艺术商家，级差地租使原住居民获得了维护旧居的资金，这不仅改善了原住民居住的条件，还使风土文化的发展有了可依托的产权基础和可持续的平台基础。

地方感的再生不管今天、昨天还是明天， 我希望这里还是原来的田子坊——田子坊总策划吴梅森04 经验与教训 教训[物质空间]居民与商家的矛盾，商铺对居民生活起居的干扰尤为突出，而居住空间被商业空间过度侵蚀的事实是罪魁祸首，居民与商家从相安无事、一团和气恶化到矛盾重重、一触即发。

[精神空间]如今的田子坊版块已经放大，再不是狭义初始的泰康路210弄，而是吸纳了两边的弄堂，总称仍为田子坊。

其主体功能也由原来的艺术文化被时尚消费取而代之，成为被商业“劫持”、大众化的翻版“新天地”。

尔东强“……在许多国际性的大城市里，被人记住并感动的往往不是顶级商场，而是书店、剧场和博物馆等……”。

存在的问题任何事物如同硬币一样，具有正反两面05 更新启示[软改造]田子坊的开发，直至形成今天的知名度，政府并没有大规模的土地投资，大规模的开发建设，大规模的劳民伤财。

田子坊集中释放的是一种真正的民间智慧，其背后隐含着的正是一个特别重大的组织社会学命题，即社会自治。

一旦在这个节点上有所突破，田子坊的意义将远超商业地产的本身田子坊就是田子坊人的田子坊，田子坊就是田子坊人的家园。

这里没有惊心动魄的血拆和强拆，没有殊死的关于生存的抗争和哀号。

没有如“新天地”开发，哪怕是最“温情脉脉”的动迁，也改变不了永恒的失去家园之痛。

这里没有成片开发，没有推倒重建，因为没有利益集团的介入和纠结，也就没有了因为必然的腐败和必然的对民生的摧迫。

田子坊没有产权的强制赎买和变迁，无论是业主还是租户，他们就是和田子坊血脉相连的田子坊人06 参考文献【1】上海田子坊发展规划【2】陈青长.浅谈田子坊的再生模式【3】付磊.城市更新中的空间织补与保留【4】李燕宁.田子坊——上海历史街区更新的自下而上‘样本【5】于海.同城更新叙事的权利维度和理念维度——以上海‘田子坊’为例【6】郭淳彬.旧城居住区自发性改造问题研究——以田子坊为例【7】李挚.自下而上旧城更新模式研究【8】管娟.上海中心城区城市更新机制演进研究——以新天地、8号桥和田子坊为例Thanks。