容积率增加应怎样补交土地出让金

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

容积率增加应怎样补交土地出让金

姓名：杜金表

在回答该问题之前，我们首先要知道，房地产开发商随便改变建筑容积率的行为属于违反《国有土地出让合同》的违约行为。国有土地管理部门在出让国有土地时，按照城市总体规划，对所出让国有土地范围内的建筑物，已明确了最高的规划建筑容积率，这也是《国有土地出让合同》中一个重要的合同条款，如果土地开发商不能满足《国有土地出让合同》约定的指标，增加了建筑容积率，这属于合同违约，是要负法律责任的。

这里的容积率指的是建筑容积率，是指建筑物总面积与宗地总面积之比。在宗地面积一定的情况下，建设项目的容积率越高，建设总面积就越大，土地利用率就越高，地价也就越高，因而在国有土地出让时，房地产开发商应缴纳的土地出让金也就越高。如果开发商在较低的建筑容积率标准下取得国有建设用地使用权，然后在建设过程中增加建筑容积率，从而使建筑面积增加，就会获得更多的销售利润，从而造成国有资产的流失。

2002年12月26日建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》第四条规定：受让人取得国有土地使用权后，必须按照《国有土地使用权出让合同》和建设用地规划许可证规定的规划设计条件进行开发建设，一般不得改变规划设计条件；如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出申请，经批准后方可实施。问题中，开发商在没有经有关部门的批准下就擅自改变了规划设计条件，如果还想继续在另一半土地上开发的话，应该先经过有关部门批准，补交土地出让金后才能进行建设。

对于应如何补交土地出让金，笔者认为虽然开发商只使用了一半的土地，但是他既然已经达到了规划设计条件所规定的容积率，那就可以视开发商已经完成了该宗地产的开发建设，如果想在另一半土地上继续开发建设的话，就要经国土有关部门对规划进行调整，在依法办理改变土地规划设计条件批准手续后，补交规划条件变更前后的土地出让金差额，然后再进行开发建设。

具体补交土地出让金的计算方法应按现在时点新的土地利用条件的土地市场评估价格扣除现在时点的原土地利用条件的土地评估市场价格差额部分补交土地出让金。因为土

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

地市场随着时间的变化会有增值和贬值的情况，所以补交土地出让金时的地价应按照当前市场条件下容积率变化前后的地价进行计算，这样既可以保证国有资产不流失，也可以保证开发商本身的利益不受侵害。具体计算公式如下：

补交土地出让金= 改变容积率后缴纳的土地出让金—原容积率下缴纳的土地出让金改变容积率后缴纳的土地出让金= 改变容积率后土地总价×土地出让金缴纳比例

原容积率下缴纳的土地出让金= 原容积率土地总价×土地出让金缴纳比例

这里所指的土地总价都是指当前时点的土地价格。

我的问题：

对于这个问题我还有一个看法，就是把这宗土地分成两部分：首期建设部分和待建设部分，待建设部分规划容积率不变，按照《国有土地使用权出让合同》规定的规划设计条件进行开发建设，开发商补交首期建设部分增加容积率的出让金。

对于我的这种看法，我认为只计算出现状容积率条件下首期建设部分的土地总价和原规划容积率条件下当前的土地总价，然后确定现状容积率下需缴纳的土地出让金和原容积率条件下需缴纳的土地出让金，前者减后者，就是应补交的土地出让金。

但是我不知道这样对不对，有同事很反对我的这种算法，认为一宗地不能视为两部分，我也很困惑，找不出支撑的依据，不知道有没有同仁告诉我，这种想法合理与否？

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。