宁波雅戈尔长岛花园二期2011年推广战略执行方案
雅戈尔海景花园广告策略及广告投放计划
雅戈尔·海景花园广告策略及广告投放计划１．海景花园广告传播目标⏹雅戈尔·海景花园项目知名度在宁波家喻户晓。
⏹完成消费者对本案“宁波市中心顶级江景名邸”的产品认知和认同。
⏹确立本案宁波当地新的产品坐标和市场领导者形象。
⏹结合项目营销进度，促进本案的成功销售。
２．整体广告策略２．１．广告策略整体原则紧紧围绕项目推广和房产品牌，层层递进进行全方位展现。
⏹第一层：项目天然的全江景资源，绝版地段、产品的各项综合品质、用料考究的精品装修、＂一对一的私人生活助理＂模式的物业管理及其他高品质的附加值。
⏹第二层：构筑有实力、专业的发展商形象；发展商树立物业高标、倡导星级服务的理念；为买家创造更加尊贵、更加舒适的家园２．２．分层广告推广策略２．２．１．项目推广示意图说明：■ 项目的推广是为最终的销售服务的。
项目推广则将围绕着整个“高品质尊邸”、“中央市中心绝版地段、自然景观先天优势宣传 地段、自然江景的强力诉求江景大宅高层贵族私享”这一核心定位，从产品先天条件、各项高质素、各项高附加值及强大的品牌价值等方面全方位展开诉求。
■鉴于项目推广涉及品牌建设及销售促进两方面内容，因此在广告传播手段的选择上，尽量进行整合的媒介传播及有利的销售要素配合。
形成一个在传播上，以硬广告为主，其他软性宣传、公关活动、SP活动相结合的传播格局。
在销售促进上，完善现场销售包装，进行积极的人员推广，在销售与品牌两方面同创辉煌。
3.广告媒介策略３．1．媒介选择策略⏹•采取全方位的媒介策略：由于本案的时间短，因此相对集中的媒介策略才能获取最大的覆盖面，最大的宣传效果。
⏹•选择宁波地区对目标消费者购买最有影响力，且消费者能最有效接触的媒体。
⏹•所选媒体应有互补性，争取得到最大的接触率。
⏹•广告媒体的具体发布频率，根据具体的销售计划、销售目标来制定。
３．2．广告媒介选择本案广告媒介选择建议如下：３．2．１．主力媒体⏹报纸：主力选择《宁波日报》、《钱江晚报》、《宁波晚报》、《现代金报》⏹楼书：《细节的品质》、《贵族的源起》⏹户外：主力选择本案工地建筑顶部审批户外展板；辅以工地现场包装、售楼处包装等３．2．２．辅助媒体⏹制作DM与宁波移动公司合作，利用移动公司手机用户数据库资料，挑选重点大客户，进行针对性投放。
二期开盘前推广预案广告部分
二期开盘前推广预案广告部分中海阳光棕榈园二期开盘前推广方案（广告部分）1 / 1黑弧广告2002．6．11．目录一、工作背景分析二、竞争对手分析三、本阶段任务及分析1 / 1四、目标人群分析五、二期推广定位六、本阶段推广策略七、推广费用估算八、工作计划一、工作背景分析阳光棕榈园自12月15日开盘以来，销售情况良好，截止至2002年5月10日，多层销售率达到94％，小高层销售率86％，高层销售率73％。
以完成本阶段销售目标。
同时在销售过程中，中海地产创造“过程精品”和阳1 / 1光棕榈园地中海风情形象深入人心，在消费者中建立了良好的口碑，同时树立了高尚社区的形象，为二期的推广建立了良好的基础。
二、竞争对手分析阳光棕榈园在前海片区的竞争对手有鼎太风华、西海花城、星海名城，但是由于竞争日趋激烈，竞争已经不局限在狭义的单一片区，而是在几个片区之间也存在竞争，如后海片区的蔚蓝海岸、西海湾花园，招商海月二期等。
1、鼎泰风华：地处阳光棕榈园的南侧，隔桂庙路对望。
此项目以“父亲的王国，母亲的城堡，孩子的乐园”为推广口号，现场包装及布置体现欧洲家族式城堡建筑风格。
户型配置以两房、三房为主力户型，配以少量的四房，适合一次置业者。
楼盘的容积率，中心园林面积等指标均高于阳光棕榈园。
在广告表现上，追求整体风格的简洁、1 / 1大气，目前的报纸广告宣传以软文的形式发布，着力介绍鼎太集团，并详述其主要卖点。
目前鼎泰风华以于5月10日开盘，广告量大，销售情况良好，对阳光棕榈园的销售有一定的冲击。
2、星海名城：地处前海路与桃园路交叉口，主题推广语“一站式居家”，占地面积30万㎡，建筑面积84万㎡，超大型社区，完善的内部配套，是其主要卖点。
目前，星海名城二期八组团入伙，其一期及二期浓郁的社区生活氛围也对其销售产生有力的支持。
其主力户型与阳光棕榈园相似，但其容积率较高，楼盘整体质素相对于阳光棕榈园低，对阳光棕榈园不构成太大威胁，但节流了一定客户。
三五规划摘要【精品文档】
雅戈尔集团发展战略报告摘要雅戈尔“三五”规划报告以“创国际品牌，铸百年企业”为愿景，其核心思想为：“提升内部能力，强化核心主业，加快国际进程，培育新兴产业”。
一、“三五”期间，雅戈尔集团的基本战略思路：“三五”期间将是雅戈尔提升内部管理及稳步发展时期。
1.“机会导向”向“战略导向”转变，树立“归核化”的战略思路；2.用“轻资产”的方式优化现有资产结构，强化核心竞争能力；3.对主要业务以低成本方式进行规模扩张；4.选择并培育新业务。
二、雅戈尔集团的发展目标1.雅戈尔“三五”发展目标：提升管理，稳步发展；强化服装和房地产业务；积极选择和培育新的产业；多品牌运作；稳步推进国际化进程；实现销售和利润翻一番，分别达到268亿元和40亿元；2.雅戈尔“四五”展望：成为世界知名的跨国企业集团。
通过收购、兼并等方式进行规模扩张，进入快速发展时期。
拥有3－4个核心主业。
以自主品牌在国外销售；3.雅戈尔“五五”展望：成为世界一流的跨国企业集团。
全球性投资、生产和销售，拥有4－5个核心主业，拥有一流的国际化品牌，一流的国际化人才，一流的管理水平，一流的技术和产品。
三、“三五”期间雅戈尔集团的财务目标（单位：亿元）四、“三五”期间服装业务的战略发展思路1.大力发展休闲服装；2.多品牌发展服装业务；3.继续保持中国男正装的领先地位；4.成为中国服装国际化的先行者；5.雅戈尔服装的生产、销售企业实行集团化经营管理。
五、“三五”期间纺织业务的战略发展思路1.坚持精品战略，力争取代进口面料；2.开发有雅戈尔特色的产品，加强对服装业务的支持，产生良好的产业链协同效应；3.通过对北美、欧洲和日本的全面进入，形成市场互补，规避环境变化带来的风险。
六、“三五”期间房地产业务的战略发展思路1.未来五年雅戈尔房地产业务应定位于“能力提升阶段”；2.以宁波为基础，重点开拓长三角市场；3.产品开发形态以中高档住宅为主；4.坚持物业为房产开发配套服务，提升客户服务水平；5.实施战略性的土地储备，为下一轮开发高峰到来做准备；6.充实人力资源队伍，完善现有制度，实施规范化管理提升；7.进行组织调整的准备工作，为未来扩张提供组织保证；8.进行品牌提升，由“宁波著名”向“全国知名”转变；9.探索未来扩张的新模式。
宁波市民政局关于印发《宁波市民政事业发展“十二五”规划》的通知
宁波市民政局关于印发《宁波市民政事业发展“十二五”规划》的通知文章属性•【制定机关】宁波市民政局•【公布日期】2011.12.31•【字号】甬民发[2011]145号•【施行日期】2011.12.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文宁波市民政局关于印发《宁波市民政事业发展“十二五”规划》的通知（甬民发〔2011〕145号）各县（市）区民政局，大榭开发区民政局、宁波国家高新技术产业开发区、东钱湖旅游度假区社会事务管理局，局机关各处室、各直属单位：为贯彻落实《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，推动我市民政事业科学发展，特制定《宁波市民政事业发展“十二五”规划》。
现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
二O一一年十二月三十一日宁波市民政事业发展“十二五”规划根据《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，结合宁波市民政事业发展实际，制定本规划。
本规划的规划期为2011年至2015年。
一、“十一五”民政事业发展规划实施情况“十一五”时期是全市民政事业适应经济社会发展新形势，加快向现代民政转变的重要时期。
全市民政系统秉承“解决民生、维护民利、落实民权”的理念，紧紧围绕市委、市政府“六大联动”和“六大提升”战略的深入实施，全面推进民政事业科学发展，“十一五”民政事业发展规划确定的发展目标和主要任务基本完成，社区直选、和谐社区评估、居家养老服务、融合性社会组织发展、双拥、社区减灾、绿色殡葬、地名公共服务、社会工作等许多方面有了新的突破和提升，走在全国、全省的前列，为促进全市改革发展稳定作出了积极的贡献，奠定了“十二五”时期全市民政事业健康发展的良好基础。
五年来，全市民政事业发展的工作理念、工作职能、服务对象、工作布局、服务方式手段和工作机制逐步从传统向现代转变，民政综合实力和开放度、参与度、透明度在深化改革中进一步得到增强，民政整体事业发展平稳。
五年来，全市民政系统高度关注民生，全力做好新型社会救助体系建设、自然灾害应急救助、优抚安置、社会福利和老龄工作，建立健全民生保障的制度体系，解决好人民群众关心的热点、难点问题，确保民政服务对象共享改革发展成果；注重维护民利、落实民权，积极打造城市和农村社区两个平台，进一步深化城乡社区和基层民主建设，完善基层群众性自治组织和社会组织规范发展机制，增强了基层社会管理和服务合力；注重围绕中心、服务大局，规范高效地抓好双拥、区划地名、殡葬、婚姻、收养、水库移民等专项社会事务，提升了民政公共服务便民利民惠民水平，民政整体职能得到了较好的发挥。
雅戈尔集团企业重组项目建议书
雅戈尔集团企业重组项目建议书尊敬的雅戈尔集团高层领导：大家好！我是雅戈尔集团的企业重组项目顾问，非常荣幸能够为企业发展贡献一份力量。
鉴于当前市场环境和企业内部状况，我将向您提出一些建议，以促进雅戈尔集团的进一步发展。
1. 项目背景雅戈尔集团是一家具有较长历史的知名服装企业，在国内市场具有一定的品牌影响力。
然而，在当前市场竞争激烈的环境下，公司面临多方面的挑战，包括产业结构调整、市场份额下降、盈利能力受损等问题。
因此，为了实现可持续发展，企业重组势在必行。
2. 项目目标本次企业重组的目标是优化雅戈尔集团的资源配置，提高盈利能力，增加市场份额，提高企业的竞争力。
具体而言，项目将重点完成以下几项目标：1）优化产业结构：整合现有的产业资源，淘汰低效益的业务，重点发展高附加值的产品和服务。
2）提升产品品质：加大对产品研发与创新的投入，提升产品品质和设计水平，提高产品的附加值和竞争力。
3）拓展市场份额：加强市场营销能力，提高品牌影响力和市场渗透率，扩大市场占有率。
4）提高管理效率：完善公司内部管理制度，提高员工工作效率和绩效评估体系，优化组织结构，提高决策效率。
3. 项目策略基于以上目标，我们建议雅戈尔集团采取以下策略：1）加大资金投入：增加研发和创新的投入，优化生产设备和工艺流程，完善信息化建设，提升生产效率和产品质量。
2）强化品牌建设：打造独特的品牌文化和形象，提升品牌价值和知名度，通过品牌溢价扩大市场份额。
3）深度挖掘市场需求：了解消费者的需求变化，积极开拓新市场和产品领域，提供个性化的产品和服务，满足不同消费群体的需求。
4）加强人力资源管理：优化组织结构，完善人才选拔和培养机制，提高员工的工作积极性和归属感，增强核心竞争力。
4. 项目实施计划为了确保项目的顺利进行，我们建议制定以下实施计划：1）成立由高层领导组成的项目管理团队，明确项目的目标、目标和时间表，制定详细的实施方案，并监督项目的实施进度和效果。
0912-三五规划框架.doc
前言26岁的雅戈尔精力充沛，活力四射。
从一家名不见经传的乡镇企业到如今全国闻名的综合性大型企业集团，雅戈尔经过了岁月风雨的洗礼和企业成长艰辛转折的磨砺，如今的雅戈尔集团更加稳健成熟，也更加踌躇满志，在为又一次腾飞积蓄力量。
雅戈尔集团今天的辉煌业绩，与集团领导的高瞻远瞩有着直接的关系。
1995年集团在完成了第一次创业时候，就在为集团规划未来的远景，一五二五规划的制定为集团指明了发展方向，使集团发展获得了质的飞跃。
10年间，集团成功上市，服装纺织城的书你建成投产、贸易巨头中基的成功收购，一主两翼产业布局的完成……一系列令行业眼花缭乱的战略举措，使得雅戈尔集团一骑绝尘，成为行业内名副其实的行业领袖。
在迅速发展的过程中，雅戈尔集团明确了自己的使命：服务社会，装点人生。
这朴实而又崇高的使命，体现了雅戈尔集团高度的社会责任感。
行胜于言，雅戈尔集团多年来也正是遵循这样的使命在实现良好经济效益的同时，创造了巨大的社会效益，得到了社会的认同和高度赞誉。
雅戈尔集团“作百年企业，建跨国集团”的愿景象指路的明灯，使雅戈尔集团在前进的道路中不会迷失方向，从而形成了行动的合力。
三五规划将继续秉承这一指导原则，使雅戈尔集团这艘巨轮乘风破浪，顺利出航！集团10年回顾1.1财务目标完成情况及分析（略）1.210年重要战略举措一五期间重要战略举措：⏹雅戈尔工业园区初现规模：投资近8亿元的雅戈尔国际服装城建成并投产，成为世界上最大的综合服装基地之一。
⏹股票成功上市，融资渠道更加顺畅，公司规模迅速扩大。
⏹产品技术研发成果丰硕，“纯棉免烫衬衫”填补国内空白，引进世界最先进的VP后整理设备。
⏹服装成为真正的名牌产品，雅戈尔衬衫成为中国衬衫行业第一家产品质量免检产品，雅戈尔商标成为“中国驰名商标”。
⏹成功实现产品延伸和产业延伸，雅戈尔西服产量增长迅速，雅戈尔成为以服装、贸易、金融、房地产和公共设施为五大板块的多元结构企业集团。
二五期间重要战略举措：⏹纺织城建成投产，雅戈尔工业园区形成规模；⏹产业结构调整基本完成，形成服装为主业，纺织、房产为两翼的产业格局；⏹积极拓展国际市场，外销业务增长迅速；⏹以内部培养为主向内外并举转变，人力资源得到加强，通过外部引进高层管理人才，使集团的管理水平在原有基础上得到较快提升。
某地产推广执行策略教材(PPT 74张)
小型推介会
针对高端项目
走出去
房交会
春季11年5月
本地巡展
浏阳产业园区 重要客户资源之一
请进来
系列主题活动
营销事件
热点事件
通过大鹏湾的环境与配套 资源设计的主题活动
重要营销节点
客观事件
PART 4
项目分阶段执行推广策略
执行力是解决问题关键
阶段推广节奏梳理
整体形象塑造和认知
卖点发散和情感诉求
强化卖点和生活氛围营造
第2阶段
升温期
2011.01—2011.03.15
阶段策略：以产品价值炒作和形象的情感沟通强势推广
阶段重点：针对湘籍外地客户重点推广（情感沟通） 阶段主题：机场东·1500亩纯独栋养生墅 自然养生佳境，唯此大鹏湾 身份变，乡音不变 阶段动作：户外树立高端养生价值形象 渠道开拓客户群 主流媒体和小众媒体的深化认知 现场体验（客户服务、现场包装）
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
第一阶段： 形象导入期
第二阶段： 升温期
第三阶段： 开盘强销期
阶段推广任务划分
形象导入期
（11月—12日）
主要 任务 阶段性 主题 机场营销中心开放
主题： 一切，自然而然 以自然的基因营造
概念升温期
2011年1月—3月15日 开盘前蓄客 现场销售中心开放
主题： 机场东·1500亩纯独栋养生墅 自然养生佳境，唯此大鹏湾
开盘强销期
3月16日—6月 项目现场开盘
主题： 写意山水，写意生活 献给阁下的天然养生墅
价值 支撑
自然生态；风水 宝地；原生山水
1500亩原生山水纯独 栋；产权式花园；高 附加值的居住空间
宁波鄞州雅戈尔玺园项目营销策略提报_234PPT
预计2010年推出
广博东钱湖地块 东钱湖山水景观别墅 豪宅
大独栋别墅、小别墅、商业别墅
预计2010年推出
城市豪宅典型竞争对手——雍城世家
开发商：中海地产 地段：宁波南高教园区旁 规模：占地300亩 产品：高层复式豪宅，联排、双拼别墅 主力面积：高层复式豪宅250、330平米，联排、双拼别墅250-300平米 价格：目前复式豪宅1.6万/平米；别墅2万/平米 销售情况：目前一期复式豪宅与别墅在售，推出部分基本售完，明年三期豪宅将推出 项目特点：鄞州中心区2009年代表豪宅楼盘，规模大、档次高，演绎经典英伦都铎风格建筑
目标客户对高层豪宅做精装修交付的接受比例偏大于白坯房，体现出高端客户对精装修成品 房的需求热情，以及高档装修能够充分体现客户的身份与居住价值； 根据访问，目标客户对本项目地段高层精装豪宅的主力接受价格为2—3万元/平米，对独栋 别墅的主力接受价格为3—4万元/平米。
通过研究千万级以上客户的特征 寻找目标客户特征
项目核心价值——拥有极品楼王
1. 高层住宅19#楼西首388平米的复式空中别 墅，其拥有最好的景观资源，南北无遮挡， 超豪华楼王。
2. 别墅区沿河布局有五栋470—480平米的的 极品楼王，完全独栋别墅，拥有超大庭院与 水系、绿化等景观资源。
项目核心价值——完善的配套
项目紧靠由SMART广场 、北 京华联宁波商场 、深国投宁波 商业中心 、钱湖天地以及方立 项目等多个商业广场组成的高 档次特色餐饮、购物、休闲、 娱乐的BEST商业中心，商业整 体规模与档次堪比天一广场。
口豪宅力作
中叠墅与联排别墅
出
卡纳湖谷
目前最具代表性东钱 全部纯双拼别墅，二期为双拼式独栋，一期主力280平米、二 一期基本售完，目前二期售出
雅戈尔文案
基本包含以下内容（根据具体危机管理案例，也可酌情安排体例）。
（1）案例背景概述（2）基本原则（3）危机分析（公关）过程（4）提出备选方案、评价并选择方案、效果评价等（5）归类总结等1、案例背景概述1.1 公司简介1.1.1集团概况雅戈尔集团创建于1979年，经过34年的发展，逐步确立了以品牌服装为主业，涉足地产开发、金融投资领域，多元并进、专业化发展的经营格局，成为拥有员工5万余人的大型跨国集团公司，旗下的雅戈尔集团股份有限公司为上市公司。
2011年集团实现销售收入360亿元，利润总额33亿元，进出口总额27亿美元，上缴税收29.69亿元。
总资产近600亿元，净资产160亿元。
品牌服装增长22%，内销市场发展势头强劲，房地产板块着眼于调整布局，加强和提升管理，金融投资板块进行了新的探索。
品牌服装是雅戈尔集团的基础产业，经过30年的发展，已形成了以品牌服装为龙头的纺织服装垂直产业链。
2011年，雅戈尔加速品牌提升的步伐，向品牌运营型、内销型企业转型，加大投入拓建、整合渠道，密切与商家关系，同时整合优化产业链，培育供应链企业，凭借在产品研发设计以及着眼未来的品牌战略，品牌服装板块取得突破性发展。
雅戈尔在全国拥有772家自营专卖店，各品牌商业网点2632家。
主打产品衬衫为全国衬衫行业第一个国家出口免验产品，连续17年获得市场综合占有率第一位，西服连续12年保持市场综合占有率第一位。
雅戈尔品牌多次获评最受消费者喜爱品牌和行业标志品牌。
1.1.2 品牌概述“创国际品牌”是雅戈尔的发展目标。
在经过近30年的发展后，雅戈尔已成为中国的知名品牌。
2007年，世界品牌实验室发布2006年度“中国500最具价值品牌排行榜”。
“雅戈尔”商标品牌价值91.81亿元，位列500强第52位，成为宁波市最“贵”的商标，继续稳居全国纺织服装品牌第一。
中国管理科学研究院企业发展研究中心和中国资产评估中心也先后对雅戈尔品牌价值进行了评估，“雅戈尔”分别获得了187.21亿元和115.64亿元的评估值。
宁波豪宅绿地·海外滩整合推广报告
银亿东岸传播形象
广告语： 一江东岸出名门
核心诉求： 江景+地段+品牌
项目资源： 和丰创意广场 周边2公里范围内可达天一商 圈、老外滩、和义大道、月 湖盛园、江东区政府、日湖 公园等
重要竞品：万科江东府
万科14.4亿竞得。位于江东核心区， 城市配套较好，是万科首都进入宁波 城市中心的项目。规划十幢高层，为 万科高端改善型住宅。
景观设计
AECOM(易道)，贝尔高林国际(香港)有限 公司，绿化率27%
建筑设计
美国SOM建筑设计事务所、浙江绿城建筑 设计有限公司
宁波中心传播形象
广告语： 远见城市未来
核心卖点： 背景，杉杉、伊藤忠、绿城三大巨头联合打造； 地段，东部新城核心，双地铁交汇黄金地段； 形象，380米超高建筑，综合体发展物业； 前景，未来宁波的经济、行政、商务中心。
宁波绿地 · 海外滩整合推广策略
杭州捷群广告 2013-06-18
绿地首发宁波影响力作品
地段影响力
市场影响力
品牌影响力
绿地首发宁波影响力作品
地段影响力
市场影响力
品牌影响力
尊踞新三江口核心区，正南向姚江景观， 城中心一线稀贵江岸线，拥享宁波母亲河、饮用水源
——姚江最宁静优雅的一段。 对话璀璨河流文明，开启宁波国际滨水豪宅新篇章。
目前价格 24000元／平米 绿化率 24% 建筑设计 宁波设计研究院
紫玉花园传播形象
广告语： 三江口 绝版一线江景房
核心卖点： 地段，地处三江口滨水区，离三江口仅约 1500米； 景观，距甬江仅约60米，5公里全江景， 3公里滨江公园，市中心稀缺江景房。
项目资源： 市中心绝版一线江景房 离三江口CBD仅约1500米，离甬江约60米 物业类型丰富 部分房源配备精装修
雅戈尔·杭商院地块前期推广策划提案房地产策划营销方案
理想：“创造城市的美丽”
理念：“真诚、善意、精致、完美”
二、世贸丽晶城 类型：公寓 建筑：高层 价格：均价 2３000元/平方米 绿化：３5% 装修：毛坯 特点：世贸丽景城是目前杭州城市中
心区规模最大的综合性楼盘和 浙江省首个高品位大型建筑综 合体之一。
三、九树公寓 类型：普通住宅 建筑：多层 价格：均价 40000元/平方米 装修：全装修(配置精致高端) 定位：定位为“非经验住宅” 房源：整个住区只有60套房子
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[ 本次提案结束 ]
谢 谢！
林音响、遮阳设备……
关于墨尔本
• 连年被联合国有关组织评为世界上最适宜人类居住的城市和世界上最 安全的城市；
• 这里四季如春，墨尔本冬天平均气温最低度，最高度，夏天气温最低 度，最高度，夏季温热，冬季阴冷；
• 素有“花园城市”的美称，其绿化覆盖率高达40% 。墨尔本居民房前 屋后都有花园，万巷千陌都是花园，而且环境较为安全、安静，空气 干净清新.
• 起价：28000元／平米
项目命名
• 新空气
——每一片绿叶,都在制造绝对新鲜空气， 住在城市氧吧，时刻享受新空气。
项目命名（可选）
• 城市氧吧 • 城市森林 • 绿色氧吧 • 新绿洲
logo设计
Logo设计目的： 1、体现楼盘的品质 2、体现楼盘的档次 3、体现楼盘的亲切感 4、符合楼盘项目的核心概念 5、体现项目属性及命名寓意 6、给人以想象的空间
雅戈尔vs异乡精英
• 雅戈尔初次来杭投资房地产项目，作为一个异乡投资者，我们更能 理解这些异乡精英在异乡打拼的酸甜苦辣；
关于宁波市北仑区国民经济和社会发展和社会发展计划执行情况
关于宁波市北仑区国民经济和社会发展和社会发展计划执行情况、2011年国民经济和社会发展计划草案的报告发表日期：2011-01-25 08:53:00 来源：宁波市北仑区人大常委会宁波市北仑区发展和改革局局长滕安达各位代表：我受区人民政府委托，向大会报告我区2010年国民经济和社会发展计划执行情况与2011年国民经济和社会发展计划草案，请予审议，并请区政协各位委员和其他列席人员提出意见。
一、2010年国民经济和社会发展计划执行情况2010年是“十一五”规划的收官之年，也是深入谋划“十二五”发展的关键一年。
过去一年，在区委的正确领导下，在区人大、区政协的监督支持下，全区上下紧紧围绕转型升级这一工作主线，着力打造四大新平台，增创五大新优势，突出重点、突破难点，全力做好各方面工作，北仑经济社会保持平稳较快发展的良好态势。
2010年经济和社会发展主要指标完成情况如下：——实现地区生产总值548亿元，增长14.5％；——实现财政一般预算收入104.7亿元，增长22.1％；——全社会固定资产投资275.8亿元，增长4％；——实现社会消费品零售总额88.4亿元，增长19.3％；——外贸进出口总额133.3亿美元，增长25.3％；——实际利用外资6.6亿美元；——城镇居民人均可支配收入30166元，增长10.2％；——农村居民人均纯收入15600元，增长16％；——新增就业岗位12216个；——城镇登记失业率为3.2％；——居民消费价格指数为103.7％。
七届人大四次会议确定的11个经济社会发展指标均如期顺利完成，部分指标超额完成。
2010年，我们的工作主要体现在六个方面：（一）主导产业支撑引领明显，经济继续保持较快增长工业经济引领增长。
工业经济全年持续高位运行，产销衔接顺畅，产值效益双双大幅增长。
全区规模以上工业完成总产值1614.1亿元，增长34.6％；完成销售产值1572亿元，增长33.4％，产销率达97.3％；实现主营业务收入1441亿元，增长34.4％；实现利润140亿元，增长58％。
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精选课件
6
中观环境——宁波
•宁波调控细则20日出台，与国家相比没有“突破” •细则出台，宁波楼市成交冷清，客户观望情绪普遍 •高端楼盘面临压力，禁购令短时间内打压客户购买欲望
精选课件
7
微观环境——长岛
•春节期间总体冷清环境下长岛成交仍成交6套，虽为政策 前抢购客户，但仍能凸显部分刚需能量 •高端客户购买力仍在，但一段期内受到抑制 •1期客户对于送精装修反馈良好，对于项目信心指数较高 为长岛后期打下良好客户基础
精选课件
11
同类型产品比较分析—— 平层
高层 产品 项目 类型
建筑 面积
位置
面宽
房型
客厅 面宽
主卧 面宽
开间 朝南
几卧 朝南
阳台空间
附加值
精装 修
房型特点
本案
高层 平层
144
边套
12.1
4房2厅 2卫
4.8
3.8
3
2
隐形飘窗、 南北双阳台
12
精装
方正，六空间 可180°观景
上院
小高 层平 层
137
精选课件
4
第一部分 / 最新市场动态分析及未来研判
精选课件
5
宏观环境——国家
•政府换届与十二五规划开局之际需要稳定社会环境， 短期内调控不会退场； •新“国八条”以严格控制需求为手段来控制房价增长， 投资、多次改善需求将面临较长周期的被抑制和打压； •限购从严下，城市别墅及城市200㎡以上超大面积高层 将面临市场打压； •房产税敲山震虎，此举对楼市影响还未显现，但对全国 的投资客具有很大的警示作用； •后续加息仍将继续，对市场将持续保持高压。
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8
长岛花园已成交客户分析： 高层平层： 41％为二套房，35％为三套房及以上 高层跃墅： 29％为二套房，53%为三套房及以上
•可以看出，平层产品购买基本以2套房为主 这部分客户不在限购范围内，有较大挖掘空间 •而大面积复式产品，大多数都为3次以上置业 受此次调控影响最深，销售压力较大。
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精装
房型特点
一线南临 江，大附 加值，空
间奢华
精装
圆厅，十 字户型
白坯
有天有地、 私家庭院
未定
注重礼仪 空间设计
小结：本案跃墅在客厅主卧面宽、附加值、正南 临江、江景资源、城市中央位置上超越市场！
并在第一居所选择上超越别墅产品。
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13
从政策中，我们读到严酷 从市场中，我们感到优势 从客户中，我们看到希望
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15
长岛2期，让我们
大胆想象，小心前行
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16
第二部分 /二期推货节奏安排及销售目标
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17
定价定天下
原则：价格只能上行，不能下
价格、销售趋势
市场平稳： 抓稀缺、保品质，价高量平，稳步上升 目标：30亿
市场震动： 抓机遇、保底线，价平量减 目标：26亿
一期销售价格销售率为基础 平层大宅成交均价：约2.7万（除4#楼） 江景跃墅成交均价：约3.8万
3
维拉 高层 公馆 平层
143
边套
11.3
4房2厅 2卫
4.2
3.8
3
1
2个阳台
8
白坯
19.5米进深过 长、朝南面少
2
南阳台、设 备平台
13
白坯
独立电梯厅、 进深过长
2
北阳台、飘 窗
8
白坯
格局方正，性 价比产品
奇偶层交
2
南北阳台 错，多一 白坯 附加值产品
个房间
奇偶层交
2
南北阳台 错，多一 白坯 附加值产品
个房间
2
飘窗、南北 双阳台
10
未定 注重礼仪空间
小结：本产品在面宽、附加值、精装、景观上均占有优势地位市场， 部分指数甚至已经与170、180平米段产品相当！
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12
同面积类产品比较分析—— 跃墅
高层项 目
本案
上院
维拉小 镇
维拉公 馆
产品 建筑 类型 面积
高层 跃层
231
多层 大平 350
层
3F联 250排 300
高层 平层
233
面宽 9.6 11
8 13.5
房型 5房2厅3卫 4房2厅2卫 4房3厅4卫 5房2厅4卫
客厅 面宽 5.7
5.1 8
5.1
主卧 面宽 5.7
4.8 4.4 4.8
开间 朝南
阳台空间
附加值
2
隐形飘窗、 3个阳台
90 实享约
300
3
3个
10
2
阳台、露 台、院子
99
3
南阳台、 飘窗
15
精装 修
东边 套
8.7
4房2厅
4.2
2卫 （朝东）
4.1
2
高层 平层
180
边套
11.6
4房2厅 7.5（朝 3卫 东或西面）
4.1
2
青林 湾5 期
高层 平层
137
边套
10.8
4房2厅 2卫
4
3.6
3
高层 平层
139
边套
12.4
4房2厅 2卫
4.5
华城
花园
高层 平层
169
边套
14
4房2厅 2卫
4.5
4.2
3
4.2
纵然前方困难重重 我们坚信长岛2期依然将鹤立宁波
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14
长岛2期机会点分析
•通胀问题仍然存在，购房依然是未来民众重要的保值渠道 •新政虽然严厉，但大家都处于同一环境下，长岛优势反而凸显 •客户购房势必更加谨慎，优中选优之下，他们的视线将更为集中， 长岛的比较优势将最大化体现 •高端客户购买力仍在，不断压抑之下更在积聚能量，伺机引爆 •“高端2套房客户、高端新婚客户、升级大房客户”将是未来三大 核心突破点所在 •项目的唯一性、独特性和性价比，将是保障成功的核心密码
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18
样板房 开放
部分外立 面落成
整体外立 面落成
整体景 观完成
2月
3月
4月
5月
ห้องสมุดไป่ตู้
6月
7月
8月
9月 10月 11月 12月
前期准备
控制推盘体 量，制造热
销势头 4#平层开盘
老客户带新 客户优惠 9#跃墅开盘
抓住时机5# 平层开盘
6#少量推出
长岛花园2期 2011年推广战略执行方案
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1
王者归来 谁与争锋
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2
三重考验来临，长岛如何再超越？
1、禁购令出台，如何直面“有钱也不让买”的局面 2、近30亿的超级货量，如何应对2期总销的严酷挑战 3、距1期销售神话已经1年，如何让产品价值重新赢得客户
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3
决胜之道
第一部分 / 最新市场动态分析及未来研判 第二部分 / 二期推货节奏安排及销售目标 第三部分 / 全新推广包装及营销战术制定
9
市场竞争环境分析
九龙仓项目
银亿天水家园以北项目 长岛花园
维拉公馆
维科上院 新海景花园
原成教学院项目 鄞奉路项目
荣安庙堰地块
雅戈尔高新区项目
滨江庆丰项目
荣安公馆
兴普B4地块 嘉里置业地块
御玺园
香湖湾
华茂万达西
柏悦项目
卡纳湖谷
比华利二期 茶亭项目
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10
•雅戈尔已占据宁波豪宅市场半壁江山 未来竞争多来自内部 •从大市场来看，具备与长岛同等地段 和环境条件的项目，几乎没有 •当前在售豪宅产品，可选余地极少 未来竞争还未推出，长岛2期具备先发优势 •长岛板块价值成熟优势明显。