城市更新中被拆迁户取得拆迁补偿费的税务分析!

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搬迁补偿费税收筹划

拆迁补偿款的税务筹划方案一、事项描述A公司正面临被拆迁因房地产开发公司征地,暂时无异地安置计划,预计收到拆迁补偿款3000万元;截止目前资产总额397万,其中固定资产308万元房产含土地114万元,土地成本有票55万元,无票入账房产原值；另流动负债587万,主要为其他应付款-股东借款585万,未分配利润-311万元,税前可弥补的亏损为259万元;二、税收筹划方案方案一企业非政策性搬迁商业性搬迁非政策性搬迁是指企业与企业之间,企业与个人之间的市场收购转让行为;1、营业税：被搬迁企业获得的搬迁补偿费,实际上是财产转让收入,属于“销售不动产”营业税征收范围,应出具发票作为合法凭证;应纳税额=拆迁补偿款5%2、增值税：按处置设备收入的4%减半征收;应纳税额=设备处置收入/1+4%4%/23、土地增值税：按照转让旧房产计算;扣除项目=重置成本成新度折扣率+房地产转让环节缴纳的税费增值额=搬迁补偿款-扣除项目不过,土地增值税暂行条例实施细则第十一条规定因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税;符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税,即：土地增值税应纳税额=0因此,如果企业原有的厂区存在政府城市规划、基础设施建设等可能,就要事先进行筹划考虑是否争取纳入政府规划获取政府补偿款;4、企业所得税：企业取得搬迁补偿款后,如果重置、重建、改良支出如果属于资产类的支出,只能通过折旧或摊销的方式在企业所得税前扣除；如果属于费用类的支出,则可计入当期损益扣除;应纳税额=拆迁补偿款-原资产账面价值-缴纳的相关税费等费用性支出25%方案二政策性搬迁政策性搬迁是指由于社会公共利益的需要,在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁;税务机关对此类搬迁的认定是审核有无政府搬迁文件或公告;政府收回土地所支付的补偿款不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税,而只需计算申报缴纳企业所得税;1、营业税：被拆迁企业取得的政策性拆迁补偿款,不缴纳营业税;根据国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知国税函2008277号规定,被搬迁企业只要出具县级含以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金,该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征收营业税;国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复国税函2007969号规定,对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权,并按照中华人民共和国土地管理法规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物包括不动产的补偿费不征收营业税;国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知国税函2009520号规定,县级以上含地方人民政府收回土地使用权的正式文件,包括县级以上含地方人民政府出具的收回土地使用权文件,以及土地管理部门报经县级以上含地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件;根据上述规定,被拆迁企业将土地使用权归还土地所有者所获得的规定标准内的土地及地上附着物的补偿费,若能提供县级以上含地方人民政府出具的收回土地使用权文件,以及土地管理部门报经县级以上含地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件的,则不缴纳营业税;另外,被拆迁企业若取得符合条件的不征收营业税的征地补偿费,只需出具收据,并以搬迁、补偿的有关文件作为附件入账即可;2、增值税：仍需缴纳,同非政策性搬迁,按处置设备收入的4%减半征收;应纳税额=设备处置收入/1+4%4%/23、土地增值税：被搬迁企业因政策性原因拆迁房产或收回土地使用权得到的拆迁补偿费,免征土地增值税;依据土地增值税暂行条例第八条规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税；根据土地增值税暂行条例实施细则第十一条规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权;符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税;财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税200621号规定,中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十一条所称：因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民指生产过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害,而由政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因"国家建设的需要"而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况;根据上述规定,企业收到的搬迁补偿款项,只要获得房地产所在地的地税机关的免税批文,则可享受土地增值税的免税优惠;4、企业所得税：依据企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理财税200761号规定,对企业取得的政策性搬迁或处置收入,应按以下方式进行企业所得税处理：1企业根据搬迁规划,异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务,用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权以下简称重置固定资产,或对其他固定资产进行改良,或进行技术改造,或安置职工的,准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额,计入企业应纳税所得额;2企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告,应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额,计算缴纳企业所得税;3企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产,可以按照现行税收规定计算折旧或摊销,并在企业所得税税前扣除;4企业从规划搬迁次年起的五年内,其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额,在五年期内完成搬迁的,企业搬迁收入按上述规定处理;企业政策性搬迁所得税管理办法国税函201240号规定,企业搬迁方式属于政策性搬迁的,在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出可以暂不计入当期应税所得额,而在完成搬迁的年度对搬迁收入和支出进行汇总清算,计入当期企业应税所得额计算纳税；企业搬迁方式属于企业自主搬迁的,按照企业所得税法及其实施条例进行计算纳税;国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告国家税务总局公告201311号规定,凡在国家税务总局2012年第40号公告生效前已经签订搬迁协议且尚未完成搬迁清算的企业政策性搬迁项目,企业在重建或恢复生产过程中购置的各类资产,可以作为搬迁支出,从搬迁收入中扣除;但购置的各类资产,应剔除该搬迁补偿收入后,作为该资产的计税基础,并按规定计算折旧或费用摊销;应交税额=搬迁收入-搬迁支出25%依据以上规定,1政策性搬迁的企业所得税优惠政策适用于查账征收的企业,若被拆迁企业属于核定征收,可在取得搬迁收入时向主管税务机关提出调整征收方式的申请,经有权税务机关核实符合条件,并将征收方式调整为查账征收;2企业在政策性搬迁过程中,如果有重置计划的话,最好通过购买的方式而不是租赁方式,以便获得税前扣除的政策优惠;若企业搬迁后继续从事生产经营活动,则可以重新购买土地、厂房、办公楼等固定资产,购置资金可以从政策性搬迁或处置收入中扣除,一方面可以减少企业所得税的税额,另一方面利用搬迁补偿款购买的土地、办公楼等固定资产可计提折旧在税前扣除,也可以转手售出获得转让固定资产的收益;3企业的搬迁业务必须有政府搬迁文件或公告,以及与政府签订的搬迁协议和搬迁计划,这也是主管税务机关审核的重要内容;此外,还应有搬迁协议搬迁计划以及企业技术改造重置或改良固定资产的计划或立项,如果公司的整体搬迁符合政策性搬迁的要求,应尽快取得与之相关的政府文件,并确立搬迁规划,同时对现有资产进行评估,合理估计可能产生的资产损失;4由于政策性搬迁享受企业所得税优惠政策属于税收征管的备案项目,因此企业除应当按照税务机关的要求进行备案管理以外,还应当对整个搬迁项目包括搬迁收入、搬迁支出、重置资产按发生时间、内容、金额、记账凭证等建立管理台账;同时,企业须对所有重置资产建立明细账册,包括编号、名称、单位、规格、购进时间、记账时间、会计凭证、提取折旧、摊销费用和资产变动记录,便于税务机关管理和检查;注意：政策性搬迁并不绝对优于非政策性搬迁;政策性搬迁,一般会由政府收回土地并给予一定的搬迁补偿,并且会在搬迁文件中明确补偿标准;如果企业通过非政策性搬迁获得的补偿款比政策性搬迁获得的补偿款多得多,那么尽管企业需要缴纳高额的相关税金,但扣除税费后,仍可能比政府收回土地获得的利润更多,此时企业最优的选择是非政策性搬迁;方案三 A公司由房地产开发企业兼并A公司由房地产开发企业兼并,A公司将自身产权整体并入房地产开发企业;合并后A公司解散并办理注销登记,房地产开发企业办理变更登记;此种模式下,所得税、增值税、营业税、土地增值税、契税等都不缴纳;1、营业税：依据国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告国家税务总局公告2011 51号的规定,纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为,不属于营业税征收范围,其中涉及的不动产、土地使用权转让,不征收营业税;2、增值税：依据国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告国家税务总局公告201113号规定,纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,不属于增值税的征税范围,其中涉及的货物转让,不征收增值税;3、印花税：依据财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知财税2003183号第一条第二款规定,以合并或分立方式成立的新企业,其新启用的资金账簿记载的资金,凡原已贴花的部分可不再贴花,未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花;4、土地增值税：财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字1995048号规定在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税;5、企业所得税：财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知财税200959号规定,企业合并的当事各方应按下列规定处理：合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础；被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理；被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补;同时规定,企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%,以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并,可以选择按特殊性税务处理：合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础,以被合并企业的原有计税基础确定；被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继；可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率；被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础,以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定;交易中股权支付暂不确认有关资产的转让所得或损失的,其非股权支付仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失,并调整相应资产的计税基础;根据以上规定,1如果适用一般性税务处理,那么被拆迁企业按清算进行所得税处理：应纳税额=企业的全部资产可变现价值或交易价格-资产的计税基础-清算费用-相关税费+债务清偿损益-弥补以前年度亏损25%2如果被拆迁企业取得股权支付金额不低于交易总额的85%,按特殊性税务处理,那么被拆迁企业只需要就非股权支付部分确认资产转让所得或损失：应纳税额=非股权支付对应的资产转让所得或损失所得税税率=被转让资产的公允价值-被转让资产的计税基础非股权支付金额/被转让资产的公允价值25%方案四将房屋产权现转让给个人,再由个人取得拆迁补偿款首先,将A公司所有的土地使用权与房屋产权转让给个人可以是关联方;此环节涉及的营业税、土地增值税、企业所得税等纳税事项按照销售不动产按照规定征收,不过可以按当地税务机关允许的最低价格转让以减少应纳税额;其次,个人将其拥有的房屋及土地使用权换取拆迁补偿款;此环节该个人取得的拆迁补偿款不涉及企业所得税,拆迁补偿款在规定标准范围内的不征收个人所得税,同时如果满足政策性搬迁则也可以获得营业税、土地增值税的税收优惠;个人所得税：财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知财税200545号文件规定：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免征个人所得税;因此,对被拆迁人取得超过上述规定标准的部分应按“财产转让所得”项目征收个人所得税,且不得扣除房产原值;。

搬迁补偿款会计与税收处理

1搬迁补偿款的会计处理搬迁补偿款的会计处理，财会[2009]8号第四条曾经对企业收到政府给予的搬迁补偿款应当如何进行会计处理有个解答，答复里指出了除了企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。

通过“专项应付款”过渡科目核算、补偿有结余的最终转入“资本公积”，除此之外的搬迁补偿款不要记入“专项应付款”、“资本公积”等科目。

在实际工作中，很多企业会计人员却偏偏喜欢用这两个科目，可能没真正理会财会[2009]8号的本义。

企业收到除上述之外的搬迁补偿款，财会[2009]8号要求企业按《企业会计准则第16号———政府补助》来处理：准则中列举以下两种情况：一种是收到与资产相关的搬迁补偿款，通过负债类科目“递延收益”来核算，搬迁后企业重新购建的资产通过计提折旧进入当期费用，而收到的搬迁补助通过递延收益在资产使用寿命内逐期转入营业外收入。

另一种是企业收到与收益相关的政府补助，补助分为两类:一类是用于补偿企业已发生的相关费用，取得补助时直接计入营业外收入；一类是用于补偿企业以后期间的相关费用，在取得时先确认为递延收益，等相关费用发生了，递延收益再来结转营业外收入；费用发生在前，补偿在后的收到时直接入“营业外收入”，无需通过“递延收益”科目。

2搬迁补偿款的税务处理搬迁补偿款的税务文件很多，2012年10月1日前企业基本执行财税[2007]61号文，2012年10月1日后是根据国家税务总局2012年第40号公告---关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告执行，同时国家税务总局2013年第11号公告又进一步对2012年40号公告作了补充,这个文件突出了企业与政府签订搬迁协议时间的重要性，10月1日前签订的企业，又在10月1日前完成搬迁，就可以按财税[2007]61号执行，这个文件优惠力度太大了，搬迁后购置的各类资产无需剔除搬迁补偿收入全额计提折旧。

拆迁补偿费的会计和税务处理

拆迁补偿费的会计和税务处理引言拆迁补偿费是指在城市改造、基础设施建设、土地开发等项目中，由政府或开发商向被拆迁户支付的补偿费用。

对于被拆迁户来说，拆迁补偿费是一笔重要的收入，而对于政府和开发商来说，正确处理拆迁补偿费的会计和税务问题，不仅能保证合规运作，还能有效管理成本和税负。

本文将探讨拆迁补偿费的会计和税务处理的相关要点和注意事项。

会计处理记账原则在会计处理拆迁补偿费时，应遵循以下原则：1.实质重于形式原则：根据拆迁协议或政府规定，将实际支付的拆迁补偿费记入账簿。

2.个别准则原则：将拆迁补偿费按照个别权益进行分析和确认，确保准确记录相关交易。

3.有据可查原则：要求在会计账簿中有足够的凭证和记录，以便审计和税务检查。

记账流程拆迁补偿费的记账流程包括以下几个步骤：1.登记拆迁补偿费：将拆迁补偿费的来源、金额等信息登记在会计账簿中。

2.录入拆迁补偿费：将登记的信息录入到会计软件或账簿中，确保准确记录拆迁补偿费的收支情况。

3.核算拆迁补偿费：根据拆迁补偿费的性质和用途，进行相关的核算和分类。

4.生成报表：根据需要，生成拆迁补偿费的相关报表，如资产负债表、利润表等。

在会计处理拆迁补偿费时，需要借贷两个会计科目进行记账。

常见的会计科目包括：1.应收账款：将拆迁补偿费作为应收账款登记，表示待收取的拆迁补偿费。

2.银行存款：将实际收取的拆迁补偿费记入银行存款科目。

注意事项：•需要关注是否存在应交税费或其他相关费用，需要根据实际情况进行相应的会计处理。

税务处理税务类型在拆迁补偿费的税务处理中，主要涉及以下几个税种：1.城市维护建设税：按照地方规定的税率，计算拆迁补偿费所需缴纳的城市维护建设税。

2.教育费附加：按照地方规定的税率，计算拆迁补偿费所需缴纳的教育费附加。

3.个人所得税：针对个人的拆迁补偿费，按照个人所得税法的规定进行税务处理。

4.增值税：对于企业的拆迁补偿费，涉及到增值税的处理。

税务申报在进行拆迁补偿费的税务处理时，需要按照相关规定进行税务申报。

拆迁款要交税吗交税计算方法是怎样

一、拆迁款要交税吗?交税计算方法是怎样营业税被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。

1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。

2、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。

由于目前尚无搬迁补偿费营业税税务处理的统一政策，可建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关及其专管员沟通，并根据沟通结果确定如何进行税务处理。

土地增值税根据《土地增值税暂行条例》第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定：此处所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第11条规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

由上述规定可知，企业从政府收到的搬迁补偿款项，在绝大多数情况下是免征土地增值税的，但是此类情况下的免征应以原房地产所在地税务机关的批文为准。

在实际工作中，我们需要关注是否已获得税务机关的免税批文。

如果尚未收到批文，则应视同房地产出售或转让，计提应交土地增值税。

企业所得税1、搬迁补偿款结余的所得税处理截至目前，内资企业所得税法中对搬迁补偿款的税务处理未作专门规定。

在外商投资企业和外国企业所得税方面，规范搬迁补偿费税务处理的最主要文件是国家税务总局《关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》。

(1)企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产(以下称重置固定资产)的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。

深圳市城市更新项目实操系列——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制

深圳市城市更新项目实操系列（九）——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制西政资本为西政投资集团下属企业，西政投资集团是西南政法大学地产、金融圈校友倾心打造的地产全产业链综合金融服务平台。

集团主营私募投资、创业投资，主要投资方向为地产、高新科技、互联网、文化传媒、创新金融等产业。

集团下设西政地产金融研究院，专门从事金融/融资产品设计、税务筹划、跨境投融资、房地产全产业链实务研究与顾问工作。

欢迎任何形式的沟通、交流和合作，欢迎推荐地产转让/融资项目、创投融资项目，推荐者重谢。

相关文章链接目录一、被拆迁方的纳税分析（一）增值税（二）土地增值税（三）印花税（四）企业所得税（五）契税二、拆迁补偿协议履约要点及各阶段操作注意事项（一）更新意愿征集阶段（二）城市更新计划申报阶段（三）更新单元规划草案编制及批准阶段（四）实施主体申报及确认阶段（五）房地产证注销阶段（六）建筑设计及施工阶段（七）回迁物业的选择三、货币补偿或回迁房屋的税务筹划笔者按就实务情况而言，如被拆迁方主要以取得货币补偿为目的，则可优先考虑以拆迁补偿的方式取得货币补偿，并适用5年递延纳税（针对企业）或自然人免缴个人所得税的相关税收优惠政策（具体请参见笔者2017年5月12日于本公众号“西政资本”发布之推文《拆迁安置补偿过程中开发商与被拆迁方的税费分析与税务筹划》）；其次被拆迁方可选择以股权转让方式转让项目权益并实现退出，其中因股权转让取得的高额溢价亦可通过拆分交易价款等方式实现税筹和节税的目的（具体请参见笔者2017年4月17日于本公众号“西政资本”发布之推文《深圳市城市更新项目实操系列（七）——交易方案设计及税务筹划》）。

如被拆迁方主要以取得回迁物业为目的，则拆迁安置补偿无疑是最好的选择，其次就是合作建房，但鉴于合作建房的税收政策适用需满足相对严格的条件，因此实务中基本都是选择拆迁安置补偿的方式以获得回迁物业。

为便于读者深入了解拆迁补偿的合作模式可以给被拆迁方带来的优势，笔者特从城市更新项目中被拆迁方税费负担的分析入手，帮助读者理清被拆迁方的纳税义务，并从回迁房屋的风险控制角度让读者对更新项目各环节中被拆迁方的权益保障措施有更深入的认识。

城市改造中拆迁补偿款的会计及税务处理

城市改造中拆迁补偿款的会计及税务处理各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢近年来，随着我国经济的发展，我国城市建设日新月异，城市规模处于不断的高速扩张的进程之中。

城市化进程不断加快，人居环境日益改善，使我们的生活变得更便捷、更舒适，同时也提升了城市形象。

这一切都需要对我们生活的城市进行系统、全面的规划、改造。

城市改造需要的道路拓宽、建设广场、新增绿地、搬迁市区工业企业等等问题都会涉及到原有居民、企业的拆迁安置问题。

本文针对在城市改造拆迁安置过程中，对居民、企业所收到拆迁偿款事项，从会计及涉税方面进行分析。

目前，城市改造都是以政府为主导进行的。

由政府或政府有关主管部门根据审批通过的城市规划确定进行城市改造的搬迁安置，具体由政府土地收储中心受国土资源部门的委托将拆迁安置的土地先行收回进行重新规划，妥善处理好出让地块内的土地收购和房屋拆迁安置补偿事项，再通过招标、拍卖形式将土地使用权出让。

房地产公司通过参加招标或拍卖，签订拍卖成交确认书，并在规定的期限内交付土地出让金，获得国有土地使用权。

在此模式下，城市的拆迁改造完全处于政府的控制之下。

一、拆迁补偿的形式城市改造房屋被拆除，给被拆除房屋的所有人造成了一定的财产损失。

为保证被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）给予补偿。

补偿的对象既包括自然人也包括法人。

根据《城市房地产拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。

（1）产权调换。

拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。

这是一种实物补偿形式。

（2）作价补偿。

拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。

这是一种货币补偿形式。

（3）产权调换和作价补偿相结合。

拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量，以其中一定面积的房屋补偿被拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。

城中村改造主要税收政策盘点（2）

城中村改造主要税收政策盘点（2）2012年10月1日起，根据国家税务总局公告2012年第40号规定，企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。

企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。

其中，下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：(一)从搬迁开始，5年内(包括搬迁当年度)任何一年完成搬迁的。

(二)从搬迁开始，搬迁时间满5年(包括搬迁当年度)的年度。

企业搬迁收入扣除搬迁支出后为负数的，应为搬迁损失。

搬迁损失可在下列方法中选择其一进行税务处理：(一)在搬迁完成年度，一次性作为损失进行扣除。

自搬迁完成年度起分3个年度，均匀在税前扣除。

上述方法由企业自行选择，但一经选定，不得改变。

注意的是，企业同时符合下列条件的，视为已经完成搬迁：(一)搬迁规划已基本完成;(二)当年生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%以上。

企业边搬迁、边生产的，搬迁年度应从实际开始搬迁的年度计算。

企业以前年度发生尚未弥补的亏损的，凡企业由于搬迁停止生产经营无所得的，从搬迁年度次年起，至搬迁完成年度前一年度止，可作为停止生产经营活动年度，从法定亏损结转弥补年限中减除;企业边搬迁、边生产的，其亏损结转年度应连续计算。

国家税务总局公告2012年第40号中规定企业的搬迁收入为搬迁过程中从本企业以外(包括政府或其他单位)取得搬迁补偿收入和搬迁资产处置收入等。

搬迁补偿收入，是指企业在搬迁过程中取得的货币性和非货币性补偿收入，具体包括：对被征用资产价值的补偿;因搬迁、安置而给予的补偿;对停产停业形成的损失而给予的补偿;资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款和其他补偿收入。

搬迁资产处置收入，是指企业由于搬迁而处置企业的各类资产所取得的收入。

企业搬迁中被征用的土地，采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值，以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出，为该换入土地的计税成本，在该换入土地投入使用后，按《企业所得税法》及其实施条例规定年限摊销。

搬迁补偿款缴税吗

一、搬迁补偿款缴税吗看情况。

根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》规定第二条，对2008年1月1日以后，符合《通知》规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

但土地使用权归还方必须提供房地资源部门出具的，收回土地使用权的正式文件（并盖土地管理专用章），经主管税务机关确认，可不征收营业税。

第三条，对2008年1月1日以前，符合土地使用权归还给土地所有者的行为，并有本市市、区、县各级人民政府及各部门批文的，可不予征收营业税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

根据《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》第一条、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

第二条，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

搬迁补偿款缴税吗二、搬迁补偿款发放流程是什么搬迁补偿款的发放流程如下：被拆迁人在与拆迁人签订拆迁补偿协议时，就应将补偿金额、付款方式、付款期限等作明确约定，届时拆迁人应当在该协议约定的付款期限内；将拆迁补偿款存入指定银行，并将银行开具的补偿款存款单据交付给被拆迁人。

农村土地征收启动到发放补偿款的全流程：征地告知书－征地公告－补偿登记－拟征地补偿安置方案－补偿安置方案－听证－审批通过补偿安置方案－支付补偿款。

城市房屋拆迁启动到发放补偿款的全流程：征收调查登记－房屋征收决定－征收补偿方案（公布）－房屋征收公告－－签订补偿协议－房屋征收补偿决定－支付－搬迁。

三、搬迁补偿款多久能拿到拆迁赔偿款一般四十五个工作日到账。

（一）如果选择的以货币安置形式赔偿的，在签完货币安置协议后，房屋动迁以前就会发放补偿款；（二）如果选择的以房屋置换（赔偿安置房）形式赔偿的，在签完房屋安置协议后，房屋动迁以前会一次性补偿1—2年的过渡费用，如果1—2年到期后安置房仍未交付的，会按协议再次补偿过渡费用。

财税[2007]61号国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知财税

财政部国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知财税[2007]61号财政部国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知财税[2007]61号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为支持城市的规划改造工作，经研究，现将企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题明确如下：一、本通知所称企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。

二、对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：（一）搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。

（二）企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。

（三）搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

（四）搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。

（五）搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

三、对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠政策的搬迁企业，其取得企业搬迁收入，在审核企业享受税收优惠政策有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计入企业的总收入。

政策性搬迁补偿收入的财税要点分析

政策性搬迁补偿收入的财税要点分析政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。

政策性搬迁收入主要为搬迁过程中，从政府或其他单位取得的搬迁补偿收入。

本文重点阐述搬迁补偿收入相关财税处理。

一、政策性搬迁收入的增值税处理政策性搬迁补偿中，对征收资产价值补偿收入免征增值税。

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免增增值税。

但纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

但该文件并没有明确建筑物以及机器设备等补偿是否缴纳增值税，导致实际政策执行比较混乱，如原湖北省税务局明确“取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税”。

现行政策即《财政部税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第40号）已明确：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

因此，企业收到的对征用资产价值补偿收入，包括的土地补偿、地上建筑物补偿、机器设备补偿，属于将土地使用权归还给土地所有者而取得的收入，免征增值税。

搬迁补偿收入，是指企业在搬迁过程中取得的货币性和非货币性补偿收入，具体包括：对被征用资产价值的补偿；因搬迁、安置而给予的补偿；对停产停业形成的损失而给予的补偿；资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款和其他补偿收入。

除征用资产以外的补偿收入，因为并未发生应税行为，所以也不存在缴纳增值税。

政策性搬迁的财税处理

政策性搬迁的财税处理一、定义财政部《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）中规定的企业收到政府拨给的搬迁补偿款是指：企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款。

《企业会计准则》解释第3号中规定的企业收到政府给予的搬迁补偿款是指，企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款。

《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号），政策性搬迁收入是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。

《国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告》企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。

企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要几个文件的规定从根本上来看是一致的，本文说讨论的政策性搬迁收入应当具有如下基本特征：1、搬迁行为由政府主导并发起，并非企业自愿的行为；2、搬迁行为一般是为了公共利益；3、搬迁补偿由政府支付。

二、政策性搬迁会计处理已执行《企业会计准则》（2006版）的企业根据《企业会计准则》解释第3号的规定，企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。

旧城改造中拆迁补偿费涉税浅析

旧城改造中拆迁补偿费涉税浅析拆迁补偿，又名征收补偿，是在征地过程中对住宅或者非住宅房屋的价值评估后对该房屋合法拆除并给予房屋产权所有人一定补偿。

在城市旧城改造和城市规划过程中，或多或少会涉及到单位和个人的房屋拆迁补偿问题。

拆迁工程涉及到拆迁人、被拆迁人、拆迁公司多方。

企业和个人的搬迁大致可分为政策性搬迁和商业性搬迁。

政策性搬迁因为涉及到政府对城市的规划或其他主导原因，会有许多税收优惠。

而商业性搬迁是由企业之间或企业与个人之间的自由协定为依据而进行的一种市场行为，政府不参与其中。

在税收上适用各种不同规定。

根据国家税务总局公告2012年第40号的规定，政策性搬迁是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。

税务对此类搬迁的认定是审核有无政府搬迁文件或公告。

如果没有，则一般不会认同为政策性搬迁，从而将此类涉税处理界定为商业行为。

目前，城市改造都是以政府为主导进行的。

房地产公司通过参加招标或拍卖，签订拍卖成交确认书，并在规定的期限内交付土地出让金，获得国有土地使用权。

在此模式下，城市的拆迁改造完全处于政府的控制之下。

本文阐述旧城改造中涉及税收问题（假定全部为政策性搬迁），下面由小编来为各位梳理一下旧城改造中拆迁补偿费涉税政策。

一、增值税（及营业税）1、被拆迁企业或个人对于被拆迁人而言，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条免征增值税的第三十七条规定：“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

”也就是说土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收增值税。

深圳市拆除重建类城市更新项目涉税

深圳市拆除重建类城市更新项目涉税一、自行开发模式涉税分析目前深圳市以净地方式取得土地使用权的项目大部分采用自行开发模式，部分城市更新项目改造后自用（大部分为工改工类项目）或者单一权利主体城市更新项目也大多采用自行开发模式。

自行开发模式，因项目实施主体为原土地权利主体，故搬迁环节不涉及与他方签订拆迁补偿协议，而是由原土地权利主体自行拆迁安置，也就不涉及搬迁补偿环节的税收问题。

（一）土地取得阶段的税收问题自行开发模式下，原土地权利主体作为项目实施主体，在从国土部门重新取得土地使用权时应按规定缴纳契税及印花税。

1.契税根据《广东省契税实施办法》第六条规定，国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的契税计税依据为成交价格，也即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

同时根据《深圳市人民政府办公厅关于加强契税征收管理的通知》（深府办[2005]176）规定，凡契税纳税义务时间发生在2006年1月1日（含当日）之后的，按照现行国家和省契税政策规定的税率执行，其他土地房屋权属转移一律按3%的税率执行。

其他土地房屋权属转移，主要包括土地使用权出让、转让（含出售、赠与和交换）。

原土地权利主体作为城市更新项目的实施主体，在注销土地使用权证后通过出让方式从国土部门重新取得土地使用权，不属于享受契税优惠政策的情形，因此应由原土地权利主体按支付或补缴的地价的3%缴纳契税。

2.印花税根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

原土地权利主体通过出让方式重新取得土地使用权时，应按与国土部门签订的国有土地使用权出让合同或补充协议上所载金额的万分之五缴纳印花税。

（二）物业建成阶段的税收问题1.自建自用部分涉及的税种原土地权利主体在物业建成后通常将部分或全部物业作为自用，对于这部分自用的物业，因权属未发生转移，故无需缴纳增值税、土地增值税。

关于回迁房的会计处理与税务成本的分析

摘要：在处理回迁房户主补偿问题的过程中，会涉及到税收的问题，这是房地产企业拆迁业务需要重点关注的环节。

房地产企业参与城市更新改造项目，处理回迁房户主补偿方面的问题，不仅应当做好回迁房会计处理工作，还要做好纳税工作。

本论文着重于研究回迁房的会计处理与税务成本。

关键词：回迁房；会计处理；税务成本当前的回迁房管理工作中，如果税收工作不到位，必然会对国家税务事业造成一定的影响[1]。

所以，企业需要对回迁房户主补偿采用恰当的核算方法，简便操作，将各项工作做到位，使得会计核算更加准确，并提高税款核算的准确性。

一、回迁房户主补偿问题回迁房户主在付出的同时应获得补偿，享受到房地产企业赋予的补偿待遇。

回迁房户主为企业的拆迁提供便利，同时获得一定的补偿，这方面国家已经出台了相关的规定，企业应按照规定执行，支付给回迁房户主相应的补偿，以资金的形式或者住房的形式提供，当然，还包括一些福利待遇，比如，回迁房户主要求享受租房待遇，企业支付一定的租房金，帮助回迁房户主缓解压力，保证安置工作顺利展开。

企业与回迁房户主签订合同之后，各项工作就按照合同的内容执行，而且具有法律效力[2]。

在这个过程中，会涉及到各种名目的资金，需要针对回迁房做好会计处理工作，控制好税务成本，以提高企业的经济利益[3]。

二、回迁房户主补偿的会计处理回迁房户主在为企业提供开发条件的时候，企业应支付给回迁房户主一定的补偿。

对于企业而言，如果在对回迁房户主予以安置的过程中产生负债，应采用恰当的处理方式，将这部分计入到产品成本中，作为企业成本。

企业对回迁户提供的补偿,无论是住房的补偿，还是资金的补偿，都应计入到存货成本当中。

如果在这方面的处理过程中存在非常的消耗，回迁房户主还需要享受额外的补偿待遇[4]。

比如，回迁房户主要求的住房面积没有原来的住房面积大，就应由企业对多出来的住房面积以资金的方式予以补偿。

如果回迁的住房存在一些问题，比如，下水管损坏，或者暖气漏水，或者窗户破损等等现象，在回迁房户主入住之前都需企业派专人处理，对于这部分消消耗应计入到当期损益中。

城市更新项目中房屋拆迁补偿问题分析与建议

城市更新项目中房屋拆迁补偿问题分析与建议随着城市发展的不断推进，城市更新项目也日益增多。

城市更新项目旨在改善城市环境，促进城市经济发展和社会进步。

然而，在城市更新的过程中，房屋拆迁是一个常见的问题，其补偿问题也备受关注和争议。

本文将分析城市更新项目中房屋拆迁补偿问题，并提出相关的建议。

一、问题分析1.1 义务性与自愿性拆迁在城市更新项目中，房屋拆迁涉及两种情况：义务性拆迁和自愿性拆迁。

义务性拆迁是指政府依法将特定区域内的房屋强制拆除，而自愿性拆迁则是房主自愿将房屋出售给开发商。

因此，不同类型的拆迁需要采取不同的补偿政策。

1.2 补偿标准不统一目前，城市更新项目中房屋拆迁的补偿标准存在着不统一的情况。

有些项目采取按面积进行补偿，而有些项目则根据市场价格进行补偿。

此外，补偿标准对于不同用途的房屋，如商业用途、住宅用途等也存在差异。

1.3 心理补偿不足在房屋拆迁过程中，除了物质上的补偿，对被拆迁人的心理补偿也应引起重视。

然而，目前对于被拆迁人的心理援助和辅导相对不足，造成了被拆迁人的心理压力和困扰。

二、建议2.1 完善法律法规和政策为了解决房屋拆迁补偿问题，政府应建立完善的法律法规和政策。

这些法律法规和政策应明确义务性拆迁和自愿性拆迁的补偿标准，保障被拆迁人的合法权益。

同时，政府还应加强对于拆迁程序的监督，确保拆迁程序的合法性和公平性。

2.2 统一补偿标准为了解决补偿标准不统一的问题，应制定统一的补偿标准。

这些补偿标准应该综合考虑房屋的面积、年限、市场价格等因素，确保被拆迁人能够获得合理的补偿。

与此同时，补偿标准也应根据不同类型的房屋进行细化，以满足不同房屋用途的需求。

2.3 加强心理援助与辅导在房屋拆迁过程中，被拆迁人往往承受着巨大的心理压力。

因此，政府应加强心理援助与辅导措施，提供心理咨询服务，帮助被拆迁人克服心理困扰。

同时，开发商也应当承担起社会责任，关注被拆迁人的心理健康，并提供必要的支持。

2.4 加强沟通与协商为了确保拆迁补偿问题的公正和透明，政府、开发商和被拆迁人之间应加强沟通与协商。