房屋建筑物评估案例

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房地产成本法评估案例

房地产成本法评估案例一、案例背景某地房地产公司拟购买一块土地，为了确定其购买价格和开发方案，需要进行成本法评估。

该土地位于市区中心位置，总面积为5000平方米，周边有商业、住宅等多种用途的建筑物。

二、成本法评估方法成本法评估是指根据建筑物的重建成本来确定其价值的一种方法。

该方法主要考虑建筑物的重建成本及其折旧程度，以此推算出房屋的价值。

具体步骤如下：1. 确定土地价值：根据市场行情和土地周边环境等因素确定该土地的市场价值。

2. 计算重建成本：根据所选用的设计方案和材料等因素计算出重建该房屋所需的全部费用。

3. 计算折旧：根据房屋使用年限和折旧率计算出每年应减少的价值。

4. 计算净收益：将预期租金或销售收入减去管理费用、维修费用等费用后得到净收益。

5. 计算投资回报率：将净收益与投资额相除得到投资回报率。

三、土地价值评估1. 确定土地位置：该土地位于市区中心位置，周边有商业、住宅等多种用途的建筑物，交通便利，人流量大。

2. 参考市场价值：根据周边同类土地的成交价和未来发展趋势等因素参考市场价值，初步确定该土地的市场价值为3000万元。

3. 考虑其他因素：考虑该土地的用途、规划、环境等因素对其价值的影响，综合考虑后最终确定该土地的市场价值为3200万元。

四、重建成本计算1. 设计方案：根据市场需求和规划要求确定设计方案，选择适合该区域的建筑类型和风格。

2. 材料费用：根据设计方案选择适合的材料，并参考市场行情确定材料费用。

如钢筋混凝土结构、玻璃幕墙等。

3. 劳务费用：根据设计方案和施工周期确定劳务费用，并参考工程师协会标准确定工程师费用。

4. 设备费用：根据设计方案和使用要求确定设备费用，并参考市场行情确定设备价格。

如电梯、空调等。

5. 其他费用：包括税费、保险费、监理费等，根据市场行情确定。

五、折旧计算1. 使用年限：根据国家规定，商业用途的建筑物使用年限为30年，住宅用途的建筑物使用年限为50年。

房屋建筑主体分部工程质量(监理)评估报告

房屋建筑主体分部工程质量（监理）评估报告1. 背景介绍本项工程为一栋8层住宅楼的建设工程，建筑面积约为10000平方米。

本文档是监理对房屋建筑主体分部工程的质量评估报告。

2. 施工质量评估经过多次现场检查和抽样检验，对该建筑的主体分部工程进行了质量评估。

评估结果如下：2.1 结构施工该建筑的主体结构不合格点数较少，但存在以下问题：1.建筑物外墙构造缺陷明显，存在裂缝和漏水，需及时更换，以避免安全隐患。

2.钢筋的质量问题较为严重，需对钢筋进行重新整理并进行补强工作。

3.混凝土浇筑时，在打浆前未进行渗透处理，造成部分混凝土密封性较差，需要在浇筑后加强处理。

2.2 活动节点和钢结构活动节点和钢结构方面出现以下问题：1.部分地方的螺栓未能严格按照螺栓的要求进行紧固，螺栓未能满足设计强度，需重新进行拆解和紧固。

2.一些点的檩栏、扶手、楼梯等结构，尺寸偏差较大，需要进行调整，并在下一轮检测中复查。

2.3 建筑设备施工建筑设备施工方面出现以下问题：1.电气管路安装不符合标准，安装质量差，需重建。

2.开关、接口、插座等连接处安全隐患较多，需重新检验并更换。

2.4 防水工程防水工程方面出现以下问题：1.橡胶板铺装处缺乏粘合剂，需要添加粘合剂，并且重新封防。

2.屋面防水层厚度不够，并存在漏水现象，需要进行重新铺装。

3. 建议和改进方案为了保障建筑物的质量，本监理根据工地现场实际情况，提出以下建议和改进方案：3.1 建议1.加强建筑质量监管工作，加强对施工队伍的培训和管理。

2.进一步加强检查，尤其是对重要节点和细节部位的检查，以减少出现问题的可能。

3.2 改进方案1.加强队伍管理，提高质量，做好安全，避免此类问题重演。

2.对于问题较为严重的部分，需要停工处理，并进行实地改进。

4. 结论根据以上的质量检查和问题排查，虽然主体分部工程存在一些问题，但实际工地的情况正在逐渐改善。

我们相信，在下一轮检查前，施工方会对以上问题进行处理，建筑的主体分部工程将达到标准的建筑质量级别。

房屋建筑物评估说明

3.3房屋建（构）筑物评估技术说明3.3.1 评估范围进入本次评估范围的为兰州兰石重型装备股份有限公司的房屋建筑物及构筑物共计 42项。

其中：房屋建筑物33项，构筑物 9项。

账面原值45,854,019.51 元，账面净值 27,088,940.67 元。

委估资产具体以资产占有方提供的评估申报表为准。

3.3.2 资产概况委估资产座落在兰州市七里河区西津西路194 号兰石机械设备公司厂区内。

七里河区位于兰州市中南部，平均海拔为 1517 米，区内依山傍水，黄河从其身旁穿过，南、北两山夹于其间，全区总面积394.92 平方公里，年平均气温 10.5℃，全年日照时数平均 2446 小时，无霜期在 180天以上。

区内自然资源主要有煤炭、石英石、坩泥、石灰石、沙矿、路标石等矿产资源。

黄河流经区内 15公里，地表及地下水年经流量 300 多亿立方米。

电力资源充足，森林覆盖率 19% 。

以铁路、公路为主的交通网络纵横延伸，四通八达。

西北最大的铁路货运编组站建在区内， 312 国道横贯东西，陇海、兰新、兰青、包兰铁路干线和甘川、宝兰等 28 条公路穿境而过，电信通讯、电视差转、寻呼电话形式成了完整的体系。

场区位于黄河南岸二级阶地，地表为厚薄不等的杂填土，其下为第四系更新统冲、洪积卵石层，根据兰州市地震局提供的资料，本区地震烈度按八度设防。

本次评估的房屋建筑物主要分为四大类：(1)框架结构建筑物本次评估的框架结构的建筑物主要有炼化公司技术部办公楼、重容探伤室等。

主要承重构件为钢筋混凝土现浇柱、梁、板，维护结构为砖墙体，楼地面多为地板砖或水泥砂浆面层，屋面多为SBS 防水，窗为塑钢窗；门为钢板门或镶板门，外墙面为外墙涂料，内抹灰刷白，上下水、暖气、照明设施齐全。

(2)砖混结构的建筑物本次评估的砖混结构的建筑物主要为循环水泵房、炼化酸洗房、变电所、培训中心、焊条库、炼化样板房、加热炉操作间、探伤办公室等，主要承重构件为砖墙体，屋面为预制空心屋面板，楼地面为水泥砂浆面层，少量为地板砖，外墙涂料，内墙抹灰，窗为钢窗，木门，照明及上下水设施齐全。

不动产评估收益法案例

1、《土地管理法》和《房地产管理法》； 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》； 3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照； 5、评估人员现场勘查记录等。
②计算房屋现值
房屋现值=房屋重置价-年贬值额X已使用年限 = 3500X3000-218750X5 =9406250（元）
③计算房屋收益年净收益（假设房屋收益年期为无限年）
房屋年净收益=房屋现值X房屋年资本化率 =9406250X9% =846562.5（元）
（5）计算土地净收益
土地年净收益=年房地产净收益-年房屋净收益 =2245740-846562.5 =1399177.5（元）（6）
六．案例评价
对于有使用期限的房地产，在估价时应注意：在采用收益法估价时，估价对象可获取收益的年限受到土地可使用年限的限制，这一点在案例的收益法估价过程中予以考虑。
六、计算方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，该写字楼能带来连续的收入——租金，而且收益比较稳定的特点，决定采用收益法进行评估。
（1）计算总收益总收益应为客观总收益而不是年总收益。年总收益=80X12X3000X（1-10%）=2592000（元）（2）计算总费用年管理费=2592000X3%=77760（元）年维修费=3500X3000X1.5%=157500（元）年税费=30X3000=90000（元）
二、评估目的
本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日
评估基准日为2009年1月
四、评估原则
遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。

房屋评估技术说明-成本法【范本模板】

(一）房屋建筑物类资产1、评估范围本次列入评估范围的房屋建筑物情况如下：房屋建（构)筑物及其附属设施的评估范围是指安徽益益乳业有限公司所属的,并确认和本次评估目的相关的全部土建类资产.表4-1房屋建筑物类资产汇总表金额单位：人民币元2、房屋建（构)筑物概况评估对象的房屋建筑物主要建成于2004年至2009年间，主要分布于安徽益益科技园内。

房屋建筑物的结构形式主要有钢结构、砖混结构以及少量的简易结构;钢结构一般用于生产车间及仓储,如:常温奶车间、低温奶车间、仓库等；砖混结构建筑物主要用于办公及重要的生产场所，如:办公楼、专家楼等。

(1）钢结构墙体主要由墙架柱、墙顶梁、墙底梁、墙体支撑、墙板和连接件组成。

迈特建筑轻钢结构住宅一般将内横墙作为结构的承重墙,墙柱为C形轻钢构件，其壁厚根据所受的荷载而定,通常为0.84～2毫米，墙柱间距一般为400～600毫米，迈特建筑轻钢结构住宅这种墙体结构布置方式，可有效承受并可靠传递竖向荷载，且布置方便，但迈特建筑轻钢结构住宅墙体结构不能承受水平荷载。

屋面系统是由屋架、结构OSB面板、防水层、轻型屋面瓦（金属或沥青瓦）组成的.(2)砖混结构砖混结构的基础一般为浆砌毛石条形基础、水泥砂浆砖基础，有些房屋建筑物采用砼条形基础，上部一般为240mm厚砖内外承重墙，墙内设有构造柱，多层建筑物设钢筋混凝土圈梁；屋面设保温层、防水材料防水层.该类型建筑一般用于办公楼、值班室、休息室等.（4)装修状况安徽益益乳业有限公司房屋建筑物的装修多为一般普通标准,少量中档装修；一般普通装修:外墙一般为清水、砂浆抹面、涂料；内墙、顶棚面抹灰刷白或涂料，水泥楼地面、楼梯面或水磨石楼地面；钢窗木门,少量铝合金或塑钢窗，一般照明;工作环境的厂房、值班室、工班休息室、操作间等为一般普通装修。

中档装修：一般用于办公、精密仪器仪表操控场所；外墙面墙砖或多彩涂料饰面；内墙仿瓷涂料、乳胶漆或瓷砖饰面,地砖地面、楼梯面或石材地面楼梯面，特殊要求的场所铺设木地板或抗静电地板；顶棚板材吊顶，吸顶灯或隔栅等；中档木门、塑钢门，塑钢窗；暗管供水供电系统，消防、通信网络系统；中档国产卫浴器具.（5）构筑物：评估对象的构筑物主要有厂区混凝土道路（含地坪）、火工区沥青混凝土道路、砖砌围墙、简易车棚、大门、水池、排水沟槽等。

不动产估价习题

不动产估价习题收益还原法例题1：市区有二层楼房一幢，其占地面积为36M，房屋建筑面积为34M，此屋1985年月1月出租，出租时月租金收入为4500元，并一次性支付押金2000元，现已知房屋每平方米重置价格为13000元，评估时已用15年，其建筑物的年折旧为1.2%,每年支付土地使用税为1450元，房屋税为750元，据调查，租金评估时与1985年相比，年增长为10%，存款利息率为5%，房屋保险金为1000元/年，管理费为年租金的士%，维修费为房屋现值的1.5%,房屋还原率为7%，土地还原率为6%，试评估房屋在1987年时的价格（不计空房损失费）。

例题2：一不动产出租，建筑面积为90M，月租金为900元，年总费用和房屋纯收益按建筑面积计为40元/平方米，试计算不动产用地价格。

例题3：一不动产的土地使用权通过有偿出让方式获得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年。

地上有一建筑物，目前有效使用50年，容积率为3，据当地市场资料用比较法评估的该宗地面年地价为600/平方米（容积率为1时），又知，容积率每增加1，地价增长6%，该建筑手每月净收益110000元，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。

试评估建筑物价格。

例题4：市区有一建筑物，占地面积为40平方米，建筑面积为70平方米，此房于1996年1月出租，月租金为5000元，并一次性支付保证金30000元。

已知该房屋重置价格为800元/平方米，已使用15年，年折旧为2%，出租税金为租金的17%，管理费为租金的士%，土地还原率为10%，房屋还原率为12%，银行年利息率为9%。

试评估本宗地1996年1月的地价（不计维修费，保险费和空房损失费）。

例题5：现有砖造二层楼出租。

已知：土地面积为30平方，建筑总面积为36平方米，每月租金为6000元，一次性支付保证金30000元，年房屋税为1750元，年地价税为3000元，建筑年期已有5年，根据调查，此类房屋的重置单价为15000/平方，残值率为20%，该房屋还可使用50年。

成本法评估房屋报告案例

成本法评估房屋报告案例成本法评估房屋报告是用于对房屋进行评估的一种方法。

下面是一个关于成本法评估房屋的案例。

某地一栋房屋需要进行评估。

这栋房屋是一栋三层楼的住宅，总建筑面积为200平方米。

房屋建成于1990年，使用了钢筋混凝土结构，外墙为砖混结构。

目前房屋的使用状态良好，无需进行大规模的维修。

首先，对该栋房屋进行建筑物评估。

根据房屋的建筑面积、建筑结构和使用年限等因素，确定了房屋的基准价格。

例如，每平方米的建筑造价为5000元。

根据房屋面积和基准价格，可以计算出该栋房屋的基准价值为100万元。

接下来，对该栋房屋进行设备和家具的评估。

通过调查和估算，确定了房屋内部的设备和家具总价值。

假设设备和家具的总价值为10万元。

然后，对该栋房屋进行土地评估。

土地评估主要考虑房屋所在地的土地价格和使用权。

根据当地的土地市场价格，估算出该栋房屋的土地价值为50万元。

最后，将建筑物价值、设备和家具价值以及土地价值加总，并减去折旧和磨损等因素，得出该栋房屋的评估价值。

假设折旧率为5%，则折旧金额为5万元。

假设磨损率为1%，则磨损金额为1万元。

将原价值100万元加上设备和家具价值10万元、土地价值50万元，再减去折旧金额5万元和磨损金额1万元，得出该栋房屋的评估价值为154万元。

综上所述，根据成本法评估房屋的方法，该栋房屋的评估价值为154万元。

该方法通过对房屋的建筑物、设备和家具以及土地进行评估，综合考虑了各项因素，得出了一个相对客观和准确的评估价值。

当然，成本法评估房屋还需要考虑一些其他因素，比如市场需求和供应情况、房屋所在地的地理位置和环境等。

这些因素也会对房屋的评估价值产生影响。

因此，在进行房屋评估时，需要进行充分的调查和研究，以准确地评估房屋的价值。

房地产估价报告案例

房地产估价报告项目名称：长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号住宅房地产市场价值评估委托方：全州县人民法院估价方：湖南锦鑫房地产评估有限公司估价人员：李津、邹勋估价作业日期：2015年3月24日—2015年3月30日估价报告编号：湘锦鑫房评报字[2015]第15-A-0342号目录致估价委托人函 (2)估价师声明 (3)估价的假设和限制条件 (5)房地产估价结果报告 (7)一、委托方 (7)二、估价方 (7)三、估价对象概况 (7)四、估价目的 (8)五、价值时点 (8)六、价值定义 (8)七、估价依据 (8)八、估价原则 (9)九、估价方法 (9)十、估价结果 (10)十一、估价人员 (11)十二、估价作业日期 (11)十三、估价报告应用的有效期 (11)有关附件 (12)致估价委托人函全州县人民法院：受贵院委托，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对董剑峰所有的位于长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号房地产在价值时点2015年3月24日的市场价值进行了评估。

估价目的：为委托方司法办案而了解房地产市场价值提供价值参考。

价值时点：2015年3月24日。

我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，并在综合分析影响房地产价值因素的基础上，经过测算，确定该房地产于价值时点2015年3月24日的房地产市场价值为¥161.94万元（大写：人民币壹佰陆拾壹万玖仟肆佰元整）。

详细评估结果见《房地产评估结果一览表》。

评估详细过程及有关说明，详见《估价结果报告》。

注：1、本次评估结果为估价对象房地合一的价值，但由于委托人未提供该估价对象土地权属资料，本次评估未考虑土地使用权取得方式和性质对房屋评估价格造成的影响。

2、根据委托方提供的由长沙市房产档案馆2014年4月22日出具的《房屋产权情况》，估价对象已设立抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，抵押面积为187.19平方米，贷款金额560000元。

房屋价值评估笔录

房屋价值评估笔录一、估价对象1.估价范围：本次估价对象位于XX省XX市XX县XX镇XX村的一栋农家自居房。

该房屋共有2层，建筑面积合计180平方米，附带一个150平方米的庭院，土地使用权面积合计260平方米。

2.权益状况：估价对象房屋已取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，无权利瑕疵。

3房产实物状况.土地状况：房屋位于XX省XX市XX县XX镇XX村。

基地形状、地势：地形近似矩形，形状规整，地势平坦，为汉中盆地地区。

地质、水文：地质、水文条件无不利影响，满足建设要求。

开发程度：该地区达到“五通一平”（通上水、通下水、通电、通路、通讯，场地平整）。

建筑物和地上附着物状况：估价对象所在建筑物为两层自居房一栋。

钢筋砖墙结构，建于2008年夏季，工程质量较好，外立面贴红色花纹瓷砖，窗部为淡绿色铝合金窗，外观简约大方，配备有1台美的空调，配电、通讯以及相应设施设备齐全。

南北方向的正房总高2层，东西方向的侧房1层，每层高为3米。

房内有齐全的家具设备。

本次评估该房屋的正房，建筑面积合计180平方米，各层实物状况和建筑面积基本相同。

每层一个客厅和4个卧室布局，局部有铝合金隔断，地面面、室内铺木地砖，墙面乳胶漆粉刷，楼顶为现浇楼板，装饰木门、铝合金窗，卫生间墙地面铺瓷砖，卫生洁具齐全。

维护保养状况较好，属基本完好房，目前全部房间自用，使用状况正常。

4.区位状况该区地处汉中盆地东南地区的洋县，南频汉江河依，北有绵延的秦岭山脉，东距城固县，西邻自然风景优美的旅游胜地佛坪县。

历史悠久，经济繁荣。

交通便利，有多条交通干线，108国道穿越此区。

经济较为繁荣，有多个贸易集市。

该地主要从事农作物的生产，如水稻，玉米，花菜，小麦等，也是经济作物“柑橘”的主要生产地，是有名的“桔园之乡”。

该地区的旅游资源也较为丰盛，有张骞、蔡伦、张良等历史人物的故居。

且近年兴起的“汉中市油菜花节”也使此地的旅游业大为发展。

二、评估目的评估该房地产xxxx年x月的市场价值.三、评估基准日xxxx年x月x日四、评估原则1、合法原则2、替代原则3、最高最佳使用原则4、估价时点原则5、客观、公正、公平原则五、评估方法由于，该房屋为自己居住，不对外出租，所以并没有什么收益。

房地产评估收益法案例

房地产评估收益法案例案例1,如何求客观净收益—被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5 月31日取得的，出让年限为法定最高年限。

2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。

评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。

要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)O2004 2006 2011 2012 2044I 3奔 2011 年；150 (1+1%)10%【答案】(1)收益总年限=40 (法定最高年限)-2-2=36 年 (2)现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为 3年，首先判断这几年是否应该执行合同。

如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为2009 年：【150*( 1+1% -( 110+20)1 *1000=21500 元 2010 年：【(150* (1+1% 2- (110+30)1 *1000=13015 元 2011 年：【(150* (1+1%) - (110+40)1 *1000=4545.15 元这些违约多获得的收益现值之和为商用S ： 1000 n z120 —> 08 —150合同租金丿 130 ^09 *-150 (1 + 1%)140^ 10 *-150(1-Fl%)2 年J150 (1+1%讥08年｝市场租金违约金5万元21500* (1+10% -1+13015* (1+10% -2+4545.15* (1+10%3 t-=33716.49 元违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。

房屋建筑物评估案例

房屋建筑物评估案例案例一：办公楼（房屋明细表5-1-1 第44项）1、评估对象概况该建筑物为露天矿办公楼，于2003年3月竣工使用，2008年12月31日账面原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。

房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为952.53平方米。

该建筑物为4层混合结构，檐高15米，条形基础，为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料，基础3:7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴面，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成，走廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制砼屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。

办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。

该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。

外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。

2、重置全价对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。

重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本（1）建安工程造价建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（2004）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（2004）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（2004），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（2004）及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。

根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。

根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。

房屋重置成本法案例

(五)典型案例案例：主车间(房屋建筑物清查评估明细表4-6-1序号1)1.概况主车间于1997年12月建成投入使用，建筑结构为钢混结构，建筑面积7,363.15平方米；檐口高约12.5m，跨度分别为30m、18m.、12m，柱距6m；外墙1.5m以下贴面砖，1.5m以上为彩钢板；地面防滑涂料，部分为花岗岩；铝合金窗，铁门。

至评估基准日，该建筑基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、门窗、上下水、电力设施等维护较好。

2.重置全价的确定(1)建安综合造价该建筑物于1997年建成并投入使用，建筑物工程造价计算是依据有关建筑工程资料和竣工结算资料及评估人员现场对建筑物的勘查估算，结合浙江省建筑工程取费标准进行计算，计算结果如下。

①土建工程造价土建工程造价包括主体、室内外及其他配套工程等，计算结果如下表所示：土建工程造价计算表②安装工程造价安装工程包括水电、消防安装工程等，计算结果如下表所示：金额单位：人民币元③建筑安装工程造价建筑安装工程造价=土建工程造价＋安装工程造价=12,788,028.36 +1,190,128.62=13,978,156.98(元)(2)工程前期及其他费用前期费用及其他费用计算表工程前期及其他费用=13,978,156.98×7.73%+ 7,363.15×13.5=1,179,983.95 (元)(3)资金成本该工程全部建成需要合理建设期为一年，贷款利率5.31%，资金按建设期均匀投入考虑。

资金成本=(13,978,156.98+1,179,983.95)×5.31%×0.5=402,448.64 (元)(4)重置全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本=13,978,156.98+1,179,983.95+402,448.64=15,560,600.00 (元)取整重置单价=15,560,600.00÷7,363.15=2,113.00元/平方米(取整)3.成新率的确定该房屋建筑物建成于1997年，钢混结构，距评估基准日已使用12.76年，房屋主体结构完好，基础无沉降现象，地面整体面层较牢固、无空鼓、起砂、裂缝，屋顶不渗漏、防水、隔热、保温层良好，门窗完好，基本无破损现象，上下水畅通、管道无锈蚀、无渗漏，电照完好，该房屋维护保养较好，评估人员根据实际使用状况结合经济寿命年限(属于生产用房50年)确定的该房屋尚可使用年限为37.24年。

房地产评估师的行业案例分享

房地产评估师的行业案例分享房地产评估师是房地产行业中的专业人士，负责对房地产进行评估，确定其价值和帮助买卖双方做出决策。

在这篇文章中，我将分享一些房地产评估师的行业案例，以展示他们在房地产交易中的重要作用。

案例一：商业物业评估在一个城市中，一位投资者希望购买一处商业物业，用于开设一家餐厅。

在购买之前，他征求了一位房地产评估师的建议。

评估师对该物业进行了仔细的调查和分析，包括物业的地理位置、建筑面积、租金收入、未来发展潜力等因素。

最终，评估师给出了一个合理的评估报告，给予投资者对物业价值的准确认识，帮助他决定是否继续购买。

案例二：土地评估在一个城市拆迁改造的过程中，政府希望征收一块用于房地产开发的土地。

评估师被委托对这块土地进行评估，以确定应该支付给业主的补偿费用。

评估师通过考虑土地的面积、地理位置、土地用途限制以及相邻土地交易价格等因素，提供了一个公正客观的评估结果。

这个评估结果不仅对政府和业主具有重要意义，还为土地开发提供了基础。

案例三：财产保险评估一位业主购买了一处位于海边的豪宅，希望对其进行财产保险评估。

评估师对房屋的结构、建造材料、室内设施等进行了详细检查，并借助专业工具和技术进行了测量和分析。

最终，评估师提供了一个准确的评估报告，该报告为业主购买适当的财产保险提供了依据，并确保在发生意外时能够得到相应的保障。

案例四：房地产投资评估一家投资公司计划购买一座办公楼，以追求租金收入和资本增值的目标。

他们聘请了一位评估师对该办公楼进行评估，并为他们提供了一个基于市场需求、房地产周期、租金收入等因素的投资评估报告。

通过评估师的帮助，投资公司能够做出明智的决策，选择最有利可图的房地产投资项目。

案例五：法律诉讼评估在房地产交易过程中，可能会出现争议和法律纠纷。

房地产评估师可以提供法律诉讼评估服务，根据专业知识和技术，对房地产的价值进行评估，并在法庭上提供证据和证词支持。

评估师的专业见解对法庭的判决具有重要影响，同时也维护了房地产市场的公正和稳定。

房地产评估案例

房地产评估案例房地产评估案例一港湾酒店房地产评估一、评估对象概况港湾酒店是由Ｓ公司独资创办的四星级商务酒店,总建筑面积170０0平方米,其中主体部分建筑面积1２80０平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积145０0平方米。

该酒店的土地使用权属S公司，自1９94年6月28日至2０３4年6月２8日。

该酒店主体部分为七层框架楼房,于１994年开始动工, 19９6年竣工并投入使用。

一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等,二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房,拥有各类客房168间套，258个床位,有单人房、双人房、豪华单间与套间等,各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。

中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施,通过一个连接长廊与主体部分相连，于１9９８年底竣工,1９9９年下半年正式营业。

其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉ＯＫ舞厅及KTＶ、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。

中心俱乐部内部装修高档,地面均铺磨光花岗岩,内墙贴柚木板,矿棉板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。

该酒店设有停车场一个,电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用。

该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域,西邻ＷS路,北与ＷM大楼’n邻,南面与正在兴建的“GＭ广场”相连接，地理位置得天独厚,周围生活娱乐服务配套设施齐全,火车站约10分钟车程,离飞机场约40分钟车程,目前有54路无轨电车经过,17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达,交通便捷,是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。

二、评估目的为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。

三、评估基准日评估基准日为2000年5月２8日。

四、评估估算过程(—）选择评估方法考虑到评估对象具有明显收益的特点,拟选用收益法进行评估。

房屋租赁价格评估案例

7.资产评估业务约定书
江苏华信资产评估有限公司II
南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告
注册资产评估师声明
、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪
守独立、客观、公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述
的内容是客观的，并对评估结论的合理性承担相应的法律责任。
预包装食品、散装食品批发与零售；保健食品销售；普通货物运输。
般经营项目：百货、五金交电、劳保用品、汽车配件、装饰材料销售；室
内装饰服务；房屋出租；兴办各类企业项目投资开发；经营进出口业务（国家限
定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）；信息咨询服务。
江苏华信资产评估有限公司2
南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告
南京医药股份有限公司经营决策
涉及房地产年租赁价格评估项目
资产评估报告正文
苏华评报字[2012]第N253号
、绪言
江苏华信资产评估有限公司接受南京医药股份有限公司的委托，根据有关法
律、法规和资产评估准则、资产评估原则，主要采用市场比较法，按照必要的评
估程序，对南京医药股份有限公司经营决策涉及的位于南京市白下区延龄巷27号
的房地产于评估基准日2012年12月1日时的年租赁价格进行了评估，现将资产
评估过程和结果报告如下：
、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者
一）委托方及产权持有单位
委托方、产权持有单位均为南京医药股份有限公司。代表人：周耀平
注册资本：69358.068万元人民币
六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分考虑报告中载明的假设、限定条件、特别事

房地产资产评估案例

房地产资产评估案例房地产资产评估案例：某小区房产某小区位于城市中心位置，交通方便，周边配套设施完善，包括商场、学校、医院等。

该小区共有1000套住宅，以及一些商业和办公用房。

本案例将对该小区房地产资产进行评估。

首先，我们需要了解小区的基本信息。

该小区建于1990年，占地面积为10万平方米，总建筑面积为30万平方米。

房屋类型包括高层住宅、别墅和商业用房，平均建筑面积为100平方米。

小区内有健身房、游泳池、绿地等公共设施。

社区绿化率高，环境优美。

目前，该小区住户居住率为90%。

接下来，我们需要进行资产评估。

根据市场调研数据，该小区房价为每平方米1万元。

根据该价格，可以计算出该小区房地产资产总价值为3亿。

然而，房地产资产价值不仅仅取决于市场价格，还包括其他因素。

首先，我们需要考虑该小区的维护和管理成本。

维护成本包括小区绿化、保洁、维修等方面的费用。

管理成本包括物业管理费用、保安费用等。

根据市场调研数据，目前该小区维护和管理成本占房价的7%，即每平方米700元。

因此，维护和管理成本总计为2100万元。

其次，我们需要考虑该小区的租金收益。

目前，小区房产租金为每月每平方米100元，年租金为1000万。

根据市场数据，房产租金收益率为5%。

因此，该小区租金收益为3亿元。

最后，我们需要考虑该小区的增值潜力。

由于该小区位于城市中心位置，并且周边配套设施完善，未来增值潜力很大。

根据市场数据，该小区每年增值率为5%。

因此，该小区未来增值潜力为1500万元。

综合考虑以上因素，该小区房地产资产评估如下：- 房地产资产总价值：3亿- 维护和管理成本：2100万元- 租金收益：3亿元- 增值潜力：1500万元综合以上数据，可以得出该小区的实际价值为4.79亿元。

然而，这只是一个初步评估结果，实际价值还需要进一步验证和确认。

不过，这个评估结果可以为投资者提供一个大致的参考，帮助他们做出投资决策。

房地产估价报告范例

12级造价2班张心懿 23房地产估价报告估价项目名称：南京市夫子街25号房地产抵押评估报告委托估价方：阳光房地产公司受委托估价方：杰威尔房地产公司估价人员：张亮.李杰,王沙估价日期：2014年6月11日至2014年6月16日估价报告编号：目录致委托方函估价师声明估价假设和限制条件估价结果报告估价技术报告附件致委托方函杰威尔房地产公司：我公司受您委托，于2014年6月11日对您坐落于南京市夫子街23号的房地产进行评估。

估价对象房屋建筑面积为145.9㎡，土地独用面积为：213.6㎡。

估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点：2014年6月11日。

经过市场调查和实地查看，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》和《房地产估价规范》及其它相关法规，选用成本法进行评定估算，在满足本估价报告中“估价的假设和限制”条件下，确定估价对象在估价时点上的公开市场价值为人民币583966.00元，大写：伍拾捌万叁仟玖佰陆拾陆元整，单价为：4002.51元/㎡特此函告阳光房地产评估咨询有限公司法人代表：二〇一四年六月十一日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本次估价报告中陈述的事实是真实和客观的。

2、本次估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。

但受本估价报告中已说明的假设和限制条件限制。

3、我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们对本次估价报告中的估价对象在2014年6月11日进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，被遮盖、未暴露及难以接触的部分，依据委托方提供的资料进行评估。

我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，查看人：。

成本法评估案例

篇一:《成本法评估案例一》成本法评估案例一：一、估价对象概况估价对象为某市政府机关办公楼，土地总面积为3000m2，建筑总面积为10000m2，建筑物建成于1990年5月，建筑结构为钢筋混凝土结构。

土地为划拨的土地使用权。

二、估价要求要求评估该政府办公楼在2010年5月的市场价格。

三、估价方法该房地产为政府办公楼，既无经济收益，也少有交易实例，故采用成本法进行估价。

四、估价过程 1、选择计算公式该估价对象为旧房地产，需要评估的价值应是土地和建筑物的总价值，所以选择的公式为：旧房地产价格＝土地的重新取得费用+建筑物重新构建价格-建筑物折旧2、求取土地的重新取得费用本例中土地的重新取得费用采用市场法求取，搜集了多宗与待估对象相类似的土地，从中选择了三宗作为可比实例，具体情况和修正过程如下表所示。

比较案例修正情况表元/ m2土地总价＝7023*3000＝2107万元 3、建筑物重置价格计算通过调查，在估价时点2010年5月，与估价对象类似的建筑物不包括土地价格在内的重置价格为3000元/ m2。

所以估价对象的总重置价格为：估价对象的总重置价＝3000*10000＝3000万元 4、建筑物折旧采用直线法求取折旧。

根据有关规定，钢筋混凝土结构的非生产性用房的耐用年限为60年，残值率为0，土地取得方式为行政划拨，无使用年限的限制，所以房屋耐用年限不受土地使用年限的限制，根据评估师到现场的观察判断，该建筑物的有效年龄为20年，剩余经济寿命为40年，因此建筑物的折旧总额为：估价对象的折旧总额＝3000*20/60＝1000万元评估师现场判断，该建筑物的成新度为七成新，与上述计算结果基本吻合。

5、房地产价格计算待估房地产价格＝2107+3000-1000＝4107万元待估房地产单价＝4107*10000/10000＝4107元/ m2因此，某市政府机关办公楼在2010年5月的市场价格为4107万元，单位建筑面积价格为4107元/ m2。

房地产估价案例分析

房地产估价案例分析一、市场比较法—-—＊＊大厦办公用房 (2)二、成本法案例――＊＊仓库 (8)三、收益法评估案例――**大厦 (13)四、基准地价系数修正法案例――解放大道一宗住宅用地 (15)五、机器设备评估案例――船舶 (21)一、市场比较法—--＊*大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为*＊银行总行位于上海市浦东新区＊＊*路＊＊号的办公楼。

该楼建筑面积69,720。

566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心区域。

2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中,估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同"载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米;上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层，委估建筑面积为69,720。

566平方米。

3．房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区＊*＊路*＊号；地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层,地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。

该建筑物为*＊银行总行新建成的办公楼。

其中地上办公楼61，276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米(车位116个）.该楼为钢混结构,地上共55层，地下4层,建筑面积为69,720。

566平方米。

建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部,货梯1部。

进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。

内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修,墙面为大理石,地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。

照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐全。

该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑毗邻,周围路网发达、交通便利。