良渚文化村规划及启动计划
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万科· 良渚文化村 配套商业启动计划
1 2 3 4
项目分析 项目操作思路 现阶段玉鸟执行计划 我们的开店计划
1
项目分析
项目目前开发情况
07年12月底竹径 茶语独栋37，排 屋52，公寓160 08年3月竹径茶 语排屋117套 08年12月阳光 天际排屋170
2006年底交付 858套，现入 2010白西 住率10% 230套
2009底白西 115套
2009年阳光 250套 2008年3月底 白东627套
2008年12月底 白东150套 2009底白南 1720套 2008年12月底 白南1238套 住宅项目 08年清盘项目 公建项目
2010白南 860套
08年新推项目 09年新售项目 10年新推项目 11年新推项目
住宅项目交付计划
F-C01
售楼部
K-3
F-a03 F-d01 餐饮区 F-a05 F-d02 F-a04 餐饮区 F-b01 I-1 I-2
玉文化馆
总体策略 “功能转化 ，分步实现”
功能移植
功能回归
功能提升
第一阶段1-3年
该阶段将白南的部分功 能先行移植到玉鸟流苏 ，基本实现两个功能： 1、公共服务功能 2、日常生活消费功能
白南商业交付后
玉鸟业态二次调整， 保留部分生活配套以满 足茶语、阳光天际的需 求外，其他的公共服务 功能和大部分的生活配 套功能回归到白南。
住宅户数导入速度
7000 6000 5000 4000 3000
白鹭郡北入 住 竹径茶语入 住 白鹭郡东入 住 白鹭郡南、 阳光天际入 住 白鹭郡西入 住
白鹭郡西、 白鹭郡南全 部入住
6585 5495
3410 1852
2000 1000 0 858 86 2006年末 1107 111 2007年末
可选
可选 可选 可选 可选
L-1楼
L-1楼 L-1楼 L-1楼 L-1楼
2-3
2 1 1 1
60-100
100 100 200 100
一期业态规划图
小型社区 商铺区 L-1 k-1 K-2 公共服务 配套区 项目部 办公楼
“十全十美” 社区店
中餐
L-2
F-a01 F-a02
J-1
J-2
万科 物业 总部
商圈覆盖范围： 整个良渚文化村
1、商业体量4万方 2、建议商业配比 40-50%公建配套 50-60%社区商业 1、商业体量：2.8万方 2、建议商业配比：
20-30%日常生活配套商业 70-80%休闲旅游特色商业
白鹭郡南商业 商业功能定位： 1、文化村的社区商业中心 2、公建配套中心；
面临的问题
交房 时间 06年12月底 07年12月底 楼盘名称 白鹭郡北 竹径茶语 独栋 排屋 公寓 2008年3月 白鹭郡东 竹径茶语 2008年12月 阳光天际 白鹭郡东 白南 09年 阳光 白南 白西 10年 白南 白西 排屋 排屋 建筑类型 实际交 付户数 858 37 52 160 627 118 170 150 1238 250 1720 115 860 230 6585 5495 3410 1852 1107 现入住率 10% 累计交 付户数
必要 性
必须 必须 必须 可选 可选 必须 必须
点位
数量(个) 1
建筑 面积
500 500 150 450 400 572 100-150
A-a01/ A-a02 A-a03 A-a04 A-a03 F-C01 L-1楼
1 1 1 1 1 1
玉鸟 已建成 商业 （一期)
房产中介
小商铺 装饰设计 美发 美容 家纺
医疗诊所
邮局 公共 服务 电信、 电视服 务 派出所 移动
必需
必需 必需 可选
F-d03
F-d03 I-1楼 L-1
1
1 1 1
——
—— —— —— 100 100
电信
数字电视
可选
可选
L-1
L-1
1
1
——
——
50
50
50
50
业态规划表
玉鸟配套商业
分期
功能
性质 业态 农贸市场(临时) 餐饮主力店 简餐 主力店 咖啡馆 茶舍 对内商 业 社区生活中心 24自助银行A 或分理处
玉鸟流苏 白南商业 功能移植
3
现阶段玉鸟的执行方案
玉鸟一期
现状： 目前玉鸟一期建筑面积将 近8000多平方米，预计 在2008年6月交付。其建 筑形态别具一格。
一期业态规划
鉴于远景规划、独特的建筑形态、现实的问题
玉鸟启动阶段业态规划的三个原则：
配套优先 保护性 可操作性
业态规划表
公共服务配套及公司用房 分期 功能 性质 业态 必要性 点位 数量 (个) 占地面 积 建筑面 积 合计建筑 面积 装修 标准
对外 展示
对公 司服 务
玉文化馆
销售中心 项目部办公楼
必需
必需 必需
F-b02
F-d02 K-1,K2
1
1 1
——
—— —— 641
1500
1500 1500
万科物业总部
员工宿舍 客户服务中心
必需
必需 必需
J-3
F-d01 F-d01
1
1 1
——
—— ——
800
800 800
玉鸟 已建成 商业 （一期)
需兑现承诺 玉鸟流苏）
规划与现实的矛盾
人口导入缓慢
•开发周期长 •入住率低
•供给矛盾。 •需求的矛盾。
•购房时的承诺 •满足入住居民日常 生活配套要求
因此：
如何在人气不足，开发次序错位的情况下，来兑现承 诺，满足居民日常生活需求，是本项目亟需解决的商业 问题。
如何操作？
2
项目操作思路
整体商业操作思路
186 2008年3月 交付户数
341 2008年末
550 2009年末
Βιβλιοθήκη Baidu
659 2010年末
实际入住户数
注意：实际入住户数按交付户数的10％计算
项目商业规划及开发现状
商圈覆盖范围： 1、良渚文化村北区块； 2、整个良渚文化村； 3、将覆盖整个杭州； 现状： 1、玉鸟流苏一期已启动， 共计8000方。 2、白南商业区尚未启动。 商业功能定位： 1、茶语、阳光项目的生活配套； 2、整个文化村休闲、娱乐公建配套； 3、良渚的特色旅游休闲商业配套
区域相对成熟后
1、白南在原有配套商业的基 础上，进一步丰富服务功能 与商业功能；带动4个服务点， 辐射整个文化村 2、 玉鸟实现转型，引进特 色餐饮、休闲娱乐、旅游特 色商业业态实现最终的定位。
玉鸟流苏的操作思路
强行启动
全面招商
业态调整
08年中旬-09年初
09-10年
1012年左右
总结
按照良渚文化村的商业总体策略，目前我们首先要做好第一 步的工作，即功能移植—强行启动玉鸟流苏一期商业。
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项目分析 项目操作思路 现阶段玉鸟执行计划 我们的开店计划
1
项目分析
项目目前开发情况
07年12月底竹径 茶语独栋37，排 屋52，公寓160 08年3月竹径茶 语排屋117套 08年12月阳光 天际排屋170
2006年底交付 858套，现入 2010白西 住率10% 230套
2009底白西 115套
2009年阳光 250套 2008年3月底 白东627套
2008年12月底 白东150套 2009底白南 1720套 2008年12月底 白南1238套 住宅项目 08年清盘项目 公建项目
2010白南 860套
08年新推项目 09年新售项目 10年新推项目 11年新推项目
住宅项目交付计划
F-C01
售楼部
K-3
F-a03 F-d01 餐饮区 F-a05 F-d02 F-a04 餐饮区 F-b01 I-1 I-2
玉文化馆
总体策略 “功能转化 ，分步实现”
功能移植
功能回归
功能提升
第一阶段1-3年
该阶段将白南的部分功 能先行移植到玉鸟流苏 ，基本实现两个功能： 1、公共服务功能 2、日常生活消费功能
白南商业交付后
玉鸟业态二次调整， 保留部分生活配套以满 足茶语、阳光天际的需 求外，其他的公共服务 功能和大部分的生活配 套功能回归到白南。
住宅户数导入速度
7000 6000 5000 4000 3000
白鹭郡北入 住 竹径茶语入 住 白鹭郡东入 住 白鹭郡南、 阳光天际入 住 白鹭郡西入 住
白鹭郡西、 白鹭郡南全 部入住
6585 5495
3410 1852
2000 1000 0 858 86 2006年末 1107 111 2007年末
可选
可选 可选 可选 可选
L-1楼
L-1楼 L-1楼 L-1楼 L-1楼
2-3
2 1 1 1
60-100
100 100 200 100
一期业态规划图
小型社区 商铺区 L-1 k-1 K-2 公共服务 配套区 项目部 办公楼
“十全十美” 社区店
中餐
L-2
F-a01 F-a02
J-1
J-2
万科 物业 总部
商圈覆盖范围： 整个良渚文化村
1、商业体量4万方 2、建议商业配比 40-50%公建配套 50-60%社区商业 1、商业体量：2.8万方 2、建议商业配比：
20-30%日常生活配套商业 70-80%休闲旅游特色商业
白鹭郡南商业 商业功能定位： 1、文化村的社区商业中心 2、公建配套中心；
面临的问题
交房 时间 06年12月底 07年12月底 楼盘名称 白鹭郡北 竹径茶语 独栋 排屋 公寓 2008年3月 白鹭郡东 竹径茶语 2008年12月 阳光天际 白鹭郡东 白南 09年 阳光 白南 白西 10年 白南 白西 排屋 排屋 建筑类型 实际交 付户数 858 37 52 160 627 118 170 150 1238 250 1720 115 860 230 6585 5495 3410 1852 1107 现入住率 10% 累计交 付户数
必要 性
必须 必须 必须 可选 可选 必须 必须
点位
数量(个) 1
建筑 面积
500 500 150 450 400 572 100-150
A-a01/ A-a02 A-a03 A-a04 A-a03 F-C01 L-1楼
1 1 1 1 1 1
玉鸟 已建成 商业 （一期)
房产中介
小商铺 装饰设计 美发 美容 家纺
医疗诊所
邮局 公共 服务 电信、 电视服 务 派出所 移动
必需
必需 必需 可选
F-d03
F-d03 I-1楼 L-1
1
1 1 1
——
—— —— —— 100 100
电信
数字电视
可选
可选
L-1
L-1
1
1
——
——
50
50
50
50
业态规划表
玉鸟配套商业
分期
功能
性质 业态 农贸市场(临时) 餐饮主力店 简餐 主力店 咖啡馆 茶舍 对内商 业 社区生活中心 24自助银行A 或分理处
玉鸟流苏 白南商业 功能移植
3
现阶段玉鸟的执行方案
玉鸟一期
现状： 目前玉鸟一期建筑面积将 近8000多平方米，预计 在2008年6月交付。其建 筑形态别具一格。
一期业态规划
鉴于远景规划、独特的建筑形态、现实的问题
玉鸟启动阶段业态规划的三个原则：
配套优先 保护性 可操作性
业态规划表
公共服务配套及公司用房 分期 功能 性质 业态 必要性 点位 数量 (个) 占地面 积 建筑面 积 合计建筑 面积 装修 标准
对外 展示
对公 司服 务
玉文化馆
销售中心 项目部办公楼
必需
必需 必需
F-b02
F-d02 K-1,K2
1
1 1
——
—— —— 641
1500
1500 1500
万科物业总部
员工宿舍 客户服务中心
必需
必需 必需
J-3
F-d01 F-d01
1
1 1
——
—— ——
800
800 800
玉鸟 已建成 商业 （一期)
需兑现承诺 玉鸟流苏）
规划与现实的矛盾
人口导入缓慢
•开发周期长 •入住率低
•供给矛盾。 •需求的矛盾。
•购房时的承诺 •满足入住居民日常 生活配套要求
因此：
如何在人气不足，开发次序错位的情况下，来兑现承 诺，满足居民日常生活需求，是本项目亟需解决的商业 问题。
如何操作？
2
项目操作思路
整体商业操作思路
186 2008年3月 交付户数
341 2008年末
550 2009年末
Βιβλιοθήκη Baidu
659 2010年末
实际入住户数
注意：实际入住户数按交付户数的10％计算
项目商业规划及开发现状
商圈覆盖范围： 1、良渚文化村北区块； 2、整个良渚文化村； 3、将覆盖整个杭州； 现状： 1、玉鸟流苏一期已启动， 共计8000方。 2、白南商业区尚未启动。 商业功能定位： 1、茶语、阳光项目的生活配套； 2、整个文化村休闲、娱乐公建配套； 3、良渚的特色旅游休闲商业配套
区域相对成熟后
1、白南在原有配套商业的基 础上，进一步丰富服务功能 与商业功能；带动4个服务点， 辐射整个文化村 2、 玉鸟实现转型，引进特 色餐饮、休闲娱乐、旅游特 色商业业态实现最终的定位。
玉鸟流苏的操作思路
强行启动
全面招商
业态调整
08年中旬-09年初
09-10年
1012年左右
总结
按照良渚文化村的商业总体策略，目前我们首先要做好第一 步的工作，即功能移植—强行启动玉鸟流苏一期商业。