镇江城市和房地产市场调研报告
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4、外来流动人口，2001年统计市区不超过10万，2000年11月1日第五次人口普查镇江全市常 住外来人口23万，外来人口比例为8％
小结
一、镇江中高档 商品住宅的容量
城市基本条件
1、市区面积、市区建成区面积比较（单位：平方公里）
苏州
无锡
南京
常州
市区面积
1650
1623
4729
1864
市区建成区面积
城市基本条件
• 区位和对外交通 • 行政区划和面积 • 人口 •比较分析
经济基本状况
• 主要经济指标 •工业和园区经济、 外资引进 •发展潜力
1、镇江2003年底户籍总人口267万，江苏省内倒数第一 2、非农业人口105万，比例为39％ 3、市区人口100万，其中非农业人口60万
市区丹徒区人口36万，除去丹徒区市区非农人口仅53万
只能改善到区域平均水平偏上；和浙江联系也最不便利。
一、镇江中高档 商品住宅的容量
扬中市
城市基本条件
• 区位和对外交通 • 行政区划和面积 • 人口 •比较分析
句容市
丹阳市
经济基本状况
• 主要经济指标 Βιβλιοθήκη Baidu工业和园区经济、 外资引进 •发展潜力
小结
1、镇江现下辖市区（京口、润州、丹徒和新区）和丹阳市、句容市和扬中市 2、镇江总面积3850平方公里，是长三角最小的，常州4400，扬州6600
总面积的51％为丘陵，20％为圩区，14％为水域，实际能用于工业、城市建设的用地相当少
3、市区面积1087平方公里，也是沪宁线比较小的
市区真正具备城市特征的面积更小，2002年才并入市区的丹徒区面积750平方公里，占整个市区的70％ 即便是并入丹徒后的市区面积占总面积的比例仍然不高，仅为28％
一、镇江中高档 商品住宅的容量
城市基本条件
• 区位和对外交通 • 行政区划和面积 • 人口 •比较分析
经济基本状况
市区（包括丹徒）仅280亿左右
2、人均GDP24000元，不足3000美金，相应城镇居民可支配收入和消费性支出水平也很低
市区人均GDP也才28000，和城市化程度低相一致，城市对GDP的贡献率和消费基础低
市区GDP比重 市区人均GDP 居民人均可支配收入
200
176
186
132
镇江 1082 72
扬州 980 53
• 区位和对外交通 • 行政区划和面积 • 人口 •比较分析
经济基本状况
2、市区面积占行政市域面积比例、市区人口密度（单位：％,人/平方公里）
苏州
无锡
南京
常州
镇江
扬州
市区面积比例
20
34
72
43
28
15
市区人口密度
1285
1331
1015
2、产业层次低，多为造纸、化工和电力等重污染企业，规模小，支柱工业支柱作用不突出
2003年主要工业产品涵盖了电视机、纱布、香醋、机制纸、发电、化肥、水泥、轴承等，2003年规模 以上工业完成增加值 仅227亿元，全市工业增加值前50家企业尾数仅为5000万元，中间数为1亿元
3、产业规划差，园区经济薄弱，实际利用外资数量少
1153
924 1133
在现有的市区范围内，不算上外来流动人口，人口密度是最低的，如果再剔除农业人口人口密度更低，
• 主要经济指标 •工业和园区经济、 外资引进 •发展潜力
小结
中心城区城市化比例还很低，完全看不出有向郊区发展的必要
3、市区非农人口数量和比例、第五次人口普查外来流动人口商量(单位：万人）
苏州
无锡
南京
常州
镇江
扬州
市区非农人口
122
132
323
109
60
55
市区非农人口比例
58
61
67
62
59
50
全市外来流动人口
113
74
61
43
23
16
从非农人口比例来看，镇江城市化水平也不高，外来常住人口数量小，对住宅的需求几乎可以忽略
一、镇江中高档 商 品 住 宅 的 容 量 1、2003年GDP644亿，沪宁线最差，常州900亿
苏州 35 34475 12362
无锡 58 43307 11647
南京 92 28160 10194
常州 74 29144 11307
镇江
43 28000
9451
扬州 46 24583 8705
• 主要经济指标 •工业和园区经济、 外资引进 •发展潜力
小结
3、在总量和人均水平都相对较低的情况下，增长速度也偏低
镇江城市和房地产市场调研报告
调研和报告回 答的主要问题
一、 镇江中高档商品住宅的容量 二、 城市发展规划和实现前景 三、 土地市场特征与简要分析 四、 房产市场现状与简要分析 五、 可能的项目机会
一、镇江中高档 商品住宅的容量
城市基本条件
• 区位和对外交通 • 面积 • 人口 •比较分析
经济基本状况
2、工业性投入不足，新的经济增长点难以扶植
除去镇江市区辟有新区专门作为工业园区以外，镇江另有丹阳、丹徒、扬中、句容、旅游和民营等六大 开发区，但规格都不高；总的规划面积超过了150平方公里，累计协议投资100亿人民币左右
• 主要经济指标 • 工业和园区经济、 外资引进 •发展潜力
小结
68.1 60
45
30
15
0 苏州
27 无锡
22.1 南京
50
40 34.7
30
20
10
0 苏州
20.3 无锡
21.6 南京
18.4 常州
14.1 镇江
13.4 扬州
一、镇江中高档 商 品 住 宅 的 容 量 1、第二产业的比重57％，接近但仍然落后于苏锡常地区3、4个百分点
城市基本条件
• 区位和对外交通 • 行政区划和面积 • 人口 •比较分析
经济基本状况
1、镇江处于沪宁线靠近南京的一端，到南京和上海的距离分别为80和220公里
• 主要经济指标
• 工业和园区经济、 外资引进
•发展潜力
这个距离意味着镇江基本不能接收上海的辐射
2、镇江对外快速交通主要依赖沪宁高速公路和沪宁铁路，2005年可通过润扬大桥改善和长江 以北的交通联系
小结
和沪宁线其它城市相比，镇江对外交通状况最差：主城区距离沪宁高速公路最远（15公里）；城际间高速公 路数量不足；无锡民航机场启用后，镇江也是启用航空港最不便利的城市；和苏北的联系在润扬大桥贯通后也
8.6 常州
8 镇江
4.8 扬州
一、镇江中高档 商品住宅的容量
城市基本条件
• 区位和对外交通 • 行政区划和面积 • 人口 •比较分析
经济基本状况
1、经济基础薄弱之外，结构性矛盾仍是影响镇江经济的发展的制约性因素
和苏南其它城市相比，镇江的企业改制进展并不顺利，今年1－5月份，股份制和私营经济完成工业增 加值比重为56.7％， 这个水平和苏锡常相距很大
小结
一、镇江中高档 商品住宅的容量
城市基本条件
1、市区面积、市区建成区面积比较（单位：平方公里）
苏州
无锡
南京
常州
市区面积
1650
1623
4729
1864
市区建成区面积
城市基本条件
• 区位和对外交通 • 行政区划和面积 • 人口 •比较分析
经济基本状况
• 主要经济指标 •工业和园区经济、 外资引进 •发展潜力
1、镇江2003年底户籍总人口267万，江苏省内倒数第一 2、非农业人口105万，比例为39％ 3、市区人口100万，其中非农业人口60万
市区丹徒区人口36万，除去丹徒区市区非农人口仅53万
只能改善到区域平均水平偏上；和浙江联系也最不便利。
一、镇江中高档 商品住宅的容量
扬中市
城市基本条件
• 区位和对外交通 • 行政区划和面积 • 人口 •比较分析
句容市
丹阳市
经济基本状况
• 主要经济指标 Βιβλιοθήκη Baidu工业和园区经济、 外资引进 •发展潜力
小结
1、镇江现下辖市区（京口、润州、丹徒和新区）和丹阳市、句容市和扬中市 2、镇江总面积3850平方公里，是长三角最小的，常州4400，扬州6600
总面积的51％为丘陵，20％为圩区，14％为水域，实际能用于工业、城市建设的用地相当少
3、市区面积1087平方公里，也是沪宁线比较小的
市区真正具备城市特征的面积更小，2002年才并入市区的丹徒区面积750平方公里，占整个市区的70％ 即便是并入丹徒后的市区面积占总面积的比例仍然不高，仅为28％
一、镇江中高档 商品住宅的容量
城市基本条件
• 区位和对外交通 • 行政区划和面积 • 人口 •比较分析
经济基本状况
市区（包括丹徒）仅280亿左右
2、人均GDP24000元，不足3000美金，相应城镇居民可支配收入和消费性支出水平也很低
市区人均GDP也才28000，和城市化程度低相一致，城市对GDP的贡献率和消费基础低
市区GDP比重 市区人均GDP 居民人均可支配收入
200
176
186
132
镇江 1082 72
扬州 980 53
• 区位和对外交通 • 行政区划和面积 • 人口 •比较分析
经济基本状况
2、市区面积占行政市域面积比例、市区人口密度（单位：％,人/平方公里）
苏州
无锡
南京
常州
镇江
扬州
市区面积比例
20
34
72
43
28
15
市区人口密度
1285
1331
1015
2、产业层次低，多为造纸、化工和电力等重污染企业，规模小，支柱工业支柱作用不突出
2003年主要工业产品涵盖了电视机、纱布、香醋、机制纸、发电、化肥、水泥、轴承等，2003年规模 以上工业完成增加值 仅227亿元，全市工业增加值前50家企业尾数仅为5000万元，中间数为1亿元
3、产业规划差，园区经济薄弱，实际利用外资数量少
1153
924 1133
在现有的市区范围内，不算上外来流动人口，人口密度是最低的，如果再剔除农业人口人口密度更低，
• 主要经济指标 •工业和园区经济、 外资引进 •发展潜力
小结
中心城区城市化比例还很低，完全看不出有向郊区发展的必要
3、市区非农人口数量和比例、第五次人口普查外来流动人口商量(单位：万人）
苏州
无锡
南京
常州
镇江
扬州
市区非农人口
122
132
323
109
60
55
市区非农人口比例
58
61
67
62
59
50
全市外来流动人口
113
74
61
43
23
16
从非农人口比例来看，镇江城市化水平也不高，外来常住人口数量小，对住宅的需求几乎可以忽略
一、镇江中高档 商 品 住 宅 的 容 量 1、2003年GDP644亿，沪宁线最差，常州900亿
苏州 35 34475 12362
无锡 58 43307 11647
南京 92 28160 10194
常州 74 29144 11307
镇江
43 28000
9451
扬州 46 24583 8705
• 主要经济指标 •工业和园区经济、 外资引进 •发展潜力
小结
3、在总量和人均水平都相对较低的情况下，增长速度也偏低
镇江城市和房地产市场调研报告
调研和报告回 答的主要问题
一、 镇江中高档商品住宅的容量 二、 城市发展规划和实现前景 三、 土地市场特征与简要分析 四、 房产市场现状与简要分析 五、 可能的项目机会
一、镇江中高档 商品住宅的容量
城市基本条件
• 区位和对外交通 • 面积 • 人口 •比较分析
经济基本状况
2、工业性投入不足，新的经济增长点难以扶植
除去镇江市区辟有新区专门作为工业园区以外，镇江另有丹阳、丹徒、扬中、句容、旅游和民营等六大 开发区，但规格都不高；总的规划面积超过了150平方公里，累计协议投资100亿人民币左右
• 主要经济指标 • 工业和园区经济、 外资引进 •发展潜力
小结
68.1 60
45
30
15
0 苏州
27 无锡
22.1 南京
50
40 34.7
30
20
10
0 苏州
20.3 无锡
21.6 南京
18.4 常州
14.1 镇江
13.4 扬州
一、镇江中高档 商 品 住 宅 的 容 量 1、第二产业的比重57％，接近但仍然落后于苏锡常地区3、4个百分点
城市基本条件
• 区位和对外交通 • 行政区划和面积 • 人口 •比较分析
经济基本状况
1、镇江处于沪宁线靠近南京的一端，到南京和上海的距离分别为80和220公里
• 主要经济指标
• 工业和园区经济、 外资引进
•发展潜力
这个距离意味着镇江基本不能接收上海的辐射
2、镇江对外快速交通主要依赖沪宁高速公路和沪宁铁路，2005年可通过润扬大桥改善和长江 以北的交通联系
小结
和沪宁线其它城市相比，镇江对外交通状况最差：主城区距离沪宁高速公路最远（15公里）；城际间高速公 路数量不足；无锡民航机场启用后，镇江也是启用航空港最不便利的城市；和苏北的联系在润扬大桥贯通后也
8.6 常州
8 镇江
4.8 扬州
一、镇江中高档 商品住宅的容量
城市基本条件
• 区位和对外交通 • 行政区划和面积 • 人口 •比较分析
经济基本状况
1、经济基础薄弱之外，结构性矛盾仍是影响镇江经济的发展的制约性因素
和苏南其它城市相比，镇江的企业改制进展并不顺利，今年1－5月份，股份制和私营经济完成工业增 加值比重为56.7％， 这个水平和苏锡常相距很大