设备设施维修保养管理培训

二、维修保养计划的制定
2.4、设备设施维修保养计划制定的流程
• 维修部负责人每年12月25日前将年度设备设施维保计
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划报物业服务中心负责人审批
• 经物业服务中心负责人审批后报地区物业公司工程维
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护部审核
• 地区物业公司工程维护部专业工程师审核后交工程维
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护部负责人审批
• 年度维保计划审核通过后项目维修部内部张贴公示并
大修：是一种彻底恢复性修理。其目的是通过这一修理后，彻底恢复设备技 术性能，保证其工作能力，延长使用寿命。设备的大修是工作量最大的维修 计划。大修时，对设备的全部或大部分部件解体，修复基准件；更换或修复 全部不合格的零件；修复和调整设备的电气件及液气系统；修复设备的附件 以及翻新外观等；达到全面消除大修前存在的缺陷，恢复设备的设计功能和 精度。
根据设备实际情况合理制定维修保养周期及零部件 的更换周期。
根据地域差别合理安排设备设施的维修保养时间段， 尽量降低对业主正常生活的影响。
二、维修保养计划的制定
2.3、维修保养计划制定的依据 以设备使用说明书、国家相关标准、公司相关作业指 导书为依据，制定维修保养计划框架。
依据当地气候环境、设备的运行环境对维修保养计划 的侧重点及方法做出合理安排。 参照地方性政策及特种设备相关条例，制定特殊设施 设备的维修保养计划。
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一、维修保养的等级划分
1.3一级保养
一级保养主要指对设施设备进行检查、检测，根据实际需要局部 解体，进行清洗、调整、更换，公共设施刷漆保养。
电子设备内部 除尘、接线端 子紧固、功能 检查、电机绝
缘测试等
管道、风道、 机电设备局 部除锈防腐刷 漆、阀门渗漏
处理、
仪表、电路检 查
公共设施刷漆、 墙面天花、外 墙饰面维护
发现小故障及 时维修
设备运行状态 巡查、参数记
录
日常保养
一、维修保养的等级划分
供配电 给排水 智能化
设备房卫生、安全附件、运行状态、运行参数、功能检 测
设备房卫生、安全附件、水泵运行状态、运行参数、漏 油、杂音、功能检测、螺栓紧固、管道压力、渗漏水检
查、给排水管道检查
安全附件、运行状态、故障记录、功能检测
目录
一、维修保养的等级划分
1.1、维修保养的等级分类
日常保养 一级保养 二级保养
日常维修
中修工程
大修工程
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一、维修保养的等级划分
1.2日常保养
日常保养是指经常性的保养工作，可在日常巡查时进行，由操作人 员用较短时间完成的设备保养方式。
定期卫生清理、 润滑、设备安
全附件检查
不常使用的机 械进行测试、 常用机电设备 地脚螺栓紧固
电机抽芯检查， 清理、轴承上油， 密封检查，更换
或修复磨损件
电气设备全面 清扫，母线、端 子压接面除氧化， 触点检查打磨， 电器参数整定，
耐压测试等
房屋本体板、柱、 梁、地基检测
水箱清洗保养， 各种主要阀门拆 洗，水泵拆解检 测加油，管道系
统清洗等
一、维修保养的等级划分
二级保 养
供配电 给排水 智能化
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根据年度计划制定相应的月度保养计划
三、维修保养的责任划分
2.1、各部门在维修保养中的岗位职责
部 门 岗 位 职 责
维修部职责 工程维护部职责 物业管理中心
1、年、月度保养计划的制定及费用预算 2、大中修计划的制定及费用预算 3、设备设施保养计划的实施及维修 4、外委单位维修保养的日常监管
消防 暖通空调 园区公共设施
安全附件、运行状态、故障记录、报警功能检测、管道 压力、渗漏水检查
设备房卫生、安全附件、设备运行状态、运行参数、漏 油、杂音、功能检测、螺栓紧固、管道压力、燃气压力、
渗漏水检查、设备报警记录检查
安全附件、使用功能检查、设施完好检查、
房屋主体
门窗、栏杆、墙面、地面外观及功能检查
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二、维修保养计划的制定
2.1、明确设备设施维修保养目标 设施设备健康良好运行、延长设备生命周期
有效提高设备运行效率、节能降耗 创建设施设备管理标杆实现可视化管理
提高业主满意度
二、维修保养计划的制定
2.2、维修保养计划的制定原则
以保养为主维修为辅，坚持保养大于维修的原则，勤 小修免大修保障设备全生命周期内健康运行。
管道防锈刷漆、控制柜除尘、接线端子紧固除氧化、电 机绝缘检查、消防系统联动测试
管道换水、管道防锈刷漆、控制柜除尘、接线端子紧固 除氧化、电机绝缘检查
座椅、垃圾桶、木栈道刷漆、围墙检查、康体设施刷漆 保养
墙面天花、外墙饰面破损检查
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一、维修保养的等级划分
1.4二级保养
主要指机械、电气设备进行计划性的全面清洗、调整，部分解体 检查和局部更换易损件，噪声、震动、泄露检测等。
一级保养
一、维修保养的等级划分
供配电 给排水 智能化
消防 暖通空调 园区公共设施 房屋本体
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设备内部除尘、防锈刷漆、零部件更换、开关测试、绝 缘检查、接线端子紧固、高压绝缘工具检测
浮球阀润滑、管道防锈刷漆、控制柜除尘、接线端子紧 固除氧化、电机绝缘检查
设备内部除尘、机械设备润滑、监控室线路检查、数据 备份
消防 暖通空调 房屋本体
设备全面清扫、母线端子压接面除氧化，触点检查打磨，耐压绝 缘测试、接地测试
水箱清洗、主要阀门拆解清洗、水泵拆解检查加油、电机拆解检 查加油、管道系统清洗、化粪池清掏、污水管道冲刷
备用电源检测、防雷接地测试、线路全面检测、监控室设备全 面除尘
备用电源检测、主机防雷接地测试、主机线路检测、主要阀门 拆解清洗、电机水泵润滑加油
主要阀门拆解清洗、水泵拆解检查加油、电机拆解检查加油、 管道系统清洗、锅炉内部清洗、承压锅炉检测、空调主机换油
保养
板、柱、梁、地基检测
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一、维修保养的等级划分
1.5日常维修、中修、大修
日常维修：是指设备巡检及保养过程中发现的容易处理的小故障，可由维修 技工单独或配合，在不影响设备运行情况下完成的维修。
中修：是项目维修的主要工作，它是根据设备的故障情况，对存在故障的部 件行进针对性的维修。中修时，一般要进行部分拆卸、检查、更换或复修失 效零的件，对必要部件进行局部维修调整，而恢复所修部分的精度和功能。 中修具有安排灵活，针对性强，停机时间短，维修费用低，能及时配合使用 需要，避免过剩维修等特点。对于大型设备，水泵，发电机等关键设备，可 根据日常检测、监查中发现的问题，利用夜间或业主较少使用的时间安排中 修，从而保证业主生活不受影响。