最高院：关于“预约合同”裁判规则集成
预约合同效力的规定
一、预约合同的概述《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第一款规定：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。
预约合同广泛存在于各种交易当中，有时合同双方希望将阶段化的谈判成果固定下来，赋予它法律约束力，但是又想同时保留对没有达成一致的内容进行再次磋商的权利。
特别是在商品房预售过程中，买卖双方签订商品房预售合同，或者是现房买卖合同之前，经常会先签订一份认购书或者是意向书、预订书等，这种协议就是预约合同。
在商品房预约合同中通常会约定购房者预先支付一定金额的定金，同时约定购房者和开发商在将来一定时间签订正式的商品房买卖合同。
事实上，签订预约合同是为了表明购房者有购房意向，开发商有售房意向。
预约合同具有以下几个特点：1.独立性预约合同是一种独立的合同，虽然预约合同的目的是为了签订本约合同，但预约合同与本约合同是独立存在，不具有从属性。
2.合意性预约合同是合同的一种，是双方的意思表示，单方的意思表示只是构成要约，不能形成预约。
3.确定性预约合同的目的是订立本约合同，预约合同的内容应当包括达到促使本约合同成立的条款。
4.期限性预约合同签订后需要在一定期限内订立本约合同，如果合同内容没有这种意思表示，可能导致履行期限难以认定。
二、预约合同的认定《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六条第一款规定：当事人以认购书、订购书、预定书等形式约定在将来一定期限内订立合同，或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立。
该款主要从合同内容形式方面认定，当事人为将来一定期限内订立合同而达成的合意，是否具备将来所要订立合同的主体、标的等达成一致，也就意味着“内容具体确定”，当事人受意思表示的约束。
至于将来要订立合同的数量、价款或者报酬等，完全可以等当事人在订立本约合同时进行磋商，没有必要把它作为预约合同的成立要件。
【精读】最高院：关于某“预约规定合同”裁判规则集成
【精读】最高院：关于“预约合同”裁判规则集成精彩容一、涉预约合同裁判规则集成1、约定签订正式合同之前各方可行使放弃权的合同视为预约合同裁判要点：当事人签订的《股权转让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行了约定，但由于同时赋予了各方当事人可以放弃交易的权利和处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。
2、基于诚实信用的原则，依法生效的预约合同应当履行裁判要点：当是否继续履行预约合同产生争议时，若根据合同目的、合同履行方式和预约合同实际履行情况能够继续履行的，依法应当继续履行。
3、欠缺商品房买卖合同法定核心条款的意向书应视为预约合同裁判要点：商品房买卖《意向性协议书》约定的容须同时具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的形式要件，并且出卖人已经按照约定收受购房款两个条件，才能认定该意向书为商品房买卖合同的本约合同，否则，意向书仅是商品房买卖的预约合同。
4、预约合同中具体明确的容应视为本约合同的组成部分裁判要点：本约合同中虽未明确的容，但由于双方当事人在预约合同中协商一致的、确定性的条款，基于合同目的和交易习惯，也应视为本约的一部分。
5、名为预约合同实为本约合同的应直接认定为本约合同裁判要点：协议中有“待双方签订正式合同后”的表述，虽形为预约合同，但若协议本身约定的权利义务关系明确、具体，且包含了合同容主要容的，则应当直接视为本约合同。
二、关于最高法院5个案例的详细剖析案例一约定签订正式合同之前各方可行使放弃权的合同视为预约合同——嘉博投资开发与小侠、南川实业、南国置业股权转让合同纠纷案【关键词】合同| 预约合同| 本约合同| 股权转让【裁判要点】当事人签订的《股权转让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行了约定，但由于同时赋予了各方当事人放弃交易权及处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。
【案件索引】最高人民法院民事判决书(2011)民二终字第10号【基本案情】2010年1月6日，嘉博公司与小侠、南川公司签订《股权转让意向书》，约定：小侠与南川公司拟将各自持有的南国公司的股权转让给嘉博公司，同时约定了转让标的、价款和支付方式。
最高人民法院关于合同违约责任的52条裁判规则
最⾼⼈民法院关于合同违约责任的52条裁判规则⼀、预约合同的违约责任1.⼀⽅未履⾏预约合同义务导致双⽅未签订本约合同的，应当承担违约责任【裁判精要】《意向协议》属于预约合同的范畴。
所谓预约合同是指约定将来订⽴⼀定合同的合同。
预约合同本⾝也是⼀种合同，其成⽴、⽣效、履⾏、违约责任等适⽤《合同法》的⼀般规定。
《意向协议》已经双⽅签字盖章⽣效，并不违反法律、⾏政法规的效⼒性强制性规定，应当认定为合法、有效。
但《意向协议》可以取代《债权置换股份协议书》和《股份质押合同》中的相关权利义务，并要求继续履⾏《意向协议》的主张不能成⽴。
2.⼀⽅未尽预约合同义务导致本约合同的谈判、磋商不能进⾏，应当承担违约责任【裁判精要】预约合同，⼀般指双⽅当事⼈为将来订⽴确定性本约合同⽽达成的合意。
预约合同⽣效后，双⽅当事⼈均应当按照约定履⾏⾃⼰的义务。
⼀⽅当事⼈未尽义务导致本约合同的谈判、磋商不能进⾏，构成违约的，应当承担相应的违约责任。
3.预约合同赋予⼀⽅以双倍返还定⾦为代价不签订本约合同的权利，不得强制当事⼈订⽴本约【裁判精要】《股权转让意向书》就订⽴《股权转让协议》的时间、步骤及违反意向书的违约责任等均作出了明确约定，应当认定为为订⽴《股权转让协议》⽽签订的预约合同。
该意向书明确约定不愿意签订《股权转让协议》将双倍返还定⾦，亦即赋予了以双倍返还定⾦为代价不签订《股权转让协议》的合同权利。
在未签订正式《股权转让协议》的情况下，当事⼈均可以放弃股权转让交易，不能据此认定该意向书性质为《股权转让协议》。
⼆、违约责任的⼀般适⽤规则4.判定商事交易之违约责任应当综合考虑当事⼈意思⾃治、违约程度、守约⽅损失等情形【裁判精要】违约责任是指当事⼈不履⾏合同义务或者履⾏合同义务不符合合同约定⽽依法应当承担的民事责任。
针对独家代理销售合同的商业代理特性，判定商事交易之违约责任应当综合考虑以下⽅⾯：(1)充分尊重当事⼈的意思⾃治，按照合同约定确定违约赔偿；(2)根据违约程度，视违约情形认定违约责任；(3)结合守约⽅之可得利益损失，衡量违约⽅之赔偿责任；(4)根据当事⼈诉请，认定损失赔偿数额范围；(5)根据证据规则认定损失赔偿的最终数额。
预约合同若干问题研究——我国司法解释相关规定述评
预约合同若干问题研究——我国司法解释相关规定述评预约合同若干问题研究——我国司法解释相关规定述评引言预约合同是指当事人预先达成的约定，约定在未来的某个时间或条件下，按照合同的约定方式进行交易或合作。
预约合同作为一种特殊形式的合同，其性质与规制一直是学界和实务界讨论的焦点。
虽然我国合同法对预约合同作了相应的规定，但由于法律的适用存在灵活性，导致在具体操作中存在一些争议和困惑。
因此，本文将对我国司法解释中涉及预约合同的相关规定进行述评和分析。
一、司法解释中对预约合同的定义与分类根据《最高人民法院关于合同法若干问题的解释(一)》第43条的规定，预约合同是当事人对未来的交易或合作进行约定的合同。
司法解释对预约合同的界定虽然简洁明了，但对其分类并未提及。
同时，根据我国《合同法》规定，预约合同可以分为条件预约合同和期限预约合同。
条件预约合同是指当事人约定在发生一定的条件之后进行交易或合作；期限预约合同是指当事人约定在固定的期限内进行交易或合作。
二、预约合同的效力问题1. 预约合同的约束力预约合同作为合同的一种形式，具有合同的基本特征，即自愿、平等和互利。
根据《最高人民法院关于合同法若干问题的解释(一)》第62条的规定，一方在约定的期限内或者满足的条件下未发出要约的，经要约方催告后未发出或者明确表示不发出要约的，这种情况下要约方有权解除合同。
因此，预约合同一旦达到约定的期限或满足条件，当事人就应遵守并履行合同义务。
2. 预约合同的解除与遗失预约合同的有效性与解除、撤销等问题也成为争议的焦点。
根据《最高人民法院关于合同法若干问题的解释(一)》第65条的规定，一方在约定期限内或者满足约定条件前，一方告知另一方不会履行合同义务的，对方可以解除合同。
而如果预约合同书面约定遗失，根据《最高人民法院关于合同法若干问题的解释(一)》第66条的规定，当事人发现预约合同书遗失后，可以提出请求改定或者导致合同不能履行的特殊事项的合同解除。
民法典预约合同的规定
民法典预约合同的规定随着我国民法典的颁布实施，预约合同作为新的合同形式被正式确认并纳入法典中。
预约合同是一种特殊的合同形式，它与传统的即时生效合同有着一些不同之处。
在本文中，我们将就民法典关于预约合同的规定进行探讨，以加深对该合同形式的理解。
一、预约合同的定义根据《民法典》第186条的规定，预约合同是当事人对未来发生一定法律后果的一致意思表示，经过交换意见达成的合同。
换句话说，预约合同是一种双方在事先约定条件下，就某种具体的事项或法律关系达成一致的合同形式。
二、预约合同的要件依照《民法典》规定，预约合同必须具备合同成立和预约生效的要件。
合同成立的要件包括事项、意思表达和意思接收三个方面，其中事项应当明确具体，意思表达应当具备真实、明确的特点，而意思接收则需要对方明确表示接收。
此外，预约合同的预约时间、预约条件、预约的目标和意思表达的方式也是合同成立的要件之一。
三、预约合同的效力根据《民法典》第187条的规定，预约合同在约定的时间或者条件发生后，即按照合同的约定产生生效。
也就是说，预约合同的效力取决于约定的时间或条件的实现。
一旦约定的时间或条件到达，预约合同即产生法律效果，并对当事人具有约束力。
四、预约合同的解释预约合同的解释主要依据《民法典》第176条的规定进行。
根据该条规定，合同的解释应当综合考虑合同条款的语言、作用、性质、诚信原则和一般的交易习惯等各种因素。
可以说，预约合同的解释需要在确保合同条款明确的前提下，兼顾合同的公平、公正性，并考虑相关交易的行业惯例和社会价值观。
五、预约合同的变更与解除根据《民法典》的规定，预约合同在有效期间内，当事人可以协商一致，通过补充协议或书面形式对合同进行变更。
而对于预约合同的解除，可以依据合同约定的解除条件进行。
同时，当事人还可以根据合同解除条件的发生，在约定方式下，通知对方解除合同。
六、预约合同的适用领域预约合同广泛适用于各个法律领域。
对于民事法律关系、商事活动以及劳动合同等方面，预约合同都可以发挥一定的作用。
最高法院商品房预约合同纠纷 指导
最高法院商品房预约合同纠纷指导合同编号：_______________________甲方：_______________________乙方：_______________________签订地址：_______________________签订日期：_______________________根据相关法律法规，甲乙双方就商品房预约事项达成如下协议：第一条合同目的1.2 乙方同意按照本合同约定的条款和条件，预约该商品房，并支付相应的预约款项。
1.3 本合同目的是明确双方在商品房预约过程中各自的权利和义务，保障双方利益。
1.1 预约对象① 商品房具体信息：包括楼盘位置、房屋面积、楼层、朝向、配套设施等。
② 甲方应提供商品房详细资料，供乙方了解商品房的具体情况。
③ 商品房信息如有变动，甲方需及时通知乙方。
④ 若乙方对商品房信息有疑问，甲方应提供详尽解答。
1.2 预约条件① 乙方在签订本合同后需支付一定比例的预约金。
② 预约金支付后，甲方确认乙方的预约意图，且该房屋不再对其他人开放预约。
③ 乙方预约期为自签订本合同起计算的______天。
④ 如乙方未按时支付预约金，甲方有权取消预约。
1.3 预约款项① 乙方应根据甲方规定的支付方式和支付时间支付预约款项。
② 预约款项一经支付，不得退还，除非因甲方原因导致交易。
③ 甲方收到预约款项后，应向乙方提供相关付款凭证。
④ 若乙方未能按期支付预约款项，甲方有权解除本协议。
第二条双方义务与权利2.1 甲方的义务① 甲方应确保其所提供的商品房在预约期间无其他法律纠纷及产权问题。
② 甲方应及时向乙方通报商品房的交付情况及相关事项。
③ 若乙方成功购买商品房，甲方应按合同约定的时间和方式交付商品房。
④ 甲方应提供商品房相关证件，保证商品房合法、合规。
2.2 乙方的义务① 乙方应按时支付预约金，并遵守甲方的相关支付规定。
② 乙方应保持与甲方的有效沟通，及时反馈预约过程中可能存在的问题。
最高法预约合同案例
最高法预约合同案例
咱来唠唠最高法的预约合同案例哈。
比如说有这么个事儿，甲和乙呢，签了个预约合同，这就好比是两人先订了个“小约定”，约定将来要签一个正式的合同。
甲可能觉得这事儿稳了，就开始为这个正式合同的履行做各种准备，像投钱啊，找资源啥的。
但是呢，乙突然变卦了，不想签那个正式合同了。
甲肯定就不乐意了呀，感觉自己被忽悠了。
于是甲就把乙告到法院去了。
最高法在审理这种案子的时候呢，就会看很多东西。
首先就是看这个预约合同到底有没有明确约定双方将来要签正式合同的义务。
如果写得模模糊糊的，那可能就比较麻烦。
但要是写得清清楚楚的，那乙就可能要承担责任喽。
还有一个重要的点就是甲有没有因为这个预约合同遭受损失。
要是甲因为信任这个预约合同，做了很多准备，花了不少钱，那乙可能就得赔偿甲的损失。
就好比你答应和朋友一起做生意，朋友信了你，租了店面、进了货，你突然说不干了，那朋友的损失你得负责一部分呀。
再比如说，有些预约合同涉及到房地产的。
开发商和购房者先签个预约合同，购房者交了定金。
结果开发商又把房子卖给别人了，这时候购房者就可以拿着这个预约合同找开发商说理去。
最高法在这种情况下，往往会保护购房者的权益，因为开发商这么做不地道啊，购房者可是基于对预约合同的信任才交了定金的。
总之呢，最高法对于预约合同案例的审理，就是要在公平公正的基础上，看双方的约定、看有没有过错、看有没有损失，然后做出一个合理的判决。
这就像在一个天平上，要让两边都能达到一种平衡，不能让老实人吃亏，也不能让耍赖的人得逞。
民法典合同编司法解释预约合同规定
民法典合同编司法解释预约合同规定你有没有遇到过这样的情况？你和别人约定了一件事，大家都觉得挺好，结果到一个人玩失踪，另一方完全无所适从。
你明明和对方说好了某个日期、某个地点要办什么事，可是那个人突然变卦，啥也不说就悄悄溜走了，搞得你自己傻眼。
可别以为这种事仅仅发生在朋友之间，合同的世界里，这种情况也常常会出现。
而咱们今天聊的，正是和这种“约定未成、心已凉”有关的法律问题——预约合同。
先别急着打哈欠，听我说完！什么是预约合同？这可不是说你提前预定一个饭店的位置，也不是你去买车票前要预约座位那么简单。
预约合同说的，是指合同双方在开始履行正式合同之前，提前约定好某些事宜，比如某个时间、某个条件，大家都觉得合适了才会进一步签合同。
就像你去某个商场看中了一个大衣，店员告诉你：“如果你明天来拿这个大衣，我们会给你打八折。
”这时候你和商场之间的约定，就有点像一个预约合同。
如果你明天不来，商场也没办法继续给你那个折扣。
所以，预约合同其实就是一种“先约好，再办事”的模式。
但是，问题来了。
什么才算是预约合同？如果大家只是口头说了个大概，又没在具体的时间、条件上有详细的约定，谁来判定这是不是个有效的预约合同呢？这个问题在实际生活中是挺让人纠结的。
不过，民法典合同编以及相关的司法解释倒是给我们提供了一些“指路明灯”。
根据司法解释，预约合同需要有明确的约定，特别是在关键的时间和条件上。
别以为你说了句“我明天有空”就能算作“预约”。
说清楚时间，地点，甚至具体怎么履行，才算得上是有法律效力的预约合同。
不少人可能会想：那如果对方爽约了呢？我该怎么办？哦，别担心，这可不是没办法解决的事。
法律对这类问题有着明确的规定。
如果一方提前违约，另一方可以主张继续履行合同，甚至可以要求赔偿损失。
所以，假如你和商场约好了时间，商场临时变卦，不仅你可以要求商场继续履行这个优惠，甚至可以要求他们赔偿你的损失，毕竟商场可是已经承诺过的嘛。
这并不意味着你可以随便做出承诺，要是真的不打算履行，最好别轻易开口。
《合同法》中关于预约合同的法律规定
《合同法》中关于预约合同的法律规定示例文章篇一：《<合同法>中关于预约合同的法律规定》一、什么是预约合同在咱们平常的生活里啊，会有很多这样的情况。
就好比你去蛋糕店订蛋糕，你跟老板说你下周要来拿一个生日蛋糕，你可能会先交一部分定金，老板也答应给你留着做好的蛋糕。
这个事儿呢，在法律上就有点像预约合同啦。
预约合同啊，就是一种约定，是双方商量好以后，要在将来订立某个合同的一种约定。
比如说，甲和乙打算一起做生意，但是现在很多具体的事情还没谈好呢，他们就先签一个预约合同，说好了在未来某个时间，要把正式的合作合同签了。
这就好像是给未来的合作搭了一个小架子，先确定有这么个事儿要做。
我有个小伙伴叫小明，他就遇到过类似的事儿。
他想租房子，看到一间特别满意的。
可是房东那时候还没把房子完全收拾好，不能马上签租赁合同。
于是啊，他们就签了一个预约合同，房东答应在一个月后把房子收拾好，然后和小明签正式的租赁合同，小明呢也交了一点定金。
这时候，这个预约合同就起到了很重要的作用呢。
要是没有这个预约合同，一个月后房东突然说房子不租了，小明可就太委屈了。
二、预约合同里的权利和义务在预约合同里啊，双方的权利和义务可都得明确呢。
还是拿小明租房子的事儿来说吧。
小明的权利就是在一个月后，按照预约合同里说好的那些条件，比如租金是多少、房子里有哪些设施等等，和房东签正式的租赁合同。
他的义务呢，就是在这一个月里按照约定交那一点定金，并且在一个月后准时来签合同。
那房东的权利和义务呢？房东有权在这一个月里把房子收拾好，等着小明来签合同。
他的义务就是在一个月后，按照预约合同的内容，和小明签正式的租赁合同，不能突然变卦说不租了，或者提高租金之类的。
要是房东这么做了，那可就是违反了预约合同啦。
这就好比是两个人在玩一个游戏，游戏规则就是预约合同里写的那些。
大家都得按照这个规则来玩，谁要是耍赖，那就是不遵守规则，是要受到惩罚的呢。
那这个惩罚是什么呢？这就是预约合同里很重要的一个部分啦。
最高院关于民法典关于预约合同的规定
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最高法院公报有关预约合同判例裁判规则
最高法院公报有关预约合同判例裁判规则判例阅读提示：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
”本条是对预约的效力、违反预约的违约责任和违约救济的规定。
预约，是相对于本约而言的一种特殊合同，系指“约定将来成立一定契约至契约”。
预约合同既然是合同，系双方当事人合致的意思表示，双方当事人应受其约束，并且内容具有一定的确定性，以免合同当事人陷入本约谈判的僵局，致使预约丧失存在的必要，预约的标的应当是在一定期限内签订本约。
一般认为，预约合同可以具备合同成立要件，预约成立于本约之前，目的在于缔结本约，两者存在一定牵连关系，但两者之间并非主从关系。
预约为独立的合同，其既有预设的本约合同中的民事权利义务关系，同时也有预约合同本身中的标的即双方负有订立本约合同的权利义务。
违反预约合同一般应承担继续履行、赔偿损失、支付违约金和适用定金罚则等违约责任。
关于预约的继续履行问题，实质上是可否强制缔约的问题。
关于该问题存有较大争议。
上述司法解释对该问题没有明确态度。
预约合同的损害赔偿责任应以信赖利益为限，在最高不超过信赖利益的范围内，由法官从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，结合案件实际情况，综合考虑守约方的履行情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素，酌情自由裁量。
下列判例均选自《最高人民法院公报》，案件审结日期从2005年至2013年。
判例所体现的裁判规则主要是如何认定预约合同的成立，以及违反预约合同的法律后果。
1.成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案（审结日期：2013.11.14）最高人民法院认为：案涉《购房协议书》而言，其性质应为预约。
【精读】最高院：关于“预约合同”裁判规则集成
精读】最高院：关于“预约合同”裁判规则集成精彩内容一、涉预约合同裁判规则集成1、约定签订正式合同之前各方可行使放弃权的合同视为预约合同裁判要点：当事人签订的《股权转让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行了约定，但由于同时赋予了各方当事人可以放弃交易的权利和处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。
2、基于诚实信用的原则，依法生效的预约合同应当履行裁判要点：当是否继续履行预约合同产生争议时，若根据合同目的、合同履行方式和预约合同实际履行情况能够继续履行的，依法应当继续履行。
3、欠缺商品房买卖合同法定核心条款的意向书应视为预约合同裁判要点：商品房买卖《意向性协议书》约定的内容须同时具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的形式要件，并且出卖人已经按照约定收受购房款两个条件，才能认定该意向书为商品房买卖合同的本约合同，否则，意向书仅是商品房买卖的预约合同。
4、预约合同中具体明确的内容应视为本约合同的组成部分裁判要点：本约合同中虽未明确的内容，但由于双方当事人在预约合同中协商一致的、确定性的条款，基于合同目的和交易习惯，也应视为本约的一部分。
5、名为预约合同实为本约合同的应直接认定为本约合同裁判要点：协议中有“待双方签订正式合同后”的表述， 虽形为预约合同， 但若协议本身约定的权利义务关系明确、具体，且包含了合同内容主要个案例的详细剖析 案例一 约定签订正式合同之前各方可限公司与张小侠、海口南川实业有限公司、海南南国置业有 限公司股权转让合同纠纷案 【关键词】 合同 | 预约合同 |本约合同 | 股权转让 【裁判要点】 当事人签订的《股权转 让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行 了约定，但由于同时赋予了各方当事人放弃交易权及处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据民事判决书 (2011) 民二终字第 10 号 【基本案情】 1月 6日，嘉博公司与张小侠、南川公司签订《股权转让意向书》，约定：张小侠与南川公司拟将各自持有的南国公司 的股权转让给嘉博公司，同时约定了转让标的、价款和支付 方式。
预约合同的司法认定标准——基于最高人民法院的有关案例之研究
预约合同的司法认定标准——基于最高人民法院的有关案例之研究谭涵琦 刘 敏 于建尧摘要：预约合同认定的标准取决于当事人的意思表示还是合同内容，抑或是两者皆有，甚至还涵盖其他因素进行综合认定？相关司法解释早已点明了该类合同的表现形式、具体内容以及相应的违约救济。
从最高人民法院裁判的７１个相关案例来看，司法实务中存在对预约合同构成理解不一、认定路径矛盾的问题，以及将合同成立等同于本约合同成立从而排除预约合同成立的误区。
解决这些问题，建议通过司法解释对合同成立与本约成立作出明确的区分，为判定为预约合同留出一定的空间，同时明确规定以意思表示作为预约合同最关键的裁判标准。
关键词：预约合同；本约合同；认定标准；《民法典》中图分类号：Ｄ９２３．６ 文献标识码：Ａ 文章编号：２０９５－６９１６（２０２１）０１－００５１－０４一、问题的提出《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的正式施行，标志着我国将进入民法典时代。
从全国人大常委会法制工作委员会启动民法典编纂工作开始，学者们在欣喜、期待的同时也提出了许多值得进一步讨论的问题，预约合同制度便是其中之一。
预约合同，即当事人签订的约定在将来一定期限内订立本约的合意。
《民法典》第四百九十五条规定了预约合同的构成要件、部分形式以及相应的违约责任。
在此之前只有最高人民法院公布的司法解释涵盖了实务中广泛适用的相关规则，而《合同法》并没有有关预约合同的规定，唯1993年施行的《海商法》规定了“预约保险合同”，由于《海商法》属于商事特别法，指向性强，适用范围有限，对于预约合同法律制度的构建不可能产生更为深远的影响[1]。
不难看出，《民法典》有关预约合同的条款与《买卖合同司法解释》第二条的规定有很多相似之处，前者整合了相关的概念表述，同时也简化了违约责任的内容。
值得注意的是，其在适用范围上超过了买卖合同的范畴，规定了预约合同的一般规则，这一点值得肯定，但是否具有较强的可操作性还待进一步检验。
预约合同效力的规定
预约合同效力的规定《预约合同效力规定》第一章总则第一条【目的与依据】为了规范预约合同当事人的权利义务，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，制定本规定。
第二条【定义】预约合同是指双方当事人在合同中约定，在一定条件下订立本合同的合意。
第三条【效力】预约合同自双方当事人签字或者盖章时成立，具有法律约束力。
第二章预约合同的成立与生效第四条【成立条件】预约合同的成立应当符合以下条件：（一）当事人具有相应的民事行为能力；（二）当事人意思表示真实；（三）合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定。
第五条【生效条件】预约合同的生效应当符合以下条件：（一）当事人约定的条件成就；（二）当事人按照约定履行了合同义务。
第三章预约合同当事人的权利义务第六条【履行义务】预约合同当事人应当按照约定履行以下义务：（一）按照约定的时间、地点、方式订立本合同；（二）为本合同的订立提供必要的协助；（三）保守与合同有关的商业秘密。
第七条【违约责任】预约合同当事人违反合同约定的，应当承担违约责任。
第八条【解除预约合同】有下列情形之一的，当事人可以请求解除预约合同：（一）对方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行本合同义务；（二）因不可抗力导致本合同的订立不能实现；（三）在合同约定的期限内，对方当事人未履行或者明确表示不履行本合同义务；（四）其他导致预约合同目的不能实现的情形。
第四章附则第九条【解释权】本规定的解释权归中华人民共和国合同法解释机关。
第十条【施行日期】本规定自发布之日起施行。
第十一条【效力等级】本规定与法律法规的规定不一致的，按照法律法规的规定执行。
第十二条【废止】本规定施行前发布的有关规定与本规定不一致的，按照本规定执行。
2024民法典对预约合同违约问题的规定与适用建议
20XX 标准合同模板范本PERSONAL RESUME甲方：XXX乙方：XXX2024民法典对预约合同违约问题的规定与适用建议本合同目录一览1.1 预约合同的定义与性质1.2 预约合同的成立要件1.3 预约合同的生效要件2.1 预约合同违约的情形2.2 预约合同违约的责任2.3 预约合同违约的救济3.1 民法典对预约合同违约问题的规定3.2 民法典对预约合同违约问题的适用建议4.1 预约合同违约的争议解决方式4.2 预约合同违约的诉讼程序4.3 预约合同违约的仲裁程序5.1 预约合同违约的证据收集与保全5.2 预约合同违约的证据提交与质证5.3 预约合同违约的证据认定与采信6.1 预约合同违约的判决与裁决6.2 预约合同违约的执行与强制执行6.3 预约合同违约的执行异议与执行救济7.1 预约合同违约的和解与调解7.2 预约合同违约的和解协议与调解书7.3 预约合同违约的和解与调解的效力8.1 预约合同违约的仲裁申请与仲裁裁决8.2 预约合同违约的仲裁裁决的执行与撤销8.3 预约合同违约的仲裁裁决的司法审查与执行9.1 预约合同违约的刑事责任9.2 预约合同违约的行政责任9.3 预约合同违约的民事责任10.1 预约合同违约的损害赔偿范围10.2 预约合同违约的损害赔偿计算方法10.3 预约合同违约的损害赔偿的支付与履行11.1 预约合同违约的责任免除11.2 预约合同违约的免责事由11.3 预约合同违约的免责条件的认定与适用12.1 预约合同违约的第三方责任12.2 预约合同违约的第三方追偿权12.3 预约合同违约的第三方责任认定与承担13.1 预约合同违约的风险转移13.2 预约合同违约的风险承担方式13.3 预约合同违约的风险转移的认定与适用14.1 预约合同违约的合同解除14.2 预约合同违约的合同解除的条件与程序14.3 预约合同违约的合同解除的后果与处理第一部分：合同如下：第一条预约合同的定义与性质1.1 本合同系双方就未来一定条件下订立正式合同的事宜达成的一致，故为预约合同。
合同法对预约合同的规定
合同法对预约合同的规定预约合同是指当事人在一定的条件下，通过书面或口头形式达成的一种约定，即在未来某一特定时间或特定条件下，双方将按照事先约定的条款和条件签订正式合同。
预约合同在商业交易中具有重要的作用，因此合同法对其进行了一系列的规定和保护。
一、预约合同的要素根据合同法的规定，预约合同应当具备以下要素：合同的当事人、合同的内容、合同的形式和合同的效力。
预约合同的当事人应当是具备完全民事行为能力的自然人、法人或者其他组织。
合同的内容应当明确具体，包括预约的时间、条件、条款等。
合同的形式可以是书面形式或者口头形式，但是对于某些特定类型的预约合同，合同法规定必须采用书面形式。
合同的效力是指预约合同具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务。
二、预约合同的效力合同法规定，预约合同具有法律效力，即当事人应当按照约定履行义务。
对于书面形式的预约合同，一方在预约合同生效前单方撤销的，应当承担违约责任。
对于口头形式的预约合同，一方在预约合同生效前单方撤销的，应当赔偿对方因此而遭受的损失。
同时，合同法还规定了预约合同的生效条件，即在预约的时间或者条件到达时，预约合同生效并转化为正式合同。
三、预约合同的履行预约合同的履行是指当事人在预约合同生效后按照约定履行义务。
合同法规定，当事人应当按照预约合同的约定时间、条件履行义务。
如果一方未按照约定时间或者条件履行义务，应当承担违约责任，并赔偿对方因此而遭受的损失。
当事人也可以在预约合同生效前协商一致，变更或解除预约合同。
四、预约合同的保护为了保护当事人的合法权益，合同法对预约合同进行了一系列的保护措施。
合同法规定，当事人可以约定违约金作为预约合同的保证金，以确保当事人履行预约合同的义务。
同时，合同法还规定，当事人可以要求对方提供担保，以确保预约合同的履行。
如果当事人违约，对方可以要求违约方承担违约责任，并要求赔偿损失。
总之，合同法对预约合同的规定主要包括预约合同的要素、效力、履行和保护等方面。
最高院：关于预约合同裁判规则集成
【精读】最高院：关于"预约合同〞裁判规则集成精彩容一、涉预约合同裁判规则集成1、约定签订正式合同之前各可行使放弃权的合同视为预约合同裁判要点：当事人签订的"股权转让意向书"虽然就股权转让标的、价款及价款支付式进展了约定，但由于同时赋予了各当事人可以放弃交易的权利和处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。
2、基于老实信用的原则，依法生效的预约合同应当履行裁判要点：当是否继续履行预约合同产生争议时，假设根据合同目的、合同履行式和预约合同实际履行情况能够继续履行的，依法应当继续履行。
3、欠缺商品房买卖合同法定核心条款的意向书应视为预约合同裁判要点：商品房买卖"意向性协议书"约定的容须同时具备"商品房销售管理方法"第十六条规定的形式要件，并且出卖人已经按照约定收受购房款两个条件，才能认定该意向书为商品房买卖合同的本约合同，否则，意向书仅是商品房买卖的预约合同。
4、预约合同中具体明确的容应视为本约合同的组成局部裁判要点：本约合同中虽未明确的容，但由于双当事人在预约合同中协商一致的、确定性的条款，基于合同目的和交易习惯，也应视为本约的一局部。
5、名为预约合同实为本约合同的应直接认定为本约合同裁判要点：协议中有"待双签订正式合同后〞的表述，虽形为预约合同，但假设协议本身约定的权利义务关系明确、具体，且包含了合同容主要容的，则应当直接视为本约合同。
二、关于最高法院5个案例的详细剖析案例一约定签订正式合同之前各可行使放弃权的合同视为预约合同——嘉博投资开发**与小侠、南川实业**、南国置业**股权转让合同纠纷案【关键词】合同| 预约合同| 本约合同| 股权转让【裁判要点】当事人签订的"股权转让意向书"虽然就股权转让标的、价款及价款支付式进展了约定，但由于同时赋予了各当事人放弃交易权及处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。
最高院建设工程预约合同
最高院建设工程预约合同建设工程预约合同是建设单位与承包商在正式签订建设工程合同之前，就工程的基本内容、工期、质量、造价等关键事项达成的初步协议。
这份范本的发布，不仅是对现有法律法规的补充，也是对建设工程市场实践的一种指导。
范本的内容涵盖了建设工程预约合同的基本要素，包括但不限于工程概况、合同双方信息、工程范围、工程质量要求、工期安排、合同价款及支付方式、违约责任、争议解决方式等。
其中，对于工程质量要求、工期安排以及合同价款等关键条款，范本提供了详细的规定和明确的标准，以便双方在实际操作中有据可依。
在工程质量方面，范本强调了“合格”的标准，明确了验收的程序和标准，确保工程质量符合国家规定和行业标准。
同时，对于可能出现的质量问题，范本也提供了相应的处理办法和责任划分，保护了消费者的权益。
在工期安排上，范本明确了工程开工、竣工的时间点，以及如何合理顺延工期的条件和程序。
这有助于避免因工期延误导致的争议，也为承包商合理安排施工计划提供了依据。
在合同价款方面，范本详细列出了合同价款的计算方式、支付节点和支付条件，确保了合同价款的透明性和公正性。
同时，对于可能出现的变更订单和追加工程，范本也提供了相应的处理机制，确保双方的权益不受损害。
除了上述关键条款外，范本还对违约责任、保险要求、知识产权保护、争议解决等方面进行了规范，力求全面覆盖建设工程预约合同的所有环节。
最高院此次发布的建设工程预约合同范本，是对现有法律框架的有益补充，也是对行业实践的一种引导。
它的出台，有助于提高合同签订的效率，减少因合同问题引发的纠纷，促进建设工程市场的规范化、法治化发展。
同时，这也是最高人民法院在推动法治建设、服务经济社会发展中发挥职能作用的具体体现。
民法典全文 预约合同
民法典全文预约合同《民法典全文预约合同》第一章总则第一条本法旨在规范预约合同的订立、履行、变更和解除，保障当事人合法权益，维护合同的公平、公正，促进社会经济秩序的稳定和发展。
第二条本法所称预约合同，是指当事人为了将来订立一定合同而达成的协议。
第三条预约合同的订立、履行、变更和解除，应当遵循自愿、平等、诚实信用、公平原则。
第二章订立第四条当事人订立预约合同，应当具备民事权利能力和民事行为能力。
第五条当事人订立预约合同，应当采取要约、承诺方式。
第六条要约邀请应当明确具体，包含订立预约合同的主要条款，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第七条当事人对预约合同的主要条款有争议的，应当根据合同法的有关规定确定。
第八条承诺生效时，预约合同成立。
第三章履行第九条当事人应当按照约定履行预约合同。
第十条当事人履行预约合同，发生纠纷的，应当及时协商解决。
第十一条当事人一方不履行预约合同的，对方可以请求履行，但履行费用过高的除外。
第十二条当事人一方迟延履行预约合同的，应当承担违约责任。
第四章变更和解除第十三条当事人协商一致，可以变更预约合同。
第十四条当事人一方主张解除预约合同的，应当通知对方。
合同自通知到达对方时解除。
第十五条预约合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，妥善处理合同解除后的有关事务。
第五章法律责任第十六条当事人违反本法规定，订立无效预约合同的，应当承担相应的民事责任。
第十七条当事人违反本法规定，导致预约合同解除的，应当承担违约责任。
第十八条当事人违反本法规定，侵害对方合法权益的，应当承担侵权责任。
第六章附则第十九条本法自年月日起施行。
《民法典全文预约合同》完。
违反预约合同 裁判标准
违反预约合同裁判标准
在日常生活中，违反预约合同的情况并不罕见。
然而，对于如何认定这种行为并对其进行裁判，不同的法院和法官可能会有不同的标准和做法。
以下是一些可能适用的裁判标准：
1. 违反预约合同的主观恶意标准。
这个标准要求被告必须具有主观恶意，即明知或应知自己会违反预约合同却仍然这样做。
如果被告的主观恶意得到证明，那么法院可能会判定被告承担相应的法律责任。
2. 违反预约合同的客观行为标准。
这个标准要求被告在客观上实施了违反预约合同的行为，例如未能按时履行支付义务或未能按照约定时间会面等。
如果被告的客观行为得到证明，那么法院可能会判定被告承担相应的法律责任。
3. 违反预约合同的损害后果标准。
这个标准要求被告的违反行为导致了损害后果，例如原告因为被告的违约行为而遭受了经济损失、时间损失或其他不利后果。
如果损害后果得到证明，那么法院可能会判定被告承担相应的法律责任。
4. 违反预约合同的救济措施标准。
这个标准要求当被告违反预约合同时，原告可以采取一定的救济措施，例如要求被告继续履行合同、支付违约金或赔偿损失等。
如果原告的救济措施得到支持，那么法院可能会判定被告承担相应的法律责任。
需要注意的是，以上标准并非完全适用于所有情况，不同的案件
可能会有不同的特点和证据要求。
此外，在实践中，法院和法官还需要考虑其他因素，如合同的具体内容、双方当事人的权利和义务、违约行为的性质和程度等，以做出公正合理的裁决。
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【精读】最高院：关于“预约合同”裁判规则集成精彩内容一、涉预约合同裁判规则集成1、约定签订正式合同之前各方可行使放弃权的合同视为预约合同裁判要点：当事人签订的《股权转让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行了约定，但由于同时赋予了各方当事人可以放弃交易的权利和处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。
2、基于诚实信用的原则，依法生效的预约合同应当履行裁判要点：当是否继续履行预约合同产生争议时，若根据合同目的、合同履行方式和预约合同实际履行情况能够继续履行的，依法应当继续履行。
3、欠缺商品房买卖合同法定核心条款的意向书应视为预约合同裁判要点：商品房买卖《意向性协议书》约定的内容须同时具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的形式要件，并且出卖人已经按照约定收受购房款两个条件，才能认定该意向书为商品房买卖合同的本约合同，否则，意向书仅是商品房买卖的预约合同。
4、预约合同中具体明确的内容应视为本约合同的组成部分裁判要点：本约合同中虽未明确的内容，但由于双方当事人在预约合同中协商一致的、确定性的条款，基于合同目的和交易习惯，也应视为本约的一部分。
5、名为预约合同实为本约合同的应直接认定为本约合同裁判要点：协议中有“待双方签订正式合同后”的表述，虽形为预约合同，但若协议本身约定的权利义务关系明确、具体，且包含了合同内容主要内容的，则应当直接视为本约合同。
二、关于最高法院5个案例的详细剖析案例一约定签订正式合同之前各方可行使放弃权的合同视为预约合同——海南嘉博投资开发有限公司与张小侠、海口南川实业有限公司、海南南国置业有限公司股权转让合同纠纷案【关键词】合同| 预约合同| 本约合同| 股权转让【裁判要点】当事人签订的《股权转让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行了约定，但由于同时赋予了各方当事人放弃交易权及处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。
【案件索引】最高人民法院民事判决书(2011)民二终字第10号【基本案情】2010年1月6日，嘉博公司与张小侠、南川公司签订《股权转让意向书》，约定：张小侠与南川公司拟将各自持有的南国公司的股权转让给嘉博公司，同时约定了转让标的、价款和支付方式。
该意向书第三条第4款明确约定：若张小侠、南川公司或南国公司不具备意向书约定的8种情况的任一情形，嘉博公司有权随时单方面解除意向书并要求退还定金；若因嘉博公司的原因导致不能签订《股权转让协议》，嘉博公司所付定金，张小侠与南川公司有权没收；若张小侠与南川公司在嘉博公司尽职调查结束后不愿意签订《股权转让协议》，张小侠与南川公司将双倍返还定金。
【争议焦点】《股权转让意向书》是预约合同还是本约合同？【裁判理由】最高人民法院认为：嘉博公司与张小侠、南川公司签订的《股权转让意向书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。
《股权转让意向书》就订立《股权转让协议》的时间、步骤及违反意向书的违约责任等均作出了明确约定，应当认定为三方当事人为订立《股权转让协议》而签订的预约合同。
该意向书亦就股权转让标的、价款及价款支付方式等股权转让协议的条款作了约定，但由于该意向书第三条第4款明确约定若张小侠与南川公司在嘉博公司尽职调查结束后不愿意签订《股权转让协议》，张小侠与南川公司将双倍返还定金，亦即赋予了张小侠与南川公司以双倍返还定金为代价不签订《股权转让协议》的合同权利，且第四条还就三方当事人不能签订正式《股权转让协议》情况下公证提存款的处理作出了约定，因此应当认定该意向书关于股权转让协议条款的约定仅为意向性安排，在未签订正式《股权转让协议》的情况下，三方当事人均可以放弃股权转让交易，不能据此认定该意向书性质为股权转让协议。
对嘉博公司关于该意向书已经完全具备了股权转让协议的要素，应为具有合法效力的股权转让协议本约的主张，本院不予支持。
【案例注解】虽然该案意向书就股权转让标的、价款及价款支付方式等股权转让协议的条款作了约定，形式上亦具备了部分股权转让协议的主要条款，但该案意向书仅是预约合同。
理由有三：一是合同标的。
合同标的不同是预约合同与本约合同区别之一。
预约合同的合同标的和合同目的只能是订立本约合同，而本约合同的标的，由于合同类型不同比较广泛。
该案中，意向书的合同目的和合同标的是将来双方签订正式的《股权转让协议》，而不是《股权转让协议》的合同标的股权转让法律关系本身。
二是合同内容。
一般而言，预约合同的内容比较原则和简单，不包含关于权利义务的具体、细化的规定，而本约合同的约定比较全面、具体、确定，一般会涵盖具体的债权债务关系的内容。
三合同意图。
从签订合同目的是意向性安排还是直接缔约本合同进行区分。
该案中，是否签订本约合同，各方当事人享有自由选择权，这也可以从侧面证明该意向书仅是预约合同。
如该意向书第三条第4款明确约定“若张小侠与南川公司在嘉博公司尽职调查结束后不愿意签订《股权转让协议》，张小侠与南川公司将双倍返还定金，亦即赋予了张小侠与南川公司以双倍返还定金为代价不签订《股权转让协议》的合同权利”，且第四条还就三方当事人不能签订正式《股权转让协议》情况下公证提存款的处理作出了约定。
案例二基于诚实信用原则预约合同能够履行的应当继续履行——福建省莆田市广源饲料有限公司与陈华建设用地使用权转让合同纠纷案【关键词】合同| 预约合同| 继续履行| 建设用地土地使用权转让【裁判要点】基于诚实信用的原则，依法生效的预约合同应当履行。
当是否继续履行预约合同产生争议时，若根据合同目的、合同履行方式和预约合同实际履行情况能够继续履行的，依法应当继续履行。
【案件索引】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第935号【基本案情】广源公司与陈华签订的《国有土地使用权转让预约合同》和《委托合同书》，根据《预约合同》和《委托合同书》约定，广源公司的签约目的是获取转移土地使用权的对价即土地价款，而陈华签约是为了使用土地。
预约合同履行方式包括办理国有土地转让变更登记及国有土地无法转让情况下转为租赁协议。
【争议焦点】《预约合同》是否应当继续履行？【裁判理由】最高人民法院认为：当事人履行合同应遵循诚实信用原则。
《预约合同》与《委托合同书》均未约定陈华有违法行为时，广源公司有权解除合同，《委托合同书》约定陈华因建设中的违法行为导致土地转让正式合同不能签订或者受到行政处罚，应自行承担后果。
《预约合同》包括国有土地使用权转让及国有土地使用权不能办理过户登记时转为租赁关系两种履行方式，广源公司的签约目的是获得土地使用权转让价款或收取租金。
现无充分证据证明国有土地使用权确实无法办理过户；即使国有土地使用权不能办理过户，双方可以依据《预约合同》第八条约定订立土地出租协议，以通过收取土地租赁费形式获取对价。
据此，二审法院判决广源公司与陈华继续履行合同并无不当。
【案例注解】首先，依法生效的合同应当全面履行。
《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。
基于民商事交易诚实信用原则，依法生效的合同，应当全面履行。
其次，合同履行不符合约定可以承担继续履行的违约责任。
根据《合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。
因此，一方不履行或者履行不符合合同约定的，另一方可以请求法院判决当事人按照合同约定承担继续履行的责任。
最后，继续履行不存在履行上的法定除外情形的应当继续履行。
《合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：一是法律上或事实上不能履行；二是债务标的不适于强制履行或者履行费用过高；三是债权人在合理期限内未要求履行”。
该案中，预约合同作为一个独立的合法、生效的合同，当事人应当全面履行，且当事人约定了两种履行方式，属于当事人真实、合法的意思表示，应予尊重，在不存在合同法规定的不继续履行例外的情形下，基于合同目的和实际履行情况，预约合同应按照未违约方的请求，由违约方继续履行。
案例三欠缺商品房买卖合同法定核心条款的意向书应视为预约合同——曾建华与贵州康泰房地产开发有限责任公司商品房买卖预约合同纠纷申请案【关键词】合同| 预约合同| 本约合同| 商品房买卖【裁判要点】商品房买卖《意向性协议书》约定的内容须同时具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的形式要件，并且出卖人已经按照约定收受购房款两个条件，才能认定该意向书为商品房买卖合同的本约合同，否则，意向书仅是商品房买卖的预约合同。
【案件索引】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第255号【基本案情】曾建华与康泰公司于1998年4月24日签订《意向性协议书》，于1998年11月16日签订《商谈纪要》。
《意向性协议书》约定康泰公司在取得商品房销售许可证后，将通知曾建华签订正式的商品房买卖合同。
曾建华主张其141.7万元已付购房款，经法院查证，由组付款组成为：第一笔是王子丰借给康泰公司的15万元，由康泰公司出具收据，收据上加盖该公司公章，并由会计签字，康泰公司的帐目中有记载；第二笔6.7万元及第三笔120万元仅有卢思品所打的收条，康泰公司未盖章，其帐目中亦无记载。
卢思品主张该126.7万元系其1999年不再担任康泰公司法定代表人后陆续向曾建华夫妇所借。
【争议焦点】商品房买卖《意向性协议书》是预约合同还是本约合同？【裁判理由】最高人民法院认为：关于案涉协议的性质问题。
曾建华与康泰公司于1998年4月24日签订的《意向性协议书》及曾建华、王子丰与康泰公司于1998年11月16日签订的《商谈纪要》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且《意向性协议书》明确约定康泰公司在取得商品房销售许可证后，将通知曾建华签订正式的商品房买卖合同，从合同名称“意向性协议书”的表述来看，双方对该合同的性质为预约是明确的，曾建华申请再审对此予以否认，不符合本案事实。
【案例注解】《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。