武汉写字楼客户分析
武汉写字楼市场分析
武汉写字楼市场分析一、2010年武汉写字楼市场概况2010年，武汉写字楼累计成交3435套，较上年增加1503套；成交面积58.63万平方米，较上年增加142.5%；成交金额34.1亿元，较上年增加133.7%；全年成交均价为5816元/平方米，较去年下跌3.63%。
武汉写字楼市场发展相对滞后，但随着武汉投资环境的改善，入住大企业的增多，写字楼市场也开始复苏，但由于目前用于出售的写字楼多为光谷、东西湖、黄陂等开发区内的写字楼，整体售价水平较低。
二、2011年武汉写字楼市场分析据武汉搜房网数据监控中心统计，2011年11月武汉写字楼成交655套，环比减少9%，成交面积共计99936.04平米，环比增长2.25%。
虽然11月写字楼成交总套数环比减少，但由于部分写字楼整层成交的拉动，因此成交面积仍上浮两成有余。
（数据来源：武汉房地产信息网）武汉11月份区域成交排行榜中，东湖高新区写字楼以246套的成交量位列第一，占全市成交总量的39%；其次经济开发区成交190套，位居第二，占比30%；位居第二，武昌区成交套数共计135套，占比21%，位居第三。
此外，江汉区、汉阳区也有少量写字楼成交。
据搜房网数据监控中统计显示，2011年以来武汉写字楼成交区域主要集中在武昌、东湖高新区以及经济开发区。
据分析，东湖高新区、经济开发区之所以成为写字楼成交大户，主要原因在于随着各经济开发区的发展、各大企业的入驻，片区内写字楼市场的相对空白，加大了市场需求；再者，限购、限贷等政策的出台，使得投资住宅的“热钱”逐渐转移到了写字楼市场，给写字楼投资增添了更多的机会。
同时，由于经济开发区具有完善的产业链，大型物流园区的投资兴建、批发市场云集，在一定程度上对写字楼的升温起到较大的促进作用。
因此，眼下的武汉写字楼现状就一句话形容——严重供不应求。
”随着“中部崛起”、“8+1城市经济圈”试验区、东湖高新全国第二个自主创新示范区、中国高铁交通枢纽等利好消息对武汉经济发展的推动作用的逐渐显现，2010年至2015年，武汉写字楼市场发展将进入“快车道”。
武汉写字楼市场分析
5. 提升物业管理水平，通过软性服务占据优势：未来更多的写字楼项目会聘请知名物业管理公司进 行管理，以提高项目档次，从而吸引国内外知名租户。
大道沿线，东起青年路，西 •区域发展成熟，利于企
至黄浦大街；
业形象展示
•现有的写字楼都
•区域优质写字楼物业整体品•区域内优质商业、酒店 质和租金均为武汉市最高水 和金融配套极为丰富 平，其中甲级写字楼存量占
•城市的主干道，公共交
•以外资和国内企业为主，
处于主干道沿线 涉及行业包括金融保险、
•未来，该区
武汉市写字楼租金水平分析
近年来，武汉写字楼的租金水平平稳增长，至2011年第4季度，甲级写字楼租金平均约为 71.8元/平方米/月，较2002年增长28.4元/平方米/月，年均增长约为8.1%；乙级写字楼租 金平均约为50.2元/平方米/月，武汉高端写字楼市场供应不足，需求缺口较大是导致写字 楼整体租金上涨的重要因素
?上下班高峰期间交通较为拥堵?停车位数量较为紧张且停车成本较高?以外资和国内企业为主涉及行业包括金融保险制造社会服务等?武汉市绝大多数的外资企业均进驻该区域如通用诺基亚微软汇丰银行等知名企业?现有的写字楼都处于主干道沿线或十字路口交汇处可视性佳?大部分写字楼统一产权个别物业分散出售给投资型业主?未来该区域仍是写字楼供应较为集中的区域竞争将会加项目名称落成时间剩余可租体量销售价格目前租金水平新世界国贸200552104393建银大厦19995074094瑞通广场20002933640禧邦可广场20022836000武银大厦19992829580招银大厦19973150000良友大厦19992831560600502福星商会国际大厦20032845090200551浦发银行大厦200922330001000025000元30民生银行大厦2011681370007000012060元辰国际20042510000200452ifc国际金融中心2012415361553615100概况优劣势分析租户特征分析产品特征市场前景武广商务圈?位于解放大道与青年路两条城市主干道结合处交通便捷商业氛围极为浓厚并拥有酒店等配套设施
写字楼市场调查报告
3、武汉写字楼市场的现状及发展
2000
1993-1996 泰合广场
起步
1997-2000 建设银行大厦
集中放量
缓慢发展
2001-2006 新世界国贸
2007-2010 新世界中心
市场回暖
加市速场发回展暖
2011~至今 民生银行大厦
4、武汉市写字楼的供应量
武汉市甲、乙级写字楼近年来新增供应均为平稳，从2009年开始甲级写字楼的供应量逐步回升 。
Ø 区域优质写字楼存量为整体市场存量的18%，其中甲级写字楼存量 占整体甲级楼存量的14％。
优势：
Ø 临城市的主要干道，交通优势明显 Ø 区域内有充足的优质商业、酒店和金融配套 劣势：
Ø 航空路高架桥的不合理设置不仅难以缓解该地段交通拥堵的现状， 而且对周边写字楼车行动线有较大制约，同时也较为严重的影响了 写字楼的展示性
Ø 与此同时，2013年武汉预计有50万平方米的办公物业上市，高供应量必然会导致写字楼租金的高速增长势头减 缓。但中部城市的强势崛起仍将支持武汉持续成为国内增长最强的二线城市办公楼市场。
7、武汉市写字楼的成交价
2013年2季度，万达中央文化区、IFC，中国中华城、浙商国际大厦等项目入市有利带动了写 字楼售价的飙升，总体来说，出售型写字楼的售价持续增长，未来售价仍会稳步提升。
8、出租型优质写字楼租户特征
Ø 武汉优质写字楼租户中，主要以制造业、社会服务业、批发和零售贸易、餐饮业及金融保险业等为主； Ø 武汉本地企业仅占优质写字楼租户的22%，而内资企业和外资企业比例较大，分别达到40%与38%。
武汉优质写字楼租户结构 （按企业属性）
外资企业 40%
本地企业 22%
内资企业 38%
写字楼营销客户分析
写字楼的客户特点及营销技巧一、写字楼客户分类与住宅类产品一样，写字楼客户也分为两类：自用型客户和投资型客户。
1、自用型客户分析市场上写字楼普遍存在车位不充足的情况，据调查了解，车位充足与否，已成为客户购买和衡量未来写字楼素质高低的重要因素。
部分高端商务客户在济南很难找到相应的办公场所，市场存在大量购买整栋、整层办公空间的需求（如：中润世纪广整层以上去化量占所有已售房源3/4，现在在售的1号楼也以整层或多层销售为主）。
其中大中型客户群主要包括一下四类：（1）、政府机构转制出来的大集团以及将要转制的大集团；（2）、国内外的金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融性机构；（3）、大型股份制公司及外省市集团，包括上市公司；（4）、国内外大型的专业公司，如服务咨询行业、广告行业、IT行业、通讯行业等。
2、投资型客户分析针对投资客户对购买的写字楼产品不同的处理方式和受益方式，我们将投资客户分为纯投资型客户和兼顾型投资客户。
（1）纯投资型客户该类客户将购买的写字楼完全出租，以获得租金收入为主。
这类客户可分为两种：一种是有足够空余资金的个体，包括外商、港澳台客户及省内外个体老板，一般购买的面积较小，他们在升值未得的情况下，投资以获得租金收入；另一种是国内外的专业投资机构和投资基金，他们可能会整层或多层购买，他们购置物业，主要是为了长期持有经营。
（2）兼顾型投资客户这类投资客户购买的主要目的其实还是自用，但是在购买时有前瞻性的判断，为企业留下了充裕的空间，富余的那部分对外出租；另一部分在自用之余，购买物业作长期投资。
二、写字楼客户主要考虑的细节与住宅类产品一样，写字楼客户也分为两类：自用型和投资型。
但由于写字楼产品是作为办公场所出现的，客户在购买时候也更多的考虑到了商务功能。
总结一下，客户在购买时主要考虑一下几点：1、地段优势：与住宅产品一样，好的地段往往是最大的卖点。
因为好的地段决定了好的交通状况、完善的配套设施等。
武汉写字楼数据 武汉写字楼分析报告
武汉市办公楼数据分析报告作者:灵智爬虫编写日期：2021-01-21文档目录一、写字楼数量情况 (2)二、竣工年限与数量 (4)三、开发商数据分析 (5)四、物业公司数据分析 (5)五、价格数据分析 (5)六、租金数据分析 (6)七、面积楼据分析 (7)八、层数数据分析 (7)九、电梯数据分析 (8)十、写字楼清单数据 (8)一、写字楼数量情况武汉市共有写字楼1487幢。
甲级写字楼388幢，占比:26.09%；乙级写字楼 65幢，占比4.37%；丙级写字楼10幢，占比0.67%；商住两用楼520幢，占比34.97%；其它类型办公楼425幢，占比28.58%, 商业综合楼79幢，占比5.31%。
写字楼分布的区域与数量：二、竣工年限与数量2010年后写字楼竣工数量统计三、开发商数据分析写字楼总计有开发商数量：460 开发写字楼最多的开发商为:湖北福星惠誉洪山房地产有限公司开发写字楼数量:4 开发写字楼明细:[福星惠誉国际城(写字楼), 福星惠誉丽晶公馆, 福星惠誉国际城(商住楼), 群星城汇金中心];武汉福星惠誉置业有限公司开发写字楼数量:4 开发写字楼明细:[福星惠誉福莱中心, 福星惠誉水岸国际晶座, 水岸国际LOFT公寓, 水岸国际SOHO公寓];武汉保利金谷房地产开发有限公司开发写字楼数量:4 开发写字楼明细:[保利天悦中心, 保利国际中心, 保利国际公寓, 保利茉莉公馆(商住楼)];四、物业公司数据分析物业管理公司的总数量为：463 管理写字楼最多的物业公司为:湖北福星惠誉洪山房地产有限公司管理写字楼数:4 管理写字楼明细:[福星惠誉国际城(写字楼), 福星惠誉丽晶公馆, 福星惠誉国际城(商住楼), 群星城汇金中心];武汉福星惠誉置业有限公司管理写字楼数:4 管理写字楼明细:[福星惠誉福莱中心, 福星惠誉水岸国际晶座, 水岸国际LOFT公寓, 水岸国际SOHO公寓];武汉保利金谷房地产开发有限公司管理写字楼数:4 管理写字楼明细:[保利天悦中心, 保利国际中心, 保利国际公寓, 保利茉莉公馆(商住楼)];五、价格数据分析写字楼的售价均价为：14865 最高价格为：55000 最高价格的写字楼为：外滩柒号；最低价格为：3694 最低价格的写字楼为：联东u谷武汉经开科技创新谷(北京联东投资（集团）有限公司)；写字楼售价的中位数为：14000写字楼价格与数量分布图：六、租金数据分析写字楼的租金均价为：2.11 最高租金为：19.93 最高租金写字楼为：光谷青年城；最低租金为：0.21 最低租金写字楼为：万科城公寓(武汉市王家墩现代城房地产开发有限公司)；写字楼租金的中位数为：1.81写字楼租金与数量分布图：七、面积楼据分析写字楼的平均面积为：565044 最大面积为：56831022 最大面积写字楼为：云尚武汉国际时尚中心(武汉复星汉正街房地产开发有限公司)；最小面积：2750的最小面积写字楼为：文华教育大厦(武汉卓尔中心投资有限公司)；写字楼面积中位数为：64899写字楼面积与数量分布图：八、层数数据分析写字楼的平均层数为：23 最高的层数为：105 最高层数写字楼为：绿地中心(绿地控股集团有限公司)；最低的层数：2 最低层数写字楼为：汉阳国际博览中心(暂无数据)、界立方创意空间(武汉谊通文旅股份有限公司)、新工厂高新技术产业园(武汉市都市产业投资发展有限责任公司)；写字楼层数的中位数为：24写字楼层高与数量分布图九、电梯数据分析目前只有北京、上海、杭州、广州、深圳才有此部分数据分析报告，其它城市暂无此数据。
2023年武汉市写字楼行业市场环境分析
2023年武汉市写字楼行业市场环境分析武汉市作为一座重要的中心城市和区域经济中心，其写字楼市场的发展也引起了广泛关注。
在市场环境分析方面，我认为主要从以下几个方面来探讨：城市布局、政策支持、经济发展、人口流动和市场竞争。
城市布局方面，武汉市目前正不断优化自身的城市布局，以适应城市发展和市场需求。
自主经济区、高新技术产业园区等新型经济产业区的快速崛起，为写字楼产业提供了广阔的发展空间。
同时，武汉市走向国际化的发展方向也为写字楼市场的发展创造了更多的机会和条件。
政策支持方面，各级政府对于写字楼市场的重视程度不断加大。
针对写字楼产业，武汉市政府制定了一系列的政策措施，深入推进商务大楼产业发展、培育甲级写字楼、推动特色商业和高端服务业发展等，进一步促进了写字楼市场的发展。
经济发展方面，武汉市拥有良好的经济基础和发展前景，近年来各项经济指标均保持稳定增长，其中其他服务业的发展也在快速推进，为写字楼行业注入了新的活力。
这些经济因素不仅为需求方提供了更多的商务场地需求，同时也为写字楼产业增加了新的有利条件。
人口流动方面，武汉市是一个充满活力和动力的城市，吸引了大量的人口涌入，尤其是各种人才的涌入。
这些人口数量的增加和流动对于写字楼市场的发展影响重要，不仅为各种人才提供合适的写字楼场地，同时也为写字楼市场增加了能够客户数量。
市场竞争方面，武汉市写字楼市场的竞争趋势也是不断加强的。
各大写字楼物业公司都在不断加强自身的服务质量和核心竞争力，推出一系列性价比高、周边环境好、交通便利的写字楼，竞争已经不仅仅是定价和面积大小的问题，而是服务质量及周边配套设施的争夺。
综上所述，武汉市作为一个重要的城市，其写字楼市场的发展势头强劲，市场环境逐渐成熟，市场竞争也在加强。
在未来的发展中，写字楼行业将会面临更多的机会和挑战，需要精心规划和不断创新，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
写字楼客户要素分析
写字楼客户要素分析报告一、客户置业心理分析1、个人投资要点写字楼投资被称为个人投资者的新“金矿”，什么样的写字楼比较迎合个人投资者的需求？A、区位房产的增值主要来源于土地的增值，而的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。
是否位于的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。
所以，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句投资名言，一定谨记！B、档次形象个人投资写字楼时要瞄准客户群来投资。
选择写字楼办公的首要目的，就是为了提升企业形象，知名企业和实力企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素之一。
所以，客户需求面积也大一些，是在500㎡以上。
但对于那些规模较小的成长型企业而言，由于规模小，需求面积较小，公司实力也较弱，所以对档次形象也不是很看重。
相比而言，这类公司更看重的是面积和总价。
由于这类公司流动性大，再加上小业主多，当经济不景气的时候，小业主可能竞相压价，对客户进行的争夺战，因此发展商在项目销售之后有必要成立租赁中心，对小业主的物业租售进行同一管理，避免小业主之间的恶性竞争，保障小业主的利益。
C、品质写字楼品质至关重要，它包含了交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。
D、软性配套与物业管理在软性配套方面，着重看信息化配置和和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等等。
而物业管理的好坏是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素，首先要看物管公司的品牌和社会品碑，关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等，最好是已通过ISO9000国际质量体系认证的物业公司，服务品质更有保障。
2024年武汉市写字楼市场分析现状
2024年武汉市写字楼市场分析现状
简介
本文将对武汉市写字楼市场的现状进行分析。
武汉作为中国重要的中部城市，近年来发展迅速，写字楼市场也呈现出一定的特点和趋势。
本文将从市场规模、供需状况、租金水平以及未来发展趋势等方面进行分析。
市场规模
随着经济的快速发展，武汉市写字楼市场规模持续扩大。
根据统计数据显示，目前武汉市的写字楼总面积已达到X万平方米，较去年同期增长X%。
市区核心商务区集中了大部分的写字楼资源，其占据了市场的主要份额。
供需状况
目前武汉市写字楼市场供需状况平衡，但由于市场竞争的加剧，一些较老旧的写字楼资源面临着空置率较高的问题。
另一方面，一些新建的高档写字楼则供不应求，需求量远远超过供应。
租金水平
武汉市写字楼的租金水平不断攀升。
主要商务区的写字楼租金每平方米每天在X 元至X元之间，高端写字楼的租金甚至超过X元。
租金上涨的原因主要是地价上涨、供求关系不平衡以及新建写字楼标准较高等因素的综合影响。
未来发展趋势
随着武汉市经济的持续发展，写字楼市场也将继续保持良好的势头。
预计在未来几年内，写字楼市场的规模还将继续扩大，特别是高档写字楼的供应将得到进一步增加。
随着武汉市综合交通网络的完善和商业环境的改善，写字楼租金也有望保持平稳增长。
同时，科技进步和共享经济的发展也将进一步影响写字楼市场的发展方式。
结论
本文简要分析了武汉市写字楼市场的现状。
市场规模不断扩大，供需状况相对平衡，租金水平持续攀升。
未来发展趋势显示市场有望继续保持良好势头，但也需要关注市场竞争加剧和科技进步对市场的影响。
2020年7月武汉写字楼二级租赁市场研究报告
-- 二级租赁在武汉写字楼市场的发展现状
- 近十年，武汉写字楼市场已经从初现规模、供需平稳发展到当前的第一轮市场供应高峰。 除了传统写字楼高速发展之外，以商务中心、联合办公和包租公司为代表的二级租赁市场 运营模式也应时而生，成为武汉写字楼市场的新生力量。
武汉优质写字楼及二级租赁市场数据速览
- 19 -
运营商洞察：商务中心—服务业支撑租赁需求
武汉二级租赁市场最早以商务中心的模式进入武汉市场。2012至2017年间，商务中心扩张平稳。而当包租公司和联合办公空间拓展版图时，商务中心布局策略相对谨慎。
选址上，商务中心布局特征明显，选址偏好甲级写字楼，且项目均已运营成熟，并具有优越的通达性，毗邻地铁。租户需求上，服务业（包括消费服务业与专业服
60.0 % 61.5 % 61.2 %
平均租金水平
90.8 元/平方米/月 108.8 元/平方米/月
平均租金水平
1,881.4 元/工位/月 883.8 元/工位/月 88.0 元/平方米/月
- 11 -
近十年首个供应高峰，疫嘚情带来新挑战
武汉写字楼市场新增供应、净吸纳量与空置率（2005年至2020年上半年，全市）
总体规模：6,240 平方米
2.1 商务中心占二级租赁规模：
%
60. 平均转租率：
0%
1,881. 平均租金：
4元/工位/月
雷格斯 · 铂仕汇三阳国际中心
所在楼宇 山东高速汇金中心
楼宇等级 甲级
所属商务区 交通
汉口沿江 地铁1号线 / 地铁7号线
雷格斯 · 武汉群光中心
所在楼宇 群光中心
楼宇等级 甲级
2019
国际联合办公品牌布局武汉 wework
2023年武汉市写字楼行业市场分析现状
2023年武汉市写字楼行业市场分析现状武汉市作为中国内地的重要城市之一，写字楼行业市场发展较为迅速。
以下是对武汉市写字楼行业市场现状的分析报告。
一、市场规模武汉市写字楼市场规模较大，主要集中在市区的商业中心地段。
根据统计数据，武汉市共有数百万平方米的写字楼空置面积，其中大多位于市区核心商务圈以及各大新兴商业区。
市区核心商务圈以汉街、江汉路、中山大道等地为主要集中地带，新兴商业区主要有光谷和长江新城。
二、市场竞争武汉市写字楼行业市场竞争较为激烈，主要以高档写字楼和普通写字楼为主。
高档写字楼主要面向跨国公司、大型企业和金融机构等高端客户，因此对于地理位置、建筑质量、配套设施等要求较高。
普通写字楼则主要面向中小型企业和初创公司，市场需求较大，但价格相对较低。
三、市场需求武汉市写字楼市场需求主要来源于各类企事业单位、金融机构、科技公司等。
随着武汉市经济的快速发展，越来越多的企业选择在武汉设立办事处或分支机构，从而提高了写字楼的市场需求。
此外，由于武汉市城市化进程的加快，市区内租赁住宅和商业设施的不断增加，也提高了写字楼的市场需求。
四、市场趋势随着武汉市经济的进一步发展，写字楼市场将逐渐走向多元化和创新化。
一方面，高端写字楼将继续受到市场追捧，对地理位置、建筑质量、配套设施等要求将更高。
另一方面，由于办公方式的变革和互联网的不断普及，共享办公空间将成为写字楼市场的新趋势，兼具灵活性和经济性。
此外，随着人们对绿色建筑和环保概念的重视，绿色写字楼也将成为未来市场的重要发展方向。
综上所述，武汉市写字楼行业市场规模较大，市场竞争激烈，市场需求不断增加。
未来市场将呈现多元化、创新化和可持续发展的趋势。
因此，写字楼企业需要不断提高自身的竞争力，优化产品质量和服务，并根据市场需求及时调整业务发展战略。
写字楼各类型客户需求分析概述.
户更有吸引力。
作为购买写字楼的科技企业，有以下特点： 区位的要求十分明显，讲究交通便利、扎堆氛围，中高的档办公区； 外在形象追求现代高科技的美感； 一般会选择乙级写字楼，尤其突出对高信息化平台与数码港的追求；
市场细化分析
3、客户需求动态 由于政府的扶持，武汉中小型IT与高科技企业仍处于快速发展的阶段。高新科技园目前已经有 了一定的规模，政府对中小型科技企业的政策支持，使得这些企业在园区或周边购买、租赁写字楼。 由于中小型IT与高科技企业的发展，其决策与管理部门已经与生产、技术等业务部门，在空间上可 以产生分离，尤其是为了提升公司形象，重点工作已转入战略管理、资本运作、市场管理、国际事 务等，而这些工作所要求的商务环境与配套，与原来的技术研发或生产组织截然不同，由此也产生 了新的写字楼需求。 这种写字楼需求，有以下三种形式： 在科技园内选择写字楼，可与科研基地关系较为密切；
9）、对写字楼的面积划分与间隔十分重视，也重视写字楼面积的实际使用率；
10）、十分注重办公的运营成本，对空调、停车场等费用比较敏感； 11）、是写字楼市场需求的主角，尤其是中档甲级写字楼以及乙级写字楼的主要客源。
22
第四部分
市场细化分析
三、目标客户分析
1、客户描述 武汉有着大量的高新科技企业，经过多年的政府扶持与培育以及自身的发展，武汉高新科技企业也 得到了快速发展，但大部分的企业仍处于创业期或成长期，主要选择在各种科技园区、产业区内开展业 务。同样，也有一些企业发展到了一定规模。由于大量的中小型科技企业是本项目的目标客户。 一方面，由于行业的高智力特点以及以产品技术研发为主，这些客户崇尚现代化、智能化、高效率 的办公环境；另一方面，这些客户已经发展比较成熟，有其完善的产业链，并已经基本完成了决策与管 理、研发、生产等环节的空间分离，原有的产业园区已经难以满足其更大层面的发展空间需求，引致了 对代表公司形象的商务写字楼需求。
写字楼项目客户需求及重难点分析
（2）二次污染源屏蔽——接管项目后，我司将做小型增改、绿植补植等工作所涉及的物料，物资使用符合国家标准的材料，避免新增污染源，造成二次污染。
（1）建立消防责任制，确定消防责任人制度，定期开展相关的消防宣传活动、消防演习活动等，做好业主的消防安全及逃生宣传工作，增强业主的消防安全及逃生意识；
（2）加强服务中心全体人员的消防应急处置能力，定期开展相关培训以及演习活动，熟悉楼层避难层所在位置及出现危机后的正确应对措施，一旦出现消防危机能够正确的判断，正确应急处置；
需要多样化的、贴心的特约服务。
清晰解读各项管理制度；
统一服务标准，严格参照制度要求提供高效、严谨、专业的服务；
与用户之间保持高效、顺畅的对接、沟通；
物业管理服务能够持续满足高效、严谨服务要求。
衍生客户
地域背景、文化层次差异大；
需要服务需求不同。
需要整洁、舒适、便捷的服务环境；
关注与自身有关的物业服务；
保证输出的单次服务的水平。
参观、考察人员
以视察、参观为主要目的，挑剔与学习的心态并存。
关注整体形象及管理服务档次；
关注服务细节；
需要严谨、完善、周到的服务指引。
严格但高效、快捷的出入控制；
注重日常服务细节；
科学、实效又不失特色的物业管理服务；
实时的跟进引导，为其提供必要的协助。
应聘人员
对项目实际情况不熟悉，服务需求具有多样性。
1空间污染源治理配合甲方接管后对洗手间办公区等区域进行空气质量参数采集一方面使用光触媒绿植吸附空气净化器等方式消除装修用材所散发的甲醛等有害物质另一方面采取加装保护膜等方式将不可移除污染源进行隔绝封闭杜绝有害物质暴露
写字楼本体及客户分析要点
信息化应用系统
办公工作业务系统/物业运营管理系统/公共服务管理系统/公共信息服务系统/信息网 络安全管理系统/智能卡应用系统
建筑设备管理系统
/
公共安全系统
火灾自动报警系统/安全防范综合管理系统/入侵报警系统/视频安防监控系统/ 出入口控制系统/电子巡查管理系统/汽车库（场）管理系统/应急指挥系统
机房工程
【写字楼的成本大致可以划分为四大部 分：人力成本、公共能源、运营成本、 管理费用。其中人力成本和公共能源成 本占总成本的50%—70%，是成本控制的 重点。据调查显示，楼宇若有良好的维 护保养措施，每年可节省20%的能源费 用支出。】
② 物业管理的核心要素： A、租赁经营与营销推广：写字楼
的整体形象设计塑造、宣传推广，办公 楼前台工作或设立专门的办公室办公，
5
封面 | Cover
序 号 参评项目
4
硬件要求
5
服务要求
6
智能化 系统要求
细分项目
衡量标准
电梯
每部电梯服务面积、每部载重、轿厢净高、电梯高、低速度分区、 平均等候时间、客货、消防电梯的设置
设施设备 物业服务
空调系统 新风量 电源
办公区电量 网络
冷热水供应 监控
灭火系统 物业资质
基本要求
空调系统、调节方式、计量装置
写字楼的产品要素分析，可参考 附件中的《成都商务写字楼等级划分指 导标准》。重点分析项目包括： ① 项目规模：包括自身规模及与其他 业态的组合规模。
A、自身规模：写字楼的规模面积，是与所入驻
企业的规模和要求密切相关的，等级越高规模越大。
据成都是最新发布的写字楼分级标准，顶级写字楼的
单 层 建 筑 面 积 不 低 于 1700 ㎡ ， 总 建 筑 面 积 不 低 于
2024年湖北省写字楼租售市场需求分析
2024年湖北省写字楼租售市场需求分析概述湖北省作为中国中部地区的重要经济区域，其写字楼租售市场一直备受关注。
本文将对湖北省写字楼租售市场的需求进行分析，包括租赁和购买需求，并对未来市场发展进行展望。
市场概况湖北省主要城市包括武汉、黄石、十堰等，其中以武汉最为集中。
根据市场调研数据显示，写字楼租售市场在湖北省整体上呈现稳定增长的趋势，尤其是在武汉市。
租赁需求分析1. 办公楼租赁需求湖北省的各类企业、机构和个体经营者需求旺盛，租赁写字楼作为办公场所是他们的首选。
市场上以低中档写字楼租赁需求较大，主要原因是租金相对较低，适合初创和中小企业。
2. 商务中心租赁需求湖北省是中部地区的商业中心，各类企业和商业机构需要较高规格的办公环境。
商务中心提供了高端写字楼空间，配套接待区、会议室、商务服务等，受到一些大型企业和总部机构的青睐。
购买需求分析1. 投资需求湖北省的房地产市场一直以来都备受关注，写字楼作为投资品成为许多投资者追逐的对象。
购买写字楼作为资产配置的一种方式，相比其他投资品具有稳定性和升值潜力。
2. 自用需求随着湖北省经济的发展，一些大型企业和机构选择购买写字楼作为自己的办公场所，以确保长期稳定的办公环境。
自用需求主要集中在武汉市，尤其是一些行业领域集中的区域。
市场发展前景湖北省的经济发展对写字楼租售市场需求提供了长期的支撑。
随着城市建设的不断扩张和经济实力的增强，未来写字楼市场将继续保持稳定增长的态势。
总结通过对湖北省写字楼租售市场需求的分析，我们可以看到租赁需求和购买需求都存在一定的市场潜力。
在未来的发展中，写字楼市场将成为湖北省经济的重要支撑部分，为企业和投资者提供更多的选择和机会。
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第四部分
市场细化分析
普通中小型企业： 1）、根据各个企业的行业特点，对写字楼的档次和硬件条件有不同的要求； 2）、因为自身实力弱，通常有行业或其他因素的扎堆效应，并且常常有跟随效应； 3）、价格是其选择写字楼十分重要的因素，甚至有时是决定性的因素； 4）、有些行业对写字楼的形象和档次有要求，但通常对这些写字楼的购买面积不大； 5）、有些行业的企业选择写字楼时，受其服务的内容与客户情况所影响； 6）、企业老总个人的意志和喜好决定购买决策； 7）、希望写字楼能够提供配套的商务服务，如：会议中心、秘书中心、产品与企业形象展示中心等； 8）、对写字楼的物业管理要求有高有低，根据行业不同而有差别；
一般
特色 重要 重要 无明显特点
普通
高 高 普通 普通
高、中档
高档 高档 高、中档 普通
高、中档
高档 高档 中高档 中高档
都有
都有 都有 中、小 都有
较好
好 好 较好 较好
一般
一般 一般 一般 一般
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第四部分
市场细化分析
2、按规模分 有实力的国内外企业： 1）、一次装修成本高，不轻易搬迁；
2）、不考虑地理位置、商务环境较差的区域；
一般
一般 一般 无明显特点 无明显特点
一般
特色 重要 重要 无明显特点
普通
高 高 普通 普通
高、中档
高档 高档 高、中档 普通
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高档 高档 中高档 中高档
都有
都有 都有 中、小 都有
较好
好 好 较好 较好
一般
一般 一般 一般 一般
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市场细化分析
二、写字楼客户需求特征分析
1、按行业分
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市场细化分析
6、客户消费决策流程及影响因素 由公司最高决策层作出决定； 对武汉情况十分了解，对武汉写字楼有比较清晰的认识，一旦决定购买或租赁写字楼，则能比较快的 付诸行动； 刚成长壮大的高科技企业，一般企业都有一位灵魂人物，该人对写字楼的选择起到关键性的决定作用。
决策人士是新时代高智力的一代企业经营人员，本身素质高，决策者一般也是理财专家，或者有理财
市场细化分析
3、客户需求动态 由于政府的扶持，武汉中小型IT与高科技企业仍处于快速发展的阶段。高新科技园目前已经有 了一定的规模，政府对中小型科技企业的政策支持，使得这些企业在园区或周边购买、租赁写字楼。 由于中小型IT与高科技企业的发展，其决策与管理部门已经与生产、技术等业务部门，在空间上可 以产生分离，尤其是为了提升公司形象，重点工作已转入战略管理、资本运作、市场管理、国际事 务等，而这些工作所要求的商务环境与配套，与原来的技术研发或生产组织截然不同，由此也产生 了新的写字楼需求。 这种写字楼需求，有以下三种形式： 在科技园内选择写字楼，可与科研基地关系较为密切；
客户类型 金融证券保险 国际贸易类 地理位置 区域核心 区域核心 楼宇形象 重要 重要 信息平台要求 有独特要求 高 硬件支持 高档 高档 智能化 高 高 面积特点 大面积 大、中 物业管理 好 好 周边商服配套 好 好
国内贸易类
IT与电子 电讯与电信 咨询顾问 投资类
一般
一般 一般 无明显特点 无明显特点
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市场细化分析
二、写字楼客户需求特征分析
1、按行业分
客户类型 金融证券保险 国际贸易类 地理位置 区域核心 区域核心 楼宇形象 重要 重要 信息平台要求 有独特要求 高 硬件支持 高档 高档 智能化 高 高 面积特点 大面积 大、中 物业管理 好 好 周边商服配套 好 好
国内贸易类
IT与电子 电讯与电信 咨询顾问 投资类
方米或月租30元/平方米左右； 中小企业面积需求在100—200平方米为主，较大规模企业单位在500平方米左右； 楼层分布大都在高层或中高层； 有一定的聚堆效应；
对信息化要求高，一般要求有充足的布线系统和网络接入系统，并且有自己独立管理控制的网
络系统；要求写字楼能提供最新技术的信息平台； 对大厦的大堂、走道、电梯与电梯间、卫生间、空调与新风系统等档次要求高，认可硬件设备 的各种效率性与舒适性技术创新与提升所产生的价值； 崇尚人性化环保办公，对配套的员工休闲、活动等有较高要求。
3）、对写字楼的品质、形象、物业管理等各方面的综合素质要求高，对创新技术和新的开发理念 容易接受，并常常表现出一种追求； 4）、因为有许多重要的社会与商务交往，因此对景观和环境要求高；
5）、企业高管领导个人的形象与品位要求通常比较高，通常有个人的私密性和尊贵感要求；
6）、购买决策比较谨慎，决策层次多，影响因素比较复杂； 7）、价格通常不是影响其购买决策的最重要的因素； 8）、愿意成为一个写字楼的形象代表，有时有冠名要求； 9）、对安全性十分看重； 10）、购买或租赁面积通常较大； 11）、对购买或租赁写字楼有丰富的经验； 12）、深知其品牌与写字楼品牌的关系，价格要求比较严格，但同时又愿意为自己所感兴趣的事 物付出代价。
在科技园、工业园周边的商务中心区选择写字楼；
在城市中心区域选择写字楼。 虽然武汉高科技产业发展迅速，然而，世界经济的阶段性低潮以及高科技产业的理性回归，使得 整个行业的发展和投资更加理性，对写字楼的需求以及上述的三种形式，都是一个逐步完成的过程。
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市场细化分析
4、客户需求结构说明 由于作为公司的决策中心以及对外交往的重要场所，因此，这种需求与其他行业的运作模式类似。 但也应该考虑到，由于高科技公司固有的技术行业特点，对新技术十分认同，而“孵化器”式的写 字楼，不仅符合他们的工作习惯和特点，而且可以满足他们对“孵化群体”的自我感觉，对这些客
9）、对写字楼的面积划分与间隔十分重视，也重视写字楼面积的实际使用率；
10）、十分注重办公的运营成本，对空调、停车场等费用比较敏感； 11）、是写字楼市场需求的主角，尤其是中档甲级写字楼以及乙级写字楼的主要客源。
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客户描述 武汉有着大量的高新科技企业，经过多年的政府扶持与培育以及自身的发展，武汉高新科技企业也 得到了快速发展，但大部分的企业仍处于创业期或成长期，主要选择在各种科技园区、产业区内开展业 务。同样，也有一些企业发展到了一定规模。由于大量的中小型科技企业是本项目的目标客户。 一方面，由于行业的高智力特点以及以产品技术研发为主，这些客户崇尚现代化、智能化、高效率 的办公环境；另一方面，这些客户已经发展比较成熟，有其完善的产业链，并已经基本完成了决策与管 理、研发、生产等环节的空间分离，原有的产业园区已经难以满足其更大层面的发展空间需求，引致了 对代表公司形象的商务写字楼需求。
2、使用写字楼现状
目前，有比较多的中小型IT业与高科技企业大部分集中在武昌、洪山、光谷区域的写字楼内办公，
但也有分散在武汉其他区域的。这些企业与科技园、工业园等有着割舍不断的业务与人员联系，因此一 般在这些园区内或就近找写字楼办公，周边的中高档写字楼内，分布着各种中小型IT与高科技企业。
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第四部分
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户更有吸引力。
作为购买写字楼的科技企业，有以下特点： 区位的要求十分明显，讲究交通便利、扎堆氛围，中高的档办公区； 外在形象追求现代高科技的美感； 一般会选择乙级写字楼，尤其突出对高信息化平台与数码港的追求；
对价格不是十分的敏感，但其本身又特别具有价格的谈判能力，可承受的价格区间在8000元/平
人士辅助，善于分析写字楼对公司所带来效益的性价比； 愿意选择外立面和功能为现代风格、高科技的写字楼。
7、租购模式
由于国内高新科技企业大都仍处于企业生命周期的成长期，其业务与规模的发展还处于一种不确定 性中，租赁写字楼办公仍是主流。但对于有资金实力的高科技企业，尤其是面向全国市场、总部管理概 念比较明确，或者应用成熟技术的企业，也开始购买写字楼，以合理理财，并降低办公成本。