信托专题报告:用ROE与IRR合理评价房地产基金(精)
中国房地产投资信托基金市场分析报告
中国房地产投资信托基金市场分析报告目录第一节政策陆续推进,商业REITs迎来曙光 (6)一、REITs的定义&背景 (6)二、国内政策加速推进,REITs浪潮有望来临 (8)三、配套政策尚有欠缺,立法/税收/监管有待跟进 (10)第二节REITs发展现状及海外案例分析 (12)一、RIETs全球开花,亚洲市场迅速成长 (12)二、美国GGP案例分析:REITs实现轻资产扩张,强运营能力带来超额收益 (13)三、香港领展案例:内生改善+外延扩张,获得物业溢价收益 (18)四、越秀房托案例:物业集中广州,财务结构颇具大陆代表性 (23)五、海外REITs发展经验总结:关注稳定分红能力,收益率具吸引力 (25)第三节国内商业地产的类REITS实践 (29)一、国内百货/购物中心多采用自建模式,近年来资产证券化需求强烈 (29)二、苏宁门店、仓储类REITs案例 (30)三、天虹商场鼎诚大厦类REITs案例 (33)四、大悦城子公司股权转让案例 (34)五、总结国内物业资产证券化实践:资金成本不断走低,资产受欢迎度高 35第四节从REITs角度看国内零售股价值 (38)一、ROE下行&物业价值增长,市值与物业重估值形成鸿沟 (38)二、核心地段租赁价值长期稳定,从收益角度评估物业价值更合理 (40)三、应用多种物业估值体系,重新审视零售企业价值 (42)第五节重点公司分析 (48)一、鄂武商:自持物业充裕,商业运营能力出众 (48)二、华联股份:专注社区购物中心的运营商,轻资产模式突破瓶颈 (49)三、欧亚集团:积极布局下线城市的区域零售龙头 (50)图表目录图表1:REITs产品具有独特优势 (6)图表2:REITs产品发展历程 (7)图表3:国内REITs相关政策推进情况 (8)图表4:鹏华前海万科REITs细节 (9)图表5:中美对于REITs的税收优惠对比 (10)图表6:主要经济体REITs监管规定 (11)图表7:国内外REITs政策差异 (12)图表8:全球各经济体上市REITs规模 (13)图表9:美国REITs规模持续增长 (13)图表10:GGP旗下部分物业 (14)图表11:GGP营业收入保持稳定 (14)图表12:GGP盈利能力逐年回升 (14)图表13:GGP业务收入构成情况 (15)图表14:公司物业出租率提升明显 (16)图表15:租户销售额逐年增加 (16)图表16:GGP的REITs产品为投资者带来较好的回报 (17)图表17:零售物业租金增长较为稳定 (17)图表18:营业收入逐年提升 (18)图表19:基金价值升值/回报分派双增长 (19)图表20:公司利润构成 (20)图表21:公司租金回报率走低 (20)图表22:公司成本费用占比 (20)图表23:公司物业经营开支构成 (21)图表24:领展北京、上海收购项目详情 (22)图表25:公司租金及出租率均稳步提升 (22)图表26:公司估值平稳上升 (22)图表27:越秀房托的组织架构 (23)图表28:越秀REITs对应物业资产构成 (24)图表29:公司利润构成 (24)图表30:公司成本构成 (25)图表31:越秀房托零售商场租金情况 (25)图表32:股息率、P/FFO等指标更有参考价值 (26)图表33:美国REITs股利收益率和十年期国债收益率对比 (27)图表34:2006-2015年REITs投资收益高于股指股票 (27)图表35:领展、GGP前三大股东背景梳理 (28)图表36:GGP股价长期保持稳步上升 (29)图表37:领展股价平稳上涨 (29)图表38:11处门店物业资产状况 (30)图表39:资产支持专项计划交易结构 (31)图表40:14处门店物业资产状况 (32)图表41:14处门店物业资产状况 (33)图表42:底层资产鼎诚大厦情况 (34)图表43:天虹资产支持专项计划交易结构 (34)图表44:大悦城3家子公司资产情况 (35)图表45:子公司对应资产经营情况(2015年) (35)图表46:十年期国债发行利率持续走低 (36)图表47:零售企业主要资产证券化案例整理 (36)图表48:国内类REITs产品优先级利率情况 (37)图表49:鹏华前海万科REITs封闭式基金转向溢价交易 (38)图表50:零售板块PE水平 (39)图表51:15年全国房价快速上涨 (39)图表52:中信商贸零售板块总市值变化 (39)图表53:三里屯购物商场存量不断上升 (41)图表54:北京写字楼租金走强 (41)图表55:物业估值方法比较 (42)图表56:零售企业物业重估值情况整理(单位:亿元) (43)图表57:优质零售物业首层租金出现下降 (45)图表58:主要城市租金参考数据 (45)图表59:上市公司自有百货门店价值重估 (46)图表60:零售企业类REITs收益法测算 (48)第一节政策陆续推进,商业REITs迎来曙光一、REITs的定义&背景REITs(Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
我国房地产投资信托基金税收政策分析与建议
为支持国家重大战略实施,深化金融供给侧结构性改革,进一步提升资本市场服务实体经济能力,促进基础设施高质量发展,近日,中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,标志着基础设施领域公募REITs试点正式启动。
REITs是国际通行的配置资产,具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点,在拓宽投资渠道、盘活存量资产、推进房地产租售同权、促进房地产市场健康发展等方面具有重要意义。
我国自2005年12月广东越秀地产REITs在香港联交所上市以来,REITs发展经历了从无到有、不断探索的过程。
作为渐进式改革的又一举措,此次REITs试点的正式启动,不但丰富了我国资本市场的资产类别,给投资者提供崭新的、优质稳定的中长期投资品种,还有利于盘活国内巨大的基础设施资产存量,给中央和地方政府在当前防疫情、稳经济的关键时期提供新的超长期融资渠道。
今日,小编特推送《税务研究》杂志刊发的《我国房地产投资信托基金税收政策分析与建议》一文,与大家共同学习。
该文通过研究相关国家和地区的经验做法,指出了我国REITs相关税收制度存在的问题,并结合现行税收制度提出了相关税收政策完善建议。
我国房地产投资信托基金税收政策分析与建议房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,以下简称“REITs”)是在交易所公开交易,通过证券化方式将具有稳定收益的不动产资产(包括基础设施、商业地产等房地产项目)转化为流动性强的投资基金份额的金融产品。
REITs不仅能有效盘活存量资产、形成长期资金稳定供给机制、促进房地产市场健康发展,还能为广大投资者提供风险低、收益稳定的投资产品,合理引导社会资本支持实体经济稳定发展。
一、REITs在我国发展的基本情况1960年,世界上第一只REITs产品在美国诞生。
经过五十多年的发展,美国、新加坡、日本等国已经建立起了较为完善的REITs运行机制、法律制度及税收制度,REITs也有力地促进了这些国家房屋租赁等房地产相关产业的健康、协调、可持续发展。
以ROE和IRR构建房产企业财务报表和指标体系
以ROE和IRR构建房产企业财务报表和指标体系Resource n Rate)是企业利用资源所获得的收益与资源投入的比率。
该指标反映企业资源利用效率,指标值越高,说明企业对资源的利用效果越好。
IRR是投资内部收益率(Internal Rate of Return),是指投资项目所能获得的收益率。
该指标反映投资项目的盈利能力,指标值越高,说明投资项目的盈利能力越强。
以ROE和IRR为核心的房地产企业运营评估体系,能够综合反映企业的财务状况、资源利用效率和工程项目进度情况,为企业提供全面的运营评估和决策依据。
同时,该体系还能够帮助企业管理层从总体上把握管理变革的进度和方向,实现企业的长期稳健发展。
资源占用回报率是指考核净利润与平均占用总资源的比值,可以作为集团评估公司层面的资源运用效率的指标。
平均占用资源包括公司层面占用集团权益、往来资金、外部借款和集团借款等。
该指标可以被分解到影响该指标值的关键要素,从而更好地了解企业资源利用的情况。
IRR的定义和应用IRR是内部收益率的缩写,指项目投资实际可望达到的收益率。
它是评估项目投资价值的最重要指标,即使项目的净现值等于零时的折现率。
这一指标不仅考虑了现金流入总量和流出总量,还考虑了现金流入和流出的时间,体现了现金的时间价值。
此外,IRR还可以用于评估项目中的重大决策对于项目收益的影响,有效比较具有不同投资规模项目的盈利能力。
动态ROE和动态IRR的应用为了更加及时反映企业运营状况,我们提出了动态ROE 和动态IRR,用来实时监控企业运营,掌握企业健康状况。
这两个指标作为评估投资收益的指标,可以更好地反映企业的运营情况,帮助企业及时调整运营策略,提高企业的盈利能力。
房地产企业运营评估体系蓝图通过对某房地产公司现有报表和指标的梳理,我们提出了一套报表+核心指标的运营报表和指标评估体系。
该体系包括运营状况总表、资产占用回报率、运营资本周转率、资金计划跟踪表、销售表、动态成本表、管理费用表、营销费用表、利润情况、资源情况表、库存监控表、低效资产监控表、项目进展跟踪表、平均回款周期和成本资金占用比等报表和指标。
地产投资测算中IRR的秘密
地产投资测算中IRR的秘密爱奋斗地产人的根据地扫描上方二维码添加关注,公众号后台回复“地产投拓培训”,可获取一份标杆房企投拓课件合集。
地产公司做项目测算时大多会着重看两个指标,净利润率和irr。
净利润率为静态指标(不考虑资金的时间价值),irr为动态指标(考虑资金的时间价值)。
相对来说irr较为复杂。
这篇文章主要跟大家分享下我对irr的理解。
我是地产运营岗的,会经常接触到这些指标,当然也听到过一些同行的观点。
他们觉得运营不是财务,没必要深入了解这些数字,在他们看来这些都是数字游戏,运营还是要下沉到项目。
虽然我知道大多数地产从业者不需要懂这些数字一样能把工作干的出色,但是我仍然对这个观点持反对意见。
我认为遇到不懂的就去探索才是该有的工作态度、生活态度。
所以这篇文章只为想要了解和探讨的人而写。
01irr怎么算看到这个标题,许多同行哈哈大笑,肯定想这有什么好讲的,用excel里求irr的公式=irr()一拉不就出来了,村口烫头的王师傅学五分钟都能算出来。
但是王师傅只知道irr用excel怎么求,却不了解求irr背后的逻辑,我相信有相当一部分同行也是如此。
所以我需要讲一下irr的计算逻辑,因为如果你想真正了解一个东西,就必须得知道它到底是怎么来的。
举个例子:象牙山的包工头亮仔听说养猪能赚钱,准备搞个养猪场。
村里有个土豪叫阿强,有几百万存在余额宝,于是他便去说服阿强一起投资。
他跟阿强商量好,阿强第一、第二年每年投资100万,第三年分阿强200万,第四第五年分别再分阿强50万。
为了说服阿强,亮仔给阿强引入了一个概念叫内部收益率,同时写出了下面的现金流表:阿强问亮仔:内部收益率是啥?亮仔解释:【资金流入折现值总额与资金流出折现值总额相等、净现值等于零时的折现率。
】阿强:讲人话。
亮仔:通俗的意思就是设折现率为x,把净现金流每一期的数字用折现率x一一折现到第一期,令所有数字相加等于0,这时候折现率x 就是内部收益率。
房地产行业内部收益率标准
房地产行业内部收益率标准随着经济的发展和城市化进程的加速,房地产行业成为一个重要的经济支柱。
然而,由于行业规模庞大、投资风险高等特点,房地产投资者对于房地产项目的收益率标准一直存在争议。
本文将深入探讨房地产行业内部收益率标准的问题。
一、内部收益率的概念与计算方法内部收益率(Internal Rate of Return,简称IRR)是评估一项投资项目的收益率指标。
它是使得投资现值等于零时的折现率。
简单来说,IRR表示投资者从项目中获得的实际收益率。
计算IRR的方法比较繁琐,一般通过试错法或利用电子表格软件进行计算。
在房地产领域,IRR通常是通过将房地产现金流的净现值等于零进行计算。
这个净现值等于零的折现率即为房地产项目的内部收益率。
二、房地产行业内部收益率标准的重要性房地产投资项目通常需要投入很大的金额,收益时间较长,因此对投资回报的评估至关重要。
内部收益率标准可以帮助投资者评估投资项目的风险和回报,从而做出更明智的投资决策。
内部收益率标准的重要性体现在以下几个方面:1. 评估盈利能力:通过计算内部收益率,可以评估房地产项目的盈利能力。
较高的内部收益率意味着项目的盈利能力更强,能够更好地回报投资者的资金。
2. 比较不同项目:通过比较不同项目的内部收益率,可以判断哪个项目的回报更高。
这有助于投资者在多个项目中进行选择,从而使其投资组合更加多样化和均衡。
3. 风险评估:内部收益率标准还可以评估项目的风险。
通常情况下,收益率越高,风险也越高。
通过对内部收益率的评估,投资者可以了解投资项目的风险水平,并根据自身的风险承受能力作出相应的决策。
三、影响房地产行业内部收益率标准的因素房地产行业内部收益率标准的确定并非一成不变,受到多种因素的影响。
以下几个因素是影响内部收益率标准的主要因素:1. 经济环境:经济环境的稳定性和发展趋势直接影响房地产项目的内部收益率标准。
高增长的经济环境通常会带来更高的房地产收益率。
房地产投资回报率与风险评估
房地产投资回报率与风险评估房地产投资一直以来都被认为是一项高回报、高风险的投资方式。
对于投资者来说,了解和评估房地产投资的回报率和风险是至关重要的。
本文将深入探讨房地产投资回报率与风险评估的相关内容,以帮助投资者更好地决策。
一、回报率的定义与计算方法回报率是指投资所获得的收益与投资成本之间的关系。
在房地产投资中,回报率通常以年化百分比的形式表示。
常见的回报率计算方法包括:1. 总回报率(Total Return):将投资收益与投资成本之和相除,再乘以100%。
2. 租金回报率(Rental Yield):将年租金收入与投资成本相除,再乘以100%。
3. 售价回报率(Capital Gains Yield):将房产升值额与投资成本相除,再乘以100%。
4. 现金流回报率(Cash Flow Yield):将年租金减去年支出(包括贷款利息、管理费用等)后的净现金流与投资成本相除,再乘以100%。
二、影响回报率的因素1. 地理位置:房地产的地理位置直接影响租金和房产升值的潜力。
投资者应关注城市的经济发展、基础设施建设以及人口流动情况。
2. 市场供需:供求关系是影响房地产回报率的关键因素。
市场供应过剩可能导致租金下降和房价下跌,进而影响回报率。
3. 投资周期:投资者应考虑投资周期的长短,因为房地产市场会有周期性的波动。
合理地选择投资时间点,有助于提高回报率。
4. 资金杠杆:通过借贷手段投资房地产可以提高回报率,但同时也增加了风险。
投资者应谨慎使用杠杆,避免财务风险。
三、风险评估指标除了回报率,风险评估也是房地产投资过程中必不可少的一环。
以下是几个常用的风险评估指标。
1. 资产波动性(Asset Volatility):资产波动性衡量房地产价值的变动程度。
波动性越高,投资风险越大。
2. 空置率(Vacancy Rate):空置率是指某一地区或楼群内未被租赁的房屋与总房屋数的比率。
空置率高可能说明该地区租金收入下降风险增加。
房地产项目投资回报率分析报告
房地产项目投资回报率分析报告一、引言随着经济的快速发展和人民生活水平的提高,房地产投资成为一种越来越受关注的投资方式。
为了帮助投资者更好地了解房地产项目的回报率,本报告将对房地产项目投资回报率进行详细分析。
二、方法和数据来源本报告所使用的方法和数据主要来自以下几个方面:1. 收集相关房地产项目投资数据,包括投资金额、租金收入、物业管理费用等;2. 统计分析房地产市场的相关数据,如房价走势、租金水平等;3. 运用财务分析方法,计算投资回报率。
三、投资回报率的定义和计算投资回报率是评估投资盈利能力的重要指标,通常用百分比表示。
在房地产投资中,常用的投资回报率有净回报率(Net Return Rate)和内部收益率(Internal Rate of Return)。
1. 净回报率(Net Return Rate)净回报率是指投资回报减去投资成本后的净利润与投资成本的比值。
计算公式如下:净回报率 = (投资回报 - 投资成本)/ 投资成本 * 100%2. 内部收益率(Internal Rate of Return)内部收益率是指使得投资项目净现值等于零时的折现率。
内部收益率越高,表示该投资项目的回报越高。
计算内部收益率的方法有复杂,一般使用函数计算工具进行。
四、房地产项目投资回报率分析在本节中,我们将分析两个具体的房地产项目投资案例,并计算它们的投资回报率。
案例一:商业物业投资某投资者投资了一家商业物业,投资成本为1000万元,每年可获得租金收入为300万元,物业管理费用为30万元。
根据以上数据,我们可以计算出该房地产项目的净回报率和内部收益率。
净回报率 = (300 - 30 - 100)/ 1000 * 100% = 17%内部收益率 = 计算工具求得案例二:住宅物业投资另一投资者购买一套住宅物业,投资成本为200万元,每年租金收入为20万元,物业管理费用为10万元。
我们同样可以计算出该房地产项目的净回报率和内部收益率。
房地产市场的投资回报率评估方法
房地产市场的投资回报率评估方法房地产市场一直被视为投资的热门领域之一。
在进行房地产投资时,评估投资回报率是至关重要的。
本文将介绍房地产市场的投资回报率评估方法,帮助读者更好地进行房地产投资决策。
一、投资回报率(ROI)的定义及计算方法投资回报率是衡量投资利润与投资成本之间关系的指标。
它反映了投资获得的回报与所承担的风险之间的比例关系。
在房地产市场中,投资回报率通常通过以下公式来计算:ROI = (投资收益 - 投资成本)/ 投资成本 * 100%其中,投资收益是指房地产投资获得的租金收入或卖出房产后的净收益,投资成本包括购买房产的成本、装修成本、维护费用等。
二、静态投资回报率方法1. 总投资收益率(Gross Yield)总投资收益率是最常用的房地产投资回报率评估方法之一。
它通过计算年租金收入与投资总成本之间的比例关系来衡量投资回报率。
计算公式如下:Gross Yield = 年租金收入 / 投资总成本 * 100%2. 净投资收益率(Net Yield)净投资收益率是综合考虑了租金收入和相关费用后的投资回报率。
除了考虑租金收入外,还要扣除管理费用、维修费用、税收等相关费用。
其计算公式如下:Net Yield = (年租金收入 - 管理费用 - 维修费用 - 税收)/ 投资总成本 * 100%三、动态投资回报率方法1. 内部收益率(Internal Rate of Return, IRR)内部收益率是衡量投资在整个投资期间内给予投资者的报酬率。
它通过将项目的现金流入与现金流出相平衡的折现率计算出来。
如果IRR高于预期回报率,说明投资是有吸引力的。
计算IRR需要使用复杂的数学模型,通常使用电子表格软件进行计算。
2. 贴现现金流量法(Discounted Cash Flow, DCF)贴现现金流量法是一种更加精确的评估房地产投资回报率的方法。
它将未来的现金流量按照特定折现率进行贴现,并将贴现后的现金流量与投资成本相比较。
论估价如何服务于房地产投资信托基金(REITs)
论估价如何服务于房地产投资信托基金(REITs)1 前言REITs(Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
目前REITs已在我国香港及很多国家房地产行业发展为成熟的投融资工具,其中美国的REITs市场占据了全球的半壁江山。
由于REITs具有实现企业资产退出和轻资产运营等诸多优点,近年来我国也开始注重 REITs 市场的培育和发展,2021年9只基础设施证券投资基金便正式向公众投资者发售。
但总体来说我国 REITs 发展在通往成熟的过程中仍面临重重困难。
我国房地产开发商拿地成本较高,另受限售、限价和收紧地产融资规模、贷款限制等宏观政策调控,房地产开发商需要投入大量资金保持整体链条平稳。
资金压力致使房地产行业在迎来迅猛发展的黄金期后逐渐进入瓶颈期。
此时突破传统银行贷款等直接或间接融资方式的REITs就成为了一个亟待探索的要点。
2 估价与房地产投资信托基金关系估价是REITs产业集群式发展的一部分,与律师事务所、会计师事务所、征信评级机构是平等的合作关系,共同促进REITs的平稳运行。
估价可为房地产投资信托基金提供如下支撑:(1)信息披露REITs的主要收入来源于租金,而估价工作一方面通过对物业市场调研,调查确认基础资产的出租面积、租金、出租率、空置率、转租率、租约长度、收租方式、租户的历史租金与信用情况、租户分散度、历史收款纪录、运营费用、税率等进而了解当期房地产市场状况,预测物业未来的供需、经营收入、运营费用、空置率等变化发展趋势,最终确定项目的核心竞争力和投资潜力;另一方面通过现场勘查物业新旧程度、完损状况、安全性能等确定物业实物状态,并以估价报告的形式完成项目信息披露。
(2)质量把控房地产投资信托基金对基础资产质量要求较高,要求基础资产兼具保值和盈利的双重属性,大多数情况下基础资产质量参差不齐,主要依赖经营主体的征信情况判别,未建立在基础资产实物评价上。
房地产投资信托基金的投资价值分析
房地产投资信托基金的投资价值分析REITs作为一种通过运作成熟物业实现融资的房地产金融产品,符合现行我国房地产发展需要。
同时,REITs的出现也丰富了金融市场的投资品种,为投资者提供了一种低门槛的房地产投资途径。
由于我国REITs发展历程尚短,国内尚缺乏有关REITs投资价值的研究。
本文试图以案例分析的方式,通过对国内首只公募REITs——鹏华前海万科REITs 的具体分析,来探究REITs在我国的实际投资价值,从而帮助投资者更好地理解REITs这一新兴投资品种。
本文先对REITs进行了概述,包括REITs的分类及投资REITs的优缺点,然后介绍了REITs在我国的发展历程及面临的问题。
之后,引入鹏华前海万科REITs 案例,对鹏华前海万科REITs的一些要素进行了介绍,将鹏华前海万科REITs与标准REITs进行对比并分析鹏华前海万科REITs投资收益率的影响因素。
接下来,对鹏华前海万科REITs的投资价值进行评估,包括三方面:历史投资绩效评价、在2016年底的估值预测以及2016-2023年度的收益率预测。
最后,对房地产投资信托基金的投资价值进行总结并提出相应建议。
从历史业绩看,在一年的考察期内,鹏华前海万科REITs的业绩表现亮眼,2015年9月30日-2016年9月30日其期间收益率达16.3%。
从最大回撤看,其在一年考察期内的最大回撤为3.76%,该REITs的基金经理保持绝对收益的能力较强。
从REITs投资组合中的股票类资产的业绩归因看,鹏华前海万科REITs的基金经理在行业内挑选高收益股票的能力较强,但行业配置能力不强。
根据估值预测结果,鹏华前海万科REITs尚有一定的投资价值,但投资盈利空间不大。
如果考虑未来租金上涨的因素,2016年底时鹏华前海万科REITs的估值会更高,该REITs的投资价值将有所增加。
根据收益率预测结果,保守估计,随着鹏华前海万科REITs对目标公司股权的逐步转让,该REITs未来年度的收益率呈现出逐步下降的趋势,2023年时其收益率将降至5.29%。
投资房地产的六个投资回报评估指标
投资房地产的六个投资回报评估指标房地产投资一直是各种投资方式中的一项重要选择。
然而,对于投资者来说,如何评估房地产项目的回报率是至关重要的。
本文将介绍六个常用的投资回报评估指标,以帮助投资者更好地进行房地产投资决策。
一、投资回报率(Return on Investment, ROI)投资回报率是最常用的评估指标之一。
它通过比较投资回报和投资成本来衡量投资项目的盈利能力。
投资回报率的计算公式为:ROI = (投资回报 - 投资成本) / 投资成本 * 100%。
一般来说,投资回报率越高,意味着投资项目的盈利能力越好。
二、净现值(Net Present Value, NPV)净现值是一种用于衡量投资项目盈利能力的金融指标。
它通过计算投资项目的现金流量和利润,在考虑时间价值后得出一个净值。
如果净现值为正数,则意味着投资项目将带来盈利;如果净现值为负数,则意味着投资项目可能会造成亏损。
三、内部收益率(Internal Rate of Return, IRR)内部收益率是指投资项目在其使用寿命内能够取得的收益率。
它通过计算使得净现值等于零的折现率来衡量投资项目的收益能力。
一般来说,内部收益率越高,意味着投资项目的回报越好。
四、投资回收期(Investment Payback Period)投资回收期是指投资项目从开始产生盈利到回收全部投资成本所需的时间。
它通过计算投资金额与年现金流量之间的关系来评估投资项目的回收速度。
一般来说,投资回收期越短,意味着投资项目的回报速度越快。
五、现金流量(Cash Flow)现金流量是指投资项目在一段时间内产生的现金流入和流出。
对于房地产投资而言,现金流量是一个重要的考虑因素,因为它反映了投资项目的盈利能力和回报效果。
投资者应仔细评估和预测每年的现金流量,以确保项目的可持续性。
六、资金利用率(Capitalization Rate)资金利用率是一种衡量房地产投资项目收益能力的指标,特别适用于评估出租房地产项目。
【地产分享】6、房地产ROE到底是个啥?
公众号:米小侠杜邦分析法及分解什么是ROE总结如果非要我用一个指标进行选股,我会选择ROE(净资产收益率),那些ROE能常年持续稳定在20%以上的公司都是好公司,投资者应当考虑买入。
——沃伦•巴菲特ROE,又名净资产收益率英文:Return on Equity用一个生活中的简单例子来解释ROE假设老板给你100块成本让你去摆摊你赚了10块,ROE就是10%这100块钱的本钱就是所有者权益,也就是ROE中“E”(Equity)10块钱就是净利润,ROE中“R”(Ruturn)◆因为这关系到老板(股东)能挣多少钱!◆这就是所谓的“股东价值最大化”!股东出的钱股东挣的钱所有者权益净利润==ROE 为什么公司都这么重视ROE ?杜邦分析法(DuPont Analysis)是利用几种主要的财务比率之间的关系来综合地分析企业的财务状况。
具体来说,它是一种用来评价公司盈利能力和股东权益回报水平,从财务角度评价企业绩效的一种经典方法。
其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积,这样有助于深入分析比较企业经营业绩。
由于这种分析方法最早由美国杜邦公司使用,故名杜邦分析法。
净资产收益率总资产净利率权益乘数总资产周转率销售净利率主营业务收入净利润)(-11÷资产负债率资产总额主营业务收入成本总额其他利润所得税主营业务收入负债总额资产总额营业费用管理费用财务费用主营业务成本主营业务税金及附加流动负债长期负债流动资产短期借款应付账款预收账款应交税金应付股利其他应付款长期资产长期投资固定资产无形资产其他长期资产货币资金短期投资应收票据应收账款存货其他流动资产长期借款应付债券长期应付款专项应付款其他长期负债杜邦分析图所有者权益总资产总资产主营业务收入主营业务收入净利润××=所有者权益净利润权益乘数总资产周转率销售净利率××=ROE 杜邦分析法拆解ROE的因素分解03ROE销售净利率该指标反映每1元销售收入带来的净利润是多少,表示销售收入的收益水平,与公司盈利能力密不可分。
房地产投资信托基金研究
房地产投资信托基金研究在当今的投资领域,房地产投资信托基金(REITs)逐渐成为备受关注的热门选择。
对于投资者来说,了解房地产投资信托基金的运作机制、特点、优势以及潜在风险,是做出明智投资决策的关键。
房地产投资信托基金,简单来说,是一种通过汇集众多投资者的资金,用于投资房地产资产,并将租金收入和资产增值按比例分配给投资者的金融工具。
它为那些想要参与房地产投资,但又缺乏足够资金直接购买房产或者没有精力进行房产管理的投资者提供了一个便捷的途径。
REITs 的主要特点之一是其多元化的投资组合。
通过投资于不同类型的房地产,如商业写字楼、购物中心、公寓住宅、工业厂房等,REITs 能够有效分散单一房产项目带来的风险。
这种多元化不仅体现在物业类型上,还可能涵盖不同的地理位置和市场环境。
另一个显著特点是强制分红政策。
大多数国家和地区的法规要求REITs 将至少 90%的应税收入以股息形式分配给投资者。
这意味着投资者可以定期获得相对稳定的现金流回报,类似于持有固定收益类投资产品。
REITs 相较于直接投资房地产具有明显的优势。
首先,它降低了投资门槛。
投资者不需要花费巨额资金购买整栋房产,只需购买 REITs 的份额,就能间接拥有多样化的房地产资产。
其次,REITs 具有较高的流动性。
在证券交易所上市交易的 REITs 份额,投资者可以随时买卖,相较于出售房产的繁琐过程,资金变现更为便捷。
再者,专业的管理团队负责 REITs 所投资房产的运营和管理,包括租赁、维护和翻新等,投资者无需操心日常的房产管理事务。
然而,投资 REITs 也并非毫无风险。
市场风险是不可忽视的因素之一。
房地产市场的波动会直接影响 REITs 的价值。
当经济衰退或房地产市场供过于求时,租金收入可能下降,房产价值可能缩水,从而导致 REITs 的股价下跌。
利率风险也对 REITs 产生重要影响。
当利率上升时,债券等固定收益产品的吸引力增加,资金可能从 REITs 流出,导致其价格下跌。
房地产投资信托基金物业估价
房地产投资信托基金物业估价房地产投资信托基金物业估价房地产投资信托基金物业估价【摘要】房地产投资信托基金(REITs)是房地产开发融资的一种方式。
本文围绕我国REITs产品发展情况进行了讨论,论述了房地产投资信托估价思路及估价方法的确定、房地产投资信托估价过程中应注意的要点以及产生的问题及处理,最后提出了发展房地产投资信托基金对我国的重要意义。
【关键词】房地产投资信托基金房地产业物业估价一、房地产投资信托基金简述房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs),其实际上是一种证券化的产业投资基金,通过发行基金单位,集合公众投资者资金,由专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效降低风险的同时通过将投资综合收益按比例分配给投资者,从而使投资人获取长期稳定的投资收益的一种依托基金。
REITs具有专业化管理、变现性能力强、流动性佳、投资风险分散、收益能力稳定等特性。
目前美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已经有REITs上市,少数属于私募,但绝大多数属于公募,近年来这些国家都针对REITs制定专门的立法,推进了REITs的发展。
与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
二、REITs产品的分类根据REITs的投资类型不同,可以分为三大类。
一是权益型:也称收益型REITs,属于直接投资并拥有房地产,靠经营房地产项目来获得收入。
根据各自经营战略的差异,权益型REITs的投资组合有着很大不同,但主要经营购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产项目。
投资者的收益来源于租金收入和房地产项目的增值收益。
目前的正在运行的REITs主要以权益型为主。
二是抵押型:这类REITs主要从事金融中介的角色,将所募集的资金用于向房地产项目持有人及经营者提供各种房地产抵押贷款。
房地产投资中的财务分析方法
房地产投资中的财务分析方法在房地产投资领域中,财务分析是决策过程中至关重要的一部分。
通过细致的财务分析,投资者可以全面了解项目的盈利能力、风险情况以及回报率,从而做出明智的投资决策。
本文将介绍房地产投资中常用的几种财务分析方法。
一、房地产投资收益率分析1.1 总资产报酬率(ROA):ROA用于评估企业利用总资产实现利润的能力。
在房地产投资中,ROA可以衡量资产利用率的高低,计算公式为ROA = 净利润 / 总资产。
1.2 现金流量回报率(CFROI):CFROI是衡量企业或项目现金流入与投资回报之比率的指标。
在房地产投资中,CFROI可用于评估项目的现金流量情况,并判断投资的可行性和项目的持续盈利能力。
二、房地产投资成本分析2.1 投资回收期(IRR):IRR是衡量投资回报的指标,用于评估投资所需的时间。
在房地产投资中,IRR可以帮助投资者确定投资的回报速度和风险水平。
2.2 净现值(NPV):NPV是用于衡量项目现金流量的折现值,用于评估项目的价值和可行性。
在房地产投资中,NPV可以帮助投资者判断项目是否值得投资,以及其对投资者的财务回报。
三、房地产投资风险分析3.1 负债比率:负债比率是用于衡量企业负债程度的指标,可用于评估企业的偿债能力和稳定性。
在房地产投资中,负债比率可以帮助投资者评估项目的风险水平和潜在的财务风险。
3.2 信用评级:信用评级是用于评估企业或项目信用状况的指标。
在房地产投资中,信用评级可以帮助投资者评估项目的信用风险和还款能力,为投资决策提供参考依据。
四、房地产投资市场分析4.1 房价指数:房价指数是用于衡量特定地区房价变动的指标。
在房地产投资中,房价指数可以帮助投资者了解市场趋势和供需关系,为投资决策提供依据。
4.2 租金回报率:租金回报率是用于评估投资房产出租收入的指标。
在房地产投资中,租金回报率可以帮助投资者评估投资回报和租金市场情况,为出租房产提供参考。
综上所述,房地产投资中的财务分析方法对投资者做出明智的决策至关重要。
国际知名房地产投资信托基金REITs绩效评价与启示精选文档
国际知名房地产投资信托基金REITs绩效评价与启示0 引言房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts)对商业地产公司拓宽融资渠道,降低财务风险,改善资本结构有重要的意义。
随着国内金融市场的蓬勃发展,国内对发展REITs 的呼声也越来越高,但国内针对REITs的绩效评价方面的研究相对不多,研究内容多为制度借鉴和法律范畴的定性研究,故本文采用一些应用最广泛的数量指标对国际上知名的8家REITs进行了绩效评价,以求更深入地了解各种不同类型的权益型REITs的投资价值,以供我国发展REITs借鉴。
1 REITs研究综述1。
1 国外研究综述美国的REITs研究最早出现在20世纪70年代,随着研究的深入,学者们试图通过建模的方法定量研究REITs的各种特征和效益。
比如Howe and Shilling在研究如何减少企业负债的问题时指出REITs具有良好的免税效果[1]。
而针对不同类型REITs 的盈利性比较上,Capozza and Seguin经研究后发现,股权融资成本并不会因为多元化投资而有所下降[2]。
Mueller and Laposa则在对各个不同房地产绩效水平研究后指出,不同类型REITs的投资回报有显著差异[3]。
1。
2 国内研究综述由于我国REITs发展起步较晚,故在初期有很多学者研究国外的发展模式并借鉴各国的发展经验,这方面研究的学者包括:冀敏总结了美国REITs运作的成功经验,探讨了在我国的REITs 实现路径[4];沈俊韬则探讨了欧洲各国REITs的发展状况来探讨REITs在欧洲今后的发展和前景[5];周亮华和林锦辉则探讨了新加坡发展和运作REITs的成功经验[6]。
还有一些就是针对REITs在国内立法方面的研究[7—8],虽然这些研究对本文的研究有很好的借鉴作用,但我们也看到国内针对国际REITs的绩效方面的研究相对还较少,不利于深入了解各国REITs的真实水平和特征并进行借鉴,这也正是本文研究的意义所在。
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据国家统计局发布的数据,2010年11月房地产再现量价齐升。
商品房销售方面,全国商品房销售面积10113万平方米,同比增长14.5%;房屋销
售价格方面,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%,涨幅比10 月份缩小0.9个百分点,环比上涨0.3%。
面对持续的调控,投资者的投资热情没有受到实质影响,房地产行业仍然向上。
房地产投资的方式除了传统的直接购置房产,房地产基金正吸引了越来越多投资者的关注。
国内在房地产投资方面有两个财务指标经常用到:ROE与IRR。
合理使用
这两个指标对评价房地产基金有显著帮助。
ROE适用于评价基金表现
ROE是Rate of Return on Common Stockholders’ Equity的简写,直译
为“股东权益报酬率”,又称“净资产收益率”。
ROE是净利润与股东权益
的比值,是衡量企业获利能力的重要指标。
指标值越高,说明投资回报越
高。
ROE的计算方法有两种:
1全面摊薄ROE = 报告期利润 / 期末净资产
P
2加权平均ROE = —————————————————
E0+NP÷2+Ei×Mi÷M0-Ej×Mj÷M0
其中:P为报告期利润;NP为报告期净利润;E0为期初净资产;Ei为报告期发行新股或债转股等
新增净资产;Ej为报告期回购或现金分红等减少净资产;M0为报告期月份数;Mi 为新增净资产下
一月份起至报告期期末的月份数;Mj为减少净资产下一月份起至报告期期末的月份数。
全面摊薄法下,ROE反映的是期末状况,是一个静态指标,说明期末单位
净资产对经营净利润的分享;加权平均法下,ROE反映的是期间状况,是
一个动态指标,说明单位净资产创造利润的多少。
二者的区别在于,前者
用于期末评价,后者用于判断未来。
因此,全面摊薄法下的ROE适合作为基金清盘时分配利润的依据。
如果房
地产基金允许投资者中途加入,则加权平均法下的ROE可用于判断基金未
来盈利能力。
ROE在衡量房地产基金中的作用得到普遍认可。
如高盛1认为房地产基金的
管理人应该将重心放在股本回报(ROE上。
投资者选择房地产基金时,
应该关注管理人是否以提高股本回报为明确目标。
1Goldman Sachs Global Research Equity REIT First-Quarter Earnings
Preview(April 2003
ROE 越高越好吗?
ROE 并不是越高越好。
对ROE 的考察要注意两个问题,一是非经常性损益,二是财务杠杆。
这两个因素会影响对ROE 指标的正确使用。
对房地产基金的评价需要注意可能存在的“非经常性损益”,尤其是对于中途介入的投资者来说。
非经常性损益是指公司发生的与经营业务无直接关系,以及虽与经营业务相关,但由于其性质、金额或发生频率,影响了真实、公允地反映公司正常盈利能力的各项收入、支出。
ROE 作为判断公司获利能力的重要指标,有可能被某些公司用非经常性损益来美化报表。
李卫民2好在目前上市公司财务报表里都同
时展示非经常性损益扣除前后的ROE。
如万科2009年的ROE 在扣除非经常性损益前后变化很小,而其非经常性损益仅占净利润总额的1.8%。
通过统计分析发现了当时部分上市公司虚增ROE的现象。
因为证监会对上市公司配股条件的变化,使得上市公司ROE出现了明显的趋利情况。
有虚增ROE嫌疑的公司的一个明显特征是非经常性损益占利润总额的比例偏高,平均达到
29.12%。
财务杠杆也是影响正确使用ROE 的因素之一。
过低的财务杠杆浪费了资源和效率,过高的财务杠杆又隐含了财务风险,所以房地产基金的财务杠杆不应脱离房地产投资的正常水平,而这个正常水平是多少就见仁见智了。
通过对财务杠杆的关注,投资者起码可以知道,高ROE 是主要来自于管理人的投资管理能力,还是仅仅是因为财务杠杆的大胆运用。
IRR 适用于筛选项目
IRR 是Internal Rate of Return 的简写,直译为“内部收益率”。
IRR 是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。
如果不使用电脑程序,内部收益率要用若干个折现率进行试算,直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。
IRR 的作用在于评价投资项目的财务价值。
只有IRR 大于行业基准收益率或资金成本的投资项目才具有财务可行性。
当我们说一个项目的IRR 为15%时,表示该项目的初始本金收益率及投资期间内所有现金流的再投资收益率都持续等于15%。
当然,这是一个基本无法保证的假设。
IRR 不但衡量了现金流量,还考察了现金的时间价值,也就是说在多长的时间内创造了多少利润。
因此对于一个项目的衡量,用IRR 比较适合,尤其对于房地产基金来说,在有限的时间内如何最优化投资安排是很重要的。
IRR 的比较优势是不用事先给定折现率。
IRR 是内生的,是由项目各期现
2 李卫民,《上市公司:6%ROE 现象透视》(《上市公司》2000年第六期
金流计算出来的。
大多数时候,折现率是不易准确预知的,顶多知道一个
范围,因此IRR的优势显而易见。
IRR在多项目比较时的不足
将IRR作为筛选项目的入门标准是可以的,比如大于0,或者大于10%。
但如果用IRR作为多个项目的取舍标准,就可能存在一定的问题。
所以, 如果项目A的IRR大于项目B,我们并不能就此判断项目A一定比项目B 更有投资价值。
首先,IRR的计算过程隐含着一个假设条件:再投资收益率持续等于IRR。
实际上,基本无人能保证基金存续期内所有的投资及再投资回报都能获得等于IRR的收益率。
尤其是当初始项目回报很高时,再次寻找到同样回报项目的可能性就较小了。
所以,IRR不适合用于对基金本身的评价。
这个假设还导致一个常见的误解,即将IRR简单理解为投资收益率。
其次,IRR仅适合于有正常现金流的项目的计算。
比如,如果项目A的未
来几期是正现金流与负现金流交错出现,那么就会计算出多个IRR,很难
决定其中哪个是合适的。
而有的时候,IRR的计算可能无解,即没有任何
折现率能满足净现金流为零的情况。
用ROE与IRR评价房地产基金
用ROE与IRR评价房地产基金至少可以给我们两个启示。
第一,房地产基金应该具有稳定的现金流增长。
从IRR计算的可行性来说,稳定的、可预期的现金流有助于对房地产基金
投资项目的评价和筛选。
另一方面,从成熟市场的情况来看,REITs(房
地产信托基金正是因为可预测的现金流而成为更受欢迎的周期性资产类
型3。
第二,房地产基金应该追求整体最优。
房地产基金的管理人应该追求基金整体回报最优,而不一定是每个投资项
目均最优。
也就是说,单个投资项目应以IRR为选择标准,而基金更适合
以ROE作为绩效衡量标准。
3Peter M.Fass,Real Estate Investment Trusts Handbook(2009
研究员简介
李要深,西南财经大学金融学硕士。
专注于财富管理行业。
现任诺亚财富管理中心高级研究员,从事财富管理与理财产品的研究与实务。
研究员承诺
负责本研究报告全部或部分内容的每一位研究员,在此申明,本报告清晰、准确地反映了研究员本人的研究观点。
作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道,分析逻辑基于本人的职业理解,通过合理判断并得出结论,力求客观、公正,结论不受任何第三方的授意、影响。
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