项目商圈分析概述.ppt

Pij =
n
∑ Sj / Tλ ij
j=1 式中，Pij：i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率； Sj：j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营 业面积； Tij：i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离； λ：通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距 离或空间距离敏感性的参数； Sj / Tλ ij ：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力；
项目一：零售选址——商圈分析
学习目标:
➢ 了解零售商圈及要素分析和商圈划分方法。 ➢ 熟悉商店选址原则、类型和技巧。
➢ 掌握如何对店址进行正确地评估。
重点和难点：
➢ 在进行商店选址时应考虑和分析哪些因素， 依据的原则
➢ 对商店选址技巧地应用及如何对店址进行评估
商家至理名言
• 1、零售业成功的第一条件是选址(Place) ，第二条件是选址(Place)，第三条件还 是选址(Place)。 2、俗话说：“一步隔三市”，“好的开 始是成功的一半”。 3、选铺跟着麦当劳，人流客流肯定好!
中介点
B 地区
B 地区
18 公里
A 地区
14 公里
5 公里 D 地区
C 地区
C 地区
图：A地区大概的商圈
A 地区 D 地区
②赫夫法则：
赫夫法则是由美国零售学者戴伟·赫夫(David Huff) 在20世纪60年代提出的，是在城市区域内商圈规模预测的 空间模型。赫夫法则的数学模型是：
Sj / Tλ ij
2、商圈的层次
顾客 来源
●商店 核心商圈 次级商圈 边缘商圈
商圈示意图
居住人口 工作人口 流动人口
3、商圈形态
混合区
商业区 住宅区
文教区 办公区
4、商圈计算方法
具体来说，除了使用的一些定性分析外，还可以采用定 量分析方法进行分析，定量分析方法可以参考以下法则：
①雷利法则
Dab=d/(1+√Pb/Pa) 式中： d------城镇A和B之间的距离； Pa----A城人口； Pb----B城人口； Dab---A城商圈距离。
【思考与分析】
➢ 沃尔玛的网点布局颇有些“从农村包围 城市”的战略思想，这种网点布局有什 么优点和不足？
➢“5000人的小镇”商圈有多大，如何进 行市场销量分析？为什么要限制在“配 送中心600公里辐射范围内”进行网点布 局？
一、零售商圈分析
1、商圈的概念及构成 : 商圈是指以商店为中心形成的不同层次的
假设：Ａ城镇人口9万人，Ｂ城镇人口1万人， Ａ距Ｂ20公里。
ห้องสมุดไป่ตู้
20
Dab ＝ ────── ＝ 15 (公里)
1 ＋ √1/9
20
Dba ＝ ────── ＝ 5 (公里)
1 ＋√ 9/1
15(公里)
5(公里)
Ａ * ------------------------------*-------------------* Ｂ
1、五一商圈
• 长沙五一商圈是整个城市中 最为成熟和繁华的核心地带 ，区域内名店云集、人气鼎 盛， 大型商家和星级宾馆 、高档写字楼以及文娱场所 等聚集于此，赋予了整个区 域充沛的活力与 生机，营 造并抬升了五一商圈绝对的 霸主地位。 五一广场商业 圈有2000多年的发展历史。 商圈年客流量逾亿，年消费 十几亿元。有6000 余家商 家，年纳税额数亿元。 五一广场商圈是的尚集萃的 地方，王府井商业广场、万 达广场、平和堂、 友谊名 店、锦锈大厦、紫荆城、新 大新、崇光百货、家乐福、 百盛等数不清的顶尖品牌； 是 长沙几代人购物的天堂 。
【课程引例】：沃尔玛的网点扩张
在沃尔玛创业之初，山姆．沃尔顿面对像西尔斯、凯玛特这样 强大的竞争对手，采取了以小城镇为主要目标市场的发展战略 。在60年代，美国的大型零售公司根本不会在人口低于５万人 的小镇上开分店，而山姆．沃尔顿的信条是即使是5000人的小 镇也照开不误，而且山姆对商店选址有严格要求，首先要求在 围绕配送中心 600公里辐射范围内，把小城镇逐个填满后，然 后再考虑向相邻的地区渗透，这样正好使沃尔玛避开了和那些 强大对手直接竞争，同时抢先一步占领了小城镇市场。待到凯 玛特意识到沃尔玛的存在时，后者已经牢牢地在小城镇扎下了 根，并开始向大城市渗透。
吸引顾客的地理区域，是商店的辐射范围。商 店的商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈组 成。其中核心商圈是指接近商店并拥有高密度 消费者群的区域，通常商店55-70％的顾客来 自核心商圈。次级商圈位于主要商圈之外，是 顾客密度较稀的区域，占商店顾客的15-25％ 边缘商圈顾客密度最稀的区域，占商店顾客的 5-10％ 。
该消费者到每个超市购物的概率分别是: 到A的概率 =1250/(1250+1166.67+1333.33)=0.333 到B的概率 =1166.67/(1250+1166.67+1333.33)=0.311 到C的概率 =1333.33/(1250+1166.67+1333.33)=0.356
③ 实验法：
∑ ：同一区域内所有商业区或商店的吸引力。
例如:
一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一 个超市购物，已知这3个超市的规模和3个超市与 该消费者居住点的时间距离表如表所示
如果λ=1，每个超市对这个消费者的吸引力是: A的吸引力是：50000/40=1250 B的吸引力是：70000/60=1166.67 C的吸引力是：40000/30=1333.33
实验方法主要包括电话询问法、邮寄问卷 法、提供服务法和实地调查法，下面着重介绍实地
调查法。商圈实地调查的要点有： ➢ 开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件 ➢ 商圈内有助于商店设立的设施 ➢ 商圈未来的发展 ➢ 商圈内的竞争性
长沙商圈
4
5
6
7
1
3
2
二、商圈划分方法
商店商圈的划分方法根据已开设商店和新开 设商店各有不同。已建设好的商店的商圈的划分 可以根据售后服务调查、顾客意向征询、赠卷等 方法，搜集顾客居住地点资料，从资料统计分析 中即可掌握本企业客流量大小及分布情况，从而 测定商圈的范围。对于新开设的商店的商圈的划 分相对困难些，主要根据当地零售市场的销售潜 力，运用趋势分析，包括分析有关部门提供的城 市规划、人口分布、住宅建设、公路建设、公共 交通等方面资料，预测未来的发展变化趋势。具 体来说，除了使用的一些定性分析外，还可以采 用定量分析方法进行分析，定量分析方法可以参 考以下法则：