房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理
记账实操-土地增值税的计算及会计账务处理
记账实操-土地增值税的计算及会计账务处理什么是土地增值税土地增值税是工业会计中可能遇到的税种。
是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。
如转入未开发土地使用权，厂房转让等产生的增值额都需要缴纳土地增值税。
01土地增值税的计算一、征收范围1、国家所有土地使用权转让的增值额。
（不包括集体所有制土地、耕地）2、土地使用权、地上建筑物及其附着物发生产权转让时的增值额，包括地下建筑及各种不能脱离土地单独存在的设置。
3、转让房产中的收入，包括现金部分与非现金部分。
4、合作建房、建房后自用不征收土地增值税，但转让自建房需要缴纳土地增值税。
5、房地产的出租、房地产的重新评估、房地产的代建房行为，不属于土地增值税的征税范围。
6、利用厂房抵押，因土地增值而多获得的贷款，不缴纳土地增值税。
但因贷款不能偿还，而抵押厂房所有权变更时需要缴纳土地增值税。
二、土地增值税的计算土地增值税纳税额=土地增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数土地增值额=转让收入-扣除项目金额扣除项目金额包括：土地使用权的购入成本、附属建筑物建造或购入成本、购入过程中产生的税费。
详细如下：1、无附着物土地转让扣除项目①、购入此土地使用权时的购入成本。
②、购入此土地使用权时的相关税费、包括印花税、附加税、登记费、过户费等（不包含增值税）。
③、土地平整费。
④、拆迁补偿费、安置费。
2、新房转让扣除项目①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。
②、房产开发成本，包括三通一平、勘察、勘测、设计等成本。
③、建造房产所发生的成本。
④、因建造房产而发生的借款产生可资本化利息的支出。
⑤、因转让房产而产生的有关税金。
3、旧厂房转让扣除项目旧厂房转让分为可取得重置厂房评估价格与不可取得厂房评估价格两种情况：a、可取得评估价格①、无附着物土地转让中扣除的所有项目。
（土地的取得成本）②、厂房重置评估价×新旧率，作为土地附着物扣除项。
房地产开发企业土地增值税的财税处理及汇算清缴问题探讨
开发企业征收的企业所得税也更加符合国家税收的原则。 即财政性、效率性、公平性和简便性。按照这种原则．将房地 产开发企业的增值额看作企业的应税所得额更加科学。 例：某房地产开发企业转让房地产获得的收入为６８０
万元．扣除项目金额为２００万元，该企业应交的企业所得 税和土地增值税计算如下：（１）企业所得税＝企业的应纳税 所得额ｘ２５％＝（６８０－２００）ｘ２５％＝１２０（万元）。（２）企业的增值 额＝６８０—２００－－４８０（万元）；企业增值额与扣除项目金额之比 为４８０／２００ｘ１００％＝２４０％：应缴纳的土地增值税为：４８０ｘ ６０％一２００ｘ３５％＝２１８（万元）。（３）比较两种税的计算结果可 以看出．企业要缴纳的土地增值税与企业所得税的差额为 ２１８一１２０＝－９８（万元）。 可以得出如下结论：首先．土地增值税剥夺了房地产 开发企业应取得的合理利润９８万元：其次，±地增值税的
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本还要按照相关的税收政策进行税务处理。所以．房地产
开发企业的特点决定了房地产开发企业土地增值税财税 处理有其特殊性。 二、房地产开发企业土地增值税的财税处理 （一）房地产开发企业土地增值税的会计处理 从会计处理的角度来看，房地产开发企业的土地增值 税成本有两个特点：一是土地增值税成本（营业税金及附 加）应该以权责发生制为基础，要符合配比原则。二是土地 增值税成本支出应该以税法规定为基础。房地产开发企业 对土地增值税成本进行核算．应该设置。营业税金及附
出售房地产产品时预缴了土地增值税并在以往年度中进 行了相应的预提处理。但是。对于那些只是做了土地增值 税的预缴，并没有进行全额预提的企业来说，土地增值税
房产企业预缴增值税如何账务处理
国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计2、本月销售收到预收款 105万，确认预缴增值税按会计准则—基本准则“资产、负债”的规定企业月末负有预交税款的纳税义务，则应确认一项负债，通过应缴税费—应缴增值税（预交税款）核算，在确认负债时，同时确认一项资产，通过预付账款—预交增值税核算。
确认资产的理由，确认负债缴纳税款后，缴纳的税款形成企业可抵顶后期应缴增值税的一项权利，由企业拥有和控制，减少企业后期现金的流出（即导致了企业间接的流入）借：预付账款—预交增值税 3万 105/(1+5%)*3%贷：应缴税费—应缴增值税（预交税款）3万3、按城建税的规定，确定应缴城建税企业在确认预缴增值税的当期，考虑在后期预缴增值税抵扣增值税应缴税额后，能否有应缴增值税，存在不确定性，即在后期抵减增值税后，如果应缴增值税—未交增值税=0，则不存在应按实际缴款的增值税计提缴纳城建税的可能，因此，在确认应缴税费—应缴增值税（预缴税款）的当期，按企业会计准则资产、费用的规定：企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。
房地产公司的土地增值税如何计算
房地产公司的土地增值税如何计算土地增值税是指对房地产开发商出售房地产后所取得的土地增值利润所征收的一种税费。
在中国，土地增值税是由房地产公司根据国家相关法律法规和政策进行计算和缴纳的。
下面是关于土地增值税如何计算的详细解释。
一、土地增值税的基本原理土地增值税的计算原理是通过扣除房地产企业购置土地成本和相关税费之后，按照土地增值额的一定比例进行计算和缴纳。
具体来说，土地增值税的计算公式为：土地增值额=出售房地产的成交价-购置土地的成本-相关税费土地增值税=土地增值额×税率其中，税率是根据不同地区和房地产的性质而定的，一般来说是在30%~60%之间。
二、土地增值税的计算方法1.成交价的确定成交价是指房地产的实际销售价格。
一般来说，房地产企业在出售房地产时会签订相关的合同和协议，明确约定成交价。
2.购置土地的成本的确定购置土地成本是指房地产企业在购买土地时所支付的费用，包括土地出让金、土地整理费、土地增值税等。
3.相关税费的确定房地产企业在购置和出售土地时，还需要支付一些相关的税费，如土地使用税、契税、印花税等。
4.税前土地增值额的计算税前土地增值额=出售房地产的成交价-购置土地的成本-相关税费5.税后土地增值额的计算税后土地增值额=税前土地增值额×税率其中，税前土地增值额是计算土地增值税的基础，而税后土地增值额则是最终需要缴纳的土地增值税金额。
三、土地增值税的缴纳方式房地产企业在完成房地产的销售交易后，一般需要在30天内办理土地增值税的纳税申报和缴纳手续。
具体的缴纳方式可以根据不同地区的规定而有所不同，一般包括以下几种方式：1.自行纳税：房地产企业将相关资料提交税务机关，并自行计算并缴纳土地增值税。
2.委托代理：房地产企业可以委托专业的税务代理机构代理计算和缴纳土地增值税。
3.税务机关核定：在一些特殊情况下，税务机关会根据实际情况对土地增值税进行核定，并通知房地产企业缴纳相应的税款。
房地产开发企业土地增值税的会计处理
由于会计上和税务上处理的不同，企业在实际缴纳土地增值税时在企业所得税前扣除，而会计上确认的费用滞后，故房地产开发企业的土地增值成本在企业所得税前扣除是一个时间性差异，对房地产开发企业最终的企业所得税没有影响，但考虑到资金的时间价值，还是应该注意到会计和税务上的差异。在填报企业所得税年度纳税申报表时也应注意到这一点，在该项目生命周期所分布的几年中将土地增值税费用进行连续跟踪调整。
按照国税发[2006]31号文中对于开发产品销售收入确认的规定，房地产开发企业在会计上确认的预售收入在税法中却是应该缴纳企业所得税的销售收入，因此，根据该“销售收入(会计中的预售收入)”预缴的土地增值税款理应是税法中的其对应的营业税金及附加。根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的权责发生制原则，其预缴的土地增值税可以在预计利润中扣除。《企业所得税法》第八条规定，企业预缴的土地增值税亦是企业实际发生的与取得“销售收入”有关的、合理的支出，是准予在计算应纳税所得额时扣除的。
(3)项目全部竣工、办理结算后进行土地增值税清算，对前期预征的土地增值税款和计提的土地增值税费用进行调整：在取得税务局土地增值税清算报告、土地增值税清算金额确定后，借记“营业税金及附加——土地增值税”(清算税款总金额一前期累计计提的土地增值税费用)、“待摊费用——预缴土地增值税”(差额)，贷记“应交税费——应交土地增值税”(清算税款总金额一前期累计已缴纳的土地增值税);实际补交时，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款”(清算税款总金额一前期累计已预缴的土地增值税款)。若为退税，则做相反的账务处理。
开发写字楼的土地增值税：1、扣除项目金额=（500+1500）*（1+5%）+120=2220,2、加计扣除金额=2000*20%=400，3、增值额=5000-（2220+400）=2380.，4、增值率=2380/2220=117%,5，该项目的土地增值税=2380*50%-2220*15%=1190-333=857万元
土增税的预缴与清算方法
土增税的预缴与清算方法
一、土地增值税的预缴
土地增值税的预缴是指在土地转让合同签订后，转让人需要预先缴纳一定比例的税款。
预缴税款的计算方法如下：
1.预征税额计算公式：
预征税额=(成交价格-购买价格)×40%
其中，成交价格为土地转让合同约定的转让价格；购买价格为转让人购买土地时支付的价格。
2.预征税款计算公式：
预征税款=预征税额×适用税率
3.预缴比例
二、土地增值税的清算
土地增值税的清算是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一次性缴纳剩余的70%的税款。
具体的清算方法如下：
1.清算时限
2.清算税款计算公式
清算税款=预征税额×适用税率-预征税款×30%
其中，适用税率在预缴阶段已经确定，预征税款为土地转让合同签订后预缴的税款。
3.缴纳税款
清算税款需要在规定的清算期限内一次性缴纳，可以通过银行转账、
现金等方式进行缴纳，并及时办理税款缴纳证明。
总结起来，土地增值税的预缴和清算方法基本分为两个环节。
预缴是
指在土地转让合同签订后，转让人需要根据预征税额计算出的预征税款的30%进行预缴；清算则是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一
次性缴纳剩余的70%的税款。
预缴和清算的税款计算公式相同，只是预缴
时按照30%的比例进行计算，清算时将减去预缴的税款金额。
以上为土地增值税的预缴和清算方法的介绍，希望能够对您有所帮助。
房地产企业土地增值税清算的账务处理
房地产企业土地增值税清算的账务处理一、前言所谓土地增值税,是指对转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物并取得收入的单位或个人,就转让房地产所取得的增值额为计税依据而征收的一种税金,而土地增值额则等于转让房地产所得收入与房地产开发成本、费用等支出的差额。
作为对房地产企业收益影响较大的税种之一,土地增值税长期以来所采用的缴纳方式为预征制,但从2007年2月开始,根据国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的有关规定,土地增值税的缴纳方式变更为清算制,这给众多房地产企业产生了一定的影响。
鉴于此,本文从会计角度对土地增值税清算中的相关账务处理进行了深入的探讨,以期可对此有所借鉴。
二、土地增值税清算的账务处理规定从会计角度看,房地产企业应设置“主营业务税金及附加——土地增值税”(假设为A)、“应交税费——应交土地增值税”(假设为B)、“待摊费用——预缴土地增值税”(假设为C)三个科目来对本企业的土地增值税进行核算。
在取得预售收入时,房地产企业需按预售收入的一定比例预缴土地增值税,此时在账务处理中需借记C、贷记B,在实际缴纳时再将B予以转出。
在项目竣工后,企业需按土地增值税清算方式计算应承担的土地增值税费用,并进行借记A、贷记C的处理,将C的科目余额转平。
而在取得税务机关土地增值税清算报告、土地增值税清算金额确定后,根据其应补缴的差额直接进行借记A、贷记B的处理,在完成补缴时再将B予以转出。
经过以上账务处理,A、B、C科目的余额应均为零。
由此可见,土地增值税的账务处理由以下三部分组成,即先期预缴、收入结算和清算补缴。
而由于会税差异的存在,房地产企业在土地增值税的核算过程中会产生一定的时间性差异,虽然从账面上看对其最终的财务结果没有太大的影响,但考虑到资金时间价值的存在,因此对此还需予以必要的关注。
三、土地增值税清算的相关案例分析例如,从事房地产开发的甲企业于2007年开始销售一楼盘,并于当年实现预售收入10亿元,下一年度2008年实现预售收入30亿元,2009年度实现销售收入20亿元,至此该楼盘以告售罄,并于2009年底结转该楼盘的全部销售收入60亿元。
房企预缴增值税的会计处理
房企预缴增值税会计处理房地产企业预缴增值税的账务处理作简要介绍：一、一般计税法1、5月10日，收到预售房款时借：银行存款贷：预收账款【说明】有些企业在取得预售房款时就将预收账款进行价税分离，即预提增值税销项税额。
个人认为，预收账款部分的增值税可以在工作底稿中计算，不需要反映账面，否则财务处理有点麻烦。
2、6月5日，根据预收账款台账计算预缴增值税，申报预缴增值税（1010/1.10*3%=30）借：应交税金—应交增值税—已交税金（预缴）30贷：银行存款30【说明】预缴税金通过”应交税金—应交增值税—已交税金“核算，可不另设预缴税金科目。
3、6月15日，取得施工方开具的建筑服务发票借：开发成本—建安成本200应交税金—应交增值税—进项税额（10%）22贷：应付账款2224、6月30日，交房开票，结转收入借：预收账款1010贷：主营业务收入1000应交税金—应交增值税—销项税（10%）100【说明】结转收入的时间应按照合同约定的交房时间，若实际交房时间早于合同约定的时间，则以实际交付时间结转收入。
同时，计算允许扣除对应的土地价款（444/1.10*10%=44）借：应交税金—应交增值税—营改增抵减的销售税额44贷：主营业务成本44【说明】这里是冲减的是“主营业务成本”，而不是“开发成本—土地成本”；土地增值税清算时允许扣除的土地成本是”开发成本—土地成本“，即案例中的44不作为土地增值税清算时土地成本的减项。
5、6月30日，计算缴纳增值税借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）44贷：应交税费—未交增值税（一般计税）446、7月3日，申报缴纳增值税借：应交税金—未交增值税（一般计税）44贷：银行存款44二、简易计税1、5月10日，收到预售房款借：银行存款1050贷：预收账款10502、6月10日，根据预收账款计算预缴增值税，并申报。
借：应交税金—未交增值税（简易计税）30贷：银行存款303、6月30日，交房开票，结转收入借：预收账款1050贷：主营业务收入1000应交税金—未交增值税（简易计税）504、7月5日，申报缴纳增值税借：应交税金—未交增值税（简易计税）20贷：银行存款20以上会计处理可根据实际情况作适当调整。
土增税的预缴及清算方法
按照《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
”我国的房地产、特别是专门从事房产开发的企业，因其开发周期长，预售的产品多，一般对其应缴纳的土地增值税采取平时预征、竣工结算后汇算清缴的方法。
但目前普遍反映房地产土地增值税计算麻烦，准确率不高，为此，笔者将土地增值税的预征和清算的方法介绍如下，供参考：一、预征的方法。
预征是按预售收入乘以预征率计算，预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。
假定A房产开发企业计划开发住宅楼5栋，2015年年底竣工交付使用，预计收入总额50000万元，2014年一季度取得预售收入10000万元，当地核定的土地增值税预征率为2%，则应预缴的土地增值税为10000×2%＝200万元。
二、汇算清缴的方法。
土地增值税的汇算清缴主要包括清算时间的确定、收入的确认、扣除额的确定、未出售产品相关事项的确定以及应纳税额的计算等几方面。
（一）清算时间的确定。
土地增值税的清算时间根据以下情况确定：1、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日办理清算手续。
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
（3）直接转让土地使用权的。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税清算，纳税人应自接到清算通知之日起90天办理清算手续。
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
（4）省税务机关规定的其他情况。
土地增值税预缴计算方法
土地增值税预缴计算方法
土地增值税预缴是指在土地转让发生后，根据土地增值税法规定，买
卖双方在实际结算前，买方按照一定比例提前预缴相应的土地增值税款项。
土地增值税是一种按照土地转让的增值额计算的一种税收，主要针对土地
转让后的增值收入。
第一步：计算土地的增值额。
土地增值额=土地转让价款-购买土地时
的购置成本。
土地转让价款是指土地转让交易发生时所支付的价款总额，包括购买
价款、税费、房屋配套设施价款等。
购买土地时的购置成本是指购买土地时的购置价款、税费以及土地增
值税预缴款项等。
第二步：计算土地增值税。
土地增值税=土地增值额×土地增值税税率。
当前土地增值税税率为30%。
根据不同地区以及不同政策，税率可能
会有所调整，请以具体法规为准。
第三步：计算预缴税额。
预缴税额=土地增值税×预缴比例。
预缴比例是指预缴土地增值税的百分比，通常根据不同地区以及政策
制定，一般在转让合同中规定。
预缴比例常见的有20%、30%等。
第四步：计算应收土地增值税款。
应收土地增值税款=土地增值税-预
缴税额。
第五步：根据具体情况进行调整。
根据税务部门要求以及特殊政策，
可能还需要进行一些调整和计算。
需要注意的是，土地增值税预缴是在土地转让发生后的购买方需要提前预缴的税款，具体计算方法需要根据实际情况进行调整。
同时，税务部门可能会对土地增值税预缴进行抽查和核查，所以在计算预缴税款时需要保持准确和合规。
房地产开发企业预交土地增值税计算方法及会计处理
房地产开发公司预交土地增值税的计算方法和会计办理1、土地增值税的应税收入《财政部国家税务总局对于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依照问题的通知》（财税 [2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产获得的收入为不含增值税收入。
《国家税务总局对于营改增后土地增值税若干征管规定的通告》（国家税务总局通告 2 016 年第 70 号）：一、对于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
合用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；合用简略计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
2、预交土地增值税的计算依据上述政策，房地产开发公司在收到预收款时：1、一般计税方法下：预交土地增值税=预收款 / （ 1+11%） * 土地增值税预征率2、简略计税方法下：预交土地增值税=预收款 / （ 1+5%）* 土地增值税预征率为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算，依据《国家税务总局对于营改增后土地增值税若干征管规定的通告》（国家税务总局通告2016 年第 70 号）：为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算，房地产开发公司采纳预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可依照以下方法计算土地增值税预征计征依照：土地增值税预征的计征依照=预收款 - 应预缴增值税税款如：某房地产开发公司开发 A 项目（动工日期在2016 年 5 月 1 往后）， 2017 年 7 月销售一般住所预收房款1110 万元，依据当地的规定，土地增值税预征率2%。
则 :1、正常状况下，土地增值税预收税款计算：土地增值税预征的计征依照=不含增值税收入=1110/(1+11%)=1000 万元预交土地增值税税款=不含增值税收入* 土地增值税预征率=1000*2%=20 万元。
2、为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算：应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%==30 万元土地增值税预征的计征依照=1110-30=1080 万元预交土地增值税税款=1080*2%=万元。
房地产开发企业土地增值税清算管理办法
房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。
第二条凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均适用本办法.第三条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的,应分别核算增值额。
第四条纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》，标准格式见附件1）。
第二章清算条件第五条符合下列情况之一的,纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目.（二）整体转让未竣工的房地产开发项目.（三）直接转让土地使用权的项目。
（四)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目.第六条符合下列情况之一的,主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。
（二)取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
（三)经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目.第七条房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
第三章清算申请与受理第八条凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件2)，经主管地方税务机关核准后,即可办理竣工清算税款手续.对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。
预缴土地增值税的财税处理
预缴土地增值税的财税处理房地产企业开发周期长，销售开发产品一般是采取预售方式，为了均衡入库税款目的，土地增值税采取了平时预征、达到清算条件后进行土地增值税清缴、多退少补的办法。
一、土地增值税的预缴目前国家税务总局出台的关于房地产企业预缴土地增值税的计税依据有两种：一是预缴土地增值税=不含增值税收入*土地增值税预征率。
增值税采用一般计税方法：预收款/(1+9%)★土地增值税预征率。
需要注意的是，对于一般计税的项目来说，不含增值税收入如何理解是有争议的。
部分观点认为不含增值税收入=含增值税收入-销项税额=含增值税收入-(含增值税收入-±地价款)/(1+9%)x9%β如按该方式计算土地增值税预缴税额的计算基数，计算土地增值税预缴时需要考虑土地价款的分摊。
增值税采用简易计税方法：预收款/(1+5%)*土地增值税预征率。
二是增值税采用一般计税方法：应预缴税款二(预收款-预收款/(1+9%)*3%)*±地增值税预征率；增值税采用简易计税方法：(预收款-预收款/(1+5%)*3%))*±地增值税预征率。
国家层面的税收规定允许选择两种方式预缴土地增值税。
从上述分析情况看，对于简易计税项目，方式二预缴税款比方式一要高，因此选择方式一更为有利；对于一般计税项目，方式一的计算方式有争议，需要了解税务执行口径，才能判断哪种方式更为有利。
需要注意的是，房地产企业需要了解项目所在地税务机关是否制定出台土地增值税预缴方式的具体规定。
例如，湖北省规定：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
二、预缴土地增值税的税前扣除企业所得税法第八条规定，企业发生的与取得收入有关的税金，准予在计算应纳税所得额时扣除。
企业发生的税金是企业为取得经营收入实际发生的必要的、正常的支出，与企业发生的成本、费用性质相同，是企业取得经营收入实际发生的经济负担，符合税前扣除的基本原则。
土增税预缴税率及计算方法
土增税预缴税率及计算方法土地增值税是指在土地的转让或者出售中，按照一定的税率对土地增值所得征收的一种税。
在中国，土地增值税的预缴税率及计算方法根据不同的地区和土地性质有所差异。
一、预缴税率1.城市土地增值税预缴税率：根据国家税务总局的规定，城市土地增值税的预缴税率为30%。
2.非城市土地增值税预缴税率：非城市土地增值税的预缴税率分为两个档次，即50%和30%。
具体的预缴税率根据土地所在地的经济水平和发展情况进行调整。
二、计算方法1.土地增值额的计算：土地增值额=土地转让价款-土地取得成本-土地增值税减免额土地转让价款是指土地所有权的转让或者出售所获取的价款。
土地取得成本是指土地的购置价款、融资利息以及其他与取得土地有关的支出。
土地增值税减免额是指符合国家税务总局规定的税收优惠政策所减少的税款金额。
2.土地增值税的计算：土地增值税=土地增值额×预缴税率按照预缴税率，将土地增值额乘以对应的税率即可得到土地增值税的金额。
三、案例分析假设城市的土地增值税预缴税率是30%，土地的转让价款为100万元，土地取得成本为60万元，土地增值税减免额为10万元。
那么可以按照以下步骤计算土地增值税：1.计算土地增值额：土地增值额=100万元-60万元-10万元=30万元2.计算土地增值税：土地增值税=30万元×30%=9万元在这个例子中，土地增值税的金额为9万元。
综上所述，土地增值税的预缴税率及计算方法根据不同地区和土地性质可能会有所差异。
根据实际情况进行计算时，需要按照相关规定和政策进行操作，以确保计算的准确性和合法性。
土地增值税的计算及会计分录
土地增值税的计算及会计分录土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。
一、计算方法土地增值税实行四级超率累进税率：1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
速算扣除率0。
2、增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为 40%。
速算扣除率5%。
3、增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，土地增值税税率为 50%。
速算扣除率15%。
4、按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为 60%，速算扣除率35%。
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
二、增值额及扣除项目金额的相关规定1、“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2、计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。
（3）房地产开发费用，指销售费用、管理费用、财务费用。
（4）旧房及建筑物的评估价格。
（5）与转让房地产有关的税金；指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税、教育费附加等。
（6）加计扣除。
对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。
四、土地增值税计算实例及会计处理企业应当在“应交税费”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况，其贷方反映企业计算出的应交土地增值税，其借方反映企业实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应交而未交的土地增值税。
房地产企业土地增值税的会计核算
房地产企业土地增值税的会计核算由于房地产开发行业的特殊性，在房屋开发过程中企业先获得对客户的预售款，待建筑物竣工验收合格后再结算收入。
《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
”会计处理主要涉及以下几个方面的内容：预缴土地增值税的核算、计提和预提土地增值税的核算、汇算清缴土地增值税的核算。
1.预缴土地增值税的核算。
房地产企业收到预收款项时，不能确认收入，会计处理为：借：银行存款；贷：预收账款。
对于预收款，需要预缴土地增值税，预缴税款时，借：应交税费应交土地增值税；贷：银行存款。
此时，由于收入未能确认，不能将预缴的税金计入当期损益。
2. 计提和预提土地增值税的核算。
预收款项确认为收入时，借：预收账款；贷：主营业务收入。
同时，对已缴纳的税金，计提土地增值税并计入当期损益，借：营业税金及附加；贷：应交税费应交土地增值税。
土地增值税是取得预收款时先预缴税金，清算时再汇算清缴、多退少补。
根据权责发生制原则和收入与费用配比原则，企业还需要预提一定金额的土地增值税，以避免低估费用和负债、高估利润。
预提该部分税金时，借：营业税金及附加；贷：其他应付款预提土地增值税。
此处不宜贷记“应交税费应交土地增值税”科目，因为从税法角度讲，纳税义务还没有发生，计入应交税费易引起误解。
在这里，计提是根据预缴的税款提取的土地增值税，预提是对超过预缴税款部分提取的土地增值税，实务中计提与预提往往混用。
3. 汇算清缴土地增值税的核算。
汇算清缴土地增值税时，如果总税款大于计提和预提数，则对于其差额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目；如果总税款小于计提和预提数，则对于其差额，借记“应交税费应交土地增值税”科目，贷记“营业外收入”科目，同时，借记“其他应付款预提土地增值税”科目，贷记“应交税费应交土地增值税”科目。
房地产开发企业预售结算土地增值税及增值税计算要点
一、房地产预缴增值税按预售款3%预缴增值税。
一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款（增值税预缴税款表），待产权转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
本条解析了可以扣除的土地价款的范围，公告特别指出以纳税人直接支付的土地价款为准，在存在土地价款返还的情况下，直接支付的土地价款可能小于财政票据上记载的土地价款，这种处理与土地增值税项下的土地价款处理如出一辙，应该引起纳税人高度重视。
对于可能取得政府土地价款返还的，应该协商政府部门以其他名义奖励，而不能直接以土地款返还的名义支付。
二、土地增值税让渡无产权的车库（车位）、储藏室等使用权的征收：对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式，有偿让渡无产权车库（车位）、储藏室（以下简称无产权房产）等使用权的，其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税。
（一）对清算前取得的让渡收入应并入清算单位收入一并计算征收土地增值税。
对不同类型房地产开发产品，应分别计算增值额的，让渡收入应按照建筑面积法在不同类型可售房产之间进行分摊，分别并计不同类型可售房产的收入。
最新房地产企业土地增值税的计算详解及会计处理
最新房地产企业土地增值税的计算详解及会计处理土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。
概括的说，土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。
其计算公式为：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）或：应纳税额=土地增值税×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率具体的笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。
一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。
（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。
三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。
其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。
实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。
其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
四、确定扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理
一、土地增值税的计算方法：
1.计算应税土地增值额：
应税土地增值额=(转让价格-实际取得土地价格)×(1-20%)
其中，转让价格为该土地的预计销售价格或市场价格，实际取得土地价格为该土地的购买价。
2.计算土地增值税金额：
土地增值税金额=应税土地增值额×30%
二、土地增值税的会计处理：
1.计提土地增值税：
当企业购买土地后，需根据税收政策计提土地增值税。
计提土地增值税的时点一般为土地使用权确权的时间。
计提土地增值税的会计科目为应交税费-土地增值税。
2.支付土地增值税：
当土地转让时，企业需要向国家税务部门交纳土地增值税。
支付土地增值税的会计科目为银行存款、现金等流动资产所在科目-应交税费-土地增值税。
三、土地增值税的纳税申报和核定：
纳税核定是指税务机关对纳税申报的企业进行审核，核定其应纳税款的程序。
核定时，企业需要提交相关的资料，包括土地转让合同、土地评
估报告、增值税发票等。
税务机关会对这些资料进行审核，核定企业的应纳税款额，并将核定结果通知企业。
四、土地增值税的税款清缴：
企业收到税务机关发放的《土地增值税纳税通知书》后，需按规定时间向税务机关缴纳土地增值税款。
缴税时，企业需携带相关的资料，包括纳税申报表、核定通知书、税款缴纳凭证等。
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理营改增之后，房地产业缴纳的流转税由价内的营业税变成了价外的增值税，确认收入的时间和金额也发现了变化，本文梳理了房地产企业在预售阶段所涉及的增值税、土地增值税和企业所得税等三大税种预缴税务处理，并以简单的案例对会计处理进行了说明。
一、增值税按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。
二、土地增值税土地增值税暂行条件实施细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省（自治区、直辖市）确定。
同时根据16年70号公告，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
所以土地增值税预征的计征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的，同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。
三、企业所得税根据31号文，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
而收入确认的金额和时间上，根据不同销售方式有所不同：（一）一次性全额收款方式企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
这种方式下，预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的，企业应当确认企业所得税预计毛利。
这种方式下企业所得税确认收入的时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间，所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款。
（二）分期收款方式企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
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房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会
计处理
1、土地增值税的应税收入
《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2 016年第70号）：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
2、预交土地增值税的计算
根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时：
1、一般计税方法下：
预交土地增值税=预收款/（1+11%）*土地增值税预征率
2、简易计税方法下：
预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
如：某房地产开发企业开发A项目（开工日期在2016年5月1日后），2017年7月销售普通住宅预收房款1110万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%。
则:
1、正常情况下，土地增值税预征税款计算：
土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1110/(1+11%)=1000万元
预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2%=20万元。
2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算：
应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%==30万元
土地增值税预征的计征依据=1110-30=1080万元
预交土地增值税税款=1080*2%=21.6万元。
从上述结果来看，虽然计算简化了些，但预交的税款比正常计算的方法下要大。
国家税务总局公告2016年第70号规定“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算”，“可按照”上述方法进行计算，但在个别省市，强制纳税人按照上述规定计算缴纳我认为有些欠妥。
3、预交土地增值税的会计处理
沿用上例，该企业预交土地增值税20万元，则会计处理如下：
借：应交税费-应交土地增值税20
贷：银行存款20
待开发项目达到完工条件，相应的收入及成本结转损益时，将土地增值税转入税金及附加科目：
借：税金及附加20
贷：应交税费-应交土地增值税20
但有的企业在预交土地增值税的同时就将其转入“税金及附加”，不符合权责发生制的要求和收入成本的配比原则。
还有的企业在预交土地增值税的同时将其转入“预付账款或待摊费用—待转土地增值税”，在符合完工条件时再转入“税金及附加”。
我认为这样处理“应交税费-应交土地增值税”期末余额更能准确反映土地增值税在项目未完工时应该预交的金额，更能反映出期末资产负债状况的合理性和公允性。
所以，我个人更倾向于这种会计处理方式。