房地产估价 第七章剩余法

剩余法的计算公式
1、最基本的公式 待开发房地产的价值 =开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润
什么是管
2、按估价对象细化的公式 求生地价值的公式
（1）适用于将生地建成房屋的公式 生地价值=开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－
管理费ห้องสมุดไป่ตู้－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生地 应负担的税费
什假设开么发法是适用管条件理 ?
（1）根据房地产估价合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断 了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。
（2）根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开 发完成后的房地产价值。
（3）要求有一个良好的社会经济环境：要有一个明朗、开放及长 远的房地产政策；要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；要有 一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；要有一个稳定、清晰 及全面的有关房地产投资开发和交易税费清单；要有一个开放、长 远及稳定的土地供给计划。
相什关概么念 是 管 理 ?
土地最佳利用方式； 不动产价值； 建筑物现值； 建筑物开发成本； 建筑物开发利润； 建筑周期。
基本原理 土地价值剩余理论，即土地价值由土地产品价格所决定，是扣
除其他生产费用的余额。
什剩余法么的特是点 管 理 ?
1、预期性；
2、时点不同；
剩余法适用的范围（估价对象C191） 1、适用于具有投资或开发潜力的房地产，如待开发的土地（包括 生地、毛地、熟地）、在建工程（包括停建工程）； 2、对待拆迁改造的再开发房地产的估价； 3、适用于对待开发土地的最高地价、最大利润、最高开发费用的 估算。 4、适用于现有新旧房地产中地价或房价的单独评估。
（2）适用于将生地开发成熟地的公式 生地价值=开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－
管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生地 应负担的税费
什么是管
3、求熟地价值的公式 熟地价值=开发完成后的房地产价值－由熟地开发成房屋的开发成本－
管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买熟地 应负担的税费
4、求在建工程价值的公式 在建工程价值=续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资
利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担 的税费
5、求旧房价值的公式 旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用
－投资利息－销售费用－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧房 应负担的税费
八、假设开发法总结和运用举例C190
运用举例
• 例7-1：有一成片荒地需要评估，获知该荒地的面积为2平方公里。
适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比 率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单 价为800元每平方米；开发期需要3年；将该片荒地开发成“五通一 平”熟地的开发成本及管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款 年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的 税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用
6、适用于在毛地上进行房屋建设的公式 毛地价值=开发完成后的价值-毛地取得税费-由毛地建成房屋的成本-管理 费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润
7、适用于将毛地开发成熟地的公式 毛地价值=开发完成后的熟地价值-毛地取得税费-由毛地开发成熟地的成 本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润
五、开发利润 开发利润估算只在传统方法中需要。通常以一定基数乘以相应的平均利
润率。
六、投资者购买待开发房地产应负担的税费 根据税法及当地和中央政府的有关规定，无规定的按当地习惯，按照待
开发房地产价值的一定比率测算。
七、折现率 在现金流量折现法中需要的一个参数，与报酬资本化法中的报酬率的性
质和求取方法相同，体现资金的利率和开发利润两部分。
一、开发经营期 1、开发经营期的起点是取得估价对象（待开发房地产）的时间即估价时点， 终点是将开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。 2、确定开发经营期可采用比较法。
二、开发完成后的房地产价值 1、开发完成后的房地产价值是开发完成时的房地产状况的市场价值。 2、开发完成后的房地产价值一般通过预测来求取。对于出售的房地产，可 采用比较法；对于出租、直接经营的房地产，可采用收益法求取。
1、估价对象仍然由其业主开发完成，可将这种估价前提称为“业 主自行开发前提”； 2、估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，可将这种估价 前提称为“自愿转让开发前提”； 3、估价对象要被迫转让给他人开发完成，可将这种估价前提称为 “被迫转让开发前提”。
同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用 假设开发法估价， 评估出的价值往往是不同的。
什么是管理?
剩余法的估价步骤P118
1、调查待开发房地产的基本情况； 2、选择最佳开发利用方式； 3、估计开发经营期； 4、 预测开发完成后的房地产价值； 5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及 投资者购买待开发房地产应负担的税费； 6、进行具体计算，确定待估宗地的土地价值。
剩余法计算中各项的求取C188
三、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 1、开发成本和管理费用可采用比较法来估算； 2、销售费用和销售税费通常是按照开发完成后房地产价值的一定比率来估 算。
四、投资利息 投资利息估算只在传统方法中需要。 正确计息需把握6个方面： 计息项目、计息期的长短、计息的方式、利
率的高低、计息周期、名义利率和实际利率。
第七章 剩余法
7-1 剩余法概述
什么是管理?
基本概念 剩余法，又称残余法、倒算法、余值法。对于待开发土地，
也称为假设开发法。 通过估算开发完成后不动产的正常交易价格，扣除正常开发
的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利 润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象价格的一种方法。
假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来 的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价 格或价值的方法。
按开发后的经营方式细化的公式 （一）适用于开发后出售的公式
V=VP－C 式中：V：待开发房地产的价值； VP：用比较法估算的开发完成后的房地产价值； C：应扣除项目。 （二）适用于开发后出租、直接经营的公式
V=VR－C 式中：VR：用收益法估算的开发完成后的房地产价值。
什么是管理?
剩余法的估价前提C193