有关房产登记行政诉讼案件的分析报告

关于房产登记行政诉讼案件的分析

随着房产市场的快速发展，房产登记行政诉讼案件不断增多，在审判实践中遇到不少困难和问题，为了更好的厘清法院审理该类案件的工作思路，郓城法院对近年来的房产登记行政诉讼案件进行了调查分析，并对进一步规完善该类案件的审理提出建议。

一、房产登记行政诉讼案件审理的基本情况和特点

自2010年以来，郓城法院共受理房产登记行政诉讼案件19件，其中2010年2件，均判决撤销房产登记；2011年2件，一件判决撤销房产登记，另一件被告变更具体行政行为，原告撤诉；2012年15件，一件原告主动撤诉，其余14件因涉及民事问题中止审理。

通过对以上案件的分析，发现这些案件主要呈现以下特点：（一）行政争议与民事争议交叉在一起。大多数房产登记行政诉讼案件与民事案件相关联，当事人提起房产登记行政诉讼，实质是对民事权益被登记机关登记行为确认不服。（二）登记机关败诉的原因集中。大都是因为忽视实体审查和违反法定程序，在没有尽到合理的审核职责的情况下，就办理了房产登记手续。

（三）涉及法律、法规较多。该类案件涉及相关法律、法规和规章较多，审判过程中会遇到各种疑难问题。（四）案件类型相对集中。案件大多数是第三人提起的不服房屋权属登记类型。

二、房产登记行政诉讼案件审理中存在的问题

（一）涉及民事争议的情形多，导致纠纷中止。房屋登记纠纷中常常混杂着行政法律关系和民事法律关系，对于这种行民交叉案件的审理，行政审判法官多赞成先民后行，在此情形下，通常的做法是先中止行政诉讼，待民事诉讼的结果出来后再判决行政案件，理由是行民交叉的案件在实质上的真正目的是为了解决民事权益之争，房屋登记是以民事法律关系为基础的。这种处理方法虽然抓住了问题的实质，避免了行政判决和民事判决相矛盾的情形，但增加了当事人的讼累，也浪费了司法资源。还有的当事人不理解行政诉讼与民事诉讼的区别，希望通过行政诉讼实现民事权利。在他们看来，如果法院认定某项登记是错误的，自己就理所应当成为房屋真正的权利人，法官在审理该类案件时常常要花费大量时间给当事人做解释工作。

（二）原告主体资格的把握。一般来说，公民、法人或者其他组织对房产登记行为提起行政诉讼，只要

能提供相应的事实证据证明其与被诉的登记行为有法律上的利害关系，法院均应予以受理。所谓“法律上的利害关系”指的是这种被影响的利益是法律上需要保护的，也就是说这是一种行政主体在作出被诉的具体行政行为时应当纳入考虑围的利益。只要当事人的合法权益所受到的侵害与登记行为之间存在因果关系，且当事人有明确的法律文件或法律事实证明自己为权利人，如房地产权证、房屋买卖合同、抵押合同、法院裁判文书等法律文件以及继承等法律事实，就应认定其具有原告主体资格。

（三）对登记材料的形式审查标准和现有审查手段难以对抗精心伪造的申请材料。长期以来，房屋登记机关对申请材料的审查多为形式审查，只要相关人员全部到场，必要的材料是加盖了公章的原件就能办理登记，登记人员只需尽到基本的审查义务即可，不对材料的真实性负责。另一方面，由于登记人员无法凭肉眼对公证书、未婚证明等材料上公章的真伪进行鉴别，又没有其他行之有效的审查手段，容易使申请人钻空子伪造材料骗取登记。[1]提供虚假材料的当事人在办理房屋权属转移登记后逃匿，法院判决撤销登记行为后，购房人已经支付的房款难以追回，将面临钱房两空的境地，

善意第三人的合法权益得不到及时救济。

（四）判决方式问题。对于登记行为如认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确是否应当以驳回诉讼请求的判决代替维持判决？有人认为，用维持判决比较合适，现行行政诉讼法也是这样规定的，因为行政审判审查的标准是具体行政行为的合法性，而非确定审查原告的诉讼请求受不受法院的支持。本人认为，用驳回诉讼请求的判决代替维持判决是合理的，因为目前我国的登记制度决定了登记行为只是对民事法律关系形式上的确认，并无实质上的最终确定力，登记机关对民事法律关系的容是无权审查的，登记行为很可能由于民事法律关系无效而失去其存在的基础。如果法院以司法审查的标准判决维持了行政机关的行为，会给以后民事审判否定房屋产权民事法律关系或行政机关自行纠正登记行为带来障碍。用驳回诉讼请求的判决方式有利于节约诉讼成本和提高审判效率，也有利于保障当事人的合法权益和社会的稳定。

（五）登记机关赔偿问题。当前我国缺乏统一的登记赔偿规则，《中华人民国物权法》、《中华人民国侵权责任法》以及《房屋登记办法》等都对登记机关登记错误引发的赔偿作了规定，但这些规定都过于原则，

对赔偿的性质、归责原则、围等问题都没有一个明确的界定，造成司法实践的不规，这些过于粗放的规定，远远不能满足司法裁判的需求。

三、规房产登记行政诉讼案件审理的对策及建议

（一）完善科学的房产登记制度。现行的房产登记规在立法上还存在一定缺陷，尽快制定和完善有关房产登记的法律、法规和规章，是解决当前房产登记行政诉讼案件审理工作诸多问题的根本办法。虽然《物权法》对不动产登记制度作出了基本规定，如登记管辖、登记机构职责、异议登记与预告登记制度、登记过错的赔偿责任等，但是这些规定有许多不明确的地方，还远不能解决实践中遇到的某些具体问题，亟待进一步细化。

（二）加强对房产登记行政诉讼案件审判工作重要性的认识。随着我国市场经济的飞速发展，公利意识和法制观念不断提高，对房产登记这类关系重大财产权属的行政行为大都采取法律途径寻求权益保障，房产登记行政诉讼案件快速上升。但是，当前我国有关房产登记的一系列制度却相对滞后，房产登记行政审判工作难度很大。因此，我们应认真对待每一件案件的审理工作，既要充分保护房产权利人的合法权益，也要公平界定登记机关的职责、义务，力争取得法律效果和社会效果的

高度统一。

（三）完善房产登记技术手段。技术条件的落后，也是造成登记错误的一个重要原因，应加强登记系统软件的研究，不断完善电子登记信息系统，比如，针对使用伪造或冒名申请房屋产权登记的现象，可以通过密码保护及指纹识别等技术手段来核实身份真伪。同时还应积极加强与民政部门（婚姻登记处）、公安机关（户籍管理部门）的沟通和协助，建立查询系统和网络实时传递体系。[2]

（四）法院在受理房产登记行政诉讼案件时应加强立案引导。法院在受理案件时应了解当事人诉讼的真正目的，如果当事人只对登记错误的原因行为有争议，则应当向其阐明房屋登记行为仅是一种确认，不是赋权，登记对象只能是没有争议的民事权利，如果有争议就必须通过法院或仲裁等机构的确权后，才能进行确认。法院应当引导当事人提出有效的诉讼，使纠纷通过最快的诉讼路径得以解决。对因登记部门原因导致登记错误的，可引导当事人直接进行行政诉讼；对因民事行为瑕疵导致登记错误的，可引导当事人进行民事诉讼。对各当事人之间有亲属关系或房屋已被他人善意取得

的案件，应当加强诉讼协调，在保障各方合法权益的同