房地产基本知识XXXX

房地产基本知识

一.房地产常用术语；

二.户型解析与价值判断

三.房地产面积计算；

四.按揭贷款的各项规定及计算方法；

五.公积金贷款的有关规定。

六.商品房预售及房地产交易的有关规定；

一. 房地产常用术语

1. 房地产：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种.财产的总称。

2. 房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。

3. 居住小区技术经济指标

3.1; 居住小区总用地：包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地，庭院、绿化用地的总和。

3.2; 住宅总用地：指低层、多层、中高层、高层住宅用地面积的总和。

3.3; 公建总用地：指小区全部公共建筑物战地总面积之和。

3.4; 道路、广场用地：指小区内主次干道、宅前支路、人行道、绿化带中间宽度大于1.5M的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

3.5; 庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中庭院种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用的绿化面积之总和。

3.6; 总建筑面积（m2）：指小区内住宅、公建总和。

3.7; 建筑密度=小区内全部建筑的基地面积之和（m2）/小区内总占地面积（m2） 3.8; 建筑容积率=小区内总建筑面积之和（m2）/小区总占地面积（m2）*100%

3.9：实用率（得房率）=套内建筑面积/合同所注的建筑面积

3.10绿化率：绿化用地面积/该地块总面积的比率

4. 单体住宅建筑设计技术经济指标名词解释

4.1; 建筑面积：指建筑物各层展开面积之总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外围水平截面面积计算。建筑面积由使用面积、辅助面积和结构面积三部分组成。

4.2; 使用面积：是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

4.3; 辅助面积：是指建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。

4.4 结构面积：是指建筑物各层中外墙、内墙、间隔墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。

5. 行业常用术语解释

5.1; 建基面积：即建筑基地面积，指建筑物的首层外墙勒脚线以上外围水平投影的占地面积。

5.2; 用地面积：指产权人使用土地的范围，包括其地上建筑物、天井、庭园、通道等占地面积的总和。

5.3; 共享地面面积：指两个或以上产权人共同占有使用的不能分割的土地范围。

&sup4; 技术层：指建筑物的自然层内，用作水、电、卫生等设备安装的局部层次。

6.房地产住宅的6种类型

6.1单元式住宅

单元式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。

单元式住宅的基本特点：（1）每层以楼梯为中心（又叫梯间式住宅），每层安排户数较少，各户自成一体。（2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。（3）建筑面积较小，造价经济合理。（4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用，便被社会所接受，并推广到大多数国家和地区。

6.2公寓式住宅及办公（尙中心）

公寓式住宅：是相对于独院独户的西式别墅住宅而言。公寓式住宅一般建在大城市及商业繁华地段，大多是高层建筑，标准较高。每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用，公寓式住宅面积大多在40平方米-80平方米，户型以单房、1房1厅、2房1厅和3房1厅为主。

公寓式办公：是指单元式小空间划分，每个单元平均建筑面积一般不大于150平方米，有独立卫生设备的办公建筑。此种物业因面积较小且相对独立，较适合小型公司办公。

公寓式住宅，在其中加入了星级物业管理服务、商务化便利，既可以为年轻白领提供便利的生活空间，也可以满足商务人士短期居住要求，其使用功能已经超出了普通住宅的功能。近年来涌现出的以大批处于创业时期的中小型公司，限于资金和规模，他们要求的是公寓的价格写字楼的形象和品质，公寓式办公恰好解决了创业型中小公

司的难题。

现行的《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》对于公寓式住宅和公寓式办公在规范条文名词解释和条文说明中并未做出相应的解释和说明。这就产生了公寓式住宅是按高级住宅或酒店还是按普通住宅的标准执行，公寓式办公是按办公楼还是按住宅楼的标准执行这一争论。笔者认为就这一问题，首先我们应明确公寓式住宅和公寓式办公开发地块的土地使用性质，是商业用地还是住宅用地。其次建筑的使用性质，开发公司是按住宅用房还是按商业办公用房为业主办理产权手续，这样公寓式住宅和公寓式办公其两者的定性就基本明确了。现就在此类型建筑消防设计过程中存在的几个问题，提出一些个人看法与大家共同探讨。

6.3别墅住宅

别墅住宅相当于独院独户的西式洋房，或小洋楼，又称花园洋房。一般都是带花园草坪和车库或两三层小楼，建筑密度很低。

6.4商品房

商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设,以营利为目的,按市场规律经营的房屋。

6.5经济适用房

什么是经济适用住房

笔者发现，虽然现在大对数人对经济适用房这个名词很熟悉，但是能够说出它的本质属性的人不多。那么，首先我们应该弄清楚什么是经济适用住房。

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%～3%的管理费。经济适用房以微利价出售。其成本价由7项因素(征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润)构成。出售经济适用房实行政府指导其售价，由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布不得擅自提价销售。

购买经济适用房的条件

记者从武汉市国土房产局了解到，目前，武汉市对于经济适用房的销售有明确的规定，申请者、开发企业和有关部门都一直严格执行相关管理规定。

购买经济适用房必须符合四条件

a.具有本市城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）；

b.未享受政策性住房的无房户或住房困难户(单身购房年龄须在35周岁以上)；

c.家庭收入符合市政府划定的收入线标准；

d.市政府规定的其他条件。

6.6廉租住房

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。