房地产估价期末复习题复习课程

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房地产估价复习要点（期末复习）

新安健脾通痹系列方治疗类风湿关节炎的药学研究进展1. 引言1.1 研究背景类风湿关节炎（RA）是一种常见的自身免疫性疾病，主要表现为关节炎和全身症状。

患者在发病早期通常表现为关节疼痛、肿胀和活动受限，严重影响生活质量。

RA的治疗一直是临床医学的难点，传统治疗方法如非甾体类抗炎药以及免疫抑制剂虽然能够缓解症状，但长期使用存在肝肾毒性、免疫抑制等副作用。

随着现代药学的发展，中药在治疗类风湿关节炎方面逐渐受到关注。

新安健脾通痹系列方是一种中药复方，据报道具有调节免疫反应、抗炎镇痛、改善微循环等功效。

关于新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎方面的药学研究还相对不足。

本研究旨在探讨新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎中的作用机制，评估其临床疗效及安全性，为临床提供更有效的治疗方案。

通过深入研究，希望能够为广大患者提供更好的治疗选择，促进类风湿关节炎的研究和治疗进步。

【研究背景】1.2 研究目的本研究的目的是评估新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎中的药效和安全性，并探讨其可能的作用机制。

通过对该药方的药理研究和临床研究进展进行综合分析，旨在为临床医生提供更具科学依据的治疗选择，为患者提供更安全、有效的治疗方案。

本研究旨在探讨新安健脾通痹系列方在治疗类风湿关节炎中的潜在机制，从而为将来的相关研究提供借鉴和启示。

通过对安全性和副作用研究的深入探讨，本研究还旨在全面评估该药方的临床应用价值和潜在风险，为临床实践提供更多的参考依据。

通过本研究的开展，我们希望为提高类风湿关节炎患者的生活质量和疾病预后做出贡献，为该领域的药学研究和临床实践提供新的思路和方法。

2. 正文2.1 类风湿关节炎概述类风湿关节炎（rheumatoid arthritis，RA）是一种慢性、全身性的自身免疫性疾病，主要表现为对称性多关节炎症、滑膜增生、软骨破坏和骨质破坏，最终导致关节畸形和功能障碍。

该病发病机制尚不完全清楚，但与免疫系统失调、遗传因素、环境因素等有关。

房地产估价期末复习资料

一房地产估价的概念房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构，根据估价目的,遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判定并提供相关专业意见的活动。

二、房地产估价的本质（掌握）(一）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格（二）房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（四）房地产估价都有误差但误差应在合理范围内（五）房地产估价既是一门科学也是一门艺术第二节房地产估价的要素一、估价当事人（熟悉)二、估价目的（掌握）三、估价对象（掌握）四、估价时点（熟悉）五、价值类型（掌握）六、估价依据(熟悉）七、估价假设（熟悉)八、估价原则(熟悉）九、估价程序（熟悉)十、估价方法（熟悉)十一、估价结果（熟悉)房地产含义的总结□三部分■土地■建筑物■其它土地定着物□三位一体的综合体■实物■权益■区位第二节房地产的特性一、不可移动（掌握)二、独一无二（掌握)三、寿命长久（熟悉)四、供给有限（熟悉）五、价值量大(熟悉）六、用途多样（熟悉）七、相互影响（熟悉）八、易受限制（熟悉)九、难以变现十、保值增值(了解)第二节房地产价格的特征□房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金（买卖价格和租赁价格，广义价格和狭义价格)□房地产价格受区位影响很大□房地产价格实质上是房地产权益的价格□房地产价格形成的时间较长□房地产价格容易受交易者的个别情况的影响3. 市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值-——-按价值前提或评估价值的本质划分的价值种类3。

1 市场价值（5+3条件）□一般条件（5个）①交易双方自愿进行交易②交易双方是出于利己动机进行交易③交易双方是精明、谨慎行事的,并且了解交易交易对象，知晓市场行情④交易双方有充裕的时间进行交易⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价□隐含条件(3个）①最高最佳使用②继续使用③市场参与者与集体观念和行为特例：征收房屋强制性而非自愿，但房屋征收估价应当采用市场价值标准3。

房地产估价期末考试复习题

房地产估价期末考试复习题一、选择题1. 房地产估价的基本方法有哪几种？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 所有以上2. 以下哪项不是房地产估价中考虑的因素？A. 位置B. 土地使用权C. 建筑物结构D. 个人偏好3. 房地产估价中的成本法主要考虑哪些成本？A. 土地成本B. 建筑成本C. 销售成本D. 所有以上4. 收益法估价中，收益的计算通常不包括以下哪项？A. 租金收入B. 投资回报率C. 运营成本D. 折旧费用5. 市场比较法估价时，选择比较对象应遵循的原则是什么？A. 相似性原则B. 可比性原则C. 可替代性原则D. 所有以上二、简答题1. 简述房地产估价的目的和意义。

2. 描述成本法估价的基本步骤。

3. 收益法估价中，如何确定房地产的净收益？4. 市场比较法估价时，如何选择合适的比较对象？5. 房地产估价中的风险因素有哪些？三、案例分析题案例：某市一块商业用地，面积为1000平方米，土地使用权为40年，目前剩余使用年限为20年。

该地块周边类似商业用地的市场价格为每平方米5000元。

假设该地块的建筑成本为每平方米2000元，土地成本为每平方米3000元。

请使用成本法对该地块进行估价，并给出估价结果。

四、论述题1. 论述房地产估价中市场比较法的优势和局限性。

2. 分析房地产估价在房地产开发过程中的作用和影响。

五、计算题假设某房地产的年租金收入为100000元，运营成本为20000元，资本化率为8%。

请使用收益法对该房地产进行估价。

六、综合应用题某房地产估价师在对一处住宅进行估价时，发现该住宅周边有一处正在建设的地铁线路。

请分析这一因素如何影响住宅的估价，并给出你的估价建议。

七、开放性问题1. 房地产估价师在估价过程中应遵循哪些职业道德和规范？2. 在当前房地产市场环境下，你认为房地产估价师面临的最大挑战是什么？八、结束语通过本次复习题的练习，希望能够帮助同学们更好地掌握房地产估价的理论知识和实践技能，为期末考试做好充分的准备。

房地产估价期末复习题(1)教学提纲

复习题一、单项选择题1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。

下列距离中越来越受重视的是（）。

A、空间直线距离B、交通路线距离C、交通时间距离D、至市中心距离2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。

经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。

对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/ m2。

A、3214B、3347C、3367D、34583、房地产估价中的价值，一般是指（）。

A、使用价值B、交换价值C、投资价值D、账面价值4、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。

A、100B、300C、600D、9005.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重置价值估价法，其前街影响深度为（）米。

A.20B.40C.50D.606、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。

A、开发时间结束时的时间B、购买待开发房地产时的时间C、房地产的现时价格资料D、估价人员选取的价格资料7、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。

A、物质折旧B、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧8、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。

A、资本化率应较高，价值较低B、资本化率应较低，价值较高C、资本化率应较高，价值较高D、资本化率应较低，价值较低9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。

A、0.060B、0.940C、1.060 D、1.06410、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。

需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）估价。

房地产评估复习课第一讲

《房地产评估》课程复习提纲第一篇1、房地产评估的含义？2、房地产估价师的定义？3、房地产评估的对象是。

4、在人类社会发展短暂的一瞬间，地球的空间和物质总量没有什么变化，这决定了土地数量和面积的。

5、在现有的经济技术条件下，人类尚无能力创造取代土地功能的其他物质要素，这决定了土地资源的。

6、土地的自然属性包括、、、。

7、土地的社会经济属性包括、、。

8、市场需求、税收、地租等均对土地利用产生影响，这些因素属于影响土地利用的。

9、土地使用制度、权益、政策等在不同程度上影响土地的用途和使用方式，这些方面属于影响土地利用的。

10、影响土地利用的主要因素有、、、。

11、建筑物包括和两大类。

12、道路、桥梁、烟囱等属于建筑物中的13、在房屋建筑的各种结构中，多用于住宅建筑的是。

14、下列因素决定了房屋的位置，并直接影响到房地产价格的是。

15、根据我国的法律，我国土地使用权出让、转让的最高年限：住宅用地年，工业用地年，商业用地。

16、决定房地产价格的三要素是、、。

17、房地产价格特征与一般物品价格差异性的表现？18、简述市场价和评估价的区别。

19、楼面地价的高低取决于和两个因素。

20、当容积率不变时，楼面地价与土地价格成；地价不变，楼面地价与容积率成。

21、按交易方式的不同土地价格可分为、、。

22、按权属土地价格可分为和。

23、房地产评估的特点、和。

24、在房地产评估的特点中，和是基础，是灵魂。

25、论述房地产评估的必要性。

26、地租产生的前提是。

27、西方地租地价理论学派包括、、。

28、地租的两种基本形式和。

29、级差地租的两种形式以及两种级差地租之间的区别和联系。

30、土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租为。

31、建筑地段地租的基础是由真正的规定的。

32、简述地租理论的应用。

33、区位包括、和。

34、区位理论发展过程中形成的学派及每种学派的代表人物及理论。

35、工业区位理论的核心。

36、韦勃区位理论对于具有参考价值。

《房地产估价》复习题及答案

《房地产估价》复习题及答案一、单项选择题1、下列哪一项不是房地产估价的原则？A.公平原则B.诚信原则C.替代原则D.定期评估原则答案：D.定期评估原则。

2、对于一个待估价的房地产，下列哪一项不是房地产估价的程序之一？A.搜集相关资料B.现场勘察C.确定估价方法D.撰写估价报告书答案：D.撰写估价报告书。

3、下列哪一项不是房地产估价的方法？A.市场比较法B.收益还原法C.成本法D.银行贷款法答案：D.银行贷款法。

二、多项选择题1、下列哪些是房地产估价的影响因素？A.政策因素B.经济因素C.社会因素D.估价方法的选择因素E.时间因素答案：ABCDE。

2、下列哪些是房地产估价的必要性？A.为房地产交易提供合理的价格参考B.为房地产纠纷提供解决依据C.为房地产抵押提供评估值D.为土地使用权出让提供底价参考E.为拆迁补偿提供依据答案：ABCDE。

三、简答题1、请简述什么是房地产估价？其特点是什么？答：房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判断的活动。

其特点包括：①公正性；②专业性；③复杂性；④系统性；⑤以价值为对象；⑥以科学的态度、专业的知识、严谨的作风进行评估。

《工程估价》期末考试复习题一、单项选择题1、以下哪一项不是工程估价的基本原则？A.实事求是B.公平合理C.量化细化D.灵活运用2、工程量清单是工程估价中非常重要的部分，以下哪一项不是其作用？A.提供详细的工程量数据B.为投标人提供公平竞争的条件C.作为工程变更的依据D.便于施工过程中的进度控制3、在进行土石方工程估价时，以下哪一项不是其计算方法？A.平均计算法B.体积比例法C.平均单价法D.直接测量法二、多项选择题1、工程估价在工程建设中的作用有？A.确定工程造价B.控制工程成本C.制定投资计划D.确定工程预算E.确定工程决算2、工程量清单的编制依据有？A.施工图纸及说明B.工程量计算规则C.施工组织设计及施工方案D.材料供应计划及价格E.其他相关资料和信息。

房地产估价总复习

第四章知识总结房地产市场
分析估价对象
搜集交易实例
存入交易实例库
选取可比实例
可比实例价格A
可比实例价格B
建立价格可比基础建立价格可比基础
交易情况修正
交易情况修正
交易日期调整
交易日期调整
房地产状况调整房地产状况调整
比准价格A
比准价格B
求取最终比准价格最终比准价格
可比实例+C 建立价格可比基础
交易情况修正交易日期调整房地产状况调整
比准价格C
1.某宗房地产交易价格5000元/平方米，涉及的税费由买方承担，按规定，该宗房地产所在地区买卖双方分别应该负担的税费为正常成交价格的4%和8%，则正常房地产成交价格为多少?
2.某宗房地产2004年6月的成交价格为4000 元/平方米，该地区该类房地产2004年6月到2005年6月平均每月价格变动率为0.8%，则该宗房地产2005年6月的价格更接近多少?
重新购建价格
土地的重新购建价格
建筑物的重新购建价格
重新购置价格土地的重新购建价格
重新开发成本
市场法基准地价修正法
成本法
重置价格
建筑物的重新购建价格
重建成本
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
单位比较法分部分项法
工料测量法指数调整法
折旧
物质折旧功能折旧经济折旧
年限法市场提取法
分解法
1.某水池的容积为500立方米，2002年6月建成，经济寿命为5年，该类水池的单位体积造价为600元/立方米，则该水池2004年6月的价格为多少?
4.某房地产建成于1997年底，此后收益年限为48年；1998年底至2001年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、 94万元；预计2002年底至2004年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2005年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行80%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为8%，自有资金要求的收益率为 13%。试利用上述资料估算该房地产 2001年底的收益价格。

枣庄学院成人教育《房地产估价》期末考试复习题及参考答案

枣庄学院成人教育《房地产估价》期末考试复习题及参考答案《房地产估价》课程复习提纲一、选择题1.按房地产的（B ）来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

A.收益性B.用途C.市场性D.地段2.出租或营业型房地产的评估可以采用（ B ）A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本评估法3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为（ A ）A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是（ C ）A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的（ A ）A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为（ C ） A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7.最能说明土地价格水平高低的价格是（ C ）A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价8.决定某一房地产价格水平高低的,主要是（ D ）的供求状况。

A.本地区的房地产B.全国房地产C.全国本类房地产D.本地区本类房地产9.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清，假设折现率为5%,则（ D ）A.实际价格28.5万元,名义价格30万元B.实际价格29.28万元,名义价格30万元C.实际价格30万元,名义价格不存在D.实际价格28.578万元,名义价格30万元10.采用比较法求得的价格通常称为（ B ）A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格11.把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估,违背了房地产评估的（ A ）原则A.合法B.公平C.替代D.最高最佳使用12.在同一个评估机构,在同一个城市,同一评估目的,同一时期,对不同位置、档次的房地产的评估结果应有一个合理的价格差,这符合（ C ）原则A.合法B.公平C.替代D.最高最佳使用13.如果与评估对象有利害关系,评估人员应当回避,这是遵循（B ）原则A.合法B.公平C.评估时点D.最高最佳使用14.适合原理可以帮助我们确定房地产的（ B ）A.最佳规模B.最佳集约度C.最佳用途D.最佳经济效益15.当评估对象已做了某种使用时,且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则该评估前提应为（ A ）A.保持现状B.装修改造C.重新利用D.转换用途16.市场比较法的理论依据是（ A ）A.替代原理B.生产费用价值论C.预期原理D.均衡原理17.在市场比较法中,建筑容积率修正属于（ C ）修正A.交易情况B.交易日期C.房地产状况D.实物状况18.市场比较法的适用条件是（ B ）A.存在着发育完善的房地产市场B.在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易C.存在着规范的房地产评估制度D.科学的房地产评估理论19.在比较法选取可比实例的数量上,一般要求选取（ D ）A.一个即可B.两个也行C.三个D.三个以上、十个以下20.假设开发法的理论依据是（ C ）A.替代原理B.生产费用价值论C.预期原理D.均衡原理21.成本法中的“开发利润”是指（ C ）A.开发商所期望获得的利润B.开发商最终获得的利润C.开发商所能获得的平均利润D.评估人员任意给定的利润22.投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算的,这里的“基数”是（ B ）A.土地取得成本+开发成本B.土地取得成本+开发成本+管理费用C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D.开发完成后的房地产价值23.“开发利润”与“土地取得成本+开发成本”的比值称为（A ）A.直接成本利润率B.投资利润率C.成本利润率D.销售利润率24.利用成本法所得到的评评估格称为（ B ）A.比准价格B.积算价格C.收益价格D.实际上是成本25.重新购建价格是假设在重新取得或重新开发、重新建造全新状态的评估对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和（ D ）A.评估对象在建造时B.现在某一时刻C.将来某一时刻D.评估时点26.通常情况下,对于同一旧有建筑物重建价格与重置价格相比（ B ）A.前者较低B.前者较高C.两者相等D.两者不可比27.成本法求取折旧中,建筑物的寿命应为（ B ）A.自然寿命B.经济寿命C.实际经过年数D.有效经过年数28.从收益法的观点看,房地产的价值是未来（ C ）的现值之和。

房地产估价期末复习题

第一章、第二章：1、简述房地产估价的内涵2、简述房地产估价的要素3、简述房地产估价的特点与要求4、简述房地产估价的社会需求类型5、简述房地产状况描述的主要内容6、了解房地产价格和价值的相关概念7、抵押价值的计算，楼面地价的含义与计算，期房价格的计算第三章、第四章1、概述影响房地产价格的因素2、简述房地产估价的原则及内容3、简述房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则的含义4、简述房地产估价最高最佳使用原则的三大经济理论基础第五章：1、简述市场法的含义、理论依据、适用对象、操作步骤2、简述选取可比实例的质量要求3、简述建立比较基准的内容4、简述交易情况修正的含义5、交易税费非正常负担的修正计算6、简述市场状况调整的含义7、市场状况调整的计算（价格指数法、价格变动率法）8、房地产状况调整的内容9、求取比准价格的公式第六章1、简述成本法的含义、理论依据、适用对象、操作步骤2、简述房地产价格构成3、比较直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率4、成本法最基本的公式、新开发的房地产的基本公式、旧的房地产的基本公式5、何谓重建价格（成本）、重置价格（成本）6、经济寿命、有效年龄、剩余经济寿命，比较建筑物自然寿命、经济寿命和剩余经济寿命7、建筑物折旧的含义，折旧直线法公式与计算，成新法公式8、物质折旧、功能折旧和经济折旧的含义，比较物质折旧、功能折旧和经济折旧。

9、分解法计算物质折旧、功能折旧的例题10、土地使用期限对建筑物经济寿命的影响11、简述不同类型房屋新旧程度（成新）的判定标准第七章1、简述收益法的含义、理论依据、适用对象、操作步骤2、报酬资本化法净收益每年不变的公式、净收益在前若干年有变化的公式、预知未来若干年后的价格的公式3、基于租赁收入测算净收益的原理4、运营费用的构成与排除5、求取净收益应注意的问题6、带租约限制的收益法例题7、投资报酬率、净收益乘数、直接资本化法、资本化率8、比较资本化率与报酬率9、简述组合技术和剩余技术的原理与计算第八章1、简述房地产估价程序。

《房地产估价》复习资料-

《房地产估价》课程期末复习资料一、客观部分：（单项选择、多项选择、不定项选择、判断）（一）、选择部分★考核知识点：估价时点的定义附1.1.1 （考核知识点解释）：估价时点是指在一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的具体时间。

★考核知识点：房地产所有权附1.1.2 （考核知识点解释）：房地产所有权：指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权力。

房地产所有权可以分为：单独所有、共有和建筑物区分所有权。

★考核知识点：房地产的特性附1.1.3 （考核知识点解释）：房地产具有不可移动、相互影响的特性，是生产生活的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，世界上几乎所有的国家和地区对房地产的利用、交易都有一定的限制。

由于房地产的不可移动、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。

★考核知识点：名义价格附1.1.4 （考核知识点解释）：名义价格：成交日期讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。

★考核知识点：房地产价格影响因素附1.1.5 （考核知识点解释）：房地产自身因素可在分为实物因素、权益因素、区位因素。

★考核知识点：估价时点原则附1.1.6 （考核知识点解释）：估价时点为过去的情形，大多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价。

★考核知识点：选取可比实例的质量要求附1.1.7 （考核知识点解释）：可比实例在规模上应与估价对象的规模相当。

选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0．5～2倍范围内.★考核知识点：成本法适用的估价对象附1.1.8 （考核知识点解释）：新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。

对于那些很少发生交易而限制了市场法的运用；又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如：以公益、公用为目的的房地产，例如：学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼等。

房地产估价复习1129演示教学

第一章1.为什么说房地产价值从某种意义上讲是客观存在的？房地产价格是由市场力量决定的，由市场参与者集体的价值判断而非个别人的价值判断所形成的2.为什么说房地产估价是国家的法定制度？“国家实行房地产价格评估制度”，“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”3.房地产估价有无国家标准？与非国家标准有何本质区别？有1999年发布的《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》。

规范了房地产估价行为，统一了房地产估价程序和方法，使房地产估价结果客观、公正、合理4.什么是房地产？房地产有哪三种存在形态？房地产指土地、建筑物及其他土地定着物。

是实物、权益、区位三者的综合体。

三种存在形态：土地、建筑物、房地5.房地产的特性有哪些？不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制、保值增值6.什么是房地产估价？专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动7.为什么说房地产估价是科学与艺术的有机结合？房地产估价不是对房地产价格的主观给定，而是把房地产的客观合理价格或价值通过估价活动正确地反映出来8.专业估价与非专业估价的区别是什么？为什么需要专业估价？专业的房地产估价师应具有扎实的理论知识、丰富的实践经验、良好的职业道德为了提高测算和判定的准确性，保证其客观公正性第二章1.什么是房地产价格？和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他所有物2.房地产价格的特征主要有哪些？1>房地产价格受区位影响很大2>房地产价格实质上是房地产权益的价格3>房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金4>房地产价格是在长期考虑下形成的5>房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响3.决定房地产需求量的因素主要有哪些？1>该种房地产的价格水平2>消费者的收入水平3>消费者的偏好4>相关物品的价格水平5>消费者对未来的预期4.决定房地产供给量的因素主要有哪些？1>该种房地产的价格水平2>该种房地产的开发水平3>该种房地产的开发技术水平4>开发商对未来的预期5>开发资源的数量变化5.房地产价格与其供求的一般关系是什么？房地产价格与其需求呈正相关，与其供给成负相关6.什么是弹性？不同的供需弹性的含义和作用是什么？弹性：对作为因变量的经济变量的相对变化对于作为自变量的经济变量的相对变化的反应程度的一种度量弹性=因变量经济变量的相对变化/自变量经济变量的相对变化房地产需求弹性：需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性、需求的交叉价格弹性、需求的价格预期弹性房地产供给弹性：供给的价格弹性、供给的要素成本弹性7.房地产的供求关系有哪几种类型？1>全国房地产总的供求关系2>本地区房地产总的供求关系3>全国本类房地产的供求关系4>本地区本类房地产的供求关系8.房地产价值和价格的种类有哪些？其各自的含义和作用是什么？评估采用的依据和考虑的因素是什么？评估采用：使用价值和交换价值：交换价值投资价值和市场价值：市场价值原始价值、账面价值（减去已计提折旧）、市场价值：市场价值市场调节价、政府指导价、政府定价：估价结果以政府定价为准第三章1.什么是房地产估价原则？房地产估价的最高行为准则：独立、客观、公正技术性原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则2.掌握房地产估价的技术性原则有何实际意义？为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、统一估价时点下的估价结果具有相近性3.如何才能评估出客观合理的价值？1>本着下列假设进行估价：各方当事人均是理性的、精明的2>估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值3>估价人员再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值在此基础上权衡出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值4.遵循合法原则包括那几个方面？要求房地产估计应以估价对象的合法权益为前提进行合法权益：合法产权、合法使用、合法处分等5.什么是最高最佳使用？如何衡量及如何寻找最高最佳使用？最高最佳使用：法律上可行、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

房地产估价期末复习题1

三、1、市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。

采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？2、具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的？四、估价对象为一政府用办公大楼：土地总面积：1000m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价值。

搜集有关资料如下：从(2)．当地征用农地的费用等资料如下：在估价时点征用郊区农地，平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元／m2，土地开发费用、税金和利润为120元／m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。

该城市土地分为８个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上，各级土地之间的价格差异如下表：(3)建筑物的重置价格为1100元／平方米。

(4)建筑物耐用年限为60年，无残值。

试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。

土地单价要求分别用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

五、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60％，第二年投入40％，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3％，年利率为6％，销售税费为50万元，开发利润为120万元。

又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备有重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。

假设残值均为零。

试估算该建筑物的现在价格。

六、估价对象唯一出租写字楼，土地总面积７０００m2，建筑总面积５６０００m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上３６层，地下２层，土地使用权年限为５０年，从１９９９年９月３０日取得时起计，建设期３年。