石家庄房地产商品住宅市场分析报告

2010年第2季度石家庄房地产商品住宅市场分析报告前言

2010年第二季度，石家庄商品住宅市场在一场观望和期待中结束，为后市留下了诸多悬念。回顾二季度石家庄商品住宅市场的路线图，我们可以清晰的看到从成交量火爆到转向低迷、消费者从狂热转向观望、房价坚挺依旧，而房地产开发企业变得更加谨慎。

从四月中旬开始，政府针对房地产市场展开了新一轮的调控，力度之大前所未有，被称之为“史上最严厉的调控”。房贷政策的收紧，使开发商开始面临销售上的压力。相比一线城市，石家庄商品住宅的成交量虽然也受到了影响，但是下滑幅度依然在市场可承受范围之内。而本轮调控的重点“房价”，直到目前尚未出现实质性的下降，也正是如此，决策层关于政策走向并未释放明显的信号。这都为未来市场的走向留下很多悬念，本报告试图找出上述疑问的答案。

石家庄商品住宅市场虽然还没有走到令人悲观的地步，但是未来政策的不确定性和消费者的观望所带来的市场压力不可忽视。未来市场走势如何，本报告通过业内座谈、消费者置业意向调查、成交供应数据分析等形式，总结二季度商品住宅市场走势，预测未来市场变化。

为了保证研究的权威性和科学性，本报告数据来源均出自权威部门及中国不动产研究中心数据库，同时，为了增强本报告的可信性，我们对不同收入状况的购房者进行深度访谈，在不同的市场阶段针对消费者的置业意向进行市场调查，本次研究分析报告共进行了四次调查。

同时，为了保证调查数据的准确性，四次调查采取了问卷调查和网络调查相结合的方式。对已购房者和潜在购房者发放了3000份问卷，其中收回有效问卷2660份，问卷有效回收率为88.6%。同时在搜狐焦点网开展了网络调查，累计有16770位网友积极参与，得到详实而精准的数据。

一. 2010年第二季度石家庄商品住宅市场综述

（一）供应情况分析

1.商品住宅供应面积

提要：进入二季度后，石家庄商品住宅供应面积环比一季度下降

27.05%，连续两月出现当月供应面积低于成交面积的现象，造成该现象的主要原因为开发商谨慎的推盘策略。

如果说一季度是石家庄商品住宅供应量的一个爆发期的话，那么二季度则开始进入一个平静期。统计显示，2010年第二季度商品住宅供应面积为102.68万平方米，与2009年同期相比上涨78.2%，但环比一季度下降27.05%。

如图1-1所示，4月成为商品住宅供应量的分水岭。进入二季度之后，石家庄商品住宅供应面积结束了上涨的趋势，开始下滑。同时，二季度也出现了一个很有意思的现象，商品房的供应走势与商品住宅的供应走势并不一致，商品房整体供应面积甚至在6月出现了上涨的现象。

分析出现上述现象的原因，我们认为，新一轮的调控是影响商品住宅供应面积走势的主要因素之一。在新政推出后，市场双方均出现了观望的现象，房地产开发企业的推盘策略渐趋谨慎。受未来市场预期不明朗、消费者观望情绪加重、成交量走低、定价难度高等因素的影响，石家庄房企的推盘速度明显放缓。

随着楼市进入传统销售淡季，我们判断这种低迷的走势可能还会持续。但是如果政策未来能够逐渐明朗化，并且在市场供需双方都恢复市场信心之后，石家庄商品住宅市场应该会迎来一个供销两旺期。

图1-1 2009年1月至2010年6月石家庄商品房面积供应走势

2.商品住宅供求比

提要：总体来看，自2010年1月以来，石家庄商品住宅的供应面积为成交面积的1.15倍。6月石家庄商品住宅单套平均成面积为118平方米，大户型受到市场的青睐。

商品住宅供应面积和成交面积的对比，能够反映出一段时期内市场的供求关系。如图2-2所示，进入二季度之后，石家庄商品住宅单月成交面积和单月供应面积由供过于求转换为供不应求。这在很大程度上表明，开发商对于政策和市场的谨慎态度明显高于消费者。

虽然在二季度出现了单月供不应求的局面，但是从2010年1月以来的累计统计来看，石家庄商品住宅的总供应面积为总成交面积的1.15倍，因此不会在总量上出现供不应求的局面。

在产品供应方面，需要房地产开发企业根据消费者的不同需求来进行调整，从消费者调查数据来看，80平方米至120平方米面积段的需求量最高，同时数据显示，6月石家庄商品平均成交面积为每套118平方米。

图1-2 2009年1月至2010年6月石家庄商品住宅供求比

（二）成交情况分析

1. 商品住宅成交套数

提要：6月石家庄期房成交套数较4月上涨7.8%，而现房成交套数连续三个月低于百套。未来一段时间内，现房的稀缺性将更加明显。同时该现象也表明，石家庄2008年积压的房源基本被消化完毕。

判断市场走势好与坏，成交量是一个重要的指标。稳定的成交量也就意味着房地产开发企业在一定的时期内拥有稳定的资金流，对于整个市场健康发展具有重要的意义。对于成交量的监控和分析，有助于我们把握市场的走势。

图1-3反映了自2009年1月以来，石家庄商品住宅成交套数的走势。从图中可以清晰的发现，在进入2010年之后，商品住宅的现房成交量急转直下，特别是进入二季度之后，每月的成交量都在百套以内。而期房成交套数在进入二季度后则呈现上升的趋势，6月期房成交套数为3190套，5月为3084套，4月为2957套。

期房成交量与现房成交量的巨大差异表明，石家庄楼市从二季度开始已

经进入期房时代，这也就意味着现房的稀缺价值将会进一步体现。现房成交量的减少，在很大程度上也表明，石家庄2008年积压的存量房基本被消化完毕。

图1-3 2009年1月至2010年6月石家庄商品住宅套数成交走势

2. 商品住宅成交面积

提要：二季度石家庄商品住宅成交面积为107.6501万平方米，环比一季度上涨12.1%。由此可见，2010年1月以来，石家庄商品住宅成交量保持了稳定上涨的趋势。

与成交套数不同，成交面积与楼盘的价格直接对应，能够最直接的反映出一定时期内市场的资金流动情况。如图1-4所示，进入二季度后，石家庄商品住宅的成交面积呈现了整体稳定，小幅波动的趋势。总体来看，二季度商品住宅的成交面积高于一季度，为107.6501万平方米，环比上涨12.1%。由此可见，2010年1月以来，石家庄商品住宅成交量保持了稳定上涨的趋势。

4月与5月成交面积的波动，表明市场受到调控政策的影响，特别是在