重置成本法在房屋估价中的应用及分析
湖北省房屋重置价格体系
湖北省房屋重置价格体系一、用重置成本法评估的适用范围重置成本法主要适用于狭小市场上不具有收益性的房地产，在我行主要用于集体土地上的房屋、非市区国有土地上房屋、市区国有土地上的工业房地产及其他特别适用成本法估价的对象。
二、用重置成本法评估的技术路线房屋地上建筑物价格=重置价格-折旧重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润折旧采用年限法与观察法相结合的方法测算，两种方法的权重可在30%至70%之间。
年限法计算折旧率=1-（1-残值率）已使用年限/耐用年限三、房屋耐用年限的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物经济耐用年限一般为：1、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;6、砖木结构三等;生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;7、简易结构：10年。
在文件中未规定钢结构房屋的经济耐用年限根据查阅相关资料，结合估价人员的经验对钢结构房屋经济耐用年限作如下规定：1、钢结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;2、钢结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、钢结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房25年，非生产用房40年;四、房屋残值率的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物残值率一般为：1、钢筋混凝土结构：0;2、砖混结构：2%;3、砖木结构一等：6%;4、砖木结构二等：4%;5、砖木结构三等：3%;6、简易结构：0。
重置成本法在房屋估价中的应用及分析(四)
2.资金成本费用的确定资金成本系指资金投入后的时间收益，在资产评估中，可以按照当期的基本建设贷款利率计算，计息期限应为自工程开始建造之日起至形成还贷能力止所花费的时间，一般情况可按照合理的施工期限来计算，其计算标准为一个单项工程完工的施工周期。
工业性建设项目，一般以一个生产车间为一个单项工程；民用建设项目，施工周期一般以一幢建筑物及其室外配套工程完工为标准。
3.重置价值的计算精确度重置价值的计算精确度是衡量整个评估质量的最关键的指标，有人对计算误差的理解为误差±10%是正常现象，误差20%也可以，可是在众多项目的评估中，经常出现不少项目的评估值连这个误差都超过了，这就影响到整体的评估质量，这个问题非常突出，应引起高度重视。
计算精度究竟达到什么标准标准算合格，误差怎样控制，有待探讨。
4.案例的编写编制案例的宗旨是为了对委估项目按不同结构类型求取评估计算的对比标准以及对在本次评估中所采用的各种计算方法举例说明。
用案例编制单方造价对比标准必须资料齐全、数据正确才能使标准准确，如果偏低或偏高都将误导全盘，产生评估错误。
大多数情况编制的造价标准偏低，原因是编制案例的方法选择不当，编制资料不全，例如概预算资料不全，材料品种及数量资料不全，概算指标不准等。
5.技术说明方法和实际计算方法应一致技术说明的方法与实际计算方法必须一致，有时评估报告中的技术说明所写的评估方法是概预算编制法或造价换算法，而在实际评估中，案例以外的其它众多项目根本没有也不可能采用这样烦琐的评估方法，这就影响评估报告的质量，技术说明中应实事求是地反映评估方法的实际情况。
四、建议1.评估人员应正确理解重置成本法及所属各种评估方法的使用范围，正确选用各种评估方法去进行房屋建筑的估价，建议尽量不用指数法，把握好评估计算的准确性。
2.每一个评估机构应制定一套完善的通用的“评估技术操作规程”，大的评估任务应单独制定适合本任务的“技术方案”，并在评估工作中认真贯彻执行。
房产评估评估重置成本法
重置成本法是用现时条件下重新购置或者建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性陈旧贬值，得到差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法，采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其他全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到乘积作为评估值。
由于我国目前房地产市场交易仍不很完善、交易资料不太充足，重置成本法也就成为房屋建造物评估的主要方法。
重置成本法按取得评估依据资料的性质分别采用重编预算法、预决算调整法、价格指数调整法等方法。
1．重编预算法。
此法是按工程预算的编制方法，对待估建造成本构成项目重新估算其重置成本。
具体地说，就是根据待估建造物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预算方法，再按现行标准计算间接成本，计算出建造物重置成本。
重编预算法就建造物投入价格的角度来说，估算其重置成本的准确性相对照较高。
但是，此法所需的技术经济资料较多，而且费时，工作量较大。
因此，此法主要合用于：其一，测算建造物更新重置成本，因为此法是以采用新设计、新技术、新材料、新工艺为基础的，评估思路及所用经济技术参数，符合评估更新重置成本的要求。
其二，合用于构造比较简单的建造物，如道路、围墙、设备基础、非标构架等的评估。
评估这些建造物，重编预算法的工作量不会太大。
2．预决算调整法。
此法是以待估建造物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建造工程造价，再加之间接成本，估算出建造物重置成本。
此方法不需要对工程量进行重新计算，此法是以建造物原工程量是合理的为假设前提的。
所以只需对建造物预算价格及费率用评估基准日时的标准取代建造物购建时的标准，计算出调整后的工程决算造价，再加之按评估基准日现行标准计算的间接成本即可。
此法要求委托方必须能够提供比较完整的建造物工程预决算资料。
该法主要合用于：其一，不宜采用价格指数调整法，以及因缺乏参照物而无法运用类比法的建造物评估；其二，合用于用途结构大致相同相似，且数量较多的建造物评估。
成本法评估建筑物价值时规费成新率的确定
重置成本法评估建筑物价值时规费成新率的确定所谓重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。
重置成本法的基本公式为：评估价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值重置成本法系我国目前资产评估及房屋估价的规范方法之一，是资产评估中使用得最多的方法。
重置成本法具有一定的科学性和可行性，它特别适宜于评估单项资产和没有收益，市场上又难找到交易参照物的评估对象。
例如：非标准工业厂房、学校、医院、教堂、公路、桥梁、涵洞等。
这类资产既无法运用收益现值法，又不能运用现行市价法进行评估，唯有应用重置成本法才是可行的。
但重置成本法在房屋评估的应用上还存在一定的问题。
目前，因《资产评估操作规范》和《房地产估价规范》的内容均未能对房屋建筑物的具体操作方法作出详细的条款，致使不同的评估机构、评估人员在就具体运用重置成本法评估房屋建筑物价值时出现了操作模式各异的现场。
通常情况下，在不考虑功能性贬值和经济性贬值的前提下，业界在用重置成本法评估房屋建筑物的价值时常采用的具体公式如下：评估净值=评估原值×成新率(%)评估原值=房屋重置建筑安装总造价+前期费用+配套规费+建设单位管理费+资金成本+开发利润上式中各参数确定如下：①房屋重置建筑安装总造价：房屋工程造价的确定方法不外乎有预(结)算编制法、竣工结算调整法、造价换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等。
②前期费用：根据委估房屋所在地的不同情况按建安造价的一定比例计取。
③配套规费：配套规费包括市政基础设施配套费、人防费、新墙体材料费、散装水泥费等，不同的城市收费标准略有不同，通常按建筑面积计取。
④建设单位管理费：建设单位管理费以房屋重置建筑安装总造价、前期费用和配套规费之和为计取基数，根据建设规模等选取不同的费率计算。
资产评估实务(一)房地分估模式下房屋建筑物的评估知识点
房地分估模式下房屋建筑物的评估（三）房地分估模式下房屋建筑物的评估房屋建筑物评估值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19）或房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20）1.确定重置成本重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（4-21）涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税（1）建安综合造价的确定房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。
一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法。
如果待评估的房屋建筑物规模大、类型杂、项数多，可以在计算建安综合造价时将委托评估的房屋建筑物进行分类评估。
【重编预算法举例】下面以某项目的重编预算法为例说明建安综合造价的测算过程。
①土建工程用料表（见表4-8）。
②土建工程造价测算按照工料分析确认其人工费为2103860.03元，材料费为3719290.34元，机械费为129516.44元，故其分布分项费为6836288.02元。
具体测算如表4-9所示。
③安装工程用料表（见表4－10）④安装工程造价测算根据该工程的安装工程量，确认其人工费为297101.95元，材料费为193628.20元，具体测算如表4-11所示。
⑤建安综合造价＝土建工程造价（不含税）＋安装工程造价（不含税）＝8324646.37 ＋ 709449.90＝9034096.27（元）（注：假定该项目可抵扣增值税，重置价值均按照不含税考虑，故工程造价不含增值税）（2）前期费用及其他费用确定前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。
期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、工程定额测定费、建设劳保费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。
重置成本法评估房屋及建筑物
一、成本法评估房屋建筑物（一）房屋建筑物评估说明1. 评估范围位于徐家漕村徐家漕18号的面积为4,972.2平方米厂房，其中：2. 厂房概况其中厂房一（房权证甬海西郊自字第20010100号）系系职工食堂及宿舍，总层数3层，建筑面积568.4平方米，钢混结构，形状呈规则矩形；厂房二（房权证甬海西郊自字第20010101号）系生产车间，总层数1层，建筑面积1001.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形；厂房三（房权证甬海西郊自字第20010102号）系生产车间，总层数1层，建筑面积507.3平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂房四（房权证甬海西郊自字第20010103号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1432.9平方米，钢结构建筑，形状呈规则矩形；厂房五（房权证甬海西郊自字第20010104号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1097.4平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂房六（房权证甬海西郊自字第20010105号）系生产办公楼，总层数2层，建筑面积365.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形该厂房于1998年竣工，厂房日常维养一般，房屋整体状况一般，厂房现浇砼楼面，基础有足够承载能力，尚无不均匀沉降，墙体基本完好，有轻微裂缝，面层破损，木屋架有局部腐朽，屋面少量渗漏，上下水道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件缺损，线路和各种照明装置基本完好，个别零件损坏。
生产车间未装修、办公楼内外墙一般粉刷，简单装修。
2.2 计算过程根据委估厂房的实际情况，房屋造价按XXX区域房屋结构评定及重置价格标准表确定。
房屋结构等级评定及重置价格标准表勘察设计费5‰、工程监理费1.5％、质量监督费1‰，合计为建造成本的2.1％；管理费用：包括建设单位的人员工资、福利费、办公费、差旅费等，按建筑物建造成本的一定比率测算，通常为1-3%，本次估价取2%；建设期利息：包括建造成本和管理费用的利息。
房屋评估技术说明-成本法【范本模板】
(一）房屋建筑物类资产1、评估范围本次列入评估范围的房屋建筑物情况如下：房屋建（构)筑物及其附属设施的评估范围是指安徽益益乳业有限公司所属的,并确认和本次评估目的相关的全部土建类资产.表4-1房屋建筑物类资产汇总表金额单位：人民币元2、房屋建（构)筑物概况评估对象的房屋建筑物主要建成于2004年至2009年间，主要分布于安徽益益科技园内。
房屋建筑物的结构形式主要有钢结构、砖混结构以及少量的简易结构;钢结构一般用于生产车间及仓储,如:常温奶车间、低温奶车间、仓库等；砖混结构建筑物主要用于办公及重要的生产场所，如:办公楼、专家楼等。
(1）钢结构墙体主要由墙架柱、墙顶梁、墙底梁、墙体支撑、墙板和连接件组成。
迈特建筑轻钢结构住宅一般将内横墙作为结构的承重墙,墙柱为C形轻钢构件，其壁厚根据所受的荷载而定,通常为0.84～2毫米，墙柱间距一般为400～600毫米，迈特建筑轻钢结构住宅这种墙体结构布置方式，可有效承受并可靠传递竖向荷载，且布置方便，但迈特建筑轻钢结构住宅墙体结构不能承受水平荷载。
屋面系统是由屋架、结构OSB面板、防水层、轻型屋面瓦（金属或沥青瓦）组成的.(2)砖混结构砖混结构的基础一般为浆砌毛石条形基础、水泥砂浆砖基础，有些房屋建筑物采用砼条形基础，上部一般为240mm厚砖内外承重墙，墙内设有构造柱，多层建筑物设钢筋混凝土圈梁；屋面设保温层、防水材料防水层.该类型建筑一般用于办公楼、值班室、休息室等.（4)装修状况安徽益益乳业有限公司房屋建筑物的装修多为一般普通标准,少量中档装修；一般普通装修:外墙一般为清水、砂浆抹面、涂料；内墙、顶棚面抹灰刷白或涂料，水泥楼地面、楼梯面或水磨石楼地面；钢窗木门,少量铝合金或塑钢窗，一般照明;工作环境的厂房、值班室、工班休息室、操作间等为一般普通装修。
中档装修：一般用于办公、精密仪器仪表操控场所；外墙面墙砖或多彩涂料饰面；内墙仿瓷涂料、乳胶漆或瓷砖饰面,地砖地面、楼梯面或石材地面楼梯面，特殊要求的场所铺设木地板或抗静电地板；顶棚板材吊顶，吸顶灯或隔栅等；中档木门、塑钢门，塑钢窗；暗管供水供电系统，消防、通信网络系统；中档国产卫浴器具.（5）构筑物：评估对象的构筑物主要有厂区混凝土道路（含地坪）、火工区沥青混凝土道路、砖砌围墙、简易车棚、大门、水池、排水沟槽等。
不动产评估中重置成本的分析
■ 张国增 李银松［摘 要］ 重置成本法是我国最常用的财产价值评估方法，也是评估不动产中使用较多的方法。
如何合理地确定不动产的重置成本，不同的评估人员有着不太一致的说法。
本文通过对有关重置成本的规范标准的对比，进行了重置成本的各种确定方法的综合分析，并提出了建议。
一、不同评估标准及规范对不动产重置成本的表述（一）《资产评估操作规范意见（试行）》（以下称《操作规范》）：“第十二条 重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。
第十三条 重置价值是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。
重置价值有复原重置价值和更新重置价值两种。
在考虑按照复原重置或更新重置确定重置价值时，要符合替代性原则。
”（二）《资产评估准则——不动产》（以下称《不动产准则》）：“第十九条 对于水利工程、码头、桥涵、道路等不动产，注册资产评估师应当根据不动产的价值特性和资产特点，通过设计概算、工程图纸、竣工决算资料、定额标准等技术资料，结合对不动产的现场查看，了解不动产的结构、工程量、工程费用分摊、建设周期以及收益等情况。
不动产评估Real Property AppraisalR第二十九条 注册资产评估师运用成本法评估不动产，估算重置成本时，应当了解：１．重置成本采用客观成本；２．不动产重置成本采取土地使用权与建筑物分别估算、然后加总的评估方式时，重置成本的相关成本构成应当在两者之间合理划分或者分摊，避免重复计算或者漏算；３．不动产的重置成本通常采用更新重置成本。
当评估对象为具有特定历史文化价值的不动产时，应当尽量采用复原重置成本。
成本法估价实验报告
一、实验目的本次实验旨在通过实际操作，加深对成本法估价原理的理解，掌握成本法估价的基本步骤和方法，并能够运用成本法对房地产进行估价。
通过本次实验，培养学生的实际操作能力和分析问题的能力。
二、实验内容1. 实验背景本实验以某城市一栋住宅楼为例，采用成本法对其价值进行评估。
2. 实验资料- 土地面积：1000平方米- 建筑面积：5000平方米- 土地取得成本：1000万元- 建筑物重置成本：500万元- 投资利息：6%- 开发利润率：10%- 建筑物折旧率：3%三、实验步骤1. 确定估价对象本次实验的估价对象为某城市一栋住宅楼。
2. 搜集资料收集与估价对象相关的资料，包括土地取得成本、建筑物重置成本、投资利息、开发利润率、建筑物折旧率等。
3. 计算建筑物重置成本建筑物重置成本 = 直接成本 + 间接成本 + 投资利息 + 开发利润直接成本 = 500万元间接成本 = 500万元× 20% = 100万元投资利息 = (500万元 + 100万元) × 6% × 1 = 42万元开发利润 = (500万元 + 100万元) × 10% = 60万元建筑物重置成本 = 500万元 + 100万元 + 42万元 + 60万元 = 702万元4. 计算土地价格土地价格 = 土地取得成本 + 建筑物重置成本 - 建筑物折旧土地价格 = 1000万元 + 702万元 - (702万元× 3%) = 1730.54万元5. 计算房地产总价值房地产总价值 = 土地价格 + 建筑物重置成本房地产总价值 = 1730.54万元 + 702万元 = 2432.54万元四、实验结果与分析1. 实验结果本实验采用成本法对某城市一栋住宅楼进行估价，得出的房地产总价值为2432.54万元。
2. 结果分析通过本次实验，我们验证了成本法估价的正确性和实用性。
成本法估价方法简单易行，适用于各类房地产估价。
房屋重置成本估算方法
房屋重置成本估算方法随着时间的推移，房屋的老化和磨损是不可避免的。
当房屋需要进行重置时，了解房屋重置成本估算方法是至关重要的。
本文将介绍一些常用的房屋重置成本估算方法，帮助房主们更好地了解房屋重置的费用。
1. 目视估算法目视估算法是最简单直接的方法，通过对房屋进行目视检查，根据房屋的整体状况和老化程度来估算重置成本。
这种方法适用于房屋的问题较为明显，例如墙壁渗水、地板破损等。
房主可以根据自身的经验和对房屋的了解，大致估算出重置所需的费用。
2. 单项工程估算法单项工程估算法是将房屋的重置工作划分为不同的部分，对每个部分进行单独估算的方法。
例如，将地板更换、墙壁刷新、水电改造等工程分别估算成本，然后将各个部分的成本相加得出总成本。
这种方法适用于对房屋的各个部分进行详细估算，可以更准确地评估重置成本。
3. 单价估算法单价估算法是根据工程项目的单位价格来估算成本。
房主可以通过咨询专业的装修公司或者参考市场行情，了解各种工程项目的市场价格，然后根据房屋需要进行的具体工程项目，计算每个项目的成本，并将其相加得出总成本。
这种方法适用于房主对市场行情有一定了解，并且能够准确选择适合自己的工程项目。
4. 类比估算法类比估算法是通过参考类似的重置工程项目，找到类似的房屋重置案例，并将其成本作为参考，来估算自己的房屋重置成本。
这种方法适用于房主能够找到与自己房屋相似的案例，并且能够对比各个方面的差异，进行合理的估算。
5. 专业估价法如果房主对自己的估算能力不够有信心，或者房屋的问题比较复杂，可以选择请专业的房屋评估师进行估价。
房屋评估师会通过对房屋的细致检查和专业知识，给出准确的房屋重置成本估算。
这种方法虽然费用较高，但能够得到较为准确的结果，适用于对重置成本有较高要求的房主。
总结起来，房屋重置成本估算方法有目视估算法、单项工程估算法、单价估算法、类比估算法和专业估价法。
房主可以根据自身情况选择合适的方法进行估算。
需要注意的是，房屋重置成本估算只是一个参考值，实际费用可能会受到市场行情、地区差异和工程复杂度等多种因素的影响。
房地产拆迁重置成本法利润的确定
房地产拆迁重置成本法利润的确定拆迁房屋评估的方式有重置成本法、收益法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法等五种评估方法。
一般实践中采用最多的评估方法就是重置成本法，更多关于拆迁房屋估价的方法有哪些的相关知识：一、拆迁房屋估价的方法有哪些。
第一、重置成本法。
重置成本法最常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。
选择一个评估时间点，假如要求5月1日起进行实地征收，由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。
例如，土建的价值+人工的价值+相关税费的价值=所得重置价值，再扣除相应的折损率(70%或80%等)。
成本法在以前就运用相当广泛，土地价值，房屋价值都可以运用成本法进行评估，但现在590号令以及建设部的房屋征收评估办法都要求按照市场比较法。
第二、收益法。
在590号令当中有相关的要求，如果用于生产经营则对于其生产经营的评估要运用收益法，其实就是预估一下未来预期收益，选取适当的资本化率来体现，把资本投入到不动产所带来的收益率。
资本化率的概念在实践当中不常运用，意思是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。
拆迁房屋估价的方法有哪些：第三、市场比较法。
需要注意的是，参照类似的房地产市场价值，意思就是要根据同区位、同地段、同性质(国有、集体)、同用途(商业、工业、住宅)，商品房包括住宅和商业用途。
在实践的过程中需要注意属于什么用地，要参考附地范围相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。
第四、假设开发法。
假设开发法在实践中运用不多，例如开发商反过来作为被拆迁人与政府交流，必然运用到假设开发法来进行实际评估，开发商需要土地利用实际开发，土地开发后目的可能作为商业、住宅，也有可能是厂房，需要运用土地开发满足主体要件。
所以要预估出土地开发后的价值，扣除相应的税费、土地利用后相应的损耗等所体现出的市场价值。
第五、基准地价修正法。
基准地价修正法主要是评估土地在进行实际区位确定的时候使用的一种评估方法。
房地产估价方法之成本法
比较分析：市场比较法通过比较类似 房地产的市场价格来评估目标房地产 的价值，考虑了市场的供求关系和竞 争状况，因此对于市场价格较为敏感 。收益法则通过预测房地产的未来收 益来评估其价值，考虑了房地产的潜 在发展前景和未来收益能力。相比之 下，成本法更侧重于从房地产的构成 要素出发进行评估，忽略了市场的供 求关系和竞争状况等因素。
生产费用理论
房地产价值等于其重新构 建或重置成本。
供求理论
在理想市场中，供给曲线 与需求曲线交点决定了房 地产的价值。
02
成本法的基本步骤
搜集房地产的价格、成本等资料
搜集房地产的价格资料
获取类似房地产的最新市场售价或租 赁价格，了解房地产市场的价格趋势。
搜集房地产的成本资料
收集建筑、装修、设备等方面的成本 资料，包括人工、材料、机械等费用。
在建工程估价实例
在建工程估价原则
成本法在在建工程估价中以工程重置成本为基础，考 虑工程进度、市场环境等因素，得出在建工程价值。
实例分析
某在建写字楼，已完成主体结构建设，预计总造价为2 亿元，目前市场同类写字楼售价为每平方米15000元， 工程进度为80%，则该在建工程价值可估算为1.5亿元 （总造价*工程进度）。
房屋估价实例
房屋估价原则
成本法在房屋估价中以房屋重置成本为基础 ，考虑房屋折旧、地理位置等因素，得出房 屋价值。
实例分析
某二手房，建造于10年前，目前市场同类新 房价格为每平方米10000元，折旧后房屋重
置成本为每平方米8000元，地理位置较为 优越，则该房屋价值可估算为每平方米 7000元（重置成本+地理位置因素）。
土地估价实例
土地估价原则
成本法在土地估价中遵循市场比较原则，以 类似土地的开发成本和效用为基础，通过比 较修正得出待估土地的价值。
不动产评估中重置成本的分析
不动产评估中重置成本的分析作者：何春宇来源：《科学与财富》2017年第35期摘要：重置成本是我国较为常用的一种财产价值评估方法，在对不动产的数额以及覆盖面评估上使用的频率较高。
如何对固定产的重置成本进行内容上的定义不同的评估人员在看法上也存在很大差异，文章针对重置成本的规范与标准进行相关内容的研究，并提出了一些个人观点以及一写建设性的意见，希望得出的结论可以给评估人员带来帮助。
关键词：不动产；重置成本；评估；分析虽然重置成本法在不动产评估中应用的最广泛，也是目前不动产评估最规范的方法，但是在实际不动产评估的过程中，重置成本法还是会由于一些因素的影响，而出现细节上的问题，如不动产中的条款问题、不动产评估人员意见不统一、重置成本方法应用不到位等。
近年来，不动产相关管理部门不断加强对重置成本法应用的重视程度，并对其使用技巧加以研究。
因此，如何更好的将重置成本法应用到不动产的评估工作中，成为了相关研究人员以及一些社会人士需要面对的问题。
1 不动产评估中重置成本的原理重置成本是不动产市场价格的一种反映，但不能代表最佳功效状态下的不动产成本，同时也无法体现不动产最高最佳使用状态下的价格，更不能反映估价时点市场供求关系下的不动产价格。
在目前的资产评估中，遇有大量的评估项目参与评估时所采取的评估方法只是利用评估基准日时市场同类型建筑或通过案例求得的现行单方造价作为参照标准，再根据委估建筑和参照建筑之间所存在的条件差异，采用条件差异系数去修正参照建筑的单方造价，从而求得委估项目的现行单方造价。
这个方法称之“单方造价比较法”，它是利用其它类似不动产的单方造价通过差异调整来替代委估建筑的实际造价，在资产评估中它是按照“替代原则”的理论去实现的，所求得的评估值也只是近似值，只要这个近似价值符合评估基准日时的市场价值标准，且误差值控制在合理的范围内，这个评估值就是正确的。
按照这个方法求得的评估值既不是复原重置成本，也不是完全的更新重置成本，只是近似更新重置成本，因为它不是按照原设计编制的造价。
成本法在房屋评估中的应用及分析
成本法在房屋评估中的应用及分析摘要：随着房地产市场的不断发展，房屋评估已成为房地产交易中不可或缺的一环。
在房屋评估中，成本法是一种常用的评估方法。
成本法是指通过计算房屋建造或重建所需的成本，再考虑折旧和市场变化等因素，来确定房屋的价值。
本文将探讨成本法在房屋评估中的应用及分析，旨在为房地产从业者提供有关成本法的相关知识和技巧，以便更好地进行房屋评估工作。
关键词：房屋评估；成本法；应用1成本法的基本原理成本法是房屋评估中常用的一种方法，其基本原理是根据房屋建造或重建的成本来确定其价值。
具体来说，成本法将房屋的价值定义为建造或重建该房屋所需的成本，包括土地、建筑材料、劳动力、设计和管理等费用。
这种方法适用于新建或重建的房屋，因为它们的成本可以明确地计算出来。
2成本法在房屋评估中的应用2.1建造成本的确定建造成本是指建造一座房屋所需的全部费用，包括土地购置费、设计费、建筑材料费、劳动力费、机械设备费、管理费等。
在确定建造成本时，需要考虑：①土地购置费：土地的价格因地段、面积、用途等不同而有所差异，需要根据实际情况确定；②设计费：设计费用包括建筑设计、结构设计、给排水设计、电气设计等，需要根据设计师的收费标准和设计方案的复杂程度来确定；③建筑材料费：建筑材料费是指房屋建造过程中所使用的各种材料的费用，包括水泥、砖瓦、钢筋、木材、油漆等。
需要根据当地市场价格和建筑面积来计算；④劳动力费：劳动力费是指建造房屋所需的人工费用，包括建筑工人、电工、水暖工等。
需要根据当地的工资标准和建筑面积来计算；⑤机械设备费：机械设备费是指建造房屋所需的机械设备的费用，包括吊车、挖掘机、混凝土搅拌机等。
需要根据当地市场价格和建筑面积来计算；⑥管理费：管理费是指建造房屋所需的管理费用，包括项目经理、质量检验员、安全监督员等。
需要根据当地的管理费用标准和建筑面积来计算。
在确定建造成本时，需要考虑上述各个方面的费用，并进行综合计算。
房地产估价方法之成本法
成本法通过估算重新取得或重新开发房地产所需的各项成本费用，然后加上正常的利润和应纳税金来确定房地产 价值。在住宅房地产估价中，成本法可以综合考虑土地取得成本、房屋建设成本、费用和税金等，从而得到较为 准确的估价结果。
案例二：商业房地产估价
总结词
成本法在商业房地产估价中应用广泛，适用于不同类型商业地产的估价。
影响因素
市场比较法受市场供求关系、房地产市场行情等因素影响 较大，而成本法则主要受人工、材料、设备费用等成本因 素影响。
与收益法的比较
01
成本法与收益法的差异
收益法是通过估算估价对象的未来收益来评估其价值的，而成本法则是
基于重新构建或重新购置估价对象所需的成本来评估其价值的。
02
适用范围
收益法更适用于有稳定收益、未来发展前景较好的房地产，而成本法则
04
成本法与其他估价方法的比 较
与市场比较法的比较
成本法与市场比较法的差异
市场比较法是通过比较类似房地产的近期交易价格来得出 估价对象的价值的，而成本法则是基于重新构建或重新购 置估价对象所需的成本来评估其价值的。
适用范围
市场比较法更适用于房地产市场较为发达、近期内有类似 房地产交易的地区，而成本法则在缺乏市场交易数据时更 为适用。
详细描述
商业房地产包括商场、办公楼、酒店等，其价值影响因素复杂。成本法在商业房地产估价中，可以综 合考虑土地取得成本、建筑安装成本、商业运营成本等，同时考虑商业地产的地理位置、市场供求等 因素，从而得出较为准确的估价结果。
案例三：工业房地产估价
总结词
成本法在工业房地产估价中具有重要地位，尤其在评估工业用地价值时。
房地产估价方法之成本法
目录
房屋建筑物评估工作方案
房屋建筑物评估工作方案目前我国对房屋、建筑物的评估常采纳重置成本法。
首先，应依据评估基准年份的同类房屋、建筑物的预算定额或每平方米造价，加上不同年份的增调系数及其他应计费用，确定现阶段每平方米的重置完全价位，则：重置完全价值=建筑面积*每平方米重置完全价值〔1〕在评估中，将上题的公式〔1〕演变成：重估价值=建筑面积*每平方米重置完全价值K1*K2 (2) 但公式〔2〕仍有不完备之处，经改善为：重估价值=〔重置完全价值残值〕*成新率-损坏折减价值装修增值残值〔3〕在实际评估中，如使用公式〔3〕时，可以公式〔2〕作为参照、对照，务使评估尽量合计严密，做到尽可能的公平、合理。
房屋评估方法一、房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标准、用料状况计算重置完全价值，然后按各类房屋的结构、装修、设备等组成状况的新旧程度折扣，而确定现值。
城镇各种所有制房屋进行交易、互换、抵押、拍卖、典当、转让、析产、兼并、价拨、划拨、拆迁或以房抵债、入股、投资等，涉及房屋价格的活动，均依照本办法评估作价。
二、房屋评估计价原则：是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。
房屋评估计价原则：房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。
重置完全价值确实定，包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。
1.建筑安装工程造价〔简称工程造价〕，一律按房屋评估时前一年执行的《XX 省建筑工程预算定额》及各市公布的单位估价表、《XX 省统一安装工程预算定额单位价目表》、XX 省建筑安装工程费用定额以及有关规定，编制预算成本。
在编制预算成本时，施工安装企业取费标准确实定，省辖市按地市级企业取费，县或县级市按县市级企业取费；材料价格的调整系数，一律按当年当地政府规定的材料价格调整系数及规定按实际调整的材料差价，合理确定。
工程造价为确定重置完全价置的基础。
重置成本法在房屋评估中的应用
重置成本法在房屋评估中的应用摘要：重置成本法是资产估价的基本方法之一，应用广泛。
但是这种方法存在一定的局限性，影响了评价结果的准确性。
本文总结分析了一些具体的估值方法，对重置成本法进行了补充，并提出了一些建议，使估值结果更加准确合理。
关键词：重置成本法；房屋评估引言重置成本法是目前我国房地产估价和房屋估价的标准方法之一，是应用最广泛的估价方法。
但是，使用这种评估方法仍然存在一些问题。
关于如何使用充值成本法进行估价，资产估价规范的内容并未对房屋建设的具体操作方法作出详细规定，对于房屋建设的评估，学者们的意见不一。
为了解和使用重置成本法对国内资产进行估值，本文对重置成本法的概念和用途进行了简要的总结和分析，并提出了一些建议[1]。
1.重置成本法的应用原理成本法是财产估价的基本方法之一，其估价原理基于重置成本理论。
成本法是一种估计资产价值的方法，即用相同的使用价值替换更换资产所需的所有成本的总和。
除了特定的好处和应用之外，还有属性。
税收用于确定资产的价值。
房价估价中，如果与估价相关的估价要素较多，则估价方法仅以市场上同类建筑物的当期单项成本或案例获得的估价基准日为基础。
根据参考标准，然后根据装运和参考建筑的设计工况的差异，利用工况差异系数调整参考建筑的单价，得到装运项目的当前单价。
这种方法称为单边成本比较法，它使用其他类似建筑物的单边成本，并调整差额以代替已发货建筑物的实际成本。
房产估价是基于替代原则的理论得到的估价只是一个近似值。
只要近似值符合估值基准日的市场价值标准，并且误差值在合理范围内，估值就是正确的。
用这种方法获得的估计值是更新的近似重置成本，因为它不是维护的重置成本或完全更新的重置成本，而不是原始设计的总成本。
对个别建筑评估项目，采用预算方案，按原方案重新编制预算。
在建设过程中，许多评估项目在完成签证变更时遇到问题，安装费用也仅接近准确。
上述替代原则和近似理论概念非常重要，为将替代成本法应用于住房建设估价奠定了基础[2]。
重置成本法在房屋估价中的应用及分析
重置成本法是资产评估中的基本⽅法之⼀，使⽤⽐较⼴泛。
但在房屋估价中，该⽅法存在诸多的局限性，影响了评估结果的准确性。
本⽂将评估实务中的⼀些具体做法加以总结、分析，对重置成本法进⾏了补充，并提出了建议，从⽽使评估结果更加准确、合理。
重置成本法系我国⽬前资产评估及房屋估价的规范⽅法之⼀，是资产评估中使⽤得最多的⽅法，但重置成本法在房屋评估的应⽤上还存在⼀定的问题。
如何应⽤重置成本法进⾏资产评估，资产评估操作规范的内容未能对房屋建筑的具体的操作⽅法作出详细的条款，致使评估⼈员在房屋建筑的评估中众说不⼀。
为了正确理解和运⽤重置成本法去进⾏房屋的资产估价，本⽂将对重置成本法的概念和应⽤要点作⼀简要的补充阐述、分析，并提出建议。
⼀、重置成本法的应⽤原理——近似理论在⽬前的资产评估中，遇有⼤量的评估项⽬参与评估时所采取的评估⽅法只是利⽤评估基准⽇时市场同类型建筑或通过案例求得的现⾏单⽅造价作为参照标准，再根据委估建筑和参照建筑之间所存在的条件差异，采⽤条件差异系数去修正参照建筑的单⽅造价，从⽽求得委估项⽬的现⾏单⽅造价。
这个⽅法称之“单⽅造价⽐较法”，它是利⽤其它类似建筑的单⽅造价通过差异调整来替代委估建筑的实际造价，在资产评估中它是按照“替代原则”的理论去实现的，所求得的评估值也只是近似值，只要这个近似价值符合评估基准⽇时的市场价值标准，且误差值控制在合理的范围内，这个评估值就是正确的。
按照这个⽅法求得的评估值既不是复原重置成本，也不是完全的更新重置成本，只是近似更新重置成本，因为它不是按照原设计编制的造价。
对于个体建筑的评估项⽬，即使按照原设计图纸采⽤概预算法去重新编制概预算，许多评估项⽬在建造时期的现场变更签证也很难齐全，编制的造价也只能是近似准确。
上述的“替代原则”和近似理论概念⾮常重要，它奠定了我们采⽤重置成本法去对房屋建筑估价的应⽤基础，下⾯列举⼀些常⽤的房屋造价求取⽅法。
⼆、房屋造价的求取⽅法分析在房屋建筑的估价中，⽤重置成本法求取房屋评估值⼀般分为3个计算阶段，即造价计算阶段、重置价值计算阶段和评估值计算阶段。
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重置成本法在房屋估价中的应用及分析重置成本法是资产评估中的基本方法之一，使用比较广泛。
但在房屋估价中，该方法存在诸多的局限性，影响了评估结果的准确性。
本文将评估实务中的一些具体做法加以总结、分析，对重置成本法进行了补充，并提出了建议，从而使评估结果更加准确、合理。
重置成本法系我国目前资产评估及房屋估价的规范方法之一，是资产评估中使用得最多的方法，但重置成本法在房屋评估的应用上还存在一定的问题。
如何应用重置成本法进行资产评估，资产评估操作规范的内容未能对房屋建筑的具体的操作方法作出详细的条款，致使评估人员在房屋建筑的评估中众说不一。
为了正确理解和运用重置成本法去进行房屋的资产估价，本文将对重置成本法的概念和应用要点作一简要的补充阐述、分析，并提出建议。
一、重置成本法的应用原理――近似理论在目前的资产评估中，遇有大量的评估项目参与评估时所采取的评估方法只是利用评估基准日时市场同类型建筑或通过案例求得的现行单方造价作为参照标准，再根据委估建筑和参照建筑之间所存在的条件差异，采用条件差异系数去修正参照建筑的单方造价，从而求得委估项目的现行单方造价。
这个方法称之“单方造价比较法”，它是利用其它类似建筑的单方造价通过差异调整来替代委估建筑的实际造价，在资产评估中它是按照“替代原则”的理论去实现的，所求得的评估值也只是近似值，只要这个近似价值符合评估基准日时的市场价值标准，且误差值控制在合理的范围内，这个评估值就是正确的。
按照这个方法求得的评估值既不是复原重置成本，也不是完全的更新重置成本，只是近似更新重置成本，因为它不是按照原设计编制的造价。
对于个体建筑的评估项目，即使按照原设计图纸采用概预算法去重新编制概预算，许多评估项目在建造时期的现场变更签证也很难齐全，编制的造价也只能是近似准确。
上述的“替代原则”和近似理论概念非常重要，它奠定了我们采用重置成本法去对房屋建筑估价的应用基础，下面列举一些常用的房屋造价求取方法。
二、房屋造价的求取方法分析在房屋建筑的估价中，用重置成本法求取房屋评估值一般分为3个计算阶段，即造价计算阶段、重置价值计算阶段和评估值计算阶段。
无论采用什么方法去进行房屋价值评估，后两个阶段完全相同，所不同的就是造价计算所采用的计算方法各不相同。
众所周知，计算一个建筑项目的工程造价的方法不外乎有预(结)算编制法、竣工结算调整法、造价换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等。
另外还有一种概算指标编制法，它是属于预(结)算编制法的另一种形式，它和概预(结)算编制法的不同之处只是所采用的定额种类不同，预(结)算编制法所采用的定额为建设预算定额，而概算指标编制法所采用的定额为建筑设计概算指标定额。
在企业的整体资产评估或群体建筑的资产评估中，单方造价比较法应用最广、也是行之有效的评估方法，指数调整法一般不提倡使用。
总之，上述各种造价计算方法的选用应根据所具备的评估资料的条件来确定，下面将对各种造价计算方法的适用条件进行分析。
1.概预(结)算编制法按照资产评估的概念，概预(结)算编制法不是一个正规的评估方法，在正常的情况下，概预(结)算只能作为房屋评估的依据资料，由委托方提供给评估人员，而不是评估人员必须做的工作，更不能将资产评估和概预(结)算编制混为一谈，除非在概预(结)算资料未能保存，原图纸及技术资料、定额资料非常齐全，编制量又不大的情况下可以采用。
用设计概算指标去编制建筑造价的方法更不能使用，因为设计概算指标是一个在进行房屋建筑初步设计时的经济控制指标，它不能代表房屋的实际价值，用这个指标去编制建筑造价，很可能误差太大而失去评估值的准确性。
2.竣工结算调整法竣工结算调整法一般适用于原竣工结算数据齐全，准确可靠，距评估基准日又较近，现行建筑造价变动幅差不大的房屋估价情况，通常可以采用不超过±5%的造价调整系数对原竣工结算进行调整求得委估建筑的现行造价。
如果上述条件不具备，建议慎用。
3.造价换算法造价换算法实际上就是重套定额法，它按照原项目工程量套用现行预算定额去估算房屋现行造价的一种房屋估价方法，一般适用于单体建筑的评估。
当委估建筑的建造期时过已久，概预算定额已有变动，其建筑造价已有较大的变化，原竣工结算造价已无法作为评估依据时，一般可以采用造价换算法。
但是，必须在委估建筑的各类技术资料齐全、原竣工结算资料完整的情况下采用此法，否则，不得使用。
4.工料机价值编制法工料机价值编制法就是先将委估建筑的人工、材料、机械三类费用分别计算而后再相加求出建筑造价的方法，它一般适用于单体建筑的评估。
这个方法适用范围很窄，因为这三类费用的原始数据很难齐全，准确度难以掌握，容易因数据资料的不完整或不准确而失去造价的正确性。
只有在评估项目各相关资料齐备、数据准确的情况下可以采用此法计算建筑造价。
否则，要慎重考虑。
5.指数调整法(1)指数调整法应用分析指数调整法系按照账面原值乘以建筑调价系数去估算房屋现行造价的一种方法。
它一般适用于群体建筑的评估，也可用于单体建筑的评估，但评估的可靠性较差。
运用该方法进行房屋估价计算有两个关键因素，即账面原值和采用的调整系数，只有在账面原值正确，采用的调整系数准确的前提下，这样计算的结果才能准确可靠。
在一个群体的房屋建筑评估中，由于很多项目账面值缺乏可靠性，有的调整系数不准确，应避免使用此法。
在不得已的情况必须采用指数调整法进行房屋估价时，应认真审核账面原值及造价调整指数的正确性，只有在两个因素相关关系符合评估要求的情况下才能使用此法进行房屋造价计算。
(2)计算方法建筑调价系数系由造价调整系数、前期和其它费用调整系数以及资金成本综合调整系数等部分组成，前者系指在房屋建筑建造过程中所耗费的建造成本在不同建造时期的比例关系；后者系指在房屋建筑建造过程中建造成本以外所耗费的费用成本在不同建造时期的比例关系以及在不同建造时期资金成本综合率的比例关系，还有其它方面的调整比例关系暂未考虑。
在重置价值评估计算过程中，重置价值的调价系数应由建筑综合调价系数来表达，建筑综合调价系数可以近似地按下列公式计算。
C=C1×(1+Cq1)×(1+Cz1)/(1+Cq2)×(1+Cz2)Jc=Jz×CC：建筑综合调价系数;C1：评估基准日时的造价调整系数;Cq1：评估基准日时的前期和其它费用系数;Cz1：评估基准日时的资金成本综合率;Cq2：原前期和其它费用系数;Cz2：原资金成本综合率;Jc：建筑重置价值或建筑单方重置价值;Jz：建筑账面成本价值或建筑账面单方成本价值。
在房屋建筑评估中，仅用一个造价调整系数去进行造价计算是不科学的。
例如，北京市某办公楼，砖混结构，6层，层高 3.0m，砖条形基础365mm厚砖外墙，240厚砖内墙，钢窗，包板木门，包门套，水磨石地面，外墙水刷石，内墙喷大白浆，每层设有普通卫生间，水暖电配套齐全，建筑面积3058平方米，竣工造价570409元，XXXX年12月竣工使用，评估基准日为XXXX年12月，现求评估基准日时的单方重置价值。
经测定评估基准日和房屋建造时的造价调整系数为531%，建造时期的前期和其它费用率为5.65%，计划经济时期的资金成本率应为0;评估基准日时的前期和其它费用率为7.86%，资金成本率为一年期5.49%的一半，即2.745%。
则当时的单方成本价=570409/3058=186.53元/m2，建筑综合调价系数=531%×(1+7.68%)×(1+2.745%)/(1+5.64%)×(1+0%)=531%×107.68%×102.745 %/105.64%×100.00=556.11%评估基准日时的单方重置价值=186.53×556.11%=998.25元/m2重置价值=1037.31×3058=XX.98元在使用造价指数进行房屋造价评估时，应注意造价指数的类别，要选择相应类别的造价指数去调整，一般情况，造价指数按结构类型划分可分为钢筋混凝土框架、钢筋混凝土排架、砖混、砖木等结构以及其它结构造价调整系数，构筑物可按其相应结构类型调整系数套用或按其它结构调整系数套用。
还要指出，国家有关部门公布的物价指数及环比指数、清产核资采用的固定资产调整指数不能使用。
因为这些指数综合范围太广，概念含糊，没有针对性;还有按建筑物用途划分的造价系数例如仓库、医院、办公楼、住宅、锅炉房、车间等用途的造价系数也不能使用。
因为房屋造价与结构构造有关，而与用途无关。
另外，建筑造价和建筑重置价值的含义应区别开来，建筑造价增长了，重置价值不一定增长，因为当前期和其它费用率或资金成本率大幅度减少时，建筑重置价值有可能还要降低。
6.单方造价比较法单方造价比较法就是利用评估基准日时市场同类型房屋建筑或由案例求得的单方造价作为参照标准，再根据委估建筑和参照建筑之间所存在的条件差异，采用条件差异系数去修正参照建筑的单方造价，从而求得委估项目的现行单方造价的评估方法。
它适用于群体建筑的价值评估，应用范围甚广。
采用该方法评估时确定建筑单方造价的主要因素有两个，一个是对比条件，另一个是对比系数。
在选择参照物时，要力求参照物的结构、装修、配套设施等的构造简单，具有广泛的代表性;测定对比系数时，采用的数据要全面、可靠，包含的子目内容要明确;在评估操作上，要求做到计算程序简明，操作方便，计算结果正确。
三、其它方面1.前期和其它费用的确定前期和其它工程费用，又称间接工程费用，它是指一个建设项目在建设过程中除直接工程费用（即建安造价）以外所发生的与整个建设工程相关而又不能列入直接成本费用项目的其它费用支出，其中包括两个部分，一部分系指能列入与工程相关的其它成本项目支出的费用，如设计费、勘察设计费、建设管理费、工程监理费等，另一部分为地方政府为整个社会建设和管理而收取的政策性费用，如规划费、招投标费、质量。