《房地产评估》课件 第7章 成本逼近法

本章小结
【关键词】
成本逼近法 成本法 重置成本法
积算价格
重置价格 重建价格 折旧
必要成本费用 正常开发利润
征地补偿费 拆迁安置补偿费
熟地 毛地 生地 土地增值收益
开发成本 耐用年限 市场租金 Hale Waihona Puke Baidu品租金
成本租金 准成本租金 折旧费 维修费
本章小结
【思考题】 1．简述成本逼近法的基本原理。 2．成本逼近法的特点与适用范围是什么？ 3．运用成本逼近法评估土地价格的思路和公式是什么？ 4．运用成本逼近法评估新建房地产价格的公式是什么？ 5．运用成本逼近法评估旧房地产价格的公式是什么？ 6．新建房地产价格是如何构成的，各构成项目如何估算？ 7．简述房屋租金的种类及构成。 8．重新建造成本的含义是什么，如何求取？ 9．评估中的折旧包括哪几个方面，具体内容是什么？ 10．房地产估价中的折旧与会计上折旧有什么差别？ 11．折旧计算有哪几种方法，如何计算？
第七章
成本逼近法
第七章 成本逼近法
学习目的与要求 第一节 成本逼近法概述 第二节 土地价格评估的成本逼近法 第三节 新建房地产价格评估的成本逼近法 第四节 旧房地产价格评估的成本逼近法 第五节 成本逼近法应用举例 本章小结
学习目的与要求
通过本章的学习，理解成本逼近法的 基本概念和原理，了解成本逼近法的适用 范围，熟练掌握成本逼近法的各种计算公 式和评估程序，理解土地增值收益和建筑 物折旧的基本内容，能够熟练地运用成本 逼近法的基本原理和方法评估房地产价格。 本章的难点是土地增值收益和建筑物折旧 的基本内含和求取。本章的重点是成本逼 近法的计算方法及应用。
价格。
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四、重新建造成本
（一）重新建造成本的含义 （二）建筑物重新建造成本的分类
建筑物重置价格 建筑物重建价格 （三）重新建造成本的求取 （1）单位比较法 （2）分部分项法 （3）工料测量法 （4）指数调整法
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五、建筑物的折旧
（一）建筑物折旧的含义 物质上的折旧 功能上的折旧 经济上的折旧 （二）折旧的求取方法 耐用年限法 成新折扣法 实际观察法 混合法 （三）房屋新旧程度的判定标准 （1）完好房 （2）基本完好房 （3）一般损坏房 （4）严重损坏房 （5）危险房
1.搜集有关成本、税费、开发利润等相关资 料；
2.估算重置价格或重建价格； 3.估算建筑物的折旧； 4.求取积算价格。
第二节 土地价格评估的成本逼近法
一、基本公式 二、估价程序
一、基本公式
（一）运用成本逼近法评估土地价格的思路 （二）运用成本逼近法评估土地价格的公式
土地价格= 取得待开发土地的费用+土地开发费用+ 开发利润+应纳税金+投资利息+土地增 值收益
第一节 成本逼近法概述
一、成本逼近法的定义 二、成本逼近法的基本原理 三、成本逼近法的特点 四、成本逼近法的适用范围 五、成本逼近法的估价步骤
一、成本逼近法的定义
成本逼近法又称为原价法、成本法，用于 旧房地产估价时又称作重置成本法。
成本逼近法是通过求取估价对象在估价时 点的重置价格或重建价格，扣除折旧，而 估算待估对象的客观合理价格或价值的方 法。其中，重置价格或重建价格是在估价 时点重新取得或重新开发、建造全新状态 的估价对象所需的各项必要成本费用和应 纳税金、正常开发利润之和。
二、估价程序
1．计算土地取得费用； 2．计算土地开发费用； 3．计算投资利息； 4．计算投资利润； 5．计算应纳税费； 6．确定土地增值收益； 7．计算土地积算价格。
第三节 新建房地产价格评估的成本逼近法
一、基本思路 二、新建房地产价格的计算公式 三、新建房地产价格的构成 四、房屋租金的一般构成
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四、房屋租金的一般构成
（一）商品租金 折旧费 维修费 管理费 利息 税金 保险费 地租 利润
（二）成本租金 1.折旧费；2.维修费；3.管理费；4.利息；5.税金。 （三）准成本租金 1.折旧费；2.维修费；3.管理费。
第四节 旧房地产价格评估的成本逼近法
一、基本原理 二、运用成本逼近法评估旧房地产价格的操作
一、基本思路
新建房地产价格= 土地取得费用+开发成本+管理费用+投 资利息+销售税费+开发利润
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三、新建房地产价格的构成
1.土地取得费用 2.开发成本 （1）勘察设计和前期工程费。 （2）基础设施建设费。 （3）房屋建筑安装工程费。 （4）公共配套设施建设费。 （5）开发过程中的税费及其他间接费用。 3.开发利润 4.管理费用 5.投资利息 6.销售税费 （1）销售费用； （2）销售税金及附加（即两税一费）； （3）其它销售税费。
步骤 三、运用成本逼近法评估旧房地产价格的计算
公式
旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物重新建 造成本-建筑物折旧
四、重新建造成本 五、建筑物的折旧
二、运用成本逼近法评估旧房地产价格的操作步骤
1．求取估价对象房地产在估价时点的重新 建造成本；
2．计算建筑物的折旧； 3．重新建造成本扣除建筑物折旧得到积算
第五节 成本逼近法应用举例
某工业开发区，于1999年5月底取得农地使用权年限为 50年，开发成“五通一平”后分块出售。调查得到：该 地区农地取得费用（含征地、拆迁安置补偿和税费）平 均为15万元/亩，土地“五通一平”开发费用（含税费） 平均为2亿元/平方公里。征地完成后，“五通一平”土 地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的 40%，第二年投入60%，各期投入为年内均匀投入， 银行贷款年利息率10%，交易税费为熟地售价的6%， 当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费 用之和的15%。开发完成后，可用于出售的面积占总面 积的70%。当地类似土地开发的增值收益率为20%， 土地资本化率12%。请根据以上资料估算2001年5月底 开发完成后出售土地的平均单价。
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四、成本逼近法的适用范围
根据成本逼近法的特点，它适用于： 1.独立或狭小市场上没有交易实例或交易实
例很少； 2.既没有收益又很少发生交易的公共建筑、
公益设施的估价； 3.特殊房地产如道观、寺庙、教堂、桥梁、
涵洞等； 4.新近开发出来的土地，如填海造地、开发
区土地等。
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五、成本逼近法的估价步骤