《房地产评估》课件第7章成本逼近法

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5.成本逼近法

第二节新开发土地的成本逼近法
一、新开发土地 ① 填海造地、开山造地、征收农地并进行“三通一平”、“七通一平”等基础设施建设后的土地；② 城市房屋拆迁并进行基础设施改造和场地平整后的土地。
“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”
项目三通一平五通一平通水通水通电通电通路通路内 × 通讯 × 排水容 × × × × 场地平整场地平整
【解】该房屋单位建筑面积的重新构建价格为V，计算如下： ⑴ 建筑安装工程费：1200（元/ m2） ⑵ 专业费用：1200×8%＝96（元/ m2） ⑶ 管理费用：（1200＋96）×3%＝38.88（元/ m2） ⑷ 投资利息：（1200＋96＋38.88）×【（1＋6%）0.25－1】＝19.59（元/ m2） ⑸ 销售费用和销售税费：（4%＋6%）×V＝0.1V（元/ m2） ⑹ 开发利润：（1200＋96＋38.88＋19.59＋0.1V）×15%＝203.17＋0.015V（元/ m2） ⑺ V＝1200＋96＋38.88＋19.59＋0.1V＋203.17＋0.015V V＝1557.64＋0.115V V＝1760.05（元/ m2） ⑻ 重新构建总价＝1760.05×300＝528015（元））
第五节建筑物折旧的确定方法
一、建筑物折旧的含义折旧是指建筑物从建造完成以后随着时间的推移而发生价值减损的现象。建筑物在使用年限内减少的价值的货币表现称为折旧额。（一）分类 1. 物质折旧（有形损耗） 2. 功能折旧（无形损耗） 3. 经济折旧（外部性折旧）【例题3】某套旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所额共用电视天线等导致的功能折旧为6万元用于位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。请求取该套旧建筑物的折旧总额和现值。【解】该旧建筑物的折旧总额＝1＋6＋3＝10（万元）该旧建筑物的现值＝40－10＝30（万元）

房地产估价成本法课件

评估结果需要经过比较、分析和调整，以确保评估的准确性和合理性。
在建工程价值的评估
在建工程价值的评估是成本法的另一个重要应用。
在评估在建工程价值时，需要考虑工程的进度、质量、设计等因素，以及未来市场前景和
收益等因素。
在建工程价值的评估需要采用适当的方法和标准，如工程概算、重置成本等，同时需要考虑工程的风险和不确定性。
对成本法的改进建议
引入动态数据模型
使用动态数据模型来更新和调整成本，以反映市场变化。
考虑环境因素
在评估过程中考虑环境因素对成本的影响。
加强数据收集和分析
提高数据收集的准确性和效率，并加强数据分析。
引入专家意见
邀请房地产估价专家参与评估，以提高评估的准确性和可靠性。
THANKS
感谢观看
投资利息
房地产开发所需资金的利息，通常根据银行贷款利率计算。
销售税费
销售房地产所需支付的税费和费用，包括契税、个人所得税等。
利润
房地产开发所期望获得的利润，通常根据行业标准和市场情况确定。
03
房地产成本的构成
土地取得成本
01
02
03
土地出让金
根据土地使用权出让合同或协议，由土地受让方支付给出让方的费用。
04
成本法的实际应用
土地使用权价格的评估
土地使用权价格评估是成本法在房地产估价中的重要应用之一。
评估土地使用权价格时，需要考虑土地取得成本、基础设施配套费用、税费等成本因素，以及土地的增值收益和折现率等因素。
在评估土地使用权价格时，需要了解土地所在区域的环境、基础设施、经济发展状况等因素，以及土地的使用年限、规划条件等因素。

第七章成本逼近法

第七章成本逼近法第一节成本逼近法的基本思路
一、定义
二、成本逼近法的基本思路与计算公式
三、成本逼近法与土地价格构成
（一）土地取得费
（二）土地开发费（包括相应的开发利润和利息）（三）土地增值收益及土地开发投资现值
第二节成本逼近法估价的程序与方法
一、计算土地取得费
二、计算土地开发费
（一）基础设施配套费
（二）公共事业建设配套费
（三）小区开发配套费
1.准确区分宗地内外的开发程度
2.宗地红线内外的开发程度不一致
三、计算税费
四、计算投资利息
五、计算投资利润
六、土地增值收益的确定
七、计算、修正和确定估价结果
第三节成本逼近法的应用
一、成本逼近法的特点和使用范围
（一）成本逼近法的特点
（二）成本逼近法的适用范围
二、应用成本逼近法应注意的问题
三、成本逼近法案例分析。

成本逼近法概述(PPT 94张)

－1 －
第五章房地产评估的成本法
第一节基本思路及基本公式
第二节新开发土地评估中成本法的操作步骤
第三节建房地产评估的操作步骤
第四节
第五节
旧房地产评估的操作步骤
适用范围
示例
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第五章房地产评估的成本法
这一章的重点和难点这一部分的难点在于理解如何选择方法，重点在于方法的运用。
第五章房地产评估的成本法
估算管理费用
开发商开发过程中支付的管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用费等。按照取得费用与开发费用的一定比例计算。
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第五章房地产评估的成本法
估算投资利息
注意：
无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；
计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费
开发费用的利息= 500 （万元） [( 1 8 %) 1 ] 40
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第五章房地产评估的成本法
估算税费主要指销售阶段应缴纳的税费，按
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第五章房地产评估的成本法
新开发土地评估中成本法计算公式
土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+ 土地增值收益
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第五章房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是划
拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。－Leabharlann 5－第五章房地产评估的成本法
附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：
1. 被拆除房屋及附属物补偿费。 2. 购建拆迁安置用房费。 3. 安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。 4. 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费。 5. 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。 6. 政府规定的其他有关税费。

成本逼近法

成本逼近法成本逼近法成本逼近法成本逼近法是土地估价与评估方法中的一个评估过程系列，是一种根据收购和开发土地所产生的各种客观成本之和，加上客观利息、利润、应纳税额和土地增值收益等来确定土地价格的评估方法。

(i)评估基本公式:P = EA+ED+T+R1+R2+R3 = VE+R3，其中:P—-地价EA-征地费ED-土地开发费T-税R1-利息R2-利润R3-土地增值VE-土地成本价ii评估流程:1。

征地费及相关税费a。

农村集体土地征收时，征地费是补偿安置费，主要包括土地补偿费、地上青苗补偿费、建筑物和构筑物补偿费以及人员安置补助费b。

征收国有土地使用权时，征地费是补偿安置费，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物、构筑物的补偿费和人员安置费。

(征用城镇国有土地的征地费按搬迁费计算拆迁安置费主要包括房屋和构筑物拆迁补偿费、安置补助费及相关税费相关税费:一、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；b .政府规定的其他相关税费)c .通过市场交易取得土地时，土地收购费为估价日该土地的客观市场收购价格。

征地开发过程中应向政府缴纳的税费。

一般包括耕地占用税和耕地开垦费、新菜地开发建设占用菜地基金、征地管理费(财政部发布《关于取消、暂停和免除XXXX一批行政事业性收费的通知》1/ 7土地评估估价法，土地评估估价法系列之一，成本逼近法1年1月1日起取消)、政府规定的教育费附加和其他与征地过程直接相关的税费2。

土地开发费土地开发费根据待估地块设定开发程度下的各项投资目标成本计算该地块为建成区内的已开发地块，评价设定的开发程度至少为地块红线外的通道、地块红线内的供水、供电和土地平整。

3。

土地开发利息土地开发总投资按合理利息计算。

土地开发总投资包括征地费、土地开发费和各种税费。

每期投资的应付利息应根据设定土地开发程度的正常开发周期、各种费用的投资期限和贷款年利率分别计算。

土地开发期限超过1年的，利息按复利计算。

2利息=土地收购及相关税费×[(1+利率)-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)1.5-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)0.5-1]4。

成本逼近法(土地增值收益率确定)

成本逼近法(土地增值收益率确定)第一节成本逼近法概述一、成本逼近法的概念成本逼近法是一种估价方法，根据开发土地产生的各种成本加上一定的利润、利息、应付税款和土地增值收入来计算土地价格。

二。

适用范围由于土地价格主要取决于效用，而不是成本，成本近似法有时可能偏离市场。

因此，使用成本近似法有一定的局限性。

一般成本近似法适用于:1。

新开发的土地不适用已建成区已开发土地的评估；2.在土地市场不发达和交易数量少的地区，不能用市场比较法进行评估。

3 .工业用地估价，城市或城市工业用地除外；4.学校、公园和公共建筑、公共福利设施和既无收入也无交易的园地等特殊土地的估价。

三、成本逼近法的基本公式v = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 = VE+R3+？？其中:v-土地价格；ea-土地征用费；教育-土地开发费-税费；rl-兴趣；R2-利润R3-土地增值；土地成本价第2节成本逼近法评估程序和方法一、成本法评估步骤1.判断待估土地是否适用成本逼近法；2.收集与估价相关的成本、利息、利润和增值收益信息；3.直接或间接取得拟评估土地的征地费、土地开发费及相关税费、利息和利润；4.确定开发后土地相对于开发前的增值；5.根据地价公式计算估价土地的地价；6.修改土地价格以确定待评估土地的最终价格。

(1)征地费的概念征地费是支付给原土地使用者的征地费用。

(2)不同征地条件下的征地费用及计算方法征地费按照土地使用单位取得土地使用权所支付的客观费用计算。

1.征用农村集体土地时，征地费为征地费。

所有征地费用应根据待估宗地所在地区政府制定的标准或应支付的客观费用确定。

征地费用包括两部分:征地费用和相关税费。

具体如下:(1)征地费用根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)第四十七条，国家征用集体土地并向农村集体经济组织支付费用:“征用土地补偿费包括土地补偿费、劳动安置补助费、土地补偿费和青苗补偿费。

”根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为征用前三年平均年产值的六至十倍。

成本逼近法

(三)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。 1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下： 1)土地取得费：非农建设征用农地：包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。按照规定，征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6－10倍；征用耕地的安置补偿费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4 －6倍。但是，每公顷被应用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准和应用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。按照上述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被应用前三年平均年产值的30倍。耕地开垦费的计算，一般可按占用耕地的面积、质量及新开垦耕地的难易程度进行确定。当地有缴纳耕地开垦费标准规定的，应当依据其规定标准进行确定。
八、利润 (一)利润的计算依据投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润。成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费和土地开发费，利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素：一是开发土地的利用类型，一般商业用地开发利润率较高，住宅用地开发次之，工业用地开发利润率最低，因此，如果是某一个宗地的单一利用类型的开发，应考虑该利用类型的投资回报率状况，如果是区域性的开发，有多种利用类型，应综合考虑各种利用类型的投资回报率状况，确定一个综合的回报率；二是开发周期的长短，一般开发周期越长，占用资金时间也就越久，总的投资回报率也就应该高一些；三是开发土地所处地区的政治经济环境，一般经济发达地区的投资回报率较高，有地区性特殊优惠政策的土地开发投资回报率也较高。在确定土地开发投资回报率时，可综合考虑上述三方面因素适当确定。按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。土地开发利润一般为6一10％。成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费和各项税费。

成本逼近法

成本逼近法成本逼近法，是以取得土地和开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。

其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。

其中，国有土地使用权划拔的划拔价即等于不计算土地增值收益的土地价值。

1.土地取得费及有关税费有两种情况，一是征收集体土地的，二是国有土地上的房屋拆迁的，比如旧城改造。

第一种情况的：（1）土地取得费有土地补偿费、安臵补助费和地上附着物及青苗补偿费。

（2）征地相关税费有征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、森林植被恢复费、新菜地建设基金等。

第二种情况的：(1)根据相关法律、法规的规定，城镇国有土地的土地取得费按拆迁安臵费计算。

拆迁安臵费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安臵补助费及相关税费。

(2)相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。

土地开发费有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费；分两个方面，一是宗地红线外开发费，一是宗地红线内开发费。

(1)基础设施配套费。

估价对象的开发程度为“七通一平”，具体指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。

(2)公共事业建设配套费用。

(3)小区开发配套费。

3.投资利息土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费的利息可以整个开发费为基数，开发期的一半为计息期的方法计算。

投资利息率一般按评估基准日中国人民银行公布的一年期银行贷款利率取值。

公式为：投资利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地开发费×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×[（1＋利率）0.5－1]4.投资利润土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。

土地开发利润一般为6一10％。

按照开发性质和当地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。

房地产评估的成本法课件

房地产评估的成本法课件1. 引言在房地产行业中，评估房地产价值是非常重要的一项工作。

成本法是房地产评估的一种常用方法，该方法通过对房地产的建筑成本和相关费用进行评估，来确定房地产的价值。

本课件将介绍房地产评估中成本法的基本概念和运用方法。

2. 成本法的基本原理成本法是一种以成本为评估依据的方法，通过对房地产的建筑成本和相关费用进行评估，来确定房地产的价值。

成本法的基本原理可以分为以下几点：•基于成本：成本法认为，房地产的价值应该由其建筑成本和相关费用来决定。

建筑成本包括土地购买费用、建筑材料费用、人工费用等，相关费用包括设计费用、审批费用、管理费用等。

•适用于新建房地产：成本法主要适用于新建的房地产，因为对于新建房地产来说，其建筑成本和相关费用相对容易确定；而对于已经存在的房地产，由于其存在年限较长，建筑成本和相关费用的确定会更加困难。

•忽略市场因素：成本法忽略了市场因素对房地产的影响。

即使同样的房地产，在不同时间和地点可能会有不同的市场价值，然而成本法评估的房地产价值与市场因素无关。

3. 成本法的评估步骤成本法评估房地产的价值主要包括以下步骤：步骤一：确定建筑成本确定建筑成本是成本法评估的第一步。

建筑成本包括土地购买费用、建筑材料费用、人工费用等。

对于已有的建筑，还需要考虑维修和改造费用。

确定建筑成本需要考虑各种因素，如地区差异、材料价格、人工费用等。

步骤二：确定相关费用确定相关费用是成本法评估的第二步。

相关费用包括设计费用、审批费用、管理费用等。

这些费用并非所有的房地产都需要考虑，需要根据具体情况进行评估。

步骤三：计算折旧房地产是一种有寿命的资产，其价值随着时间的推移而逐渐减少。

成本法评估需要计算房地产的折旧。

折旧可以通过使用年限、残值率等指标进行计算。

步骤四：计算房地产的价值通过对建筑成本、相关费用和折旧等因素进行综合考虑，可以计算出房地产的价值。

房地产的价值可以通过以下公式计算：房地产价值 = 建筑成本 + 相关费用 - 折旧4. 成本法的优缺点成本法作为房地产评估的一种方法，具有以下优点和缺点：优点•相对简单：成本法相对于其他评估方法来说，计算较为简单，适用于各类房地产。

成本逼近法-7页精选文档

成本逼近法成本逼近法，是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的估价方法。

㈠评估基本公式：P＝Ea ＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3式中：P—待估宗地价格Ea—土地取得费Ed—土地开发费T—税费R1—利息R2—利润R3—土地增值VE—土地成本价格㈡估价过程：1.土地取得费及相关税费a.征收农村集体土地时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括补征收土地、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及人员的安置补助费。

b.征收国有土地使用权时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及人员的安置补助费。

（征收城区国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。

拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。

相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。

）c.通过市场交易获得土地时，土地取得费即是估价期日土地的客观市场购置价格。

土地取得和开发过程中应向政府缴纳的税费，一般包括占用耕地的耕地占用税和耕地开垦费、占有菜地的新菜地开发建设基金、征地管理费（财政部发布《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》于2015年1月1日起取消）、政府规定的教育附加等其他在土地地取得过程中直接相关的税费等。

2.土地开发费土地开发费按待估宗地设定开发程度下应投入的各项客观费用计算。

属建成区内已开发完成的宗地，评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路、通上水、通电和宗地红线内土地平整。

3.土地开发利息土地开发总投资应计算合理利息，土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费，按照设定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和贷款年利率，分别测算各期投入应支付的利息。

土地开发周期超过1年者，利息应按复利计算。

利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地开发费×50%×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×50%×[（1＋利率）0.5－1]4.土地开发利润土地开发总投资应计算合理利润。

成本逼近法(土地增值收益率确定)

第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。

故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。

三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。

二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。

(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。

1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。

征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。

征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：（1)土地取得费国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。

成本估价法又称成本逼近法

成本估价法又称成本逼近法，是指在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。

成本估价法的运用范围有时比市场比较法还要广泛，特别适用于市场狭小、无法运用市场比较法进行估价的房地产的估价。

购房者运用这一方法，可以“挤出”卖方不合理的利润，达到降低房价的目的。

成本估价法的基本公式一、新建房地产的成本估价法公式新建房地产的价格按成本估价法进行计算，其公式为：新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+正常利税结合上海房地产开发实际，上述公式可具体化为：新建房地产价格=土地使用权出让金+动拆迁费用（或征地安置补偿费）+市政配套增容费十建筑工程费用+专业费用+开发商投资利息+销售费用+相关税费+开发利润1：土地使用权出让金—土地使用权出让金有内销与外销之分。

内销出让金相当于5年土地使用费，再根据建筑容积率高低调整；外销出让金完全由市场决定，可参照上海市基准地价表标定的基准地价调整。

2：动拆迁费用—包括动迁安置费、补偿费、拆迁管理费等。

动拆迁费用因地段、拆迁房屋类型、土地用免被拆迁对象的不同而差异较大。

例如，南京东路拆迁商铺安置补偿费高的达每平方米4万多元，而在上海有些地方只需一两千元。

黄浦区动迁一户居民平均需要20多万元，而在杨浦区只需要10多万元。

3：征地费用—征地费用是指征用农地的费用。

征地费用包括项目很多，主要有拆迁安置费、劳力安置费、青苗补偿费、耕地占用费、征地补偿费、征地管理费等。

征地费用与动拆迁费用一样，不同区域、不同地块、不同对象差别较大。

上海城郊农地征用费用每亩从几万元到五六十万元不等，有的还要高些。

4：市政配套增容费—对于住宅建设项目来说，只有住宅建设配套费、增容（指水、煤气、电话等用量扩大或新增）费和贴费（电贴费）发生在非住宅建设项目，增容费、电贴费的高低视用量和新增额度而定。

成本逼近法(土地增值收益率确定)

二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。

二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。

(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。

1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。

征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。

成本逼近法

4.例题
某开发区土地总面积为2平方公里，现已完成了“七通一平”开发建设，开发区内道路、绿地、水面和其他公共和基础设施占地1.5平方公里。该开发区现拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10000平方米。据测算，该开发区每亩征地费平均为50000元，完成一平方公里的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为2年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，全部土地投资回报率为20％，土地出让增值收益率为20％，当年银行年贷款利息率为10％，土地还原率确定为7％。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。
根据上述各步的修正调整后，最终确定成本逼近法的评估结果。
需注意的是，这种方法算出的地价是从土地所有者的角度得到的，而土地使用者（受让人）能否接受此价格，需要土地使用者分析预期的土地收益或同已发生的交易价格比较后，确定自己对宗地价格的认同标准。因此，成本逼近法计算出价格后，还需通过市场资料进行比较修正，使其接近实际水平。
开发区可出让土地比率＝（开发区总面积-不可出让的土地面积）/开发区土地总面积＝（5-1.5）/5×100％＝70％
可出让土地的平均单价＝436.69/70％＝623.84元/m2
（8）进行土地使用权年期修正
50年土地使用权价格＝623.84×〔1-1/（1+0.07）50〕＝602.66元/m2
（9）计算土地总价格
2.5成本逼近法虽有缺陷，但可作为投资者衡量投资收益、进行土地开发可行性分析的重要方法，同时也是估算土地成本价格的一种途径。
3.计算步骤
3.1计算土地取得费用
3.2计算土地开发费用
3.3税费的计算
3.4计算投资利息
3.5计算投资利润
3.6土地增值收益的确定
3.7计算、修正和确定估价结果