收益法的基本原理(ppt 90页)
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收益法PPT课件
第11页/共57页
9、纯收益按一定比率递减的情形 1）无限年期情形
V a rs
2）有限年期的情形
V
a
1
1
s
n
r s 1 r
第12页/共57页
例：一宗商业用地，目前的纯收益为50万元，还原利率为5%，若未来各年 的纯收益将在上一年的基础上增长1%，该土地的收益价格为多少万元？
P
a
1
1
（二）确定客观收益一般要考虑以下条 件：
➢从客观上看，不动产的总收益是有具备良好素 质及正常使用能力的使用者使用，并能产生收 益；
➢收益必须是持续且有规律地产生的收益；
➢收益是安全可靠的收益（是指符合国家规定并 经批准的经营项目所产生的收益，未批准的经 营项目的违法的经营项目收益不能作为计算客 观收益的依据。）
第9页/共57页
7、纯收益按等差级数递减的情形 1）无限年期情形
ab V r r2
2）有限年期的情形
V
a r
b r2
1
1 (1 r)n
b r
n (1 r)n
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8、纯收益按一定比率递增的情形 1）无限年期情形
V a rs
2）有限年期的情形
V
a
1
1
s
n
r s 1 r
➢房屋成新度：是指房屋建筑物在估价期日的 新旧状况；
➢房屋总折旧：是指房屋建筑物在已使用年限 内由于物理、经济和功能等因素引起的房屋 折旧总额。
第33页/共57页
例：某旅社占地面积150m2，建筑物面积 200m2，月正常经营性收入为45000元，月经 营总费用、建筑物纯收益均为15000元，若土 地还原率取10%，则该旅社所使用土地的单价 为多少元/m2 ？
收益还原法的基本原理(PPT-91页)
第3节 收益法的基本公式
(一)最一般公式
对上述公式作补充说明如下：
1、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原 理公式，主要用于理论分析；
2、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维持不变；
3、当上述公式中的ai每年不变或按照一定规则变动及n为有限 年或为无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后 面的各种公式实际上是上述公式的特例；
(1)直接用于测算价格 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得
的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗 房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的 报酬率为8．5％。试计算该宗房地产的收益价格。
解：该宗房地产的收益价格计算如下：
(2)用于不同期限价格之间的换算
现金流量时间标度
(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末， 而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方 法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法 。
(3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现 金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期 期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。
房地产的价格 ＝
房地产的净收益 利率
例如：某人拥有的房地产每年可以产生2万元的净收益，此
人另有40万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到2万
元的利息，对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等
价，即值40万元。
普通适用的收益还原法的表述：
将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收 益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断 地获取纯收益，如果现有一笔资金可与之未来一定期限内 的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的 价格。
收益法-2
计算A房地产30年的收益价格:
1
V30
V50
K 30 K 50
10000
1
1
7%30
1
1
1
7%50
8991.57元 / 平方米
第五章 收益法
房地产估价
3、比较不同年限价格的高低
A房地产无限年价格:
V
V50 K K 50
10000
0 1 2 3 ……
t
V
a1 1 r
a2
1 r2
......
at
1 rt
......
Vt
1 rt
t
V
ai Vt
i1 1 r i 1 r t
第五章 收益法
房地产估价
若t年前的纯收益每年相等
V
a r
1
1
1 rt
Vt
第五章 收益法
房地产估价
例 5-14
某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净收益为200元/㎡， 还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车 站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该 城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区， 同类房地产的价格为5000元/㎡。据此预计新火车站建成投入使 用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/㎡。试求 获知兴建火车站后该宗房地产的价格。
a1 1 r
a2
1 r2
......
an
1 rn
V——价格
ai——净收益 n——收益期限
1
V30
V50
K 30 K 50
10000
1
1
7%30
1
1
1
7%50
8991.57元 / 平方米
第五章 收益法
房地产估价
3、比较不同年限价格的高低
A房地产无限年价格:
V
V50 K K 50
10000
0 1 2 3 ……
t
V
a1 1 r
a2
1 r2
......
at
1 rt
......
Vt
1 rt
t
V
ai Vt
i1 1 r i 1 r t
第五章 收益法
房地产估价
若t年前的纯收益每年相等
V
a r
1
1
1 rt
Vt
第五章 收益法
房地产估价
例 5-14
某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净收益为200元/㎡， 还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车 站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该 城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区， 同类房地产的价格为5000元/㎡。据此预计新火车站建成投入使 用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/㎡。试求 获知兴建火车站后该宗房地产的价格。
a1 1 r
a2
1 r2
......
an
1 rn
V——价格
ai——净收益 n——收益期限
收益法及其应用(PPT 98张)
此公式的假设前提(也是应用条件，下同)是：①净收益每 年不变为A；②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限 年n。
Page 9
Sn=a1(1-q^n)/(1-q)
二、净收益每年不变的公式
（二）收益期限为无限年的公式
A V Y
公式原形
A A A A V ... ... 2 3 n ( 1 Y )( 1 Y ) ( 1 Y ) ( 1 Y )
四、收益法的操作步骤
运用收益法估价一般分为下列4个步骤： ①确定未来收益期限； ②求取未来净收益； ③求取报酬率； ④选用恰当的报酬资本化公式计算出收益价格。
Page 5
第二节 报酬资本化法的公式
一、最一般的公式
A A A 3 2 V 1 ... ( 1 Y ) ( 1 Y 1 )( 1 Y 2 ) ( 1 Y 1 )( 1 Y 2 )( 1 Y 3 ) 1 A n ( 1 Y 1 )( 1 Y 2 )( 1 Y 3 )...( 1 Y n )
Page 8
二、净收益每年不变的公式
净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益年限为 有限年，二是收益年限为无限年。Βιβλιοθήκη （一）收益期限为有限年的公式
A 1 V 1 Y ( 1Y)n
公式原形
A A A A V ... 2 3 n ( 1 Y )( 1 Y ) ( 1 Y ) ( 1 Y )
普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在 购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可 以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内 的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。
收益法 (2)
一、收益法的基本原理 （一）收益法的理论基础
• 效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。 预期收益折现
（二）收益法的评估思路
（三）收益法运用的前提条件
1、资产的收益可用货币计量并可以预测
2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量 3、被评估资产的预期收益年限可以预测
二、收益法的基本计算公式
计算股票收益率
Y Pn Pn1 CashDiv （ 1 T ) ShareDiv Pn ShareDiv T Pn1
16
• Beta系数中有关资本结构的问题
– 我们采用Beta的估算方法估算出来的Beta被认为是 含有对比公司自身资本结构（财务杠杆）的Beta， 由于各公司自身财务杠杆不一样，对Beta会产生一 定影响，我们需要调整这个影响 – 采用如下公式剔除对比公司Beta系数中的财务杠杆 影响 LeveredBet a
2、分段法
若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的， 则需采用分段法。
P
n
i 1
Ri A 1 ' i (1 r ) r (1 r ) n
前期 (i 1, 2,, n)（设n=5） 后期 (i n 1, n 2,, )
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
UnleveredB eta U
L
1 (1 T )
D E
• Wd：为对比公司债权市场价值 • We：为对比公司股权市场价值 • T：对比公司适用所得税率
17
•
•
以对比公司Unlevered Beta 的平均值作为被评估企业 Unlevered Beta 利用被评估企业的资本机构确定其ReLevered Beta βL
• 效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。 预期收益折现
（二）收益法的评估思路
（三）收益法运用的前提条件
1、资产的收益可用货币计量并可以预测
2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量 3、被评估资产的预期收益年限可以预测
二、收益法的基本计算公式
计算股票收益率
Y Pn Pn1 CashDiv （ 1 T ) ShareDiv Pn ShareDiv T Pn1
16
• Beta系数中有关资本结构的问题
– 我们采用Beta的估算方法估算出来的Beta被认为是 含有对比公司自身资本结构（财务杠杆）的Beta， 由于各公司自身财务杠杆不一样，对Beta会产生一 定影响，我们需要调整这个影响 – 采用如下公式剔除对比公司Beta系数中的财务杠杆 影响 LeveredBet a
2、分段法
若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的， 则需采用分段法。
P
n
i 1
Ri A 1 ' i (1 r ) r (1 r ) n
前期 (i 1, 2,, n)（设n=5） 后期 (i n 1, n 2,, )
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
UnleveredB eta U
L
1 (1 T )
D E
• Wd：为对比公司债权市场价值 • We：为对比公司股权市场价值 • T：对比公司适用所得税率
17
•
•
以对比公司Unlevered Beta 的平均值作为被评估企业 Unlevered Beta 利用被评估企业的资本机构确定其ReLevered Beta βL
房地产估价-收益法(ppt54张)
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的 净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高 低来决定。
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
◆ 报酬率求取的基本方法主要有三种 1）累加法。
第2节 净收益及其估算
【2】净收益与客观总收益
净收益：仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自 由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营 等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支 配的部分（如需要交纳的税等）不属于净收益。
客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情 况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营 过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。
第3 2节 房地产价格构成 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为 15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收 入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。
第2节 净收益及其估算
【2】利用利润法估算房地产净收益的方法 ①利润法：
第4节 房地产收益价格的估算
报酬资本化法的计算公式与收益价格估算
根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同 情况下，进行实际估价操作的各种公式： 1.净收益每年不变的情况 2.净收益在前若干年有变化的情况 3.净收益前若干年和差级数递增或递减的情况 5.净收益按一定比率递增或递减的情况 6.预知未来若干年后的房地产价格的情况
【1】收益法的理论依据 是预期收益原理：房地产的价格是由房地产未来能 给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是 过去已获得的收益。
收益法收益法的基本原理
该公式有以下列用途：1.直接用于计算价格2.不同年限价格的换算3.比较不同年限价格的高低4.用于比较法中土地使用年限修正5.其他通过计算可以发现，资本化率越高,接近无限年的价格越快
四、净收益在未来的前若干年有变化的公式
1. 收益年限无限年的公式 n ai a V ＝ ∑ -------------- +------------- i=1 （1＋r）i r（1+r） t2. 收益年限有限年的公式 n ai a 1 V ＝ ∑ -------------- +------------- [1- ----------] i=1 （1＋r）i r（1+r） t (1+r)n-1
2.某房地产建成于1997年底，此后收益年限为48年；1998年底至2001年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2002年底至2004年底可获得的净收益94万元、93万元、96万元，从2005年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行80％的抵押贷款，抵押贷款的年利率为8％，自有资金要求的收益率为13％。试利用上述资料估算该房地产2001年底的收益价格。
二、收益年限无限年且其他因素不变的公式 V= a/r 此公式的假设前提是：⑴ 净 收益每年不变为a; ⑵资本化率大于零为r; ⑶ 收益年限为无限年
三、收益年限有限年且其他因素不变的公式 V=a/r[1-1/(1+r)n] 此公式的假设前提是：⑴净收益每年不变为a；⑵资本化率大于零为r；⑶ 收益年限为有限年n
第五节剩余技术一、土地剩余技术 它是土地与地上建筑物合并产生收益，但若干采用收益法以外的方法，如采用成本法能求得建筑物的价值时，则可将此建筑物价值乘以建筑物资本化率得到归属于建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑物合并产生的净收益中扣除此归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再用土地资本化率进行资本化，即可求得土地的价值。
收益还原法基本原理
❖ 三、收益还原法的适用对象与条件
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益 的房地产。
如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐 馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标 准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农 地等。
❖ 不限于估价对象本身现在是否有收益， 只要估价对象所属的这类房地产有获取收益 的能力即可。
客观纯收益是指排除了各个企业实际利益中 属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响 后得到的一般正常收益。
❖ 注意：在用收益法进行房地产估价时，
r g 1 r
20
1
1
2%
50
10% 2% 1 10%
244.26万元
六、净收益按一定比率递减的公式
无 限
v
A
式中：g—净收益逐年递减的比率 假设前提是： （1）净收益按等比级数递减；
年
(r g ) （2）资本化率r大于零； （3）收益年限为无限年。
收益会不 会减为零
收益法适用的条件是房地产的纯收益和还 原利率都能够较准确地量化。
第二节 收益还原法的基本公式 ❖ 一、一般公式
一般公式 还原利率每年不变，且大于0
二、纯收益每年不变的公式
❖ 公式的用途： 1、可以直接用于计算房地产价格； 2、用于不同年限之间房地产价格的换算； 3、市场比较法中土地使用权年限的修正。
V＝
A r
b r2
1
1
1 r n
b r
n
1 r n
20 8%
2 8% 2
1
1
1 8%30
2 8%
30
1 8%30
432.07万元
五、净收益按等差级数递减的公式 只有有限年
第六章收益法PPT课件
要求的土地使用年限
10
②预测未来t年后房地产价格
n
P ai0 i 1
an0
a30 a20
a1 a2
a10
r1
r2
现第 第 在1 2
年年
Pt=？
at+1 at+2
an
第第 第
t t+1 t+2 年年 年
rn 第
n 期
一般公式：
P
(1
a1 r1
)
(1
r1
a2 )(1
r2
)
(1
r1
)(1
an r2
第6章 收益法
收益法是房地产价格评估的基本方法 之一，又称收益还原法、投资法、收益现 值法。在土地经济理论和土地价格评估中 称为地租资本化或地租资本化法。收益法 具有充分的理论依据，而且在国内外被广 泛使用，受到了众多房地产估价专家及学 者的推崇。
1
学习要求：
1) 了解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件、和操作 步骤。
房地产的价格等同于在这个年限期内可以在将来源源不断 取得的纯收益，按适当的资本化率 (或折现率)折算为现在 价值的总和 (收益价值)。
e.g. 把一宗房地产的价格（评估时点）比作一笔存款，把房 地产的纯收益比作利息
利息=存款额×利率 纯收益=房地产价格×利率（资本化率、还原率，折现率）
注意：因为房地产纯收益是按期产生的（每年或每期），每期的资本 化率及纯收益可能不同。应按下面的公式计算。
情况2
使用年期n≠∞
P
a r
1
1 (1 r)n
情况3 资本化率 r=0 P a n
7
[例1] 某房地产每年可得到30万元总收益，同时每年要支出15 万元的总费用，如果该类房地产资本化率为12%。求其收益价 格。
第七章 收益法
2、从房地产持续的收益流中回收
直线式： 年回收额 ＝ V/N
Hoskold方式：年回收额
＝V×｛
r/〔 1 r
N
-1〕｝
Inwood方式：年回收额 ＝V×r’/[ 1 r '
N
－1]
V:财产的价格 N:经济寿命 r:安全利率
四、求取房地产净收益的方法
出租的房地产
潜在毛收益：假设对象房地产的出租率达到100%时所能获得的总 收益。
通过市场调查，收集近期发生交易且可与对象房地产比较的实例 若干，通常至少要有三宗。
评估这些实例在其发生交易时应有的市场租金（或毛收益）。 用各宗实例的售价（如交易情况有异常须进行修正）除以市场租
金（或毛收益），再将得数综合（如进行算术平均等），得到 GRM或 GIM。
NPV等于零的产出率） 完全产出率（Overall Yield Rate，房地产产出与房地产总体价值
的比率） 权益产出率（Equity Yield Rate，房地产产出与房地产自有资金价
值的比率）
二、求取资本化率的方法
直接比较法（the Direct Comparison Method）
完全资本化率＝房地产净收益／房地产交易价格
收益流资本化法所用的资本化率是纯粹的产出率，直接资本化法 使用的完全资本化率属于收益率
二、收益流资本化法
折现现金流分析计算公式
基本公式：PV=VI+VPR
PV为估价对象在估价时点的现值 VI 表示各期收益流的贴现值之和 VPR表示期末转售价格的贴现值
各期净收益贴现公式：VI＝I1/(1＋Y)＋I2/(1＋Y)2＋…… ＋In/(1 ＋Y) n
第一节 收益法的基本原理
一、 收益法的基本概念和理论依据
收益法的基本原理
2024/6/27
26
2.直接经营型房地产的净收益求取
最大特点是房地产所有者同时 又是经营者，房地产租金与经 营者利润没有分开
• 1、商业经营型房地产：应根据经营资料计算 净收益，净收益为商品销售扣除商品销售成本、 经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、 财务费用和商业利润。
• 2.工业生产型房地产； • 3、农业净收益的估算
率g（当相等时，V=a*n/（1+r）） • 3.收益年限为有限年。
2024/6/27
19
• 例6-10 某宗房地产是在政府有偿出让的土地 上建造的，土地使用权的剩余年限为50年；预 计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此 后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％； 该类房地产的资本化率为9％。该宗房地产的 收益价格为？
22 (1 10%)2
25 (1 10%)3
28
30
35
(1 10%)4 (1 10%)5 10%(1 10%)5
20234/61/270.2万元
15
五、净收益按一定数额递增的公式
（1）收益年限无限年的公式
V
a r
b r2
式中：b—净收益逐年递增的数额递增，如净收 益第一年为a，则第二年为（a+b），第三年 为（a+2b），以此类推，第n年为[a+(n-1)b].
2、资本化率大于零为r；
3、收益年限n为无限年。
2024/6/27
13
（2）收益年限有限年的公式
t
V
i 1
ai (1 r)i
a r(1 r)t
[1
1 (1 r)nt
]
此公式的假设前提是：
1、净收益在未来的前t年（含低t年）有变化，在t 年以后无变化为a； 2、资本化率不等于零为r； 3、收益年限n为有限年。
收益现值法
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收益现值法
一、折现率i的概念
此外，折现率与利率不完全相同，利率 是资金的报酬。把钱存入银行，按照一定的 利息获利，利率反映了资金获利的能力。而 折现率是管理的报酬，折现率与二手车的使 用条件、用途、使用效果、使用者的管理水 平有直接关系。
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收益现值法
二、折现率确定的原则
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收益现值法
3）保险费、车船税、牌照等杂费预测共计1.4 万元。
4）人员的劳务工资为3.0万元。 5）不可预见的支出费用为0.5万元。 以上5项年支出费用合计为：
3.52+2.0+1.4+3.0+0.5=10.42（万元）
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收益现值法
3. 年毛收入为年总收入减去总支出，为： 15.36－10.42=4.94（万元）
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收益现值法
解： 1. 出租车全年运营320天，每天平均毛收入 480元，则预期的年收入为：
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收益现值法
2预期的年支出为： 1）平均每天行驶275km，每百千米耗油为8L，
每升油价为5元，则年支出耗油费用为： 5×8×(275/100) ×320=3.52（万元）
2）日常对车辆的维护保养、修理费约为1.2万 元；平均大修费用为0.8万元。共计为： 1.2+0.8=2（万元）
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收益现值法
（2）收益额的构成应针对二手车评估特点与评 估目的来确定。为评估方便起见，二手车的 评估通常选择上缴所得税后的利润为其收益 额，这样计算起来也较方便，也能较准确地 反映预期收益额。
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收益现值法
例8. 1某人欲购一辆捷达轿车，准备从事出租车经营， 经调查分析，出租车全年可运营320天，每天平均 毛收入480元，平均每天行驶275km，每百千米耗 油为8L，每升油价为5元，年日常对车辆的维护保 养、修理费约为1.2万元；平均大修费用为0.8万元。 保险费、车船税、牌照等杂费预测共计1.4万元；人 员的劳务工资为3.0万元，不可预见的支出费用为 0.5万元；收入在3~5万元时，应纳税率为30%。试 确定年收益额。
第三章收益法
P A r
例2-17： 假设某企业将持续经营下去， 现拟转让，聘请评估师估算其价值。 经预测，该企业每年的预期收益为 1200万元，折现率为4%。请估算该 企业的价值。
评估值=1200/4%=30000（万元）
2、分段法——未来收益额在若干 年后保持不变且无限期
若未来预期收益不稳定，但收益又是持 续的， 则需采用分段法。
指从第一期起，在一定期内每期期末等额发生的系列收 付款项。当期限无限期等额收付时（n→∞），称为永续年金
②预付年金（先付年金）
从第一期起，在一定期内每期期初等额发生的系列收付 款项。
③递延年金 是指隔若干期后发生（S≥1），在一定期内每期期末等 额发生的系列收付款项。
（三）说明
1. r和n时间要对应。r是年利率，n则是 多少年；r是月利率，n则是多少月。资产评估 中全部是年度。
年表示。 2、收益期估测方法
（1）以法律、法规的规定时间为基础进行 估测；
（2）以合同规定的时间为基础估测； （3）根据产品寿命周期进行估测；
七、收益法的评价
（一）优点 1、能真实和较准确的反映企业本金化的价值； 2、与投资决策相结合，应用此法评估的资产价 值，易为买卖双方所接受。
（二）缺点 1、预期收益额预测的难度较大，易受较强的主 观判断和未来不可预见因素的影响； 2、在评估中适用范围较小，一般适用于企业整 体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
（3）风险报酬率 根据所投资的行业所面临的行业风险、 财务风险、市场风险、经营风险等各种风险 测算这项交易所承担的风险。
3、资本化率与折现率的关系： （1）在本质上是没有区别的，都表现为一种投资收益率。 （2）二者适用场合不同。
习惯上人们称折现率是将未来有限期的预期收益折算成现 值的比率（r），用于有限期预期收益折现；资本化率则是将未 来永续性预期收益折算成现值的比率（r）。
例2-17： 假设某企业将持续经营下去， 现拟转让，聘请评估师估算其价值。 经预测，该企业每年的预期收益为 1200万元，折现率为4%。请估算该 企业的价值。
评估值=1200/4%=30000（万元）
2、分段法——未来收益额在若干 年后保持不变且无限期
若未来预期收益不稳定，但收益又是持 续的， 则需采用分段法。
指从第一期起，在一定期内每期期末等额发生的系列收 付款项。当期限无限期等额收付时（n→∞），称为永续年金
②预付年金（先付年金）
从第一期起，在一定期内每期期初等额发生的系列收付 款项。
③递延年金 是指隔若干期后发生（S≥1），在一定期内每期期末等 额发生的系列收付款项。
（三）说明
1. r和n时间要对应。r是年利率，n则是 多少年；r是月利率，n则是多少月。资产评估 中全部是年度。
年表示。 2、收益期估测方法
（1）以法律、法规的规定时间为基础进行 估测；
（2）以合同规定的时间为基础估测； （3）根据产品寿命周期进行估测；
七、收益法的评价
（一）优点 1、能真实和较准确的反映企业本金化的价值； 2、与投资决策相结合，应用此法评估的资产价 值，易为买卖双方所接受。
（二）缺点 1、预期收益额预测的难度较大，易受较强的主 观判断和未来不可预见因素的影响； 2、在评估中适用范围较小，一般适用于企业整 体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
（3）风险报酬率 根据所投资的行业所面临的行业风险、 财务风险、市场风险、经营风险等各种风险 测算这项交易所承担的风险。
3、资本化率与折现率的关系： （1）在本质上是没有区别的，都表现为一种投资收益率。 （2）二者适用场合不同。
习惯上人们称折现率是将未来有限期的预期收益折算成现 值的比率（r），用于有限期预期收益折现；资本化率则是将未 来永续性预期收益折算成现值的比率（r）。
资产评估的基本方法-收益法
• ……
• Fn=P(1+i)n……………………P=Fn/(1+i)n • =Fn(1+i)-n
• 把(1+i)-n称为复利现值系数，用符号（P／F， i，n）表示。例如， （P／F，5%，5）表 示折现率为5%、5年期的复利现值系数。
23:17:23
15
第二节 收益法
• 3.普通年金现值
23:17:23
23:17:23
32
第二节 收益法
• （二）折现率 • 1.从本质上讲 • 折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投
资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率
23:17:23
33
第二节 收益法
• （二）折现率 • 2.从构成上看 • （1）折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 • （2）无风险报酬率 • 指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资
（F/P,i,n）表示。例如，（F／P，5%，5） 表示利率为5%，5年期复利终值的系数
23:17:23
13
第二节 收益法
• 2.复利现值 • 已知终值F，在复利计息的前提下，年利率i，
n年前的复利现值p。
23:17:23
14
第二节 收益法
• F1=P+P·i=P(1+i)……………P=F1/（1+i） • F2 =P(1+i)2…………………P=F2/（1+i）2
系列收付款项。当期限无限期等额收付时 （n→∞），称为永续年金 。 • ②预付年金（先付年金） • 从第一期起，在一定期内每期期初等额发生的系 列收付款项。
• ③递延年金 • 是指隔若干期后发生（S≥1），在一定期内每期期
末等额发生的系列收付款项。23:17:23 Nhomakorabea8
• Fn=P(1+i)n……………………P=Fn/(1+i)n • =Fn(1+i)-n
• 把(1+i)-n称为复利现值系数，用符号（P／F， i，n）表示。例如， （P／F，5%，5）表 示折现率为5%、5年期的复利现值系数。
23:17:23
15
第二节 收益法
• 3.普通年金现值
23:17:23
23:17:23
32
第二节 收益法
• （二）折现率 • 1.从本质上讲 • 折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投
资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率
23:17:23
33
第二节 收益法
• （二）折现率 • 2.从构成上看 • （1）折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 • （2）无风险报酬率 • 指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资
（F/P,i,n）表示。例如，（F／P，5%，5） 表示利率为5%，5年期复利终值的系数
23:17:23
13
第二节 收益法
• 2.复利现值 • 已知终值F，在复利计息的前提下，年利率i，
n年前的复利现值p。
23:17:23
14
第二节 收益法
• F1=P+P·i=P(1+i)……………P=F1/（1+i） • F2 =P(1+i)2…………………P=F2/（1+i）2
系列收付款项。当期限无限期等额收付时 （n→∞），称为永续年金 。 • ②预付年金（先付年金） • 从第一期起，在一定期内每期期初等额发生的系 列收付款项。
• ③递延年金 • 是指隔若干期后发生（S≥1），在一定期内每期期
末等额发生的系列收付款项。23:17:23 Nhomakorabea8
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净收益
i —年份
报酬率 直接资本化法 资本化率
Ai —房地产第i年净收益(假设发生在年末) rj —房地产的第j期报酬率（折现率） n —房地产自估价时点起至未来可获收益的
Y与R比较 年限（原理公式，实际一般公式为215页）
计算方法比较
派生方法
运用举例
公式含义示意图
Y1
Y2
Y3 ….
均转化为V
A1
本
净收益
思
报酬率
想
直接资本化法 表
资本化率
述
比较
派生方法
运用举例
将现在视为估价时点，那么在现在购买 有一定收益年限的房地产预示着在其未 来的收益年限内可以不断地获取净收益， 若现在有一货币额与这未来预期所有净 收益的现值之和（收益价格）等值，则 这一货币额就是该房地产的价格。
1．可获净收益的大小 2．可获净收益期限的长短 3．获得该净收益的可靠性
（报酬资本化法） 净收益
n 为可获收益年限
用于土地使用期限、收益期限 等不同的房地产或间的换算；
报酬率
直接资本化法 资本化率
年期修正系数：
kn 1
1 1 r
n
Y与R比较
资本化率 比较 派生方法 运用举例
收益还原法 收益资本化法 投资法
收益现值法 地租资本化法
一、收益法的基本原理
收益法 （二）理论依据：预期原理
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
计算公式
（报酬资本化法）
净收益
报酬率
直接资本化法
资本化率
比较
派生方法
运用举例
某一货币额*利息率=房地产的净收益
A2
A3
Yn-1 An-1
Yn An
0
1
2
3
n-1
n
公式含义示意图
二、收益法报酬资本化法的计算公式
收益法
（二）收益年限无限且其他因素不变的公式
基本原理 计算公式
v A
（报酬资本化法）
r
式中:
V —房地产在估价时点的收益价格 A—房地产每年净收益(假设发生在年末) r —房地产的资本化率（折现率）
净收益
第四章 收益法
房地产估价
学习内容
收益法※
主要内容 4.1收益法的基本原理 4.2收益法的计算公式（1） 4.3净收益的确定 4.4报酬率的确定 4.5收益法计算公式（2） 4.6资本化率的确定 4.7报酬率与资本化率的比较 4.8两种计算方法的比较 4.9收益法的派生方法 4.10收益法运用举例
一、收益法的基本原理
房地产价格=房地产的净收益/利息率
年房地产净收益不变 报酬率或资本化率每年不变
假 获取收益的年限为无限年 设 获取房地产收益的风险和获取银行利
息的风险相当的条件下
一、收益法的基本原理
收益法 （二）理论依据：预期原理
基本原理
+ 概念
+ 理论依据
+ 适用对象
+ 使用条件
+ 估价步骤
基
计算公式 （报酬资本化法）
收益法 （一）概念：收益法是预测估价对象未
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
来的正常净收益，然后选用适当的资本 化率或报酬率、收益乘数将其转换为价 值来求取估计对象价值的方法。采用收 益法估价求得的价格称为收益价格。
计算公式
（报酬资本化法）
净收益 报酬率
收益法
直接资本化法
一、收益法的基本原理
收益法 （三）收益法的适用的对象和条件
基本原理
适用有收益或有潜在收益的房地产
+ 概念
+ 理论依据
+ 适用对象
+ 使用条件
适
+ 估价步骤
计算公式 （报酬资本化法）
净收益
用 对 象
如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公 寓、游乐场、厂房、农地等房地产
对于收益或潜在收益难以量化的房 地产价格的评估则不适用
200万元
收益法
二、收益法报酬资本化法的计算公式
（三）收益年限有限且其他因素不变的公式
基本原理
A
1
计算公式 （报酬资本化法）
v
r
[1
(1 r)n ]
净收益
n 为可获收益年限
报酬率
此公式的假设条件是：
（1）净收益每年不变为A； （2）报酬率r每年不变且不等 于零（当r=0时，V=A×n）； （3）收益年限为有限年n。
如：政府办公楼，学校、公园、图书
报酬率 直接资本化法 资本化率
馆、博物馆等公用、公益房地产的估 价，收益法大多不适用。
比较 派生方法 运用举例
条件 房地产未来的收益能较准确地量化
风险都能较准确地量化
一、收益法的基本原理
收益法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
计算公式 （报酬资本化法）
直接资本化法 资本化率 Y与R比较 计算方法比较 派生方法
【例5-2】某房地产是在政府有偿出让的土地上开 发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年； 该房地产正常情况下的年净收益为20万元，报酬率 为10%，则该房地产的收益价格为多少？
运用举例
v
20 10%
[1
(1
1 10%)5010
]
195.58万元
潜在毛收入、有效毛收入，运营费用、净收
益均以年度计
二、收益法报酬资本化法的计算公式
收益法 （一）最一般公式
基本原理 计算公式
V
A1 (1 r1)
(1
A2 r1)(1 r2 )
An (1 r1)(1 r2 )(1 rn )
n i 1
i
Ai 1 rj
j 1
（报酬资本化法） 式中: V —房地产在估价时点的收益价格（现值）
净收益每年不变的公式有以下用途
1.直接用于计算价格（如前例5-2） 2.不同年限价格的换算 3.比较不同年限价格的高低 4.用于比较法中土地使用年限修正 5.其他通过计算可以发现，报酬率率越高,接近
无限年的价格越快
二、收益法报酬资本化法的计算公式
收益法
（2）不同年限价格的换算
基本原理 计算公式
v A [1 1 ] r (1 r)n
净收益 报酬率 直接资本化法 资本化率 比较 派生方法 运用举例
（四）收益法的估价步骤
1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的 数据资料； 2.估算潜在毛收入； 3.估算有效毛收入； 4.估算运营费用； 5.估算净收益 6.选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数。 7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格
报酬率 直接资本化法 资本化率 Y与R比较
适用条件：（1）净收益每年不变为A； （2）报酬率r每年不变且大于零； （3）收益年限为无限年
计算方法比较[例5-1 ]有一房地产正常情况下
派生方法 运用举例
的年纯收益为20万元，报酬率
VA r
为10%，其经济耐用年限可视
20 /10%
为无限年，试计算该房地产的 收益价格。