收益还原法
收益还原法公式范文
收益还原法公式范文
IRR=[∑(Ct×(1+r)^(t-t0))]-I/I
其中，IRR表示资产的收益率，Ct表示资产在不同时间点的现金流量，r表示折现率，t表示不同时间点的年数，t0表示基准时间点的年数。
该公式的核心思想是将不同时点产生的现金流量调整到同一时间点上，以消除时间价值的影响，并计算资产的收益率。
通过计算IRR，可以评估
资产的投资回报情况。
1.调整现金流：将资产在不同时间点的现金流量调整到同一时间点上。
这可以通过将现金流量乘以(1+r)^(t-t0)来实现，其中r是折现率，t是
不同时间点的年数，t0是基准时间点的年数。
调整后的现金流量代表了
在基准时间点获得的现金流量。
2.计算IRR：计算调整后的现金流量的总和，减去初始投资额，并除
以初始投资额，得到资产的收益率。
举例来说，假设有一个债券投资，初始投资额为1000元，1年后收
到50元利息，2年后收到50元利息，债券持有期为3年。
假设折现率为5%。
首先，根据公式将现金流调整到基准时间点上，可以得到：
C1=50×(1.05)^(1-0)=52.5元
C2=50×(1.05)^(2-0)=55.13元
然后，计算IRR：
将IRR转化为百分比，可以得到资产的收益率为10.76%。
通过收益还原法，可以评估资产的预期收益率，帮助投资者做出更明智的投资决策。
尽管其计算复杂度较高，但它的结果更加准确，可以更好地反映资产的投资回报情况。
收益法
一．收益还原法收益还原法是在估算待估宗地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原利率，将待估宗地在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的一种方法。
此次评估，假设未来每年的纯收益保持不变、还原利率不变，有限年期的土地使用权价格计算公式为：P＝a÷r×[1－1/（1＋r）n]其中: P——土地价格a——土地年纯收益r——土地还原利率n——待估宗地土地使用年期具体测算思路是：1．房地年总收益＝房地年租金＝月租金×12×收益总面积×出租率×有效使用面积比率2．房地出租年总费用＝维修费+管理费+保险费+税金+房屋年折旧费3．房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用4．房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原率房屋现值＝重置价－折旧总额＝重置成本－年折旧费×已使用年限5．土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益6．总地价＝土地年纯收益÷r×[1-1/(1+r)n]7．单位地价＝总地价÷总土地面积测算过程1．确定房地年总收益调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地产租金水平，确定待估宗地房地出租的总收益。
待估宗地的月租金水平经过调查确定：估价对象位于城关镇双雄路，证载地上建筑物面积为302.00平方米，土地使用权面积100.8平方米，评估设定用途为住宅用地，估价对象对应地上建筑物设计用途为住宅，估价人员调查了周边同类住宅用房屋的租赁情况，城关镇双雄路附近同类房地产的租金水平为每月约9-13元/㎡（建筑面积），估价人员综合考虑其区域因素和个别因素经加权平均确定估价对象平均每月租金为11元/㎡。
通过参考周边居住用房屋出租的实际收益情况，确定其空置损失率为5%，租金损失率为5%，则估价对象年租金收入为：房地年总收益＝月租金×12×收益总面积×有效出租面积比率×出租率=11×12×302.00×(1-5%)×(1-5%)=35977.26元2．房地出租年总费用房地出租年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）（1）管理费管理费指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。
收益还原法
30
STEP 5 确定资本化率
(一)资本化率的实质——一种投资的收益率
一、收益法的基本原理
4、基本公式 （2）最简单的情形
V=a / r
假设前提：1、a每年不变；2、r每年不变且大于0；3、年期无限。
例 有一不动产，利用该宗不动产正常情况下每年获 得的总收益为20万元，每年需要支出的总费用为12万 元，该类不动产的收益率为8％，则该宗不动产的收 益价格为：
V＝（20-12）/ 8％＝100 万元
收 益 率
投资风险
收益率与投资风险的关系图
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STEP 5 确定资本化率
(二)资本化率的种类
1、土地资本化率rL
2、建筑物资本化率rB
(三)资本化率的确定方法
3、综合资本化率rO
1、市场提取法
r V r V L r V V O
L BB
LB
2、安全利率加风险调整值法 3、投资收益率排序益，r为未来各年还原利 率，V为待估房地产的收益价格。
a1
a2
V
a3
r r r r r r 1
1
1
11
2
1
11
2 1
3
....
an
r r r 1
11
2 ....1
n
假设前提：1、房地产未来纯收益每年不同；2、房地产 还原利率每年不同；3、房地产未来可收益年限为n年。
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收益还原法
第 2节
现金流量与资金时间价值
现金流量
现金流量的概念
在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独 立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或 流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出， 流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称 净现金流量。
(4)用于市场比较法中因期限不同进行的价格调整 上述不同期限价格之间的换算方法，对于市场法中因可比实例 房地产与估价对象房地产的期限不同需要对可比实例价格进行调 整是特别有用的。 例：某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用 地，所地段的基准地价目前为1 200元／m2。该基准地价在评 估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10％ 。假设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评 估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业 用地目前的价格。 解：本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际 上就是将使用年限为法定最高年限(50年)的基准地价转换为45年( 原取得的50年使用年限减去已使用5年)的基准地价。
(1 0.5%) 1 6.17%
12
第 3节
(一)最一般公式
收益法的基本公式
对上述公式作补充说明如下：
1、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原 理公式，主要用于理论分析； 2、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维持不变； 3、当上述公式中的ai每年不变或按照一定规则变动及n为有限 年或为无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后 面的各种公式实际上是上述公式的特例； 4、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末；
第五章 收益还原法
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第一节
收益还原法的基本原理
� （五）土地纯收益按一定数额递减的公式
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第一节
收益还原法的基本原理
� （六）土地纯收益按一定比率递增的公式
� 纯收益按一定比率递增的公式具体有两种情况：一是收 益为有限年；二是收益期为无限年。 收益期为有限年的公式 1.收益期为有限年的公式 � 1.
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第一节
收益还原法的基本原理
收益期限为有限年的公式 1.收益期限为有限年的公式 � 1.
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第一节
收益还原法的基本原理
收益期限为无限年期的公式 2.收益期限为无限年期的公式 � 2.
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第一节
收益还原法的基本原理
收益期限为无限年期的公式 2.收益期限为无限年期的公式 � 2.
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第一节
收益还原法的基本原理
� 上述思想在下述前提条件下成立：纯收益每年不变、资 本化利率每年不变、获取纯收益的年限为无限年、投资 土地的风险与银行存款的风险相当。 � 普遍适用的收益还原法原理表述为：将估价基准日视为 现在，现在购买一宗有一定年限收益的土地，预示着在 其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果 现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之 和等值，则这一货币额就是该宗土地的价格。
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第一节
收益还原法的基本原理
� 2. 收益期限为无限年的公式
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第一节
收益还原法的基本原理
� （五）土地纯收益按一定数额递减的公式
� 纯收益按一定数额递减的公式只有收益期限为有限年一 种，其公式为
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收益还原法基本原理
❖ 三、收益还原法的适用对象与条件
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益 的房地产。
如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐 馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标 准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农 地等。
❖ 不限于估价对象本身现在是否有收益， 只要估价对象所属的这类房地产有获取收益 的能力即可。
客观纯收益是指排除了各个企业实际利益中 属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响 后得到的一般正常收益。
❖ 注意：在用收益法进行房地产估价时，
r g 1 r
20
1
1
2%
50
10% 2% 1 10%
244.26万元
六、净收益按一定比率递减的公式
无 限
v
A
式中：g—净收益逐年递减的比率 假设前提是： （1）净收益按等比级数递减；
年
(r g ) （2）资本化率r大于零； （3）收益年限为无限年。
收益会不 会减为零
收益法适用的条件是房地产的纯收益和还 原利率都能够较准确地量化。
第二节 收益还原法的基本公式 ❖ 一、一般公式
一般公式 还原利率每年不变，且大于0
二、纯收益每年不变的公式
❖ 公式的用途： 1、可以直接用于计算房地产价格； 2、用于不同年限之间房地产价格的换算； 3、市场比较法中土地使用权年限的修正。
V＝
A r
b r2
1
1
1 r n
b r
n
1 r n
20 8%
2 8% 2
1
1
1 8%30
2 8%
30
1 8%30
432.07万元
五、净收益按等差级数递减的公式 只有有限年
收益还原法
一、收益还原法的基本公式：（一）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式P=a1/(1+r1)+ a2/(1+r1) (1+r2) +…+a n/(1+r1) (1+r2)…(1+r n)（二）土地纯收益、还原率不变的土地价格计算公式（有限年期和无限年期）P=a/r[1—1/(1+r)n]（三）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式（有限年期和无限年期）r不变且大于零P=∑a i/(1+r)i+ a/r(1+r)t （无限年期）P=∑a i/(1+r)i+ a/r(1+r)t[1—1/(1+r)n—t]（有限年期）t纯收益有变化的年限（四）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式P=∑a i/(1+r)i+ p/(1+r)t t未来土地价格已知的年限（五）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式（有限年期和无限年期）P=a/(r+s)P=a/(r+s){1—[(1)/(1+r) ] n} r不变，递增时r〉s，递减时（r+s）〉0纯收益第一年a，则第二年为a(1±s)，第三年为a(1±s)2，第n年为a(1±s)n（六）纯收益按等差级数递增或递减时的土地价格计算公式（有限年期和无限年期）P= a/r±b/r2P= (a/r±b/r2) [1—1/(1+r)n] +b/r[n/(1+r) n]纯收益第一年a，则第二年为a±b，第三年为a±2b，第n年为a±（n-1）b二、总纯收益计算方法：根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的形式有以下几种情况：1、土地租金2、房地出租的租金3、企业经营收益土地纯收益的计算可以根据具体评估对象的不同和总收益、总费用的计算方式不同采用不同的计算方法（1）土地租赁中的土地纯收益土地纯收益=年租金总收入—年总费用（2）房屋出租中的土地纯收益土地纯收益=房地纯收益—房屋纯收益房地纯收益=房地出租年总收入—房地出租年总费用房屋纯收益=房屋现值*建筑物还原率房屋现值=房屋重置价*房屋成新度=房屋重置价—房屋总折旧房屋总折旧额=房屋年折旧额*已使用年限（3）企业经营中土地纯收益企业经营纯收益=年经营总收入—年经营总费用土地纯收益=企业经营纯收益—非土地资产纯收益三、总费用的计算（一）土地租赁中的总费用的计算单纯土地租赁总费用包括：1、土地税2、管理费（一般以租金额的3%计算）3、维修费（二）房地出租中的总费用1、管理费（以年租金的2%~5%）2、维修费（按建筑物重置价的1.5%~2%）3、保险费（按建筑物重置价或现值乘以保险费率，1.5‰~2‰）4税金（分为月租在120元以下只缴纳12%房产税，在120元以上除房产税外，还按租金额缴纳营业税5%、附加城建税0.35%、教育税0.05）5、计算房屋折旧费年折旧费=（房屋重置价—残值）/耐用年限=[房屋重置价*（1—残值率）] /耐用年限=房屋重置价/房屋可使用年房屋可使用年=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限（三）企业经营费用的计算通常包括：原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用按经营方式分为：（1）经营性企业费用包括：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用和经营利润等；（2）生产性企业费用包括：生产成本、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用和管理费用等计算方法;1、根据企业的财务报表进行分析调整计算2、根据企业生产经营或服务的项目计算（平均成本）四、还原率种类：1、综合还原率r 2、建筑物还原率r23、土地还原率r1 （安全利率+风险调整值）(r1＜r ＜r2)三者换算公式：r=（r1L+ r2 B）/(L+B) r=[ r1L+( r2+d)B] /(L+B) L地价B建筑物价格d建筑物折旧率五、利用收益还原法评估承租土地使用权价格P=PR/r（1—1/（1+r）n）PR赢余租金（市场租金与实际租金的差额）r承租土地使用权还原率六、实例1、某城市住宅用地容积率与地价的关系是：以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。
4 收益还原法
2 总收益计算方法
• 总收益是指以收益为目的的土地及与此有 关的设施、劳力及经营等要素相结合而产 生的总收益。计算总收益首先分析可能产 生的各种收益，然后按客观 客观、持续及稳定 客观 等原则来确定土地的总收益。 • 客观收益是指排除了土地实际收益中属于 特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正 常收益，它可以直接用于评估。
4 资本化率的求取
• 综合还原率：是求取土地及其地上建筑物 合为一体的价格时所使用的还原率。 • 建筑物还原率：是求取单纯建筑物价格时， 所使用的还原率。 • 土地还原率：是用以将土地纯收益还原成 为土地价格的比率。
r = ( r1 L + r2 B ) ( L + B )
r = [ r1 L + r2 ( L + d ) B ] ( L + B )
根据土地参与生产经营过程的形式和业 主以土地取得收益的方式不同，总收益产 生的形式有以下几种情况： ①土地租金 ②房地出租的租金 ③企业经营收益
3 总费用的计算
总费用是指业主为取得总收益而必须支付的 有关费用。 ①土地租赁中总费用的计算 土地税：指因土地使用和租赁发生的，由评估 土地税 土地负担的税赋。如我国的城镇土地使用税等。 管理费：指管理人员的薪水及其他费用。一般 管理费 以年租金额的3％计算。 维护费；指维护土地使用所发生的费用，如给 维护费 排水及道路的修缮费等。
4 收益还原法
一、收益还原法的基本原理
• 收益还原法（income approach），又称收益资 本化法、收益现值法，是将房地产预期未来各年 的正常纯收益以适当的资本化率房现求和（资本 化），求取待估房地产在一定时点、一定产权状 态下价格的一种估价方法。 • 理论依据 ——房地产价格形成的预期收益原理。
第6章 收益还原法
P = F/(1+i)n = [A+A(1+i)+A(1+i)2 +…+A(1+i)n]/(1+i)n = A*[（1+i）n -1]/i(1+i)n
风险性：风险与报酬成正比。因此，
房地产的还原利率要高于社会平均 利润
2）还原利率的计算
三种方法
（1）市场法：收集实例对象的资料
①直接法：直接收集相似还原房 地产的还原利率
②间接法：收集相似房地产的收 益和价格，再计算
（2）调整法：据近5年定期存款
利率，求出实质利率，再据房地产 特点进行修正。如土地价低0.5— 1个百分点，建筑物高0.5—1个百 分点。
r= [r1L+(r2+d)B]/（L+B）
此二公式可变形（如r1=?; r2=？；L/（L+B）,B/（L+B） 表示土地、建筑物的价格占总 房地产价的比率等）
第四节 收益还原法的应用
有多种情况
第五节 收益法的派生方法
残余法（土地残余法、建筑物残余法）
收益倍数法
购买年法 收益分析法等
此两节自学
避免重复计算（维修费中不应包括大修 费，因间隔大，额大，有专项资金）
二、还原利率的确定
1、还原利率的概念 ——将房地产的年纯收益还原为价格
的利率，实质是一种投资收益率。 2、还原利率的分类
综合还原利率（房地） 土地还原利率 建筑物还原利率 三者在一定条件下可换算
3、还原利率的确定
收益还原法
收益还原法收益还原法，是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。
㈠基本原理公式：P＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]式中：P—土地收益价格a—年土地纯收益r—土地还原率（r＞0）n—未来土地使用年期㈡估价过程1.土地年总收益⑴土地租金①租金案例因素条件说明②因素条件指数及修正⑵土地年总收益2.土地年总费用①土地使用税②土地管理费③相关税金3.土地年纯收益4.收益价格附：估价案例附：收益还原法收益还原法，是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。
㈠基本原理公式：P＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]式中：P—土地收益价格a—年土地纯收益r—土地还原率（r＞0）n—未来土地使用年期㈡估价过程1.土地年总收益⑴土地租金根据委托方提供的资料及估价人员调查收集到的资料，本次评估选择了与估价对象区域条件相同的仓储出租案例，通过因素修正确定年租金。
确定方法如下：A、租金案例因素条件说明我们对估价对象及比较实例进行实际调查，估价对象与比较实例的各因素条件见表1-2《因素条件说明表》。
表1-1 案例租金说明表案例位置使用权人土地用途土地面积(m2) 出租时间年租金比较实例1 ##县##镇##镇粮库仓储用地2318 2015.12 3.4万元比较实例2 ##县##镇##镇水果站仓储用地2463 2015.12 3.6万元比较实例3 ##县##乡##乡居民工业用地1982 2015.12 3.0万元表1-2 因素条件说明表因素条件##县－1 比较实例1 比较实例2 比较实例3 年租金（元/㎡）待估14.67 14.62 15.14 交易时间2015.12.31 2015.12.31 2015.12.31 2015.12.31 土地用途工业用地仓储用地仓储用地工业用地土地面积无不利影响无不利影响无不利影响无不利影响土地位置位于村镇规划区内位于村镇规划区内位于村镇规划区内位于村镇规划区内交通状况距主干道500-1000米或距次干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米对外交通便捷度距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右基础设施完善度红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般产业集聚度聚集度较高聚集度一般聚集度一般聚集度一般规划限制无限制无限制无限制无限制宗地地势山坡地形，坡度平缓平地地形，有所起伏平地地形，有所起伏平地地形，有所起伏宗地形状较规则较规则较规则较规则临路状况临近乡村道路临近县道临近县道临近县道土地面积无不利影响无不利影响无不利影响无不利影响土地利用率容积率0.1～0.05，利用率较低容积率＜0.05，利用率低容积率＜0.05，利用率低容积率＜0.05，利用率低B、因素条件指数确定及因素修正①土地位置修正。
第二章收益还原法
②土地纯收益＝房地纯收益―房屋纯收益 ③房屋纯收益＝房屋现值×建筑物还原率
其中：房屋现值＝房屋重置价×房屋成新度 或： 房屋现值＝房屋重置价―房屋总折旧 房屋总折旧＝房屋年折旧×已使用年限
➢ 3、企业经营中的土地纯收益计算
①企业经营年纯收益＝年经营总收入－年经营总费用
16 9%
2 9%2
=424.7（万元）
五、纯收益按一定数额递减的公式
➢ 1、无限年期 2、有限年期
p
a r
b r2
p （ a rrb2） 11 1rnb r （ 1 nr） n
六、纯收益按一定比率递增或递减的公式
➢ 1、无限年期：
p a rs
公式假设前提： ①纯收益按一定比率s递增或递减； ② r每年不变; ③土地使用年期为无限年。 递增时取减号，递减时取加号
(2)计算出租总费用
1）年税金：20×450=9000(元) 2）年管理费：162000×5％=8100(元) 3）年维修费：1500×450×3％=20250(元) 4）年保险金：1500×450×0.3％=2025(元) 5）年折旧费：1500×450÷49=13775.5(元)
年总费用： 9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5(元)
4、确定合适的还原率：是影响地价高低的重要 因素，要慎重选择。
5、选择公式求算地价
二、总收益的测算
实际收益与客观收益： ➢ 实际收益 是在现状下实际取得的收益，不能用它作为评
估的依据； ➢ 客观收益 是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素
收益还原法测算
收益还原法测算
收益还原法是一种用于估算土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产价格的方法。
它基于将待估资产未来正常年纯收益以一定的还原利率还原，从而估算待估资产价格的原则。
以下是收益还原法的基本步骤：
1. 收集相关资料：这包括待估资产和与待估资产特征相同或相似的资产用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。
对于出租性资产，应收集3年以上的租赁资料；对于经营性资产，应收集5年以上的营运资料；对于直接用于生产的土地，应收集过去5年中原料、人工及产品的市场价格资料。
2. 估算年总收益：这通常基于租金案例因素条件、因素条件指数及修正等因素来确定。
3. 估算年总费用：这包括土地使用税、土地管理费、相关税金等。
4. 确定土地纯收益：土地纯收益是年总收益减去年总费用。
5. 确定土地还原利率：还原利率是投资者要求的最低收益率，用于将未来的纯收益折算为现值。
6. 确定收益年限：这取决于资产的使用年限或预期收益年限。
7. 计算收益价格：使用收益还原法的基本原理公式，即P=(a/r)×[1-1/(1+r)n]，其中P是土地收益价格，a是年土地纯收益，r是土地还原率（r>0），n是未来土地使用年期。
收益还原法
（2）土地使用年期有限时的计算公式 P=( a/r±b/r2)×[1-1/(1+r)n干b/r×n/(1+r)n] 式中：P、a、r、b、n含义同前。 公式中符号的选取，当纯收益按等差级数递增时取上 面的符号，递减时取下面的符号。 4.纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式 （1）土地使用年期无限时的地价计算公式 P=a/r干s 式中：P、a、r含义同前； s——纯收益逐年递增或递减的比率，如纯收益第一 年为a，则第二年为a(1±s)，第三年为a(1±s)2，第n 年为a(1±s)n-1。 公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取减号， 递减时取加号。r不变，递增时r>s，递减时(r+s)>0。
2．总费用测算的项目和方法 计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指 为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在 不同情况下，所包含的项目也有所不同。因此，计算总费用，首 先要分析可能的各种费用支出，然后在全面分析的基础上，计算 加总一般正常合理的必要年支出，即得总费用。 3．不同条件下土地纯收益测算方法 从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为土地纯 收益。 4．还原率的概念、类型、主要影响因素及确定的方法等 还原率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。一般首先要 通过各种途径，确定各种可能的还原率，然后再经过综合分析、 比较，确定可采用的还原率。 5．评估价格计算公式的选择和估价结果的确定 根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式， 将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地的收益价格。
a P r
(二)土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算 公式 当a每年不变；r每年不变且大于零；土地使用为n年 时，其计算公式如下： a 1 P [1 ] 式中：p、a、r含义同前； r (1 r ) n——使用土地的年期或有土地收益的年期。 (三)土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式 1．土地使用年期无限 当t年以前(含t年)纯收益有变化，其值为ai；t年以后纯 收益无变化，其值为a；r每年不变且大于零，使用期 无限时，土地价格的计算公式为： 式中：P、a、r含义同前； t ai——第i年的纯收益； ai a t——纯收益有变化的年限。 P
土地估价方法之一收益还原法
复习要点：1、掌握收益还原法的原理、特点和适用范围2、重点是熟练运用收益还原法的基本公式和计算步骤一、收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称为地租。
2、收益还原法的基本公式（1）土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：P=a/r P-土地价格 a-土地纯收益 r-土地还原率 a = P·r（2）土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：P= a/ r·[1-1/（1 r）n] n- 使用土地的年限或土地收益的年限（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式（6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式（7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：P= a1 /（1 r1） a 2/（1 r1）（1 r2）… a3 /（1 r1）（1 r2）…（1 r n）本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。
3、收益还原法的特点与适用范围（1）收益还原法的特点A.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据B.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”C.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度（2）收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。
但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
二、收益还原法估价的程序和方法（一）估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价（二）计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。
第二章-收益还原法
1、计算总收益：分析可能产生的各种收益，按 客观、持续及稳定等原则确定。
2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产 的收益等。分析可能产生的各种费用支出，计算 加总一般正常合理的必要年支出。
3、计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和 房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。
4、确定合适的还原率：是影响地价高低的重要 因素，要慎重选择。
(2)计算出租总费用
1）年税金：20×450=9000(元) 2）年管理费：162000×5％=8100(元) 3）年维修费：1500×450×3％=20250(元) 4）年保险金：1500×450×0.3％=2025(元) 5）年折旧费：1500×450÷49=13775.5(元)
年总费用： 9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5(元)
②土地年纯收益＝企业经营年纯收益－非土地资产年纯 收益
➢ 4、自用土地或待开发土地纯收益的计算
采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益 的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比 较修正，求得其土地纯收益。
五、土地还原率
1、定义：是用以将土地纯收益还原成为土地价格的 比率。
2、还原率的种类：土地还原率、建筑物还原率、综 合还原率。
①管理费：以年租金的2%—5%计；依管理面积 平均计算。
②维修费:可按建筑物重置价的1.5%—2%计算。 ③保险费：一般按房屋重置价或现值乘以保险费
率计算。 ④税金：关于税收标准，国家及各城市均有规定
⑤房屋年折旧费：
年折旧费
房屋重置价1 残值率
耐用年限
当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，其
计算公式如下：
收益还原法的基本原理及其应用
收益还原法的基本原理及其应用1. 引言收益还原法（Profit Attribution Method）是一种用于确定分支机构或子公司在多国经营中的利润归属的方法。
它主要用于解决跨国公司在不同国家存在的税务问题，确保合理的利润分配，避免利润转移和避税行为。
本文将介绍收益还原法的基本原理和应用方式。
2. 收益还原法的基本原理在跨国公司的运营中，不同的分支机构或子公司往往承担着不同的经营风险和职能。
为了合理地分配利润，避免利润的不当转移，国际税务规则需要一种方法来确定每个分支机构或子公司的贡献。
收益还原法基于以下原理进行利润分配： - 定价准则：根据市场原则，公司应当按照公允价值进行交易，即使在跨国公司内部也应该如此。
- 功能分析：识别每个分支机构或子公司承担的经营风险、职能和资本投入等。
- 资金成本：确定资金成本，并以此为基础来确定每个分支机构或子公司的利润。
3. 收益还原法的应用方式收益还原法可以通过以下几种方式来应用： ### 3.1. 成本加成法成本加成法是收益还原法中最简单也是最常用的方法之一。
按照该方法，跨国公司的总部向分支机构或子公司提供产品或服务，而分支机构或子公司根据总部提供的成本，加上一定的利润加成，来确定最终价格。
这样可以合理地将利润分配给每个分支机构或子公司。
总体价格 = 成本 + 利润加成3.2. 相关度定价法相关度定价法是根据市场上存在的可比参照来确定价格的方法。
通过确定与跨国公司的分支机构或子公司在功能和资本投入方面存在相似性的第三方交易，来确定跨国公司内部交易的价格。
这种方法可以确保内部交易的公平性和合理性。
内部交易价格 = 参照交易价格3.3. 利润分成法利润分成法主要用于特定行业，如采矿业、石油业等，通过将利润按照规定的比例进行分配来确定价格。
根据每个分支机构或子公司的经营风险和资本投入等因素，将利润分配给各个参与方。
利润分配比例 = 各参与方的贡献度3.4. 转移定价法转移定价法主要用于规避税务风险和合理降低税负。
收益法还原法-土地估价模板
（二）、收益还原法2、房地出租年总费用经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、保险费、房屋年折旧费、税金等。
（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，一般按房地产年租金收益的2%-5%计，根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取2%。
则：管理费=房地年总收益×4%（2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%-2%。
根据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对象建筑物重置总价的2%计算。
根据2016年度贞丰县城区房屋重置价格标准，砖混结构房屋重置价格为1100-1400元/㎡。
本次评估取1300元/㎡，则维修费=房屋重置价格*2%（3）保险费：指房屋所有者为使自己的房屋免遭意外损失而向保险公司投保应支付的费用。
据了解，目前，贞丰县一般按房屋重置价格的0.15%-0.2%保险费率计收。
本次评估按房屋重置价格的0.2%计算，则：保险费=房屋重置价格x0.2%（4）房屋年折旧费：指房屋使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
本次评估中根据各估价对象建筑物实际建造年代及可使用年限、已使用年限、剩余使用年限，确定个估价对象建筑物的年折旧值。
若房屋耐用年<房屋可使用年限，则年折旧费=房屋重置总价·（1-残值率）/房屋可耐用年限若房屋可使用年限<房屋耐用年限，则年折旧费=房屋重置总价/房屋可使用年限。
根据委托方提供的资料及评估设定：估价对象为主体砖混结构，房屋耐用年限为50年，房屋剩余使用年限为50年，房屋可使用年限（即土地使用剩余年限）设定为40年，则年折旧费=房屋重置价格/房屋可使用年限，具体情况详见下表：表3-2-1估价对象建筑物折旧一览表②营业税及城建税、教育费附加：依据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令[1993]第136号）营业税取房地年总收益的5%；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）可知城建税以营业税税额为计税依据，纳税人所在地在市区的，税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%，则本次评估中纳税人的所在地在市区，城建税为营业税的7%；征收教育费附加时除教育费附加外还征收地方教育费附加，依据《征收教育费附加的暂行条例》及《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行条例》的决定》及其相关规定，教育费附加以营业税税额为计税依据，税率为3%，而地方教育费附加为营业税的1%，合计为营业税的4%。
土地估价方法之一收益还原法
5、实际计算中常见错误
（1）项目和参数使用错误，收益或费用（出租方为取得收益而支出的费用）的项目判断不准或错误
（2）年期计算错误，主要错在折旧年限或房屋剩余使用年限
（3）有几个还原率时，还原率采用不准
（4）计算错误，如只算单价，不算总价，或相反；未能区分楼面地价与地面地价，建筑面积与土地面积等。
例题解析：特别注意在总收益计算时，对押金和保证金运用收益的处理
4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格
（1）承租土地使用权的概念
（2）采用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理
采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。并且所选用的还原率一般比出让土地使用权还原率高一个百分点左右。
（6）土地价格确定
土地纯收益确定后，可根据收益变化状况和土地使用权年限等条件，选择适当的土地还原率和公式，求取土地的试算收益价格。
最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式：
a 1
（2）收益还原法的适用范围
只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
二、收益还原法估价的程序和方法
（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式
（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式
（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式
房地产估价方法之收益还原法
房地产估价方法之收益还原法1. 引言收益还原法是一种常见的房地产估价方法，通过对房地产项目的收益水平进行估算，然后将其还原为房地产的估值。
本文将介绍收益还原法的基本原理、计算步骤以及应用场景。
2. 收益还原法的基本原理收益还原法的核心原理是基于预期收益水平来确定房地产的估值。
该方法将房地产看作是一个产生稳定现金流的资产，通过考虑租金收益、资本增值和其他相关因素来估计其未来的收益水平。
3. 收益还原法的计算步骤在使用收益还原法进行房地产估价时，一般可以按照以下步骤进行：3.1 确定估值对象首先需要明确要进行估价的具体房地产对象，包括其类型、位置、用途等相关信息。
3.2 收集租金收益数据接下来需要收集和分析该房地产对象的租金收益数据，包括目前的租金水平以及未来的租金增长预期。
3.3 考虑资本增值因素除了租金收益，资本增值也是房地产估价中重要的考虑因素之一。
需要评估房地产项目的未来增值潜力，包括周边环境、土地供应以及市场需求等因素的影响。
3.4 确定适用的贴现率为了将未来的收益还原为现值，需要确定适用的贴现率。
贴现率可以根据市场情况、风险评估以及时间价值等因素来确定。
3.5 进行收益还原计算根据上述收集到的数据和确定的贴现率，进行收益还原的计算。
一般是将未来的现金流按照适用的贴现率进行折现，然后求和得到房地产的估值。
4. 收益还原法的应用场景收益还原法在房地产行业有着广泛的应用场景，包括但不限于以下几个方面：4.1 项目投资决策对于想要进行房地产项目投资的机构或个人，可以使用收益还原法来评估项目的投资价值，从而帮助决策是否值得投资。
4.2 市场价值评估收益还原法可以帮助评估房地产的市场价值，对于购房者和卖房者来说具有重要的参考价值。
4.3 融资评估在房地产融资过程中，银行和其他金融机构通常需要对房地产进行估价。
收益还原法可以提供一种基于未来现金流的估价方法，帮助决策者做出融资决策。
5. 总结通过收益还原法，可以从租金收益和资本增值的角度对房地产进行估价。
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收益还原法
一、判断题A对B错
1. 实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。
答案：B
[解答] 可以直接用于评估，作为评估的依据应当是客观收益。
2. 承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。
答案：A
[解答] 利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理，又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格。
3. 收益还原法里用到的收益是指客观收益。
答案：A
[解答] 客观收益是收益还原法里用到的收益。
4. 地租理论和生产要素理论分配理论是收益还原法的理论依据。
答案：A
[解答] 收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素理论分配理论。
5. 运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率应当相等。
答案：B
[解答] 运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率可以相等，也可以不等。
6. 综合还原率是求取土地及其上面的建筑物合为一体的价格所使用的还原率。
答案：A
[解答] 根据综合还原率概念：综合还原率是求取土地及其地上建筑物合为一体
的价格时所使用的还原率。
7. 土地还原利率的大小与土地投资的风险成反比，即投资房地产的风险越大，其还原利率越低。
答案：B
[解答] 还原率=安全利率+风险调整值。
土地还原利率的大小与土地投资的风险成正比。
8. 采用安全利率加风险调整值法确定还原利率时，可以选用一年期国债利率或一年期银行定期贷款利率为安全利率。
答案：A
[解答] 安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。
9. 收益还原法的关键是还原利率的确定。
答案：B
[解答] 收益还原法估价结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度，所以求取土地收益及确定还原率是收益还原法的关键。
10. 估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。
答案：A
[解答] 土地的收益分为有形收益和无形收益，所以估价时要考虑各种无形收益。
11. 土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间，因而是影响地价水平的重要因素之一。
答案：B
[解答] 影响地价的主要因素应当是收益和还原利率，年期对土地价格有影响，但不是影响地价的重要因素。