城市更新的相关政策汇编 最新资料讲解
城市更新的相关政策汇编最新
城市更新1,城市勇新发展及其捷务城市更新，是指由符合规定的主体对将定城市也成区f 包括间工业区.间商 业区、间住宅区、城中村及间屋村等）具有以下情形之一的区域，根据城市规划 科《办决》规定程序遂行综合整治，功能改变或者拆除重丈的活动：城市的基础设施、公共服务设施等随着城市的发陵，变得■亟需完善；城中村 的存在，便在城中村中生活的人们，其生存环境忍当,并存在着重大的安全隐患， 现有土地用途、建筑物使用功能或券源利用等，因城市的发展而皂得不法调或不 符合社会经济的发展要求，影响着城市规划的实此，这些均要求对这些不符合城市发隹的不利塔进行更新。
现有土地川途.化筑 物使用功能或，资涉 、能源利川川显不符 分种会经济发展嘤求 ・影响城巾规划加施. 依法或齐经巾戊府耻 北府”送行城小史所 的IL 他储般-\ 大 二从城市更新的发展历程来看，至目有可以分为三个阶段，在各个阶段，其特 点均有不同，具体如下:城市的星础设他、公火服务设施也需克».环境恶劣或刘〃《由大安全防出.第一阶段：2004年以前第二阶段：2005-2008^第三阶段；2009年至今项目类型◊危房商屋的改造◊城市化转地、收地◊托竞打通少数渔路◊深圳大规模兴建轨道交通、龙为大运新城笠公共基出设施建设◊少里的旧村改造◊深圳市特区内外一体化，促隹豆大翅模的公共基础设质建设◊深圳城市更新时代的到来•项目特点◊政看主导◊政策主导◊政府拆迁工作千头万绪. 政需基层人员捉襟见肘◊市场主导项目特征◊匡家利差至上◊家拦后三（山主）利益◊后M （业主）与政行怜弈◊补偿标准的改笫化◊有法可依◊业主、租户、开发育、政甫，多方恃奕◊补偿标准的市场化与原来的同城改麦相比，城市更新无论是在家、动因等方面有了更深一层的意义，城市更新着眼于区域的整体发展，城市的整体更新，是城市的综合战略计一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面，为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”中国城市更斯已经办的三个阶段具有典型的时代特征和万变局F艮性，在日南的城市更斯更主以市场为主导来推动:A政府主导阶段除政策主导阶段院市场主导阶段-itfr (/3 ・强制性・强势性遑和性►UXJra■指挥的暝式*政策二二县•三后支持者*开发商♦代建者角色・投费者角色♦与政需伙伴关系•主导角色旧城改造内容动因注重内涵%衰退发展，城市＞域币的^计划•涵苦了城市结利的更新.功益体系的更新等更多层面飞＞防止城下功能性和专（无形蠢损）城市更新A业主或居♦敢怒不敢言・上访坐她妾价（村）民•法苏声者•维权•针拱相对»特点•国家为会至上•居民与诙府H会.麒醛育和政•标准市场化•稻牲居元利益无法可依•靠法可依.标准政2、城市更新的送役的城市更新主要有三个途彼，一是综合整治类.一是功能改变类、一是折除重点类，各和送筏子上左+干---------------------------------------------------------------------- 综合整治类不改变建筑主体结构和使用功能/改善消防设施_/改善基础设施和公共服务设施------------ ------------- 不改变土地使用权的权利主体和使用期限功能改变类保留建筑物的原主体结构/改变部分或者全部建筑物使用功能—拆除重建类/可能改变土地使用权的权利主体/可能变更部分土地性质2.1、城市更坏的几个墓本幅念城市更加单元：是为实四以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域;霰本单位：确定规划要求、协碉各方利益，落实城市更新目标"责任的基本管理单位多个项IH 一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目城市曼新的规划针划：(如何确定城市更新单元的边界？・妖山，J，"I，I Ji力力5 1A史斯地块、行政区划、法定图则的界线及道路闺合、山体■河薇舒白然地理实体边界边行划定不得拟定城市更新单元的情况？• Ilia住区1E仇物建成的厄本达到20年的.，1则I拟IJ为喊中电加中小•，泗入山城中村与，川:z冶》「uI：立,卜伊，m•未满5年I，蚁中科I<J或嫌则♦小打单独MU为城市更新单元”城市更新单元的面积及建设量要求？•城市更圻单儿内拆除英建;IJ地的向枳原则上应当大于10000平方米•城南史折单元内拟拆除求建范阳的山地面枳应大于城市更新单元总用地而枳的70%•确而纳入城市更新单元的边角地、火心地、布化地等未出让的国行用地总向以不得超过项目建设用地面积的10%,位于特区内的不得超过3000平方米城市更新单元配套设施及建设量要求？•中报的城小更新单兀应保行规划独一3.地的城市一础谀施、公共股务一渔或北它城市公一利益项H可按晚划实施「同时确保川了城市一础设♦.公共股务i殳施或其它城市公共利方…II迂:殳Mil地成大于3000平方米且不小于拆迁范围用地而枳的15%城市更新年度计划：城市更新单元规划的制定计划；已具备实卷条件的拆除重丈类科综合整治类城市更新项目；其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划；应包含粕关济■金来源等家；2.2、综合捷治典城市更加——残本不吵及左屋拆去的环境净化,其化项目。
2023年我国及部分省市城市更新行业相关政策 推进城市设施规划建设和城市更新
03
Facility Planning and Construction Strategies in Urban Renewal
城市更新中的设施规划与建设策略
城市更新与设施规划建设
城市更新是城市发展的一种重要方式，是城市建设和管理的重点工作。近年来，我国及部分省市城市更新行业相关政策不断推进，城市设施规划建设和城市更新得到了越来越多的关注和重视。
5.部分省市城市更新政策部分省市也出台了相应的城市更新政策，以推进城市设施规划建设和城市更新。
政策推动：例如，广东省政府发布的《广东省城市更新条例》提出，到2025年，将完成100个重点城市更新项目。同时，还鼓励社会资本参与城市更新项目。
上海市城市更新政策及规划建设实践
1.城市更新与设施规划建设近年来，我国政府在城市更新领域采取了一系列政策措施，以推动城市设施规划建设和城市更新。其中，国家发改委于2021年发布的《关于推进城市基础设施高质量发展的意见》明确提出了以推进城市基础设施高质量发展为主题，促进城市更新、改造升级，优化城市空间布局，增强城市综合承载能力，提高城市治理水平。
2.部分省市城市更新情况 北京市：北京市正在推进老旧小区、老旧厂区、老旧街区的更新改造，计划到2025年完成不少于200个重点项目的改造。同时，北京市还计划建设一批智慧社区和智慧街区，提升城市智能化水平。
城市更新实施效果及影响
城市更新与设施规划建设
我国及部分省市城市更新行业相关政策推进城市设施规划建设和城市更新
2022年底我国城市更新政策发布近30个，总投资额超50万亿元据不完全统计，截至2022年底，我国共有近30个省市自治区发布了城市更新政策，涉及总投资额超过50万亿元。其中，中央政府出台了12项政策，涉及总投资额约10万亿元；地方政府出台了18项政策，涉及总投资额约40万亿元。此外，部分省市还制定了更为具体的实施细则和操作指南，为城市更新工作的顺利开展提供了有力保障。
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (二)
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (二) - 深圳市城市更新政策和流程解析课件
1. 深圳市城市更新政策的背景
深圳市城市更新政策的出台背景是为了解决城市老旧化、基础设施滞后、生态环境恶化等问题，提升城市品质和居民生活质量。
2. 深圳市城市更新政策的目标
深圳市城市更新政策的目标是通过城市更新，提升城市的功能和品质，改善人居环境和居住条件，促进经济发展和社会进步。
3. 深圳市城市更新政策的主要内容
深圳市城市更新政策的主要内容包括：城市更新的范围、城市更新的
方式、城市更新的程序和城市更新的资金来源等。
4. 深圳市城市更新政策的流程
深圳市城市更新政策的流程包括：立项申请、规划设计、征地拆迁、
建设施工、竣工验收和使用维护等环节。
5. 深圳市城市更新政策的影响
深圳市城市更新政策的影响主要体现在：提升城市品质和居民生活质量、促进经济发展和社会进步、改善城市环境和城市形象等方面。
6. 深圳市城市更新政策的挑战
深圳市城市更新政策的挑战主要包括：征地拆迁难度大、资金来源不足、规划设计不合理、建设施工难度大、使用维护难度大等问题。
7. 深圳市城市更新政策的未来发展
深圳市城市更新政策的未来发展需要进一步完善政策法规、加强社会参与、提高政府管理水平、加强资金保障等方面的工作。
2021年中国城市更新行业相关政策汇总
2021年中国城市更新行业相关政策汇总
显示，城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。
1958年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满。
对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容。
包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。
城市更新，是重大的民生工程和发展工程，国家层面对此高度重视，自近年来印发了各项城市更新行业相关政策。
2015年-2021年9月国家层面城市更新行业相关政策规划梳
理
北上广深城市更新行业相关政策规划梳理。
北京市城市更新政策解读
北京市城市更新政策解读近年来，北京市不断加大城市更新力度，推动城市更新取得明显成效。
为了更好地理解和掌握北京市城市更新政策，本文将围绕城市更新政策的主要内容和实施要点进行解读，共分46点进行详述。
一、背景和意义1.北京市城市更新政策的制定是出于对城市发展的需要，旨在提升城市形象、改善居民生活环境。
2.城市更新政策的实施具有重要的经济、社会和环境意义，能促进城市发展，提高城市功能，增强城市竞争力。
二、政策内容3.北京市城市更新政策主要包括规划纲要、实施方案、资金保障、产权处理等内容。
4.规划纲要明确城市更新的总体目标和发展方向，为城市更新工作提供指导。
5.实施方案细化具体的城市更新举措和落实措施，确保政策能够落地生根。
6.资金保障是城市更新政策的重要保障措施，确保城市更新项目的资金来源。
7.产权处理是城市更新政策的核心内容，包括产权调整、补偿安置等具体举措。
三、政策原则8.北京市城市更新政策的实施遵循科学规划、保护文化遗产、尊重市民意愿、促进经济发展等原则。
9.政策原则旨在确保城市更新工作的科学性、合法性和可持续性。
四、政策具体举措10.制定城市更新规划，明确城市更新的范围、内容和目标。
11.积极推动城中村改造，提高城市基础设施和公共服务水平。
12.推动老旧小区改造，改善居民生活条件和环境质量。
13.加强历史文化街区保护，保护和传承历史文化遗产。
14.合理利用城市空间，提高土地利用效率，实现城市更新和城市发展的良性循环。
五、政策优势15.北京市城市更新政策具有政策支持力度大、资金支持丰富、政策执行力度强等优势。
16.政策优势为城市更新工作的顺利推进提供了有力保障。
六、政策难点17.北京市城市更新政策在实施过程中面临着城市规划不完善、产权矛盾复杂、民生保障问题等难点。
18.政策难点需要政府及相关部门加强协调、创新机制，寻求解决之道。
七、政策效果评估19.北京市城市更新政策的实施需要进行效果评估，以便及时发现问题并加以解决。
xx市城市更新政策与及流程解析
一、城市更新相关政策
亮点
1、首部系统、全面规范的城市更新活动政府规章。 2、城市更新目标明确，范围全面。 3、重视公众参与及合法权益的保障。 4、首次设立城市更新单元规划制度，并实行计划管理。 5、与相关政策保持良好的衔接。 6、提出多种改造模式和改造方式。
一、城市更新相关政策
（四）主要政策——征求意见稿
12、深圳市地价测算规则（第二次征求稿） 汇总各类地价政策，包括新增用地、城市更新、土地整备、棚改等。 土地市场价格统一由土地行政主管部门组织市非盈利性评估机构评估
确定。 明确评估方法和权重，标定地价系数修正法（70%）和剩余法（30%）。 明确各类项目的地价修正系数。
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一、城市更新相关政策
（二）政策背景
为全面、系统规范更新改造工作，适应特区内外广泛的改 造需求，深圳市于2007年启动了“深圳市城市更新办法” 的起草工作。
2009年8月，广东省政府出台了“三旧”改造政策，要求 各地加快推进“三旧”改造工作，促进节约集约用地试点 示范省建设，确保经济社会稳步发展。
一、城市更新相关政策
（四）主要政策——最新政策
9、深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定 2019年2月2日发布，明确规划容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部 分组成。 基础容积按照《深标》关于密度分区与容积率的有关规定进行测算。 范围内的转移容积是超出规定贡献的用地面积与基础容积率的乘积。
分条款。 四是结合实践，优化完善原有内容，增加了“计划调整”（增加或减
少）、“计划调出”（申请或清理），提出计划有效期管理。
国内城市更新政策及模式案例
国内城市更新政策、模式案例及企业分析目录核心观点 (4)一、城市更新基本情况介绍 (6)（一）发展现状及特点 (6)（二）主要类型 (7)（三）制约因素 (8)二、国内主要城市更新政策比较 (9)（一）珠三角区域 (9)1、总体方针及制度差异 (9)2、政策亮点 (11)（二）长三角区域 (12)1、制度特色及政策创新 (12)2、更新方式及类型 (13)三、典型案例 (14)（一）广州模式案例 (14)1、更新模式 (14)2、典型案例 (17)（二）深圳模式案例 (20)1、更新模式 (20)2、典型案例（含失败案例） (22)（三）佛山模式案例 (26)1、更新模式 (26)2、典型案例 (27)（四）上海案例 (29)四、企业介绍及模式特点 (30)（一）各房企进入城市更新市场 (30)（二）企业类型及特点 (32)五、结论及建议 (41)附1：厦门城市更新模式与政策 (42)附2：杭州城市更新制度和模式 (44)核心观点本文主线：城市更新现状—存在的问题（限制条件）—解决办法（模式案例）—实践检验（企业案例）—结论建议1、城市更新是城市“三旧”改造（“旧改”）的2.0版，城市已存现状和低效资产的盘活本质上均可视为城市更新活动。
在当下城市新增用地供应紧张、政策晦暗不明、拿地成本高企的情况下，城市更新将是沿海发达城市未来土地市场发展的可选路径，也是推动城市再发展的主要抓手。
综合整治、功能改变或者拆除重建是城市更新的三种最具代表性的活动类型，三种类型可大致分为全面改造和微改造两大方向，用何种类型主要受三个因素的制约：产权（变更）、用途（调整）、容量（变化）。
2、本文列举了一线的广深沪以及二线的工业城市佛山作为讨论对象。
四座城市的制度创新和政策破题都绕不开产权、用途和容量（容积率）三个核心因素，进而影响了其更新活跃度，从活跃度看，珠三角总体大于长三角，深圳、佛山高于广州、上海。
4、从现有项目案例看，各地大致分为两大风格流派：以广州为代表的政策推动型和以深圳为代表的需求拉动型，前者主要驱动力是政府目标下的财政力度；后者主要驱动力是市场利益下的内生动力。
上海城市更新政策与案例
上海城市更新政策与案例上海作为长三角区龙头城市，其城市更新进程也走在区域各城市前列。
本篇对上海的城市更新政策与案例进行分析解读。
上海城市更新相关政策主要有以下几个：1、2015年5月，上海出台《上海城市更新实施办法》，明确区县政府是实施城市更新工作的主体；城市更新区域评估并形成区域评估报告；城市更新规划政策内容；城市更新土地政策内容等。
（有效期5年，目前已过期）。
2、2016年4月出台的《关于本市盘活存量工业用地的实施方法》，对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径，并为此制定一系列引导鼓励政策。
3、2017年8月推出《关于深化城市有机更新促进历史风貌保护工作的若干意见》，对如何保护历史建筑做了规定，有效期5年。
4、2017年12月推出《上海城市更新规划土地实施细则》，对城市更新项目主体、公共要素的要求、全生命周期管理、规划土地管理、用地性质改变、建筑容量调整等做了详细规定。
5、2020年3月出台的《上海市旧住房改造综合管理办法》，对城镇旧住房综合改造及其管理做了规定。
上海的城市更新法规呈现两主带多副的特征，即：以《上海城市更新实施办法》和《上海市城市更新规划土地实施细则》作为开展城市更新项目的重要政策支持，对基础的土地政策、规划政策进行了明确规范，对工业用地、旧区改造、历史建筑、城中村等细类出具细则办法进行规范。
总体看城市更新法规比较全面，体系已经比较完善。
但是也因为法规多，其中存在重合交叉，以及存在实施路径、组织机构不同，缺少系统整合的等问题。
实际操作中，政府与开发主体间就城市更新项目的奖励补偿标准不清晰，补偿对象、补偿依据、补偿范围不够明确；以政府主导多方参与的开发模式，区一级难以实现资金平衡，市场化参与存在较大制约等等问题，这些都是上海城市更新法规需要予以明确和解决的问题。
上海城市更新历史悠久，从上世纪80年代旧改开始，到90年代地产导向的再开发与注重历史建筑保护；新世纪开始对旧工业地产的再开发，到城中村大改造。
城市更新的相关政策汇编-最新
城市更新1、城市更新发展及其趋势城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：城市的基础设施、公共服务设施等随着城市的发展，变得亟需完善；城中村的存在，使在城中村中生活的人们，其生存环境恶劣，并存在着重大的安全隐患，现有土地用途、建筑物使用功能或资源利用等，因城市的发展而显得不协调或不符合社会经济的发展要求，影响着城市规划的实施，这些均要求对这些不符合城市发展的不和谐进行更新。
从城市更新的发展历程来看，至目前可以分为三个阶段，在各个阶段内，其特点均有不同，具体如下：与原来的旧城改造相比，城市更新无论是在内容、动因等方面有了更深一层的意义，城市更新着眼于区域的整体发展，城市的整体更新，是城市的综合战略计划。
中国城市更新已经历的三个阶段具有典型的时代特征和历史局限性，在目前的城市更新更主张以市场为主导来推动：2、城市更新的途径深圳的城市更新主要有三个途径，一是综合整治类、一是功能改变类、一是拆除重建类，各种途径特点如下：2.1、城市更新的几个基本概念城市更新单元：是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域；综合整治类功能改变类拆除重建类不改变土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构✓改善消防设施✓改善基础设施和公共服务设施不改变建筑主体结构和使用功能✓改变部分或者全部建筑物使用功能✓可能改变土地使用权的权利主体 ✓可能变更部分土地性质基本单位：确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位多个项目：一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目城市更新的规划计划：城市更新年度计划：城市更新单元规划的制定计划；已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划；应包含相关资金来源等内容；2.2、综合整治类城市更新——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。
2023年度中心城区城市更新及房屋征收计划
2023年度中心城区城市更新及房屋征收计划随着城市发展的不断壮大，城市更新和房屋征收已成为中心城区发展规划的重要组成部分。
在2023年度，中心城区城市更新及房屋征收计划将继续推进，为城市的可持续发展和改善居民生活环境做出更大的贡献。
一、城市更新的意义和重要性1.1 回顾城市更新的历史城市更新是指对城市空间和基础设施进行重建和更新，以促进城市的经济、社会和环境可持续发展。
在过去的几十年里，随着城市化进程的加快，城市更新成为解决城市问题和提升城市形象的重要手段。
1.2 中心城区城市更新的现状2023年度中心城区城市更新及房屋征收计划着眼于改善中心城区的居住、商业和公共服务环境，提升城市形象和品质。
根据相关规划，一些老旧的住宅区将进行更新改造，配套设施和交通基础设施也将得到优化和完善。
1.3 中心城区城市更新的意义城市更新不仅可以提升城市形象和品质，还可以改善居民的生活环境，增加城市的生机和活力。
城市更新还能够促进经济发展，为城市注入新的动力和活力。
二、2023年度房屋征收计划2.1 房屋征收的背景和必要性随着城市发展的不断推进，一些老旧的住宅区和建筑物已经无法满足城市发展的需要，甚至存在安全隐患。
对这些房屋进行征收和更新是必要的。
2.2 关于房屋征收的原则和政策在进行房屋征收时，政府将遵循公平、公正、合法的原则，保障被征收人的合法权益，确保他们能够得到应有的补偿和安置。
政府还将制定相应的政策和措施，为被征收人提供必要的帮助和支持。
2.3 房屋征收后的规划和用途被征收的房屋将被用于城市更新和新建项目，为城市的发展和改善提供更多的空间和资源。
政府还将优化规划和设计，使被征收的土地得到更有效的利用。
三、我对中心城区城市更新及房屋征收计划的个人观点和理解中心城区城市更新及房屋征收计划是城市发展过程中的必然选择，对于改善城市环境和提升城市品质具有重要意义。
在执行过程中，政府需要充分考虑居民的合法权益，确保征收和更新工作的公开透明和公正公平。
住房和城乡建设部的城市更新与改造指导
住房和城乡建设部的城市更新与改造指导城市更新与改造是指通过对城市中老旧区域、城市功能退化地区的综合整治和改造，提升城市品质、改善居民生活环境，并推动城市可持续发展的一项重要工作。
住房和城乡建设部作为我国城市规划和建设的主管部门，制定并实施了《城市更新与改造指导意见》，旨在推动城市更新与改造工作的规范、高效、可持续发展。
本文将从目标、政策、主要措施等方面对指导意见进行详细介绍。
一、更新与改造的目标住房和城乡建设部的指导意见明确了城市更新与改造的目标，主要包括以下几个方面：1. 提升城市品质：通过改善旧城区的建筑环境、绿化设施、道路交通等基础设施，提高城市的整体环境品质，创造宜居的居住和生活条件。
2. 促进城市经济发展：通过城市更新与改造，改善城市功能布局，引导和支持新兴产业的发展，提升城市的经济竞争力，促进城市经济的可持续发展。
3. 保护文化遗产和历史建筑：重点保护和修复具有历史和文化价值的建筑和场所，在城市更新与改造过程中注重传承历史文脉，保护优秀的历史建筑。
4. 优化城市发展空间布局：调整城市空间布局，合理规划城市功能区域，引导人口和产业向城市外围和发展潜力较大的区域转移，实现城市发展的良性循环。
二、政策和措施住房和城乡建设部的指导意见提出了一系列的政策和措施，以推动城市更新与改造工作的顺利进行。
1. 加强政府引导：鼓励地方政府制定城市更新与改造的规划和政策，加大对项目的资金支持和政策扶持力度，引导社会资本参与城市更新与改造。
2. 健全政策法规：完善相关法律法规，建立健全城市更新与改造的保障制度，加强对项目的用地、环境、安全等方面的监管和管理。
3. 强化土地综合整治：通过土地利用调整和整合，优化土地利用结构，在保障农民权益的前提下，合理利用城市土地资源，提高土地利用效率。
4. 推动科技创新：引导和支持科技创新在城市更新与改造中的应用，推广绿色建筑和节能环保的技术和产品，提高城市更新与改造质量和效益。
城市更新项目地价及增值收益政策
出让给项目实施主体的用地包含多个地块的，以项目为单位测算并计收地价总额， 并按照改造后地上建筑物功能和面积，按比例进行地价分摊，作为确定单个地块土 地使用权出让合同地价金额的依据。 ——资料来源：《深圳市城市更新办法实施细则》第63条
地价修正系数：
深圳市工业楼宇转让新政：按照“1+6”文件，“工改工”项 目可分割转让、可配建多达项目总建面30%的办公、配套单身 宿舍及小型商业服务设施
二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30%未超过50%的部分，按50%的比例上缴；
三）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%的部分，按60%的比例上缴； 四）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100%的部分，按100%的比例上缴。 城市更新项目中已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让不需要缴纳增 值收益。
拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部 分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。
资料来源：深圳市城市更新办法38条
地价标准
拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为物流或者研发用途的，按照《办法》 第三十八条第一款、第三款规定计收地价。其中，物流用地的公告基准地价按照工 业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价按照工业和办公公 告基准地价的平均值测算。 拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓励发展产业的，按照 《办法》第三十八条第一款、第三款规定测算地价，并以鼓励发展产业地价修正系 数予以修正。 ——资料来源：《深圳市城市更新办法实施细则》第57条
城市更新项目地价及增值收益政策
地价标准
工改工：拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励 发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告 基准地价标准的50%缴纳地价。 “工改工”地价=合法建筑面积*0+增加建筑面积*基准地价*50%
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城市更新的相关政策
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城市更新
1、城市更新发展及其趋势
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：城市的基础设施、公共服务设施等随着城市的发展，变得亟需完善；城中村的存在，使在城中村中生活的人们，其生存环境恶劣，并存在着重大的安全隐患，现有土地用途、建筑物使用功能或资源利用等，因城市的发展而显得不协调或不符合社会经济的发展要求，影响着城市规划的实施，这些均要求对这些不符合城市发展的不和谐进行更新。
从城市更新的发展历程来看，至目前可以分为三个阶段，在各个阶段内，其特点均有不同，具体如下：
与原来的旧城改造相比，城市更新无论是在内容、动因等方面有了更深一层的意义，城市更新着眼于区域的整体发展，城市的整体更新，是城市的综合战略计划。
中国城市更新已经历的三个阶段具有典型的时代特征和历史局限性，在目前的城市更新更主张以市场为主导来推动：
2、城市更新的途径
深圳的城市更新主要有三个途径，一是综合整治类、一是功能改变类、一是拆除重建类，各种途径特点如下：
2.1、城市更新的几个基本概念
综合整治类
功能改变类
拆除重建类
不改变土地使用权的权利主体和使用期限
✓改善消防设施
✓改善基础设施和公共服务设施
不改变建筑主体结构和使用功能 ✓改变部分或者全部建筑物使用功能
✓可能改变土地使用权的权利主体 ✓可能变更部分土地性质
城市更新单元：是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域；
基本单位：确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位
多个项目：一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目
城市更新的规划计划：
城市更新年度计划：城市更新单元规划的制定计划；已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划；应包含相关资金来源等内容；
2.2、综合整治类城市更新
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。
◆不改变建筑主体结构和使用功能；
◆一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
——实施主体：由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化。
2.3、功能改变类城市更新
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要。
◆1、符合城市规划；
◆2、已取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
◆3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款；
◆4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
——具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新:
(一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的
沿街立面更新环境绿化美化公共服务设施改造市政府区政府权利人其他相关人
有关部门批准或者备案
经费来源
申报
涉及改善基础设
施、公共服务设
施和市容环境
区政府制定方案并组织
(二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的
(三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的
(四)建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的
(五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的
(六)建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的
(七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的
——申请流程：向市规划国土部门申请办理规划许可变更和相关手续。
2.4、拆除重建类城市更新
——所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）均可申请。
（一）更新范围符合更新单元划定的条件;
（二）拟建用途符合法定图则的基本规定;
（三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件;
或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。
——改造实施的主体：业主说了算，充分发挥市场的配置作用，遵循平等自愿的市场原则。
3、城市更新主要程序
3.1、城市更新的一般程序如下：
3．2、涉及修改/制定法定图则的流程
业主签署改造意愿委托
书 受托单位申报纳入城市更新单元规划制定计划 批准纳入城市更新
年度计划 土地及房屋确权、登记 开发商与业主签订 拆迁补偿协议 编制更新单元规划草案 核发更新单元规划批复
核发建设工程规划许可
证
核发改造实施 主体批准文件 核发房屋拆迁许可证 并完成旧建筑物拆除 建设用地报备 申请建设用地方案图 建设用地规划许可证
注销房地产证 制作宗地图 申报改造实施主体 核发施工许可证
开工许可证
核发竣工
验收证明
缴纳地价
办理房地产证
入伙
签订土地使用权
出让合同
占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意拆除重建，并提供身份证及房产证复印机以便申报.
由拆迁工作完成起36个月完成
土地权利人 房屋权利人
单一权利主体
协议
买卖
原地和异地安置 作价入股合作开发
3．3、实施主体操作流程
4、城市更新的相关政策
历年城市更新主要政策列表：
2004 《土地管理法》
2004 《深圳市城中村（旧村）改造暂行办法》
2005 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号
2007 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
2007 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 2007 《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》
2008 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号
2008 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号
2009
广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）
城市更新的相关政策
国家相关政策
2011
精品文档
2009 《深圳市城市更新办法》市政府令第211号
2010 《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土(2010)59号
2010 《深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见》深府〔2010〕193号
2010 《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》深规土[2010]324
2010 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》
2011 《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》
2011 《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》
2011 《国有土地上房屋征收与补偿条例》
2011 《国有土地上房屋征收评估办法》
2012 《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1号
2012 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办〔2012〕45号
2013 “1+6”文件
2013《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市248号文件）
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