物业工程维护作业指导书
物业工程维修工作手册
工程维修工作手册编制：审核：批准：编制单位：编制部门：业务品质部目录一、工程组质量目标详述 (3)二、工程组组织架构图 (4)三、工程组部门职责 (5)四、工程组主管职责 (6)五、工程组维修班长职责 (7)六、工程组电工职责 (8)七、工程组水工职责 (9)八、工程组电梯工职责 (10)九、工程组弱电工 (11)十、工程组培训规程 (12)十一、维修人员行为规范 (13)十二、工程组维修人员违规处罚制度 (15)十三、工程组值班制度 (16)十四、设备管理卡管理制度 (18)十五、工程组工具管理规程 (19)十六、设备、设施管理责任人制度 (21)十七、工程组技术档案管理规定 (23)十八、公共设施及改造及维修工作规程 (25)十九、工程组装修管理规定 (28)二十、业主保修维修服务工作规程 (30)二十一、维修过程的检验 (35)二十二、水泵房设备操作规程 (38)二十三、水泵运行保养规程 (40)二十四、污水处理器操作规程 (43)二十五、公共设施设备管理规定 (45)二十六、柴油发电机操作规程 (49)二十七、柴油发电机定期保养规程 (51)二十八、干式变压器保养规程 (53)二十九、高压环网柜操作规程 (55)三十、低压配电柜操作规程 (57)三十一、低压配电设备维修保养规程 (59)三十二、专变设备房管理规程 (62)三十三、弱电系统的维护保养规程 (63)三十四、电梯安全检测主要标准 (66)三十五、电梯管理规定 (69)三十六、电梯定期保养规程 (74)三十七、电梯设备维修规程 (78)三十八、工程组应急规程 (80)三十九、供水管理规程 (82)四十、水箱水池清洗规程 (85)四十一、电梯故障困人救援规程 (87)四十二、配电房维护保养流程图 (88)四十三、工程保修管理作业指引 (89)一、工程组质量目标详述1.设备设施完好率≥95% （完好设备台数/设备总台数*100%）2.维修服务及时率≥95% (按时完成维修工作单总数/接单总数*100%)3.维修服务合格率≥95% （维修服务合格总单数/维修服务总单数*100%）4.业户投诉处理率100% （业户投诉处理总数/业户投诉总数*100%）二、工程组组织架构三、工程组部门职能设备维护、运行：负责物业的房屋及其设备设施的管理、运行、维修、保养、改造和节能降耗工作，并保证正常运转。
物业sop标准作业指导书
物业sop标准作业指导书一、概述本指导书旨在为物业管理人员提供一套标准化的作业程序，以确保物业管理工作的高效、有序和规范。
本指导书适用于各类物业项目，包括住宅、商业、办公和工业物业。
二、作业流程1.物业检查：每天上班后，管理人员应对物业区域进行全面检查，包括设施设备、环境卫生、安全防范等方面。
发现问题应及时记录并通知维修人员处理。
2.日常维护：维修人员应按照规定的工作程序，对物业区域内的设施设备进行定期维护和保养，确保其正常运行。
如遇突发事件，应及时处理并上报管理人员。
3.环境卫生：保洁人员应按照规定的清洁标准，对物业区域进行定期清扫，保持环境整洁。
同时，应定期对垃圾进行分类收集和处理。
4.安全防范：安保人员应按照规定的安全制度，对物业区域进行24小时安全监控和巡查。
发现问题应及时处理，并记录在案。
5.客户服务：客服人员应热情接待客户，提供咨询和帮助，及时处理客户投诉和建议。
同时，应定期对客户进行满意度调查，收集反馈信息，改进服务质量。
三、标准操作步骤1.物业检查步骤：确认检查时间→巡查物业区域→记录发现问题→通知维修人员→确认维修结果并记录。
2.日常维护步骤：确认维护项目→准备维护工具和材料→进行维护作业→检查维护效果→记录维护过程和结果。
3.环境卫生步骤：确定清扫区域→分配保洁人员→监督清扫过程→检查清扫效果→清理垃圾分类收集。
4.安全防范步骤：确认安全事项→开启安全设备→监控安全状况→处理突发情况→关闭安全设备→记录安全事件。
5.客户服务步骤：热情接待客户→了解客户需求→提供帮助和咨询→记录客户反馈→跟进处理结果→评价服务质量。
四、注意事项1.管理人员应确保物业区域的设施设备处于良好状态，保证正常运转。
2.维修人员应具备相应的技能和知识，确保维护和保养工作的质量。
3.保洁人员应按照规定的清洁标准进行清扫，保持环境整洁。
4.安保人员应具备相应的安全知识和技能，确保物业区域的安全。
5.客服人员应具备良好的沟通能力和服务态度，及时处理客户投诉和建议。
维修作业指导书
维修作业指导书1.0 目的：保证小区的房屋和各种设施、设备的完好和正常运行，向小区业主、住户提供及时、优质的维修服务，给业主、住户创造一个安全、舒适的生活环境。
2.0 作业流程：2.1管理处在接到报修人的报修申请时，由报修人填写《报修登记表》，并由接报人代填《报修单》。
2.2 填写《报修单》后由管理处存档并立即分为以下三类：1、保修期内的投资方工程质量问题；2、非保修或保修期过后的公共设施维修工程；3、有偿服务维修工程。
2.3 保修期内的工程质量问题处理2.3.1 立即判断是否需要做临时紧急维修处理，如果需要则在15分钟内与管理处维修班取得联系，并派工做临时紧急维修处理，同时以电话和《工作联系函》两种形式同时通知施工单位前来勘察维修并取得施工队的详细联系方法和通讯地址记录于《报修单》上。
2.3.2 如果不需要做临时紧急维修处理，则在15分钟内与施工单位取得电话联系，同时以《工作联系函》形式通知施工单位派施工队前来勘察维修并取得施工队的详细联系方法和通讯地址记录于《报修单》上。
2.3.3 施工队应在24小时内派人到现场勘察并向管理处提交维修方案和施工周期。
2.3.4 如果施工队24小时仍未派人到达现场，由管理处直接以电话和书面形式向施工单位发出《整改通知书》，通知施工队在24小时内到现场勘察并向管理处提交维修方案和施工周期。
2.3.5 如果施工单位在24小时内仍未派人到达现场，则由管理处通知其他施工单位在4个小时内到现场勘察并向管理处提交维修方案、施工周期、工程预算，由管理处在一个工作日内制成《维修工程预算方案》以书面形式通知施工单位并上呈物业公司审批。
2.3.6 物业公司在接到书面方案的一个工作日内对方案和工程预算做出审议意见，记录于《维修工程预算方案》上并返回管理处。
2.3.7 管理处在收到物业公司返回的《维修工程预算方案》一个工作时内，根据物业公司的意见与施工单位协商施工的有关事项。
2.3.8 施工方案经批准后，施工单位到管理办理《施工许可证》并进入现场施工，并由管理处通知业主或报修人。
物业维修管理作业指导书
物业维修管理作业指导书1. 引言物业维修管理是确保物业设施正常运行和维护的重要工作。
本指导书旨在提供一份详细的指导，帮助物业维修管理人员有效地组织和执行维修任务，以确保物业设施的良好运行和维护。
2. 维修需求收集与分类2.1 收集维修需求为了及时了解物业维修需求，维修管理人员需要与业主、租户或其他相关人员建立良好的沟通渠道，以收集维修需求的信息。
2.2 分类维修需求收集到的维修需求按照不同的类型进行分类，如管道维修、电气维修、空调维修等。
分类有助于更好地组织维修工作，提高工作效率。
3. 维修工作组织与调度3.1 维修工作计划制定根据收集到的维修需求，制定详细的维修工作计划，包括维修任务、工作内容、时间安排、材料准备等。
3.2 维修工作调度根据维修工作计划，合理调配维修人员和资源，确保维修工作的顺利进行。
维修管理人员要做好协调和沟通工作，保证各项任务按时完成。
4. 维修质量控制4.1 施工规范与流程制定维修施工规范与流程，明确维修人员在维修过程中应遵循的各项要求，包括施工标准、安全操作规程等。
4.2 维修监督与检查实施维修工作期间的监督与检查，并及时发现和纠正施工中存在的问题，确保维修质量符合要求。
5. 维修记录与反馈5.1 维修记录对每次维修工作进行详细记录，包括维修事项、解决方案、维修人员信息等。
记录有助于后续的维修工作回顾和改进。
5.2 维修反馈根据维修完成后的情况，向相关人员提供维修反馈，包括维修效果、维修费用等，以便于及时沟通和解决问题。
6. 维修保养管理保养工作是预防性维修的重要组成部分，可以延长物业设施的使用寿命和减少维修成本。
维修管理人员应制定保养计划，并按计划进行保养工作，定期检查设施状态并进行必要的保养和维护。
7. 废弃物处理维修过程中产生的废弃物要按照相关规定进行分类、收集和处理，确保环境的安全和整洁。
8. 安全与应急管理维修过程中，安全事故或突发事件可能发生，维修管理人员要制定相应的安全与应急管理措施，确保施工过程的安全性和应急处理的及时性。
物业小区维修工作手册
物业小区维修工作手册一、维修工作的基本原则。
1. 安全第一，在进行任何维修工作时，首要考虑的是居民的安全。
维修人员在进行维修工作时，必须严格遵守安全操作规程，确保不会对居民的生命财产造成任何损害。
2. 及时响应，对于居民的维修请求，物业维修人员应该及时做出响应，尽快到达现场进行维修工作，确保居民的生活不受影响。
3. 质量保证，在进行维修工作时，维修人员必须确保所使用的材料和工艺符合相关标准，维修后的效果应该符合居民的要求，确保维修质量。
4. 经济合理，在进行维修工作时，应该尽可能节约材料和人力成本，确保维修工作的经济合理性。
二、常见维修工作的操作规程。
1. 电路维修，在进行电路维修时，维修人员必须先切断电源，确保安全。
在确认安全后，可以进行电路故障的排查和修复工作。
2. 管道维修，在进行管道维修时，维修人员必须先关闭相关阀门，排除管道内的压力，确保安全。
然后可以进行管道的检修和维修工作。
3. 门窗维修，在进行门窗维修时，维修人员必须确保操作平稳，避免对门窗造成二次损坏。
在更换门窗配件时，必须选择符合标准的配件，并严格按照安装规程进行安装。
4. 涂漆维修，在进行涂漆维修时，维修人员必须确保施工环境的通风良好，避免有害气体对居民造成影响。
在选择涂料时，必须选择符合环保标准的产品，确保施工质量和居民的健康。
5. 家具维修，在进行家具维修时，维修人员必须根据家具的材质和结构进行维修，避免对家具造成二次损坏。
在更换家具配件时，必须选择符合标准的配件，并严格按照安装规程进行安装。
三、维修工作的注意事项。
1. 工作前的准备，在进行维修工作前，维修人员必须对维修工作的范围和内容进行充分的了解，准备好所需的工具和材料。
2. 安全防护，在进行维修工作时，维修人员必须佩戴相关的安全防护用具，确保自身的安全。
3. 现场整理，在维修工作结束后，维修人员必须对现场进行整理，清理工具和材料，确保不会对居民的生活造成影响。
4. 维修记录，在进行维修工作时，维修人员必须做好维修记录，包括维修内容、使用材料和耗费时间等，以便日后的查询和统计。
物业公司工程部公共设施维修养护作业指导书
物业公司工程部公共设施维修养护作业指导书1 目的为确保公共设施的使用功能及外观和正常运作，确保项目园区安全、舒适、美观的生活环境。
2 适用范围适用于公司各项目园区公共设施的维修养护。
3 职责3.1 项目经理负责监督、检查本指导书的执行情况。
3.2 工程维修部主管负责检查本指导书具体的执行情况。
3.3 工程维修人员按照本指导书进行工作。
4 程序要点4.1 道路地砖：每周巡查发现的地面空鼓、松脱、破损的应及时修复；每年全面检查一遍，对以上问题进行维修外，同时检查地基变形、塌方、严重的裂缝等进行维修，恢复原样。
4.2 路灯：每周检查发现灯座、灯柱、灯罩、灯泡损坏及时维修；每半年保养一次，灯杆、灯柱每年刷漆一次。
4.3 水景、排水（污）泵：每周巡查一次，发现水泵不出水、水小、跳闸等及时处理；每月对控制箱、开关进行一次保养；每年全面检查保养一次。
4.4 建筑小品、告示栏、标识：每周巡查一次，发现破损、脱落及时维修；油漆起壳、剥落、失去保护作用的，每半年保养一次；每一年半翻新一次。
4.5 儿童游乐设施：每周巡查一次，发现配件缺损、饰面起毛、滑板开裂应立即修理，若不能及时修理应尽快安排时间处理；4.6 休闲椅凳：每周巡查一次,发现脱漆、破损及时维修；每半年保养一次；两年翻新一次。
4.7 雨水管道：每周巡查一次，发现损坏及时维修，每月检查一次，每次雨季前检查一次，保证雨水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞。
4.8 污水井、雨水井：每周巡查一遍，发现井盖破损、缺少，井内堵塞应及时维修或更换、清理；每年揭开井盖检查清理污泥二次。
4.9 电缆沟（井）：每月检查一次，发现盖板破损及时更换维修；沟内积水及时疏通、清理。
4.10 化粪池：每季度检查一次；每年清掏一次；保持化粪池排水通畅无堵塞。
4.11 外围护栏：每周巡视，发现损坏应及时修复；每年全面检查，并对掉漆、生锈、掉焊等损坏进行维修刷漆；每2年全面刷漆一遍。
某物业公司工程部作业指导书
某物业公司工程部作业指导书1. 前言本文档是某物业公司工程部的作业指导书，旨在明确工程部门的工作职责、作业流程以及相关考前须知，以提高工程部门的工作效率和专业水平。
2. 工程部门职责工程部门是承当着物业公司维修、改造、装修等相关工程工程的核心部门，其主要职责包括但不限于：•物业建筑设备的维护保养；•物业改造、装修工程的设计、施工和管理；•施工现场的平安管理；•监管和协调外包公司的工作；•推开工程质量和管理的持续改良。
3. 作业流程3.1 工程需求接收工程部门的作业流程开始于接收工程需求。
工程需求可以来自物业公司内部的其他部门，也可以来自业主的报修申请。
在接收到工程需求后，工程部门应立即进行登记，确保每个需求都得到妥善处理。
3.2 工程需求评估在进行工程需求评估之前，工程部门应先进行现场勘察，了解实际情况。
然后，根据勘察结果，工程部门对工程需求进行评估，包括但不限于工程难度、所需物料和人力资源等。
3.3 工程方案设计在完成工程需求评估后，工程部门应制定出相应的工程方案。
工程方案应包括施工图纸、工程进度方案、材料清单和人力资源安排等内容。
工程方案设计需要充分考虑工程的可行性、平安性和经济性。
3.4 工程施工过程工程施工过程是工程部门的核心工作。
在进行工程施工之前，工程部门应进行工程现场的平安检查，确保施工环境平安。
然后，按照工程方案进行施工，同时进行工程质量的控制和监督。
3.5 工程验收和总结工程施工完成后，工程部门应进行工程的验收。
验收内容包括施工质量、平安合规和工程目标的实现情况等。
在验收合格后，工程部门还应进行工程总结，总结工程的做法、经验和教训，并反应给相关部门。
4. 考前须知为了保证工程部门的工作顺利进行，以下几点需要特别注意：•平安第一：工程部门在施工过程中，必须严格遵守现场平安管理规定，确保人员和设备的平安。
•资源管理：工程部门应合理管理和利用人力、物力和财力资源，确保工程顺利进行。
•与相关部门的配合：工程部门在工作过程中，需要与物业公司的其他部门、外包公司等保持良好的沟通与配合关系。
物业房屋建筑及公区设施维保作业指导书
房屋建筑及公区设施维保作业指导书一、目的及时发现房屋建筑及公区游乐、休闲等设施设备存在的安全隐患，并及时得到有效处理，确保人身财产安全。
二、适用范围适用于物业服务企业管理的小区项目。
三、管理内容（一）公区设施保养1.岗位：工程主管、设备专员2.每年12月15日前，工程主管须完成次年度项目设施设备《年度设施设备保养计划》的制定，经项目负责人审批。
3.标识、标牌每周进行一次巡查，每季度进行一次检查保养，内容包括：基座固定是否安全可靠、外观完整无缺损、面漆无明显脱落等。
4.铁制品、（栏杆、大门等）游乐、健身设施每周进行一次巡查，每季进行一次检查保养，内容包括：对外观缺损的部件进行更换和面漆处理；对转动部位进行打油确保灵活无异响；紧固基座固定螺帽并对啮合动作部位（如秋千铁链）磨损连接进行检查确保其安全可靠。
5.木制品每周进行一次巡查，每季进行一次检查保养内容：更换腐烂损坏木材、固定松动的螺钉、（铁钉）表面刷桐油或刷漆保养。
6.维保情况记录在《公共区域设施保养记录表》中。
（二）房屋建筑及公区设施设备巡检制度1.岗位：工程主管、设备专员。
2.每周设备专员根据《康体设施检查表》，逐项对园区儿童游乐设施和休闲健身设施进行检查。
（记录表具体内容根据项目实际情况调整）3.将巡检过程中发现的问题按照《报事管理程序》要求跟踪处理。
4.工程人员应每半月对园区房屋外墙及楼面进行巡查一次，将有可能出现安全隐患的部位进行统计并做相应维修处理，巡查结果记录在《房屋建筑巡查记录表中》。
四、相关表格1.《公共区域设施巡查记录表》、《公共区域设施保养记录表》《房屋建筑巡查记录表中》山东房源爱城物业服务有限公司公共区域设施保养记录表房屋建筑检查记录表。
物业公司工程部水景维护保养作业指导书
物业公司工程部水景维护保养作业指导书
1目的
规范水景设备的维护和保养，确保水景正常，有效的运行。
2适用范围
适用于某某物业管理有限公司所辖物业内的水景设备的维护保养。
3程序要点
3.1设备的维护保养
3.1.1水景控制箱的维护保养
a、断开控制箱电源，检查各转换开关,启动、停止按钮动作应灵活可靠；
b、检查箱内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好,紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝；
c、清除控制箱内杂物和积尘；
d、合上电源,各电源电压表、电流表、指示灯应指示正常。
3.1.2电机的维护保养
a、电机外观整洁,铭牌完好，接地连接良好；
b、拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相5相与地之间的绝缘电阻，阻值应不低于0.5兆欧；
c、电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。
3.1.3泵体的维护保养
a、泵体无破损,铭牌完好,水流方向指示明确、清晰,外观整洁5油漆完好；
b、补充润滑油,若油质变色,有杂质,应予以更换；
C、检查盘根密封情况,若有渗漏,应增加或更换盘根；
d、联轴器转动灵活5联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏,应予以更换；
e、紧固机座螺丝并做防锈处理。
3.1.4水景相关阀门、管道及附件的维护保养
a、各个阀门开关灵活可靠，内外无渗漏；
b、管道及各个附件外表整洁美观5无裂纹、破损，防锈油漆完整无脱落。
4记录
无。
维修作业指导书
南宁市 XX 物业 管理有限责任公司
作业指导书 编号：WI-WX-01
工程维修部组织架构
版本：B 生效日期：2008-01-01
弱电技工
工程维修部主管
工程维修 部副管 水电维修
班长
备注：1、设主管 1 设备名运行。技工 水电维修技工 2、设维修班长 1 名。 3、水电维修工 名。
绘图员
工程审核 员
给水系统安全操作流程
22
WI-WX-19
水泵房管理规定
23
WI-WX-20
水泵房巡查流程
24
WI-WX-21
阀门保养流程
25
WI-WX-22
发电机房管理规定
26
WI-WX-23
发电机安全操作规程
27
WI-WX-24
发电机房巡查流程
28
WI-WX-25
柴油发电机安全运行管理规定
29
WI-WX-26
柴油发电机维修保养规程
工
生活、工作、思想等实际情况，并尽量帮助解决。
9)负责工程技术图纸、文件和设备档案的接管和归档工作。
10)指挥突发性设备设施的抢修工程。
11)负责外委工程的立项，工程施工督导及验收移交工作。
12)负责小区内工程维修方面各项数据的统计。
13)定期向管理处经理汇报工作，完成上级交办的其它任务。
1)保证设备设施完好率达 98%以上； 2)保证水、电、气供应顺畅，不发生工程维修方面较大的责任事故；出现意外情况及时 修 绩效标准 复，尽量不影响业主生活及管理处日常运作。
情
况。
5)不定期检查重点设备运行状况，不断改进设备缺陷，支持下属合理的技术改造，使设
主要职责
备 日趋完善。
物业公司工程部作业指导书
、工程部管理组织机构和岗位设置要求（一）组织机构:I工程部主管J（二）岗位设置要求运行领班维修领班运行技工按建筑面积配置维修工，4500平方米1人。
物服中心设置一名维修主管负责设备设施管理的监督、指导，工作的安排和人员调配。
1、运行班长①负责具体安排设备运行的实施及维护工作完成情况。
②负责维修工的考勤及考核。
③负责编制设备运行及维护保养计划。
2、维修班长①负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。
② 负责维修工的考勤及考核。
③负责维修材料、工具的米购计划编制及使用情况的检查。
3、运行技工执行设备运行作业标准，完成本职工作。
遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。
服从运行班长的工作安排。
使用文明用语，礼貌待人。
4、维修技工执行维修作业标准，完成本职工作。
遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。
服从维修班长的工作安排。
使用文明用语，礼貌待人。
二、工程部质量目标体系文件科学规范、健全适用；各项管理工作符合质量/环境/职业健康安全体系要求；资料、台帐保存完整，查找方便；持证上岗率100%设施设备完好率98%维修及时率100%维修返修率低于1% ;顾客满意率98%仓库管理，保证物业设施设备的维修保养顺利进行，保证物业保持硬件标准化的前提下，备件的费用开支所占资金最少，备件摆放有序，标识清楚；完成公司下达的维修、运行能耗指标。
工程部职责1、负责贯彻公司质量环境安全方针和目标，完成体系文件管理方案规定的内容。
2、负责采取有效措施控制部门内部危险源、环境因素。
3、负责制定和实施机电设备运行的环境和危险控制管理方案。
4、负责辖区设备设施的运行、维护等管理工作。
5、负责辖区设备设施分承包方的日常管理及参与分承包合同的评审。
6负责制定和实施辖区内建筑物及设备设施的管理制度和管理规定。
7、负责编制辖区设备、设施维修保养计划。
8、负责拟制辖区工程改造、设备更新的编制方案及预算方案。
9、负责对设备保养维修工程材料及工程款进行审核。
物业工程维修作业指导书培训
长。
技术创新与智能化
物联网、大数据、人工智能等新技 术在物业工程维修领域的应用，推 动行业向智能化、高效化方向发展 。
服务品质提升
客户对物业工程维修服务的要求不 断提高，行业需不断提升服务品质 和专业水平。
作业指导书在物业工程维修中的意义
因和解决方法。
鼓励参训人员提问和发表意见， 及时解答疑问，确保培训效果。
分享经验教训，提升实操能力
在实操结束后，组织参训人员进行经验分享和交流，让每个小组都有机会展示自己 的成果和经验。
鼓励参训人员分享自己在实操过程中遇到的问题和解决方法，以及经验教训，以便 其他人学习和借鉴。
通过经验分享和交流，促进参训人员之间的互动和学习，提高整体实操能力和水平 。
规范作业流程
作业指导书详细规定了物业工程维修 的作业流程、操作规范和安全要求， 有助于确保维修工作的规范化和标准 化。
提高工作效率
保障工作质量
作业指导书明确了维修工作的质量标 准和验收要求，有助于保障工作质量 ，减少返工和投诉。
通过遵循作业指导书的操作规范，可 以减少不必要的重复工作和浪费，提 高工作效率。
解决方案：针对性措施和改进建议
电梯故障解决方案
加强电梯日常维保工作，定期更换磨损严重的零部件，提高电梯维保人员的技能水平，确 保电梯安全稳定运行。
供电系统故障解决方案
定期对供电设备进行检查和维护，及时更换老化设备，加强过载保护和恶劣天气应对措施 ，提高供电系统的可靠性。
空调系统漏水解决方案
对空调系统冷凝水管进行定期检查和维护，及时清理堵塞物，加强安装质量监管，避免漏 水事件发生。同时，建议业主定期对自家空调进行清洗和维护，确保空调正常运行。
物业工程部作业指导书样本
物业工程部作业指导书样本物业工程部作业指导书尊敬的物业工程部员工们：欢迎加入我们的物业工程部。
作为物业工程部的一员，您将为公司业务提供技术支持和服务，为客户带来优质的物业管理服务。
我们的工程部致力于为客户提供全方位、全周期的物业工程技术服务，主要职责包括整个物业建筑设施的管理、维护、保养以及设备的更换、更新、升级等。
为了能够更好地完成工作任务，提高工作质量和效率，我们为您准备了以下指导。
一、工作目标1. 保持物业设施的正常运行和状态，确保基础设施的稳定性和安全性；2. 如果设备有故障，尽快处理并恢复正常运行；3. 完成定期维护计划和检查，确保设备和建筑的长时间使用和安全；4. 注重成本控制和用户满意度。
二、工作内容1. 维修保养* 对物业设施的检测、保养、检修和修理；* 根据需要进行保养、检修、维修、更新等设备维护服务；* 快速响应客户提出的维修请求，协调接续、材料和硬件资源。
2. 设备更新* 根据项目量身定制的设备更新计划，有计划、分步骤执行设备更新；* 定期进行设备检测、更新管理、维护升级和升级检测等工作，以确保设施的长时间使用和安全。
3. 现场管理* 现场设备和建筑的管理和维护；* 了解和学习物业设施的特点和细节，并根据实际情况添加或更新设施和建筑。
三、工作标准和技能要求1. 工作标准* 维修、保养、检修等工作需要根据公司规章制度和相关标准执行；* 设备更新方案的修订需要申请主管领导的审批。
2. 技能要求* 具备一定的工程知识，能够快速对设备进行保养、维修和更新；* 熟练的电气和机械相关技能；* 严格执行工作流程，快速响应客户维修请求，确保工作效率和维修质量。
四、考核方式您的工作将会按照以下几个方面进行评估：1. 工作效率：即您的工作速度和有效性；2. 动手能力：即您对物业设备和建筑维护和更新工作的理解和实践；3. 服务态度：即您对客户的反应，沟通能力和协作精神；4. 安全性：即您对现场工作环境的安全定位和管理。
物业工程部入户维修工作作业指导书
物业工程部入户维修工作作业指导书1. 目的：达到业主的满意，，顺利地完成入户维修任务，保证业主/租户财产不受损失，同时，保证员工按照安全操作规范进行操作。
2. 适用范围：入室维修作业。
3. 内容：3.1文明用语及维修前的准备工作3.1.1入户维修要使用文明用语：您好！早上好！下午好！对不起打扰你了！对不起让您久等了！得到业主地表扬要说：谢谢，请别客气，这是我们应该做的；3.1.2 接到维修工单后，要在十分钟内带齐工具、鞋套、工单赶到维修地点；3.1.3 入户前需按门铃或轻敲房门，经业主/租户同意后，方可进入维修。
在进入户内前要带好干净的鞋套；3.2 维修过程注意事项3.2.1要保证业主/租户的财产安全及自身的安全，避免由于工作失误造成业主/租户财产损失及工伤事故；3.2.2如需移动用户内物品时，一定要业主/租户在场并得到业主/租户同意后方可移动。
贵重物品应由业主/租户自行移动。
私自作主移动业主/租户物品造成的损失，由当事人自负；3.2.3要保证维修质量，返修率不超过1％；3.2.4不得私自翻动业主/租户的物品，不得与业主/租户闲聊与工作无关的事情，不得在业主/租户面前发牢骚，不得对业主/租户说：不知道、不太清楚、不归我们管等不负责任的话；3.2.5业主/租户提出的问题我们解决不了的，要对业主/租户讲：对不起，这件事情我不是很清楚，我帮您问一下专业人员后给您答复；3.2.6不得收受业主/租户的礼品、钱物，更不得向业主/租户索要钱物；3.2.7收费维修项目应事先向业主/租户讲明收费标准，待业主/租户同意后再进行维修；3.2.8业主/租户提出超出正常维修范围之内得要求时，应向上级主管领导请示同意后方可进行；3.3维修完毕注意事项3.3.1维修完毕要主动清理维修现场，请业主/租户对维修结果进行验收，并请业主/租户在《服务派工单》上签字确认；3.3.2离开时带走工作垃圾；3.3.3完成工单及时交回客务部进行登记备案。
小区物业工程部弱电系统维修保养作业指导书
小区物业工程部弱电系统维修保养作业指导书
1.0目的
确保弱电系统运行正常。
2.0 适用范围
各服务处工程部。
3.0 内容
3.1 弱电系统设备由弱电组负责维修保养。
3.2系统的权限设置由专管员责任人负责，日常维护和使用由专业维修人员承担。
系统管理、操作人员必须严密保守自己的“操作权限密码”，严禁越权对系统进行配置和操作。
3.3 工程部负责人每年12月制订下一年度的保养计划并负责实施。
3.4设备使用、检测、维修应根据设备技术规程与技术标准操作执行，任何个人未经责任人的允许不得擅自拆卸设备和更改系统设置。
3.5工作过程注意做好防静电措施。
3.6对于有一主一备的设备不可同时退出主、备设备保养，一般是先主后备。
3.7对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洁，应用吸尘器或小气泵进行.
3.8根据系统特点重点做好清洁和紧固接线端口的工作。
3.9维修安全操作.
3.9.1确保人身安全：维修时如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的绝缘措施；
3.9.2确保维修设施的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外。
3.9.3 必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。
3 .10基本维修方法
3 .10.1有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；
3 .10.2有无异常的声音；
3 .10.3观察图象效果。
3 .10.
4 短路电阻测量法；
3 .10.5电流测量判断法；
3 .10.6电压测量判断法。
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一、工程维修部组织架构二、岗位职责：1.工程维修部主管1.1 负责工程维修部的全面管理工作。
1.2 负责小区设施设备的运行、保养、维修、安全检查工作。
1.3 执行设备设施运行管理制度，确保各设施设备处于安全、良好的运行状态。
1.4 执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止安全事故发生。
1.5 每季度对设施设备的运行、维修和保养工作进行一次全面检查。
1.6 负责员工的专业技能培训与考核，不断提高员工的综合能力和素质。
1.7 负责组织对机电设施、设备相关工程的验收及其配套设施的完善与改造工作。
1.8 负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。
1.9 负责实施节能降耗，降低运行成本。
1.10 与公司相关职能部门及物业服务中心其他部门建立良好的协作关系。
1.11 负责设备设施的更新、改造及大中修工作。
1.12 负责设备设施外委维修保养工作的监督、检查与考评。
1.13 制定设备重大维修保养计划及物料采购计划，并组织实施。
1.14 负责公用水、电表的每月抄录工作。
1.15 负责工程技工的考核、技术指导、业务培训等。
1.16 负责设备设施的作业前的安全交底工作。
1.17 负责停电、停水等应急事件处理的组织。
2.运行技工2.1 负责设备设施日常运行的管理及安全操作管理。
2.2 负责设施设备的巡查及相关记录的填写。
2.3 负责清理机电设备本体及其机房卫生。
2.4 参与停电、停水等应急事件的处理。
2.5 负责夜班期间的设备设施的紧急维修。
2.6 负责夜班期间业主户报修问题的处理。
2.7 做好交接班工作，认真填写交接班记录。
3.维修技工3.1 负责设备设施的维修保养工作。
3.2 负责业主户报修问题的处理。
3.3 负责项目自行组织的设备设施大中修及更新改造工作的实施。
3.4 负责监督外委单位的维修工作，监督维修施工质量。
3.5 负责业户二次装修的现场监管工作。
3.6 参与停电、停水等应急事件的处理。
4.消防技工4.1 负责火灾发生时，消防设备设施的操作。
4.2 负责消防设备设施的巡视检查工作。
4.3 负责消防设备设施的日常维修保养工作。
4.4 负责消防设备设施故障的处理。
4.5 负责监督外委单位的维修工作，监督维修施工质量。
4.6 负责新建楼宇的消防系统安装质量跟进。
4.7 参与停电、停水等应急事件的处理。
5.弱电技工5.1 负责智能化设备设施的巡视检查工作。
5.2 负责智能化设备设施的日常维修保养工作。
5.3 负责智能化设备设施故障的处理。
5.4 负责监督外委单位的维修工作，监督维修施工质量。
5.5 负责新建楼宇智能化系统安装质量跟进。
5.6 负责项目智能化设备配置及布点需求的起草。
5.7 参与停电、停水等应急事件的处理。
6.电梯技工6.1 负责园区电梯的巡查工作。
6.2 负责监督电梯维保修单位对电梯及机房的维修保养。
6.3 负责电梯困人救援工作。
6.4 负责配合电梯维保修单位做好电梯的年检工作。
6.5 负责电梯机房卫生的清理、门窗及渗水的检查。
6.6 负责电梯简单故障的排除，监督电梯维保修单位对电梯故障的处理。
6.7 负责和电梯维保修单位沟通，判断电梯零部件更换的必要性，并做好记录。
6.8 参与停电、停水等应急事件的处理。
1.目的规智能化前期介入管理，理顺智能化前期介入流程，提升智能化前期介入水平。
2.围适用于恒生物业系统的智能化前期介入管理工作。
3.职责3．1集团相关部门负责住宅项目智能化设备配置及布点需求的审批及智能化施工方案的审核。
3.2公司相关职能部门负责住宅项目智能化设备配置及布点需求及智能化施工方案的审核。
3.3工程维修部负责住宅项目智能化设备配置及布点需求的起草、智能化施工方案的审核及施工过程跟踪。
4. 方法与过程控制4．1 前期规划阶段介入4.1.1小区智能化控制中心的设置4.1.1.1小区智能化控制中心的位置、面积等容由工程维修部和集团相关部门协调确定。
有效使用面积不小于40平方米。
4.1.1.2小区智能化控制中心与消防控制中心必须在同一个机房。
4.1.1.3小区智能化控制中心宜位于首层，每个项目设置的数量原则上不超过两个。
4.1.2 人行出入口的设置4.1.2.1结合项目的实际情况酌情设置，为了节约管理成本少设为宜。
4.1.2.2如项目规划有多个出入口，应结合项目规模、户数及周边环境适当封闭部分出入口。
4.1.3 车行出入口的设置4.1.3.1结合项目的实际情况酌情设置，为了节约管理成本少设为宜。
4.1.3.2项目仅有地下车库停车位且地下车库有临街出入口的，应在地下车库临街出入口设置道闸，以实现人车分流管理。
4.1.4 《住宅项目智能化设备配置及布点需求》的起草、审核及审批4.1.4.1工程维修部接到地产工程部的通知并由其提供相关资料后，起草该项目管理方案及布点需求。
4.1.4.2起草时必须掌握以下项目情况：➢占地面积、建筑面积、规划居住总户数及项目出入口位置。
➢机动车停车位数量（地面停车位数量、地下车库停车位数量），地下车库的边线及出入口的位置。
➢小区智能化控制中心机房的具体位置及面积。
4.1.4.3工程维修部在三日完成《住宅项目智能化设备配置及布点需求》的起草，经秩序维护部主管、物业服务中心负责人签名确认后报物业公司。
4.1.4.4物业公司接到《住宅项目智能化设备配置及布点需求》后一日完成审核，审核后报集团相关部门。
4.1.4.5集团相关部门专业工程师在收到文件资料三日完成审核工作，符合条件的审批后扫描返回给物业公司。
4.1.5物业公司将审批通过的《住宅项目智能化设备配置及布点需求》提供给工程维修部。
4.2 智能化施工方案的审核4.2.1集团相关部门对物业公司相关部门提交的小区智能化施工方案进行审核，并将小区智能化施工方案及审核意见通过EMS转交给公司相关部门。
4.2.2公司相关部门收到设计资料后，安排人员在三日完成审核，审核的补充意见反馈给集团相关部门。
4.2.3集团相关部门将审核意见反馈给公司相关部门，公司相关部门将修改后的小区智能化施工方案再提交给集团相关部门进行审核。
4.3 智能化施工阶段的介入4.3.1集团相关部门将审定的小区智能化施工方案通过EMS发给公司相关部门，公司相关部门转交给工程维修部。
4.3.2工程维修部依据审定的小区智能化施工方案对现场的施工情况进行跟踪和检查。
4.3.3发现未按审定的小区智能化施工方案施工或施工方法不符合相关标准的，应及时向公司相关部门和地产工程部反馈。
4.4 工程维修部未成立或未配置相应专业人员的项目，由公司相关部门代行其职。
5.支持性文件无6.相关质量记录表格HSPM-QR-GC-26 《住宅项目智能化设备配置及布点需求》1.目的规物业服务中心工程档案资料收集、存档管理。
2. 围适用物业服务中心工程档案的管理。
3. 职责3.1公司相关部门负责物业服务中心工程档案资料管理工作的指导和监督。
3.2物业服务中心负责物业服务中心工程档案资料收集与归档，由行政进行统一管理。
4. 方法与过程控制4.1 基本要求4.1.1物业服务中心应建立档案资料室，由综合管理部专人(行政人事专员）负责管理。
工程维修部负责工程档案资料的收集、整理、分类、归档等工作。
4.1.2工程档案资料主要包括工程图纸类、工程建设资料类、设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等容。
4.1.3公司相关部门（综合管理部、品质监察部）在物业服务中心设备设施投用三个月检查物业服务中心设备设施档案（包括图纸、随机资料、操作手册等）的建档情况。
4.1.4工程档案资料须按照《工程档案资料管理作业指导书》的要求全面收集。
4.1.5对地产相关部门、施工单位移交的设备设施档案、图纸等应在移交3天完成整理、存档工作。
4.1.6工程维修部的运行值班记录、交接班记录、公共部位的维修记录应在次月3日前完成汇总、整理、存档工作。
4.1.7设备设施的保养计划、运行记录、巡查记录及维修保养记录等应在次月5日前完成汇总、整理、存档工作。
4.1.8工程维修部及时收集物业服务中心的工程档案资料，并归集至物业服务中心档案室由档案管理员（行政人事专员）保管。
设备设施的随机档案保存期为永久，设备设施的运行、维修、保养记录保存期为三年。
4.1.9工程档案资料严格按《档案管理作业指导书》进行管理。
4.2 工程图纸类收集围4.2.1 土建部分4.2.1.1建筑(施工)竣工图；4.2.1.2结构(施工)竣工图；4.2.1.3装修(施工)竣工图。
4.2.2 给排水部分4.2.2.1给排水(施工)竣工图；4.2.2.2水泵房(安装)竣工图；4.1.2.3泳池设备（施工）竣工图。
4.2.3 消防部分4.2.3.1火灾自动报警系统及联动控制系统竣工图；4.2.3.2消火栓系统竣工图；4.2.3.3自动喷水灭火系统竣工图；4.2.3.4防排烟系统竣工图；4.2.3.5气体灭火系统竣工图；4.2.3.6防火卷帘竣工图；4.2.3.7应急照明与疏散指示系统竣工图。
4.2.4 强电部分4.2.4.1强电（施工）竣工图；4.2.4.2高低压配电房安装竣工图；4.2.4.3变压器安装竣工图；4.2.4.4发电机安装竣工图；4.2.4.5照明（施工）竣工图。
4.2.5电梯安装竣工图4.2.6防雷（施工）竣工图；4.2.7智能化部分4.2.7.1可视对讲门禁系统竣工图；4.2.7.2停车场管理系统竣工图；4.2.7.3闭路监控系统竣工图；4.2.7.4电子巡更系统竣工图；4.2.7.5周界防越系统竣工图；4.2.7.6背景音乐系统竣工图；4.2.7.7机房设备工程及防雷系统竣工图；4.2.7.8楼宇传媒电视系统竣工图；4.2.7.9电梯对讲系统竣工图；4.2.7.10电子公告系统竣工图；4.2.7.11有线电视、系统竣工图；4.2.7.12网络布线（施工）竣工图。
4.2.8采暖供热部分4.2.8.1采暖供热（施工）竣工图；4.2.8.2热水锅炉及锅炉房附属设备安装竣工图。
4.2.8.3换热站（施工）竣工图；4.2.8.4换热站附属设备安装竣工图。
4.2.9中央空调及通风部分4.2.9.1中央空调（施工）竣工图；4.2.9.2空调主机安装竣工图；4.2.9.3空调水泵安装竣工图；4.2.9.4冷却塔安装竣工图；4.2.9.5空调末端设备安装竣工图（包含新风机、空调柜机及风机盘管等）。
4.2.9.6通风设备安装竣工图。
4.2.10园建部分4.2.10.1景观水景及水处理（施工）竣工图；4.2.10.2喷泉水泵、潜水泵安装竣工图；4.2.10.3园林景观照明（施工）竣工图。
4.2.11机械车库部分4.2.11.1机械车库安装竣工图4.2.11.2机械车库平面图、控制线路图。