物业管理与房地产开发4 @ 物业管理实务

第三节物业管理的作用与类型一、物业管理与传统管理建国以后，国家对城镇房屋管理实行的是计划经济条件下形成的行政管理体制，至今仍是城镇房屋管理的主要模式。

物业管理与传统的行政性管理模式从共同点讲都是对城镇房屋的使用期的管理。

物业管理是传统管理的延伸和发展，但由于机制的不同，两者又有着原则上的区别。

(一)管理实体城镇房屋传统管理模式是一种行政性、福利性的管房模式，实施管理的实体是政府机构-各地区房管部门及其下属的事业单位-房管所(站)。

物业管理则是一种经营性、企业化的劳动服务行为，实施管理的实体是具有法人资格的物业管理企业和各种专业服务公司。

(二)管理机制传统管理与房屋福利性分配模式相适应，是一种非经营性的管理行为，建立在以租养房的基础上。

在低租金条件下采用行政补贴的办法来弥补经费的不足，或者因经费的不足而不能有效地保养房屋。

物业管理则是在市场经济条件下提供劳务的有偿服务，采用“以业养房”的方针，依靠对物业的经营和对业户的优质服务来管好物业并取得自身的的生存和发展。

(三)市场机制传统管理是按产业系统划分的部门管理，往往一个完整的物业区域，其内部各个物业因产权归属不同而被分割，影响了物业的统一管理。

物业管理则是一种社会化的管理，打破部门、系统的分割，适应产权多元化的格局，按市场机制运作。

业主和管理公司通过招标投标来签订委托管理服务合同，开展业务。

(四)服务X围传统管理的工作职责一般局限在房屋使用和维修X围内，由于是受低租金的限制，服务X围狭、功能单一，房管部门又是行政性事业单位，缺乏开展经营性服务的主动性和积极性。

物业管理提供全方位、多功能的综合性服务，市场机制促使管理公司千方百计地从广度和深度上拓展业务，以高效优质的服务取得企业的经济效益。

(五)主导地位传统管理由于产权单一，基本上是一种单向行为，一切由管理单位说了算，住户是被动的，处于被管理的地位。

物业管理是一种契约行为，供需双方通过共同认可的合同相联系，有明确的权利义务，而且业主在其中居主导地位。

综上所述，物业管理完全转换了传统机制下政府、管理单位、业主和使用人三者之间的关系。

物业管理使原来由政府对物业和物业环境的保养、服务直接负责、直接管理，转换为由业主、使用人自负其责。

这种转换既体现了物业业主、使用人的合法权益，又建立了新的、适应社会主义市场经济秩序的政府、业主(使用人)和管理公司三者之间的法律关系和经济关系，实现业主自治和专业管理相结合的管理原则和与此相适应的管理模式。

在这种机制和模式下，辖区的住户做到自己的事情自己办，公共的事务共同办。

物业的业主从被动、被管的地位转换为主动地、自觉地管好自己的物业，维护共同的利益。

二、物业管理的作用从以上物业管理的业务X围、物业管理和传统管理的异同的论述中已接近了本章的主题。

这里再对物业管理在社会经济生活和城市建设中的地位和作用展开分析：(一)房地产经济体制改革配套工程中国房地产经济体制改革方向是商品化、市场化和住房自有化，并由此形成产权多元化和管理社会化的新格局。

这种新格局当然要求有与之相适应的房屋管理新模式来代替传统的、福利性的管理模式。

当前，公有房屋出售后居民最大的担心就是公房出售后的管理维修问题，包括费用收支、权利责任、管理方式等等。

物业管理收费和服务情况如何就成为购房时首先考虑的前提。

所以，良好的物业管理使购房人放心、安心，因而具有深化、促进和完善房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地产经济体制改革不可缺少的配套工程。

(二)提高房地产经营活动的效益房地产经营活动的全过程由开发、营销和消费使用三个环节组成，房地产开发、营销的最后落脚点是消费和使用。

物业管理作为房地产开发经营的最终环节，对前级活动具有强烈的反弹和刺激作用。

物业管理天然地赋有提高房地产经营效益，繁荣和完善房地产市场的功能。

当前，商品房售后管理是房地产经营活动中的一个热点和难点。

周到、良好的物业管理能吸引和提升客户对物业投入的兴趣，提高物业的使用价值和经济价值。

现在，发展商终于明白，优良、方便的物业管理是树立企业形象，招揽用户，推销物业的重要手段和策略。

周到的物业管理所提供的称心的居住和工作环境，能免除后顾之忧。

由于物业管理在建设现代家园中的特殊地位，其在房地产行业中的地位越来越重要。

(三)提高城镇居民的生活和居住水准城镇居民生活水准和消费水准提高的第一标志就是居住状况如何。

物业管理从对住宅的管理来说，其目标首先是为居民营造一个方便、文明、整洁、安全的生活环境，其水准和内容要随着社会进步不断地拓展和提升。

现代化的家居离不开高水平、规X 化的物业管理。

优质的物业管理不是单纯的事务性操办和技术性保养，而是要在此基础上为业主、使用人创造一种从物质到精神，具有浓厚的文化氛围，又有个性特征的宁静、安逸、优雅、舒适的生活环境。

规X化的物业管理与社区建设相结合，能使物业区域形成一个具有“陶冶情操、净化心灵、提升精神”的微型社会。

在这种情况下，物业管理既能充分发挥物业的功能，保障业户的合法权益，又能增强业户间的邻里意识，互相尊重，和睦相处的关系。

这种居住环境和社会关系有助于激励人们的群体意识、沟通感情、增强理解、培育良好的社会心理，促进社会的安定团结。

(四)城市管理的基础工作现代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活动中心的管理和经济产业管理等等。

建筑物的容貌构成城市形象的主体。

一个个物业小区是城市的细胞，小区的环境整洁、优美，城市的面貌也就焕然一新。

现在，物业管理已逐步从对新区管理延伸到建成区的管理。

这样，就为城市面貌的更新和优化提供了全方位的支持。

当前国内的一些大、中城市都希望同国际接轨，建设一流的城市，以有利于引进外资，发展经济。

物业管理作为一种不动产的现代化管理模式，不受地区、国家和社会制度的限制。

外商进入中国大陆，一旦投资项目初成或业务有所开拓，往往会考虑“安居乐业”。

因而都十分关注如何为自己安排一个舒适高效的工作和居住环境。

所以，优质的物业管理不仅体现城市的优美形象，也是优化投资环境、吸引外商在华置业的重要条件。

1996年世界卫生组织提出了“健康城市”的标准为：(1)为市民提供清洁和安全的环境；(2)为市民提供可靠和持久的食品、饮水、能源供应，具有有效的清理垃圾系统；(3)通过富有活力和创造性的各种经济手段，保证满足市民在营养、饮水、住房、收入、安全和工作方面的基本要求；(4)拥有一个强有力的相互帮助的市民团体，能够为创立健康城市而努力工作；(5)能使市民一道参与制定涉及他们日常生活，特别是健康和福利的各项政策决定；(6)提供各种娱乐和闲暇活动场所，以方便市民之间的沟通和联系；(7)保护文化遗产并尊重所有居民的各种文化和生活特性；(8)把保护健康视为公众决策的组成部分，赋予市民选择健康行为的权利；(9)作出不懈努力，争取改善健康服务质量，并能使更多市民享受到健康服务；(10)能使人们更健康长久地生活和少疾病。

以上这些要求大部分同物业管理的文明、卫生小区建设相符合，所以，物业管理是建设现代城市的基础工作。

(五)提供广泛的就业机遇物业管理是提供商品劳务的行业，物业管理面广量大，能提供广泛的就业机遇。

首先能为从事传统管理的房管部门和人员提供一个转换机制，吸纳人员的合适方向。

公房事业性管理方式是计划经济体制下的产物。

近年来，随着房地产开发经营的兴起，特别是土地批租和旧城旧房改造的迅猛态势，公房大量转化为私房。

这使原来以公房经租为主的城镇房管部门作为住房福利制模式下的产物，在完成其历史使命的同时面临一个机制转换和人员安排的问题。

这里，包括直管公房和系统公房两大部门。

物业管理就为两者的转换开辟了一个广阔的天地。

物业管理业的发展还能带动相关行业的发展。

物业管理业同装饰维修业、家政服务业、园林绿化业等部门有密切的联系。

这些行业也能吸纳大量的劳动力。

三、物业管理的类型物业管理的类型也就是物业管理的模式、方式。

依据开发商、业主和物业管理部门的关系，一般划分为两大类：(一)委托管理型这是典型的，也是基本的管理方式。

开发商、业主采用招投标或协议的方式，通过“物业管理服务合同”委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的管理行为。

如果物业的产权属于两个或两个以上的业主，就由业主管房小组或业主委员会代表业主承担业主自治管理的职能。

这种方式，按照自用或出租又可分为：1.自用委托型业主将自有自用的物业委托物业管理企业管理，这是典型的委托管理方式。

2.代理经租型业主将自有的物业出租，委托物业管理企业经营管理，有两种委托方式：一种是出租权属于业主，由业主与租户签订租赁合同，物业管理企业只承担收租和管理；另一种是把经租权也委托给物业管理企业，由物业管理企业全权代表业主招揽租户，签订租赁合同。

代理经租型的物业管理费用的收交也有两种方式：一种是物业管理费包含在租金里，由业主支付，一般只包括基本费用；另一种是不包含在租金里，由承租人或使用人向物业管理企业支付。

不管是哪一种方式，都应该在合同和租约中明确规定。

(二)自主经营型开发商、业主将自有的物业不是委托给专业的物业管理企业管理，而是由自己单位内部设立物业管理部门来管理。

其与委托管理型的基本区别有两点：第一，是在物业所有权和经营管理权的关系上。

自主经营型是二权合一，委托管理型是二权分离。

第二，是在法人地位上。

自主经营型物业所有权人和经营人是同一个法人，委托管理型是两个各自独立的法人。

自主经营型按其对物业的使用和经营方式又可分为：(1)自有自用型。

这一类大多数是收益性物业，如商场、宾馆、度假村、厂房、仓库等。

这些单位往往在自己企业内部设立不具有独立法人资格的物业管理部门来管理自己的物业；(2)自有出租型。

开发商、业主和物业管理企业合而为一，来经营管理自己的出租物业，实质上是一个拥有自己产业的物业管理企业。

自主经营型的物业管理区域一般规模都不大。

如果本单位所属的物业管理部门成为独立的法人单位，这个物业管理企业与原单位(开发商、业主)就应该订立委托管理服务合同。

自主经营型也就向委托管理型转换了。

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