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套内使用面积:指房屋户内全部实际可供
使用的空间,按房屋的内墙线水平投影计算。
阳台建筑面积:
指阳台地面底板外沿在水平面的投影。
套内阳台建筑面积:
指套内各阳台建筑面积之和。
套内墙体面积:商品房各套(单元)内使
用空间周围的维护和承重墙体,有共有墙及 非共有墙两种。
商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单 元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙 (包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平 投影的一半计入套内墙体面积。
商品房:指在以市场地价获得的土地上建
造的可自由转让或出租的建筑物,其权益包 含建筑物的所有权和所占用土地的使用权, 二者合一,不可分割。地上建筑物的所有权 依赖于土地的使用权,土地使用权的性质、 用途和年限决定了房屋所有权的性质、类别、 年限。
安居房:是指实施国家“安居(或康居)
工程”而建设的住房(属经济适用房的一 类)。是党和国家安排贷款和地方自筹资金 建设的面向广大中低收入家庭,特别是对人 均住房4平方米以下特困户提供的销售价格 低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
经济适用房:指具有社会保障性质的商品住宅,
具有经济性和适用性的特点。
发展商应具备的开发批文
• 《土地使用权出让合同书》 • 《房地产证》 • 《建设用地规划许可证》 • 《建设工程规划许可证》 • 《建设工程施工许可证》 • 《商品房预售许可证》 • 《建设工程竣工验收证书》
五证
• 《国有土地使用证》 • 《建设用地规划许可证》 • 《建设工程规划许可证》 • 《建设工程施工许可证》 • 《商品房预售许可证》
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙 体面积。
共有建筑面积:指各产权业主共同占有或
共同使用的建筑面积,包括应分摊公有建筑 面积与不应分摊共有建筑面积。
应分摊共有建筑面积分摊系数:
为整幢建筑物的应分摊共有建筑面积与整幢 建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。
应分摊的共有建筑面积:
为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之 积。
商品房销售面积
• 商品房整幢出售,其销售面积为整幢商品房的建筑面 积(地下室作为人防工程的,应从整幢商品房的建筑 面积中扣除)
• 商品房按“套”或“单元”出售,其销售面积为购房 者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称为套内 建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和
整幢房屋建筑面积
整幢房屋建筑面积指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外 围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室 外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20米以 上(含2.20米)的永久性建筑物。
用地面积:用地方案图中划定的面积。
建筑面积:建筑物外墙或结构外围水平投影面
积。
容积率:指项目规划用地范围内总建筑面积与
总建设用地面积之比。
建筑密度:也叫建筑覆盖率,指项目用地范围
内所有建筑基底面积之和与规划建 设用地面积之比。
套内建筑面积:套内建筑面积为套内使用
面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之 和。
房改房:按照国家房改有关售房政策以标准价、
优惠价、成本价向符合分房条件和已取得住房 使用权的住户出售的公有直管和自管住宅。
集资房:指改变住房建设由国家和单位全包的
制度,实行政府、单位、个人三者共同承担, 通过筹集资金,进行住房建设的一种方法。职 工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关 部门在用地、信贷、建成供应、税费等方面给 予部分减免。
购房者将签署的法律文件
• 认购书——预售前之购房意向书 • 买卖合同——正式签署之房屋买卖合约 • 按揭贷款合同——申请银行按揭之文件 • 保险合同——为按揭配备之房屋保险文件 • 住户公约——入住后业主物业管理条文
申请银行按揭
• 按揭成数
• 首期款
通常在七成内; 通常为总楼款之三成;
最高为八成。 最少为两成。
• 按揭年限
所谓一成或半成:
通常在20年内; 1、发展商提供免息贷款;
房地产二级市场转让税费
房地产价格:是土地价格和建筑物及其附
属 物价格的统一,是土地价 值和房屋价值的货币表现形式。
房地产总价格:指一宗房地产的整体价格。
房地产单位ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ格:指单位面积或单位建筑
面积的价格,它可以反映房 地产价格水平的高低。
楼面地价 :指平均到每单位建筑面积上的
土地价格。
楼面地价 = 土地总价格/总建筑面积
三通一平:水通、电通、路通及场地平整(项
目开始条件)。
七通一平:道路、电力、通讯、供水、排水、
煤气、暖气及场地平整。
房地产证:是证明房产权属的合法证明。在二
手楼宇办理抵押登记或转让时,须提供房地产 证。房地产证由规划国土部门统一办理。现时 房地产证有红本和绿本之分,红本为商品房, 绿本为福利房、微利房或集资房。
房地产培训课程
—— 销售人员培训 主讲:闵新闻
第一章 房地产基础知识
房地产的特性:
A、房地产的自然特性 1、不可移动性 3、寿命长久性
2、独一无二性 4、数量有限性
B、房地产的经济特性 1、用途多样性 3、价值高大性 5、难以变现性
2、相互影响性 4、易受限制性 6、保值增值性
房地产市场分类:
= 土地单价/容积率
房地产价格特征:
A、房地产价格的权益性 B、房地产价格的两重性 C、房地产价格形成的长期性 D、房地产价格的个别性
房地产价格构成
1、土地出让金或征地费
2、拆迁安置补偿费
土 地
3、城市土地开发费 4、土地开发利润
价 格
房 地
产
价
1、房屋建筑成本
房
格
2、流通费用
屋
价
3、税金
格
4、利润
一级市场——政府出让土地予开发商的市场; (也称土地市场)
二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场 (也称“一手楼”市场);
三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场 (也称“二手楼”市场)。
土地使用年期
居住用地七十年 工业用地五十年 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年 商业、旅游、娱乐用地四十年 综合用地或者其他用地五十年
绿化率:指规划建设用地范围内的绿地总面积
与规划建设用地面积之比。
净高:等于层高减去楼板厚度。
层高:指下层楼板顶面或底面到上层楼板顶面
或底面之间的垂直距离。
开间:通常指房间宽度。
进深:通常指房间长度。
•熟地:指具备开发建设条件,立即可以建设
的土地(经过开发如“三通一平”, “七通一平”等)
•生地:未经开发的土地
使用的空间,按房屋的内墙线水平投影计算。
阳台建筑面积:
指阳台地面底板外沿在水平面的投影。
套内阳台建筑面积:
指套内各阳台建筑面积之和。
套内墙体面积:商品房各套(单元)内使
用空间周围的维护和承重墙体,有共有墙及 非共有墙两种。
商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单 元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙 (包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平 投影的一半计入套内墙体面积。
商品房:指在以市场地价获得的土地上建
造的可自由转让或出租的建筑物,其权益包 含建筑物的所有权和所占用土地的使用权, 二者合一,不可分割。地上建筑物的所有权 依赖于土地的使用权,土地使用权的性质、 用途和年限决定了房屋所有权的性质、类别、 年限。
安居房:是指实施国家“安居(或康居)
工程”而建设的住房(属经济适用房的一 类)。是党和国家安排贷款和地方自筹资金 建设的面向广大中低收入家庭,特别是对人 均住房4平方米以下特困户提供的销售价格 低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
经济适用房:指具有社会保障性质的商品住宅,
具有经济性和适用性的特点。
发展商应具备的开发批文
• 《土地使用权出让合同书》 • 《房地产证》 • 《建设用地规划许可证》 • 《建设工程规划许可证》 • 《建设工程施工许可证》 • 《商品房预售许可证》 • 《建设工程竣工验收证书》
五证
• 《国有土地使用证》 • 《建设用地规划许可证》 • 《建设工程规划许可证》 • 《建设工程施工许可证》 • 《商品房预售许可证》
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙 体面积。
共有建筑面积:指各产权业主共同占有或
共同使用的建筑面积,包括应分摊公有建筑 面积与不应分摊共有建筑面积。
应分摊共有建筑面积分摊系数:
为整幢建筑物的应分摊共有建筑面积与整幢 建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。
应分摊的共有建筑面积:
为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之 积。
商品房销售面积
• 商品房整幢出售,其销售面积为整幢商品房的建筑面 积(地下室作为人防工程的,应从整幢商品房的建筑 面积中扣除)
• 商品房按“套”或“单元”出售,其销售面积为购房 者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称为套内 建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和
整幢房屋建筑面积
整幢房屋建筑面积指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外 围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室 外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20米以 上(含2.20米)的永久性建筑物。
用地面积:用地方案图中划定的面积。
建筑面积:建筑物外墙或结构外围水平投影面
积。
容积率:指项目规划用地范围内总建筑面积与
总建设用地面积之比。
建筑密度:也叫建筑覆盖率,指项目用地范围
内所有建筑基底面积之和与规划建 设用地面积之比。
套内建筑面积:套内建筑面积为套内使用
面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之 和。
房改房:按照国家房改有关售房政策以标准价、
优惠价、成本价向符合分房条件和已取得住房 使用权的住户出售的公有直管和自管住宅。
集资房:指改变住房建设由国家和单位全包的
制度,实行政府、单位、个人三者共同承担, 通过筹集资金,进行住房建设的一种方法。职 工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关 部门在用地、信贷、建成供应、税费等方面给 予部分减免。
购房者将签署的法律文件
• 认购书——预售前之购房意向书 • 买卖合同——正式签署之房屋买卖合约 • 按揭贷款合同——申请银行按揭之文件 • 保险合同——为按揭配备之房屋保险文件 • 住户公约——入住后业主物业管理条文
申请银行按揭
• 按揭成数
• 首期款
通常在七成内; 通常为总楼款之三成;
最高为八成。 最少为两成。
• 按揭年限
所谓一成或半成:
通常在20年内; 1、发展商提供免息贷款;
房地产二级市场转让税费
房地产价格:是土地价格和建筑物及其附
属 物价格的统一,是土地价 值和房屋价值的货币表现形式。
房地产总价格:指一宗房地产的整体价格。
房地产单位ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ格:指单位面积或单位建筑
面积的价格,它可以反映房 地产价格水平的高低。
楼面地价 :指平均到每单位建筑面积上的
土地价格。
楼面地价 = 土地总价格/总建筑面积
三通一平:水通、电通、路通及场地平整(项
目开始条件)。
七通一平:道路、电力、通讯、供水、排水、
煤气、暖气及场地平整。
房地产证:是证明房产权属的合法证明。在二
手楼宇办理抵押登记或转让时,须提供房地产 证。房地产证由规划国土部门统一办理。现时 房地产证有红本和绿本之分,红本为商品房, 绿本为福利房、微利房或集资房。
房地产培训课程
—— 销售人员培训 主讲:闵新闻
第一章 房地产基础知识
房地产的特性:
A、房地产的自然特性 1、不可移动性 3、寿命长久性
2、独一无二性 4、数量有限性
B、房地产的经济特性 1、用途多样性 3、价值高大性 5、难以变现性
2、相互影响性 4、易受限制性 6、保值增值性
房地产市场分类:
= 土地单价/容积率
房地产价格特征:
A、房地产价格的权益性 B、房地产价格的两重性 C、房地产价格形成的长期性 D、房地产价格的个别性
房地产价格构成
1、土地出让金或征地费
2、拆迁安置补偿费
土 地
3、城市土地开发费 4、土地开发利润
价 格
房 地
产
价
1、房屋建筑成本
房
格
2、流通费用
屋
价
3、税金
格
4、利润
一级市场——政府出让土地予开发商的市场; (也称土地市场)
二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场 (也称“一手楼”市场);
三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场 (也称“二手楼”市场)。
土地使用年期
居住用地七十年 工业用地五十年 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年 商业、旅游、娱乐用地四十年 综合用地或者其他用地五十年
绿化率:指规划建设用地范围内的绿地总面积
与规划建设用地面积之比。
净高:等于层高减去楼板厚度。
层高:指下层楼板顶面或底面到上层楼板顶面
或底面之间的垂直距离。
开间:通常指房间宽度。
进深:通常指房间长度。
•熟地:指具备开发建设条件,立即可以建设
的土地(经过开发如“三通一平”, “七通一平”等)
•生地:未经开发的土地