二手房估价模型调研

二手房估价模型调研

一、研究背景

随着经济的发展，我国与房地产相关的经济活动越来越频繁，二手房的交易也尤为活跃。无论是从市场参与者的角度，还是从国家开征税费的角度，二手房价格的衡量始终是一个热门话题，二手房评估工作受到更加普遍的重视。

房屋的价格影响因素诸多，这些因素对最终价格影响的优先级也不一样。目前经常使用的三大传统评估方法市场比较法、成本法、和收益法在实际使用中对操作人员的素质要求较高，缺乏对数理模型的使用，成本较高。

近年来特征价格理论被广泛使用，该理论从消费者对住宅特征的需求角度全面理解房价，进行房价评估研究。在利用特征价格理论构建二手房估价模型过程中，一般使用多元线性回归方法进行回归预测，函数形式的选择对评估的效果影响较大。而这种选择却常常依赖于人为的线性假定，容易造成较大误差。

国外学者开始将机器学习的方法广泛应用于房地产评估领域。在该领域出现的特征变量众多，特征变量与价格也非传统的线性关系，采用机器学习的方法能更好的挖掘特征变量与价格的关系，获得更好的评估效果，这是以后国内发展的行业趋势。

二、相关理论基础

1.传统的三大评估方法

市场比较法适用于已经有类似房屋成交记录的情况。顾名思义市场法就是通过与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。把三套房子的成交价格作为比较对象，加入几方面的修正系数最终得出的算术平均值，就是委托估价房屋的评估价。这种方法也基本接近于基于特征价格理论的模型。

成本法是以假设重新复制被估房地产所需的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以一处与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的

各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产的价值。

收益法则通过预测房产以后每年的纯收益，将未来现金流折现求和，以求取该房产的合理价格。主要适用于估算用于投资或经营的房地产。

成本法、市场比较法、收益法分别从生产费用价值理论、经济学中的替代原理、房地产价格形成的预期原理来进行评估。三种方法之间存在较大差异，一般情况下，收益法得出的估价最高，市场比较法得出的价格其次，成本法估价最低。

2.特征价格理论

通俗地说该理论认为房产的价格是由其本身的一些特征组成的，房地产价格可以通过确定房产特征的价格和数量来简洁获得。国外经典的三特特征变量包括区位特征、建筑特征和邻里环境。该理论可用公式表示为：P = f ( L ， S ，N )

3.新型评估技术与方法

国外已经发展和应用了多种新技术和方法，在理论和实践中得到了不少应用，如神经网络、支持向量机、随机森林等。

4.多元线性回归

在回归分析中，如果有两个或两个以上的自变量，就称为多元回归。事实上，一种现象常常是与多个因素相联系的，由多个自变量的最优组合共同来预测或估计因变量，比只用一个自变量进行预测或估计更有效，更符合实际。三、特征价格理论

在实际应用中一般使用传统的回归模型中使用最广泛的多元线性回归模型来构建模型，其函数形式如下：

P=a0+∑a i Z i+ε

其中P是二手房的挂盘单价， Z i是二手房的特征向量，ε是其他因素。这里需要使用统计软件利用经济学和统计学知识进而获得各自的系数。在生活中可以直接运用大致的比重，测算出一个比较近似的参考价格来买卖房屋，这样就会使二手房市场更加的规范化。

四、各大网站模型数据

365、合房网是在由用户提交房源信息，经纪人经过估值进行回复，区间范围大概在500元左右。安居客则有自己的二手房估价系统。在安居客系统中随机输入几套房源验证理论，试着得出其对二手房估价的大概标准。

房产网站上显示的最新均价已经是由市场经济规律决定的，是动态变化的，在计算时已经将楼盘的基本信息考虑进去，包括区位、建筑和邻里环境因素等。在使用中可以粗略的只利用建筑年限来进行估算，因为区位和邻里环境对房屋的均价影响较大。

房源一：金域华府

房屋面积：建筑面积100平方

附近新商品房价格为：11879元/平方米（参考价） 容积率：3.56 绿化率：42%（高） 物业管理：万科自带物业

建筑年代：2012年，折旧3年-（3*2%）=-6% 套型：经典3房

朝向：南北

附件交通、商业、教育、医疗条件便利

装修折旧＋心理因素：0（视具体情况而定）单价：11879*（1-6%）＝11166.26（元/平方）总价：11166.26*100≈111.66万元

而按照均价进行估价是112万元。

111.66/112≈99.67%，误差比较小。

房源二：融科九重锦

房屋面积：建筑面积95平方

附近新商品房价格为：9987元/平方米（参考价） 容积率：3.2 绿化率：41%（高） 物业管理：融科自带物业

建筑年代：2010年，折旧5年-（5*2%）=-10%

套型：经典3房

朝向：南北

附件交通、商业、教育、医疗条件便利：

装修折旧＋心理因素：0（视具体情况而定）单价：9987*（1-10%）＝8988.3（元/平方）总价：8988.3*100≈89.88万元

而按照均价进行估价是89万元。

89.88/89≈100.99%，误差比较小。

房源三：和一花园

房屋面积：建筑面积90平方

附近新商品房价格为：7262元/平方米（参考价） 容积率：1.43 绿化率：40%（高）

物业管理：安徽富安物业管理有限公司

建筑年代：2010年，折旧5年-（5*2%）=-10% 套型：经典3房 朝向：南北

下面使用excel2013进行建模。设置不同类别下面的属性权值如下：