专题回顾｜万科龙湖旭辉的长租公寓发展调查
2024年长租公寓市场分析报告
2024年长租公寓市场分析报告概述长租公寓市场是指以租赁模式经营，为居住者提供长期居住的住房服务。
近年来，随着城市化进程的加速和年轻人就业观念的转变，长租公寓市场迅速崛起并蓬勃发展。
本报告将对长租公寓市场进行综合分析。
市场规模根据统计数据显示，长租公寓市场在过去五年内经历了高速增长。
目前市场规模已经达到5000亿元人民币，并呈逐年增长的趋势。
预计未来几年内，长租公寓市场将保持较高的增长速度。
市场特点长租公寓市场具有以下几个特点：1.年轻人群体占比较高：长租公寓主要吸引年轻的白领和大学生，他们对居住品质和便利性要求较高。
2.灵活租期：长租公寓提供多种租期选择，可以满足租客对居住时间的个性化需求。
3.丰富的配套服务：长租公寓通常会提供家具、家电、清洁服务等一应俱全的生活配套设施，方便租客入住。
市场竞争格局目前长租公寓市场的竞争格局主要由以下几家企业主导：1.ABC长租公寓：市场份额最大的领导者，拥有广泛的房源资源和强大的资金实力。
2.DEF长租公寓：市场份额居中，注重品牌形象和服务质量，深受年轻人群体的青睐。
3.GHI长租公寓：新兴企业，利用互联网技术打造独特的用户体验，有较大的发展潜力。
市场机会与挑战长租公寓市场既面临着巨大的发展机遇，也面临着一些挑战：机会： - 城市化进程的加速为市场发展提供了广阔的空间。
- 年轻人对居住品质和便利性的追求，形成了强大的市场需求。
挑战： - 房源供应不足，市场竞争激烈。
- 租金上涨过快，可能影响租客的支付能力。
市场发展趋势长租公寓市场面临着以下几个发展趋势：1.品牌建设的重要性增加：租客对品牌形象和服务质量的要求越来越高，企业需要加大品牌建设投入。
2.智能化技术的应用：通过智能化技术，提供更便捷、高效的房屋租赁服务。
3.服务升级：提供更多元化的配套服务，满足租客对生活品质的追求。
结论长租公寓市场作为一种新兴形式的住房租赁市场，具有较高的增长潜力和广阔的市场前景。
2024年房屋租赁市场调研报告
2024年房屋租赁市场调研报告在当今社会，房屋租赁市场作为房地产领域的重要组成部分，对于满足人们的居住需求、促进经济发展以及维护社会稳定都具有至关重要的意义。
本报告旨在对 2024 年房屋租赁市场的发展状况进行深入调研和分析，为相关政策制定者、投资者、房东以及租户提供有价值的参考。
一、市场规模与发展趋势2024 年，房屋租赁市场规模持续扩大。
随着城市化进程的加速，越来越多的人口涌入城市，特别是年轻人和外来务工人员，他们对于租赁住房的需求旺盛。
同时，购房门槛的提高以及人们居住观念的转变，也使得更多人选择租房。
从发展趋势来看，长租公寓市场呈现出快速增长的态势。
不少大型房地产企业和专业租赁机构纷纷布局长租领域，通过集中式或分散式的管理模式，提供高品质的租赁房源和配套服务，满足了中高端租户的需求。
此外，共享租赁模式也逐渐兴起，通过互联网平台，租户可以更加灵活地选择租赁期限和房源，提高了房屋的利用率。
二、租赁房源供应在租赁房源供应方面，主要包括个人房源和机构房源。
个人房源依然占据较大比例，但机构房源的增长速度较快。
个人房源的供应受到多种因素的影响，如房东的个人意愿、房屋的位置和状况等。
一些老旧小区和城市郊区的个人房源供应相对充足，但房屋品质和配套设施可能较为简陋。
机构房源方面，房地产开发商、房产中介机构以及专业的租赁企业不断加大投入，推出了一系列精装修、配套完善的租赁房源。
同时，政府也在加大保障性租赁住房的建设和供应，以解决中低收入群体的住房问题。
三、租赁价格走势2024 年，房屋租赁价格整体呈现稳中有升的趋势。
一线城市和热点二线城市的租赁价格相对较高，且涨幅较为明显。
这主要是由于这些城市的人口流入量大，住房需求旺盛，而土地资源有限，导致租赁市场供需紧张。
然而，在一些三四线城市，由于经济发展相对滞后，人口流出较多，租赁价格相对平稳，甚至出现了一定程度的下跌。
从不同户型来看，小户型的租赁价格相对较高，因为其更符合单身人士和年轻夫妻的需求。
旭辉瓴寓长租公寓样本解析
地产系开发企业在获取租赁住宅社区上有 显著的优势，主要体现在其多产业链支撑和协 同，以旭 辉 集 团 举 例，除 长 租板 块 旭 辉 瓴 寓外 还 有物业、商业、教育等 多元 化 业 务，整 合 平台 资源，可以为客户提 供 一 个 租 赁 社 区 全 模 块、 全 链条的综合服务方案。从项目顶层设计、产 品 打造、品牌推 广、运营 管 理、系 统 支 持、社 区 服务并包含公寓、物业、商业等不同模块，用资 产管理的思维和能力帮助业主实现资产价值最 大化。
旭辉者的角色，唯有插 上科 技和金融的翅 膀，以双 脑（人 脑+人 工智 能）驱 动，用 技 术 实 现 企 业 精 准 决 策、精 细 管 理，再融合金融资本放大器，行业才能实现质的 飞跃。
服务为王，服务取势
《城》：轻资产运营，最核心的是拼服务， 旭 辉 瓴寓是 如果做 服 务的 ？有哪些行之有效 的服务模式？
旭 辉 瓴寓：日常运营方面，旭辉瓴寓遵循 “三大体系，六项保障”的服务概念，包括安全 体系，以“人 防+ 技 防 ”的双 重 加 持 确 保各环 节 安全无隐患；环境体系，充分利用现代化智能机 械，力争呈现给租户最佳的感官体 验；维修体
26 2021.05 ·
开始进行优化。一方面优化物业结构，买进优质 物业的同时大量抛出劣质的、低收益的物业；另 一方面，在优化物业结构的基础上，优化利润， 提高运营管理能力。从这个时期开始，EQR的物 业 类 型，就 渐 渐向少 部 分核心区域 和 优 质 房产 进行聚焦。随着结构的不断优化，物业持有数量 逐步降低。到2015年的时候，公司所持物业数量 已经从巅峰时期的1100多，缩减到400左右，这 些物业全部均在纽约、波士顿、华盛顿特区、西 雅图、旧金山、南加州和丹佛等科技发达、经济 繁荣、人口流入大的城市。截至2019年，EQR持 有物业数量309个，房间数量79624套。
万科长租公寓发展情况及有关建议
万科长租公寓发展情况及有关建议万科长租公寓是万科集团面向长期居住需求而推出的租赁住房项目。
以下是关于万科长租公寓发展情况及相关建议：发展情况：万科长租公寓自推出以来，备受市场关注，并取得了一定的发展成果。
万科作为中国房地产龙头企业，具有多年的开发经验和品牌影响力，这为长租公寓项目的发展提供了有力的支持。
万科长租公寓的产品质量和服务水平得到了租户的认可，不断扩大用户群体。
建议：1. 提供多样化的户型选择：为满足不同租户的需求，万科可以推出多种户型的长租公寓。
除了普通的一、两室户型外，可以考虑推出带有办公空间或儿童房的三室户型，以满足家庭或职业人士的需求。
2. 提供高品质的公共设施和服务：长租公寓除了提供住房外，还应该注重公共设施和服务的建设。
例如，建立24小时安保巡逻、儿童游乐区、健身房、社交休闲区等公共设施，为居民提供更好的居住体验。
3. 采用智能化管理系统：万科可以借助智能化技术，提高长租公寓的管理效率和服务质量。
例如，引入智能门锁系统，方便租户出入；应用物联网技术，实现设备远程监控和故障排查；打造移动App，提供在线支付、报修等服务。
4. 加强社区建设和居民参与：万科可以积极营造租户之间的交流互动和社区氛围。
例如，组织定期的社区活动，如运动比赛、文艺演出、分享会等，增加居民的参与感和归属感。
5. 与政府和企业合作：长租公寓发展过程中，可以加强与政府和企业的合作。
与政府合作可以获得政策支持和优先土地供应；与企业合作可以提供更丰富的服务内容，例如企业员工福利、租金补贴等，增加租户的黏性和满意度。
总之，万科长租公寓在不断发展中要密切关注市场需求，提供丰富多样的产品和服务，并与各方合作，共同推动长租公寓的健康发展。
2024年长租公寓市场环境分析
2024年长租公寓市场环境分析一、市场概况长租公寓市场是指以租赁形式出租给长期居住的住宅房屋，并提供一定程度的家庭服务的租赁市场。
近年来，随着城市化进程的加快和人口流动的增加，长租公寓市场逐渐兴起，并迅速发展壮大。
二、市场规模长租公寓市场规模较大，呈现逐年扩大的趋势。
根据统计数据，截至2020年底，中国长租公寓市场规模约为XXX亿元，同比增长XX%。
预计未来几年，市场规模还将继续扩大。
三、市场竞争由于市场前景广阔，吸引了众多房地产企业和金融机构的关注和参与，因此市场竞争十分激烈。
主要竞争对手包括一线房企、民营房企及创新型长租公寓运营商等。
相比于传统房地产开发商，创新型长租公寓运营商更具市场敏锐度和灵活性。
四、市场机遇长租公寓市场存在巨大的发展机遇。
一方面，随着人口老龄化和年轻人独居趋势的加剧，对住房需求的多样化和个性化要求将进一步增加。
另一方面，长租公寓市场在提供便利且高品质的租赁住宅的同时，也为房地产开发商提供了新的盈利模式。
五、市场挑战尽管长租公寓市场前景较好，但也面临一些挑战。
首先，政策风险是影响市场的重要因素，政府对于长租公寓市场的政策法规尚不完善，可能会对市场造成一定的不确定性。
其次，租金管理和服务标准化等问题也是市场面临的挑战之一。
此外，市场价格竞争也较为激烈，对于企业盈利能力提出了较高要求。
六、发展趋势未来的长租公寓市场将呈现以下趋势：1.高品质化：随着市场竞争的加剧，租赁企业将更加注重提供高品质的租赁住宅和家庭服务，以吸引更多的客户。
2.租金标准化：随着市场规模的扩大，租金管理和服务标准化将成为行业发展的重要方向，为客户提供更明确且合理的租金策略。
3.业态创新：长租公寓市场将推出更多样化的产品和服务，满足不同客户群体的需求，如共享居住空间、智能家居设备等。
七、结论长租公寓市场作为一个新兴市场，具有较大的发展潜力。
在应对市场挑战的同时，企业需要不断创新和适应市场需求，加强与政府、行业协会等相关方面的合作，共同推动市场的健康发展。
长租公寓市场调研报告
长租公寓市场调研报告根据长租公寓市场的调研报告，长租公寓市场在过去几年中经历了快速增长，并且潜力巨大。
以下是该报告的主要内容：1. 市场规模：长租公寓市场的规模在不断扩大，吸引了越来越多的投资者和房东进入市场。
随着城市化进程的加速，人口流动性增加以及租房需求的上升，长租公寓市场有望持续扩大。
2. 市场竞争：长租公寓市场竞争激烈，不仅有传统房地产企业进入市场，还有大量的民宿平台和互联网企业拓展业务。
竞争使得市场发展的速度加快，但也让市场不断面临价格战和低利润的挑战。
3. 用户需求：长租公寓市场的用户需求呈现多样化和个性化的趋势。
除了传统的租房需求，如学生、白领等，还有更多特定群体的需求，如上班族、空巢老人等。
用户对于居住环境和服务质量的要求越来越高，房东和企业需要不断提升服务水平。
4. 产品创新：为了满足用户需求，长租公寓市场涌现出了不少具有创新性的产品和服务。
例如，一些企业提供共享厨房、公共活动区域等共享设施，以及提供简化租房手续、灵活租期和个性化配置等服务。
5. 品牌建设：长租公寓市场的发展离不开品牌建设。
一些知名的长租公寓品牌通过提供高品质的住宿和服务，成功吸引了大批忠实的用户。
投资者和房东也更愿意选择有口碑和信誉的品牌合作。
6. 政策环境：政府对于长租公寓市场的政策支持力度逐渐增加。
一方面，政府给予了长租公寓的土地使用、税收以及融资等优惠政策；另一方面，政府加强了对长租公寓市场的监管，以确保市场的健康发展。
总结来说，长租公寓市场是一个快速发展的市场，但也面临着激烈的竞争，需要不断创新和提升服务质量。
随着政府的政策支持和用户需求的不断推动，长租公寓市场有望继续保持良好的发展态势。
投资者和企业在进入市场之前需要全面了解市场状况和竞争情况，制定相应的发展策略。
中国租赁居住简史
中国租赁居住简史從福利分配时代的“短缺”，到繁荣时期的“高价”，住房矛盾在不同历史时期显现出不同的特点。
本文以中国租房历史为线索，观察租住形态的变迁，为租赁市场未来的发展贡献思考。
标签：租赁住房;70年历史;租购并举;REITs2015年以来，“房住不炒，租购并举”被屡次提及，成为房地产长效机制中着力点。
中国能否通过租赁市场的建设，形成“低端有保障、租赁有自由、中端有支持、高端有市场”的国民住房长期制度？成为社会关注的热点问题。
1、1949-1979年“先生产，后生活”1.1 1949年开始的生产资料社会主义大改造1949年建国后，开始了对城市的社会主义改造，房地产市场被城市公房体系所取代。
由政府“统一修理、统一租金标准、统一房屋使用、统一租赁”。
以上海为例，经改造，私有住房面积从1949年97.2%降低至1965的20.2%。
政府成为城市公房唯一供给方。
1.2 1952-1958年工人新村—社会主义的空间样本工业化是当时社会主义建设的主要目标。
但当时简陋的居住条件影响了生产和生活。
政府下决心建设新村缓解工人的住房压力。
新村承载了国家对居民生活进行集体主义改造的乌托邦实验。
建成于1952年的曹杨新村是中国第一个工人新村。
规划上既参考了西方“邻里单元”又融入了苏联式等级化结构的设计原则。
曹杨一村的建设并不遵循“土地开发效益最大化”的经济逻辑，其设计营造出花园城市式的院落和组团，宽阔的公共空间希望培养集体主义生活。
相比地私人空间受到严格限制（人均面积低于4平方米）。
少量的工人新村样板并未根本解决居住矛盾。
1.3 1960-1976年福利供给不足带来居住条件下降分配公房的后续维护和修缮依赖职工缴纳的“租金”，但公房租金极低，根据1995年颁布的《中央国家机关工作人员住用公家宿舍收租暂行办法》每平米月租金0.12元，每户月房租2.1元，在低工资制度下只占家庭收入的2.4%，租金只及维护成本的1/3-1/2左右，日常修缮都入不敷出，带来“租难养房”的问题。
万科长租公寓发展情况及有关建议(一)
万科长租公寓发展情况及有关建议1. 发展情况分析- 近年来，随着城市化进程的加快，人口流动加剧，住房问题成为社会关注焦点。
万科作为国内知名的房地产开发企业，积极响应国家政策，推出了长租公寓项目，以满足年轻人和新市民的住房需求。
- 万科长租公寓项目在一线及二线城市得到了较好的发展，受到了租户的广泛欢迎。
通过提供标准化、舒适的住房、便捷的租赁流程和贴心的服务，万科长租公寓成功吸引了大量租客。
- 然而，长租公寓项目也面临着一些挑战，比如租金水平、服务质量等问题，需要进行进一步的改进和提升。
2. 建议改进的方向- 提高长租公寓的服务质量。
作为长租公寓运营商，万科应该加强对公共区域的管理和维护，提升物业管理水平，提供更加贴心的服务，比如增加健身房、社交活动等，提升居住体验。
- 优化租金策略。
目前长租公寓的租金相对于传统租赁市场来说并不低廉，需要根据当地市场情况调整租金水平，提供更加合理的价格，吸引更多的租客。
- 拓展项目布局。
除了一线及二线城市，万科还可以考虑在三线及以下城市推广长租公寓项目，满足更多地区的住房需求，同时也可以增加项目的分布范围，分散风险。
- 加强与政府的合作。
政府在住房政策、土地资源等方面可以为长租公寓的发展提供支持和帮助，万科可以积极与政府部门合作，争取更多的政策支持和资源保障。
3. 未来发展展望- 随着国家对住房租赁市场的政策支持和鼓励，长租公寓市场将会迎来更大的发展空间。
万科作为行业领军企业，有望在长租公寓领域取得更大的成就。
- 长租公寓项目将会成为万科未来的重要发展方向之一，不仅可以为公司带来稳定的租金收入，也可以提升公司品牌形象，增强市场竞争力。
- 随着科技的发展和智能化的趋势，万科可以结合科技手段，提升长租公寓的管理水平和服务质量，为租户提供更加便捷、舒适的居住体验。
通过对万科长租公寓发展情况的分析以及相关建议的提出，可以看出其在市场上的发展潜力和未来的发展方向。
希望未来万科长租公寓能够在不断改进和提升中，成为租户心目中的理想居住选择。
2024年推动长租公寓发展的重要年份
社会责任与可持续发展要求
绿色环保理念践行
长租公寓企业将积极践行绿色环保理念，在 房源装修、家具采购等方面选用环保材料， 推广绿色生活方式，提高租客的居住体验和 生活品质。
社会责任担当
长租公寓企业将积极履行社会责任，关注弱 势群体的住房问题，通过提供公益性租赁住 房、参与社会公益活动等方式回馈社会。同 时，企业还将加强内部治理和风险管理，保 障员工权益和企业稳健发展。
变化趋势
随着租户对居住品质和服务的要求不断提高，未来长租公寓将更加注重个性化、智能化和绿色化的发展。同时， 社区文化和社交活动也将成为长租公寓的重要竞争力。
行业竞争格局及主要参与者
行业竞争格局
目前，长租公寓市场呈现出多元化竞争的格局，包括开发商、运营商、酒店集 团和互联网企业等各类企业纷纷进入该领域。竞争主要集中在品牌、服务、运 营效率和资金实力等方面。
主要参与者
目前，长租公寓市场的主要参与者包括万科、龙湖、链家、自如等知名企业。 这些企业在品牌、规模、服务等方面具有较大优势，是市场的领导者。
政策法规对市场影响
政策法规
近年来，国家和地方政府出台了一系列政策法规，鼓励和支 持长租公寓的发展。例如，提供税收优惠、土地供应、金融 支持等政策措施，为长租公寓市场创造了良好的政策环境。
。
案例三：某科技企业在长租公寓领域应用突破
技术创新引领
该企业利用先进的物联网、云计算等 技术手段，打造智能化长租公寓管理 系统，实现远程监控、智能安防、智 能家居等功能。
数据驱动决策
开放合作生态
积极与产业链上下游企业合作，共同 打造开放、共赢的长租公寓生态圈。
通过大数据分析用户行为和需求，为 长租公寓运营商提供精准的市场分析 和决策支持。
2024年杭州长租公寓市场调查报告
2024年杭州长租公寓市场调查报告引言在当今日益发展的城市生活中，住房问题一直是人们关注的焦点。
随着城市化进程的加快，杭州长租公寓市场应运而生。
本报告旨在通过对杭州长租公寓市场的调查，分析市场现状、发展趋势和存在的问题，为相关产业提供参考。
调查方法本次调查采用了多种方法，包括访谈、问卷调查和数据分析等。
我们对杭州不同区域的长租公寓进行了实地调查，并对租客和业主进行了访谈。
此外，我们还设计了问卷调查，收集了大量的数据进行统计和分析。
市场现状市场规模根据我们的调查数据显示，杭州长租公寓市场规模逐年扩大。
截止到目前，杭州长租公寓的数量已经超过1000家，总租赁面积达到了100万平方米。
而且预计在未来几年内，市场规模还会持续增长。
杭州长租公寓的租金水平相对较高，尤其是在市中心区域。
根据调查数据，平均租金为每平方米每月120元。
不过，由于市场竞争激烈，一些长租公寓也会推出一些优惠活动，吸引更多的租客。
房屋品质和配套设施大部分长租公寓在房屋品质和配套设施上表现良好。
根据租客的反馈，室内装修和家具设施一般都比较新，提供的基础设施和公共设施完备，可以满足租客的基本居住需求。
市场发展趋势个性化定制随着消费者需求的不断变化和细分，市场上出现了越来越多个性化定制的长租公寓。
例如，一些长租公寓提供不同风格的房间供租客选择，也有一些专门为特定群体设计的长租公寓，满足其特殊需求。
精细管理为了提升用户体验和市场竞争力，长租公寓开始重视精细管理。
他们注重维修保养、安全管理和服务品质，提供更好的居住环境和服务，提高租客的满意度。
随着科技的不断进步，智能化设施的应用逐渐成为长租公寓市场的一个趋势。
一些长租公寓开始引入智能家居系统、智能门锁等设备，提升居住体验。
市场问题与对策竞争激烈由于市场潜力巨大，杭州长租公寓市场竞争愈发激烈。
为了更好地脱颖而出，长租公寓需要提升品质和服务水平，注重客户体验和口碑传播。
法律监管不足目前，杭州长租公寓市场的法律监管还存在一些不足之处。
2024年长租公寓市场分析现状
2024年长租公寓市场分析现状引言长租公寓是指面向年轻人、白领群体等长期租住需求人群提供的一种租赁形式。
近年来，随着人们对租房需求的不断增加，长租公寓市场逐渐崛起并迅速发展。
本文将对长租公寓市场的现状进行分析，以期更好地了解目前市场的特点和发展趋势。
市场概况长租公寓市场是指以长租形式运营的公寓型房产租赁市场。
在这个市场中，公寓经营者通常会购买或租赁整栋楼房，进行统一装修和管理，并提供标准化的房间出租。
长租公寓通常提供家具、家电等设施，以满足租户的基本居住需求。
市场规模根据行业调研数据，长租公寓市场的规模正在不断扩大。
据统计，2019年长租公寓市场的总成交额达到X亿元，同比增长约X%。
预计在未来几年内，长租公寓市场将保持较快的增长速度，规模进一步扩大。
市场特点需求旺盛长租公寓市场的快速发展得益于年轻人和白领群体对租赁需求的增加。
这些人群具有经济实力，但对于购房需求相对较低，更倾向于租房。
长租公寓提供了灵活的居住选择，满足了这部分人群的需求。
服务标准化长租公寓运营商通常会对公寓进行统一装修和管理，提供一致的服务标准。
这种标准化的服务模式提高了租户的居住体验，也提高了运营商的竞争力。
创新模式为了应对市场竞争，长租公寓市场涌现出了一些创新模式。
例如，一些长租公寓开展了品牌合作，与知名企业合作，提供更高品质的居住体验；还有一些长租公寓引入了共享经济的思想，提供共享空间和社交活动，增加了租户之间的互动。
市场竞争长租公寓市场竞争激烈，主要表现在以下几个方面：品牌竞争目前市场上已经有一些知名的长租公寓品牌，它们凭借着良好的口碑和优质的服务吸引了大量租户。
其他的运营商也在努力提升品牌形象，争夺市场份额。
区域竞争市场的竞争不仅体现在品牌上，也体现在区域上。
一些热门城市的长租公寓供不应求，租金上涨较快。
同时，部分二三线城市的长租公寓市场也在迅速崛起，吸引了不少投资者。
市场趋势细分市场发展长租公寓市场开始出现细分化的发展趋势。
南京长租公寓研究——以龙湖冠寓为例
现代经济信息324南京长租公寓研究——以龙湖冠寓为例谈 晨 江苏城市职业学院摘要：在市场需求和政策支持的双重因素影响下，住房租赁市场欣欣向荣，与此同时，“租购同权”等行业利好政策不断落地实施，在这样的大好形势下，对于长租公寓既是机遇也是挑战。
文章对南京城市背景及南京长租公寓市场做了简要分析，以龙湖冠寓为例，提出现存的问题，并明确未来的发展策略。
关键词：长租公寓；南京；发展策略中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2019)030-0324-01一、南京长租公寓市场分析（一）租赁需求南京长租公寓市场客户来源广泛，产业客户为最重要的客户来源。
南京目前住房收入比高，市场客户首次置业年龄平均推后至35.9岁。
而南京目前长租公寓客户年龄多集中在20-35岁，以三产从业人员和二产中高管及技术骨干为主。
（二）租赁市场1.南京共成交6幅租赁地块，55万方，约1.57万间2017年12月，南京首幅租赁地块底价成交，地价为周边住宅地块地价的六分之一。
2018年2月，南京5幅租赁地块以底价成交，竞买人都是南京市、区政府所属国有独资公司；截至目前，南京共成交6幅租赁地块，55万方，约1.57万间，主要分布在城市近郊。
2.城市租房容量庞大，集中在城中、城南板块近两年南京出租新增供给量基本维持在每月4-7万套左右，城市租房容量庞大；住宅租赁相对比较分散，主要集中在城中和城南板块，住宅分布较密集、配套较完善。
3.南京长租公寓项目分布目前在宁长租公寓品牌共18家，门店84家，房间数逾9500间。
前期南京长租公寓的主流运营方为互联网企业、房产中介以及快捷酒店(魔方、贝客、未来域为主)，2017年之后开发商积极在南京布局，包括旭辉、朗诗、万科、银城等。
选址较为集中，主要分布在城中与江宁片区，其中城中南片和北片(新街口商圈)、江宁上坊与江宁科学园(江宁大学城)最为密集，整体出租率高。
市场占有率方面魔方、未来域、冠寓处于第一梯队，其次是贝客、泊寓。
房产系长租公寓-龙湖冠寓、旭辉领寓
房产系长租公寓龙湖冠寓、旭辉领寓当前，房企对于长租公寓业务的参与热情正在不断高涨。
在房源物业及资金方面，房企拥有较大优势，尤其是全国布局的规模企业，切入当地市场更容易，具有改造装修的供应链采集优势。
但同时，房企系机构的运营力量相对薄弱，对公寓运营成本的把控仍有待提升。
目前，房企系公寓运营机构典型代表包括万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、BIG+碧家国际社区、融创住住、保利N+公寓等。
一发展历程房企系进军住房租赁市场，起于2014年底的万科，距今不过4年时间。
2016年开始，随着万科泊寓品牌的成立，全国主要房企纷纷成立租赁事业部，开展长租公寓品牌化运营。
（一）龙湖冠寓中国住房租赁品牌发展报告（2018）龙湖冠寓成立于2016年8月，是龙湖集团继地产开发、商业运营、智慧服务之后，面向“新世代”人群租住生活形态及消费升级需求推出的集中式长租公寓品牌。
秉承“我家我自在”的品牌主张，以及CityHub（城市资源聚落）理念，将“住、商、办公、社交、服务”生态化联动一体。
截至2018年6月底，龙湖冠寓已布局全国30余个一、二线城市，计划在2020年跻身行业规模前三位，营收收入达到30亿元。
在龙湖集团“空间即服务”（SaaS）战略下，龙湖冠寓将持续践行国家“租购并举”政策，谨记企业所肩负的社会责任，不断深耕产品和服务，精益化高效管理，打造综合租赁社区，联动城市资源，为年轻人创造更加优质的生活体验，让租住生活更美好，其发展历程见表1。
表1 龙湖冠寓发展历程（二）旭辉领寓中国住房租赁品牌发展报告（2018）旭辉领寓作为旭辉集团房地产+创新业务板块，创立于2016年7月，致力于构建“全球租房生活服务平台”和“资产管理平台”，打造基于客户租住全生命周期，融合社交、娱乐、办公、社区市集、文教科创等在内的“居住生态圈”，重新定义年轻人居住方式，让年轻人生活更美好。
截至2018年11月，旭辉领寓已在上海、北京、深圳、广州、杭州、苏州、南京、武汉、成都、厦门等全国20个一、二线核心城市布局，拓房规模突破45000间，其发展历程见表2。
房企在长租公寓领域的增长机会点——以龙湖冠寓、旭辉瓴寓为例
房企在长租公寓领域的增长机会点——以龙湖冠寓、旭辉瓴
寓为例
潘含赟
【期刊名称】《中国房地产》
【年(卷),期】2022()26
【摘要】长租公寓作为房企多元化布局的重要赛道之一,近年来经过高速增长,不断优胜劣汰。
万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉瓴寓等优秀房企领跑,已逐渐形成相对成熟的发展格局。
国家层面连续出台相关政策,从土地、资金、金融等层面支持租赁住房发展,确保对公租房、长租公寓等功能性租赁住房的供给,保障性租赁住房将成为地产行业下一个发展风口。
在租售并举、发展保租房等顶层政策支持下,我国长租公寓市场方兴未艾。
对于房企来说,把握政策、取长补短、自我提升是实现穿越周期永续发展的必经之路。
【总页数】10页(P38-47)
【作者】潘含赟
【作者单位】赛普地产研究院
【正文语种】中文
【中图分类】F293
【相关文献】
1.我国长租公寓市场发展的挑战和对策——以"万科泊寓"为例
2.长租公寓竞跑：借力资本杠杆上市房企忙“圈房”
3."房住不炒"背景下长租公寓设计开发与研究——
以苏州恒泰长租公寓为例4.村城广州万科五羊泊寓PORT长租公寓5.旭辉瓴寓长租公寓样本解析
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2021长春长租公寓万科泊寓的发展探究范文3
2021长春长租公寓万科泊寓的发展探究
范文
第6章结论
由于长春市租赁市场一直不被看好，加上“轻租重售”的影响，长春市政府对于市场监管一直处于监管空白的状态，但近几年随着政策的落实与推进，加上万科泊寓在长春市的投放，很多企业纷纷将目光放在了长租公寓市场上。
但较高的融资成本与政府市场的较低观念性，加大了长租公寓市场的投资压力，尽管被看好的市场，还是不得不放弃。
本文首先了解长春市租赁市场的现状，通过查阅资料找出租赁市场目前的问题，通过调研与实地考察方法加以分析，得出结论，列出租赁市场在需求端与供应端存在的问题，最后通过国外租赁市场的借鉴与学习，对本文出现的问题得出合理的参考建议。
主要得到的结论有：
（1）通过实地考察项目现状，能够知道长春市长租公寓市场目前处于供不应求的状态。
通过对长春市租赁市场需求现状的影响因素进行相关的分析，得出了长春市万科泊寓为何投放50天就满租的原因，在于万科泊寓很大程度上解决了之前租房市场存在的痛点并且满足租赁用户倾向性。
（2）但同时也发现了长租公寓市场中也市场占有率低、投资压力大、相关法律缺失等的发展问题。
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专题回顾｜万科、龙湖、旭辉的长租公寓发展调查近年来，住房租赁市场受到从国家部委到地方政府的双重支持。
从2016年开始，万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉等一批房企纷纷以不同形式涉足。
本专题将从城市进入、区位选择、客户定位、户型设计、盈利情况等方面对房企自营长租公寓情况做了全面研究。
文／克而瑞研究中心沈晓玲、朱伟、刘敏、冯惠前言2017年7月，九部委联合印发住房租赁新政，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，并选取了12个城市开展住房租赁试点。
与此同时，各地区也积极响应，目前已有20多个省市出台了住房租赁实施细则。
作为试点单位的广州，也在新出台的住房租赁市场工作方案中首提“租购同权”概念，引发市场广泛讨论。
此外，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地也在上海市土地交易市场成交，两幅土地采取“只租不售”模式，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。
可以说，住房租赁市场受到从国家部委到地方政府的双重支持。
在政策支持背景下，标杆房企也积极布局这一领域。
从2016年开始，万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉等一批房企纷纷以不同形式涉足。
万科自2016年将长租公寓项目上升到“泊寓计划”后，2017年加速规模扩张，成功在全国范围内开发万间公寓，并计划在2018年拓展45万间公寓房源。
龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面，成立“冠寓”运营公司，至2017年底成功开业逾万间。
2017年5月，碧桂园上海区域新成立了长租公寓和产城事业部。
绿地将长租公寓纳入发展战略。
旭辉领寓计划未来5年打造20万间公寓，并进行IPO上市。
目前房企是如何参与到长租公寓领域中来的呢？我们重点从城市选择、区位选择、客户定位、户型设计、盈利情况等方面对房企自营长租公寓情况做了全面研究，以供企业参考。
一、长租公寓基本情况1、行业政策：15年将公寓纳入生活服务业，利好政策不断2015年11月，国务院办公厅发布的《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》首次把公寓业纳入生活服务业；紧接着2016年3月《关于全面推开营业税收改征增值税试点的通知》文件将长租公寓所在的生活服务业纳入到营改增试点；随后发布的《关于印发促进消费带动转型升级行动方案》和《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出：鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务；而2016年第69号营改增公告也将相应的个人住房、非住房出租税进行挑战，加快了长租公寓市场发展速度，之后国家、地方政府也出台了具体如何发展长租公寓的鼓励政策。
2、基本概念：将分散房源标准化，并提供统一服务的新模式3、竞争态势：四类企业参与其中，还未出现垄断龙头（以上章节内容略）二、房企长租公寓基本情况1、参与方式：自营为主，少数房企与长租公寓运营商合作目前房企切入这一领域的主要有两种方式，一种是单独成立长租公寓品牌，即自营长租公寓品牌；另一种是和专业的长租公寓运营公司合作。
其中自营方式也是房企切入长租公寓领域的主要方式。
万科、龙湖、金地、招商蛇口、旭辉、远洋等属于第一种方式。
例如，万科在2015年就单独成立了租赁公寓业务部发展长租公寓，随后开始在几个重点城市进行尝试，落地了广州万科驿、厦门万科驿、上海万科驿、西安VV公寓、重庆万科寓等10余个长租公寓项目。
之后在2016年，万科整合旗下各个分公司长租公寓项目，制作统一的管理平台以统筹项目拓展、运营管理、价格审批及财务结算等事务,并统一为“泊寓”品牌。
保利、绿城、阳光城、复星等属于第二种方式。
房企选择和长租公寓运营公司进行合作，通常都是房企提供房源，运营公司提供运营、管理这些专业服务。
例如阳光城选择和专业的长租公寓公司寓见公寓进行合作，阳光城负责为寓见公寓提供更多的房源，寓见公寓则负责进行标准化运营和项目管理，包括售前的咨询、预约看房、审核咨询、签约到售后的维修、保洁、换房等提供一站式服务。
保利地产成都公司选择与四川优客逸家进行合作，联手打造“UOKO公寓”。
双方以位于成都市城南剑南大道的保利星座项目为合作基础，打造满足青年居住需求的租赁产品。
保利将提供房屋租赁场所，而优客逸家将按照青年居住标准，提供装修、维护、有偿O2O等一系列运营服务。
2、自营模式：万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓最具典型在房企自营长租公寓方面，最早在长租公寓领域试水的地产商当属万科，早在2015年年初，便推出长租公寓品牌“万科驿”，后更名为“泊寓”，截至2017年累计获取房间数超万间，开业超万间，规模远高于其他房企长租公寓品牌。
龙湖和旭辉近年也发展较快，并形成一定规模。
2016年8月17日，龙湖地产已正式涉足长租公寓这个新的业态，并在当年8月的龙湖中期业绩会上，董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌。
17年3月15日，龙湖召开冠寓品牌发布会暨龙湖冠寓重庆源着店开业仪式，发布会上龙湖首次发布冠寓品牌形象及品牌主张，并正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三条符合青年居住习惯的特色产品线。
目前，龙湖长租公寓已布局18个城市，其中14个城市已经开业，预计至2020年，冠寓将达成规模行业前三，20亿元营收的目标。
旭辉近年来积极实施“房地产+”战略，将长租公寓作为多元化布局的方向之一，积极开展长租公寓的布局，旭辉领寓国际目前已有上海、苏州、杭州、南京等地的20多个项目正在筹建中，规模已达到8000 间，预计五年目标为总规模达到20 万间，进入行业前五，完成国际化布局并进行IPO 上市。
此外还有金地、招商蛇口、佳兆业、远洋也拥有自己的长租公寓品牌，例如，2016年，招商蛇口也已根据不同的消费人群推出了“壹栈”、“壹间”和“壹棠”三大产品系列满足不同的租赁需求；佳兆业在2017年宣布进军长租公寓领域，随后推出寓享空间；同一年，远洋也推出的邦舍Boonself，旨在打造精英白领社区的资产管理和运营的长租公寓，目前项目布局较少。
因为这四家企业自营长租公寓品牌或是进入时间较短，或是项目布局较少，或是尚未形成规模，所以我们在下面对房企自营长租公寓房企运营模式进行分析的过程中，主要选择万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓这三家品牌进行案例分析。
三、房企自营长租公寓运营模式1、城市选择：集中布局一二线城市，与母公司整体布局相符房企对自营长租公寓城市布局方面，普遍倾向于集中布局热点一二线城市。
主要是由于重点一二城市城市经济实力较强，就业情况较好，对人口吸附能力也较强，再加上这些城市房价居高不下，租赁人口较多，从而对租赁市场产生较大的需求量。
像北上广深，以及杭州、南京、武汉、苏州等热点二线城市，成为了房企布局长租公寓的必争之地。
房企对长租公寓的布局比较符合企业整体的布局，例如万科泊寓布局城市均是万科进入的城市，泊寓划分为北京区域、广深区域、上海区域、成都区域四大区域，也与万科集团层面划分的四大区域（北京区域、广深区域、上海区域、中西部区域）基本相符。
此外，旭辉领寓和龙湖冠寓布局城市均是旭辉和龙湖已进入的城市。
从单个企业来看，三家企业中，万科泊寓城市布局数量最多，目前已进入28个城市。
而从区域布局来看，万科泊寓和旭辉领寓在长三角、环渤海、珠三角、中西部区域均有布局，但万科泊寓的区域城市布局相对更广，龙湖冠寓主要集中于长三角和中西部区域进行布局。
2、区位选择：落地交通便利，优质客群集中由于大多数房企长租公寓项目的运营模式是集中式的，所以我们将从集中式地产开发商自营类长租公寓项目的区位选址上分析。
目前集中式地产开发商自营类长租公寓项目的区位选址一般从以下两个原则考虑着手：①交通最优原则：自营类房企一般选址在地铁站(大型公交站)步行距离1千米用时15分钟范围内。
长租公寓租客群体以26-35岁间的80或90后为主，其占比达58%。
这部分租客对交通便利性的诉求最为强烈，因此集中式长租公寓将其选址在地铁或大型公交站步行15分钟范围内为宜。
以万科泊寓、龙湖冠寓以及旭辉领寓三家自营类房企为例，项目选址一般在距离地铁站或者大型公交车站900米以内的范围内，满足了租客对于交通便利的需求。
②优质客户群集中原则：房企考虑长租公寓项目选址时，不仅交通便利的的区位是房企的青睐之地，技术(科创)园区周边区域也是房企项目选址的重点选择区域。
园区除了租客群体集中、政策扶持等先天优势以外，这里的白领还具备薪资优越、追求生活品质等后天条件，因此大多数房企将其选址在大型园区附近也是非常可行的。
以万科泊寓、龙湖冠寓以及旭辉领寓三家自营类房企为例，在一线城市以及经济发展较好的二线城市的长租公寓项目选择上来看，大都数的项目都会考虑在其方圆2千米的有大型科技园的区域选址落地。
3、产品定位：根据客群需求，细化产品线不同于自如散落于各个小区的出租房屋，目前房企的长租公寓项目均为集中式项目，以一栋楼宇为单位，由企业对项目进行统一装修、改造、运营管理。
因此相对于分布式公寓，集中式公寓更容易针对不同客群，分层次打造产品。
目前典型房企的长租公寓均有各自的产品线，在长租公寓的客群研究方面，旭辉领寓做的尤为出色。
领寓拥有自己的客户研究部门，对白领租客进行了详尽分析。
旭辉将长租公寓的目标人群分为三类：第一类是对居住和服务有更高品质要求的外企高管和商务金领；第二类是有一定经济能力但尚无购房能力，看重环境、社交等附加功能的企业白领；第三类是支付能力一般，对租房有安全、便捷、性价比要求的社会新人，如刚毕业的大学生。
针对这三类客户，旭辉领寓打造了对应的三条产品线：“品质房型+多功能社交空间+管家式服务”的博乐诗服务公寓、“精致房型+多功能社交空间+社群服务”的柚米国际社区和“精小房型+多功能使用区域+共享空间”的菁社青年公寓。
其中，柚米国际社区是目前领寓的主要产品，占到三类产品的80%。
另外两家龙湖冠寓和万科泊寓也根据不同租客的需求，打造了各自的产品线。
如龙湖高端公寓：核桃，中低端公寓：松果和豆豆，主力目标客群定位为20至35岁年轻人。
万科的中低端产品泊寓，目前万科长租公寓并无其他产品线，在集团内部有高端产品系峯汇公寓在试运行，并未全面推广。
4、户型设计：形式自由，以小取胜长租公寓一般以散租为主，因此在产品设计上，单个房屋大小一般在10-60平米左右，再通过LOFT设计、复合型的收纳家具、厨房等空间共享来实现完整的居住功能。
18-25平米的建筑面积，即可满足居住、独立卫浴、晾晒、收纳等多个居住需求。
因各个公寓改造的来源不同，或是对标的客户群体不同，也导致了出现了不同公寓其户型大多不一致的现象。
如万科上海安亭泊寓店有多达7种户型，从一室一卫到一室一厅一卫，面积在10-60平米不等，而虹桥南华园店则只有三种户型，均为一室一卫，面积在12-28平米，张江国创店则有四种户型，均为一室一厅，面积最高在56平米。
通过比较泊寓、冠寓和领寓三种产品空间大小，可以看到龙湖冠寓的产品面积偏大，其次是万科，最后是旭辉。