《房地产行业营改增试点政策问题解答》
营改增后与房地产估价相关的税收-好
营改增后与房地产估价相关的税收全国范围内营业税改征增值税已经全面推开，“营改增”后对房地产业等产生重大影响的同时，也对房地产估价中相关内容及估价参数产生较大影响。
评估师信息网经对近期出台营改增相关税收政策进行梳此外，在采用租金模式的收益法测算时，要注意一个免税政策。
国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（2016年第23号）第六条第（三）项：其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
例：某人出租其不动产，如取得月租金在31,500元。
计算其应缴纳的增值税。
月销售额=31,500÷（1+5%）=30,000元。
其月取得租金收入未超过3万元，按照23号文相关规定免征增值税，即增值税为零。
二、成本法、假设开发法（不适用于房地产开发企业）营改增后涉及到房地产估价中成本法和假设开发法中“销售税费”项目中增值税计算，以及以增值税应缴纳金额为计算基础的城建税、教育费附加（地方教育费附加）等项目。
《房地产估价规范》（GBT/T 50291-2015），房地产估价成本法运用，测算房地产重置成本或重建成本应为在价值时点重新开发建设全新状况的房地产的必要支出及应得利润。
建筑物重置成本或重建成本应为在价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润。
除追溯三、假设开发法（房地产开发项目）实际估价中，老项目一般为在建工程（存货）估价，纯土地使用权采用假设开发法测算时一般可认定为新房地产开发项目。
房地产开发项目纳税主体为一般纳税人的销售税费测算甚为麻烦，估价面临难道仍在于可抵扣进项税额测算，有估价师认为可参考简易计税方式估算，如为非房地产开发企业建设后以自持为目的的项目可能仍较为合理，但作为以销售自行开发的房地产开发企业，我们认为参照简易计税方式测算估价结果可能会出现重大误差，尤其是涉及到企业价值评估中存货估算。
全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业
乐税智库文档财税文集策划 乐税网全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业【标 签】营改增,房地产业,预收款,进项税抵扣,征收管理【业务主题】增值税【来 源】海南省国家税务局 一、房地产开发企业收到商品房预收款，如何开具发票和申报的问题 房地产开发企业在收到商品房预收款时，不确认该笔收入，不进行纳税申报。
购房者需要发票的，房地产开发企业可开具零税率增值税普通发票给购房者，申报时出现票表比对不符的情况可前往办税服务大厅进行异常清卡处理。
交房时，房地产开发企业需要确认收入，且必须先将已经开具的零税率增值税普通发票全部冲红后，再按照商品房全款开具发票，并进行纳税申报。
二、关于房地产开发企业跨县(市、区)经营的问题 房地产开发企业跨县(市、区)经营的可采取在应税服务发生地办理临时税务登记的方式，在应税服务发生地自行领取、开具发票并预缴税款和纳税申报。
海南省《全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答(一)》中“十、关于房地产开发企业跨县(市、区)预缴税款问题”的指引同时废止。
三、关于土地价款的扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。
土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。
土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”(即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费)、“毛地”或“生地”价。
其票据由财政部门出具。
拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。
其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。
征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。
干货【营改增】全面推开营改增试点问答(1-15)
【营改增】全面推开营改增试点问答（一）2016-04-06 09:46 来源：国家税务总局国家税务总局货物劳务税司近日发布《全面推开营改增试点12366知识库问答》，作为全面推开营改增试点的重要辅导材料。
今天起，我们将陆续为大家发布，小伙伴们收藏学习吧。
1．某个人在境内提供增值税应税服务，是否需要缴纳增值税？答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税。
个人，是指个体工商户和其他个人。
因此，个人在境内提供增值税应税服务，是需要缴纳增值税的。
2．某运输企业以挂靠方式经营，挂靠人以被挂靠人名义对外经营并由被挂靠人承担相关法律责任的，以哪一方是纳税人？答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第二条规定，单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。
否则，以承包人为纳税人。
因此，该运输企业以挂靠方式经营，以被挂靠人名义对外经营并由被挂靠人承担相关法律责任的，以被挂靠人作为增值税纳税人。
3．增值税纳税人分为哪几类？具体是怎么划分的？答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第三条规定，纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。
年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。
4．年应税销售额未超过标准的纳税人，可以成为一般纳税人吗？答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四条规定，年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。
2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号2016.3.31国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。
特此公告。
国家税务总局2016年3月31日房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第一章适用范围第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
本条解析了自行开发地产项目的特殊情形，即以接盘形式开发的地产项目，公告明确了必须以地产商自己的名义立项销售，这种情况依然可以视为自行开发的房地产项目。
第二章一般纳税人征收管理第一节销售额第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
国家税务总局公告2017年第11号——国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告
国家税务总局公告2017年第11号——国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2017.04.20•【文号】国家税务总局公告2017年第11号•【施行日期】2017.05.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】部分失效•【主题分类】税收征管正文国家税务总局公告2017年第11号国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告为进一步明确营改增试点运行中反映的有关征管问题，现将有关事项公告如下：一、纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第四十条规定的混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。
二、建筑企业与发包方签订建筑合同后，以内部授权或者三方协议等方式，授权集团内其他纳税人（以下称“第三方”）为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。
发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。
三、纳税人在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务，不适用《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号印发）。
四、一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。
纳税人对安装运行后的电梯提供的维护保养服务，按照“其他现代服务”缴纳增值税。
五、纳税人提供植物养护服务，按照“其他生活服务”缴纳增值税。
六、发卡机构、清算机构和收单机构提供银行卡跨机构资金清算服务，按照以下规定执行：（一）发卡机构以其向收单机构收取的发卡行服务费为销售额，并按照此销售额向清算机构开具增值税发票。
（二）清算机构以其向发卡机构、收单机构收取的网络服务费为销售额，并按照发卡机构支付的网络服务费向发卡机构开具增值税发票，按照收单机构支付的网络服务费向收单机构开具增值税发票。
财政部、国家税务总局、住房城乡建设部有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问
财政部、国家税务总局、住房城乡建设部有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问文章属性•【公布机关】财政部,国家税务总局,住房和城乡建设部•【公布日期】2024.11.13•【分类】问答正文财政部税务总局住房城乡建设部有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问为贯彻落实党中央、国务院决策部署，促进房地产市场平稳健康发展，近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。
财政部税政司，税务总局财产和行为税司、货物和劳务税司，住房城乡建设部房地产市场监管司有关负责人回答了记者提问。
一、此次调整房地产市场税收政策的主要背景是什么？答：党中央高度重视房地产市场平稳健康发展。
党的二十届三中全会提出，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准，完善房地产税收制度。
中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
为贯彻落实党中央决策部署，需要对取消普通住宅和非普通住宅标准涉及的增值税、土地增值税优惠政策如何衔接予以明确，并结合当前房地产市场运行情况，进一步调整优化相关税收政策，加大支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。
二、此次对房地产市场相关税收政策做了哪些调整？答：（一）加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。
契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。
【营改增各地口径】安徽国税解答23个营改增政策与管理问题（2017年）
【营改增各地口径】安徽国税解答23个营改增政策与管理问题（2017年）发布日期：2017-12-27 来源：安徽国家税务局安徽国家税务局营改增政策与管理问题解答（2017年）一、建筑业（一）根据《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）文件中规定：“一、建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。
”这里的“适用简易计税方法计税”，纳税人是否有选择权利？如果没有选择权的话，对同一项目因政策调整是前期按一般计税方法，后期按简易计税方法，还是整个项目全部调整为简易征收，将前期已经抵扣的进项税额做转出处理？答：（1）财税〔2017〕58号文件中规定：“建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。
”上述的“适用简易计税方法计税”是指对该满足文件规定的建筑项目，建筑工程总承包单位可直接适用简易计税方法。
（2）上述直接适用简易计税方法的建筑项目指2017年7月1日后的新项目，不包括2017年7月1日前的老项目。
（二）国家税务总局2017年第11号公告规定：纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务，不属于混合销售，应分别核算货物和建筑服务的销售额，分别适用不同的税率或者征收率。
请问对于“活动板房、机器设备、钢结构件等”列明之外的自产货物，是否可以比照执行？如农业生产者，种植并销售苗木、草皮，同时提供绿化服务，对其取得的绿化服务是否按照建筑业缴纳增值税？答：纳税人销售“活动板房、机器设备、钢结构件等”列明之外的自产货物同时提供建筑服务的，可以按国家税务总局2017年第11号公告规定，分别适用不同的税率或者征收率。
如农业生产者，种植并销售苗木、草皮，同时提供绿化服务，对其取得的绿化服务可以按照建筑服务缴纳增值税。
又复杂了，不动产新老项目的界定问题大力税手
⼜复杂了，不动产新⽼项⽬的界定问题⼤⼒税⼿不动产新⽼项⽬取得时间的界定问题各地国税地区⼝径国家税务总局税总纳便函[2016]71号营改增问答（⼀）⾄（六）—全⾯推开营改增试点12366热点问题解答（五）房地产开发企业⾃⾏开发项⽬，如何判断是否属于⽼项⽬，以开⼯、完⼯还是产权登记时间⾃⾏开发项⽬，如何判断是否属于⽼项⽬，以开⼯、完⼯还是产权登记时间为准？答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，房地产⽼项⽬，是指：（⼀）《建筑⼯程施⼯许可证》注明的合同开⼯⽇期在2016年4⽉30⽇前的房地产项⽬；（⼆）《建筑⼯程施⼯许可证》未注明合同开⼯⽇期或者未取得《建筑⼯程施⼯许可证》但建筑⼯程承包合同注明的开⼯⽇期在2016年4⽉30⽇前的建筑⼯程项⽬。
标注：这是教科书的回复，在这⼉我们先当⼀个标准列⽰着。
河北国税河北省国家税务局关于全⾯推开营改增有关政策问题的解答(之⼆)房地产⽼项⽬，是指《建筑⼯程施⼯许可证》注明的开⼯⽇期在 2016年4⽉30⽇前的房地产项⽬。
新、⽼项⽬的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营⾏为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进⾏出租，仍按上述标准判定是否属于新⽼项⽬。
标注：提出租、售相同的原则，这⼀点对于房开企业的⽼项⽬，如果⽤于出租的，则仍认为属于不动产出租的⽼房产，可以简易计税⽅式。
《财政部国家税务总局关于进⼀步明确全⾯推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和⾮学历教育等政策的通知》(财税[2016]68号)规定：房地产开发企业中的⼀般纳税⼈，出租⾃⾏开发的房地产⽼项⽬，可以选择适⽤简易计税⽅法，按照5%的征收率计算应纳税额。
这⼀点也是得到了明确。
海南国税全⾯推开营改增政策指引——四⼤⾏业座谈会问题系列解答之房地产业 6⽉8⽇财税〔2016〕36号⽂件中明确：房地产⽼项⽬，是指《建筑⼯程施⼯许可证》注明的开⼯⽇期在2016年4⽉30⽇前的房地产项⽬。
2016年5月26日国家税务总局视频会政策问题解答
5月26日总局视频会政策问题解答辽宁地税2016-06-21 12:08:25阅读(246)评论(0)声明：本文由入驻搜狐公众平台的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。
举报大家好，下面我根据各地反映的一些问题，加上政策组分析研究的情况，做一下政策讲解。
第一个问题是关于营改增前后个人出租房产的税负变化情况总局办公厅近期的督查报告中反映，部分地区的纳税人称，个人出租房产在营改增后，税负有所增加。
个人出租房产，涉及的税种较多，现仅就其中的增值税政策变化情况说明如下：原营业税政策规定，个人出租商业用房，按照租金收入和5%的税率征收营业税；个人出租住房，适用税率由5%降为3%，并在此基础上减半征收，实际执行税率是1.5%.另外，对于月营业额（含房产出租收入）不超过3 万元的个人，还可以享受免征营业税政策。
房产租赁服务“营改增”后，对于个人出租其取得的房产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额；对个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
对于月销售额不超过3 万元的个人，继续享受免征增值税政策。
通过比较房产租赁服务“营改增”前后的政策变化可以看出，现行房产租赁的增值税政策基本维持了原营业税征税的范围和力度，另外将增值税税率按含税价格换算后，增值税5%的征收率相当于4.76%的营业税税率；增值税按照5%的征收率减按1.5%征收，相当于1.43%的营业税税率。
通过上述政策安排，完全可以实现个人出租房产增值税税负的“只减不增”。
第二个问题是说纳税人取得服务品名为住宿费的增值税专用发票，但住宿费是以个人账户支付的，这种情况能否允许抵扣进项税？是不是需要以单位对公账户转账付款才允许抵扣？其实现行政策在住宿费的进项税抵扣方面，从未作出过类似的限制性规定，纳税人无论通过私人账户还是对公账户支付住宿费，只要其购买的住宿服务符合现行规定，都可以抵扣进项税。
而且，需要补充说明的是，不仅是住宿费，对纳税人购进的其他任何货物、服务，都没有因付款账户不同而对进项税抵扣作出限制性规定。
总局货劳司解答36个常见问题
税务总局解答31个营改增热点问题2017年3月27日下午，国家税务总局开展一期以“深入解读‘营改增’政策持续释放改革红利”为主题的在线访谈。
国家税务总局货物和劳务税司副司长林枫做客税务总局网站，就网民关心的问题与网友在线交流。
这些热点问题中，有你关心的吗?1.问：营改增试点全面推开已近十一个月的时间了，有些纳税人反映，对新税制的适应存在困难，还有些纳税人反映，营改增后税负有所上升，针对这些情况，您能谈谈下一步还将在这方面做些什么工作吗？国家税务总局货物和劳务税司副司长林枫：好的，主持人好，各位网友好。
很高兴能有这样一个机会就营改增的有关情况与各位网友在线交流。
从去年全面推开营改增到现在，我们一直致力于帮助纳税人尽快适应新税制，尽可能充分地享受改革红利。
目前看来，已经取得了明显的成效。
当然，在不到一年的时间里，很难做到每个企业都能完全适应新税制，也很难做到每个纳税人的税负都下降。
毕竟增值税和营业税相比，税制更规范，政策更透明，对纳税人的管理要求也更高。
为了让纳税人掌握政策规定更精准、享受税收优惠更彻底、抵扣进项税额更充分、办理涉税事项更清楚，引导纳税人更好地提升对税制的适应程度，降低企业税负，我们于近期在全国范围内开展了新一轮的营改增政策大辅导工作，辅导对象涵盖了所有增值税纳税人，重点关注在制造业、建筑业、房地产业、金融业和生活服务业以及营改增后出现税负上升的纳税人；着重从营改增政策、税收优惠、进项抵扣和办税流程四个方面，采取调研、培训、发放宣传材料等多种形式对纳税人进行纳税辅导工作。
力争让更多的企业充分掌握改革政策，尽快转变思想观念，及时调整经营理念，更好地适应新税制，更多的享受改革带来的减税红利。
关于增值税税率2.问：我刚开了一家餐馆，看到现在外卖APP很火爆，用餐需求很大，也想接一些外卖的订单，但是听说外卖需要缴17%的税，那比我们现在的税高太多了，想求证一下。
国家税务总局货物和劳务税司副司长林枫：《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）已经明确，提供餐饮服务的纳税人销售的外卖食品，按照“餐饮服务”缴纳增值税。
税总纳便函[2016]71号《国家税务总局12366“营改增”专题业务培训参考材料》
![税总纳便函[2016]71号《国家税务总局12366“营改增”专题业务培训参考材料》](https://img.taocdn.com/s3/m/65c24b98a0116c175f0e482b.png)
税总纳便函[2016]71号《国家税务总局12366“营改增”专题业务培训参考材料》2016-05-13 08:55:33来源：湖北省国家税务局作者：【大中小】添加收藏通过营改增推进过程中基层税务机关和部分纳税人反映的问题和4月14日各省国税、地税局长全面推开营改增试点工作座谈会上各地提出的问题，我们发现，部分税务干部和纳税人对政策还不了解，或者还处于初步探讨和学习的阶段。
因此，此次营改增培训将主要围绕税收要素就营改增的基础政策、文件的难点以及变化点进行简要介绍。
第一部分营改增基本情况首先，简单介绍下这次全面推开营改增的基本情况，让大家有个宏观的印象。
这次营改增主要涉及四大行业：建筑业、金融业、房地产业和生活服务业。
事实上，从5月1日开始，营业税已全部被增值税覆盖，原来营业税纳税人全部都改征增值税。
5月1日以后发生的原营业税应税行为都不再征收营业税，但可能会有过渡期前后交叉的一些业务。
比如补缴营业税税款，总局下发的23号公告规定，纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，5月1日后需要补开发票的，可以开具增值税普通发票。
这里允许开增值税发票并不意味着需要缴纳增值税，是为了方便纳税人，为了改革的平稳过渡。
因此5月1日之后开具增值税发票，并不代表同时要征增值税。
4月30日之前的业务仍缴纳营业税，5月1日以后的业务应缴纳增值税。
那这个时间节点怎么把握呢？不能由纳税人任意选择，例如，合同确定的付款是4月30日，如果纳税人迟迟不结账，能否5月1日之后缴纳增值税呢？问题的关键在于纳税义务发生时间，纳税义务发生时间在4月30日之前的，不管是否已缴纳营业税，涉及的税款还是应缴纳营业税；如果纳税义务发生时间在5月1日之后的，那就应缴纳增值税，这不能由税务机关或纳税人任意选择，请大家注意。
第二，是营改增的税率。
仍然是11%和6%这两档税率，只是在征收率中增加了5%；5%是营改增期间的过渡征收率,主要是针对销售不动产及不动产经营租赁等业务。
营改增不动产租赁行业问题解答
营改增不动产租赁行业问题解答一、不动产租赁1、什么是不动产租赁答：不动产租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
2、哪些属于不动产答：不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
3、不动产租赁的税率是多少答：一般纳税人出租不动产适用税率为11%，小规模纳税人出租不动产征收率为5%.二、外出经营1.纳税人出租在外地的不动产，是否需要申请《外出经营活动管理证明》（以下简称外管证）答：营改增试点后，纳税人出租其位于外县（市）（不含设区市的区）的不动产，需向其机构所在地的主管国税部门申请开具《外出经营活动税收管理证明》。
2.办理外管证需要提供哪些资料答：应提供以下资料：（1）税务登记证副本或载有统一社会信用代码的工商营业执照。
（2）外出经营活动情况说明。
（3）外出经营合同原件及复印件。
3. 外管证是否需要在不动产所在地进行报验登记答：纳税人跨县（市）提供不动产租赁服务，应提供其机构所在地的主管国税部门开具的外管证到不动产所在地主管国税部门进行报验登记。
4.办理报验登记需要提供哪些资料答：办理报验登记需要提供的资料：（1）税务登记证副本或载有统一社会信用代码的工商营业执照。
（2）《外出经营活动税收管理证明》。
（3）外出经营合同原件及复印件。
三、申请简易征收1、一般纳税人出租不动产哪些情况下可以申请简易征收答：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可申请采用简易办法按5%的征收率计算缴纳增值税。
2、2016年4月30日前取得不动产的，取得的方式有哪些答：取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建、内部划拨、承租以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
房地产行业营改增的35个热点难点问题
房地产行业营改增的35个热点难点问题营改增热点难点问题（房地产）1.关于取得的不动产，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？答：（1）取得的不动产中的取得方式包括租入。
（2）纳税人（不含其他个人）以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。
（3）纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。
2.一般纳税人销售其2022年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产：（1）企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。
（2）企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。
（3）企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。
3.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。
若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。
4.政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。
房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。
5.房地产企业开发的房屋已经以房地产企业名义分户办理了产权登记，企业直接出售或出租后再出售，如何判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？答：房地产企业销售已办产权登记的不动产，适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》；销售自己开发的未办产权登记的不动产，适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。
2017营改增最新政策解读内容
2017营改增最新政策解读内容营业税和增值税，是我国两大主体税种。
2017年的营改增政策相信是大家都很关注的问题，2017年营改增最新政策有什么解读?2017营改增最新政策又是什么内容?2017营改增最新政策解读这个问题由店铺来为您解答!2017年营改增实施细则全文解读公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，营改增试点的细则正式亮相。
其中备受关注的房地产业营改增政策也随之明确，房企的旧项目可以选择两种计税方法。
而对于个人二手住房交易，将按照5%的征收率计算纳税，税负有所降低。
而财政部、国家税务总局最新公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》对个人住房转让实施差别政策，北上广深个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
算算账卖300万元房营改增后少缴7100元增值税与营业税的不同在于，增值税的计算需要把含税部分剔除，而简易征收方式不需要计算进项税和销项税，其计算公式为增值税=含税销售额÷(1+征收率)×征收率。
举例来说，房子的交易价格为300万元，如果征营业税，那么营业税=300万元×5%=15万元。
改征增值税后，采用简易征收，征收率为5%，300万元为含税价，需要剔除税收部分后再乘以征收率，即增值税=300万元÷(1+5%)×5%=14.29万元，即可以减少纳税7100元。
新政房企土地成本能抵扣自2017年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
从税率上看，房地产和建筑业将分别由5%和3%的营业税改为11%的增值税，但增值税与营业税在原理上有着本质的不同。
此外，对于4月30日(《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2017年4月30日前的房地产项目)之前的旧项目，两个行业的企业可以选择简易计税等过渡期政策。
安永大中华区间接税主管合伙人梁因乐昨日表示，细则明确了向政府部门支付的土地价款可以作为房地产企业销售额扣除部分，力度很大。
海南省国税局之房地产、建筑业营改增热点问题答疑集锦
海南省国税局之房地产、建筑业营改增热点问题答疑1.房地产开发企业收到商品房预收款，如何开具发票和申报的问题房地产开发企业在收到商品房预收款时，不确认该笔收入，不进行纳税申报。
购房者需要发票的，房地产开发企业可开具零税率增值税普通发票给购房者，申报时出现票表比对不符的情况可前往办税服务大厅进行异常清卡处理。
交房时，房地产开发企业需要确认收入，且必须先将已经开具的零税率增值税普通发票全部冲红后，再按照商品房全款开具发票，并进行纳税申报。
2.关于房地产开发企业跨县（市、区）经营的问题房地产开发企业跨县（市、区）经营的可采取在应税服务发生地办理临时税务登记的方式，在应税服务发生地自行领取、开具发票并预缴税款和纳税申报。
海南省《全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答（一）》中“十、关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题”的指引同时废止。
3.关于土地价款的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。
土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。
土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”（即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费）、“毛地”或“生地”价。
其票据由财政部门出具。
拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。
其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。
征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。
其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。
开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。
其票据为政府部门出具的非税收入票据。
2016全面推开营改增热点问题解答集锦
2016全面推开营改增热点问题解答集锦1、此次新纳入试点的营改增主要涉及哪些行业？答：自2016年5月1日起，全国范围内推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，新增建筑服务、金融服务、专业技术服务、信息系统增值服务、商务辅助服务、其他现代服务、生活服务、销售不动产等税目。
具体详见《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》所附《销售服务、无形资产、不动产注释》。
2、新纳入试点行业的增值税税率及征收率多少？答：新纳入试点行业纳税人发生除建筑、不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权等应税行为，税率为11%，以及财政部和国家税务总局规定的适用零税率的跨境应税行为外，其余适用增值税税率为6%。
新纳入试点行业纳税人除销售、出租不动产适用增值税征收率为5%外，其余适用增值税征收率为3%。
3、从事建筑施工及房地产开发纳税人，营改增试点之前老项目如何判断？有何过渡性政策安排？答：建筑工程老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，以及房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，分别按3%、5%征收率计算缴纳增值税。
4、公路经营企业收取的高速公路车辆通行费收入如何计算缴纳增值税？答：公路经营企业中一般纳税人对老高速公路收取的高速公路车辆通行费收入，可以选择适用简易计税方法，同时明确减按3%的征收率计税。
而对其他收入应按规定按一般计税方法计算缴纳增值税。
5、建筑企业中的一般纳税人哪些经营方式否可以选择按简易计税方法计算缴纳增值税？答：建筑企业中的一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，为甲供工程提供的建筑服务，以及为建筑工程老项目提供的建筑服务，均可按规定选择简易计税方法计算缴纳增值税。
营改增政策解答(一)
河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之一)一、关于我省营改增营业税发票过渡衔接问题《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016 年第23 号)规定：自2016 年5 月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。
试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016 年6 月30 日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016 年8 月31 日。
据此，营改增之后，我省营改增试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，按以下原则掌握：〔一〕试点纳税人已领取的地方税务局监制的景点门票〔含企业冠名发票〕、“河北省高速公路联网收费专用发票”和“河北省路桥通行费专用发票”可继续使用至2016年8月31日，纳税人应于2016年9月30日前至主管地税机关办理已经开具发票的验票及空白发票的缴销手续。
除上述发票外的其他发票，可继续使用至2016年6月30日，纳税人于2016年7月31日前至主管地税机关办理已经开具发票的验票及空白发票的缴销手续。
〔二〕纳税人确有需要延用地税机关监制发票的，应提供经地税部门确认的发票结存信息，至主管国税机关办税服务厅办理发票延期使用手续。
二、关于营改增后地税机关代开增值税发票范围问题营改增后，地税机关代开增值税发票范围为：〔一〕符合自开增值税普通发票条件的增值税小规模纳税人，销售其取得的不动产，购买方索取增值税专用发票的，可依申请代开增值税专用发票。
即月销售额3 万元以上〔或按季纳税的，季销售额9 万元以上〕的小规模纳税人，销售其取得的不动产，地税机关只能为其代开“专用发票”。
〔二〕不符合自开增值税普通发票条件的增值税小规模纳税人，销售其取得的不动产，可依申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。
即月销售额3 万元以下〔或按季纳税的，季销售额9 万元以下〕的小规模纳税人，销售其取得的不动产，地税机关可以为其代开“专用发票”或“普通发票”。
山东国税全面推开营改增试点政策指引一二三四五六七八九十
全面推开营改增试点政策指引（一）一、关于房地产开发企业适用简易计税方法的对象问题部分房地产企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以房地产项目为对象还是以整个纳税主体为对象。
房地产业按项目管理是基本原则，这是针对房地产行业特点专门作出的特殊政策安排，类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，是对房地产行业实实在在的利好。
遵循这一原则，房地产开发企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以房地产项目为对象的。
举例来说，一个房地产开发企业有A、B两个项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。
这一原则对于建筑企业选择简易计税方法同样适用。
二、关于房地产开发企业土地价款扣除问题部分房地产企业“一次拿地、一次开发”，按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算可以扣除的土地价款，政策规定清晰；但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？可供销售建筑面积如何确定？房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。
三、关于房地产开发企业预收款开票问题《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。
该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。
营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。
营改增”精选疑难100问答及增值税申报表填报实务专题
“营改增”精选疑难100问答及增值税申报表填报实务专题‖专题背景‖“营改增”从曾经遥远到现在必须面对，从开出第一张增值税发票到纳税申报，我们在工作中遇到许许多多的疑难和困惑，本中心聘请一线税务专家，精选100个“营改增”问题，为您答疑解惑，这些问题涵盖“营改增”各个行业实际操作中的发票开具管理、计税方法、增值税会计核算、申报表填报等重点问题，答疑明确清晰，实操性强，帮助您顺利度过“营改增”各个关口。
为解决以上问题，让房地产、建筑企业真正规避纳税风险，合法合理节税，提升企业的税收安全。
新创亿财税俱乐部、北京金旭红教育培训中心携手富老师老师特举办““营改增”精选疑难100问答及增值税申报表填报实务”高级研修班。
‖主讲专家‖富老师：资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。
同时，多年来，一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。
教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。
‖主讲内容‖第一讲：“营改增”综合疑难问题及解析：1．营业税差额计税余额如何处理？能否抵减增值税？2．营改增税收检查等原因需要补缴营改增前税款如何处理？3．营改增后原营业税发票是否还能开具？如何申报纳税？4．在2016年4月30日前签署的销售服务、无形资产或者不动产的合同，且合同的执行期延续到5月1日之后的如何处理？5．营改增后地税机关代开增值税发票范围有哪些？6．单位食堂承包对外营业，如何确认增值税纳税人?7．扣缴义务人与委托代征有哪些区别？8．扣缴义务人扣缴增值税时是否考虑自身和对方是否为一般纳纳税人9．股权转让是否属于增值税征收范围？10．纳税人以无形资产或不动产作为投资，是否应按规定缴纳增值税？11．商贸公司申请为一般纳税人，兼营没超过500万元的室内装饰，室内装饰可以按小规模3%征收吗？12．收取客户违约金是否属价外费用按规定缴纳增值税?13．增值税销售额是否必须与企业会计核算的收入金额一致?14．职工食堂向职工收取的餐费收入是否征收增值税?15．临时劳务人员为单位提供劳务是否征收增值税？16．单位无租使用职工车辆是否征收增值税？17．公司之间（总分公司、母子公司）无偿使用房产是否视同销售征收增值税？18．公司之间无偿使用资金（总分公司、母子公司）是否视同销售征收增值税？19．商场无偿提供车位、无偿存包服务是否视同销售服务征收增值税？20．应当办理一般纳税人资格登记而未办理的税务有哪些惩罚措施？21．一般纳税人支付的餐饮服务支出，能否抵扣进项税额？22．一般纳税人支付的娱乐费，能否抵扣进项税额？23．一般纳税人支付的住宿费，能否抵扣进项税额？24．一般纳税人支付的会议费，能否抵扣进项税额？25．旅游服务的进项税额能否抵扣?26．哪些情形不得开具增值税专用发票？27．2016年5月1日至7月31日，一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费发票能否计算抵扣进项税？28．超过法定认证期限未认证的增值税专用发票如何补救？第二讲：行业“营改增”疑难问题及解析一、房地产行业“营改增”疑难问题及解析29．房地产开发公司在本市跨区县从事的房地产开发项目，营改增后应在哪里申请办理防伪税控设备及领用发票？30．房地产企业营改增后，土地增值税清算，增值税能否从扣除项目中的税金及附加中扣除?31．适用一般计税方法，销售开发产品取得的全部价款和价外费用，是先还原不含税销售额扣减土地价款，还是先扣减土地价款再还原不含税销售计算销售额?32．地产企业取得市级财政部门监（印）制的土地出让金财政票据能否作为扣除凭据?33．允许扣除房地产企业开发项目扣除土地价款包含那些项目，是否包括大配套费等?34．取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，但未向政府支付的土地价款，能否扣减?35．开发企业取得政府返还土地出让金部分能否从销售额扣减?36．营改增前取得土地使用权，营改增后开发，一般计税方法下，土地价款能否扣除?37．营改增前取得土地使用权，分期开发，营改增后开发，一般计税方法下，土地价款能否扣除如何计算扣除金额?38．营改增后，房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？（分两步）39．同一法人多项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售的项目的销售额中抵减？40．建设方提供材料的“甲供材”营业税政策，营改增后，建筑方增值税计税依据还包括甲方提供的材料？41．开发企业与门窗安装企业签订门窗责安装合同，门窗安装企业提供，如何进行增值税处理？42．开发企业购买生产企业自制电梯负责安装增值税发票如何取得？43．主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用增值税如何处理？44．精装修房装修费、家具、家电增值税进项税能否抵扣？45．项目主体内的建造售楼处的设计、装修以及家具等费用增值税如何处理？46．项目主体外的自建售楼处的设计、装修以及家具等费用增值税如何处理？47．买房赠送汽车、家电、家俱业务是否视同销售？48．买房送装修业务是否视同销售？49．“买房送车位”业务是否视同销售？50．分签销售合同和装修合同有无必要？51．以老带新奖励业务业费用增值税处理？52．以老带新免物业费业务是否视同销售？53．“零首付”业务增值税风险？54．营销礼品和物品业务增值税处理?55．拆迁补偿中实行产权调换是否视同销售，其增值税计税依据如何掌握？56．“交1000抵1万”销售业务应当如何操作业务流程、合同价款、开具增值税发票？57．开发产品出租签订免租期合同增值税风险点58．转让在建楼盘如何进行税收处理？59．向客户收取违约金增值税如何进行处理？60．人防设施建造地下车位“出售”如何进行税务处理？61．开发产品转为固定资产增值税如何处理？62．房地产开发企业开发的开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产，如开发项目中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗？63．房地产对适用简易计税方法的对象是以房地产项目为对象，还是以整个纳税主体为对象？64．一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额，如何划分？65．房地产公司有四个项目部,全部选择简易计税,总部发生的费用取得的增值税专用发票可不可留抵,待以后新项目时按一般计税时抵扣?66．适用一般计税方法的房地产开发企业按照规定扣除土地价款能否开具全额增值税专用发票开具？如何进行纳税申报？67．房地产开发企业预收款范围及如何开具发票及进行纳税申报？68．我们现有房产老项目选择简易征收，新项目正谈判中，请问现在日常费用报销取得的增值税专用发票需要认证吗？是不是如果在180天内取得新项目，这部分专票就可以抵扣？69．房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款？70．房地产开发企业销售自行开发的不动产纳税义务发生时间如何掌握？71．房地产开发企业老项目征收方式是否向税务机关备案？二、建筑安装行业“营改增”疑难问题及解析72．建筑企业提供建筑服务未开始前收到的备料款等预收款征税？73．建筑服务已在营改增前完成，按合同规定营改增后收取工程款如何征税？74．建筑分包合同老项目如何判断？75．如何理解“如超过规定期限，在建筑服务发生地办理税务登记的，需要在建筑服务发生地重新购买税控设备，领取开具发票”？76．建筑业老项目选择适用简易计税方法的，是否可以开具增值税专用发票？77．甲供材方式的如何选择才能税收利益最大化？78．营改增之前的未完工建筑老项目，在营改增之后完工，应开具地税发票还是国税发票？（纳税义务发生时间）79．增值税一般纳税人跨县市提供建筑安装服务，在劳务发生地预缴税款，增值税发票在哪里开具？80．建筑服务和租赁服务的纳税义务发生时间有一些特殊规定?81．建筑安装企业提供建筑服务开具增值税发票地点如何确定？82．提供建筑服务和房地产开发的预缴税款抵减应纳税额时间如何掌握？三、酒店、物业公司等服务业“营改增”疑难问题及解析83．纳税人从事餐饮外卖服务是否按照提供餐饮服务纳增值税?84．宾馆无偿提供早餐、免费上网是否视同销售征收增值税？85．宾馆(酒店)在楼层售货或房间内的单独收费物品如何征收增值税？86．餐饮行业增值税一般纳税人能否使用农产品收购发票？87．餐饮业一般纳税人向农产品批发、零售纳税人采购的免征增值税的鲜活肉蛋产品取得的增值税普通发票能否抵扣进项税额？四、其他行业“营改增”疑难问题及解析88．营改增后企业出租地下停车位，应按什么税目缴纳增值税？89．生活服务业试点纳税人以销售预存卡、储值卡方式销售服务纳税义务发生时间如何确定？90．以不动产对外投资是否缴纳增值税？91．2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法？92．转租房产是否允许选择简易计税方法？93．A公司为一般纳税人，出售其2016年4月30日前购入房产1套给B公司，取得含税收入200万元，房产购入原价120万元，选择简易计税方法，如何开具增值税专用发票？94．A建筑公司为一般纳税人，采用简易计税方式。
国家税务总局杭州市税务局对杭州市十三届人大四次会议下30号建议的答复
国家税务总局杭州市税务局对杭州市十三届人大四次会议下30号建议的答复文章属性•【制定机关】国家税务总局杭州市税务局•【公布日期】2019.05.13•【字号】•【施行日期】2019.05.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税务其他规定正文国家税务总局杭州市税务局对杭州市十三届人大四次会议下30号建议的答复近期，我局接到有关部门转来的您在杭州市十三届人大四次会议上提出的《关于统一村级集体10%留地建设项目房产税收的建议》，现对您的建议答复如下：一、关于房地产开发企业增值税税率。
2016年5月1日起全国全面实行“营改增”试点，销售服务、不动产、无形资产开始征收增值税，对行业、征收方式、税率等进行了统一明确，建议所反映的情况在开发商业地产的房地产企业中也同样存在。
村级集体10%留用地项目建设是解决失地农民生活出路的一项优惠措施，是杭州市特有的政策，市税务局应全力支持；但我局只是税收政策的具体执行部门，没有制定或修改税收法规的权限，对此我局会及时把这个建议上报省局、总局，建议总局出台相关的优惠措施，尽可能降低村集体经济组织（经济合作社）的税收负担。
二、关于利用好现有增值税优惠政策。
在没有新的政策出台前，我局建议村集体经济组织（经济合作社）也要充分利用现有的增值税优惠政策，缓解税负偏高的情况，如：在经营上不再选择简单的出租不动产，争取向省级科技企业孵化器和国家备案的众创空间方向发展，其为在孵对象提供孵化服务取得的收入享受免征增值税优惠（孵化服务是指为在孵对象提供的经纪代理、经营租赁、研发和技术、信息技术、鉴证咨询服务）。
三、关于新推出的深化增值税改革政策。
自2018年5月起国务院常务会议决定深化增值税改革，已将不动产租赁的11%税率下调至10%；2019年“两会”期间，李克强总理宣布将实施更大规模的减税。
随后，3月20日，《财政部、国家税务总局、海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）正式发布，将制造业等行业现行16%的税率降至13%，将交通运输业、建筑业等行业现行10%的税率降至9%，确保主要行业税负明显降低。
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房地产行业营改增试点政策问题解答1、“房地产开发企业采取预收款方式销售的，在收到预收款时按3%预征率预缴增值税”，预缴后还需怎样呢？什么时候清缴？预售过程中与其他项目共同的进项税额如何分摊抵扣？增值税预缴后是按月清算，还是达到时点后统一清算，在月度的时候仅预缴即可？答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的相关规定：采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
其中，一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款；小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
按照《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，纳税人采取预收款方式销售不动产的，其纳税义务发生时间不再为收到预收款的当天。
纳税人销售不动产，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，计算应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
按照国家税务总局《全面推开营业税改征增值税试点政策培训参考材料》的有关解析，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。
2、当期允许扣除的土地价款计算，是不是用当期预收的房款，根据每套房屋的单价，折算出对应销售面积，再计算允许扣除的土地价款，还是采用其他计算方法？答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
3、从销售额中扣除的土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监制的财政票据，但在实际中，一般缴纳土地竞拍保证金是才能取得财政监制票据，缴纳其他土地款都是取得缴款书，财政部门不更换票据。
所以是否已经明确必须是省级及以上票据？土地作价投资的方式取得土地或其他方式取得土地但没有取得向政府支付的土地票据，土地成本是否可以在销售额中扣除?答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第五条和第六条的规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
4、“向政府部门支付的土地价款”是仅指土地出让金呢？还是包含市政配套费等政府收费、契税？支付给政府的拆迁补偿款和支付给个人的拆迁补偿款能否抵减?报建费能否扣除？扣减土地价款的时候，相应的土地配套费是否可以扣除？答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第五条的规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
因此，不包括市政配套费等政府收费、契税、拆迁补偿款、土地配套费等其他费用。
5、18号公告第五条土地价款扣除使用的建筑面积指标取哪个数据，是总规面积、施工证面积、预售证面积?答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第五条的规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
6、同一法人多项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售的项目的销售额中抵减？答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
因此，土地价款不得在其他项目的销售额中扣除。
7、项目清算后如产生进项税留抵，如何处理？答：根据现行营改增试点政策，没有项目清算规定。
根据《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，符合条件的进项税额准予从销项税额中扣除，期末留抵税额可以留待以后月份扣除当期的销项税额。
8、是否有增值税清算制度？答：根据现行营改增试点政策，没有增值税清算制度。
9、关于地下车位，签订的是以租代售的租赁合同，出租20年，但是一次性收取租金，并且有些公司签订销售合同，出售几十年使用权。
该行为在土地增值税上一般被视同转让不动产，在增值税法规下是按照销售还是租赁缴纳增值税呢？答：根据《销售服务、无形资产、不动产注释》，销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
上述出租车位行为，不涉及转让不动产所有权或永久使用权，因此不属于销售不动产，应按照不动产租赁服务处理。
10、国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告第二章第五节第十七条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
已经缴纳过营业税，现在再补开增值税普通发票，是否还需要缴纳增值税？若不缴纳,申报时如何操作?答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十七条和第二十四条的规定，对于2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
国税部门对开具的增值税发票不再征收税款。
11、分期项目在2016年4月30日前后分别取得《建筑工程施工许可证》，是否要区别为新老项目，此种情况下采用不同的计税办法（简易计税或一般计税）如何核算？答：分期项目分别取得《建筑工程施工许可证》应作为不同项目处理。
房地产老项目可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税；房地产新项目应适用一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
12、新老项目的判断以施工许可证为标准，那么怎样算一个项目？按立项？还是其他？是以项目取得的第一个施工许可证算？还是只按施工许可证口径来进行项目划分？答：按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。
13、房地产开发企业自建的如酒店、会所固定资产进项能否抵扣，如果能，那在建造过程中的进项税额如何分批抵扣？答：根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的规定，纳税人2016年5月1日后购进货物用于按不动产在建工程核算的自建项目，适用不动产分期抵扣规定。
14、关于“取得的不动产”的取得时间认定标准，是以签订购房合同时间？还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工？还是实际使用的时间？答：取得不动产的时间应为不动产所有权转移的当天。
对于自建不动产，“取得”时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。
15、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第六条中对于其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%，其中取得不动产时的作价具体包括哪些内容，如是否包括购买时所支付的增值税？答：应为包括购买时所支付增值税的税价合计金额。
16、老项目转租是否适用简易征收？答：根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前租入的不动产，可选择适用简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额。
17、国家税务总局公告（2016年第15号）《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告其中第二条“房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
”请问：这里所指“在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
”是指房产企业不能抵扣，还是进行该项目施工的施工企业不能抵扣？一些新办公楼已在建，8、9月份完工，是否全部采购的料工费可以分两年分别按60%、40%抵扣进项，还是只有5月1号之后的可以按此方法抵扣进项？答：《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》明确了纳税人取得不动产或发生不动产在建工程的进项税额抵扣问题，施工现场修建的临时建筑物、构筑物的进项税额不适用分期抵扣规定，是指修建临时建筑物或构筑物的所有人应将进项税额一次性从销项税额中扣除，期末留抵税额可以留待以后月份扣除当期的销项税额。
根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》第二条的规定，增值税一般纳税人2016年5月1日发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
因此，对于在建办公楼，只有5月1日之后取得的进项税额才可适用不动产分期抵扣规定。
18、房地产开发企业中的一般纳税人存在多个房地产开发项目，是否可以根据规定分别选择简易计税方法或一般计税方法计税？答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可选择适用简易计税方法计税或一般计税方法计税；销售自行开发的房地产新项目，应适用一般计税方法计税。
因此，房地产开发企业存在不同时期开发的多个新老项目，可按上述规定分别选择适用简易计税方法或一般计税方法计税。
19、其他个人发生增值税应税行为能否向主管税务机关申请代开增值税专用发票？答：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）的规定，纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。