房地产估价(第7章)假设开发法
《不动产估价》第七章：假设开发法
计算方法。
7.3.1 计算方法的选择
从资金的时间价值计算角度考虑，假设开发法 的计算方法可分为动态和静态两种。
7.3.2 计算方法的适用范围
①适合用动态计算方法的情况有：待开发的土 地价格评估；待拆迁改造的再开发不动产价格 评估；已完成拆迁的空地的地价评估等。
②适合静态计算方法的主要是对现有新旧不动 产中的地价评估。
7.1.2 假设开发法的理论依据
假设开发法的基础理论依据是古典经济学的地 租剩余理论。
7.1.3 假设开发法的适用范围与条件
1 假设开发法的适用范围 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力
的不动产估价。具体包括以下几种类型： ①待开发土地的估价； ②土地整理、复垦； ③待拆迁改造的再开发不动产的估价； ④现有新旧不动产中地价的单独评估； ⑤在建工程（包括停建工程）； ⑥可装修改造或可改变用途的旧房等。
P PR C
7.2.3 按估价对象细化的公式
⑴将生地开发为熟地租售 ⑵在熟地上建造房屋租售 ⑶由生地建造房屋租售 ⑷将毛地开发为熟地租售 ⑸由毛地建造房屋租售 ⑹将旧房屋装修改造为新房屋后租售 ⑺将在建工程完成后的不动产租售
7.3 假设开发法的难点与存在的问题
7.3.1 计算方法的选择 7.3.2 计算方法的适用范围 7.3.3 两种计算方法的区别与其优缺点
假设开发法最基本的公式为： 待开发不动产价格 ＝ 开发完成后的不动产 价格 － 开发成本 － 管理费用 － 投资利息 － 销售费用 － 销售税费 － 开发利润 － 投 资者购买待开发不动产应负担的税费
房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系
第七章
假设开发法
房地产估价
假设开发法与成本法的主要区别
成本法中的土地价格为已知， 成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开 发完成后的房地产价格； 发完成后的房地产价格； 假设开发法中开发完成后的价格已事先通过预 测得到，需要求取的是土地价格。 测得到，需要求取的是土地价格。
第七章
假设开发法
房地产估价
四、假设开发法适用的对象
具有开发潜力的房地产
1、待开发的土地，包括生地、毛地、熟地； 待开发的土地，包括生地、毛地、熟地； 在建工程； 2、在建工程； 3、可装修改造或可改变用途的旧房地产 。
房地产估价
五、假设开发法适用条件
（一）估价要求 1、把握待开发房地产在投资开发前后的状态 前：生地、毛地、熟地、在建工程和旧房 生地、毛地、熟地、 熟地、房屋、 后：熟地、房屋、新房 2、投资开发后的经营方式 出售、出租、 出售、出租、自营 3、正确判断房地产的最佳开发利用方式 最适合用途、最适合规模、 最适合用途、最适合规模、最适合档次 4、正确预测未来开发完成后的房地产价值 5、正确估计开发周期、各项费用 正确估计开发周期、
第七章
假设开发法
房地产估价
二、估价步骤
调查待开发房地产的基本情况 用途 规模 档次 销售 出租 选择最佳的开发利用方式 估计开发经营期 预测开发完成后的房地产价值 估算各项成本费用 计算价值
第七章 假设开发法
区位状况 实物状况 权益状况 市场状况 前期 建造期 租售期
房地产估价
三、假设开发法的估价方法
第七章
假设开发法
房地产估价
（二）折现方法
1、基本公式
V=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费 开发完成后的房地产价值－开发成本－ 开发完成后的房地产价值 用 销售税费－ －销售税费－购买待开发房地产税费
《房评估假设开发法》PPT课件讲义
4 估价结果
静态评估与动态评估结果差异较大，一般以动态 评估为主。两种综合考虑，并结合估价经验， 将总地价定为16000万元。
则该地块2007年10月的销售价格：
总地价＝16000万元 单位地价＝16000元/m2 楼面地价＝2286元/m2
计算过程 静态评估：复利方式
总楼价=6000×10000+5000×60000=36000万元 总建筑费=5000万元 总专业费=5000×12%=600万元 总 利 息 = 总 地 价 × [(1+8%)3-1]+5000 × （ 1 + 12 % ）
三、特点
1、可靠性基于对待开发不动产的各种假设：是否确定 最佳利用方式，是否正确判断开发价值，开发费用， 正常利润。
2、以种种假定或限制条件为前提。假设售价，租金成 本在开发期间不会太大变化，假设成本均匀投入。
3、有动态静态两种计算方式。
动态：利息、利润不再单独计算，而是在折现率中考 虑。同时将所有发生的费用和收入都折算到一个时间 点，通常为购买土地的时间。
7 开发商的合理利润 一般以不动产总价或预付资本的一定比例计算。
六、求取估价对象价格
待估不动产价格=开发后不动产总价格－开发费－ 专业费－不可预见费－利息－租售费用－税金－ 利润
第四节 应用举例
例1、估价对象房地产为一块“七通一平”的待估 建空地，土地面积10000m2。允许用途：商业， 居住；允许容积率为7，覆盖率≤50%，年限50 年，出售时间：2007年10月。 评估该地2007年10月的出售时的购买价。
总专业费＝总建筑费×12%＝4184×12%＝482.08万元
动态评估已考虑了资金的时间价值，利息不再计算。
总 销 售 税 费 ＝ 总 楼 价 × （ 3 % +6% ） ＝ 22490.32 × 9 % ＝ 2024.13万元
房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系教程文件
11 3%1.5
B 250010200
113%0.75
第七章 假设开发法
房地产估价
习题11答案
11、某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地 点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准， 但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积 计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年， 装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即 可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为 售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。 试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总 价和单价（折现率为12%）。
不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息
不考虑预售，也不考虑延迟销售
例7-1
第七章 假设开发法
房地产估价
例7-1
C =（V+V×2.0%）[(1+10%)2-1] +B×60%×[(1+10%)1.5-1]+B×40%×[(1+10%)0.5-1]
建造
60％
40％
土地 0 0.5 1 1.5 2
A’
1.5
a1 a2 a3 a4= a5= a6 =……
a47=a
03.3 03.9 04.9 06.3
0 1.5
2053.3
48.5
A 1 a 9 1 % 1 a 9 2 % 2 1 a 9 3 % 3 9 a % 1 1 9 % 1 4 3 7 1 9 1 % 3
房地产估价——假设开发法-假 设开发法与成本法的关系
房地产估价
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：
第七章-假设开发法PPT课件
32
[例2] 某旧厂房的建筑面积为5000平方米。 根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商 场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用 权出让 金等400元／平方米(按建筑面积计)，同 时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1 年，装修改造费按建筑面积算为l 000元／平方 米；装修改造完成后。即可全部售出，售价按建 筑面积算为4 000元／平方米；销售税费为售价 的8％； 购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其 价格的4％。试利用上述资料用动态方式估算该 旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。
22
解：估价过程如下。 l
拟采用静态和动态两种方式试算地价。计算过程如下：
总利息为：总地价 X 利息率 X 计息期+总建筑费 X 利 息率 X 计息期+总专业费用 X利息率X计息期
=总地价×15％×3+5 000×(1+8％)X 20％×15％ ×2．5+5 000 X(1+8％)X 50％X 15％×1．5+5 000×(1+8％)X 30％ ×15％×0.5
第七章
假設開發法
1
第一节 假设开发法基本原理一、 一、概 念
假设开发法，是在估算开发完成后 房地产正常交易价格的基础上，扣除未 来房地产正常的开发成本（如造地费、 建筑物建造费等）、利息、利润、税收 等费用后，以剩余之数来确定估价对象 房地产价格的一种方法。
又称剩余法(residual method)、倒 算法、残余法或余值法。
（2）、计息期的长短 预付地价款的利息额应以全部预付地价款按 整个开发建设周期计算； 开发建设费、专业费的计息期应以其实际投 入期（通常假定均匀投入）的中间时点至整个 开发建设周期末为止； 开发建设费、专业费在建筑竣工后的空置和 销售期内应按全额全期计息。
第07章 假设开发法
■运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取 决于下列两个预测： ■①土地最佳开发利用方式的预测。即是否根 据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原 则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方 式(包括用途、规模、档次等)。
■②开发完成后的房地产价值的预测。即是否 根据当地房地产市场行情或供求状况，正确 预测了未来开发完成后的房地产价值。
④待开发土地的权利。
(2)选择最佳的开发利用方式，包括用途、规 模、档次等的确定。
(3)估算开发经营期；
(4)预测开发完成后的房地产价值；
(5)测算开发成本、管理费用、投资利息、销 售费用、销售税金、开发利润及投资者购 买待开发房地产应负担的税金；
(6)进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
5.假设开发法的其他用途 (1)测算拟开发场地的最高价格。 (2)测算开发项目的预期利润。 (3)测算开发中可能出现的最高费用。
(3)计息方式。有单利计息和复利计息两种。
(4)计息利率。有单利利率和复利利率两种。 选用不同的利率，应选用相对应的计息 方式，反过来，选用不同的计息方式， 应选用相对应的利率，不能混淆。
(5)计息周期。计息周期是计算利息的单位时 间。计息周期可以是年、半年、季、月、 周或天等，但通常为年。 (6)名义利率和实际利率。在复利计息的情形 下，当利率的时间单位与计息周期不一 致时，例如，利率的时间单位为一年， 而计息周期为半年、季、月、周或天等， 就出现了名义利率和实际利率(又称有 效利率)的概念。
【例】某旧厂房的建筑面积为20000m2。根据其所在地 点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并 可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等500 元／m2(按建筑面积计算)，同时取得40年的土地使用 权。预计装饰装修改造期为1年，改造装修装饰费为 每平方来建筑面积2000元；改造装修装饰完成后即 可全部售出，售价为每平方米建筑面积6000元；销 售费用和销售税金为售价的9％；改造装修装饰利润 为销售收入的15%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税 金为其价格的4%。试运用假设开发法测算该旧厂房 的正常的买总价和单价(折现率为8%)。
房地产估价之假设开发法
第七章假设开发法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，掌握假设开发法的估价步骤教学重点：假设开发法的基本公式教学难点：投资利息的计算教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。
教学内容：第一节基本原理一、定义假设开发法又称为剩余法、倒算法、余值法、残值法，它是指在估算未来房地产正常交易价格的基础上，减去地上建筑物、附着物建造成本、专业费、利息、利润、税费等费用，最后得到的剩余值即为土地的价格。
二、理论依据假设开发法的理论依据是预期原理。
假设开发法的基本思路可以通过房地产开发商购置待建土地的报价过程这一具体事例来加以体现，如某房地产开发商准备购置一块土地开发完成房屋出售，为了获得一定的开发利润，开发商一般可这样确定购置土地的最高价格：首先研究这块土地的内、外部条件，并分析房地产市场状况，据此选择这块土地的开发方案；选定了开发方案后，开发商就要预测大楼建成后的总售价，然后计算建造该大楼需要支付的总费用（主要包括前期费、建安工程费、配套费以及利息和税收等）。
这些数据确定之后，开发商就可将楼价减去总开发费用，再减去所要获得的开发利润后的余额作为购置该土地的最高价格。
由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。
与成本法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。
三、假设开发法的特点、适用条件与对象1、假设开发法的特点1）可靠性基于对待开发不动产的各种假设；2）以种种假定或限制条件为前提；（房地产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入的）3）有动态和静态两种计算方式。
静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。
动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。
第7章 假设开发法
【例7-3】某在建工程开工于2013年3月1日，总用地面积3 OOO㎡，规划总 建筑面积12 400㎡，用途为写字楼，土地使用年限为50年，从开工之日起计。 当时购买土地的价格为800元／平方米（楼面地价）
该项目的建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为 每平方米建筑面积2 300元；至2014年9月1日完成了主体结构，已投入40 ％的建设费用，估计至建成还需要1.5年，尚需投入60％的建设费用；建 成后半年可出租，出租面积为建筑面积的70％，月租金为60元/平方米， 出租率为85％，运营费用为有效毛收入的25％；购买在建工程买方需要 缴纳的税费为购买价的3％；销售费用如广告宣传费等在建成前半年开始 投入，为售价的3％；销售税费为售价的6％。
2.选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。
静态分析法和动态分析法
VR
静态分析法
静态分析法——也称计息方法，根据价值时点（通常为现在） 的房地产市场状况，测算开发完成后的价值和后续的建设成本、 管理费用、销售费用、销售税费等，即它们基本上是静止在价 值时点的金额，并通过计算利息的方式体现资金的时间价值。
生地：不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地
(3)在毛地上建设房屋 毛地价值=开发完成后的价值－毛地取得税费－由毛地建成房屋的成本－ 管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
房地产估价.第七章
§7.3假设开发法的程序和内容 7.3假设开发法的程序和内容
一、调查待估房地产的基本情况 二、确定待估房地产的最佳开发利用方式 三、估计开发建设期 四、预测开发完成后的房地产价值 五、估算各项成本费用 开发成本
-管理费用 -投资利息 -销售费用 -投资利润-买方购买待开发房地产应负担的税费
六、确定开发商的合理利润 七、估算待估房地产价格源自二、假设开发法的具体计算公式
（1）开发成房屋的待开发土地价值的计算公式 生地价值=生地预期开发价值-由生地建造房屋的开发成本-管理
费用-投资利息-销售费用-开发利润-买方购买生地的税费
毛地价值=毛地预期开发价值-由毛地建造房屋的开发成本-管理
费用-投资利息-销售费用-开发利润-买方购买毛地的税费
熟地价值=熟地预期开发价值-由熟地建造房屋的开发成本-管理
一、假设开发法的概念： 又称预期开发法、剩余法，是将待估房地产的 预期开发价值扣除预计的正常投入费用、正常 税金、及合理利润等，以此估算待估房地产的 客观合理价格或价值的方法。 二、假设开发法的基本思路与理论依据 基本思路是通过房地产开发商购置代建土地的报 价过程来体现。 理论依据：预期原理 三、假设开发法的前提条件 （1） 必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用 方式 （2）收集的预测和成本的测算必须符合合法法则
§7.2假设开发法的基本公式 7.2假设开发法的基本公式
一、假设开发法的基本公式
待开发房地产价值=待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理 费用-投资利息-销售费用-开发利润-投资者应负担的税费 其中管理费用=开发成本×正常管理费率 投资利息=（待开发房地产价格+开发成本+管理费用） ×正常利率 开发利润= （待开发房地产价格+开发成本+管理费用） ×正常利润率
第七章假设开发法
7 假设开发法[本章学习目标]掌握假设开发法的公式及其计算、假设开发法计算中各个项目的求取、现金流量折现法和传统方法的应用，熟悉假设开发法的概念、理论依据、适用对象、适用条件和操作步骤。
7.1假设开发法的基本原理7.1.1假设开发法的概念假设开发法，又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常投入费用，正常税金及合理利润等，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。
假设开发法在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时应用得最为广泛。
7.1.2假设开发法的理论依据假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。
两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。
假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理。
两者的主要区别是地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。
假设开发法估价的基本思路，可由房地产开发商为取得待开发土地使用权而确定拍卖或投标价格的思路来理解。
假如某房地产开发商有意参与该土地的竞拍或竞标，可以通过以下思路和过程来考虑获得土地的出价。
首先，分析该土地坐落位置、交通条件、商服繁华程度、周围环境等区位条件以及土地面积、形状、规划允许的用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等自身条件；其次，在规划允许的用途下拟定最佳的房地产开发类型；然后，确定通过此项目的开发，期望获得多少利润，在确定期望利润时，既不能过低，也不能过高，因为若利润低于正常的平均利润率则不符合投资者的投资期望，若利润过高，将会降低开发商获得土地使用权的投标报价，在竞争中处于不利地位；在此基础上，预计该房地产项目开发完成后的销售价格或租赁价格，并估算开发该房地产所需要的时间及所需要的建安工程费、专业费、管理费、销售费用和正常税利等全部成本。
房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的区别
房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的区别在日常估价工作中房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的原理、过程方法类似但估价规范中规定却并不完全一致在工作中应注意两者的区别。
一、房地产估价中的假设开发法1、定义是估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后以价格余额来确定估价对象价格的一种方法。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价如土地生地、毛地、熟地、在建工程包括停建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等统称为“待开发房地产”。
2、现金流量折现法和传统方法房地产开发具有周期长的特点其开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同因此运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值。
考虑货币的时间价值可有如下两种不同的方式⑴采用折现的方式称为现金流量折现法。
⑵采用计算利息的方式称为传统方法。
现金流量折现法与传统方法主要区别⑴对开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等的估算传统方法都是根据估价时的房地产状况作出的即它们基本上是静止在估价作业日期时的数额而在现金流量折现法中是预测它们在未来发生时所发生的数额。
⑵传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同直接相加减但要计算利息而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同首先将它们折算到同一时间估价时点上的价值然后再相加减。
⑶在传统方法中投资利息和开发利润单独显现出来在现金流量折现法中这两项都不单独表现出来。
而是隐含在折现过程中。
3、假设开发法传统方法的估价要点基本公式待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值-开发成本-专业费用-管理费用-开发商合理利润-投资利息-不可预见费-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费投资利息的应计息项目包括未知、需求取的待开发房地产的价值P投资者购买待开发房地产应负担的税费开发成本和管理费用。
开发利润的计算方法与成本法中的相同通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。
房地产评估假设开发法评估报告
定义：假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。
基本计算公式：P=A-B-C式中：P一待估房地产（或土地）价值A一开发完成后的房地产价值B一后续开发的必要支出C一后续应得利润其中：后续开发的必要支出包括取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费。
假设开发法分为动态分析法和静态分析法。
由于动态分析法所用的折现率较难确定，故本次评估采用静态分析方法进行泗测算。
1、估价前提和最佳开发经营方式1.1、估价前提：本次估价目的为抵押，结合本次估价目的，本次估价以被迫转让开发为估价前提。
1.2、最佳开发经营方式：估价对象土地面积合计为36631.5壮，规划用途为商住用地，规划计容建筑面积为不大于102,076壮(其中：商业建筑面积不大于5,400平方米，配套设施建筑面积280平方米)，地上建筑容积率为不大于2.788，建筑密度W28%，建筑限高100米，绿地率230%。
通过对估价对象状况以及估价对象所在地的房地产市场状况的调查，结合最高最佳利用原则，本次估价确定估价对象最佳开发经营方式如下：(1)建设内容与规模：建设内容为商住房地产。
估价对象规划计容建筑面积为不大于102,076壮(其中：商业建筑面积不大于5,400平方米，配套设施建筑面积280平方米)，结合最高最佳利用原则，本次设定估价对象计容建筑面积为102,076壮，其中商业建筑面积为5,400平方米，配套设施建筑面积280平方米，剩余部分全部设为住宅。
根据当地住宅小区规划要求并结合类似案例，按每100平方米建筑面积配套0.7个车位，即地下停车位个数为713个，按359/个车位计，则地下车库面积为24,955总综上，本次设定估价对象总开发规模为127,031tf-(2)可销售或经营内容与规模:估价对象可销售内容为商业房地产、住宅房地产以及地下停车位房地产，可销售规模分别为商业5,400平方米、住宅96,396平方米、地下停车位24,955平方米。
房地产评估——假设开发法
房地产估价
3、估算投资利息 应该计算投资利息的项目包括：未知的房地产价 值、开发成本、管理费用、投资者购买待开发 土地应负担的税费。 计算利息时需要注意： 首先，由于成本投入的时间不一样，利息也要根 据投入的时间来确定。如在建设期内，部分开发 成本是在开发之前就一次性投入，有的是在建设 其中均匀投入，有的是在快完成的时候投入，这 时计算利息的时间就需要针对具体的情况来定。 其次，计算利息通常有单利计息和复利计息两种， 通常在估价过程中，不作具体说明的，都是复利 计息。
须以该项目本身的人力、物力和财力为基础。
房地产估价
第七章 假设开发法
四、预计开发完成后的房地产价值
对于销售的房地产，通常可以通过市场比较 法和长期趋势法相结合的方法，根据同类用 途和性质的房地产过去和现在的价格及其未 来可能的变化趋势来推测。 对于营业的房地产（写字楼或者商业店铺）， 通常是首先采用市场比较法并考虑未来的变 化趋势，预测所开发房地产未来租赁或者经 营期间的租赁或经营的净收益，然后采用收 益还原法将该净收益转化为房地产总价。
房地产估价
第七章 假设开发法
二、选择最佳的开发利用方式
最佳利用方式要根据调查的土地状况和房 地产市场条件，在城市规划及法律法规等允许 的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确 定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建 筑高度、建筑装修档次等。 在房地产估价中，一般的是根据城市规划 来确定土地的最佳利用方式。若政府在规划中 指出某地块可以用作几种用途，这时才需要根 据房地产市场的需求相结合，确定最佳的利用
①待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)的估价。 ②在建工程（包括房地产开发项目） 。 ③可装饰装修改造或可改变用途的旧房（包括装饰装修、 改建和扩建） 以下将此类房地产统称为待开发房地产。
房地产估价 假设开发法
计 算 过 程
1954 26万元 .
装修改造费用=
1000 6000 566.95万元 0.5 (1 12%)
购买该旧厂房应补交地价=400×6000=240.00（万元） 购买该厂房应缴纳税费=V×4% V=装修改造后的总价值－装修改造费用－购买该旧厂房应补交 地价－购买该厂房应缴纳税费=1954.26－566.95－240.00－ V×4% V=1103.18（万元） 故：该旧厂房的正常购买总价=1103.18（万元） 单价=1103.18/6000=1838.63（元/m2）
1032 90万元 .
计 算 过 程
建筑费及专业费
1000 4000 (1 4%) 60% 1000 4000 (1 4%) 40% 1 14%0.5 1 14%1.5 370.48万元
销售费用和销售税费＝1032.90×8%＝82.63（万元） 购买该地的税费= V×4％ V＝开发后的总价值－建筑费及专业费－销售费用和销售税费 －购买该地的税费=1032.90－370.48－82.63－V×4％ V＝557.49（万元） 单位地价＝557.49×10000/1000＝5574.90（元） 楼面地价＝5574.90/4＝1393.73（元）
【解】设该旧厂房的正常购买总价为V： 装修改造后的总价值= a 1 1
Y
1 n 1 Y 1 rd t
【例6-8】
800 6000 70% 85% 1 30% 1 1 1 9% 1 9%49 1 12%
第六章假设开发法源自1房地产估价假设开发法
主要内容
5.1假设开发法的基本原理
房地产估价师《理论与方法》考点总结：假设开发法公式
房地产估价师《理论与方法》考点总结：假设开发法公式一、假设开发法最基本的公式假设开发法最基本的公式为：待开发房地产价值＝开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润＝取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润与此相对照，如果是采用成本法求取开发完成后的房地产价值，则公式为：开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值+取得待开发房地产的税费+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润在实际估价中，对于上述公式中具体应减去的项目及其金额，要牢记“后续”两字，掌握的基本原则是设想得到估价对象（待开发房地产）以后到把它开发建设完成，还需要开展的各项工作和相应的必要支出及应得利润。
因此，如果是已完成的工作和相应的支出及利润，则它们已包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。
例如，评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋拆迁补偿安置，这时减去的项目应包括房屋拆迁补偿安置费用等。
《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。
”但是，如果评估的是已完成房屋拆迁补偿安置的土地价值，则不应将房屋拆迁补偿安置费用等作为扣除项目。
运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况；二是要把握开发完成后的房地产经营方式。
待开发房地产的状况就是估价对象状况，有土地（又可分为生地、毛地、熟地）、在建工程和旧的房地产（以下简称旧房）等；开发完成后的房地产状况，有熟地和新的房地产（以下简称新房）等。
新房又可分为毛坯房、粗装修房、精装修房等等。
将待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况结合起来，假设开发法估价的情形主要有以下7种：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；②估价对象为生地，将生地开发成熟地；③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；⑤估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设；⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；⑦估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房。
房地产估价第七章假设开发法2课件
第二节 假设开发法的估价步骤
七、确定待估价对象的价格
1.静态方式估价（传统的估价方法） 静态方式估价不考虑各项价格与成本费用的时间 差异，即不是将它们折算到同一时间上的价值,而 是直接相加减,因此需详细计算各项投资的利息,计 息期通常到开发完成为止(不考虑预售和延迟销售 )。
第二节 假设开发法的估价步骤
第七章 假设开发法 课堂练习题
4．（判断）在假设开发法的现金流量折现法中，待 开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、 销售费用、销售税费等，主要是根据估价对象的相 应生产水平估计出的。 （ ） 5.运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无
须做的是( )。 A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润
2.动态方式估价（现金流量折现法）
动态方式估价将各项价格与成本费用都统一到同 一时点（价值时点）上，即以价值时点为基准进 行折现，然后再相加减。 采用动态方式估价时不单独计算投资利息和开发 利润，而是隐含在折现过程中。
第七章 假设开发法 课堂练习题
1．假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时， 其中最重要的是选取（ ）
第三节 假设开发法应用举例
教学目的: 1.熟悉假设开发法的估价步骤。 2.重点掌握假设开发法动态方式估价思路。 3.掌握假设开发法估算公式中各个项目的估
算方法。
第三节 假设开发法应用举例
案例一：动态方式估价 见教材 P116-117。 案例二：静态方式估价 见教材 P117-118。
第二节 假设开发法的估价步骤
五、估算各项成本费用 5. 估算投资者购买待开发土地应负担的税费 该项税费通常是根据当地的规定，按待开 发对象价值的一定比率测算。
第七章 假设开发法
4、一块“七通一平”的待建空地，总面积10000 平方米，土地使用权年限为50年，出售时间为 2004年10月。通过调查得知这块土地最佳的开 发利用方式：用途为商住混合；建筑容积率为7； 建筑覆盖率为50%；建筑物层数14层，各层建筑 面积均相等；1-2层为商店，3-14层为住宅。预 计3年建成投入使用。估计建造完成后，其中的 商业楼和住宅的30%即可售出，住宅的50%半年 后售出，其余20%一年后售出。预计出售当时的 平均售价（按建筑面积计）商业楼为4500元/平 方米，住宅为2500元/平方米。总建筑费为5000 万元；专业费为建筑费的8%；第一年投入20%； 第二年投入50%；第三年投入余下的30%；年利 率15%；销售费用为楼价的3%；税费为楼价的 6%，投资利润率为25%。评估该土地在出售时 的购买价格。
2、需要评估一宗“七通一平”的土地在2004年9 月的价格。该宗土地总面积5000平方米，土地 剩余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建 造某种类型的商品住宅；预计建造该类商品住 宅的建设期为2年，建筑费为每平方米800元， 专业费用为建筑费的12％，第一年投入60％的 建筑费及专业费；销售费用和税费分别为未来 楼价的2％和6%；契税为交易价格的3%；投资 利润率为20％；该商品住宅在建成后半年一次 全部售出，售出时的价格平均为每平方米2000 元。试利用所给资料用动态方式估计该宗土地 在1995年9月的总价、单价及楼面地价（折现率 为12％）
2.适用于预期租金的公式 开发项目建成后出租情形下的理论公式
P = PC－(B + C) a PC = r
式中：P－购买开发场地的价格； PC －开发项目预期建成后的资本化价格 a－开发项目建成后每年的平均纯收益（平均纯 租金） r－资本化率，即预期的投资收益率； B－开发项目预期的开发费用； C－开发商的合理利润；
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（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算 到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算投资利息、估算投资利润 ，对应的计息期通常到开发完成之时，不考虑预售或延迟销售的情形；而动 态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同 一时间上的价值（直接或最终折算到价值时点上），然后再相加减。 （3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现 法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法 要求折现率包含安全收益部分（通常的利率），又包含收益部分（利润率） 。这样处理是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于 比较。 3. 动态分析法和静态分析法的优缺点 从理论上讲，动态分析法测算出的结果比较精确，但测算过程较复杂；静态 分析法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。就它们的精确与 粗略而言，在现实中可能并不完全如此。这是因为动态分析法从某种意义上 讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要 预测准确；②各项收入、支出在何时发生要预测准确；③各项收入、支出发 生的金额要预测准确。
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【例7-2】根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某个写字楼的月租金为 每平方米使用面积36元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为 10%，可供出租的面积为3000m2,运营期为37年，求未来建成的该写字楼在建 成时的总价值。 【解】采用收益法测算该写字楼建成时的总价值： 36×3000×90%×（1—30%）×12/10%×[1—1/（1+10%）37]=792.47（万元 ） 【拓展训练】评估某房地产开发项目建成后的市场价格。根据调查2012年12 月31日在同一供需圈内三个类似房地产的交易价格分别为：实例A单价为3500 元/m2、实例B单价为3600元/m2、实例C单价为3450元/m2，三实例均为正常 交易价格，其中实例A、C为期房第二年交房，实例B为现房即买即住。另外， 根据调查，估价对象将会于2年后建成。已经近三年类似房地产市场价格以每 年5%的幅度上涨。试求该房地产开发项目建成后的价值。 【解题思路】 使用市场比较法对已知三个实例的交易价格进行房地产状况和交易日期的修 正、调整。
7.1.2 假设开发法的理论依据
假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。 假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法” 。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成 后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等 方法得到，需要求取的是土地价值。
• 7.3 假设开发法估价的操作步骤
• 7.4 假设开发法总结及案例分析
7.1 假设开发法概述
• 7.1.1 假设开发法的概念
假 设 开 发 法 （ hypothetical development method ） 也 称 为 剩 余 法 （ residual method），是求得估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及折现 率或后续开发的必要支出及应得利润，将开发完成后的价值和后续开发的必 要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要 支出及应得利润得到估价对象价值的方法。
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(3) 适用于在毛地上进行房屋建设的公式（求毛地价值）。 毛地价值=开发完成后的价值-取得毛地的税费-由毛地建成房屋的成本-管理费用-销 售费用-投资利息-销售税费-开发利润 (4) 适用于将毛地开发成熟地的公式（求毛地价值）。 毛地价值=开发完成后的熟地价值-取得毛地的税费-由毛地开发成熟地的成本-管理 费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润 （5）适用于在熟地上进行房屋建设的公式（求熟地价值）。 熟地价值=开发完成后的价值-取得熟地的税费-由熟地建成房屋的成本-管理费用-销 售费用-投资利息-销售税费-开发利润 （6）适用于将在建工程续建成房屋的公式（求在建工程价值）。 在建工程价值=续建完成后的价值-取得在建工程的税费-续建成本-管理费用-销售费 用-投资利息-销售税费-续建利润 （7）适用于将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房的公式（求旧房价值）。 旧房价值=装饰装修改造或改变用途后的价值-取得旧房的税费-装饰装修改造或改 变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-利润
7.3 假设开发法估价的操作步骤
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运用假设开发法进行房地产估价时，应按下列8个步骤进行： 7.3.1 选择具体估价方法
在具体操作中，首先，根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条 件，确定是否满足选用假设开发法的适用条件；其次，根据估价对象的状况 和开发完成后的房地产状况判定选用哪种情况下的测算公式。 7.3.2 选择估价前提 假设开发法的估价前提有以下3种：①估价对象仍然由其拥有者或开发商开发 建设，可将这种估价前提简称为“业主自行开发前提”；②估价对象要被其 拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设，可将这种估价前提简称为“自愿 转让开发前提”；③估价对象要被迫转让给他人开发建设，可将这种估价前 提简称为“被迫转让开发前提”。同一估价对象在这三种不同的估价前提下 ，预测出的开发经营期的长短和后续必要支出的多少是不同的，从而测算出 的待开发房地产的价值是不同的。一般情况下，自己开发前提下评估出的价 值，要高于自愿转让前提下评估出的价值；自愿转让前提下评估出的价值， 又要高于被迫转让前提下评估出的价值。
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7.1.3假设开发法适用的估价对象及条件
1. 假设开发法适用的估价对象 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用 比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，如待开发的土地（包括生地、 毛地、熟地）、在建工程（或称为房地产开发项目）、可重新开发、可装修改造 或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）， 以下统称为“待开发房地产”。 2. 假设开发法估价需要具备的条件 在使用该方法估价中需要具备的条件有：①要有一个明朗、开放及长远的房 地产政策；②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；③要有一个完整、公开 及透明度高的房地产资料库；④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开 发和交易的税费清单；⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。 3. 假设开发法的其他用途 假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是 房地产开发项目投资分析的常用方法之一。 假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值： （1）测算待开发房地产的最高价格。 （2）测算房地产开发项目的预期利润。 （3）测算房地产开发中可能出现的最高费用。
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2. 按开发完成后的房地产经营方式细化的具体公式 开发完成后的房地产经营方式，有出售（包括预售、建成后出售）、出租（ 包括预租，但比较少见，多为建成后出租）和营业（如商场、宾馆、度假村 、游乐场这类房地产，投资者将其建成后也可能自己直接经营）等。开发完 成后的房地产适宜销售的，其价值使用市场比较法评估；适宜出租或营业的 ，其价值适用收益法评估。具体公式如下： (1) 适用于开发完成后的房地产出售的公式。 • V=Vp—C 式中： V——待开发房地产的价值(元)； Vp——采用市场比较法测算的开发完成后的价值（元）； C——后续必要支出及应得利润（元）。 (2) 适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式。 • V=VR—C 式中： VR——采用收益法测算的开发完成后的价值（元）； C、V——同上。
《房地产估价》
目录
第1章 第2章 第3章 绪论 房地产价格 房地产估价的原则与程序 比较法 收益法 成本法 假设开发法
《房地产估价》
第4章
第5章 第6章 第7章
第8章 第9章
第10章
长期趋势法 土地价格评估和地价分摊
房地产估价报告
第7章 假设开发法
• 7.1 假设开发法概述 • 7.2 假设开发法的计算公式及分析法
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7.3.3 选取最佳开发经营方式 房地产开发建设项目完成后的开发经营方式有出售、出租和自营三种情况。 7.3.4 估计后续开发经营期 为了预期开发完成后的价值和后续的各项必要支出发生的时间及金额，便于进 行折现或者测算投资利息，首先需要预测后续开发经营期（以下简称开发经营 期）。 开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值 时点），终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设 期和经营期。 7.3.5 预测开发完成后的价值 1. 开发完成后的价值所对应的房地产状况 开发完成后的价值，是指开发完成后的房地产状况所对应的价值。 2. 开发完成后的价值所对应的价值时点 开发完成后的价值所对应的时间，不一定是开发完成之时，可能是开发完成之 前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。 3. 开发完成后的价值的预测方法 在预测开发完成后的价值时，通常是采用市场比较法并考虑类似房地产市场价 格的未来变动趋势，或者采用市场比较法与长期趋势法相结合（长期趋势法的 内容详见本书第八章），即根据类似房地产过去和现在的市场价格以及未来可 能的变化趋势来预测。
7.2 假设开发法的计算公式及分析法
• • • • • • • • • • • 7.2.1 假设开发法的基本公式 假设开发法基本的公式为： 待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润 其中：后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+ 后续投资利息+后续销售费用+后续开发利润 7.2.2 假设开发法的具体公式 1. 按待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况细化的具体公式 假设开发法估价的情形主要有以下7种： (1) 适用于在生地上进行房屋建设的公式（求生地价值）。 生地价值=开发完成后的价值-取得生地的税费-由生地建成房屋的成本-管理 费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润 (2) 适用于将生地开发成熟地的公式（求生地价值）。 生地价值=开发完成后的熟地价值-取得生地的税费-由生地开发成熟地的成 本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润