城市住宅容积率的确定机制

30 - 50层之间 ,容积率在 610 - 1010 之间 ,是极度 地区 ,多采用适度的容积率数值 。如中国西北小城
拥挤的城市 ,如 1972年后 ,香港先后建设的 11个新 市住宅容积率一般在 1. 0 - 2. 5 之间 。印度也面临
市镇 ,平均的居住密度达到 1800 人 /公顷 。新加坡 人口多土地少的问题 ,但经济能力难以支付高层住
1516% ,平均密度为 6231人 /平方公里 。人口多 ,土 200人 /公顷是可能的最高密度 ,地球之友提供的可
地少的情况决定其只能采用高容积率的模式 。由于 居住持续密度是 275人 /公顷 ,这些数据显然比东亚
经济发达 ,居民有能力购买高层住宅 ,多数住宅在 的城市要低 。第三 ,人口多 、土地多经济欠缺发达的
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城市科学
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《城市问题 》2006 年第 7 期
城市住宅容积率的确定机制
图 1 住宅容积率的确定机制
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城市住宅容积率的确定机制
密度发展 ,容积率的限高措施可能起不到有效的调 节作用 (见图 2) 。பைடு நூலகம்
目前 ,容积率控制存在一定的误区 ,即重视高容 积率带来的压力而忽视低容积率带来的环境问题 。 很多城市甚至认为郊区住宅的“生态性 ”就是所谓 的大绿化 、低密度 ,而对于郊区低容积率开发引发的 环境问题却没引起足够的重视 。在西方城市发展史 上 ,郊区低密度 、低容积率蔓延所造成的资源浪费 、 能量耗费大 、空气污染 、内城空洞化等问题一直困扰 着城市的健康发展 ,已证明不是一种可持续的城市 形态 。目前 ,我国大城市新区开发中存在追求过低 容积率的倾向 ,引发城市用地侵占农田等不良现象 。 尽管还没出现类似欧美城市的低密度住宅大量扩 张 ,但郊区低容积率发展带来的问题有越演越烈的 倾向 ,产生的环境问题不容忽视 。过高容积率和过 低容积率都不能实现最优的综合环境 。
以下主要论述容积率确定机制中的几个重要环 节。
1. 平均容积率的形成机制 根据容积率的定义 ,容积率的计算公式可以转 变为 : (人口 /用地 ) ×居住面积 。可以看出 ,容积率
〔作者简介 〕 陈昌勇 (1977—) ,男 ,汉族 ,广东湛江人 ,华南理工大学建筑学院博士研究生 ,研究方向为高密度居住空间 。 〔收稿日期 〕 2006 - 04 - 26 〔修回日期 〕 2006 - 06 - 09
二 确定机制分析
尽管确定容积率的变量只有两个 ,但涉及较多 的问题 ,城市中任何因素的变动都可能对容积率产生 影响 。住宅容积率确定包括宏观层次的形成 、中观层
次的调节、微观层次的修正等三层次的内容 。从程序 上看 ,首先是宏观条件 ,包括城市的用地 、人口和经济 发展阶段 ,它们决定了这个城市的平均容积率 。其次 是级差地租、规划政策和空间结构等 ,它们在城市空 间中对容积率进行分配与调节 ,使得容积率在空间分 布上出现差异 。最后 ,住宅的空间形态、居住文化对 其进行修正 ,使最终的数值变得可行 。
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2. 容积率的调节机制 平均容积率经确定后 ,在城市空间上对容积率
的调控和分配主要体现在三个方面 。 ( 1 )级差地租的调节 在市场条件下 ,城市不同地段的容积率并不一
样 。在级差地租调节下 ,容积率在空间上会进行再 分配 。根据经济学原理 ,“最佳 ”的容积率由边际收 益递减和边际成本递增的原则确定 。一般来说 ,地 租越高 ,容积率就越高 ;反之 ,容积率就越低 。城市 中心区域的土地稀缺 ,土地价格上升 ,最佳容积率随 之上升 ;而在郊区 ,土地价格低 ,最佳容积率小 。因 此 ,在无干预的理想条件下 ,居住密度从内到外不断 递减 ,在空间上是一条递减的曲线 。这条递减的曲 线建立在平均容积率的基础上 ,即城市住宅的总容 量是维持不变的 (如图 2) 。
涉及三个因素 ,即一个区域的人口 ,土地及人均居住 到 360人 /公顷 ,但并不是很成功 ,很快转向郊区化
面积 。不同的城市背景条件会形成与之相对应的住 的低容积率住宅模式 。目前 ,美国以郊区住宅为主
宅容积率 。根据实际情况 ,平均容积率可以分为以 体 ,容积率在 0. 2 - 1. 5之间 。英国的居住密度 ,一
( 3 )空间结构的调节 城市的空间结构直接对住宅容积率进行重组 、 调整 ,影响整个城市的住宅容量 。城市空间结构的 分类较多 ,但总体上可分为单中心 、多中心和网络式 三种典型模式 ,它们对住宅容积率产生不同的调节 作用 。 上文的分析建立在单中心的理想模型基础上 , 和我国目前大多数城市同心圆空间结构相适应 。但 单中心结构的城市带来的城市无序扩张问题已引起 重视 ,随着我国进入后工业社会 ,城市逐步向多中心 发展 。目前 ,中国各大城市也不约而同提出“多中 心 ”的城市布局 ,这对住宅容积率的分布将产生积 极的影响 。 从城市空间结构角度看 ,多中心的空间结构实 现的居住容积率比单中心结构更优化和合理 。城市 的空间效率往往取决于容积率的峰值点 ,而不是平 均值 ,比如 ,对于交通问题 ,某区域产生交通堵塞时 , 即使其他区域能保持顺畅 ,整个城市也会因为某区 域的堵塞点而降低效率 。在城市土地变化稳定的情 况下 ,城市的同心圆空间结构推高中心的容积率峰 值点 ,产生过度拥挤现象 ,致使整体的城市效率不 高 。此时的平均容积率仍然很低 ,很多土地还没有 得到充分的利用 。如果采用多中心的城市结构布 局 ,使各种峰值点能维持在合理的水平 ,就能避免这 种现象 。由于郊区及边缘区形成了新的中心 ,提高 了整体居住容积率 ,可以在高容积率时保持良好的 城市环境 。在容积率的空间分布上 ,多中心结构的 容积率分布形成波浪式的结构 (见图 3) ,即其曲线
来源 Newman and Kenworthy 同上 《地方政府委员会可持续住 宅区指南 》 同上 “地球之友 ”推荐 见本表注释 见参考文献 [ 3 ] 见本表注释
根据笔者调研资料整理 :包 括广州市近年建设的小区 , 部分郊区 、新城市中心 、旧 城区和边缘结合区 4 个区 域 , 8个住宅群 ,共 148个小 区。
下几个类型 :第一 ,人口多 、土地少的经济发达地区 , 般在 100 - 230 人 /公顷之间 , 250 - 500 人 /公顷可
比如香港 、新加坡 。香港总面积为 1098. 51 平方公 算高容积率住宅 。近年来 ,紧缩城市理念建议提高
里 ,人 口 为 645. 5 万 , 山 地 占 主 体 , 建 成 区 仅 占 居住密度 ,如卢埃林 、戴维斯 1994年发表报告认为
一般为 1. 6 - 2. 3,规定的容积率一般不能超过 3. 8。 印度政府利用 22257 公顷的用地建设新孟买 ,他认
第二 ,人口少 、土地多的经济发达地区 ,如欧美 ,人口 为最好的策略是参照新城模式 ,建立起一种沿海滨
密度小导致住宅容积率较小 。由于经济发达 ,居住 发展的多中心的城市格局 。他从经济能力出发 ,指
( 2 )规划政策的调控 容积率的规划调控主要体现在分区数值的控制 上 。为了防止过度追求利润破坏居住环境 ,多数城 市分区要对住宅最高容积率和最高建筑密度进行控 制 。比如 ,北京出台对容积率的限制措施 ,分不同区 域进行最高数值控制 ,以减低内城的压力 。按目前 的调控方法 ,容积率的空间分布经过调整后 ,在城市 中心区和城市边缘能起到有效的限制作用 ,容积率 的变化曲线变成部分折线 。但在远郊 ,由于普遍低
图 2 单中心空间结构以及规划对容积率的调整
经济意义上的“最佳 ”容积率 ,仅是从商业利润 上分析 ,并非环境最佳的容积率 。比如 ,在中心区的 容积率为了利润最大化 ,致使容积率过高 ,造成交通 堵塞 ,空气污染 ,生活质量下降 ,公共设施负荷过重 , 对环境造成破坏 ;而在郊区 ,可能由于地价低 ,造成 住宅的容积率过低 ,公共设施利用率不足 ,造成资源 浪费 ,社区活力不足等问题 。经济上的最佳容积率 不能等同于环境意义上的最佳容积率 ,因此 ,容积率 需要进行一定规划调控 。
人口与土地情况不如香港严峻 ,具体值明显比香港 宅 ,因此一般采用多层高密度的适中容积率模式 。
低 ,住宅层数多为 10 - 13层 ,少数为 4层和 20 - 25 柯里亚认为“要解决城市人口的居住问题不仅仅是
层 ,居住净密度一般为 800 - 1000 人 /公顷 ,容积率 建筑和技术的问题 ,首先是密度的问题 ”。 1970 年
整个容积率确定机制并非线性 、单一的 ,而是循 环 、互动和开放的 (见图 1) ,即任何一方面的调整都 必须把信息反馈到各个方面 。如根据人口与土地确 定的平均容积率 ,在微观实施上可能由于层数过高 、 经济支付能力低而变得不现实 ,只能通过适当扩展 土地以获得可行的容积率数值 ,这必然影响到平均 容积率的确定和容积率的分配 。因此 ,在确定的过 程中 ,反馈和检讨的循环机制是最佳的确定容积率 的方法 。
〔关键词 〕 容积率 ;确定机制 ;空间结构 〔中图分类号 〕 TU984111 + 3 〔文献标识码 〕 A
一 前言
容积率即建筑面积 /用地面积 ,它反映的是居住 区在空间上的三维开发强度 ,是被广泛应用于城市 规划和建筑设计的控制指标 。容积率与复杂的背景 条件相关 ,包括城市人口 、土地 、经济 、气候 、住宅建 造条件等 ,因而成为城市规划和商业决策的敏感性 问题 。从理论上说 ,容积率存在合理值域 。目前 ,较 多研究从经济学角度分析利润和成本的得失 ,以此 来确定“最佳 ”容积率 ,以便充分发挥土地的经济价 值 ,而较缺乏从宏观的整体机制上分析合理容积率 的讨论 。因此 ,本文试图从多层次 、系统的角度去探 讨容积率确定机制 ,并由此发现一些城市规划中容 易忽略的问题 。
注 :此表的数值英美部分来自《营造 21世纪的家园 ———可持续的城市邻里社区 》,见参考文献 [ 1 ]。
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总第 135 期 〔文章编号 〕 1002 - 2031 (2006) 07 - 0006 - 05
城市问题
城市住宅容积率的确定机制
陈昌勇
2006 年第 7 期
〔摘 要 〕 分析了城市住宅容积率的确定机制 ,指出它由三个环节决定 :在宏观层面 ,经济 、人口和土地确定平均容积 率 ;在中观层面 ,级差地租 、规划控制和城市空间结构对容积率进行再分配和调整 ;在微观层面 ,住宅空间形态和居住文化对 容积率进行修正 。通过对完整机制的分析 ,指出目前在容积率确定中存在的问题 ,并在此基础上提出相应的策略建议 。
居住密度 (人 /公顷 ) 168 60
100
240 275 168 - 500 1000 5000
容积率 0. 50 - 0. 84 (估算 ) 0. 18 - 0. 40 (估算 )
0. 50 - 2. 50 (估算 ) 1. 60 - 3. 80
6. 00 - 10. 00 (估算 ) 6. 50 5. 39 3. 65 3. 68 2. 67 2. 75 1. 36 1. 41
形态的可选择范围较大 。欧美地区也曾发展高层高 出低层高密度住宅具有更多的优点 (表 1为部分地
容积率住宅 ,在 20世纪 70年代 ,典型的塔楼已经达 区的居住密度和容积率的对比 ) 。
表 1
不同区域的容积率数值对比
区域 英美 新加坡 香港
广州
性质 伦敦平均值 洛杉矶平均值
维持公交最低值
维持电车最低数值 可持续发展数值 中高数值变化范围 1970 年代平均值 九龙实际密度 天河北住宅群 越秀 (含东山 ) 荔湾 海珠区 (工业大道 ) 芳村区住宅群 天河东圃 番禺区 (华南板块 ) 白云南湖