城市住宅容积率的确定机制
容积率终极计算法则
容积率的计算容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿化率也是如此。
绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
关于容积率内容:项目容积率与利润推算方法模块1、最适容积率2、最适容积率是能够使利润最大的容积率数值.一定的土地转让,建安等成本条件下,项目的利润取决于产品的单价和产品的总量,也就是总面积.容积率决定了总面积,也决定了单价.而随着项目容积率的上升,售价并非等比例下降,(容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了)因而总利润额随容积率的上升而上升,当容积率高出最适容积率的数值的时候,产品的品质开始下降,售价下降,利润下降.在最适容积率点上同,销售额与总成本的差值最大,也就是利润最大.(图中黑色区域为有正利润的容积率范围,其中最宽处即为利润最大点,也就是最适容积率点.)销售额与容积率的相关曲线图如下:3、最适容积率的确定明确了容积率的重要性,接下来就是最核心的问题:对于一个低层项目,容积率的最佳值是多少回答这个问题,我们必须通过经济测算,即在一定的容积率下,本项目可以有多少的销售面积(总规模减去一些必要的配套设施),同时这些面积又可以以多少价格售出,当然这个价格是市场能够接受而反映良好的.我们知道,容积率确定之后,项目的总规模和可出售面积是很快可以计算出来的,但合理的售价如何确定呢在项目区位,成本等各方面条件确定的情况下,售价与住宅的舒适度有很大关系,除去建筑设计方面的因素,住宅之间的拥挤程度,层数就是一个很重要的因素了,而这些因素是直接与容积率相关的.那么建立一个容积率与建筑的拥挤程度,层数之间的变化"函数"就是最终的解决办法.当然,这个"函数"并非严格意义上的数学公式,而是一个相关性的变化分析.以下就是这种相关性分析的基本思路,可以通过建筑的层数,面宽,进深等条件,粗略的估计一个低层或多层住宅项目的容积率,方法如下: 假设一个小区中的住宅是均匀分布的,下图是其中一部分,图中的四个深灰色区域为住宅,浅灰色区域为经过平均后一栋住宅对应的基地面积,该栋住宅的建筑面积与此浅灰色区域面积的比值即可视为为本项目的容积率.设住宅的层高为3米,进深为12米,日照间距为1.7,层数为N,容积率的求得公式为:容积率=(12*A*N)/(B*D)---------公式1其中,D=3*N*1.7+12----------------公式2X=A/B--------------------------公式3把公式2与公式3代入公式1,即可以得出容积率与X和N的关系如下: 容积率=X*N/(0.42N+1)N和X是决定住宅拥挤程度的重要数值,N为建筑的层数,层数多而居住档次相应下降,X为建筑面宽与建筑之间的间距的比值,X值越大,建筑形式越倾向于联排住宅,反之X值越小,建筑形式越倾向于独栋.举一个例子,根据经验判断,X值为0.5的时候,也就是并排的两栋建筑之间的距离与建筑的面宽近似的时候,建筑的形式基本为双拼别墅.根据公式3,可以作出以下这样表格,当确定一个容积率的时候,我们就可以比较方便的找出建筑大致是一个形态,联排住宅,双拼别野,别野,或是介于他们之间的某种折中形式.在本方法的实际应用中,尚存在几点问题,这主要是由于实际的低层住宅项目并非如上述情况是一个均匀的,理想的状态.比如,项目用地中有大面积的道路和绿化,有大面积的配套公建,这时的估算就需要增加一个不小的修正值;同样如果用地中有多种住宅类型,有联排别野,也有多层公寓(这是很多项目的实际情况)估算也需要在不同的类型间分别进行;如果日照间距不是严格的按照1.7来计算,或者项目中有大面积的东西向住宅,估算也会遇到一些困难.但是基本上来讲,这个方法需要的是进一步的完善,还有与经验值的互相验证.实际中可以用已经有的若干个实例来反算这个公式的结果,并得出一个经验性的修正值,并在以后的测算中应用这个经验修正值.得出了一定容积率条件下的建筑产品形式之后,根据其拥挤程度,建筑之间的图形关系,同时与周边项目相比校,可以得出本产品的相应售价.这时候,建筑面积,单方成本与总成本,售价等进行全面的成本收益测算所需要的基础数据就齐全了,余下的工作就是通过一系列复杂的计算,得出最终的项目资金收益率与净利润,看一看项目在如上的产品定位条件下是赢还是亏.X值 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2建筑层数N1 0.704225 0.633803 0.56338 0.492958 0.422535 0.352113 0.28169 0.211268 0.1408452 1.086957 0.978261 0.869565 0.76087 0.652174 0.543478 0.434783 0.326087 0.2173913 1.333333 1.2 1.066667 0.933333 0.8 0.666667 0.533333 0.4 0.2666674 1.492537 1.343284 1.19403 1.044776 0.895522 0.746269 0.597015 0.447761 0.2985075 1.612903 1.451613 1.290323 1.129032 0.967742 0.806452 0.645161 0.483871 0.3225816 1.724138 1.551724 1.37931 1.206897 1.034483 0.862069 0.689655 0.517241 0.3448284、实例项目分析受发展商委托,我公司在北京南城承接了一个投资顾问项目,由于位置,成本等各方面因素的综合考虑,项目的产品定位为低层低密度的住宅.确定项目容积率的工作始终是各项工作的前提与核心.我们确定的四种可能的产品类型包括,独栋别墅,TOWNHOUSE,3-4层的住宅,5-6层的住宅.综合了产品类型,容积率,售价等因素对四种产品类型进行测算(这是一个比较繁杂的过程,在这里就不详述了),测算最终的结果是此项目的容积率在0.9的低层住宅和0.7的TOWNHOUSE两种产品是成本利润率最高的.(见下表)楼型容积率售价单方综合成本总利润(万元) 成本利润率双拼 0.45 6500 5599 10942 16.08%联排 0.7 5000 4218 14862 18.55%低层 0.9 4300 3592 17704 19.72%多层 1.2 3600 3058 18430 17.73%但是依据市场的要求全部定位为这两种产品类型的话,覆盖的客户范围仍然有限,为了减小市场风险,产品类型应结合5-6层的多层住宅,同时容积率可在0.7-0.9之间,我们将容积率初步定在0.8,产品类型以TOWNHOUSE和低层,多层住宅为主,这样发展商的利益是最有保障的.如此的测算结果也从另一方面证明本项目不应该是一个单一产品形式的居住社区,而应该是双拼别墅,联排TOWNHOUSE,多层公寓混合的低密度居住社区,在计算容积率与建筑形式的时候就必须分别进行计算,这与前文中提到的理想状态是有差异的.但是,从另一个角度看,这也促进了该计算方式中一些不足之处的改进.比如说,因建筑形式的不同而必然进行的分区计算的方式,各个组团计算各自的建筑总面积,用地面积,容积率,就可以让我们把诸如道路,绿化,公建等问题单独处理,最终保证计算的准确性.确定最适容积率的问题在这里就演变为确定最适的加权平均容积率的问题,实际上,也就是确定各不同类型住宅面积比例的问题.当这个问题解决的时候,设计任务书也已经基本成型了,此时下一个阶段的各项工作也就可以顺理成章的展开了.容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
住建部容积率管理办法
住建部容积率管理办法
第一章总则
第一条为加强城市建设用地管理，合理利用土地资源，提高土地使用效率，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》等法律法规，结合实际情况，制定本办法。
第二条本办法适用于城市规划区内的建设用地容积率管理。
第三条容积率是指在一定土地面积上允许的建筑总面积与土地面积的比值。
容积率管理应遵循合理布局、节约集约、生态环保、社会和谐的原则。
第二章容积率的确定与调整
第四条容积率的确定应依据城市规划、土地利用总体规划和控制性详细规划。
第五条住建部应定期组织专家对容积率标准进行评估，并根据城市发展需要适时调整。
第六条建设单位或个人在申请建设用地规划许可时，应提交容积率计算书，经住建部审核批准后方可实施。
第三章容积率的计算
第七条容积率计算应包括以下内容：
1. 建筑基底面积；
2. 建筑层数；
3. 建筑高度；
4. 其他影响容积率的因素。
第八条计算容积率时，应扣除以下面积：
1. 绿地面积；
2. 公共设施面积；
3. 法律法规规定的其他应扣除面积。
第四章容积率的监督管理
第九条住建部应建立容积率管理档案，记录容积率的审批、调整和使用情况。
第十条对违反容积率管理规定的行为，住建部应依法予以处罚，并责令限期整改。
第五章附则
第十一条本办法由住建部负责解释。
第十二条本办法自发布之日起施行，原有与本办法不一致的规定同时废止。
请注意，以上内容是一个示例性的管理办法草案，实际的管理办法应由相关法律专家根据当地法律法规和实际情况制定，并经过法定程序审批通过。
容积率的计算方法
容积率的计算方法容积率是指建筑物在单位面积上的总建筑体积，它给予城市规划和建筑设计提供了一种评估、控制和管理城市土地发展的标准。
容积率的计算方法是根据建筑物占地面积和总建筑面积进行计算。
以下是容积率计算的一般方法：1.确定建筑物占地面积：建筑物占地面积是指建筑物在水平方向上所占用的地面面积，也称为建筑基底面积。
它通常通过测量建筑物的轮廓或平面图来确定。
2.确定建筑物总建筑面积：建筑物总建筑面积是指建筑物在所有楼层上的总建筑面积，包括地上和地下的部分。
它通常通过测量建筑物各层平面图的面积并求和来计算。
3.计算容积率：容积率是建筑物总建筑面积与建筑物占地面积的比值，可以用下式来表示：容积率=建筑物总建筑面积/建筑物占地面积1.城市总体规划容积率：城市总体规划容积率是根据城市整体规划和发展需要计算的容积率，通常由城市规划部门制定。
它可以根据城市发展的战略目标、土地使用情况、交通和基础设施状况等因素进行调整和设定。
2.区域容积率：区域容积率是指在特定的城市区域或开发区域内所规定的容积率，可以根据该区域的社会经济状况、环境条件和土地用途等因素进行调整。
例如，商业中心区的容积率可以比住宅区的容积率要高。
3.绿地率和容积率的协调：为了保护城市生态环境和提高居民生活质量，容积率的计算方法通常与绿地率进行协调。
绿地率是指在建筑物占地面积中绿化用地的比例。
例如，在建筑物占地面积中的30%必须是绿地用地，容积率可以根据这个要求进行调整。
4.高层建筑容积率：高层建筑的容积率通常会有特殊规定。
由于高层建筑具有较大的建筑体积，容积率的设定可能会受到限制，以确保城市的可持续发展和建筑物的空间利用效率。
容积率的设定和管理对于城市的规划和发展至关重要。
一个合理的容积率可以提高土地的利用效率，促进城市的可持续发展，并提升居民的生活质量。
因此，在进行容积率的计算时，需要充分考虑城市规划和发展的各个方面因素，并与相关部门和规章制度进行沟通和交流，以确保计算结果的准确性和合法性。
国家规定容积率标准
国家规定容积率标准容积率（Floor Area Ratio，简称FAR）是指在一定面积的土地上，允许建筑物占地面积的比例。
国家规定容积率标准是为了合理利用土地资源、提高城市建设的密度和效益、控制城市空间扩张的速度、保障城市生态环境的可持续发展等目的而制定的。
根据国家规定，我国容积率标准一般为2.0，但在特定地区和特定情况下，也可能有所调整。
容积率标准的制定是基于对土地利用的科学研究和实际需求的综合考量。
首先，合理的容积率可以最大限度地提高土地的利用效率。
通过允许建筑物占地面积的比例较高，可以在有限的土地面积内容纳更多的建筑物，增加城市的居住、商业和办公空间，满足不断增长的人口和经济发展的需求。
其次，适当提高容积率可以增加城市建设的密度和效益。
高密度的城市建设有助于提高交通和公共设施的利用效率，减少资源和能源的消耗。
同时，高密度的城市建设也有利于形成繁华的商业中心和活力的文化生活，吸引投资和人才，促进城市的经济和社会发展。
此外，控制容积率也是控制城市空间扩张的重要手段之一。
过高的容积率可能导致城市过度紧密，建筑物之间的间距不足，空气循环不畅，阳光和绿地资源不足。
同时，过高的容积率也会带来交通拥堵、排水困难、供水紧张等问题。
因此，在城市规划中适当控制容积率，合理安排建筑物的间距和布局，将有助于改善居民的生活环境和城市的可持续发展。
需要指出的是，国家规定的容积率标准不是一成不变的，而是根据实际情况进行调整的。
例如，一些特定地区的容积率标准可能会根据地形、土地用途和城市规划的需要进行调整。
同时，在城市发展过程中，也可能根据人口增长、经济发展和社会需求的变化进行相应的调整。
因此，容积率标准的制定应该是一个动态的过程，需要不断更新和完善。
总之，国家规定的容积率标准是为了合理利用土地资源、提高城市建设的密度和效益、控制城市空间扩张的速度、保障城市生态环境的可持续发展等目的而制定的。
通过合理调整容积率，可以同时满足城市居民的居住、商业和办公需求，改善城市的生活环境，并促进城市的经济和社会发展。
建筑容积率计算规定
建筑容积率计算规定建筑容积率是指用于衡量一个建筑物对用地的开发程度的指标。
它是指建筑物总体积与建筑用地面积之比，是城市规划和建筑设计的重要依据之一、建筑容积率的计算规定在不同国家和地区可能会有所不同，下面是一种常见的建筑容积率计算规定。
按照这个公式，建筑容积率的数值越大，表示建筑物及其周围环境的开发程度越高，建筑密度越大。
建筑物总体积一般是指建筑物的总体积，包括地上和地下部分。
建筑用地面积一般是指占地面积，即建筑物在地面上占据的面积。
1.国家或地区规划法规：有些国家或地区会在法律或法规中明确规定建筑容积率的计算规定。
这些规定可以包括建筑容积率的最大值、最小值、符合条件的建筑容积率等。
例如，中国的《城乡规划法》规定了建筑容积率的计算和控制。
2.城市规划和设计标准：城市的总体规划和具体的设计标准中一般也会包含建筑容积率的计算规定。
这些标准可以根据城市总体发展方向、建筑类型和景观环境等因素来设定。
例如，一些城市规划中心给出的建筑容积率计算规定是建筑容积率不超过2.0。
3.土地用途规划：土地用途规划也会对建筑容积率进行限制。
不同的土地用途，如居住用地、商业用地、工业用地等，对建筑容积率的要求可能不同。
例如，住宅用地的建筑容积率可以比商业用地的建筑容积率更高。
以上是一些常见的建筑容积率计算规定，但具体的规定会因不同的地区和国家而有所不同。
建筑容积率的计算规定一般通过法规、规划和设计标准等形式进行制定，旨在保护城市的可持续发展、建筑物和环境的协调以及合理利用土地资源等方面发挥作用。
在具体的建筑项目中，需要根据相关的规定和要求进行建筑容积率的计算和控制。
居住区容积率标准
居住区容积率标准一、确定合理的建筑容积率建筑容积率是居住区规划中最重要的控制指标之一，它规定了居住区用地范围内各类建筑的总体建筑面积与居住区总用地面积的比率。
合理的建筑容积率能够保证居民生活舒适、环境优美、交通便捷等需求。
在确定建筑容积率时，需要考虑以下因素：1.土地使用性质：不同使用性质的用地，其建筑容积率会有所不同。
例如，住宅用地的建筑容积率一般较低，商业用地的建筑容积率则较高。
2.地理环境：地理环境对建筑容积率也有一定的影响。
例如，山区、河湖等区域的建筑容积率一般较低，平原地区的建筑容积率则较高。
3.人口密度：人口密度高的地区，其建筑容积率也会相应较高。
4.绿化环境：绿化环境好的地区，其建筑容积率也会相应较低。
5.公共服务设施：公共服务设施完善的地区，其建筑容积率也会相应较低。
二、确定适当的建筑层数建筑层数是影响居住区空间形态和环境质量的重要因素。
在确定建筑层数时，需要考虑以下因素：1.土地使用性质：不同使用性质的用地，其建筑层数会有所不同。
例如，住宅用地的建筑层数一般较低，商业用地的建筑层数则较高。
2.地理环境：地理环境对建筑层数也有一定的影响。
例如，山区、河湖等区域的建筑层数一般较低，平原地区的建筑层数则较高。
3.人口密度：人口密度高的地区，其建筑层数也会相应较高。
4.绿化环境：绿化环境好的地区，其建筑层数也会相应较低。
5.公共服务设施：公共服务设施完善的地区，其建筑层数也会相应较低。
三、确定恰当的建筑体型建筑体型是影响居住区景观和环境的重要因素。
在确定建筑体型时，需要考虑以下因素：1.土地使用性质：不同使用性质的用地，其建筑体型会有所不同。
例如，住宅用地的建筑体型一般较为简洁、大方，商业用地的建筑体型则较为多样、活泼。
容积率的法律规定(3篇)
第1篇一、引言容积率，是指建筑物的总体积与用地面积的比值，是衡量建筑密度和空间利用效率的重要指标。
在我国，容积率的法律规定主要体现在城乡规划、土地管理、建筑设计等多个法律法规中。
本文将从容积率的定义、法律规定、具体应用等方面进行详细阐述。
二、容积率的定义容积率是指建筑物总体积与用地面积的比值，通常用百分比表示。
具体计算公式为：容积率 = 建筑物总体积 / 用地面积其中，建筑物总体积包括建筑物本身、附属设施、地下空间等；用地面积是指建筑物所占用的土地面积。
三、容积率的法律规定1. 《城乡规划法》《城乡规划法》是我国城乡规划领域的基本法律，其中对容积率的法律规定主要体现在以下几个方面：（1）第四条：制定和实施城乡规划，应当遵循节约土地、保护生态环境、合理利用土地资源的原则。
（2）第二十条：城市、镇总体规划应当包括城市、镇的土地利用总体布局、城市、镇的性质、规模、发展方向、建设标准、建设时序、生态环境保护、历史文化保护、公共服务设施、基础设施、产业发展等内容。
城市、镇总体规划应当明确城市、镇的容积率。
（3）第二十三条：城市、镇控制性详细规划应当包括土地使用性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离等内容。
2. 《土地管理法》《土地管理法》是我国土地管理的基本法律，其中对容积率的法律规定主要体现在以下几个方面：（1）第四条：土地的所有权和使用权应当依照法律规定取得。
（2）第五条：土地使用者应当合理利用土地，不得闲置、浪费土地。
（3）第二十条：土地使用者应当按照土地用途和规划要求，合理使用土地，不得擅自改变土地用途。
3. 《建筑设计防火规范》《建筑设计防火规范》是我国建筑设计领域的重要法规，其中对容积率的法律规定主要体现在以下几个方面：（1）第三条：建筑设计应当符合防火安全要求，确保建筑物在火灾情况下人员安全。
（2）第四条：建筑物的耐火等级、防火分区、疏散通道、消防设施等应当符合本规范的要求。
容积率计算方法
容积率计算方法容积率是指城市规划中用以衡量土地利用强度的指标，它是指在城市规划区域内，建筑物总占地面积与规划区域总面积的比值。
容积率的大小直接影响着城市的用地效率、建筑物的密度和城市的整体规划。
因此，合理计算容积率对于城市规划和建设具有重要意义。
下面将介绍容积率的计算方法。
首先，容积率的计算公式为，容积率 = 建筑物总占地面积 / 规划区域总面积。
在实际计算中，需要明确建筑物总占地面积的计算方法。
建筑物总占地面积是指建筑物在地面上的投影面积之和，包括建筑物的主体部分和附属设施等。
而规划区域总面积则是指城市规划范围内的总面积，也就是规划用地的总面积。
其次，容积率的计算需要考虑到不同类型建筑物的不同计算方法。
在城市规划中，建筑物通常分为住宅建筑、商业建筑、工业建筑等不同类型。
对于不同类型的建筑物，其容积率的计算方法也有所不同。
例如，住宅建筑的容积率计算通常以居住面积为主要考量指标，而商业建筑则以经营面积为主要考量指标。
因此，在实际计算中，需要根据建筑物的类型和规划用途来确定相应的计算方法。
另外，容积率的计算还需要考虑到城市规划的整体要求和建设标准。
在城市规划中，通常会规定不同区域或不同类型建筑物的容积率标准，以保证城市的整体用地效率和建筑物的合理密度。
因此，在计算容积率时，需要结合具体的规划要求和标准来确定合理的计算方法和指标，以确保规划的合理性和可行性。
最后，容积率的计算还需要考虑到城市发展的长远规划和可持续发展的要求。
在城市建设中，合理的容积率不仅能够提高土地利用效率，还能够促进城市的健康发展和可持续利用。
因此，在计算容积率时，需要充分考虑城市的整体发展规划和长远发展目标，以确保容积率的合理性和可持续性。
综上所述，容积率的计算方法是一个复杂而又重要的问题，需要综合考虑建筑物的类型、规划要求、城市发展规划和可持续发展要求等多方面因素。
只有在充分考虑各种因素的基础上，才能够得出合理、科学的容积率计算结果，为城市规划和建设提供有效的支持和指导。
容积率计算规则
容积率计算规则什么是容积率容积率是指建筑物的建筑面积与用地面积之比。
在城市规划和建筑设计中，容积率是一个非常重要的概念，它对城市的规划和建设有着重要的影响。
容积率计算规则是指在建筑设计和城市规划中对容积率的计算方法和规范。
在中国，容积率计算规则已经在城市规划法和建筑法等相关法律和法规中得到了明确的规定和规范。
容积率计算的基本原则在容积率的计算过程中，我们需要遵循以下几个基本原则：1.用地面积：指规划用地范围内开发的地块总面积，包括建筑、道路、绿化和其他基础设施的用地面积。
2.建筑面积：指在用地面积内建筑物的总建筑面积，包括地上及地下的建筑面积。
3.容积率：指建筑物的总建筑面积与用地面积的比值，用于表示用地的开发强度。
4.建筑物高度：建筑物的最高点与用地面积平面之间的距离，是限制建筑物高度和容积率的重要因素之一。
容积率计算方法容积率的计算方法可以采用以下几种：1.单位面积容积率法：按照建筑物所处的用地类型和不同的城市规划要求，计算每个用地面积的容积率标准。
2.总容积率法：按照规划区的总面积和总建筑面积，计算规划区的总容积率标准，然后针对每个地块的容积率进行细分。
3.分块容积率法：按照规划区划分为不同的块，针对每个块的用地类型和城市规划要求进行计算。
4.重点区域容积率法：针对城市规划中的特殊区域，如历史保护区、城市中心区等进行特殊的容积率计算。
容积率计算规定在中国，容积率计算规定已经被纳入到城市规划法和建筑法等相关法律和法规中。
以下是一些常见的规定：1.最小容积率：各地应当根据当地的城市规划和建筑设计要求，制定最小容积率标准，确保用地的合理利用和城市建设的稳步推进。
2.最大容积率：各地应当根据当地的城市规划和建筑设计要求，制定最大容积率标准，避免城市建设过度密集化，导致城市交通、环保等问题的严重影响。
3.容积率调整：在建筑设计和城市规划过程中，容积率的标准需要根据实际情况进行调整，避免对城市自然和环境的破坏。
容积率 计算规则
容积率计算规则
容积率的计算规则包括以下步骤：
1. 确定总建筑占地面积和总规划用地面积，通过这两个值来计算容积率。
容积率=总建筑占地面积/总规划用地面积。
2. 根据容积率计算公式，容积率将直接关系到建筑用地的大小。
当小区内总建筑占地面积越大时，容积率就越大，表示小区居住户数越多，人口越密集，所以居住舒适度更低。
相反，当小区内总建筑占地面积越小时，容积率就越小，表示小区住户少，居住舒适度也会比较高。
3. 另外，容积率一般是由政府规定的。
现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：独立别墅为，联排别墅为，6层以下多层住宅为。
通过以上步骤可以计算出容积率，希望对您有所帮助。
城市住宅容积率的确定机制
〔文章编号〕 1002-2031(2006)07-0006-05城市住宅容积率的确定机制陈昌勇 〔摘 要〕 分析了城市住宅容积率的确定机制,指出它由三个环节决定:在宏观层面,经济、人口和土地确定平均容积率;在中观层面,级差地租、规划控制和城市空间结构对容积率进行再分配和调整;在微观层面,住宅空间形态和居住文化对容积率进行修正。
通过对完整机制的分析,指出目前在容积率确定中存在的问题,并在此基础上提出相应的策略建议。
〔关键词〕 容积率;确定机制;空间结构〔中图分类号〕 T U984111+3 〔文献标识码〕 A 〔作者简介〕 陈昌勇(1977—),男,汉族,广东湛江人,华南理工大学建筑学院博士研究生,研究方向为高密度居住空间。
〔收稿日期〕 2006-04-26〔修回日期〕 2006-06-09 一 前言 容积率即建筑面积/用地面积,它反映的是居住区在空间上的三维开发强度,是被广泛应用于城市规划和建筑设计的控制指标。
容积率与复杂的背景条件相关,包括城市人口、土地、经济、气候、住宅建造条件等,因而成为城市规划和商业决策的敏感性问题。
从理论上说,容积率存在合理值域。
目前,较多研究从经济学角度分析利润和成本的得失,以此来确定“最佳”容积率,以便充分发挥土地的经济价值,而较缺乏从宏观的整体机制上分析合理容积率的讨论。
因此,本文试图从多层次、系统的角度去探讨容积率确定机制,并由此发现一些城市规划中容易忽略的问题。
二 确定机制分析 尽管确定容积率的变量只有两个,但涉及较多的问题,城市中任何因素的变动都可能对容积率产生影响。
住宅容积率确定包括宏观层次的形成、中观层次的调节、微观层次的修正等三层次的内容。
从程序上看,首先是宏观条件,包括城市的用地、人口和经济发展阶段,它们决定了这个城市的平均容积率。
其次是级差地租、规划政策和空间结构等,它们在城市空间中对容积率进行分配与调节,使得容积率在空间分布上出现差异。
最后,住宅的空间形态、居住文化对其进行修正,使最终的数值变得可行。
石家庄市城乡规划局容积率计算技术规则
石家庄市城乡规划局容积率计算技术规则第一条容积率概念和计算公式容积率是指建设项目用地范围内总建筑面积与建筑用地面积的比值。
表达公式为：容积率=总建筑面积/建筑用地面积。
“建筑用地面积”、“总建筑面积”分别按照本规则第二条、第三条规定计算。
第二条建筑用地面积计算规则（一）建筑用地面积除包含建筑实际占地外，以下用地可以计入建筑用地面积：1.由项目代征代拆的红线宽度20米及以下道路用地（不包含现状市政道路和已征道路用地）；2.由项目代征代拆的为小区居民服务或项目配套的小游园（不包含项目实用地范围以外的城市绿地）；3.托幼、配套停车场及规划非独立占地的文化、体育、商业、卫生医疗、社区服务、养老助残、物业管理等公共服务配套设施用地。
（二）中小学用地、防护绿地、公园绿地、城市道路、交通场站、城市公用设施等用地不计入容积率计算。
1（三）按规定享受容积率补偿政策的，应在规划条件中注明。
代征代拆的红线宽度20米以下道路只计入建筑用地面积，不参与容积率补偿。
（四）容积率按不同用地性质分别核算。
住宅和商业办公设施等在用地内混合建设的，须明确各类用地的用地范围。
各类用地的划分原则上按各自间距的一半来确定。
特殊情况无法按各自间距一半进行分割的，其用地界线距建筑物大墙不得小于5米。
因垂直方向混合而无法划分用地界线的，按不同性质建筑面积除以容积率指标核定用地面积。
第三条总建筑面积计算规则总建筑面积原则上按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB／T 50353-2021）计算，特殊情况计入容积率的建筑面积还应按以下规则执行：（一）多层、高层普通住宅建筑标准层层高超过3.3米、低层住宅标准层层高超过3.6米、用于商业或配套服务的住宅建筑底层层高超过4.5米、独立商业建筑（指零售商业等）层高超过5米、办公建筑标准层高超过4.5米时，按每增加2.2米层高（含小于2.2米）即增加1层计算建筑面积，并计入容积率。
（二）跃层式或低层住宅等当起居室(厅)层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。
计算容积率的公式
计算容积率的公式容积率是指某一地区或建筑物所占地面积与总建筑面积之比。
它是衡量城市或建筑规模密集程度的重要指标之一。
计算容积率的公式为：容积率 = 建筑物总建筑面积 / 地块总面积。
以一个城市为例，我们可以通过计算容积率来了解城市发展的程度和城市空间利用的效率。
容积率越高，表示城市的建筑密度越大，空间利用率越高。
而容积率较低，则意味着城市的建筑密度较低，城市空间得到了更好的规划和利用。
在计算容积率时，首先需要确定建筑物的总建筑面积。
这包括建筑物的地上建筑面积和地下建筑面积的总和。
地上建筑面积通常包括各个楼层的建筑面积，包括住宅、商业、办公等用途。
地下建筑面积则包括地下室、地下停车场等。
通过将地上和地下的建筑面积相加，即可得到建筑物的总建筑面积。
需要确定地块的总面积。
地块的总面积是指建筑物所占用的地面的总面积，包括建筑物占地面积和周围的道路、绿地等公共空间。
通过测量地块的长度和宽度，可以计算出地块的总面积。
将建筑物的总建筑面积除以地块的总面积，即可得到容积率。
容积率越高，表示建筑物所占地面积越大，建筑密度越高。
通过计算容积率，我们可以对城市的规划和建设进行评估和指导。
高容积率的城市通常可以提供更多的建筑面积，满足人们的居住和工作需求。
然而，高容积率也可能导致城市拥挤和交通压力增加。
因此，在城市规划和建设中，需要综合考虑人口密度、交通状况、绿地空间等因素，合理确定容积率，以实现城市的可持续发展和宜居性。
容积率是城市规划和建设中重要的指标之一，它反映了城市建筑密度和空间利用效率。
通过计算容积率，可以评估和指导城市的发展和建设，以实现城市的可持续发展和宜居性。
容积率计算规则
容积率计算规则!(套内建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建2023年2月3日 1:48:25 发布:jesse容积率计算规则!(套内建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建五证五证：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房许可证》一、建筑类型按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋。
低层房屋:是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。
多层房屋:指高于10米、低于或等于24米的建筑物。
多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混机关，决胜二十一点高清。
多数采用钢筋混凝土机关。
高层房屋:是指高于24米的建筑。
8层以上(可含8层)的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。
(1)人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。
小高层住宅一般采用钢筋混凝土机关，带电梯。
小高层有多层贴近安稳、房型好、得房率高的特性，又有平凡高层机关强度高、耐用年限高、景观系数高，净化水平高等甜头，很受购房人迎接。
同时，小高层对土地的诈欺率进步，土地本钱绝对降落，很受开发商的爱慕。
所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多，(2)高层房屋(指15层以上、24层以下的建筑体)由于建筑机关和建筑形式(点状居多)的局限，房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风优异是有很大难度的。
在都邑中心区，高层有它的上风：对开发商来说，单位建筑面积土地本钱(即“楼面地价”)低；对住户来说，视野宽敞，景观系数高，尘土、乐音、光线净化也少，建筑机关强度高，整体性强。
但高层房屋也有显明的欠缺：机关工艺比力纷乱，资料本能机能请求恳求高，看看(套内建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建。
自庞大，对基础请求恳求高，施工难度较大，建筑造价相应进步；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；假如电梯质量不信得过真实，物业管理不一般，就很令人顾忌。
容积率计算规则范文
容积率计算规则范文容积率是指城市建筑在规定土地面积上建造的建筑总体积与所占土地面积之比，是衡量城市土地利用强度和建筑密度的一项重要指标。
通过控制容积率可以合理调控城市的建筑规模，保护土地资源，提高城市的可持续发展能力。
1.容积率计算公式其中，总建筑面积是指所建筑物的全部面积，包括地上和地下的部分；用地面积是指该建筑物所占土地的面积。
2.建筑物分类不同类型的建筑物可以根据其用途和性质进行分类，对应的容积率计算规则也会有所不同。
常见的建筑物分类包括住宅、商业、工业、办公等。
3.各类建筑物容积率计算规则（1）住宅建筑：根据住宅区的不同类型和居住标准，住宅建筑的容积率有所不同。
一般情况下，容积率较高的住宅区可以容纳更多的人口和建筑物，容积率较低的住宅区则相对密度较小。
例如，多层住宅区的容积率一般为2.0-2.5，高层住宅区的容积率一般为3.5-4.0。
（2）商业建筑：商业建筑容积率的计算一般考虑商业活动的规模和人流量等因素。
一般来说，商业中心和购物中心等商业建筑的容积率要相对较高，以适应较大的商业活动需求。
而小型商业建筑，如商业街、小型商场等容积率较低。
例如，商业中心的容积率一般为5.0-8.0，商业街的容积率一般为2.0-3.0。
（3）工业建筑：工业建筑根据不同的工业类型和生产工艺，容积率也会有所不同。
一般来说，轻工业和高科技产业的容积率较高，而重工业和传统工业的容积率较低。
例如，高科技园区的容积率一般为3.0-4.0，重工业园区的容积率一般为1.0-2.5（4）办公建筑：办公建筑的容积率一般较高，以适应较大的人员办公需求和办公设施需求。
例如，大型办公楼的容积率可以达到5.0-8.0。
4.影响容积率的因素容积率的确定不仅仅受到建筑物类型的影响，还会受到许多其他因素的影响。
常见的影响因素包括土地规划用途、地下空间利用、建筑高度限制、户型设计规定等。
例如，一些地区对高层建筑的高度有严格限制，这会导致该地区容积率的下降。
如何确定容积率范文
如何确定容积率范文容积率（Floor Area Ratio，FAR）是一个城市规划中的术语，用于评估建筑物所占用地面面积与地块总面积之间的比例关系。
它是一个重要的指标，可以影响城市的空间利用、建筑规模和环境可持续性。
下面将介绍如何确定容积率的方法。
1.理解容积率的概念和意义：容积率是一个具体的数字，它表示建筑物所占用地面面积与地块总面积之间的比例关系。
较高的容积率意味着建筑物在地块上的利用率更高，容纳更多的建筑面积。
容积率可以用来评估建筑物的总体规模、层高、建筑密度和城市可持续性等。
2.研究本地区的规划法规：容积率通常在地方的城市规划法规中有具体的规定。
了解本地区的规划法规对于确定容积率至关重要。
这些规则可能会因地区而异，比如城市中心区与郊区的规划法规可能会有所不同。
3.分析地块特征：了解地块的特征是确定容积率的重要步骤之一、评估地块的形状、大小、朝向、周边环境（包括道路、绿地、设施等）以及规划用途的限制（如商业、住宅、工业等）都会影响容积率的确定。
4.确定建筑总体规模：建筑总体规模指的是建筑物的总建筑面积。
此步骤需要根据规划目标和市场需求进行决策。
总体规模确定后，可以计算出建筑物的总体积。
5.计算可用建筑面积：可用建筑面积是指建筑物全部净平面面积的总和，扣除了公共区域（如走廊、楼梯、电梯、设备间等）。
可用建筑面积通常是根据规划法规的要求来确定的。
6.计算容积率：一旦确定了建筑的总体积和可用建筑面积，容积率可以通过将可用建筑面积除以地块总面积来计算。
容积率通常以小数或百分比的形式表示。
例如，0.5或50%的容积率表示建筑物的体积为地块总面积的一半。
7.考虑附加因素：在确定容积率时，还需要考虑其他因素，如城市规划政策、社区意愿、环境影响评估等。
这些因素可以在确定容积率时提供额外的指导和限制。
8.进行评估和调整：一旦确定了容积率，需要进行评估和调整。
评估容积率与规划目标、市场需求、可持续性要求等之间的一致性。
城市住宅容积率的确定机制
Discussion on the assuring mechanism for Floor Area Ratio to urban dwelling houses 作者： 陈昌勇[1]
作者机构： [1]华南理工大学建筑学院
出版物刊名： 城市问题
页码： 6-10页
主题词： 容积率;确定机制;空间结构
摘要：分析了城市住宅容积率的确定机制,指出它由三个环节决定：在宏观层面,经济、人口和土地确定平均容积率;在中观层面,级差地租、规划控制和城市空间结构对容积率进行再分配和调整;在微观层面,住宅空间形态和居住文化对容积率进行修正.通过对完整机制的分析,指出目前在容积率确定中存在的问题,并在此基础上提出相应的策略建议.。
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次的调节、微观层次的修正等三层次的内容 。从程序 上看 ,首先是宏观条件 ,包括城市的用地 、人口和经济 发展阶段 ,它们决定了这个城市的平均容积率 。其次 是级差地租、规划政策和空间结构等 ,它们在城市空 间中对容积率进行分配与调节 ,使得容积率在空间分 布上出现差异 。最后 ,住宅的空间形态、居住文化对 其进行修正 ,使最终的数值变得可行 。
整个容积率确定机制并非线性 、单一的 ,而是循 环 、互动和开放的 (见图 1) ,即任何一方面的调整都 必须把信息反馈到各个方面 。如根据人口与土地确 定的平均容积率 ,在微观实施上可能由于层数过高 、 经济支付能力低而变得不现实 ,只能通过适当扩展 土地以获得可行的容积率数值 ,这必然影响到平均 容积率的确定和容积率的分配 。因此 ,在确定的过 程中 ,反馈和检讨的循环机制是最佳的确定容积率 的方法 。
( 3 )空间结构的调节 城市的空间结构直接对住宅容积率进行重组 、 调整 ,影响整个城市的住宅容量 。城市空间结构的 分类较多 ,但总体上可分为单中心 、多中心和网络式 三种典型模式 ,它们对住宅容积率产生不同的调节 作用 。 上文的分析建立在单中心的理想模型基础上 , 和我国目前大多数城市同心圆空间结构相适应 。但 单中心结构的城市带来的城市无序扩张问题已引起 重视 ,随着我国进入后工业社会 ,城市逐步向多中心 发展 。目前 ,中国各大城市也不约而同提出“多中 心 ”的城市布局 ,这对住宅容积率的分布将产生积 极的影响 。 从城市空间结构角度看 ,多中心的空间结构实 现的居住容积率比单中心结构更优化和合理 。城市 的空间效率往往取决于容积率的峰值点 ,而不是平 均值 ,比如 ,对于交通问题 ,某区域产生交通堵塞时 , 即使其他区域能保持顺畅 ,整个城市也会因为某区 域的堵塞点而降低效率 。在城市土地变化稳定的情 况下 ,城市的同心圆空间结构推高中心的容积率峰 值点 ,产生过度拥挤现象 ,致使整体的城市效率不 高 。此时的平均容积率仍然很低 ,很多土地还没有 得到充分的利用 。如果采用多中心的城市结构布 局 ,使各种峰值点能维持在合理的水平 ,就能避免这 种现象 。由于郊区及边缘区形成了新的中心 ,提高 了整体居住容积率 ,可以在高容积率时保持良好的 城市环境 。在容积率的空间分布上 ,多中心结构的 容积率分布形成波浪式的结构 (见图 3) ,即其曲线
人口与土地情况不如香港严峻 ,具体值明显比香港 宅 ,因此一般采用多层高密度的适中容积率模式 。
低 ,住宅层数多为 10 - 13层 ,少数为 4层和 20 - 25 柯里亚认为“要解决城市人口的居住问题不仅仅是
层 ,居住净密度一般为 800 - 1000 人 /公顷 ,容积率 建筑和技术的问题 ,首先是密度的问题 ”。 1970 年
注 :此表的数值英美部分来自《营造 21世纪的家园 ———可持续的城市邻里社区 》,见参考文献 [ 1 ]。
城市科学
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1516% ,平均密度为 6231人 /平方公里 。人口多 ,土 200人 /公顷是可能的最高密度 ,地球之友提供的可
地少的情况决定其只能采用高容积率的模式 。由于 居住持续密度是 275人 /公顷 ,这些数据显然比东亚
经济发达 ,居民有能力购买高层住宅 ,多数住宅在 的城市要低 。第三 ,人口多 、土地多经济欠缺发达的
下几个类型 :第一 ,人口多 、土地少的经济发达地区 , 般在 100 - 230 人 /公顷之间 , 250 - 500 人 /公顷可
比如香港 、新加坡 。香港总面积为 1098. 51 平方公 算高容积率住宅 。近年来 ,紧缩城市理念建议提高
里 ,人 口 为 645. 5 万 , 山 地 占 主 体 , 建 成 区 仅 占 居住密度 ,如卢埃林 、戴维斯 1994年发表报告认为
居住密度 (人 /公顷 ) 168 60
100
240 275 168 - 500 1000 5000
容积率 0. 50 - 0. 84 (估算 ) 0. 18 - 0. 40 (估算 )
0. 50 - 2. 50 (估算 ) 1. 60 - 3. 80
6. 00 - 10. 00 (估算 ) 6. 50 5. 39 3. 65 3. 68 2. 67 2. 75 1. 36 1. 41
图 2 单中心空间结构以及规划对容积率的调整
经济意义上的“最佳 ”容积率 ,仅是从商业利润 上分析 ,并非环境最佳的容积率 。比如 ,在中心区的 容积率为了利润最大化 ,致使容积率过高 ,造成交通 堵塞 ,空气污染 ,生活质量下降 ,公共设施负荷过重 , 对环境造成破坏 ;而在郊区 ,可能由于地价低 ,造成 住宅的容积率过低 ,公共设施利用率不足 ,造成资源 浪费 ,社区活力不足等问题 。经济上的最佳容积率 不能等同于环境意义上的最佳容积率 ,因此 ,容积率 需要进行一定规划调控 。
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城市住宅容积率的确定机制
密度发展 ,容积率的限高措施可能起不到有效的调 节作用 (见图 2) 。
目前 ,容积率控制存在一定的误区 ,即重视高容 积率带来的压力而忽视低容积率带来的环境问题 。 很多城市甚至认为郊区住宅的“生态性 ”就是所谓 的大绿化 、低密度 ,而对于郊区低容积率开发引发的 环境问题却没引起足够的重视 。在西方城市发展史 上 ,郊区低密度 、低容积率蔓延所造成的资源浪费 、 能量耗费大 、空气污染 、内城空洞化等问题一直困扰 着城市的健康发展 ,已证明不是一种可持续的城市 形态 。目前 ,我国大城市新区开发中存在追求过低 容积率的倾向 ,引发城市用地侵占农田等不良现象 。 尽管还没出现类似欧美城市的低密度住宅大量扩 张 ,但郊区低容积率发展带来的问题有越演越烈的 倾向 ,产生的环境问题不容忽视 。过高容积率和过 低容积率都不能实现最优的综合环境 。
涉及三个因素 ,即一个区域的人口 ,土地及人均居住 到 360人 /公顷 ,但并不是很成功 ,很快转向郊区化
面积 。不同的城市背景条件会形成与之相对应的住 的低容积率住宅模式 。目前 ,美国以郊区住宅为主
宅容积率 。根据实际情况 ,平均容积率可以分为以 体 ,容积率在 0. 2 - 1. 5之间 。英国的居住密度 ,一
形态的可选择范围较大 。欧美地区也曾发展高层高 出低层高密度住宅具有更多的优点 (表 1为部分地
容积率住宅 ,在 20世纪 70年代 ,典型的塔楼已经达 区的居住密度和容积率的对比 ) 。
表 1
不同区域的容积率数值对比
区域 英美 新加坡 香港
广州
性质 伦敦平均值 洛杉矶平均值
维持公交最低值
维持电车最低数值 可持续发展数值 中高数值变化范围 1970 年代平均值 九龙实际密度 天河北住宅群 越秀 (含东山 ) 荔湾 海珠区 (工业大道 ) 芳村区住宅群 天河东圃 番禺区 (华南板块 ) 白云南湖
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城市科学
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《城市问题 》2006 年第 7 期
城市住宅容积率的确定机制
图 1 住宅容积率的确定机制
( 2 )规划政策的调控 容积率的规划调控主要体现在分区数值的控制 上 。为了防止过度追求利润破坏居住环境 ,多数城 市分区要对住宅最高容积率和最高建筑密度进行控 制 。比如 ,北京出台对容积率的限制措施 ,分不同区 域进行最高数值控制 ,以减低内城的压力 。按目前 的调控方法 ,容积率的空间分布经过调整后 ,在城市 中心区和城市边缘能起到有效的限制作用 ,容积率 的变化曲线变成部分折线 。但在远郊 ,由于普遍低
以下主要论述容积率确定机制中的几个重要环 节。
1. 平均容积率的形成机制 根据容积率的定义 ,容积率的计算公式可以转 变为 : (人口 /用地 ) ×居住面积 。可以看出 ,容积率
〔作者简介 〕 陈昌勇 (1977—) ,男 ,汉族 ,广东湛江人 ,华南理工大学建筑学院博士研究生 ,研究方向为高密度居住空间 。 〔收稿日期 〕 2006 - 04 - 26 〔修回日期 〕 2006 - 06 - 09
《城市问题 》2006 年第 7 期
2. 容积率的调节机制 平均容积率经确定后 ,在城市空间上对容积率
的调控和分配主要体现在三个方面 。 ( 1 )级差地租的调节 在市场条件下 ,城市不同地段的容积率并不一
样 。在级差地租调节下 ,容积率在空间上会进行再 分配 。根据经济学原理 ,“最佳 ”的容积率由边际收 益递减和边际成本递增的原则确定 。一般来说 ,地 租越高 ,容积率就越高 ;反之 ,容积率就越低 。城市 中心区域的土地稀缺 ,土地价格上升 ,最佳容积率随 之上升 ;而在郊区 ,土地价格低 ,最佳容积率小 。因 此 ,在无干预的理想条件下 ,居住密度从内到外不断 递减 ,在空间上是一条递减的曲线 。这条递减的曲 线建立在平均容积率的基础上 ,即城市住宅的总容 量是维持不变的 (如图 2) 。
来源 Newman and Kenworthy 同上 《地方政府委员会可持续住 宅区指南 》 同上 “地球之友 ”推荐 见本表注释 见参考文献 [ 3 ] 见本表注释
根据笔者调研资料整理 :包 括广州市近年建设的小区 , 部分郊区 、新城市中心 、旧 城区和边缘结合区 4 个区 域 , 8个住宅群 ,共 148个小 区。
总第 135 期 〔文章编号 〕 1002 - 2031 (2006) 07 - 0006 - 05
城市问题
城市住宅容积率的确定机制
陈昌勇
2006 年第 7 期
〔摘 要 〕 分析了城市住宅容积率的确定机制 ,指出它由三个环节决定 :在宏观层面 ,经济 、人口和土地确定平均容积 率 ;在中观层面 ,级差地租 、规划控制和城市空间结构对容积率进行再分配和调整 ;在微观层面 ,住宅空间形态和居住文化对 容积率进行修正 。通过对完整机制的分析 ,指出目前在容积率确定中存在的问题 ,并在此基础上提出相应的策略建议 。