实物期权在房地产投资决策中的运用分析
实物期权法在房地产投资的作用
实物期权法在房地产投资的作用１传统ＤＣＦ法与实物期权法的对比传统折现现金流量法〔以下简称ＤＣＦ〕的核心评价理念是把各期净现金流依据某一确定的风险折现率〔高风险高折现率〕折现，以净现值〔ＮＰＶ〕的大小反映项目的价值[2].在决策分析时，若ＮＰＶ＞０，则投资被允许；反之，投资无意义.长期以来，传统ＤＣＦ法凭借其操作简洁，易于理解的优势被运用到了不同的投资领域.但这是一种刚性决策法，即企业只能在“即刻投资，经营到底”和“从今放弃，永不考虑”中选择.换言之，决策者只能坐视环境的转变，而不能实行任何行动；此外，该法以项目稳定运行，且每期现金流能够被精确估计为评价前提.由资本资产定价模型〔ＣＡＰＭ〕和资产的加权平均本钱〔ＷＡＣＣ〕法确定的风险系数在项目的整个寿命期内都适用，即投资的内外环境基本不变，各项目间无关联性可言.事实上，随着项目的开展，管理者会不断获取新的信息，对将来的不确定性被慢慢削减，风险也随之降低，最初计算的风险系数明显已不再适用；当市场转变时，决策者定会主动应对，绝非坐以待毙；前期投资很可能是为企业后期进展铺路.因此，在对不确定环境中的冗杂项目进行评价时传统ＤＣＦ法存在很大的隐患，它忽视了管理柔性价值，使得项目价值被低估，促使决策者做出错误的推断，丧失了大量的投资机会.Ｍｙｅｒｓ〔１９８４〕提出的实物期权〔ｒｅａｌｏｐｔｉｏｎｓ〕方法，已成为柔性价值分析的标准工具.近三十年来，实物期权定价理论被运用于不同的投资决策领域[3]，如研发项目、自然资源开采〔如石油、自然气〕、战略兼并、跨国投资、技术创新等.该理论为人们对不确定性较高的冗杂环境下的项目决策分析提供了新的思路，它承认经营柔性价值，认为将来的不确定性会提升项目价值.这一理论认为项目价值由两部分构成：①项目将来各年净现金流量的折现值，即传统ＤＣＦ法下的ＮＰＶ；②项目中所包含的各种灵敏性价值.即项目的全部价值ＥＮＰＶ＝ＮＰＶ〔传统ＤＣＦ法〕＋期权溢价〔各种灵敏性价值〕.传统ＤＣＦ法与实物期权定价方法的对比方表１所示.２房地产投资中蕴含的实物期权房地产开发由可行性商量、开发建设、经营销售三个阶段构成，往往为多阶段投资[4].投资环境的冗杂性让每个环节都充满了不确定性，这给予管理者极大的自主空间，管理灵敏性大.因此，将实物期权理论与传统评价方法相结合，可以得到更加科学、合理的结论.房地产开发每个阶段蕴含的实物期权类型〔图１〕如下.１〕等待投资期权〔ｏｐｔｉｏｎｔｏｄｅｆｅｒｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ〕当把握有价值的资源时，管理者根据市场状况选择等待或延迟投资的权利.在可行性商量阶段，决策者会在市场发生重大不利转变时，行驶延迟期权以便更好地利用资源[5].２〕灵敏性期权〔fｌｅｘｉｂｉｌｉｔｙoｐｔｉｏｎｓ，又叫柔性期权〕管理者根据不怜悯景对投资规模进行调整，包括扩张、收缩和停止.在投资建设阶段，若企业的资金链出现问题或物价上涨，开发商可以选择终止项目以避开更大的损失〔终止期权〕，或削减资金投入，缩小开发规模〔收缩期权〕；若一期项目预售火爆，那么开发商可以在现有规模的基础上投资二期、三期项目，扩大投资规模〔扩张期权〕.３〕转换期权〔ｏｐｔｉｏｎｔｏｓｗｉｔｃｈｔｏｕｓｅ〕管理者根据市场需求对产出类型做出调整的权利[6鄄7].在销售经营阶段，开发商可能会在销售的过程中根据消费者的消费水平将销售转为出租.当然，这种转换期权也有可能出如今投资建设期，如将原定的写字楼改为商品房建设.因此，这些期权事实上并没有明确的界限.在房地产投资的整个过程中，它们是相互包含，彼此影响的关系.３案例分析深圳Ａ公司是一个颇具实力的房地产开发公司.目前该公司确定在昆明的老教学区周边投资建设高档住宅小区.该项目分为两期，且每期为多阶段投资，以防止过度投资造成企业资金周转困难.决策时点为２０１０年末.投资状况及估计收入状况如表２.3.1传统净现值ＮＰＶ法因为该项目的投资额是已经确定的，故接受无风险折现率ｉ１＝５％〔同期政府债券利率〕；对于将来现金流入量的估计由于受到外在各种因素的影响，故存在较大的不确定性，接受风险折现率ｉ２＝２０％〔投资商要求的最低必要酬劳率〕.根据公式〔１〕进行计算，计算结果如表３所示.NPV=ni=0移It〔1+ｉ１〕t-ni=0移Qt〔1+ｉ2〕t，〔１〕式中：It代表第t年的现金投入量，Qt代表第t年的现金流入量.3.2实物期权法传统方法在计算时，只考虑项目带来的现金流入量，忽视了两期项目之间的关联性.一期项目在为企业带来现金的同时，还给予企业扩张的机会，扩张期权是有价值的.接受期权理论进行分析.从本质上说，实物期权定价方法是将金融期权定价理论运用到实物投资领域，两者的计算原理基本一样，但公式中各变量的含义有所不同.结合房地产开发项目的特点，我们将公式中各参数的含义做如下对比〔如表４〕.用实物期权理论进行项目决策的关键是要精确识别期权类型，然后选择合适的定价模型，以保证结果的精确与合理.房地产项目价值因外界环境的转变而转变.因此我们接受Ｂlack-Scholes期权定价模型进行计算.计算公式：C=SN〔d1〕-Xe-rTN〔d2〕；〔２〕d1=lnSX+r+σ222T σ姨T，d2=d1-σ姨T.〔３〕３．2.１求波动率σ波动率的获取方法有两种：①类比法；②主因素分析法.计算公式：ui=lnpipi-12；琢=1n-1ni=1移u2i-1n〔n-1〕ni=1移ui22姨，i=1，2，3，…，n；琢*=琢/姨m.〔４〕其中：n是所取样本的个数；ui是第i年标的资产的收益率；pi是第i期房屋销售均价；琢是ui的标准差；m是以年为单位表示的每个观看数据之间的固定时间间隔；琢*是年波动率σ的估计值.由于房地产项目在开发过程中不确定因素比较多，风险大，故σ一般取３５％.３．２.2求扩张期权价值企业的决策时点是２０１０年末，当２年后即２０１２年末，企业可以根据将来现金流入量现值之和与投资额的大小关系，做出是否执行二期项目的决策.因此，二期项目的执行相当于是一个期限为２年，价值为９８９８．２４万元的扩张期权，标的资产的当前价值为９０００．０８９１万元.利用公式〔３〕有：d1=ln6815.447981.482+0.05+0.35222×20.35姨2=ln6815.447239.200.35姨2+0.35姨22=0.1256；d2=0.1256-0.35姨2=-0.3694.经查表可得，N〔d1〕=N〔0.1256〕=0.5517，N〔d2〕=1-N 〔0.3694〕=0.3557.则扩张期权价值C=6815.44×0.5517-7239.20×0.3557=1185.09万元.通过分析，假如不考虑期权价值：一期项目的价值为-２１１．８２万元，我们将其视为企业获得二期项目开发选择权的本钱；一期项目给予企业是否进行二期项目的扩张选择权，其价值为１１８５．０９万元；假如考虑期权价值：一期项目净现值为１１８５．０９－２１１．８２=９７３．２７万元.因此，企业开发此项目是可行的.４结语在房地产投资领域，运用实物期权方法不仅弥补了传统ＤＣＦ法的缺乏，也为房地产投资决策分析提供了新的思路，有助于投资者对房地产项目进行更科学的评估.目前，房地产业的竞争日趋激烈，投资环境的不确定性因素日益增多.近年来，我国政府相继出台了一系列把握房价的政策.因此，实物期权方法在房地产投资决策中还需更多的实践和验证.随着计算机技术的进展，以及数学学问的不断完善，信任实物期权分析方法在房地产投资领域会有更宽敞的应用前景.本文：刘紫薇李建波杨红娟工作单位：昆明理工大学。
房地产投资项目评估分析----实物期权法
房地产投资项目评估分析————实物期权法（引用参考）摘要：随着我国房地产市场的不断发展与壮大, 房地产类投资项目评估作为为企业带来利润、推动房地产市场发展的一项重要工作, 越来越受到投资人士的重视.在房地产类投资项目的评估过程中，房地产类项目投资的不可逆、可延迟、投资规模大、开发周期长,并且受政策影响大等特性使得传统的净现值法出现了自身难以克服的缺陷，传统决策方法（以DCF方法为主)所具有的缺陷，在处理不确定性环境下的房地产投资决策问题时，往往低估项目价值,从而影响决策。
将实物期权方法引入到房地产开发项目投资决策中,能够弥补传统评估方法的不足,正确评估项目价值,同是改进决策者的思维方式,使决策更加科学，使项目评估更加全面、充分、科学。
关键词：房地产投资项目；实物期权法；评估运用一、引言：对房地产成果的经济价值进行评估是房地产企业投资决策的重要决策基础.评估方法很多，其中传统的方式之一是折现金流（DCF) 方法，也就是净现值法（NPV) 。
DCF适用于评估短期内的、确定型的投资项目。
把DCF 用于房地产经济价值的评估，最大的缺点在于其忽略了房地产开发活动的一些重要特征.第一、高风险性.房地产企业属资金密集型企业,其开发活动一般要经历研究开发、设计、建设、销售等几个阶段,每个阶段都蕴藏着巨大风险，各个阶段风险的水平、特征迥异。
DCF 法在整个开发项目进行过程中用同一个折现率,这显然不能反映新房地产开发的阶段性差异。
第二、投资决策的动态灵活性.这是由房地产开发的阶段性所决定的。
决策者根据前一阶段的开发成果和对最新市场信息的把握,不断地调整预期现金流,重新对房地产开发的经济价值进行评估并做出相应的投资决策.DCF 法面对这种调整显得力不从心。
鉴于房地产开发的以上特征,采用DCF 法来评估房地产开发的经济价值显然是不恰当的,必须寻找新的思路和方法。
运用期权方法来进行房地产项目评做,可以弥补传统方法的不足,更加准确地评估项目价值。
实物期权理论在房地产投资决策中的作用
实物期权理论在房地产投资决策中的作用[提要] 实物期权方法和传统的投资决策方法是两种不同角度的投资决策机制。
本文基于实物期权定价模型的研究分析，结合相关案例的探讨，总结出实物期权在房地产投资决策中具有很明显的优越性，这会引导投资者对房地产投资项目的价值做出正确的评价。
关键词：实物期权；净现值法；期权溢价；定价模型；投资决策引言近年来，随着我国房地产行业的蓬勃发展，房地产市场也逐渐走向成熟。
但市场竞争的不断加剧、市场环境的不断变化给房地产业的发展带来了诸多不确定的因素，商品住宅价格在2005～2011年间，出现了多次大幅波动现象，国家和地方政府对房地产的宏观调控政策频频出台。
抑制经济过冷与防治经济过热的矛盾一直伴随着我国经济，经济环境、市场环境以及消费者购房心理状态等因素的变化，都给房地产业增添了更多的不确定因素，这就使得房地产的投资决策变得异常重要。
投资是政府、企业和投资者的重要经济活动，在投资前怎样判断项目投资的合理性是许多投资决策者所面临的问题。
在传统的决策方法中一般采用净现值法、投资收益率法和回收期法等方法进行判断。
这些分析方法均为投资者决策提供了量化依据，其中应用最多的是净现值法。
净现值法既考虑了资金的时间价值，又反映了投资的全过程，是一种简单、易于操作的决策方法，但当我们将实物期权理论创造性地应用于产业项目投资决策领域，并形成了一种新的更合理的决策思维和方法时，传统的净现值法便暴露出了其局限性。
在此，我们可以用实物期权法来弥补净现值法的不足和局限性。
一、实物期权理论的含义和应用（一）期权和实物期权的内涵。
期权是一项选择权，购买者在支付一定数额的期权费后，即拥有在某一特定期间内以某一既定的价格买卖某种特定商品（如金融证券）的权利，但又无实施这种权利（即必须买进或卖出）的义务。
实物期权法是指企业或个人在进行投资决策时拥有的、能根据在决策时尚不确定的因素改变行为的权利，广义的理解可以认为是企业对投资的选择权。
基于实物期权的房地产投资决策分析
Ｓ ｈ ｌｓ和 Ｆｓ ｈ ｒ Ｂａ ｋ创 立 的 Ｂａ ｋ Ｓ ｈ ｌｓ模 型 。 ｃ ｏｅ ｉｃ ｅ ｌ ｃ ｌ — ｃ ｏｅ ｃ
Ｂ Ｓ模型 同二叉树模型在很 多 方面都 十分相 似 ，所 以运用 — 这两种模 型对期权 定价的结果基 本上一致。 在确 定投资项 目 关键 词 ： 物 期权 投 资决 策 房 地 产 实 的期权价值 时 ， 目前采 用最 广泛的是 Ｂ Ｓ期权定价模型。 — １概 述 Ｂ Ｓ期权 定价模 型 为 ： — 伴 随我 国房地产 行业 的快 速 发展 ， 当前 的投 资者 面 Ｉ 临 Ｃ Ｓ中（ １一 ｅ 中（ ， ＝ ｔ ｄ ） Ｘ ｍ ｄ ） 着 越来 越 高 的风 险和 决 策 灵活性 ， 至今 仍在 广 泛使 用 的传 Ｉ ， ） （ ＋Ｉｏ ） ） ｎ 旦 ＋ ｒ （ （ ｆ Ｔ 统 分析 方法 是贴 现现 金流（ Ｆ 法。 Ｆ法不 能对项 目的 ＤＣ ） ＤＣ ｄ －— — ｌ 一 ～ 真 实价 值做 出正确 的评 估 ， 存在 巨大不确 定 性 的投 资环 在 ｏ、 ｌ ／ 境 下往 往 会造 成企 业 战略决 策 的失误 ， 给企 业 带来 巨大 的 ｄ＝ １ ｄ ２ｄ一 损失。 而将 期权理 论和 思想 运用 到战 略投 资中 的实物期权 其 中 ， ） 表 标 准正 态 分布 的累积 函 数 ； 表 标 的 （代 １ Ｓ代 方 法 ， 考虑 了不确 定 性 对项 目价 值 造 成 的影 响 ， 评 价 其 在 资 产 的价值 ； Ｘ代 表期 权 的执 行价 格 ，ｒ代 表名 义 无 风 险 ： ｆ 不确 定项 目时 能有效 的弥 补 Ｄ Ｆ法 的缺 陷 ，因此 成 为投 Ｃ 利 率 ； ＂ 表波 动 率 的度 量 ； 表 战略 期权 距 到 期 日的 １代 ３ Ｔ代 资评 价 方法 中非常有 前途 的方 法。 传统 的现金流贴 现 法 的 时间 或经 济 寿命 期 ， 期权 的经 济寿 命期 越 长 ， 有 者所 得 持 个重要 观 点是假 设 一条 结果 固定 的单 一决 策路 线 ， 以及 到 的信 息就会 更多。 — Ｂ Ｓ期权 定价 模型在 实 际应用 时需要 最初 制定 的所 有决策 在 以后 是 不能改 变和发 展 的。 实物 而 定 的假 设 条件 ， 比如 期权 的标 的物 是 风 险资 产 且 这种 期 权 法则 把 多 重决 策 路线 看作 是 在 选择 最 优 战 略 时 高度 资产可 以 自由的买卖 ； 的物 的价格 波动符 合 几何布 朗运 标 不确 定 性与 管理 层灵 活性 联 系起来 的结 果 ， 或者是 在 发展 动 ； 能在到期 日执 行期权 等。 只 过 程 中可 以利 用新信 息 时 出现 的选择权 。 二叉 树期权 定价 模 型则 是 以对标 的资 产价 值 变 化 的 ２ 实物期 权理 论 种描 述 为基础 ， 在每 一 个 时间 段 之 内 ， 的 资产 只 能 取 标 相 对于 金融 资产 、 票和债 券 而言 ， 股 实物 期权 ， 副其 名 两 个 可能结 果 中 的一 个值 。 资产具 有初始 值 Ｓ， 在一 段 时 实是使 用 期权理 论来 评价 实物 资 产。 实际 上 ， 过 去 的一 在 间 内 ， 价值 以概 率 ｑ向上 变 为 Ｓ 或 者 以概 率 １ ｑ向 其 ＋， 一 段时间中， 实物 期权 在 分析 陷入 困境 的企业 以及 高 度不确 下 变为 Ｓ 。 多阶段 二叉树 的定价模 型 中 ， 一 在 期权 的估价 则 定 性 下有着 重 大 的管理 灵活 性 的从 事研 发 的企 业 时 ， 常 非 是从最 后 的时 间点 开始逐 步往 前推 到现在 的时 间点 ， 要估 有用 。 实物 期权 是一种 通过 把期权 的基 本原理 应用 在企业 计每 个 时 点 的期权 价 值 ， 后推 至 上一 个 时 间点 ， 直 到 然 一 的投 资决 策和 实物 资产 经 营管理 中 ， 金 融期权理 论在 实 是 最后得 到该 期权 的价值 。 物领 域 中的扩 展和 应用 ， 其标 的物 往 往是 指某 个 实体投 资 ３ 实物期权 在房地 产 中的应 用 项 目。 实物期权 ” 个名词 真正 产生于 １ ７ “ 这 ７年 ， ９ 由麻省理 本部 分采 用一个简单 的案例 对实物期权 在房地 产项 目 工学 院 的 Ｓｅ ｒ Ｍｙ ｒ ｔｗａｔ ｅｓ教授 受金 融 投 资 的启 发 而产 生 投 资决 策 中的应 用进行 分析 。某企业 计划投 资一个 房地产 的 ， 认 为 当投 资项 目为高 度 不确 定 时 ， 统 的净 现 值 法 他 传 项 目， 根据 合 同规定 ， 公 司可 以选 择 立即投 资 ， 该 或者 一年 低 估 了项 目的投 资价值 。借 鉴金 融期权 的定 义 ， 实物期权 之后投 资。 如果两种选择 都不 能接 受 ， 公司就是 去了投资项 的基 本定 义 为 ： 实物 投 资 为标 的 资产 的期权 ， 体 表 现 以 具 目的资格 。 不管何 时 投资 ， 需 要本 金 Ｓ－ ０ ０万 ， 估 都 １０ 据 为在 经 营、 理 、 管 投资 等经 济活 动 中 ， 使企 业在 将来 具 有活 算 ， 果现在 立即投资 ， 设预期 每年 的平 均净现 金流量 为 如 假 动 空 间和 投 资 的可 能性 ， 并根 据 变化 的市 场 ， 以各种 形 式 Ｆ＝ ２ １ １ ０万元 ， 目的资本成本 为 ｉ １ ％ ， 义无风 险利率 项 １ ０ 名 ＝ 获得 进行 决策 的权利 。 为 ｉ６ ２ ％。 ＝ 则该公 司面临 的选择 是 ： 现在投 资或者一年后 投 房地 产 项 目的投 资具 有 明显 的实物 期权 性质 ， 投资 在 资 ， 当于该公 司拥有到期期 限为一年 的延期期权。 相 决 策过 程 中 ， 以利 用 实物期权 理 论评 估 由项 目不确 定性 可 若该 公司现在投资 ，项 目的估值为 ：．一 ÷ Ｖ＝Ｉ ｃ－ Ｉ＝ 带来 的 期权 价值 ，从 而使 投 资人 不会 低 估项 目存 在 的价 Ｉ １ Ｉ ｕ０ ／ Ｕ 值 ， 终对 投资 项 目做 出正确 的评 估。 在房 地产 项 目投 资 １ ０ 最 ０万 元 。 净 现 值 Ｎ Ｖ ＝ １ Ｓ ０ — ０ ＝ ０ ２ Ｐ ０ Ｖ 一 Ｆ１ ０ １ ０ ２ ０万 ２ ０ 领 域 中 ， 要有如 下 几种 实物 期权 ： 阶段 投资期权 、 迟 元。 这说 明该 项 目的最低 价值 为 ２ ０万 元。 主 分 延 ０ 投 资期权 、 转换 期权 、 扩张 投 资期权 、 收缩 期权 以及放 弃期 若 该公 司一 年后 进行 投 资 ， 则可 以将 延期 投 资视 为以 权等。 实物 期权是 一种 把金 融市场 的规 则 引入 到企 业 内部 项 目为标 的的资产 、 行价 格 为 ｋ １ ０ 执 ＝ ０ ０万 的 １年 期看 涨 战略 投资决 策 上来 的一 种思 维 方法 ， 它能更 准确 地评 价 房 期权 。假 设波 动率 为 ５ ％ ， 果选 择 等待 ， 司将 损失 掉 ０ 如 公 地 产 投 资项 目， 对 于传 统 的 投 资决 策 方法 而言 ， 过 引 立 即投 资 的第 一 年所 获得 的 自由现 金流 Ｆ＝ ２ 相 通 ＿ １ ０万 元 ， ｌ 并 入 实物 期权从 而使 投资 者更 好地做 出正确 的决 策。 假设 这一成 本是 延迟投 资 的唯 一成本 。 目前 ， 实物界和理论界 尚未形 成对实物期权 通用 的定价 应 用 Ｂ Ｓ公式 对上 述期权 进 行估 值 ，应 先计 算不 含 — 模型 ， 主要 的估 值 方法 有两种 ： 种是 以 Ｒ ｂｎ ｔ ｉ、 ｏ 、 股利 的资 产的 当前价值 ： 一 ｕ ｉ ｅｎ Ｃ ｘ ｓ
浅谈实物期权理论与房地产项目投资决策
浅谈实物期权理论与房地产项目投资决策1 引言房地产项目投资就是将一定的资金投入到房地产活动中，以期将来获得更多收益的投资行为。
但由于未来的报酬尚未发生，这种报酬有较大的不确定性。
这样，房地产投资可能给投资人带来巨大的收益，同时也伴随着较高风险。
此外，房地产项目投资不同于其他形式投资的一些特点：（1）投资的巨额性；（2）投资的回收期长；（3）流动性差；（4）抵御通货膨胀影响能力强；（5）受政策影响性大；（6）需要金融部门的资金支持等。
也正是由于房地产投资具有这样的特点，所以对房地产投资决策的研究具有极大的理论及实践价值。
在传统的房地产投资决策过程中，对项目评价与决策主要采用净现值法、回收期法、内部收益率等方法，但是这几种方法隐含着许多假设条件：（1）投资是可逆的；（2）投资的收益是可预测的，或者是可确定的；（3）不能选择适当的投资时机，投资者只能采用刚性的投资策略，不考虑延期投资策略对项目预期收益的影响，要么立即投资，要么永远放弃投资机会等。
然而，对于房地产项目投资来说，其投资并不是可逆的，特别是在取得地权以后，一旦资金投入进去，就可能会形成沉入成本。
如果投资者在未来改变投资计划，或者放弃投资，必然会有一部分资金无法收回，這部分就形成了沉入成本。
其次，传统的评估方法认为投资的未来收益是可以预测的，但事实上房地产投资受诸多因素的影响，必然使得其未来收益具有极大的不确定性，这就使得采用传统的方法（如NPV）很可能做出错误的决策。
此外，在房地产项目投资中，利用传统的方法我们只能决策项目的投资可行性，却不能确定未来出现什么情况时可以放弃投资而不至于损失更大，也不能确定在什么时间投资（如延迟投资）可获得更大的收益。
实物期权理论正迎合这种评价与决策的需要，特别适用于风险大、短期收益不明显及行动可以延缓的投资领域，而房地产投资本身恰具有这样特点，因此利用实物期权理论来分析研究房地产的投资策略既是可行的。
2 实物期权理理论及B--S期权定价模型2.1实物期权理论期权（Options）是一种特殊的合约协议，它赋子持有者在某给定日期（欧式期权）或该日期之前的任何时间（美式期权）以固定价格购进（看涨期权）或售出（看跌期权）一种资产的权利。
实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用
实物期权方法在 房地产投资项目 评估中的未来应 用前景广阔，将 为投资者创造更
大的价值。
实物期权方法的应用范围将进一步扩大，涵盖更多类型的房地产投资项目。 实物期权方法的理论体系将进一步完善，提高评估的准确性和可靠性。 实物期权方法将与其他评估方法相结合，形成更加综合的评估体系。
实物期权方法将更加注重实际应：万科房地产投资项目
实物期权方法应用：在评估过程中， 通过实物期权方法对项目的风险和不 确定性进行了充分考虑，为投资决策 提供了有力支持
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案例简介：该项目采用了实物期权 方法进行评估，取得了良好的投资 回报
实践效果：通过实物期权方法的运 用，该项目在房地产市场中取得了 竞争优势，获得了较高的投资回报
PART Five
实物期权方法在房地产投 资项目评估中的实践案例
PART Six
实物期权方法在房地产投 资项目评估中的前景展望
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实物期权方法概述
实物期权的概念
实物期权是一种投 资策略，其价值来 源于所投资的实物 资产。
与金融期权相比， 实物期权具有更大 的不确定性。
数据的可靠性：确保所选择的案例数据真实可靠，能够反映实物期权方法在评估 过程中的实际效果。
案例的时效性：选择近期发生的案例，以体现实物期权方法在实际应用中的最新 发展和变化。
案例的完整性：确保所选择的案例具有完整性，包括项目的投资背景、评估过程、 实施效果等方面，以便全面了解实物期权方法在房地产投资项目评估中的应用。
实物期权方法在房地产投资项目评估中的局限性
数据难以获取：实物期权方法需要大量的数据支持，但在房地产领域，数据往往不够充分或者 质量不高。
基于实物期权的房地产投资决策分析
时代经 贸 ２ １ Ｏ ０年 ６ 月 中旬刊 总第１ ２ ７ 期
基 于 实 物 期 权 的 房 地 产 投 资 决 策 分 析
张莉 莎 刘 蕾
济南 ２０１） ５０ ４ （ 东经 济 学院 ，山东 山
【 摘
要】实物期权 是一种来 自于金 融衍 生工具的新理论方法 ，正逐步广泛地应用在投资决策、财务管理、价值评估领域。在房地产 中引入 实物期权方法，把
项 目的静态ＮＰ 加上一个 期权价值，从 而弥补 了传统投资决策方法 的不足，同时对传统投资分析方法固有的局限性进行 了突破和进一步的发展。 Ｖ 【 关键 词】实物期权 ；房地产 ；ＢＳ 型 — 模
引 入 实 物 期权 的 必 要 性 自美 国 的次 贷 危 机 引起 全 球 金 融 危 机 爆 发 以 来 ， 中 国 的 房 地 产 市 场 内外 交 困 ， 房 地 产 市 场 受 到 很 大 的 冲 击 。 自２ ０ 年 开 ０８ 始 全 国 各 地 的房 地 产 成 交 量 不 断 下 降 ， 众 所 周 知 ， 房 地 产 行 业 向来 是拉动经济增 长 的特效 药 ，中国的经济要想 从金融危机 中 迅速 恢复 ，首要 条件就是 防止 出现房地 产泡沫现象 ，而在这 其 中最 重要的就是如何 把握房地产 定价 的问题，我 国房地产定 价 的传 统 方 法 是 现 金 流 贴 现 法 。然 而 ，现 金 流 贴 现 （ Ｃ ）法 有 三 ＤＦ 个 缺 点 ： 第 一 ，主 观 性 较 强 ， 管 理 者 的预 测 被 加 入 到 预 测 结 果 中 。第 二 ， 固定 性 ， 即 投 资 者 无 法 根 据 市 场 的 市 场 情 况 随 时 调 整投 资方案 。第三 ，非连贯性 ，没有合适 的贴现率选 择标准 。 加 上 ， 房 地 产 行 业 的 项 目周 期 长 ， 市 场 环 境 存 在 很 大 的 不 确 定 性 等特 点 ，现金 流 贴现 法 已经无 法满 足 房地 产投 资 决策 的 要 求 ，因此 在房地产 决策中 引入 实物期权 是必要 的，实物期权借 鉴金 融期权的理论解 决 了或有 决策 的评价 问题 ，根据 项 目的不 确 定 性 解 决 其 价 值 决 策 ，依 据 风 险 跟 收 益 成 正 比 的 原 则 ，弥 补 了传 统 方 法 的不 足 。 二 、 实物 期 权 与 金 融期 权 的 比 较 及 其 分 类 期权 （Ｐ ｉ ｎ 也 称 选 择 权 ，一 个 通 过 对 金 融 资 产 未 来 价 值 Ｏ ｔｏ） 的预 期 而 管 理 金 融 资 产 价 格 变 动 风 险 的 工 具 。期 权 赋 予 持 有 者 在 未 来 的 某 一 时 刻 或 一 段 时 间 内， 以一 定 的 成 本 购 进 或 售 出 一 种 资产的权利而不 必承担义务 。早期 的期权是作为 一种金融衍 生 创 新 工 具 于 ２ 世 纪 ７ 年 代 出 现 的 ，期 权 的 种 类 有 很 多 ，根 据 ０ Ｏ 期权 持有者 的权利 ，期权可 以分为买进 期权和卖 出期权 ；根 据 期权 执行时 间的不 同 ，期权又 可 以分为 欧式期权和 美式期权 。 实物 期权 就是作 出特 定经营 决策的权利 ，尽管实物 期权与金 融 期 权交 易有 很大 的 相似 之处 ，但 由于 目前 没有 集 中的交 易 市 场 ，实物期权没法享受金融期权 的行权和不行权 的选择 权。 三 、 实物 期权 的 定 价模 型 及 基 本 分 类 期权的定价方 法较多 ，理 论界和 实务界 尚未形 成通用定 价 模 型 ， 根 据 不 同项 目的 特 性 可 以考 虑 选 用 合 适 的定 价 方 法 。 其 中 比较 有 名 的 有 ， １ ７ 年 两 位 美 国 学 者 费雪 ・ 莱 克 （Ｉ ｃ ｅ ９３ 布 Ｆ ｓｈｒ Ｂ ａ ｋ 和 梅 隆 ・ 尔 茨 （ｙ ｏ Ｓ ｈ ｌ ｓ 创 立 了Ｂ ｓ 型 ，这 个 ｌｃ） 舒 Ｍ ｒｎｃＯ ｅ） — 模 模 型 解 决 了金 融 期 权 的 定 价 问 题 。 随着 时 间 的 推 移 ，金 融 期 权 逐 渐 向 实 物 领 域 中扩 展 ，最 初 的 实 物 期 权 概 念 是 由 麻 省 理 工 学 院的Ｓ ｅ ａ ｔ ｙ ｒ （９ ７ 提 出。 当实 际项 目较 为复杂 时，一 ｔｗ ｒ Ｍ ｅ ｓ １ ７ ） 般使 用二项式期权 定价模 型。此时 ，期 权的价值通 常也是 离散 的。但在本文 中主要讨 论如 何利 用Ｂ Ｓ — 模型 定价 。实物期权的价 值具有如下特 点：非交 易性 ，非独 占性 ，先 占性，复合性 。 鉴于实物期 权的本质 ，实物期权 是金融期权 理论 的延伸 ， 其 定价方法 的本质 与原理均 来 自于金 融期权 的定价 方法 ，在 推 导Ｂ ａ ｋ Ｓ ｈ ｌｓ 权 定 价 微 分 方 程 时 ，用 到 了如 下 的假 设 ： ｌ ｃ— ｃ ｏ ｅ 期 ①证券交易是连续的； ②股票价格遵 循对数正态分布 ，且群和ａ 二为常数； ③ 所 有 证 券 都 是 高 度 可 分 的 ， 没 有 交 易 费用 或 税 收 ； ④没有无风险套利机会； ⑤在期权有效期 内没有红利支付 ； ⑥无风险利率：为常数，且在所有到期 日都相 同； ⑦投资者能 以同样的无风险利率借款或贷款 。 则根据金 融期权 的定 价公式可 以得 出相应 的实物期权 定价 公式： Ｃ Ｐ （， 一Ｖ ｘ （Ｒ ） ｋ） ＝ Ｎ ｋ） ｅｐ 一Ｔ Ｎ（。 其 中 ，ｋ ＝ ｛ｎ ＰＶ ＋ （ Ｒ ） （） ｝ ０√ ， Ｉ ［／ ］ ＋０ Ｔ ／ 亍 Ｋ＝ ， （ 式 中 的参 数含 义 见 表 ３ ｋ 一０ 公 ）
实物期权方法在房地产投资项目中的应用-精
实物期权方法在房地产投资项目中的应用姓名：白春颖学号：20708176专业：技术经济及管理学目录目录 (2)摘要 (3)ABSTRACT (4)前言 (5)第一章净现值法简介及不足 (6)1.1 净现值法简介 (6)1.2 净现值法的缺陷 (6)第二章实物期权理论概述 (8)2.1 实物期权定义 (8)2.2 实物期权理论 (8)2.3 实物期权方法对房地产投资的重要意义 (9)第三章实物期权理论在房地产投资项目中的应用 (11)结论 (13)参考文献 (14)摘要近几年来我国的房地产业正处于不断地发展与壮大的过程之中，关于房地产类投资项目的评估越来越受到投资人士的重视，并且已成为能够给企业带来利润、推动房地产市场发展的一项重要工作。
房地产类项目投资具有不可逆、可延迟等特性，这使得传统的净现值法在进行评估的过程中出现了自身难以克服的缺陷，而实物期权法具有灵活性，在评估过程中的运用能够使项目评估更加全面、充分、科学。
关键词：房地产投资项目；实物期权法；评估运用ABSTRACTWith the continuous development and strengthening of China’s real estate market, as an important work to project appraisal enterprises profits and promote the development of real estate market, assessing real estate projects have been gotten the increasing investor attention. In the process of assessing real estate investment projects, real estate investment projects irreversible, can be delayed and other characteristics make traditional NPV to show some overcome shortcomings, but the use of real options in the assessment process can make assessment project more comprehensively, adequately and scenically.Key words: real estate investment projects; real options; assessment and application前言我国的房地产业是在十一届三中全会以后，伴随着改革开放的浪潮，经过长期孕育应运而生的。
实物期权理论在房地产投资决策中的应用的开题报告
实物期权理论在房地产投资决策中的应用的开题报
告
1. 研究背景与意义
随着现代化经济的快速发展和城市化的不断推进，房地产已经成为了人们日常生活中不可或缺的一部分。
房地产的投资具有较高的收益和风险，此时，如何有效地评估房地产的价值及其所带来的风险，成为了房地产投资决策的核心问题。
实物期权理论是一种先进的金融工具，可以有效应用于房地产的投资决策中，因此本论文将对实物期权理论在房地产投资决策中的应用进行探讨，对于促进我国房地产市场的健康发展具有一定的现实意义。
2. 研究内容和方法
本论文将以文献分析和案例研究的方法，探讨实物期权理论在房地产投资决策中的应用。
首先，将介绍实物期权理论的基本概念和理论模型，并分析实物期权理论与房地产投资决策的相互关系。
其次，通过分析国内外实物期权在房地产投资决策中的应用案例，探讨实物期权理论在房地产投资决策中的具体操作。
最后，针对目前实物期权在房地产投资决策中存在的问题和不足，提出相应的对策和建议。
3. 研究预期结果
本论文的研究重点是将实物期权理论应用于房地产投资决策中，旨在探讨实物期权理论在房地产投资决策中的可行性和切实可行的操作方式。
预期结果如下：
（1）深入了解实物期权理论及其在房地产投资决策中的应用案例，可以提高投资者对于实物期权的认识和理解，进而更好地利用实物期权来规避风险和提高收益。
（2）在实物期权的基础上，将其应用于房地产投资决策中，可有效评估房地产市场的风险和价值，使投资决策更加科学化和精确化。
（3）发现并分析实物期权在房地产投资决策中存在的问题和不足，并提出相应的对策和建议，以期完善实物期权在房地产投资决策中的应用形式。
实物期权在房地产投资决策中的应用的开题报告
实物期权在房地产投资决策中的应用的开题报告
一、研究背景
房地产作为一种重要的投资标的，受到很多投资者的追捧。
然而，
房地产投资决策是一个相对复杂的过程，需要考虑多种因素，并且受到
市场变化的影响较大。
在这样的背景下，实物期权作为一种衍生品，可
以帮助投资者更好地管理风险和优化投资组合，成为了越来越多投资者
和机构的选择。
二、研究目的
本研究的目的是探究实物期权在房地产投资决策中的应用。
具体的，本研究将从以下几个方面展开研究：
1、分析实物期权的基本特征，以及在房地产投资中会面临的具体问题；
2、探究实物期权在房地产投资中的应用，分析其能够解决的问题和带来的好处；
3、结合实例进行分析，证明实物期权在房地产投资中的应用可行性和优势。
三、研究方法
本研究将采用文献研究和案例分析的方法，结合实践经验和专家意
见进行研究。
具体的，本研究将收集相关的文献资料，以及实物期权和
房地产投资的具体案例，进行深入分析和研究。
四、研究内容
1、实物期权的基本特征：包括实物期权的定义、种类、定价方法等方面；
2、房地产投资中的具体问题：主要包括市场风险、资金风险、时间风险等方面；
3、实物期权在房地产投资中的应用：主要包括基于买方或卖方的实物期权、基于时间的实物期权、基于价格的实物期权等方面；
4、实例分析：结合具体的实例，探究实物期权在房地产投资中的应用效果和优势。
五、预期成果
本研究预计可以深入探究实物期权在房地产投资中的应用，为投资者和机构提供更为全面的投资决策参考，为实现更好的风险控制和投资价值优化提供支持。
同时，本研究也可以为相关研究提供参考和借鉴。
实物期权理论在房地产开发中的应用
实物期权理论在房地产开发中的应用摘要房地产业是我国快速城市化进程的巨大推动力,也是目前我国经济的巨大支柱。
土地供应无法马上转化为有效的商品房供应,加速了房价上涨。
与海外成熟市场不同,在中国,房地产市场一直伴随着密集的宏观调控,在独特的土地储备制度、商品房分期预售制度下,市场力量与政府力量的对抗使得投资时机决策时机的选择显得尤为重要。
传统的房地产投资决策分析理论将不确定性当作投资风险大小的度量。
认为不确定性越大，面临的风险也就越大。
但实物期权理论却为不确定性重新定价。
不确定性越高，期权的价值就越大。
房地产投资决策实物期权理论比较完美地解决了投资的不确定性和管理灵活性的战略价值。
关键词：实物期权理论；房地产开发；时机决策怀化学院大学本科学年论文目录摘要 (I)目录 (I)第1章实物期权方法的理论基础 (3)1.1实物期权理论 (3)1.2实物期权定价模型 (4)第2章房地产投资决策实物期权特性分析 (6)2.1房地产投资决策的不确定性 (6)2.2房地产投资决策中实物期权特性 (6)2.3房地产投资决策中实物期权价值的影响因素 (7)第3章房地产投资决策实物期权方法 (8)3.1 实物期权的应用思路 (8)3.2实物期权的运用 (8)第4章结论 (10)参考文献 (11)第1章实物期权方法的理论基础实物期权是金融期权理论在实物资产期权上的扩展，是把金融市场的规则引入企业内部战略投资决策，用于规划与管理战略投资。
在公司面临不确定性的市场环境下，实物期权的价值来源于公司战略决策的相应调整。
每一个公司都是通过不同的投资组合，确定自己的实物期权，并对其进行管理、运作，从而为股东创造价值。
实物期权法应用金融期权理论，给出动态管理的定量价值，从而将不确定性转变成企业的优势。
1.1实物期权理论（一）实物期权的概念实物期权最初是由Stewart Myers提出的，他指出一个投资方案其产生的现金流量所创造的利润，来自于目前所拥有资产的使用，再加上一个对未来投资机会的选择。
房地产投资决策中的实物期权方法
房地产投资决策中的实物期权方法房地产投资决策中的实物期权方法决策是决策者为达到某种预定目标，运用科学的理论、方法和手段，制定出若干行动方案，对此做出一种具有判断陛的选择，予以实施，直到目标实现。
那么房地产投资决策中的实物期权方法有哪些呢?一起来了解了解!1.传统投资决策方法的局限性：房地产投资决策中的传统方法，主要是房地产投资分析中常用的财务评价方法，它是从财务方面来探讨项目投资的可行性，应用的前提条件是投资项目现金流可预测。
因此，采用财务评价方法进行房地产投资决策分析，首先必须对房地产项目的开发与经营情况做出准确的预测和推断，否则，即使计算出了项目的财务内部收益率(FIRR)或财务净现值(FNPV，也难以做出准确决策。
运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是投资可逆性，即通过投资项目现金流入可收回投资，或在市场出现不利状况时可出售资产收回投资;二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响，即不考虑投资的时间价值，当FNPV大于零时现在就投资，当FNPV小于零时就拒绝投资。
在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成房地产投资价值的低估，主要表现在：一是忽视了投资项目中的柔性价值，它假设未来变化是按决策时的环境发生，事实上，房地产投资的长期性和房地产市场的不确定性，要求投资者根据市场条件变化，对项目投资决策适时进行调整。
二是忽视了投资机会的选择，只是对是否投资进行决策，没有考虑项目可延期性和由此可能产生的价值变化。
三是忽视了房地产项目的收益成长，将净现值是否大于零或是否高于目标收益率(最低可接受收益率)作为投资评价准则。
实际上，并非所有的房地产投资都能在短期内获利，而且，有些房地产项目的投资，其目的并不仅是为了获得财务上的利益，有时更多的是从企业长远发展的角度来决策，使企业获得未来成长的机会。
因此，在不确定的市场环境下，传统的投资决策方法显然较难满足科学决策的需要。
2.房地产投资决策的期权性质：传统投资决策方法隐含两种假定，即可逆性和不可延期性。
实物期权在房地产投资中的应用
实物期权在房地产投资中的应用摘要实物期权是一种被广泛的应用于投资决策、财务管理领域的金融衍生工具。
实物期权是以实物投资为目标的资产的期权，其主要表现为在经营、投资、管理等经济活动中，能够让企业在以后有活动的空间和进行投资的可能性，而且还可以通过市场的变化，通过很多形式来获得决策的权利。
正是因为实物期权方法有很强的合理性和先进性，本文通过理论与实际相结合，总体的介绍了实物期权在房地产项目投资决策中的类型及其必要性，对实物期权在房地产的投资过程中的具体运用过程作了阐述，这些阐述过程，有助于决策者、投资者更加长远的分析问题，正确对待市场中的变化、把握住机会，为企业创造出更大的价值。
关键词：实物期权房地产投资决策不确定性可行性研究The application of real option in real estate investmentAbstractReal option is a kind of widely used in investment decision-making, financial derivatives in the field of financial management. Real options in real investment options for target assets, the main show is in operation, investment, management and other economic activities, can let enterprise in the future there is activity space and the possibility of investment, but also can through the change of the market, through many forms to get the right decision. It is because the real option method has very strong rationality and sophistication, through integrating theory with practice, this paper overall introduces the types of real options in investment decision of real estate project and its necessity, the concrete application in the process of real option in real estate investment process in this paper, the process, help policy makers and investors more long-term problem analysis, correctly handling the changes in the market, seize opportunities, create greater value for the enterprise.Keywords:Real options Real estate investment decision-making Uncertainty A feasibility study1 实物期权的概念实物期权是金融期权理论对实物（非金融）资产期权的延伸。
实物期权理论在房地产投资时机决策中的应用——基于二叉树模型的实例分析
系、 开发及持有成本 、 无风 险利率 的变 动等 ， 开发商往往 只能
预测 出投资项 目收益较高或较低等不 同时期 和结果的概率 。
部环境 变得 很差 ， 投 资商有 撤销投资 的权利 。 因此 在项 目投 资和实施过程 中， 开发商可 以根据外部 环境 的变化进行投 资
决 于投 资项 目的不确定性 ， 一般二 者呈正相关 。 （ 一） 实物期权理论 的应用领域 实物期 权理论在竞争和战略管理领域应 用广泛 。 现代企
的沉没 成本 ， 而且 在项 目 开 发完成 时 ， 开发商也再 不可能无 条件地将 开发 的项 目还原 为初始投 资前 的土地 ， 所以， 房地
间无限小 ， 标 的 物 的 价格 就 成 了连 续 分 布 ， 即为 Ｂ — Ｓ 模 型。
，
会， 从而获得 更多 的发展 空间。 从研究文献 来看 ， Ｒ ｏ ｂ ｅ ｒ ｔ ｓ和 Ｗｅ ｉ ｔ ｚ ｍ ａ ｎ （ １ ９ ８ １ ） 发现： 在序列 投资 中 ， 初 始投资如果 能带来
房地产投资项 目中常 常隐含着 各种实物期权 ， 开发商 可
通过经 济环境和 市场需求 状况决 定是否推迟 投资 以及何 时 动工 ； 在市场价格波动较大 、 供应结构不 明朗的情况下 ， 开发 商通常会先投入少量 资金试探 市场情况 ； 如 果一段时间后外
决策成 为关键 。 房地产投资项 目的不 可逆性对 于开发商决策
不确定性 大且风 险性高 的投资项 目做 出评 价提供 了一种可 行的方法 ， 运用这些实物期权来决定投 资策略和方案有助于
实物期权在房地产投资决策中应用研究
Ｅｍａｌ ｏ ｃ ｅｘ１３ １６ｃｍ ） － ｉ ：ｈ ｕ ｈｎ ｉ２ ＠ ２ ． ｏ
Ａ ｂ ｔ ａ ｔ Ｒｅ ｌｅｔｔ ｎ ｅｔ ｎ ｓｈ ｖ ｅｃ ａａ ｔｒｓ ｃ ｎ ｌｄｎ ｒｅ ｅｓｂｌ ，ｈｇ ｅ ｒ ｅｏ ｎ ｅｔｉｔ ， ｎ ｅ ｉｉｔ ｆ ｓｒ ｃ ： ａ ｓａｅｉｖ ｓｍｅ ｔ ａ ｅｔ ｈ ｒ ｃｅｉｔ ｓｉｃｕ ｉｇ ｉ ｖ ｒｉｉｔ ｉｈ ｄ ｇ ｅ ｆｕ ｃ ｒ ｎ ａ ｄ ｆ ｘｂｌ ｏ ｈ ｉ ｒ ｉ ｙ ａ ｙ ｌ ｉ ｙ
关 键 词 ： 实物期 权 ；房 地 产投 资 决 策 ； 增 长期 权 ；Ｂ Ｓ期 权 定 价 模 型 — 中 图 分 类 号 ：Ｆ ０ ． ４ ７９ 文 献标 识码 ：Ａ 文 章编 号 ：１ ７ ８ ９（ ００） ４ ４ ７ ０ ６４８５ ２ １ ０—４—５
Ａｐｐｌｃ ｔｏ ｆｔ ａ ｉａ ｉ ｎ ｏ ｈｅ Ｒｅ ｌＯｐｔｏ ｎ Ｒ ｅ ｌ ｔ ｔ ｎｖ ｓ ｍ ｅ ｅ ｉｉ ｎｓ ｉ ｎ ｉ ａ ａ ｅ Ｉ ｅ ｔ ｎｔＤ ｃ ｓｏ Ｅｓ
ｍｅｈ ｄ ａ ｐｉｄ ｔ ｈ ｅ ｌ ｓａｅｉｖ ｓｍｅ ｔ ｅ ｉ ｏ — ｋｎ ｏ ｓｄ ｒ ｈ ｎ ｅｔｉｔ， ｎ ｅ ｅ ｔ ｅｍａ ａ ｅ ｎ ｅ ｉｉ ｔ ｎ ｔｏ ｐ ｌｅ ｔｅｒａ ｔｔ ｎ ｅｔ ｎ ｃｓ ｎ ｍａ ｉｇ ｃ ｎ ｉｅｓｔｅｕ ｃ ｒａｎ ａ ｄｒ ｆ ｃｓｔ ｎ ｇ ｍｅ ｔｆ ｘｂｌｙ ａ ｄ ｏ ｅ ｄ ｉ ｙ ｌ ｈ ｌ ｉ
基于实物期权的房地产投资决策研究——以“海岸国际”开发项目为例的开题报告
基于实物期权的房地产投资决策研究——以“海岸国际”开发项目为例的开题报告一、选题背景房地产是国民经济的重要产业，在经济发展中起着重要的作用。
随着我国经济的不断发展和城市化进程的加快，房地产市场愈加火热。
不过，房地产投资也是有风险的，如何进行科学、合理的投资决策，是房地产投资人士最需要解决的问题之一。
房地产投资决策的要素很多，包括政策、地段、人口流动、建筑品质等，而这些要素，都会影响房地产的价值。
另外，房地产投资还需要考虑风险及收益的平衡，风险大则收益高，风险小则收益相对更低。
因此，如何科学地评估风险、根据实际情况进行投资决策，就显得尤为重要。
二、研究目的本研究的目的是探究基于实物期权的房地产投资决策的有效性和可行性，以“海岸国际”开发项目为例，分析实物期权在房地产投资决策中的作用，并根据实际情况科学制定投资决策，以实现理想的风险收益平衡。
三、研究内容及方法本研究将以“海岸国际”开发项目为例，从实际出发，探究基于实物期权的房地产投资决策。
具体研究内容包括：1. 探究实物期权理论原理及其在房地产投资决策中的应用。
2. 分析“海岸国际”开发项目的市场环境、竞争现状等情况，挖掘项目的投资潜力。
3. 利用实物期权方法，建立风险收益模型，分析投资可行性。
4. 综合各项分析结果，制定科学、合理的投资决策，并给出具体的实施方案。
本研究将采用实证分析的方法，结合实地调研和数据分析，较为全面地呈现房地产投资决策的过程与方法。
四、预期成果本研究的预期成果包括：1. 对实物期权理论与应用进行了总结和分析，为房地产投资决策提供了新的思路。
2. 以“海岸国际”开发项目为例，对房地产投资决策进行了深入剖析，得出针对该项目的科学、合理的投资决策。
3. 建立了房地产投资风险收益模型，为类似投资决策提供了参考。
4. 本研究结果可以为广大投资人士提供实用性的理论指导和决策参考。
五、论文结构本文将分为以下几个部分：第一章绪论1.1 研究背景和目的1.2 研究内容与方法1.3 预期成果第二章实物期权模型的理论基础与应用2.1 实物期权的基础知识2.2 实物期权的应用场景2.3 实物期权在房地产投资决策中的应用第三章“海岸国际”项目的背景分析3.1 “海岸国际”项目的市场环境3.2 “海岸国际”项目的竞争现状3.3 “海岸国际”项目的投资潜力分析第四章基于实物期权的风险收益模型分析4.1 模型的构建4.2 数据的分析与建模4.3 模型的结果分析第五章科学制定投资决策5.1 基于实物期权的投资决策分析5.2 投资决策实施方案的制定第六章结论6.1 研究结论6.2 研究展望及不足参考文献。
实物期权理论在房地产投资决策中的作用
皮、 工作效率低等问题； 第二， 部分规章条款实
（ 二） 提 高区域金 融风 险监 测评估体 系运 验， 构建专业化、 多元化的区域金融风险处置
用性不强 。例 如， 虽然 《 金融机 构撤 销条例》 对 行 效率。一是要 完善 区域金融风险评估体系 ， 平 台和信 息共 享机制， 并且培养专业化 的金融 金融机构行 政撤 销的条件 、 程序 等情况做 了规 结合金融业的实 际风 险状况， 科学制定区域金 风 险处置 队伍 ， 从而增强金融风险处置 的针对 定， 但 从金 融机构 市场退 出的实 践看 ， 该 条例 融风险评 估指标体系 ， 明确 评估 的原则、 方法、 性、 适用性和有效性。 的许多 内容和 规定还 比较模糊 、操 作性不强 ； 内容和范围等， 增强金融风险监测评估的时效 第三， 缺乏专业化的金融风险处置平 台。 例如 ， 性、 准确性和科学性； 二是加强金融机构重大 主要参考文献：
没有建立有效的金融风险处置监督机制和处 事项报告制度建设， 建立监管协作和重大事项 ［ １ ］ 尹兆君． 关于完善我国银行业突发事件应
置信 息的共享机 制 ，在 金融风 险处 置 的过程 分析会商机制，拓宽重大事项信息来源渠道， 急管理的思考［ Ｊ ］ ． 新金融， ２ ０ １ １ ． ５ ． 中， 金 融机构 的托管 、 接管 、 撤销（ 关闭） 、 破 产 提高重大事项报告制度的执行效率， 增强对重 ［ ２ ］中国人民银行衡阳市中心支行课题组． 金
实物期权理论在房地产投资决策中的作用
口文 ／方 智
（ 江西理工大学经济管理学院 江西 ・ 赣州 ）
［ 提要］ 实物期权方法和传统的投资决
基 于实物期权定价模型 的研 究分析 ， 结合相 关
关键词 ： 实物期 权； 净 现值 法 ； 期 权溢价 ； 展， 房地产市场也逐渐走 向成熟 。但市场竞 争 的不断加剧 、 市场环境 的不断变化给房地产 业 的发展带来 了诸多不确定 的因素 ， 商 品住宅价 格在 ２ ０ ０ ５ — ２ ０ １ １ 年问 ， 出现 了多次大幅波动现 象， 国家和地方政府对房地产 的宏观调控政策 中图分类号 ： Ｆ ８ ３ 文献标识码 ： Ａ 收录 日期 ： ２ ０ １ ３ 年 ８月 １ ５日
实物期权法在房地产投资方向和时机选择中的应用研究的开题报告
实物期权法在房地产投资方向和时机选择中的应用研究的开题报告题目：实物期权法在房地产投资方向和时机选择中的应用研究一、研究背景和意义房地产是我国经济发展的重要支柱产业，也是人们最主要的财富增长方式之一。
随着我国市场经济体制的不断完善，房地产市场的发展潜力越来越大，投资者在选定投资方向和时机时遇到的问题也越来越多。
近年来，实物期权法开始被广泛应用于房地产行业，成为房地产投资方向和时机选择的重要工具。
因此，对实物期权法在房地产投资方向和时机选择中的应用进行深入研究，具有重要的现实意义和理论价值。
二、研究内容和方法本研究主要探讨实物期权法在房地产投资方向和时机选择中的应用，具体包括以下内容：1. 实物期权法的基本概念和原理：介绍实物期权法的基本概念，解释实物期权法的原理和适用范围，以及实物期权法与其他投资工具的比较。
2. 实物期权法在房地产投资方向选择中的应用：分析实物期权法在房地产投资方向选择中的应用，重点分析房地产市场投资方向选择中实物期权法的实际案例，并比较各种实物期权类型的优缺点。
3. 实物期权法在房地产投资时机选择中的应用：分析实物期权法在房地产投资时机选择中的应用，重点分析在不同市场情况下的实物期权类型的应用。
4. 研究方法：采取文献研究和实证研究相结合的方法，对实物期权法在房地产投资方向和时机的选择应用进行深入分析，为实物期权在房地产投资领域的应用提供理论支撑和实践参考。
三、预期研究结果通过对实物期权法在房地产投资方向和时机选择中的应用进行研究，本研究预期得到以下结果：1. 建立实物期权法在房地产投资方向和时机选择中的应用模型，能够提高房地产投资决策的准确性和可靠性。
2. 分析实物期权法在房地产投资方向和时机选择中的优缺点，为投资者提供全面的投资选择建议，并有助于解决目前房地产投资领域的风险和不确定性问题。
3. 增强理论基础：通过实物期权法在房地产投资中的应用，为投资理论和实践提供新的观点，对行业的发展与创新起到促进作用。
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实物期权在房地产投资决策中的运用分析
黄文娴王喆中国地质大学
【摘要】当前，面对各种调控房价政策，代表着高收益的房地产行业前景扑朔迷离，房地产投资风险也将进一步加大。
本文引入实物期权这一概念，并对其原理，特点，定价模型进行介绍，并用案例将期权定价与当前房地产行业投融资中普遍运用的现金流折现方法进行对比分析，指出实物期权的优势，从而更好的引导决策者在当前这种形势下做出正确的决策。
【关键词】房地产实物期权期权定价
一、实物期权法与实物期权定价模型１．实物期权的引入。
实物期权是指对实物资产投资的选择权，即期权持有者在进行资本投资的决策时所拥有的、能根据具体情况而改变自己投资行为的权利。
实物期权的标的资产为非金融资产。
在房地产投资项目中，主要有以下几种实物期权：延迟投资期权、分阶段投资期权、扩张投资期权、转换期权、放弃期权和收缩期权等。
实物期权的概念最初是１９７７年由ＳｔｅｗａｒｔＭｙｅｒｓ提出的，他认为：当投资对象是高度不确定的项目时，传统净现值理论低估了投资项目的价值。
２．期权在房地产项目中的应用。
２．１期权在房地产项目投资中的运用简析。
房地产项目投资具有明显的实物期权性质，在房地产投资决策过程中，运用实物期权理论充分挖掘项目隐含的期权价值，就不会导致投资人低估项目的价
值，从而能正确地对投资项目进行评估。
若将项目投资的权利看成期权，运用实物期权理论定量研究房地产开发项目的期权，则投资项目的价值就可以划分成两部分：一部分是不考虑投资项目期权价值的价值，这种价值正是传统投资决策方法的净现值；另一部分就是投资项目的期权价值。
因此，引人实物期权理论后，投资项目的价值可以写成：投资项目价值＝传统决策方法的净现值＋投资项目的期权价值。
２．２期权法与传统房地产投资决策分析法比较。
与传统的投资决策分析方法相比，实物期权并不是集中于对单一的现金流预测，而是把分析集中在项目所具有的不确定性问题上，用概率的语言来描述项目未来现金流的概率分布状况。
实物期权是金融期权理论在实物投资上的扩展，是一种把金融市场的规则引人企业内部战略投资决策的思维方法。
在房地产投资决策中引入实物期权相对于传统的投资决策方法能更准确地对房地产投资项目的价值做出评价，更好地引导投资者做出正确的决策。
３．实物期权定价模型。
３．１ｂｌａｃｋ－ｓｅｈｏｌｅｓ期权定价模型。
目前，在确定投资项目的期权价值方面，采用最广泛的是ｂｌａｃｋ－ｓｅｈｏｌｅｓ期权定价模型。
Ｂｌａｃｋ－Ｓｅｈｏｌｅｓ期权定价模型为：Ｃ＝ＳＮ（ｄ１）－（Ｘｅｎ）Ｎ（ｄ２）ｄ１＝ｌｎ（ＳＸ）＋（ｒ＋１２σ２）ｔσ槡ｔｄ２＝ｄ１－σ槡ｔ式中：Ｓ代表股票的当前价格；Ｘ代表期
权的实施价格，即允许期权所有者在该价格水平上购买股票；Ｔ代表期权的时效，期权的时效越长，期权的持有者就会接受到更多的信息，因而期权也就越有价值；Ｒ代表同期的无风险利率；代表股票价格的波动率；Ｎ（）表示标准正态分布变量的累计概率分布函数。
３．２二叉树期权定价模型。
二叉树期权定价模型以对标的资产价值变化的一种简单描述为基础，在每个时间段内，标的资产只能取两个可能结果中的一个值。
在被广泛应用的二叉树模型中，资产具有初始价值Ｓ，在一个较短时间段内，其价值要么以概率ｑ向上变为Ｓ＋，要么以概率１－ｑ向下变为Ｓ－。
在多阶段二叉树定价模型中，期权的估价从最后的时间点开始往前逐步推进到现在的时间点，每个时点的期权价值都要被估计，然后推至上一个时点，直至最终得到该期权的价值。
二、实物期权法在房地产中的应用案例本部分运用具体案例对实务期权在房地产投资决策中应用进行分析。
由于当前延迟期权在房地产投资决策中应用较多，因此以下案例将基于延迟期权进行分析。
期权定价法用二叉树模型。
Ａ房地产公司拟投资１０００万于一个房地产项目用于对外出租，预计每年平均净现金流量为１００万，该现金流量可以持续。
如果市场情况较好，每年的净现金流量为１１０万，公司预计这个可能性为５０％。
如果市场情况不好，每年的现金流量为５０万元，公司预计这个可能性为５０％。
假设该项目的资本成本为１０％，无风险利率５％。
该公司所面
临的选择：现在投资或者一年后投资如果现在投资，则净现值很容易得到：Ｎ。
Ｖ（现在投资）＝１１０／１０％－１０００＝１００万元Ａ公司拥有立即投资还是一年以后投资该项目的权利，这相当于拥有到期期限为一年的延迟期权。
公司可以综合各方面情况，进行考虑：若Ａ公司推迟一年投资，房地产市场情况较好时，该项目的净现值为：Ｎ。
Ｖ（较好时）＝（１７０／０．１－１０００）／１．１＝６３６．３６（万元）若Ａ公司推迟一年投资，房地产市场情况较差时，该项目的净现值为：Ｎ。
Ｖ（较差时）＝（５０／０．１－１０００）／１．１＝－４５４．５（万元）则Ａ公司会放弃投资，此时项目的净现值相对而言为０。
项目推迟一年投资的净现值为：Ｎ。
Ｖ＝６３６．３６×０．５＋０×０．５＝３１８．１８（万元）＞Ｎ。
Ｖ（现在投资）＝１００（万元）等待一年将失去立即投资所能获得的１００万元净现值，但却持有了价值为３１８．１８万元的选择权，Ａ公司持有的该项期权的内在价值为１００万元，而该期权的时间价值为２１８．１８万元（３１８．１８－１００），因此等待是有利的。
可见，Ａ公司应当等待一年再决定是否投资。
三、结语传统的投资决策方法（Ｎ。
Ｖ）总是把不确定性同现金流量的减少联系在一起。
但是，有时
不确定性是可以带来收益的。
但是实物期权方法认为不确定性越大，投资项目的价值就越大，这样能为投资者提供多一种角度去看待问题，最后有助于正确的决策。
虽然当前将实物期权理论引入到房地产投资领域已经成为理论研究的热点之一，但是不可否认，实物期权的应用仍存在不足。
首先实物期权研究是建立在严峻的理论假设基础之上的，尤其是完全市场假设并不符合房地产交易市场的实际。
其次，交易费用和信息不对称也依然存在，房地产市场缺乏效率，无法提供实期权技术所要求的充分无套利环境。
不过，房地产商在进行投资决策中综合运用各种投资决策方法可以提高决策的科学性，正确性。
在房地产投资决策中引入实物期权与传统的投资决策方法是不同角度的两种投资决策机制。
对于引导投资者对房地产投资项目的价值做出正确的评价，做出决策有借鉴意义。
参考文献：
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