房地产昆明市项目投资分析报告范本地产业精品资料

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前言

承蒙贵公司我公司的信任，由我公司全面负责昆明市西山区项目的

全程策划及市场推广工作。

本方案作为项目的投资分析报告，是项目全程策划的重要组成部分，是对项目的开发成本的经营利润进行分析和评估。关于本投资分析报告，有以下几点说明：

1、本分析报告主要运用项目的财务评价、现金流量分析和内部收益率分

析三种方法对项目的开发成本和经营利润进行评估。

2、本项目的有关成本的明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关

的数据。

3、由于本项目的规划方案尚未最后确定，根据目前有关状况对经济指标

共识，为实现最终的项目业绩共同努力。

目录

一、项目开发周期

根据本项目的现状，将本项目的开发周期初定为：

1）勘探、设计、拆迁过渡、施工准备等前期工作，需三个月。

2）土建、安装、装修、销售等工作需一年，即12个月。

3）整个项目的开发时间为15个月。

二、项目总投资成本

1、项目前期已发生费用

项目前期已发生费用和地价共为：2180万元，包括：

65元/平方米*40000平方米=260万元

地价：60万元/亩*30亩=1800万元

规划设计费：30元/平方米*40000平方米=120万元

2、项目总投资成本

根据昆明市现行工程概预算，当前昆明地区建筑、装修材料及设备的物价水平以及昆明地区有关征地、拆迁过渡及各种税费的规定，工程投资估算表如下：

说明:

（1）表中的工程的单价在造价为多层住宅、小高层住宅的平均价格,以多层和高层所占比例为3:2计,850*0.6+1050*0.4=930元/平方米；（2）上述各项费用是在根据昆明市目前的物价水平及相关规定确定，可供参考。

3、项目建设期贷款利息

40000平方米*50元/平方米=200万元

三、销售收入分析

1、营业额

项目的可售面积为40000平方米，根据昆明市现阶段房地产市场的行情及价格水平，初步认为本项目多层住宅价格定为:2350元/平方米,小高层住宅价格定为:2400元/平方米。本项目各种住宅完全销售完毕可得收

1）税金：根据现行的财务标准，本项目的综合税率合计为销售收入的5.5%

2）销售费用:共（80+35）元/平方米*40000平方米=460万元含广告推广

费、售楼部、样板房、销售代理费

3）管理费：共20元/平方米*40000平方米=80万元含公司项目部的人员

工资、办公费、销售人员费用等

2、利润预测：

1)税后利润

根据财务要求,本项目的综合税率为销售收入的5.5%,在毛利前已扣除,毛利减除销售费用和管理费,即为净利润、税后利润、总计为：2178.6-460-80=1638.6万元

2)企业所得税

计算公式:经营利润*30%=1638.6*0.3=491.58万元

则税后利润为:1147.02万元

1147.02/(6780+460+80)=15.67%

四、现金流分析

项目经过前期的3个月投资后，整个开发阶段以3个月为时间单位，共分为4期。

现金流量表

现金流量图：

1251.51327.721169584.79

01234

-1695

1、净现值（NPV）

净现值（NPV）按事先规定的基准贴现率i将项目计算期内各期净现金流量折现到建设期的现值之和，是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。建议选取“稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率，本项目贷款利率为

5.31%，故贴现率为界定为7%。则本项目净现值为

净现值（NPV）=1251.51x0.9346+327.72x0.8734+1169x0.8163+=1161.283（万元）〉0

本项目的净现值为1161.283万元，大于零，因此方案可行。

2、内部收益率（IRR）

内部收益率（IRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利能力。当IRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。用试算法求得内部收益率IRR

PW(r)=1251.51/(1+r)+327.72/(1+r)2+1169/(1+r)3+584.79/(1+r)4

-1695内部收益率(IRR)=22%

根据目前的银行利率及房地产行业的盈利水平，可以把基准利率界定在15%。由上述的计算可知本项目全部投资的内部收益率为22%高于基准收益率，故方案可行。

五、项目不确定性分析

本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素，受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。

1、盈亏平衡分析

售楼价格盈亏平衡点=房屋单位成本/1-营业税及手续费

=2066.7元/平方米

则项目在容积率为2时，若均价低于2066.7元/平方米时将亏损,均价需高于2066.7/平方米才能获取利润。

2、敏感性分析

影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。根据现有状况，项目建筑面积和开发成本中最有可能发生波动变化的建安工程费和售价水平将对项目造成较大影响。

（1）售价变化对项目净现值的影响。

售价下降5%、10%，将引起该项目的财务净现值分别下降41.5%、82.9%；当售价下降13.2%时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若售价再下降，则净现值小于零，出现亏损。若售价上升，根据市场价格的现有均价来看，将带来极大销售压力，不利于项目发展。（2）建安工程费的变动对项目净现值的影响。

建安工程费上升5%、10%，将引起该项目的财务净现值分别下降37.28%、75.46%；当建安工程费上升15.57%时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则净现值小于零，出现亏损。