星河湾物业案例分享.
广州星河湾物业管理服务有限公司、孙哲物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
广州星河湾物业管理服务有限公司、孙哲物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2021.09.01【案件字号】(2021)粤01民终14588号【审理程序】二审【审理法官】邓娟闰谢平刘卉【审理法官】邓娟闰谢平刘卉【文书类型】判决书【当事人】广州星河湾物业管理服务有限公司;孙哲【当事人】广州星河湾物业管理服务有限公司孙哲【当事人-个人】孙哲【当事人-公司】广州星河湾物业管理服务有限公司【代理律师/律所】宋珊广东晟晨律师事务所;李静广东晟晨律师事务所【代理律师/律所】宋珊广东晟晨律师事务所李静广东晟晨律师事务所【代理律师】宋珊李静【代理律所】广东晟晨律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】广州星河湾物业管理服务有限公司【被告】孙哲【本院观点】根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。
【权责关键词】催告撤销违约金支付违约金证据不足质证证明责任（举证责任）诉讼请求书面审理执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审查，一审查明基本事实无误，本院予以确认。
二审补充查明，孙哲在2009年1月22日与星河湾物业公司(被授权人)签订的《委托银行代缴费授权书》中载明住址为星河湾星座1-3-1401，即涉案物业，并附有身份证复印件。
星河湾物业公司在一审提交的2016年及2020年寄出的EMS邮件所载收件地址为涉案物业地址，均因“无法联系收件人”“长期无人”“原址查无此人”等原因被退回。
其中2016年邮件显示退回日期2016年12月17日。
【本院认为】本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。
新联康_上海浦东星河湾豪宅项目案例分享_51PPT
浦东星河湾
景观细节
星河湾的“用心”：
用心在何处，用到多深，用到多细，直接决定产品的最终品质
➢星河湾人敬畏并珍爱这片土地
➢立下“以用心的态度追求完美”的目标，不允许一寸土地成为建筑垃圾的温床
➢注重“细节观”和“过程观”，可以说是无处没有设计，无处不在用心打造
➢比如造园，为了选树不辞辛劳行万里路，为了运树不怕麻烦带着完整的树冠和 大土坨，为了育树建苗圃暖棚，进行断根假植，种树时更是精心进行座标定位， 现场调整
浦东星河湾
规划特色
➢该案一期共12栋小高层， 绿化呈王字型布局 ➢社区景观共分为“瀑布” 区、花区、果区、露天泳 池区、水区以及桃花涧六 个主题分区
浦东星河湾
景观布局
写在前面的话
星河湾的“舍得”：
要做中国地产界的“劳斯莱斯”，必须具备一定精神气度和物质平台，这就是“舍得”
➢舍得时间、成本和精力去学习、研究 ➢舍得跑十几万公里去找理想的苗木 ➢舍得为了一处影响整体感觉的小瑕疵全部推翻重来 ➢舍得为了大环境，修城市的路，造地区的园，帮邻居改墙，为邻里种树。一 切都是兢兢业业，认认真真，追求完美。
浦东星河湾
势差及景观石运用
景观布局
➢社区通过人为营造高地势差有 效增大绿化面积 ➢高低差加强了景观的层次感， 便于植被搭配，实现大小乔木、 灌木、地被植物的结合 ➢增强首层住户的私密性，使其 与环境形成有一定距离的亲近 感
➢社区内大量采用了中国四大名 石之一的黄蜡石，全部来源于 广东英德深山山涧内，与建筑 立面形成了良好的交相辉映的 效果
➢再如建筑户型、室内设计、建筑材料、花草种植、小品布置、山石堆放、园路 铺砌、水景实施、园区围墙、土壤改良、管线敷设、井盖改进……无一不是精雕 细琢。
唐山高新区星河湾小区管理混乱严重威胁人身财产安全
唐山市高新区星河湾小区开发商和物业行为引起业主强烈谴责近日高新区星河湾小区各个楼宇的一层被开发商私拆承重墙开入户门，强制把每栋楼的一楼空余的角落闸成住宅或商用间，这种利欲熏心的黑心行为应当强烈遭到谴责，但是经过业主和住建局、质量管理局反映时他们均表示不归他们负责，这种极度对老百姓生命安全不负责的公务员和开发商都应该早日被媒体曝光和谴责，希望借助媒体的力量帮助星河湾小区居民解决实际困难。
目前小区交房已经一年，电梯没有经过任何安检就投入使用，多次将居民关入电梯导致居民身体不适而入院，但是物业公司对此置之不理，忽视业主的生命安全即便电梯出现问题，电梯内没有任何报警装置，电梯内手机没有信号，完全切断了与外界的联系，一旦发生生命危险，将错过最佳救助时机。
星河湾小区地处华岩路，硕大规模的小区找不到一台监控装置和防盗装置，小区居民家中被盗更是屡见不鲜，物业公司的经理对此予以避之，根本不拿此类犯罪案件当回事，即便报警，也是以没有监控摄像而无法破案而告终，这种助长犯罪的物业公司的行为更是可恨，有钱施工凿承重墙就没钱给业主装上监控装置，同时业主自入住以来每月缴纳了1.6元/月/平米的物业费，也不知道物业公司将此款用到小区哪部分建设上了？垃圾清理不及时，楼道清扫不及时，总之星河湾全体居民缴纳着物业费却没有享受到一分钱的服务，一切都以他们自身的利益为重，这样的开发商和物业能走多远？其他类似此类细节问题还诸多存在着，希望此篇帖子能为揭露星河湾小区的开发商和物业的丑恶嘴脸起到推动作用，早日被关注，同时开发商和物业内部人员看到的话可以转告相关负责人，如果上述内容不尽快整改，你们将收到全体星河湾业主委托律师事务所发来的律师函！！！湖北省建筑施工企业三类人员安全考试卷题姓名：江艮旺性别：男身份证号码：420124************ 人员类别：B类所在单位：武汉高斯美形象标识集团有限公司考生类别：初次取证准考证号：2014515680373一、单选题（30题，每题1分，共30分。
广州星河湾零干扰服务理念管理方案doc13
广州星河湾零干扰服务理念管理方案doc13广州「星河湾」零干扰、零距离、零缺陷服务理念一、物业概况廣州「星河湾」是由广州宏富房地产投资兴建的低密度园林大型住宅小区。
位于番禺迎宾大道旁，占地超过一千亩。
匠心专门的规划设计和整体成效，使物业极具庞大的居住价值及升值潜力。
据此，我公司制定出切实可行的治理方案，打算将该小区治理成为广州最好，治理档次最高的住宅小区。
依照国家建设部颁布的（94）33号令《都市新建住宅小区治理方法》和广东省人大党委会颁布的（93）公告33号《广东省房地产开发经营条例》等法规的规定，开发建设单位将广州「星河湾」托付给广州星河湾物业治理进行治理，并签订《物业治理托付合同》，同时托付戴德梁行房地产顾问（广州）作为物业治理顾问。
二、治理服务目标与整体策划（一）治理服务目标物业治理服务的最终目标是创一方文明、保一方平安，使住（用）户安居乐业，使该物业保值增值。
物业治理服务要紧包括两大部分，一是对物业的治理，二是对住（用）户的服务。
1、将广州「星河湾」作为广州物业治理的典范实施治理，将现代酒店治理与物业治理融为一体，以高起点的治理、高标准的服务、高素养的人员，从而达到社会、环境、经济的高效益。
2、内部治理上实行定员、定量、定额方式，以科学的治理方法，合理调配各工作岗位的专业技术人员，量化各岗位的工作指标，以严格有效的考核制度来控降服务质量，使治理队伍的业务技能不断提高，综合素养不断完善，为治理好广州「星河湾」，服务于住（用）户打好坚实的基础。
A．正确处理好开发商与住（用）户之间的关系，爱护两者的合法权益，在项目的前期介入时期，从物业治理的角度，给开发商提出合理的建议，为住（用）户排优解难，让住（用）户称心如意，安居乐业，让其感谢开发商、感谢物业公司。
B．通过严格治理与优质服务，更进一步提高开发商的名牌效应，将有效地促进小区的销售。
C．在物业治理方面，打算从住（用）户入住起一周年评上广州市物业治理示范小区。
【项目管理】新联康_上海浦东星河湾豪宅项目案例分享_51PPT
浦东星河湾
公共道路景观
景观布局
ห้องสมุดไป่ตู้
景观营造不仅仅局限于社区内部，星河湾对出入社区的主干道锦绣路进行了全新的修葺，道路两侧用植 草、灌木、乔木构成了三层的立体绿化带，并且还在马路中央隔离带设置了高约6米的与社区形象相统一 的灯柱，大大增强了社区的领域感。
浦东星河湾
入口景观
景观布局
入口处的“瀑布”区设置有大型的叠泉瀑布，搭配以纯铜雕塑，彰显了社区的欧式古典韵味。
浦东星河湾
中央泳池
景观布局
社区中央为大型的露天游泳池，游泳池底部采用水晶马赛克拼花，使得冬日里也能呈现出绚烂的景致。
浦东星河湾
鱼池与社区水系
景观布局
小区内因地制宜的通过造园手 法利用地势营造自然落差，把小 区的水域有机得融汇在一起，形 成水体大循环 人鱼同乐泳池是此次设计的一 大亮点，社区中央的游泳池与鱼 池通过玻璃相隔，人鱼共游，新 奇惬意。
社区内的景观植物来源丰富，50% 以上树种来源于亚洲其他国家的同纬 度地区，采用全冠移植技术移载至社 区内，譬如从伊拉克引进的双生银海 枣、双生弯杆银海枣等珍稀树种 。
一期所用2400多棵大型乔木，胸径 均在30厘米以上，高度高于8米。
针对部分植物所需的特殊生长环境， 对土壤进行了改良，在上海的粘性土 壤中增加了陶粒，以此增强泥土的渗 水性和透气性。
体育馆设施齐备，有室内网球 场、羽毛球场、壁球馆、乒乓球 房、室内高尔夫练习场等。
浦东星河湾
会所服务
售楼处设于酒店内部，富丽堂皇的酒店空间带来了良好的看房效果。
浦东星河湾
星河湾之所以能成为豪宅典范，原因很多，但归根结底在于对 产品的优良塑造，深入分析我们可以发现，星河湾的产品优势 主要通过以下几个方面得以体现： 有特色和突破的规划设计 精致而舍得的环境营造 细致而周到的户型设计和室内装修 系统而精益求精的施工管理
星河湾、帝景个案
朝阳区西大望路甲23号
北京合生创展集团 北京珠江世纪物业管理有限 公司 310000 m2 900000m2 2.89 公寓 60栋中高层新古典主义建筑 3524套 地下车位：2000 余个 4元/平方米〃月 1-5期2000元/平米 6期3500元/平米
建筑形态
户型套数及车 位个数
物业费用
精装修标准
3期B户型:三室两厅三卫 建筑面积248.21平米
6期B户型：四室半二厅三卫 建筑面积180平米
6期复式A户型 建筑面积317平米
6期复式B户型 建筑面积334平米
项目会所
4万平米星级酒店式会所位于五星级帝景 豪庭酒店内。酒店首层商务中心、书店、 美容美发、中（西）餐厅、主题酒吧等24 小时服务设施，为业主共享。
二期B5 户型平面图 套内建面335平米
三期B4 户型平面图 套内建面279.44平米
A类户型
二期 A4复式户型 首层、二层户型平面图 套内建面533平米
三期 A2复式户型 首层、二层户型平面图 套内建面587.78平米
三期 A3平层户型平面图 套内建面587.78平米
项目会所
四季会——新地域主义风格建筑群， 占地面积约14000平方米， 拥有四季 会、四季会体育馆、四季会酒店公寓 及四季会泛会所等特色经营项目。
典型项目
星河湾
项目概况
项目位置
开发商 物业管理公司 占地面积 建筑面积 容积率 物业类别 建筑形态 户型套数及车 位个数 物业费用 精装修标准
朝阳区朝阳北路四季星河路
广州宏宇集团 新加坡高力物业管理公司 346666.66m2 560000m2 3 公寓 8层至16层的错层设计，一梯 两户至两梯两户不等 总套数1600套 车位户型比1：1.12 6元/平方米〃月 一期: 3000元/平方米 二期: 8000元/平方米 三于项目内配备五星酒店，会所可充分利用其优势，与酒店业 态形成互补。业主的访客短居需求可通过酒店消化，而充分利 用卓越的五星品质，以高档餐饮、高端健身娱乐项目、养生SPA、 名流社交、奢侈品推广等打造唐山会所新高端。
《星河湾案例研究》课件
研究价值
星河湾在房地产行业中取得了显著的成绩， 其成功经验和发展瓶颈对于学术研究和实际 操作均具有较高的研究价值。
实际应用
通过对星河湾案例的研究，可以为企业在市 场竞争、战略制定和业务拓展等方面提供有 益的参考和启示。
案例分析框架
市场环境分析
对房地产行业的发展趋势 、政策环境、市场需求等 方面进行分析，以了解星 河湾所面临的外部环境。
案例反思
挑战与困难
在项目实施过程中，面临 着诸多挑战，如土地获取 、资金筹措、政策调整等 。
经验教训
通过反思，认识到在项目 规划、执行和后期管理等 方面还有改进空间。
改进建议
建议加强前期调研和风险 评估，提高项目管理水平 ，以应对未来可能出现的 问题。
案例展望
未来趋势
随着城市化进程加速和居民生活 水平提高，高端住宅市场仍有较
应用效果
促进城市发展
推动旅游开发
通过对星河湾的案例研究，可以为城 市发展提供有益的借鉴，推动城市的 可持续发展。
星河湾的旅游资源开发与管理经验可 以为其他地区的旅游开发提供借鉴， 促进旅游业的发展。
提升房地产行业水平
星河湾的商业模式和产品设计等方面 的成功经验，有助于提升整个房地产 行业的水平。
05
。
案例分析过程
资料收集
通过查阅相关文献、年报、新闻报道等途径 ，收集关于星河湾的各类资料。
数据分析
将星河湾与同行业其他企业进行对比，以发 现其在各方面的优势和不足。
对比分析
运用财务分析、市场分析等方法，对收集到 的数据进行分析，以揭示星河湾在各方面的 表现。
归纳总结
基于以上分析，总结出星河湾在发展过程中 的成功经验、存在的问题及未来发展的建议 。
星河湾物业案例分享剖析
二、星河湾物业管理案例分享（图文并茂）
2、秩序维护管理：
星河湾一个心情盛开的地方，星河湾小区实行半开放式管理（园 中园管理，大园分割成不同小园），大园内实行半封闭式管理，小园严 格实行封闭式管理，秩序维护部实行半军事化管理，上下班需列队行走， 秩序管理很精细，分为秩序维护管理、泳池管理、车辆管理、消防管理 四大块，四大块日常工作实行专业线管理，但联动性强。
二、星河湾物业管理案例分享（图文并茂）
3、环境管理：
保洁管理：星河物业保洁实行外包管理，施行一级保洁作业标 准，人过地净管理，垃圾每天回收3次，保洁质量要求：社区 内环境卫生干净整洁无异味，严格落实“半小时”考核制度。 番禺区评为垃圾分类试点单位。
二、星河湾物业管理案例分享（图文并茂）
3、环境管理：
星河湾物业案例分享
讲解人：卢文康
目
一、星河湾物业简介 二、星河湾物业案例分享
录
一、星河湾物业简介：
广州星河湾物业管理服务有限公司（下称“星河湾 物业”）成立于2001年5月，是星河湾集团下属负责管理 星河湾各项目物业的全资子公司。经过多年的发展与人才 储备，现在星河湾物业拥有一支素质优良、业务精湛专业 服务管理人才队伍。随着星河湾地产全国各项目的推进， 目前管理着广州星河湾、星河湾半岛花园、北京星河湾、 太原星河湾、鄂尔多斯星河湾、沈阳星河湾、青岛星河湾、 西安星河湾等项目。
工作标准：“五把尺子” 第一把尺子，业主需要有70年满意的生活和不断增值的物 业； 第二把尺子，星河湾的景观要做到50年不落后； 第三把尺子，要有全国性甚至国际性的品牌； 第四把尺子，要有对得起自己职业生涯的品德和业绩； 第五把尺子，要有长远的生命力和别人无法替代的核心竞 争力。
物业类别
星河湾地产成功之道剖析-204P
第十一页，共205页。
6、信任危机
高端项目开发首要解决信任问题
北京星河湾： 1）销售中心搭建临时豪华样板房、现楼开盘被指推高房价！ 2）精装修是否能兑现与园林是否能过冬！
第十二页，共205页。
7、价值博弈的悖论
相近的地段，一套洋房贵过一套别墅？ 你会选择谁？ 在竞争博弈中，星河湾的大洋房、高单价，给同行留下很多 空间？
广州星河湾6号/海怡半岛取得了令人鼓舞的骄人业绩，这些都是星河湾模式形 成后的自然结果。而从9年前开始的广州华南板块群雄争霸、5年前的进京夺
状元，是星河湾真正实现凤凰涅槃的过程，更值得我们深入探讨并从中取益。 本人很荣幸见证并参与推动了这一历程，在此，拿出来与诸位共飨！
第二页，共205页。
先简单回顾一下星河湾的销售历程:
星座式布局， 多组团多中心。
39
2001年：华南板块掀起盖头来
多阳台取代飘窗 立面内外没有管线
第四十页，共205页。
立体平均式绿化， 树多花多……
星河湾——差异化的定位
消费群定位——高品位的中产阶级
多次置业、高收入人士：企业高层、专业人士、企业主
既重视物质享受又不忽视精神追求
精神层面：高品味、追求完美、要求同质居住
第三十一页，共205页。
星河湾的品牌之路
2001年
好房子不做到百分百不开盘
第三十二页，共205页。
项目概况
广州星河湾位于华南快速干线南出口， 项目总占地面积1200亩。
2000年7月打桩 2001年4月28日一期公开发售，约1600套单 位
第三十三页，共205页。
周边竞争对手:
北京星河湾详细案例解读
全成品开发
星河湾人用忘我的投入，精益求精的态度，超乎常人 的坚韧，优秀的工作水准，塑造了项目优秀的品质、完美 的细节、令人惊叹的园林景观、有特色的规划设计等，非 常值得我们学习。
北京星河湾
北京星河湾地块周边原状
星河湾品牌特点:
一、独特而恰当的企业精神。 二、有特色和突破的规划设计。 三、精致而舍得的环境营造。 四、细致而周到的户型设计及室内装修。 五、系统而精益求精的施工管理。 六、实用而灵活的材料采购及成本控制。 七、合纵连横的综合管理及统筹。
北京星河湾简介
2001年宏宇集团挥师北上，在京倾心打造位于朝阳区朝阳 北路的北京星河湾。该项目用地面积520亩，总建面约60万平 米。项目在开盘前投入15亿，以打造现楼实景的开发模式运作 四年。2005年6月，北京星河湾第一期畅园20多万平方米的产 品首次公开亮相，社区立体化园林、高品质室内装修，重点小 学、双语幼儿园、四季会、酒店式公寓等同期形成，再一次震 动北京楼市，被媒体称为“品质地产代表”、“全成品豪宅” 领军者。
广州星河湾简介
星河湾开发至今，一直采取强强联手、整体超越的开发理 念，与享誉中外的专业公司联手，构筑一个中西合璧、博采众 长的星河湾。星河湾从一期到三期，选材到设计都无所不用其 极，每一处细节都是看得见、摸得着的扎实的好品质，所以一 直享有极高的声誉，不断创新了许多地产界的行业标准，成为 了业界长期追随的典范。蕴含其中的正是宏宇集团一贯坚持的 品质地产理念。
李莉与广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
李莉与广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】北京市第三中级人民法院【审理法院】北京市第三中级人民法院【审结日期】2020.12.25【案件字号】（2020）京03民终14242号【审理程序】二审【审理法官】尚晓茜【审理法官】尚晓茜【文书类型】判决书【当事人】李莉;广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司【当事人】李莉广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司【当事人-个人】李莉【当事人-公司】广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司【代理律师/律所】张迪北京锟涵律师事务所【代理律师/律所】张迪北京锟涵律师事务所【代理律师】张迪【代理律所】北京锟涵律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】李莉【被告】广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司【本院观点】因李莉所称的失窃发生时间均非本案诉争物业费的欠费期间，故其申请事项与本案争议缺乏关联性，本院不予准许。
根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：李莉应否向星河湾北京分公司支付2016年1月1日至2020年9月30日期间的物业费。
一审法院结合本案实际情况，认定李莉并非恶意欠缴物业费，故对星河湾北京分公司关于违约金的主张未予支持，李莉虽然主张星河湾北京分公司在提供服务过程中存在前述过错以及不达标的情形，但其所称家中失窃的发生时间并非本案诉争物业费的欠费期间，其所称漏水导致的财产损失问题亦与本案并非同一法律关系，故对其关于不应支付物业费的主张，本院依法不予支持，李莉如认为其所称失窃及。
【权责关键词】代理违约金过错合同约定新证据关联性诉讼请求开庭审理维持原判执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：李莉应否向星河湾北京分公司支付2016年1月1日至2020年9月30日期间的物业费。
孙金香、伊春星河湾物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
孙金香、伊春星河湾物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】黑龙江省伊春市中级人民法院【审理法院】黑龙江省伊春市中级人民法院【审结日期】2020.09.17【案件字号】(2020)黑07民终257号【审理程序】二审【审理法官】张紫微盖国建于晓星【审理法官】张紫微盖国建于晓星【文书类型】判决书【当事人】孙金香;伊春星河湾物业管理有限公司【当事人】孙金香伊春星河湾物业管理有限公司【当事人-个人】孙金香【当事人-公司】伊春星河湾物业管理有限公司【代理律师/律所】王晓非黑龙江新飞律师事务所【代理律师/律所】王晓非黑龙江新飞律师事务所【代理律师】王晓非【代理律所】黑龙江新飞律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【字号名称】民终字【原告】孙金香【被告】伊春星河湾物业管理有限公司【本院观点】北京亿科置地房地产与孙金香签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律相关规定，该合同对小区业主具有约束力，双方均应依约履行。
【权责关键词】撤销合同新证据诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审认定的基本事实一致。
本院予以确认。
【本院认为】本院认为，北京亿科置地房地产与孙金香签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律相关规定，该合同对小区业主具有约束力，双方均应依约履行。
星河湾物业对涉诉小区提供了物业服务，孙金香作为该小区的业主，也是受益人，应该向星河湾物业支付与其服务标准相适应的物业费。
孙金香提出其与物业公司没有签订合同及收费违反法律规定，无法律依据，本院不予支持。
综上所述，孙金香的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
侯素果、广州星河湾物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
侯素果、广州星河湾物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2020.08.21【案件字号】(2020)粤01民终12186号【审理程序】二审【审理法官】谭健颖【审理法官】谭健颖【文书类型】判决书【当事人】侯素果;广州星河湾物业管理服务有限公司【当事人】侯素果广州星河湾物业管理服务有限公司【当事人-个人】侯素果【当事人-公司】广州星河湾物业管理服务有限公司【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】侯素果【被告】广州星河湾物业管理服务有限公司【本院观点】上诉人侯素果虽上诉称无需支付物业管理费，但本院审理期间，上诉人既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人的上诉请求，不予支持。
【权责关键词】违约金支付违约金质证诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。
二审中，被上诉人星河湾物业公司提交《星河湾业户联络登记表》复印件，拟证明上诉人变更地址、联系方式应告知其司。
上诉人侯素果的质证意见：没有意见。
【本院认为】本院认为，上诉人侯素果虽上诉称无需支付物业管理费，但本院审理期间，上诉人既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人的上诉请求，不予支持。
原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。
综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人侯素果负担。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
绿化管理：星河湾绿化实行外包管理，绿化实行一级养护标准，我 们的环境管理目标是星河湾景观50年不落后。绿化管理要求：绿化 带观瞻整洁，层次分明，造型优美，修剪及时，园区基本实现无枯 叶管理。
二、星河湾物业管理案例分享（图文并茂）
4、工程管理：
星河湾物业拥有一支高素质的专业维修队伍，星河湾 建筑的设计及建筑配套设施设备非常讲究，因此工程管理 要求很高，入户维修实施30分钟响应机制，急修3分钟到 达，零修不过夜，全年设施设备运行无安全事故。星河湾 的设施设备按照一级养护标准来管理，电梯管理被评为 “全国电梯安全管理示范小区”。
星河湾物业在软件方面致力于标准化建设，在保持各种 优势管理模式同时，为统一服务标准，在各项目大力推广 ISO9001/14001质量、环境管理体系认证，参考ISO质量管 理体系的运作模式，明确各部门、各岗位职责，使管理及服 务处于受控状态下，杜绝各种服务质量事故和安全隐患的发 生，并通过24小时全天候服务，实现管理和服务制度化、规 范化、专业化、标准化的目标。在硬件方面，更是不断完善 智能化系统、电视监控系统、办公自动化系统等硬件配套设 施，健全了警务室、居委会、幼儿园、中小学、小区商业等 生活配套设施，切实为广大业主提供优质服务。
工作标准：“五把尺子” 第一把尺子，业主需要有70年满意的生活和不断增值的物 业； 第二把尺子，星河湾的景观要做到50年不落后； 第三把尺子，要有全国性甚至国际性的品牌； 第四把尺子，要有对得起自己职业生涯的品德和业绩； 第五把尺子，要有长远的生命力和别人无法替代的核心竞 争力。
物业类别
住宅物业服务 商业街物业服务 校园校区服务
星河湾各物业项目下设人力资源行政部、财务部、品 质部、工程部、环境部、秩序维护部、客户服务中心七个 职能部门，全面负责小区内日常绿化管理、环境卫生管理、 家政服务、公共设备设施使用及保养、工程质量返修、小 区安全保卫、停车场服务、业主楼宇管理等工作。
目前，星河湾物业管理广州、北京、太原、鄂尔多斯、沈 阳、青岛、西安等星河湾项目，管理小区共占地3160亩，建 筑面积585万平方米，全体人员秉承企业“舍得、用心、创 新”理念，认真吸收同行先进管理服务思想优点，并参照 “五星级酒店管理服务”标准，将其优点有效的结合在日常 的物业管理服务工作之中，为广大业主提供各项尊贵服务， 同时追求社会效益，环境效益，经济效益同步增长。
物业服务类别 基础服务
客户服务 秩序维护服务 环境管理服务 房屋维修服务 设施设备管理服务
其它服务
家政服务 代办服务 叫醒服务 租赁服务
广州星河湾物业管理服务有限公司物业总部架构
物业总部
物业总部总经理
人力资 源行政 中心
财务管 理中心
运营管 理中心
品质管 理中心
工程管 理中心
广州星河湾物业管理服务有限公司-分公司架构
二、星河湾物业管理案例分享（图文并茂）
2、秩序维护管理：
星河湾一个心情盛开的地方，星河湾小区实行半开放式管理（园 中园管理，大园分割成不同小园），大园内实行半封闭式管理，小园严 格实行封闭式管理，秩序维护部实行半军事化管理，上下班需列队行走， 秩序管理很精细，分为秩序维护管理、泳池管理、车辆管理、消防管理 四大块，四大块日常工作实行专业线管理，但联动性强。
二、星河湾物业管理案例分享（图文并茂）
3、环境管理：
保洁管理：星河物业保洁实行外包管理，施行一级保洁作业标 准，人过地净管理，垃圾每天回收3次，保洁质量要求：社区 内环境卫生干净整洁无异味，严格落实“半小时”考核制度。 番禺区评为垃圾分类试点单位。
二、星河湾物业管理案例分享（图文并茂）
3、环境管理：
星河湾物业案例分享
讲解人：卢文康
目
一、星河湾物业简介 二、星河湾物业案例分享
录
一、星河湾物业简介：
广州星河湾物业管理服务有限公司（下称“星河湾 物业”）成立于2001年5月，是星河湾集团下属负责管理 星河湾各项目物业的全资子公司。经过多年的发展与人才 储备，现在星河湾物业拥有一支素质优良、业务精湛专业 服务管理人才队伍。随着星河湾地产全国各项目的推进， 目前管理着广州星河湾、星河湾半岛花园、北京星河湾、 太原星河湾、鄂尔多斯星河湾、沈阳星河湾、青岛星河湾、 西安星河湾等项目。
物业总经理
人力 资源 行政 部
财务 部
品质 部
Байду номын сангаас
客户 服务 部
秩序 维护 部
工程 部
环境 部
二、星河湾物业管理案例分享（图文并茂）
1、客户服务管理：
针对星河湾高端物业客户需求，星河湾物业提供24小时金钥匙服务， 业主享受社区免费楼巴、游泳服务。创新一站式服务模式，严格按照一 级物业服务标准服务每一位客户，客户档案资料专人专柜管理，服务透 明化，服务中心各项管理指标及收费标准上墙公示，管理制度上墙，我 们的服务用语是“专注为您服务每一天”，我们的态度是要给业主一种 态度，让业主知道自己是负责任的。
星河湾风采
谢谢！
星河湾物业在实现管理和服务“四化”的同时亦注重员 工素质的培养，务求让每一位员工都能全身心投入，在工作 中提升自我、品味快乐，营造良好的企业团队氛围，使全体 员工在共同目标的引领下紧密团结，形成强大的向心力。公 司为每一位员工提供可持续发展的机会空间，公平竞争的环 境。在人员培训方面，公司通过形式多样的培训计划，训练 员工超前的服务意识、专业的管理方法。理论联系实际，在 实际工中，让员工的实操经验得到充实，使其素质和能力不 断完善超越，实现快速成长。