楼市起伏对中国经济的影响

楼市起伏对中国经济产生的影响

【摘要】本文回顾了中国楼市10年来的发展历程，对房地产市场波动可能产生的影响进行了分析，并结合当前世界金融危机和中国经济发展状况，对如何解决楼市波动所造成的影响及促进中国经济发展提出了几点看法。

【关键词】楼市起伏中国经济协调发展

中国房地产市场经过十年的疯狂发展，在XXXX年岁末似乎感觉到阵阵凉意。回首十年历程，国家政策和楼市的每一次变动，都牵动着千家万户的心。面对日渐式微的房地产市场，将走向何方，对社会经济环境将产生怎样的影响，中国房地产市场是如何经历狂热又趋于平淡？

一、波澜壮阔的十年

1998年7月3日，国务院正式颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，决定从该年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。自此，中国的房地产市场进入了公认的黄金十年发展

期，主要表现在以下几个方面。

1、房价急剧飙升

1998年以后，人们才真正对“房价”有了普遍意义的关注, 房屋价格成为老百姓口中一个热门话题。但不可否认的是，商品房价格如脱缰野马一路狂奔，老百姓对此无不望楼兴叹。1998年和XXXX 年房价比较（见表l）o

从表1可以看出，1998—XXXX年不到十年时间内，全国商品房均价从2063元上升到3791元，以平均每年6. 3%的速度递增。其中，一线城市房价更是以每年10%的涨幅不断攀升，有的年份甚至更髙。

2、调控力度前所未有

随着房价的节节攀升，各种社会问题也相继涌现。面对几近狂热的房地产市场，从XXXX年起，政府不断出台政策对房地产市场进行规范和管理，密度频繁，调控力度大。近年来政府对房地产市场的政策各式各样。

（1） XXXX年，5月13日出台《经济适用住房管理办法》；9 月2日，中国银监会公布《商业银行房地产贷款风险指引》；10月29 0,央行九年来首次加息，这意味着购房的贷款成本增加，也意味着央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。

（2） XXXX年，3月17 0,央行调整房贷利率，利息第二次上调；3月26日，国务院印发《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条内容简称旧“国八条”。4月27日，国务院召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，公布新"国八条"。5月17日一30日，国务院颁布《关于加强房地产税收管理的

通知》，加强对房地产税收的征收。

（3）X XXX年，5月17日颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，俗称“国六条5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化。5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，规定XXXX年6月1日后，个人将购买不足5年的住房进行销售的，全额征收总房价5. 5%的营业税。7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让20%的个人所得税。

（4）X XXX年8月13 0,国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。9月27 0,提髙房贷及二次及多次置业首付比例和贷款利率水平。

尽管国家一再打压房价，但房屋价格和销售量似乎没有受到调控政策的影响。许多楼盘在开盘前夜都有购房者排成长龙的现象，销售不到十天就被抢购一空，整个房地产市场陷入了“越压越高”、“越调越火”的怪圈之中，整个社会似乎都被房价上升的迷雾所笼罩。

3、相关行业迅猛发展

房地产业的不断升温，带动了相关产业的迅猛发展。其中，直接从事房地产开发的公司首当其冲。以龙头老大万科为例，在房地产的“黄金十年”中，从1998年到XXXX年短短6年的时间里，主营业务收入从22. 69亿元增长到76. 67亿元，利润从2. 51亿元增长到& 78亿元；而从XXXX年

到XXXX年，用不到3年的时间，其主营业务收入从76. 67亿元增长到355. 3亿元，利润从8. 78亿元增长到48. 4 亿元。与房地产相关的附属产业也显现出一片欣欣向荣的景象。各大城市房屋中介如雨后春笋，一夜之间遍布大街小巷。据不完全统计，在房地产开始火爆的XXXX年，上海房产中介数量从7000多家发展到 1.4万家，两年时间数量几乎翻了一倍。同时，国外游资纷纷进军房地产市场，各路炒房大军不断涌现，其中以山西、浙江等地尤为著名，和房地产密切相关的建筑、金属、装修、制造等行业发展更是一日千里。

二、XXXX年房地产市场的强势整理

XXXX年下半年，当整个房地产行业仍然处于狂热之中时，一场前所未有的寒潮却悄然而至。XXXX年9月27 0,国务院决定提髙房贷二次

置业首付比例和贷款利率水平。其核心内容为：对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，并且进一步明确以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位来认定房贷次数。随后，政府又提出，XXXX 年实行货币从紧政策等。

如果说政策出台后，楼市仍然处于一个相对平稳的阶段，那么，XXXX年12月13 0,万科董事长王石在北京某新闻发布会上的一句话：“我承认楼市拐点确实已经出现了”，就成为压倒骆驼的最后一根稻草。尽管当时业内人士对此言大加驳斥，“还不能称之为拐点”、“楼市拐点仍然遥遥

无期”之类的辩论不绝于耳，但是房价普跌，房地产市场暴风骤雨的来临已成为不争的事实。上海、深圳等城市房屋贷款断供、高价购房者要求开发商补偿差价而引发官司的新闻多次出现；楼盘打折、变相降价广告屡见不鲜。房地产开发商们十年来首次感到了资金周转困难的压力，部分中小开发商和房屋中介开始倒闭、关门。手中有多套存房的囤积者日益难以为继，甚至出现负资产。XXXX 年10月，政府终于打破沉默，下调了首次购房者的契税税率和首付比例。但从新政实施以来的情况来看，效果并不明显，大部分购房者仍然在观望，期待房价进一步下跌。同时，随着中央和地方政府救市措施的出台，反对救市的言论也尘嚣掀起。

三、房地产市场波动的深层次原因

经济学规律指出，商品的价格是由价值决定的，一旦商品

的价格和价值严重背离时，将会有一种趋向正常价格回归的力量钳制价格的上涨。纵观中国十年房地产发展历程，房屋的价格早已远远超出了其价值，那么，除政府抬高地价，因经济发展而造成的物价，原材料价格自然上涨等因素之外，房地产市场出现“虚高”的原因，主要有以下几点。

1、国内外热钱对房地产市场起到了“托市"的作用

资金向利润率髙的地方走，是经济学的一条基本规律。中国房地产市场刚起步就表现出了热火朝天的势头，不可避免地要吸引国内外大量资金流入楼市。国际热钱进入中国市场后，拼命投资房地产业，当房地产价格因背离价值而向下波动时，热钱通过“托市”再把它抬髙，反复如此，给人的表象就是房产价格没有偏离价值，从而导致房价越涨越髙。从国内来