某地产项目开盘前营销方案.pptx
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某地产开盘前营销策略课件
核心卖点：市中心核心、地铁概念物业、名校优质学区（天水小学和春蕾中学）
杭州望江府置业有限公司
1、在售主要竞品分析
元丰·庆春御府
总占地 总建面
6304㎡ 22064㎡
容积率
3.5
建筑形态
高层大宅公寓
主力面积
180㎡-250㎡
在售存量
55套
当前成交均 价（元/㎡）
约43000（精装）
庆春御府共2栋精装平层大宅，目前已开2号楼84套，主力户型170㎡-220㎡，去化率 为34%，在售均价43000元/㎡ ，精装修标准为7000元/㎡。 核心卖点：市中心核心地段、名校学区（采荷二小）
以上大户型集中在武林壹号（61套）、蓝色钱江（22套）、城市之星（16套）、武林国际
（20套）、兰园（20套）等项目。
2、 4.5万以上90㎡小户型去化量低，说明小户型具有天花板效应，价格受限。
杭州望江府置业有限公司
二、竞争市场分析
项目主要竞品分布图
君玺
武林国际
蘭园 庆春御府
金隅地块
城市之星 蓝色钱江 新绿园
服务：绿城物业，酒店式管理，园区服务体系，业界一流。
杭州望江府置业有限公司
市场：宏观市场环境使高端住宅市场成交缓慢，有价无市。
威
胁 环境：项目总体量较小，豪宅气质受周边城市主干道及安置房影响。 尺度：产品舒适度不高，与豪宅气质存在差距。
机 供应：钱江新城板块目前暂无新品住宅发售，市场具备窗口期。 会 售价：一线豪宅里性价比最高的产品。
核心卖点：杭州市中心、地铁概念物业、九龙仓品牌
杭州望江府置业有限公司
二、周边土地市场
2013年6月26日，项目周边新出让土地（钱江新城南星单元D-01地块）金隅房产最 终成交楼面价达25800元/㎡，对本项目未来销售溢价具有一定的支撑。
杭州望江府置业有限公司
1、在售主要竞品分析
元丰·庆春御府
总占地 总建面
6304㎡ 22064㎡
容积率
3.5
建筑形态
高层大宅公寓
主力面积
180㎡-250㎡
在售存量
55套
当前成交均 价（元/㎡）
约43000（精装）
庆春御府共2栋精装平层大宅，目前已开2号楼84套，主力户型170㎡-220㎡，去化率 为34%，在售均价43000元/㎡ ，精装修标准为7000元/㎡。 核心卖点：市中心核心地段、名校学区（采荷二小）
以上大户型集中在武林壹号（61套）、蓝色钱江（22套）、城市之星（16套）、武林国际
（20套）、兰园（20套）等项目。
2、 4.5万以上90㎡小户型去化量低，说明小户型具有天花板效应，价格受限。
杭州望江府置业有限公司
二、竞争市场分析
项目主要竞品分布图
君玺
武林国际
蘭园 庆春御府
金隅地块
城市之星 蓝色钱江 新绿园
服务：绿城物业，酒店式管理，园区服务体系，业界一流。
杭州望江府置业有限公司
市场：宏观市场环境使高端住宅市场成交缓慢，有价无市。
威
胁 环境：项目总体量较小，豪宅气质受周边城市主干道及安置房影响。 尺度：产品舒适度不高，与豪宅气质存在差距。
机 供应：钱江新城板块目前暂无新品住宅发售，市场具备窗口期。 会 售价：一线豪宅里性价比最高的产品。
核心卖点：杭州市中心、地铁概念物业、九龙仓品牌
杭州望江府置业有限公司
二、周边土地市场
2013年6月26日，项目周边新出让土地（钱江新城南星单元D-01地块）金隅房产最 终成交楼面价达25800元/㎡，对本项目未来销售溢价具有一定的支撑。
某地产开盘前推广策略(ppt 44页)
同时，也可根据客户类型选择相应的分众媒体，如专业杂志等。 风火广告
Media
Pro
特区报 深圳商报
硬广投放
10月
11月
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
确立市场信心增强认同感 进一步控制市场
风火广告
推广思路： 核心展示 /媒体配合
1/由于体验中心的开放以及现场部分空间的开放，本阶段 以销售中心和 现场的山湖林海为主；
2/ 此阶段为项目的引爆期，如户外广告、报纸硬广、电视广告以及一些营 销活动等将纷纷登场；
风火广告
媒体组合
1/体验中心开放，展示环境的出现建立消费者信心； 2/工地现场条幅，打通通路； 3/户外广告牌更换新形象“开盘告知”； 4/报纸硬广建立丹堤品牌形象/开盘信息告知； 5/电视广告集中在11月开盘前后播出，30秒形象+5秒标板方式。 6/ 搜房网
认知模糊
丹堤是什么类型的项目？ 丹堤能给人们带来的是什么？
风火广告
形象模糊
丹堤是什么风情的项目？ 丹堤是怎么样的调性和品位？
风火广告
我们面临着 两个急需解决的问题
风火广告
中 ? 星河
产 如何结合 丹堤
150万
? 200-400万
如何衔接
价格提升带来的人群转变，以及由此而带来 的调性变化，如何与前期的推广衔接？
10月28日 整版硬广 主题：丹堤形象广告-别墅起源（暂拟） 11月4日 整版硬广 主题：丹堤形象广告-城市原生山水别墅群（暂拟）
11月18日 整版硬广 主题：开盘告知（暂拟）
Media
Pro
特区报 深圳商报
硬广投放
10月
11月
17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
确立市场信心增强认同感 进一步控制市场
风火广告
推广思路： 核心展示 /媒体配合
1/由于体验中心的开放以及现场部分空间的开放，本阶段 以销售中心和 现场的山湖林海为主；
2/ 此阶段为项目的引爆期，如户外广告、报纸硬广、电视广告以及一些营 销活动等将纷纷登场；
风火广告
媒体组合
1/体验中心开放，展示环境的出现建立消费者信心； 2/工地现场条幅，打通通路； 3/户外广告牌更换新形象“开盘告知”； 4/报纸硬广建立丹堤品牌形象/开盘信息告知； 5/电视广告集中在11月开盘前后播出，30秒形象+5秒标板方式。 6/ 搜房网
认知模糊
丹堤是什么类型的项目？ 丹堤能给人们带来的是什么？
风火广告
形象模糊
丹堤是什么风情的项目？ 丹堤是怎么样的调性和品位？
风火广告
我们面临着 两个急需解决的问题
风火广告
中 ? 星河
产 如何结合 丹堤
150万
? 200-400万
如何衔接
价格提升带来的人群转变，以及由此而带来 的调性变化，如何与前期的推广衔接？
10月28日 整版硬广 主题：丹堤形象广告-别墅起源（暂拟） 11月4日 整版硬广 主题：丹堤形象广告-城市原生山水别墅群（暂拟）
11月18日 整版硬广 主题：开盘告知（暂拟）
策划方案-某地产公司开盘前推广计划方案(PPT39页)
---重点动作：奠 基仪式
媒体组合推荐
·报纸 广度—广日、南都、羊晚 活动硬广，项目软文炒作 （所有广告画面，都可加入二维码）
·网络 （1）凤凰网广州站深度合作：
专题：科学城区域炒作 房产频道：要闻栏目刊登发布会新闻 经济频道：以雅居乐集团作为切入点，宣告雅居乐20年集团力作落子科 学城
（2）广度铺设—搜房网、新浪房产：项目软文输出
• 碧桂园的外地客户中，以购买别墅居多；洋房的外地客户比例也只在10%。 • 粤江花园2012年5月至2013年7月成交客户中，乡镇客户（包括乡镇公务员、事业单位职工以
及果农、返乡客）和江口本地（以县城公务员、企事业单位人员 为主）分别达到46%、45%。
数据来源：碧桂园销售访谈；粤江花园成交客户统计
广信华府启动盛典 活动地址：封开县江口镇封州一路（广信塔旁） 活动时间：8月XX日 13：00--16：00 恭迎，共鉴！
设计稿
第一波 第二幕：现场篇
幼儿园的老师水平，师资的稳定性很 重要，县教育幼儿园的优势就在这里 。另一方面，幼儿园、小学一般要接 送，家长会很看重位置、距离；而高 中关系到升大学，家长都很重视，当 然是住得近能照顾到最好了。 -----县文化馆曾老师
虽然县城人素质总体不比大城市， 但购房者近6成是公务员，素质相对当地普
通百姓高，对生活质量的要求高， 对除楼盘价格外的价值因素敏感
客户重视口碑效应，信息渠道相对固定
封开购房客户主要的信息渠道为： 口碑传播 短信 户外广告 楼盘活动 客户陌拜拓展 宣传单张 其中，口碑传播对项目有至关重要的影响；
另外，封开本地电视、本地网络的房地产广告效果较差。 电视没有本地频道，是通过本港、肇庆台的频道进行插播 ；网络有“爱封开网”的房地产频道”和买房网、搜房网 的封开频道，但信息较不充分，不及时，影响较小。
媒体组合推荐
·报纸 广度—广日、南都、羊晚 活动硬广，项目软文炒作 （所有广告画面，都可加入二维码）
·网络 （1）凤凰网广州站深度合作：
专题：科学城区域炒作 房产频道：要闻栏目刊登发布会新闻 经济频道：以雅居乐集团作为切入点，宣告雅居乐20年集团力作落子科 学城
（2）广度铺设—搜房网、新浪房产：项目软文输出
• 碧桂园的外地客户中，以购买别墅居多；洋房的外地客户比例也只在10%。 • 粤江花园2012年5月至2013年7月成交客户中，乡镇客户（包括乡镇公务员、事业单位职工以
及果农、返乡客）和江口本地（以县城公务员、企事业单位人员 为主）分别达到46%、45%。
数据来源：碧桂园销售访谈；粤江花园成交客户统计
广信华府启动盛典 活动地址：封开县江口镇封州一路（广信塔旁） 活动时间：8月XX日 13：00--16：00 恭迎，共鉴！
设计稿
第一波 第二幕：现场篇
幼儿园的老师水平，师资的稳定性很 重要，县教育幼儿园的优势就在这里 。另一方面，幼儿园、小学一般要接 送，家长会很看重位置、距离；而高 中关系到升大学，家长都很重视，当 然是住得近能照顾到最好了。 -----县文化馆曾老师
虽然县城人素质总体不比大城市， 但购房者近6成是公务员，素质相对当地普
通百姓高，对生活质量的要求高， 对除楼盘价格外的价值因素敏感
客户重视口碑效应，信息渠道相对固定
封开购房客户主要的信息渠道为： 口碑传播 短信 户外广告 楼盘活动 客户陌拜拓展 宣传单张 其中，口碑传播对项目有至关重要的影响；
另外，封开本地电视、本地网络的房地产广告效果较差。 电视没有本地频道，是通过本港、肇庆台的频道进行插播 ；网络有“爱封开网”的房地产频道”和买房网、搜房网 的封开频道，但信息较不充分，不及时，影响较小。
大家阳光里花园洋房项目开盘前营销推广策划方案 ppt课件
ppt课件
37
内部预定工作安排表
工作内容部 意向客户通知
执行人 销售部
意向客户预约
销售部
备注 为保证短信的到达率，建议发两次
缴纳诚意金，房源选择
内部预定期，意向单位具体价格不可透露，只基本透露价格范围。旨在增加开盘当天人气及关注度。
ppt课件
38
➢ 前两个时间阶段的工作目的：
广揽客户+筛选客户+稳固客户
时间
媒体
投放形式
主题
12月5日 《富阳日报》 硬广 层层退台+样板房开放信息
12月5日 《富阳日报》 软文 层层退台+样板房开放信息
12月11日
DM直邮
12月12日 《富阳日报》 硬广 下沉式庭院+样板房开放信息及开盘信息
12月12日 《富阳日报》 软文 下沉式庭院+样板房开放信息及开盘信息
12月12日 短信平台
ppt课件
8
行业推荐会：
一直只在快消品市场流行的巡展，如今也被一些楼盘，甚 至知名开发商，作为一个客户积累的渠道之一，而花园洋 房的客群仍然集中于有一定的经济实力的消费力，行业推 荐则是最集中的推荐方式，并在如今市场当中成为全面蓄 客方式的不可或缺的一部分。
短信渠道的应用：
中邮渠道的应用:
ppt课件
① 发出邀请;
② 组织看房;
③ 开盘
在富阳集中写字楼大厦、大堂、咖啡吧会所等地设展架，宣传资料；
发现意向需求集中地区则组织销售人员上门上门推荐。
ppt课件
16
2、DM定向直投
DM直邮将会分两批次向市场定向投放，集中针对目标 消费客群散播，结合花园洋房外立面特点的DM，无论 从形式感，或者内容，吸引消费者的目光，从而激发 消费者的在注，为开盘蓄客打基础。 第一次投放：11月底投放 （样板房开放和即将开盘信息的释放） 第二次投放：开盘前三天左右 （对于销售信息的释放）
大连某房地产开盘前后阶段性营销推广计划.pptx
项目围挡
项目围挡
道旗
项目接待中心至项目工地现场距离约800米，两侧沿线每间隔2米制作、安装一面道旗，共 投入80面道旗。抢占主干路营销先机、吸引过往人流、车流关注，通过户外视觉进行引导 传达，使项目形象充分覆盖区域环境，不断加深客户印象，成为百姓购房首选社区 。
门头
户外
广告推广
轻轨户外广告
短信平台
短信平台主要针对蓝郡置业会会员发布，在项目重大营销节点、节假日及优 惠活动期间（开盘、中秋节、促销活动等）传播项目动态与节日祝福，随时 通报意向客户，加深其对项目的关注与好感。
电视广告
媒体选择
时间跨度
执行方式
媒体报价
大连电视台新闻 8月18日
频道
—9月2日
5秒
金州电视台新闻 时段
8月18日 —10月17日
15秒 播出时间：19：37－19
：40
—— 525元/天
折扣 —— ——
费用预算 ——
3.15万元
项目开盘期间通过高强度的电视媒体短时间内覆盖大众视线，为项目开盘制造声势。以硬性 广告与新闻报道相结合的宣传方式，兼顾形象传播与项目详细解析，并根据项目重大营销节 点（房展会、开盘）进行新闻跟踪报道
• 再推进品牌建设的同时，逐步渗透产品的细部优势，做到大小兼顾、内外美化，多角 度包装项目高档超值气质。
• 衡量项目品质定位与目标客群生活习性，在入市推盘阶段主要以媒体及事件营销进行 炒作。渠道营销、新闻炒作应成为主要推广手段，硬性广告辅助推广。其目的在于吸 引市场大众眼球，集聚超强人气，扩大知名度，树立美誉度，赢得良好口碑效应。
• 预期目标： 通过人员派发宣传吸引养老、投资、落户等需求客户，分散拓展项目覆盖客群。
某楼盘开盘前营销推广方案分析ppt课件
通过对前段时间的销售情况以及认筹客户积累的情况的总结，我们发现目前现场 来客途径比较单一。为了改善现状、蓄势开盘并保持后续销售的持续良好，我公司 将根据目前本项目的销售情况，结合市场可预见的状况及旺季淡季的情况，对2011 年3、4季度制订系统、合理、可行的营销推广计划，力求销售工作按公司署顺利进 行并且取得较好的销售成绩。
根据中秋、交房契机，维护老客户关系，赠送礼品，充分利用和发挥现有充足的客户资 源。
11
二、营销策略
面临的营销阻力 1、市场放量即将大幅度增长
坊子市场2011年第二季度成交1666套，成交面积151416.4㎡，位列潍坊6区第四位，开盘 量位列倒数第一位，可见坊子板块在上半年放量很小，主要消化原有库存，但是也同时说明 房子新区上市房源保有量较高，同时也将未来一段会迎来市场相对集中的放量。 2、项目地段的影响
活动：老带新 1．目的：“老带新计划”，维护老业主关系，利用口碑营销，挖掘老客户潜 力。 2．构思： 1、派发答谢礼品，将老客户邀至售楼处，派送礼品并宣传四期产品升级及开 盘信息。
开盘庆典 1、目的：烘托开盘喜庆气氛，吸引眼球，促进开盘销售。
销售安排： 四期房源卖点总结和说辞整理 项目的认筹解筹工作 推广物料的设计和制作 开盘活动的组织、安排
项目资料和认购信息及活动政 策
16800
2期
项目信息
10000
20万条4 次
备注
半版8400元/期*2 0.05元/条
每周
项目宣传
置业顾问自己派发
4
DM 单页
月初
项目宣传单页的设计、制作
6600
30000
5
电视广告
晚间
项目的形象建设
6
客户礼品 交付期间
根据中秋、交房契机，维护老客户关系，赠送礼品，充分利用和发挥现有充足的客户资 源。
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二、营销策略
面临的营销阻力 1、市场放量即将大幅度增长
坊子市场2011年第二季度成交1666套，成交面积151416.4㎡，位列潍坊6区第四位，开盘 量位列倒数第一位，可见坊子板块在上半年放量很小，主要消化原有库存，但是也同时说明 房子新区上市房源保有量较高，同时也将未来一段会迎来市场相对集中的放量。 2、项目地段的影响
活动：老带新 1．目的：“老带新计划”，维护老业主关系，利用口碑营销，挖掘老客户潜 力。 2．构思： 1、派发答谢礼品，将老客户邀至售楼处，派送礼品并宣传四期产品升级及开 盘信息。
开盘庆典 1、目的：烘托开盘喜庆气氛，吸引眼球，促进开盘销售。
销售安排： 四期房源卖点总结和说辞整理 项目的认筹解筹工作 推广物料的设计和制作 开盘活动的组织、安排
项目资料和认购信息及活动政 策
16800
2期
项目信息
10000
20万条4 次
备注
半版8400元/期*2 0.05元/条
每周
项目宣传
置业顾问自己派发
4
DM 单页
月初
项目宣传单页的设计、制作
6600
30000
5
电视广告
晚间
项目的形象建设
6
客户礼品 交付期间
楼盘开盘前具体营销推广计划.pptx
绿城·蓝色钱江 雅戈尔·御西湖 昆仑公馆 紫玉公馆 大家·武林府 滨江·城市之星
开盘时间
9月
6月 6月 8、9月 9月 9、10月 未定
推量
318套
136套 200多套 235套 约116套 推1—4#楼，具体推量未定 162套
户型面积（㎡） 130-150平米三房、160-180平米
四房、230-260平米跃层四房 350—720 89—180㎡ 180㎡ 80—139
【工作重点一：客户梳理】
老客户梳理及维护—— “回访+活动” 为主要手段
手段一：电话回访
具体执行：以“现场服务接待点开放+楼书印制完成”两大利好节点
为契机，邀请前期客户前来项目现场。 启动时间：5月中旬 目前首轮回访已经结束，主要呈现两大问题： A、回访积极性不高；B、对价格最为关注（意向价格为3.6-4.2万）
200、250、280 190—250
数据来源：和声机构调查
未来4个月主城区高端公寓至少还将推出1000套以上房源；本案将面临较大竞争压力。 项目面临两大问题：如何在市场竞争中脱颖而出？如何与绿城同类产品形成差异化？
项目面市时竞争分析——【【高端公寓市场报价】
楼盘名称 绿城·蓝色钱江 雅戈尔·御西湖 昆仑公馆 紫玉公馆 大家·武林府 远洋公馆
具体执行：前期意向客户梳理后，针对意向强烈的重点客户子女开展 游泳培训（参与集团统一培训） 启动时间：6月下旬起（经过几轮客户梳理后）
【工作重点一：客户梳理】
新客户定向拓展——两大渠道拓展新客户
渠道一：区域客户充分挖掘，重点老小区DM
购房驱动：因居住小区建成年代较久远，存在一部分改善型购房者； DM内容及投放时间： 6.6-6.13（丽园DM手册） 6.28-7.4（丽园价值解读DM）
开盘时间
9月
6月 6月 8、9月 9月 9、10月 未定
推量
318套
136套 200多套 235套 约116套 推1—4#楼，具体推量未定 162套
户型面积（㎡） 130-150平米三房、160-180平米
四房、230-260平米跃层四房 350—720 89—180㎡ 180㎡ 80—139
【工作重点一：客户梳理】
老客户梳理及维护—— “回访+活动” 为主要手段
手段一：电话回访
具体执行：以“现场服务接待点开放+楼书印制完成”两大利好节点
为契机，邀请前期客户前来项目现场。 启动时间：5月中旬 目前首轮回访已经结束，主要呈现两大问题： A、回访积极性不高；B、对价格最为关注（意向价格为3.6-4.2万）
200、250、280 190—250
数据来源：和声机构调查
未来4个月主城区高端公寓至少还将推出1000套以上房源；本案将面临较大竞争压力。 项目面临两大问题：如何在市场竞争中脱颖而出？如何与绿城同类产品形成差异化？
项目面市时竞争分析——【【高端公寓市场报价】
楼盘名称 绿城·蓝色钱江 雅戈尔·御西湖 昆仑公馆 紫玉公馆 大家·武林府 远洋公馆
具体执行：前期意向客户梳理后，针对意向强烈的重点客户子女开展 游泳培训（参与集团统一培训） 启动时间：6月下旬起（经过几轮客户梳理后）
【工作重点一：客户梳理】
新客户定向拓展——两大渠道拓展新客户
渠道一：区域客户充分挖掘，重点老小区DM
购房驱动：因居住小区建成年代较久远，存在一部分改善型购房者； DM内容及投放时间： 6.6-6.13（丽园DM手册） 6.28-7.4（丽园价值解读DM）
某房地产项目开盘营销推广策划案(ppt 78页)
项目周边住宅市场调查情况分析
单位：元/平方米
5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500
周边楼盘均价调查列表
3700
4500
4700
4000
3700
4500
3380
3700
4000
映像西班牙 香缇花园 海客瀛洲 帝豪 水榭花都 港城蓝天 日出东方 弘达名筑 福港 好莱坞 东盛 四季花城
金源 金凤凰城二期高层开盘营销推广策划案
报告提纲
项目现状分析及建议 市场调查分析及销售价格建议 项目整体形象重新包装方案 开盘媒体推广及销售促进方案
本报告的工作目标
项目形象在现有基础上突破以促进后续销售 实现项目商业价值的最大挖掘 平衡价格和资金回笼速度，提高资金回报效益 四月开盘完成预定销售目标
项目周边住宅市场调查情况分析
关于周边项目小户型房源： 福港 好莱坞：一室48平米，目前推出10套，开发商保留多套，单价3750元左右； 港城蓝天： 一室50平米，总共76套，目前剩余20多套，单价3700元左右； 东盛 四季花园：一室50平米左右，总130多套，目前剩余10套，单价3800元左右。
根据连云港市房管局统计的数据显示，上周（3.15-3.21）港城普通住宅共成交714套，其中新浦区 成交136套，连云区成交55套，海州区成交70套，开发区成交62套，赣榆县成交99套，东海县成交 130套，灌云县成交72套，灌南县成交90套。与前周相比，成交量减少22套，降幅2.99%。
港城近期住宅市场整体概况
项目现状分析及建议
项目现状分析及建议
本项目营销推广现状分析
项目目前整体形象包装已持续使用推广了3年多，与公众而言已缺 乏新鲜感和触动力。 酒红色的主色调虽然彰显品质，然而在推广上却显得不够夺人眼球 本项目现阶段推出房源与之前的产品有较大差异，继续使用原包装 系统，则无法在形象推广识别上做区分 受整个港城地产市场影响，进阶段销售一直处于不温不火的平稳状
开盘前重点营销方案课件
开盘前重点营销方案培训课件(ppt71 页)
政策梳理总结
➢政策分析：号称史上最严厉政策的新”国八条“的推出，预示着整 个房地产市场结构性调整的开始和进一步加剧。
➢要求我们，在更严厉的政策未出台前，抓紧时间，及时调整对策， 避免走进政策泥潭。
➢进一步紧缩的货币政策，打击了部分市场刚性需求，增加了购房成 本，影响了客户的购房积极性。
上调存贷款利率
中国人民银行4月5日宣布，自4月6日起，金融机构一年期存贷款基准 利率分别上调0.25个百分点。一年期存贷款基准利率分别提至3.25% 和6.25%，这是今年的第二次加息。
开盘前重点营销方案培训课件(ppt71 页)
开盘前重点营销方案培训课件(ppt71 页)
呼和浩特限购
2011年4月16日，呼和浩特出台了限购令
开盘前重点营销方案培训课件(ppt71 页)
开盘前重点营销方案培训课件(ppt71 页)
包头市场反应
从市场反应看，“新国八条”的出台未对包头房地产市 场产生影响。
通过2011年和2010年第 一季度包头中心城区商 品住宅的成交情况对比， 我们可以看到，2011年 的市场成交量比2010年 的同期水平有所下降， 但价格确是持上升趋势。 每年2月份成交量低但 成交价格却高，这可能 是因为过年期间务工返 乡人员参与购房的原因， 他们承受的单价相对较 高。
中山峰郡 开盘前重点营销方案
报告思路
通过对项目规划、以及产 品分析，推导出项目的限 制条件和先天优势
针对核心问题和目标， 提出对应的解决问题 的策略，并提出独特 的项目定位
市场分析
本体分析
目标与核心 问题
核心策略及 定位
策略分解与 执行
通过对房地产政策、 城市规划、房地产现 状，推导出项目面临 的市场机会和市场威 胁
开盘前营销执行方案(PPT 45页)
建立项目专属微博，定期在微博上释放楼盘照片并转发其它用户在微博上发布的楼 盘信息。
推广媒介
线上推广 报纸广告
推广媒介
线上媒介
以“媒体创新”合作为主
网络媒体+报纸媒体
搜房、焦点、新浪等
商报、时报等
主要合作方式：客户交钱，以客户的钱来进行报媒、网络推广。要求合 作媒体在合作期内提供较大量的免费媒体推广以及渠道资源赠送
预售许可证
2月23-24日 交钱升级
3月9日 第一次开盘
来访保障
节点分析
春节假期
开盘
前期客户维护阶段
开盘蓄客冲刺集中期
线上推广
由于春节假期，线上推广无明显效果，建议在春节假期前做好推广准备，春节假期或集中线上宣传。
线下渠道
线下渠道受节假日营销较小，可进行长期固定的大兵团铺排，建议在保持现有渠道的同时，取得预售后加强 渠道传播，坚持到开盘。
350组VIP升级客户 450组直接升级客户
目标分析
销售目标
销售套数420套 700个有效VIP卡升级客户
3000张有效VIP初级卡
第一次开盘完成2个亿认购目标
目标分析
客户目标
前 期 客 户 梳 理
为制定详细的后期营销策略，找准问题并解决问题，对三家公司 前期客户详细的梳理
截止2013年1月20日
开 盘
形象造势
推广主题
传播媒介 提升现场表现
提升客户量
活动吸引 渠道拓展
推广主题
分阶段推ห้องสมุดไป่ตู้主题
春节假期
开盘
办卡客户升级前
第一次开盘前
分 阶
隆鑫地产精细专研隆鑫爱琴 海，第一批次VIP办卡客户
相关主题
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3.15-3.21 3.22-3.28 3.29-4.4 4.5-4.11 4.12-4.18 4.19-4.25 4.26-4.30
3月15日 进外展
3月22日 Call客开始
4月5日 派单、企业团购开始
户外大牌 路旗
1、对有效客户进行登记，call客意向 客户邀请至外展处，办理vip卡 2、配合礼品发放，吸引更多人登记
此阶段的推广诉求： 富力品牌，18年16城，100座城市标杆//实力房企＋精装专家＋户型大师
项目形象，富力尚悦居，青春订制的精品社区！
关键动作：外展·call客·派单·企业团购·项目说明会
客户到访目标：1500人
工作排期
客户 渠道
推广 渠道
工作 重点
到访 人数
暖场 活动
第一周
第二周 第三周 第四周 第五周 第六周 第七周
春季 项目 房交会 发布会
1.参观 北京尚 悦居 2.广告 语征集
电商、新带新、 客户转介绍
1.母亲节 鲜花派送 2.青年置 业、爱情 新生
5.20幸 福情侣 现场 DIY
1.6.1 示范区 开放 2.端午 节全城 派粽
1.体验精 装，乐享 好礼 2.让小太 阳幸福起 来
1.婚纱展、
相亲
6.28开盘
第一阶段 项目上市期
第二阶段 初步蓄客期
占35%，2100人
第三阶段 强势蓄客期
占40%，2400人
2Part
开盘前营销节奏确定
营销总控图
3.15
4.30
5.31
6.28
外展启动
营销节点
临时 售楼处开放 开始密集推广
正式售楼处 6.21 开放、认筹 认筹升级 开始
首次 开盘
展示安排
样板间、示范区呈现、 工艺工法展示呈现
（注：此vip卡优惠为：10000元购房款）
宣传形式：以员工福利的名义在食堂、企业大厅或企业内部邮件平台、班车进行宣传、做项目宣讲会 物料配合： 项目展板、dm、客户登记表、小礼品 活动流程： I. 与工会负责人联络，约时间拜访 II. 讲解项目情况，附赠资料及礼品，谈合作方式及活动时间 III. 进入企业，做产品定向推广，填写意向户型 人员配备： 新联康大客户中心，大客户经理2名，组委/专案/副专1名，售楼员2名（轮流），4家/人/周
来电、来访资料） 购买竞品客户资源（恒大、欧博城、万城、宝地、金地、龙
湖等） 外展处所留电话进行回访 人员配备： 新联康call客中心提供5名人员，每人每天200通 售楼员4人，每人每天100通
新联康Call客管理
策划+项目经理+销售头脑风暴，疏理项目价值点
策划+项目经理给销售代表培训Call客技巧及内容
开盘销售目标及到访人数分解
• 开盘销售目标分解 • 各阶段到访人数分解
目标分解
开盘目标：4个亿，600套
按80%的解筹率，需认筹客户750组
按照8:1的认筹量，需到访客户6000组
8000组到访客户，分解到各个阶段
3.15
4.30
5.31
6.28
进外展
进临售
开放售楼处、 样板间、示范区
开盘
占25%，1500人
1、免费办理vip卡，卡里含1000元购房款 2、尚悦居vip会员购房，可获每万元1分的积分奖励 3、富力老业主介绍客户购房，可获得购房者积分总数5倍的奖励 4、富力老业主购房，可获每万元10分的积分奖励 5、积分兑换奖品时间只在当年12月20－-30日进行
外展执行内容：
目的： 通过外展场包装预告尚悦居项目即将入市，对外释放产品信息，营造市场口碑；向客户输送项目信息， 做客户登记，办理尚悦居vip卡。
策划+项目经理一起撰写Call客说辞
制定Call客比赛规则，Call客率最高的人员进行 奖励
项目经理下定Call客目标，要求达到5‰ 的Call 客到访率，每天Call客结束后及时开会反馈结果， 讨论Call客遇到的问题，并及时提供解决办法
企业团购执行内容：
目的：通过企业团购，将项目上市信息在大众中进行口碑传播；同时初步筛选意向客户，办理尚悦居vip卡
地点选择：长客乐购、华润万家、龙之梦、广宜乐购、沈阳春天。
物料配合： 洽谈座椅、背景板、项目形象宣传展板、项目宣传资料、客登本、相关说辞（物料上印刷微信二维 码）。
人员配备：每个展点4名销售代表（2名接待客户，2名派单）。
Call客执行内容：
目的： 通过陌生call客，可将项目上市信息在大众中进行初步口碑传播； 同时初步筛选意向客户，并邀约至外展处办理尚悦居vip卡。 物料配合： 客户登记本、项目说辞 Call客资源： 新联康30万客户资源数据库提供（曾经做过项目的大东客户
2.父亲节 盛典
活动
3Part
临售开放前营销工作安排 （3.15—4.30日）
• 营销目标/关键动作/推广诉求 • 工作排期 • 各项工作具体执行内容
第一阶段，项目上市期
此阶段的营销目的以宣告项目上市为主，让客户初步了解本案产品。 在市场上初步释放声音，以线下客户渠道及线上户外推广为主，在区域市场确立知名度。
富力·尚悦居开盘前营销方案
2014.3.11
目录
PART1：开盘销售目标/到访人数分解 PART2：开盘前营销节奏确定 PART3：临售开放前营销工作安排（3.15—4.30） PART4：售楼处开放前营销工作安排（5.1—5.31） PART5：开盘前营销工作安排（6.1—6.28）
1Part
项目卖点，地铁+精装修+赠送空间+品质园区+品牌开发 生活一步到位富力尚悦居示范区盛装开放，震撼东沈阳！
推广渠道
户外、路旗
报纸、网络、短信、微信、公交 站亭、广播、地铁站、电影院
客户渠道 相关活动
Call客、 外展
派单、 企业团购
社区巡展、 二手房联动、 流动售楼处
销售信息
4月中旬 释放户型图
释放 价格区间
5月中旬 释放均价
6.21日释放分户 价格、开始装户
推广诉求
富力品牌，18年16城，100座城市标杆//实力房企 ＋精装专家＋户型大师 项目形象，富力尚悦居，青春订制的精品社区！
项目形象，富力尚悦居，诠释沈阳青年刚需产品新标准！ 项目卖点，70-120平，地铁上盖，3000元精装标准，刚需品质
报广/软文 发布会
1、扩大宣传面，除在外展周边派单外，开始在 竞品周边派单 2、统计能开展企业团购的单位，并与接洽人确 定团购形式及时间
100人/周
150人/周
200人/周
250人/周 300人/周
300人/周
200人/周
开始 礼品 派发
参加 春季房交会
举办 项目 发布会
富力尚悦居vip卡办理及使用原则：