201312_重庆中原_城市新区综合体商业业态配比计算模型
商业项目开发体量及业态配比的理论分析
一、购物中心体量大小的决定
当前做法
经济技术指标+经验判断
关键因素：土地面积、建筑密度、土地价格、容积率 计算公式：项目商业面积=土地面积×建筑密度×（2层～4层）+15000㎡
举例：
某项目，占地面积50亩地，建筑密度50%，容积率2.5，那么商业的体 量为50×666.67×50%×（2～4）+15000㎡，由此计算出商业的体量应该 为48333㎡～81667㎡。
楼层 负一楼 一楼 二楼 商业面积（㎡） 15000 20000 20000 零售面积（㎡） 12000 19000 13000 餐饮娱乐面积（㎡） 3000 1000 7000
三楼
20000
75000
1000
45000
19000
30000
理论一
人口密度
从商业发展的历程来看，尤其是百货公司快速发展的时期，零售商业主 要集中在人口密集的中心城区，因此，参照“三机理论，即（餐饮娱乐是发 动机、生活配套是催化剂、零售是提款机）”，结合我们在上一个章节中讲 到的人口数决定商业体量的理论相结合，从而试图寻找出人口、商业体量与 业态配比之间的数学关系。
50%:50%
注：上述业态比例中零售面积包含大卖场面积。
通过数据分析，我们可以看出，通过计算出的业态比例与实际的业态比例， 也可以与这几个购物中心实际的经营业绩相联系起来。
小结：
我们通过人口及消费力，从而引申出的两个概念业态比例人口取值
系数S和业态比例消费力取值系数C，以此来进行业态比例的预估。
同样，我们以此计算出来的业态比例只是为我们实际的操作设定了 一个相对合理的参考取值区间，有利于我们提升工作效率，实际的业态 比例还需要结合建筑规划布局。
商业购物中心功能业态组合比例
• 核心商圈1公里
• 不超过4万平米 • 次级商圈3公里
能量中心
• 郊区 • 4-10万平米
• 核心商圈3公里 • 次级商圈6公里 • 三级商圈20公里
生活方式购物 中心
• • •
高档住宅区附近 自然条件优越 1-5万平米
• •
核心商圈1公里 次级商圈3公里
业态组合
• 购物60-70% • 餐饮10-20% • 休闲娱乐15-20%
• 购物60-70% • 餐饮15-25% • 休闲娱乐10-15% • 购物70-80% • 餐饮10-15% • 休闲娱乐3-5% • 服务5%
• 购物80-95% • 餐饮10-20%
• 购物30-40% • 餐饮30-40% • 休闲娱乐30-40%
主力店
代表项目
• 3-5个主力店
• 香港ifc
“体验经济”理论认为,未来商业要吸引更多人,需要增加体验功能业态
商业购物中心类型及特征——功能业态规模比例
万达城市商业广场的特点：
万达更多选择非零售业态,更强调体验式消费,明确规定： 体验式消费要大于50%,尤其是文化娱乐和餐饮。
其次,餐饮的比重要够大,每一个万达广场中餐饮比重在整个租赁面积当 中会超过20%,所以每个万达广场原则上里面的餐饮会超过30家,甚至有 些还会达到40多家。 中国的购物中心不是卖出去的,而是吃出来的,民以食为天。 王健林
• 主力店面积占比40-60% • 北京东方广场
• 2-3个主力店
• 北京万达广场
• 主力店面积占比40-60% Hale Waihona Puke 深圳花园城• 1-2个主力店
• 伊藤洋华堂
• 主力店面积占比40-60% • 华润万佳
商业综合体建筑沙盘模型比例的确定技巧
商业综合体建筑沙盘模型比例的确定技巧作为消费者，我们能够看到的沙盘模型比较多的是位于楼盘的建筑沙盘模型，但是你知道吗?建筑沙盘模型也是有分为很多种的，商业综合体建筑沙盘模型就是其中的一种，各种各样的商业综合体建筑沙盘模型并不是随随便便就能够制作出来的，今天思美科技的小编和您分享一些关于商业综合体建筑沙盘模型的比例确定技巧。
在商业综合体建筑沙盘模型这种多层建筑中，通过假定一个典型性的层与层之间的高度——4-5m(或者适合于工程，比如一个典型的住宅模型的高度是3m)，也能够确定它的“全比例”。
之后商业综合体建筑沙盘模型设计者以此为尺子比较各种比例，找到一个在“全比例”尺寸下与商业综合体建筑沙盘模型的层与层的高度相匹配的比例。
对于较小的商业综合体建筑沙盘模型，可能必须使用工程比例尺，它的比例范围是1：50到1：200之间。
目前很多的商业综合体建筑沙盘模型的使用范围已经不仅仅是局限于房地产的销售，同时也发展到更远的方方面面，在规划馆展示、展厅中商业综合体建筑沙盘模型的应用也慢慢地越来越多了。
以上是思美科技的小编为你带来简单介绍，如果你对沙盘模型还想有更进一步的了解，请您关注我们微信，或者点击我们官网了解我们，也可以在线咨询或者拨打我们的热线电话与我们联系！我们会有专业的工作人员为你实时解答。
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城市商圈及商业体量、人流量计算模型
RR1 F1=w*k
d12 RR2 F2=w*k d22
W、K为常数
二、商圈的确定
B. 商圈测定模型——ABC模型
根据以上两个公式可以求出商圈分界线。 所谓商圈分界线是指两个城市 O 1 和O 2 对该分界线上任何一点的吸引力相同。
用数学公式表现为：
F1=F2
二、商圈的确定
B. 商圈测定模型——ABC模型
二、人流量测定（顾客光顾频率）
A. 哈夫模型
哈夫模型使用要点： (1)推估各邻近区域来店顾客人数，计算整体营业潜力。 (2)改变产品组合则sj也会改变，故可先决定产品业态与
组合。 (3)画出商圈大小。 (4)画出商圈的三个层次。 (5)假设某商圈四周有四家竞争零售店，则可计算出各
家商店吸引顾客的机率进而可推估出商店营业额。
二、商圈的确定
B. 商圈测定模型——雷利模型
雷利零售引力定律的使用时机
商圈分析须配合常识综合研判,有时须结合多项技 术 合用，研判才较准确。利用雷利定律研判商圈虽较 粗略，但在资料不足时仍可适用。
雷利零售引力定律的假设前提
(1)两城市主要道路交通易达性一样。 (2)两城市之零售店经营绩效无多大差异。 (3)两城市人口分布相似。
哈夫模型主要存在以下三个问题： 1)、以商业项目的面积表示其吸引力或魅力值，而实际上商业设施的建筑 形态、业态的组合、市场定位、经营策略方式、宣传广告等都会与商业设 施的吸引力具有直接关系； 2）、对商业项目面积的修正值 。为了避免产生第一类的错误，引入的修 正参数 对商业项目以面积代表吸引力的做法进行了修正，一般情况下取值 为1时，即陷入第一类的错误中，其取值为经验值； 3）、消费者选择商店的参数 。取值原则为按照消费者的消费心理进行界 定，但是不同地区的消费文化以及各地商业发达的不平衡性等使得不同地 区的消费行为会产生很大的差异，统一的数据难以反映各地的实际情况。
城市新城区综合体研究PPT课件
策划发展部 二零零八年一月九日
整体 概述
一 请在这里输入您的主要叙述内容
二
请在这里输入您的主要 叙述内容
三 请在这里输入您的主要叙述内容
研究思路
工作目标 建立城市综合体标准产品模型
工作方法 理论资料整理分析、案例分析、实地调研分析
工作路径
➢通过理论资料整理分析各业态的特点、生存条件 ➢通过模型研究不同业态间的影响关系 ➢在此基础上，形成综合体产品模型，明确其最优规模、生存条 件、各功能配比、空间布局、动线组织、景观设计、特殊建筑要 求、开发模式等
商业零售30-35%休闲娱乐酒 店5-10%餐饮15-20%其它20-
30%
1-2公里
3-5公里
10-20公里
3-5分钟
5—8分钟
10—15分钟
50—100辆
300－500辆
2000—5000辆
10－20家，便利店1－2家、 20－50家，综合超市1家、专业店、 100－200家，购物中心1家、
餐饮、药店、洗衣店等
零售
零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。 对于零售业态的分类，目前国际上主要依据零售店的选址、规模、目标顾客、商品 结构、店堂设施、经营方式、营业时间、服务功能、价格策略等确定。
➢ 美国把零售店区分为：百货店、超级市场、折扣店、一般商品店、服装专 卖店、仓库俱乐部、药店、方便店、杂货店等九类；
零售业态－便利店(convenience store )
概念 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。
特点 1. 商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。 2. 营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日。 3. 选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、企业所在
范例项目商业业态规划和综合经济测算
范例项目商业业态规划和综合经济测算一、前言范例项目是指在规划和建设新的商业综合体时，以既有的商业企业为标杆，通过对其商业模式、运营管理等要素进行分析和研究，制定出适合自身发展的商业业态规划和综合经济测算的方案。
二、商业业态规划商业业态规划是指通过对市场、消费者需求、竞争对手等因素的分析和研究，确定出适合项目发展和商业运营的业态组合和布局。
1.市场分析对目标市场进行调研，了解市场的总体情况，掌握市场的规模、增长趋势、消费者需求等信息，找到项目发展的机会和潜力。
2.消费者需求通过调研和分析消费者的需求和喜好，确定出消费者对商业综合体的需求和期望，以此为依据来确定商业业态的组合和布局。
3.竞争对手分析对竞争对手进行调查研究，了解他们的规模、业态、定位等情况，找到自身发展的优势和突破点，避免与竞争对手重叠和碰撞。
4.业态组合和布局根据市场分析、消费者需求和竞争对手分析的结果，制定出适合项目发展和商业运营的业态组合和布局。
在业态组合时要注重品牌、品质、差异化、多样性等原则，同时考虑商业综合体的内外协调，从而实现整体效益最大化。
综合经济测算是指通过对商业综合体项目的投资、运营和盈利等各个环节进行详细的经济测算，评估项目的投资回报和经济效益。
1.投资测算2.运营测算包括项目的运营成本、销售收入、运营周期等内容。
通过对项目的运营测算，判断项目的运营能力和经济效益，制定出合理的运营策略和管理措施。
3.盈利测算通过对投资和运营的综合测算，评估项目的投资回报和盈利能力。
包括项目的资本金回收期、投资利润率、投资内部收益率等指标，为投资者提供经济决策的依据。
四、总结范例项目商业业态规划和综合经济测算是对商业综合体项目发展方向和经济效益的重要分析和研究。
通过科学的规划和测算，项目可以更好地适应市场需求，提高投资回报和经济效益，为商业综合体的可持续发展奠定坚实基础。
201312_重庆中原_城市新区综合体商业业态配比计算模型
业态价值
/酒吧
1
2
3
4
综合评价结果：将各项因子评价结果汇总，分别乘以权重可得总的配比倾向：休闲娱乐≈ 35.85% ，餐饮≈ 27.96%，零售≈ 30.66%，其他≈ 5.54%
业态联动 租金回报 消费需求 吸客能力 综合评价 业态配比
休闲娱乐
餐饮
零售
其他
20%
3.73
2.57
3.18
0.65
20%
3.35
3.23
3.84
1.08
30%
3.98
3.02
3.34
0.3
30%
3.95
2.98
2.8
0.5
—
2.536
1.688
2.143
1.931
35.85%
27.96%
30.66%
5.54%
计算方式：
业态综合价值评价结果，作 为项目业态配比的重点参
R1=业态联动均值 R2=租金回报均值 R3=消费需求均值 R4=竞争差异均值 照。
• 对项目业态类型和比例的直接要求，项目定位的直接 体现。指导项目业态配比问题。
业态配比模型构建
4大因子 业态联动 租金回报 消费需求 吸客能力
休闲娱乐
餐饮
零售
其他
20%
O
O
O
O
20%
O
O
O
O
30%
O
O
O
O
30%
O
O
O
O
权重关系说明
消费需求是业态之根本，多数项目需优先考虑此项权重。 新商场需要发动机，业态的吸客能力是城市新区商业项目业态重要考虑的因素之一。 人流带动和租金回报因素通常因项目发展阶段不同差异较大，对于项目初期更多会考虑能迅速
商业综合体建设规模及业态配比研究
商业综合体建设规模及业态配比研究摘要：世博会的规划过程中，社会各界都非常关心世博会园区的后续利用问题，主要包括环境、基础设施、土地、永久建筑四个方面。
在土地的后续利用上，5.28平方公里土地中的40% 将根据城市总体的发展做出进一步利用，例如世博轴的浦东部分将整体予以保留，合理转化为上海新型商业条带，本文将就此区域内商业发展规模和业态配比问题进行讨论。
关键词：世博园区商业综合体建筑规模业态配比1.研究对象1.1区域界定以“一轴四馆”为中心的北至黄浦江，南至耀华路浦东南路，西至南北高架路打浦路隧道，东至高科西路，包括世博轴、世博演艺中心、世博中心、世博主题馆和中国国家馆在内的面积约150万平方米左右的区域。
1.2商业综合体将城市中的商业、办公、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成多功能、高效率的综合体。
商业综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多元化的生活，提高土地利用效率、增加城市活力，并且由于其具有统一的规划设计和较大的规模，往往形成一个城市，甚至国家的地标性建筑，成为文化新标签。
2.研究理论2.1商圈理论商圈，是指以商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展的，能吸引顾客的范围。
简单地说，就是来店顾客所居住的地理范围，如某店能吸引多远距离的顾客来店购物，这位顾客到商店的距离范围就称为该企业的商圈。
通常核心圈层能够吸引60%左右的消费者来购物，次级、边缘圈层均能够吸引20%的消费者来购物。
2.2系统论系统定义为：由若干要素以一定结构形式联结构成的具有某种功能的有机整体。
在这个定义中包括了系统、要素、结构、功能四个概念，表明了要素与要素、要素与系统、系统与环境三方面的关系。
系统的要素指的是构成系统的组分；结构是指系统内部各要素之间、系统要素和系统整体的相互联系和组织方式的总和；功能是系统作为整体与外部环境的相互作用产生的特定作用、行为、能力和功效。
商业综合体：各业态设计规范标准（附：全套数据）
商业综合体：各业态设计规范标准（附：全套数据）餐厅的类型：餐厅的种类不胜枚举，按照提供餐饮的方式为标准进行划分，餐厅可以大致划分为以下几类：中餐厅由于我国幅员广阔，各地口味差异颇大，因而形成了诸多风味独特的餐饮菜色，如川菜、粤菜、江浙菜、湖南菜、上海菜等。
西餐厅人们一般把欧美各国料理统称为西式餐饮。
欧美各国菜式、服务均有差异，比较知名的有法国菜、意大利菜、美国菜等，英国菜、瑞士菜及德国菜则居少数。
日式料理店日本料理，其特色是精致、清爽可口且不油腻。
无论是简单的寿司吧还是高级的日本餐厅，都有日式的装潢，透出浓厚的日本文化风格。
咖啡厅又称简便西餐厅，主要经营咖啡、酒类饮料、甜品点心、小吃、时尚美食等，常被白领阶层或商业人士作为聚会之地。
自助餐厅自助餐厅比较注重气氛的渲染，讲究餐厅的布置和食品摆放的位置以及次序，尽可能地方便客人。
从菜品方面看，比较重视食品的丰富性，充分让顾客享受参与和得到自我选择的满足感。
快餐厅快餐厅是以提供速食为主的餐厅。
这种餐厅的规模不大，菜品都限制在几种范围之内，大多是中、低档的大众化菜点。
快餐厅经营的特点是只提供有限的服务，服务效率高；价格低廉，适合于经常性消费；质量稳定，能够取得顾客的信任；环境干净卫生。
肯德基、麦当劳是典型的快餐厅。
普通餐厅：1．商圈选择普通餐厅分为商务型和大众型两种餐厅类型。
商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。
2．立店障碍开设餐厅须经消防、环保、食品卫生、治安等行政管理部门会审后，方可颁照经营，周边邻居有异议而无法排除的也能成为立店障碍。
餐厅必须离开污染源10米以上，对较大餐厅，消防部门会提出设置疏散通道要求。
商铺门前有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所忌。
3．面积要求大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米均可。
商业业态体量测算办法范本
内部管理系列编号：FS-ZD-04020商业业态体量测算办法
Commercial business volume measurement method
为规范化、制度化和统一化作业行为，使员工的管理工作有章可循，提高工作效率和员工责任感、归属感，特此制定。
商业业态体量测算办法
商圈聚合系数(K)=规划面积/测算商圈可支撑面积
首先测算出一个业态的可支撑面积(S)，S=同期商圈消费支出/业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。
例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000
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城市综合体的业态配比边界
城市综合体的业态配比边界
住宅适宜度
首先，住宅业态价值研判主要通过现状和未来两个视角来进行判断，从交通、配套、生产维度考虑地块住宅价值。
商业适宜度
商业核心为客群流量和消费力。
由于居住人口、工作人口、周边配套越多且交通便利度越高，流量就越高；收入水平、房价水平、商业租金越高，客群消费力就越高，所以，将流量和消费力综合起来作为商业价值驱动要素。
而商业竞争关乎商圈体量和范围，因此在此加入泰森多边形原理构造商圈，结合板块划分，体现商业竞争情况。
办公适宜度
办公价值大小与出租率和租金相关，即工作人口、高级酒店越多、交通越便利，办公需求越大；优质写字楼和高端企业越多，租金水平越高。
结合出租率和租金水平，西部智谷的价值为10.66，是全市的2.10倍。
公寓适宜度
公寓价值核心是空间和坪效，即工作人口、写字楼分布越多，公寓空间需求越大；高收入人群越聚集、交通越便利、周边配套越高，坪效越高。
综合两个维度，西部智谷的价值为14.41，是全市的2.73倍。
四个业态价值和竞争强度与全市进行比较，确定业态适宜度情况。
如下图思路所示：
与全市比较计算出价值和竞争均值倍数，进行熵值法打分后，业态适宜度最高的是住宅，商业和公寓其次且适宜度相当。
办公得分太低，不予考虑。
商业规模计算及业态组合比例
商业地产开发规模的计算方法：
城市商业地产开发面积=投资总额*预计年回报率*（城市GDP增长率+100%）n
租户平均可承受租金占营业额的比率*项目单位成本
城市商业地产年营业额=投资总额*预计年回报率
租户平均可承受租金占营业额的比率
莱里模型：两个城市商业中心吸引的零售贸易额与两城市的人口比重成正比，与两城市之间的居民聚集区到城市的距离二次方成反比
B1/B2=(P1/P2) * (D2/D1) 2
埃尔伍德模型：商业中心的贸易量与商业中心区规模成正比，而与每个居民聚集区到商业中心区的行程时间成反比
B1/B2=(S1/S2) * (T2/T1) 2
购物中心业态黄金组合比例：
购物：娱乐：餐饮=52：30：18
高档：中档：抵挡=25：65：15。
商业项目开发体量及业态配比的理论分析课件
商业项目开发体量及业态配比的理论分析
理论二
恩格尔系数
恩格尔系数(Engel‘s Coefficient)是食品支出总额占个人消费支出总额的比 重。，可以说恩格尔系数越大，该地区就越是欠发达，参考值：40%-50%为小 康；30%-40%属于相对富裕；20%-30%为富裕。
从恩格尔系数原理可以看出，对于区域型购物中心而言，在经济发达的地区 零售业态的比例可以比在欠发达地区相对高一些，这个理论与消费力决定购物 中心体量的原理之间又存在一定的联系，同样，我们希望通过数学关系来描述 这样一种联系。
消费外逃型说明该区域商业不发达，具有较大空间，消费输入型说明该区域商业现状 较好，竞争比较激烈。
依据二：区域内现有竞争对手情况
在项目的商圈辐射范围内，如果存在竞争力较强的竞争对手，那么我们项目操盘的风 险会随之增大，对于应保守估计商业体量需求。
商业项目开发体量及业态配比的理论分析
商业体量的时间换空间：项目开发周期
我们在接下来的章节，试图通过数学关系将经营的需求简单化，公式化， 做出这样一种尝试。
商业项目开发体量及业态配比的理论分析
商业体量决定因素
人口
消费力
区域性购物中心体量的大小从根本上来说是受到两大因素的影响:一是商圈内 客群的数量；二是消费者消费力的强弱。因此，我们判断项目体量的大小更科 学的方法应该是从人口和消费力两个方面来入手，寻找出其中蕴含的线性关系。
零售：餐饮娱乐 60%:40%
1.2﹤C≤1.4
50%:50%
0.6≤C﹤0.8
65%:35%
1.4﹤C≤1.6
45%:55%
C﹤0.6
70%:30%
1.6﹤C
40%:60%
商业项目开发体量及业态配比的理论分析
商业项目开发体量及业态配比的理论分析课件
业态配比是指商业项目在开发过程中，根据市场需求、项目定位和经营要求， 对不同功能和形式的商业形态进行合理配置，以达到最佳的经营效果。
详细描述
业态配比是商业项目开发的关键环节，它涉及到商业项目的定位、功能划分、 经营模式等多个方面。通过对不同业态的合理配置，可以满足消费者多样化的 需求，提高项目的吸引力和竞争力。
业态配比在商业项目招商中的应用
确定招商品牌
签订招商合同
根据业态配比，确定需要招商的品牌， 包括国际品牌、国内品牌等，以提高 商业项目的品质和知名度。
根据业态配比和招商计划，与招商品 牌签订具体的招商合同，明确双方的 权利和义务。
制定租金标准
根据不同业态的租金水平，制定合理 的租金标准，以保证商业项目的收益 和竞争力。
争状况等。
商业项目开发体量的计算方法
01
02
03
经验法
根据以往的经验，对类似 商业项目的开发体量进行 估算。
调研法
通过对市场进行调研，了 解市场需求和竞争状况， 从而计算出商业项目的开 发体量。
模型法
建立数学模型，根据多种 因素对商业项目开发体量 进行计算。
03
商业项目业态配比理论分析
业态配比的概念
商业项目开发体量及业态配比 的理论分析课件
CONTENTS
• 商业项目开发概述 • 商业项目开发体量分析 • 商业项目业态配比理论分析 • 商业项目业态配比的实践应用 • 商业项目业态配比的未来发展
01
商业项目开发概述
商业项目开发的概念
商业项目开发是指通过规划和建设， 将土地、资本、技术、劳动等生产要 素有机组合，形成具有特定使用功能 和经济效益的商业设施的过程。
未来业态配比的挑战与机遇
城市综合体业态组合比例
城市综合体业态组合比例摘要：城市综合体业态组合形式在很大程度上影响着项目前期工作的开展与实施, 与投资者、开发商、经营者及消费者的利益息息相关, 甚至关系到整个项目的成败, 进而影响到城市的形象。
本文旨在探索一种适应现代商业多元化、以及各地地域、文化特征的设计方法。
在对城市综合体发展现状、业态特点、影响业态组合的因素以及成功运营的城市综合体进行调研以及合理的分析的基础上, 提出适合城市发展的业态类型、业态组合比例等相关建议。
城市综合体各业态比例并没有固定不变的黄金比例, 需要根据项目所在城市经济发展水平、开发商自身实力以及企业差异化经营等多方面因素共同进行决策。
关键词：城市综合体; 业态; 业态组合; 城市发展一、研究背景与意义中国城市的高速发展正促使城市建筑走向多元化与集约化的时代，城市综合体改变了我们以往对城市建筑的常规认识[3] 。
在时间和空间的多维元素介入的基础上，引导城市建筑步入新的领域与时期。
这对居民的生活方式和消费观念都产生着巨大影响。
现如今，在满足了居民物质文化需求的同时, 越来越多的人正在寻求精神层面的提升。
以购物、休闲、娱乐、餐饮等为主, 提供一站式、体验式生活服务的商业地产项目应运而生, 诸多大型商业地产项目于城市核心地段孕育而生。
一个真正意义上的城市综合体，对一个区域，甚至整个城市的发展都起到了至关重要的作用。
城市综合体在为当地居民提供都市生活便利的同时，还有效促进了整个城市经济、文化、娱乐方式的转变，确立了其城市名片的地位。
城市综合体作为一种新的开发模式, 逐步受到建筑界的关注与重视。
城市综合体业态组合作为前期定位中极为重要的一环, 起到了非常重要甚至决定性的作用。
应考虑如何更好地组织城市综合体内部的业态组合比例，并在各部分建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
二、城市综合体理论与实践基础1、城市综合体的概念及特点“城市综合体”，又被成为“高效之城”。
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重庆中原地产咨询顾问营业中心 .12.2013
关键词：业态配比、渗透率法、市场比较法 沉淀人：金豆
说明： 本模型主要用于商业项目的业态配比，特别是对于旅游城市新区的商业项目的业态配比具有 借鉴意义。 本文档的分析方式主要从客观出发，定量方面通过消费需求、租金回报、业态联动、吸客能 力等四大维度进行定性的计算推导，再通过渗透率法、市场判断法两种方式进行具体定量计 算，然后结合定性和定量的结果得出最终各业态体量及业态配比。 项目方、商家主观意愿未考虑在内，实际操作时可予以补充。
零售 其他 餐饮 休闲娱乐
4：业态吸客能力评价 以当地各业态对新商场人气的吸引力为评价依据
零售 其他 餐饮 休闲娱乐
品牌服饰、鞋类、礼
眼镜、 品、化妆品、饰品、名 儿童零售 烟便酒利茶店、、银邮表 等行政、旅游产品、烟酒数茶码产品
补充业 态
图文印刷、 干洗
医疗诊 所
主力业 态
甜品
美容、美
主力 店
地方菜、 发、美甲 大型宴 异域餐饮、 运 养动 生请健/足身疗/瑜 夜伽 总商 大、会务众餐连饮锁儿、、童玩乐
列1列, •眼1, 镜•烟, 酒3 茶, 3
列1, •列医1疗, •诊邮所政, 3 1
•服饰 •商务礼品 •旅游产品
•名表 •化妆品 •数码体验
•眼镜 •烟酒茶 •便利店
•KTV •夜总会
•足浴 •酒吧 •健身 •茶楼 •网吧 •电玩 •儿童玩乐 •美容美体美发 •商务简餐 •大型宴请 •大众连锁 •异域餐饮 •地方菜 •休闲快餐 •咖啡店 •甜品 •银行ATM •医疗诊所 •邮政
促进“稳场”与“旺场”，而中后期更佳注重租金回报，视情况进行权重取舍。
子因子评价方式
业态联动 租金回报 消费需求 吸客能力
业态一
业态二
业态三
业态四
…
业态对于人流的带动、影响能力——以业态自身特征为评价依据
业态租金水平——以当地各业态实际平均承租能力为评价依据
该业态潜在需求强弱关系——结合需求人群特征进行评价
收盘, 美容美发, 收盘, 医疗10诊0 所, 90
开盘, 建收材尔盘、餐,家,川8居0菜,饮, 8,085
收盘收, 网盘吧, 棋, 7收牌0 盘茶开收,楼盘酒盘, 吧8,银0足,行7浴5A,T7M0 、
2
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以中太拉萨项目为例
1 定性分析计算大致业态比例
[定性计算] 通过消费需求、租金回报、业态联动、吸客能力四个方面定性分析，计算项目大致业态
比例区间
定性计算——各方关系对城市新区商业项目业态规划提出的要求
发展商
投资者 经营者 消费者
契合定位 业态联动 吸客能力 租金回报 空间约束 消费需求
• 业态组合须服务整体战略的发展要求，满足目标客户 需求，从而保证项目竞争力。
• 相互间人流具有共享和带动作用，提升商业整体价 值，其核心是人流带动性，影响业态配比问题。
• 新商场的客流发动机，业态配比需结合业态的吸客能 力排定。
• 业态承租能力差别巨大，实现业态与租金的动态平衡 对业态配比、均有明显作用。
• 经营者对于物业的要求，发展商如何利用有限的空间 创造更多的价值，这要求做到空间安排的合理取舍。
业态新商场发动机——结合当地业态吸引力综合评价
1：业态关联带动性评价
以业态自身特征为评价依据
业 态
品类
关联带动性
夜总会
网吧
棋牌茶楼
休 闲
电影院
娱
酒吧
乐
足浴
母婴儿童玩乐
美容美发
运动健身
银行、邮政
其
医疗诊所
他
图文印刷、干
洗
评分
3 3.5 2 3 3.5 3 3 4 3 2.5 1 1.5
1
业 态
品类
关联带动 性
• 对项目业态类型和比例的直接要求，项目定位的直接 体现。指导项目业态配比问题。
业态配比模型构建
4大因子 业态联动 租金回报 消费需求 吸客能力
休闲娱乐
餐饮
零售
其他
20%
O
O
O
O
20%
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30%
O
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30%
O
O
O
O
权重关系说明
消费需求是业态之根本，多数项目需优先考虑此项权重。 新商场需要发动机，业态的吸客能力是城市新区商业项目业态重要考虑的因素之一。 人流带动和租金回报因素通常因项目发展阶段不同差异较大，对于项目初期更多会考虑能迅速
3：业态消费需求评价
以当地各业态客户实际需求为评价依据
零售
休闲娱乐
餐饮
服务
列1, •美容美体美
列1, •健身, 9 列1, •儿童玩乐, 9 发, 9
4
列1, •数码体验列,18列, •K1列,T•V夜1,, 总•8足会浴,列,881, •茶列楼1, •8电玩, 8 列1列, •列大1,1众•,异•连休域锁闲餐,快饮8 餐, 8, 8
收盘, 数码, 200
收盘, 母婴儿童玩 4 乐, 200
开盘开, 旅盘游, 服产饰品, ,1收65盘,
建材、家居, 160
150
收盘, 银行ATM、 邮政, 160 3
开盘, 化妆品, 130
开盘, 数码, 120
收盘, 甜点饮品类,
收盘, 藏收餐盘、收,尼大盘泊收众, 异盘连域,锁商餐餐务饮餐1, 19饮50 , 90
客
列1, •化妆品, 7
列1, •酒吧列, 71, •网吧, 7 列1, •商务简餐列, 71, •咖啡店, 7 3
户
列1, •服列饰1, •6旅游产品, 6
列1, •大型列宴1请列, •,地16, •方甜菜品,,66
需
列1, •商务礼品, 5
2
求
列1, •名表, 4 列1, •便利店, 4
列1, •银行ATM, 4
旅游产品
服饰
零
化妆品
售
数码
建材、家居
藏餐、尼泊尔 餐
川菜
餐 大众连锁餐饮 饮 异域餐饮商务餐饮来自甜点饮品类评分
2 1.5 2 1.5 1.5 2 2 2 2 2 3
2：业态租金回报评价
以当地各业态实际平均承租能力为评价依据
250
200
150
100
50
零售
0
其他
餐饮
休闲娱乐
收盘, 服饰, 239 收盘, 化妆品, 226