哥斯达黎加Solarium项目调研报告

哥斯达黎加Solarium项目调研报告

一、G uanacaste省简介

Guanacaste省位于哥斯达黎加西北部，北与尼加拉

瓜接壤，西临太平洋，首府为Liberia市。面积1.014万

平方公里，为哥斯达黎加第二大省。人口30.59万，其中

劳动力有12.15万。

Guanacaste省是哥斯达黎加经济发展较快的地区之

一。Liberia市与首都圣何塞之间的飞行距离约半个小时，

开车约3.5个小时，离太平洋港口Caldera约2个小时，

距离尼加拉瓜约1个小时。

二、Solarium项目介绍

1、地理位置

Solarium项目由Grupo Solarium SRL（GS）开发，与Guanacaste省Liberia Daniel Oduber Quiros国际机场隔街相望，距Liberia市中心仅7.5英里。

Liberia国际机场建于1995年，距首都圣何塞217公里，目前主要用于接待游客，有直达美国和加拿大的多条航线，每周约有70趟航班至圣何塞（2个机场）。机场现正扩建中，在条件成熟时拟开通至萨尔瓦多、危地马拉、墨西哥等国的航班。

2、项目构成

Solarium是Guanacaste省第一个集物流、饭店、办公、住宅等于一体的综合性项目，包括物流中心、住宅区、饭店、办公区、多用途区、公园等，占地总面积为1,112.8万平方英尺，拟分14个阶段、7年内开发完成，目前已竣工的项目有物流中心、饭店等，住宅区、办公区和多用途区正在建设中。

1）物流中心

物流中心于2007年10月正式投入使用，总占地面积达

109.3万平方英尺，其中37.45万平方英尺用于仓储及商业（如

左图所示区域）。

物流中心有6种不同面积的仓库及19个商业空间可供选择，

可用于仓储、展示及销售，有大型运输车专用通道。大型仓库之

间已做好分区，可视需求将仓库间隔断打通使用。中小型仓库由

于前后相邻，也可视使用面积灵活组合。

物流中心采用混凝土钢架结构，铝合金门。对于大中小型仓

库及商店，每个商业单元前均有2个停车位，每个仓库前均有3个停车位，其中大型仓库还配有3个供集装箱装卸货的停车区，每家商店及仓库单元均有专用通道。对于出租的自储仓库，有48个公用停车位可供使用，可选择日租、周租、月租等方式。所有的商店和仓库均配有24小时保安服务。

上左图为物流中心与饭店俯瞰图，上中图为物流中心实地图，上右图

为物流中心放大图。

目前物流中心内已有多家企业入驻，右下角的大型仓库区域已有建材、家具、癌症研究所等机构和公司，右上角（E区）尚无企业入驻。E区共有9个仓库，可使用面积为6,480平方米，每个仓库可建造约30个展位。

表一、物流中心仓库规格

规格数量尺寸停车位总面积（含停车位）自储仓库75 3m ×6m 48（公用）18 m2

商店19 7m ×11m 29 m2106 m2

商店式仓库19 7m ×14m 29 m2127 m2

小型仓库42 15m ×16m 40 m2280 m2

中型仓库18 15m ×28m 40 m2460 m2

大型仓库18 15m ×48m 233 m2953 m2

上：左图为商品中心外观，中图为仓库正门，右图为仓库后门

上左图为E区一个仓库的内景，照明、卫生间都已到位。上中图是一个改造成建材物流中心的仓库，上右图是改造成癌症研究室的仓库，已分隔成2层作为办公室使用，如须扩建，还可再加盖第3层。

2）多用途区

多用途区又名“Solarium村”（如

左图所示区域），建筑面积为40.6万

平方米，绿化面积为2.4万平方米，

包括19个街区（包含住宅、商铺、

饭店、办公室、娱乐、休闲等多种形

态）、2个商业广场、1个加油站和2

个室内停车场，可通过步行街互相连

接。

以正在建设的第五街区为例，共包括19个办公室（面积

从55平方米至96平方米）、29个商店（面积从13平方米至

38平方米）、14个公寓（面积从57平方米至100平方米），

每个单元均配备有30平方米的停车位。

（左图为建设中的第五街区，右上图为公寓内景）

3）办公区

办公区又名“Solarium公司中心”（如左下图所示区域），

位于商业区、住宅区、休闲区之间，由13、14、19、20这4

个街区组成。第13街区有89个办公室，总面积5,500平方米；

第14街区有34个办公室（如图右下角），面积3,800平方米；

第19街区有37个办公室，面积3,300平方米；第20街区有

34个办公室，面积3,100平方米（以上面积均包括停车位）。

办公区将配备保安服务，提供互联网和光纤入户，并有发电

机和停车位。此外，办公区内还将提供医疗、法律、旅行社、会计等基础服务项目。

以即将竣工的第14街区为例。该区共3层，每个办公室均配有15平方米的停车位。第一层提供从46~96平方米（不含车位的使用面积）6种面积的办公室，第二层有54~110平方米的6种面积的办公室可供选择，第三层则有从54~192平方米的8种面积的办公室。

4）饭店

Solarium项目内目前已建成

中美洲地区第一家希尔顿集团下

属的四星级Garden Inn行政饭

店，并已投入使用（如左图所示

区域，右图为饭店正门实景图）。

该饭店共有169间客房和2

个会议室，提供169个停车位，总面积1.9万平方米，其中建筑面积为9,541平方米。

5）住宅区

住宅区位于Solarium项目的后方（如左图所示区域），邻近

河流，与商业区和工业区相隔，以保证其私密性。

房型包括套间、跃层公寓、联排别墅、私宅等，户型有1居、

2居和3居可供选择。

住宅区总占地面积为33.6万平方米，其中绿化面积14.7万

平方米，建筑面积18.9万平方米，分A、B、C三个区，面积分

别为9.4万平方米、2.5万平方米和7万平方米。

6）公园

Solarium公园又称“丛林公园”，占地面积10英亩（如左图

所示区域），绕经办公区、饭店、多用途区和住宅区，由著名的

景观公司Martha Schwartz设计并建造。

公园分为入口区、都市区、自然区和活力区4个部分，占地

面积分别为1.04万平方米、1.36万平方米、1.05万平方米和1.04

万平方米。

整个Solarium项目的绿化率达60%，同时项目在园区外还建

造了Guanacaste省最大的污水处理厂，目前已投入使用。

3、基础设施

1）交通

物流中心位于Guanacaste省Liberia国际机场对面。机场与首都圣何塞之间的飞行距离约30分钟，开车约3.5个小时，离太平洋港口Caldera约2个小时，离尼加拉瓜约1个小时。

空运：Liberia国际机场目前主要用于接待游客，每周处理来自美国迈阿密、达拉斯、休斯顿、洛杉矶、亚特兰大、夏洛特及加拿大的26架国际航班。中美洲最主要的航空公司TACA也准备开通Liberia至萨尔瓦多的航班（约1个半小时航程），通过萨尔瓦多可中转至危地马拉、洪都拉斯、墨西哥等国。此外，Liberia与首都圣何塞的胡安国际机场间每周有42架次航班，与Tobias机场间有28架次航班，每周可运送旅客1,008人次，通过胡安国际机场每周267架次的国际航班可中转至尼加拉瓜、萨尔瓦多、危地马拉、洪都拉斯、巴拿马、委内瑞拉、古巴等国。Liberia机场正计划进行扩建，提高旅客处理能力，并将业务拓展至货运领域。

海运：由于Liberia市不靠海，Guanacaste省也没有货运港，因此物流中心的进出口货物均需通过Puntarenas的Caldera港进行装卸，再从陆路运输。

陆运：泛美公路从尼加拉瓜进入哥斯达黎加境内，经过Liberia市，向南至首都圣何塞，再向南即可抵达巴拿马。从物流中心至泛美公路约15分钟的车程。此外，Liberia与太平洋港口Caldera、加勒比港口Limon之间均有公路连接。Liberia与圣何塞的距离约200公里，开车约3个半小时。据了解，哥国政府拟利用国际贷款扩建该公路，双向各增加一条车道，行车时间将缩短一个小时，但工程的开工和完工时间未定。此外，从圣何塞至Liberia的租