万科杜邦分析

一、杜邦分析图（3年）及其分析(杜邦分析至少写一页纸)
一、万科基本情况介绍：
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。

至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。

1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。

1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。

1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。

1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。

1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。

B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。

1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。

2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。

公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。

2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。

公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

二、杜邦分析原理介绍
杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务比率指标间的内在联系，对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法。

该体系以净资产收益率为龙头，以资产净利率和权益乘数为核心，重点揭示企业获利能力，资产投资收益能力及权益乘数对净资产收益率的影响，以及各相关指标间的相互影响作用关系。

杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为：
净资产收益率=资产净利率*权益乘数
资产净利率=销售净利率*资产周转率
净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数
三、数据分析结果：
（1）净资产收益率是一个综合性很强的与公司财务
管理目标相关性最大的指标，而净资产收益率由公司的销售净利率、总资产周转率和权益乘数所决定。

从上面数据可以看出万科房地产的净资产收益率较高，净资产收益率2010年15.47%,2011年18.17%，2012年19.66%，从2010年-2012年的一直趋于上升趋势中，说明了企业的财务风险小。

（2）权益乘数主要受资产负债率影响。

负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较多地风险，万科2010年权益乘数4，2011年4.35，2012年4.54，权益乘数也趋于上升趋势，说明万科地产的负债程度较高，企业风险较大。

（3）销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系，从这个意义上看提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。

万科房地产的销售净利率在这两年间有所提升，说明了该企业的盈利能力有所提升。

二、财务报表综合评价（偿债能力、营运能力、获利能力）
万科A（000002）偿债能力
*从上述所有表格和图表分析结论表明万科在2012年受政策环境和市场形势变化的影响，全年商品房成交呈现缓慢增长趋势。

年初，各地住房市场延续了11年的势头，二季度后，政府接连出台多项措施对楼市展开调控，市场成交迅速放缓，进入8、9月份后，在新盘集中上市的带动下，各地市场成交量有所回升，但增幅仍明显低于同期供应增长。

2012年，由于销售好于市场整体，在投资上坚持谨慎的策略，公司在行业整体融资环境相对紧张的情况下，仍然保持着相对良好的资金状况。

截至2012年报告期末，公司持有货币资金522.92亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额360.36亿元，足以确保经营的安全性和稳定性。

公司致力于解决经营中出现的问题与困难，报告期内，本集团偿债能力处于同行业领先水平，自有资本与债务结构合理，不存在债务风险，但仍有采取积极措施以进一步提高偿债能力的必要。

从相关的各个指标从下图可知，2012年得到了较明显的改善，且远高于同行业平均水平。

本集团的短长期偿债能力占据领先优势。

万科A（000002）营运能力分析
（能力分析小结不少于15行字）
通过该公司历史数据比较观察，万科A2012年末除了应收帐款和固定资产周转率高于2011年外，其它指标如总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率等均低于2011年，其中应收账款周转率增长较大。

同时，与同业比较，万科A2012年末资产运用效率中的除应收帐款周转率外的各项指标均大大高于同行业平均值。

总的来说，万科的资产营运能力较强，尤其是其应收帐款、固定资产资产的劳动能力非常优秀，堪称行业典范。

但近年来的土地储备和在建工程增多，存货管理效率下降较为明显，因此造成了总资产管
理费用效率降低，管理层应关注存货的管理。

因此，万科A可以通过以下途径提高企业资产运用效率：1、加强应收账款的管理和催收工作，注重信用政策的调整，进一步分析企业采用的信用政策和应收账款的账龄，同时加强应收款项的整合、加速对应收的款项的回收、合理计提应收账款的折旧等，以便于提高资金周转速度。

2、采取适当措施提高各项资产的利用程度，对那些确实无法提高利用率的多余、闲置资产及时进行处理，以提高总资产的周转率。

3、加强对存货的管理，万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，从目前企业管理现状来看，建议进一步优化存货结构，适度货数量。

4、就企业营运能力的提高，打造一个良好的环境，主要是“人”的问题。

再则就是确保企业良好的偿债能力，将企业在经营过程中的财务风险降到最低水平。

万科总裁郁亮讲2013年万科的发展战略是：“2012年行业关键词是调控。

这是党中央国务院的号召、全国媒体的呼吁还有全国人民的心愿。

这是毫无疑问的。

2013年万科的发展策略是过冬，冬天策略。

冬天模式怎么要求?第一，现金为王，这很重要，要拿到钱，现金流比利润率更重要。

第二，卖楼更积极点，你不能有存货，不能囤地，该开发的要尽快开发，该卖的房子你要积15 极地卖出去，第三，要更谨慎地买地，买地是最费钱的，买错地跟买错股票是一样的，亏起来不得了，所以绝不能买错地。

我们说了，万科不做地王。

第四，我们的管理等都要围绕冬天来运营，该节流的要节流，比如车辆，原来打算要更改，就先别更换了，过了冬天再说;一些会议的标准，可以往低再调一调。

第五，也是最重要的，冬天，把身体练好。

”可见万科已经为自己在筹划了。

相信2013年万科的营运能力将进一步提高
万科A（000002）获利能力分析
从上述可以看到，三年来，万科的销售毛利率总体趋势下降，但营业总收入有了较大幅度的提高。

万科的净资产收益率在2010-2012年也有不同程度的提升，主要是净利润上升较多，而投资收益的下降和所得税的上升说明净利润上升是由主营业务收入增加所致。

总的来说，万科的主营业务获利能力近年来有所提升，总资产和净资产的获利能力在上升。

通过以上分析可见, 万科拥有较强的获利能力, 且这种获利能力有很好的稳定性。

在行业沧海桑田变化的十年, 万科一直保持了很高的盈利水平, 除了市场强大需求外, 说明其拥有很高的管理水平和决策能力, 另外, 规范、良好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。