第四章 房地产评估复习题
第四章 房地产评估习题
第四、五章房地产评估一、单选题1、某宗土地2,000平方米，土地单价为1,000/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )元/平方米。
A、250B、500C、1,000D、2,0002、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。
A、交通通达程度B、公共公用配套设施状况C、区域的繁华程度D、城市规划限制3、某宗土地2,000平方米，土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1,200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。
则由此计算出的建筑容积率为( )。
A、0.6B、5.1C、2D、64、在建筑物的评估中，适合于价格指数调整法的评估对象是( )。
A、大型建筑物B、价格较高的建筑物C、账面成本不实的建筑物D、单位价值小、结构简单的建筑物5、在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的，对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。
A、建筑物的经济性贬值B、建筑物的功能性贬值C、土地的经济性贬值D、土地的功能性贬值6、对于正常的在建工程，一般应当按照在建工程的( )来评估。
A、市场价格B、账面价值C、重置成本D、收益价格7、在在建工程评估中，形象进度法一般适用于( )。
A、施工期较短且价格变化较小的在建工程B、施工期较短且价格变化较大的在建工程C、施工期较长且价格变化较小的在建工程D、施工期较长且价格变化较大的在建工程8、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( )。
A、收益法B、成本扣除法C、市场法D、清算价格法9、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( )评估较为合适。
A、成本法B、市场比较法C、残余估价法D、收益法10、下列关于土地的描述，错误的是( )。
A、在我国。
所有土地的所有权均属于国家B、国家土地使用权可以转让C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
资产评估人大版答案第四章-房地产价格评估
第四章房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产（2）房地产（3）不动产（4）基准地价（5）标定地价（6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
房地产评估复习资料
房地产估价概论基础知识练习一、单选题1.现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别为1000元/平方米、800元/平方米、500元/平方米，其容积率分别为6、4、2。
如果三块地的其他条件完全相同，则明智的买者应购买（A）。
A.甲 B 乙 C 丙D无法确定2.某套建筑面积为100平方米、每平方米建筑面积为3000元的住房，总价为30万元。
如果实际单价为2928元/平方米，年折率为5%，则实际交易中的付款方式为（B ）。
A．在成交日期时一次付清，给予5%的优惠B．从成交日期起分期付清，首付10万元，余款在每隔半年支付10万元，一年付清，C．一年后付清D．已抵押方式支付，首付5万元，余款在十年内以抵押方式支付3.现货房地产与期货房地产估价的不同点是（D）。
.A估价时点不同B交易日期不同C估价目的不同D估价对象的状况不同4.拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ）。
A拍卖价格＞招标价格＞协议价格B拍卖价格＞协议价格＞招标价格C招标价格＞拍卖价格＞协议价格D招标价格＞协议价格＞拍卖价格5补充下面的公式：补地价＝（（增加后的容积率—原容积率）÷（C ））×原容积率下的地价。
A土地总面积B增加后的容积率C原容积率D建筑面积6房地产价格实质上是房地产（B ）的价格。
A开发成本B权益C物质实体 D B和C7人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越远越受重视的是（C）。
A空间直线距离B交通线路距离C交通时间距离D至市中心的距离8某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需要拆除重建，估计建筑面积的拆除费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为（ D ）元/平方。
A50 B250 C300 D3509某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值为300万元，通过抵押获得贷款60万元。
若头火灾险，则起投保价值为（B）万元。
《房地产估价》复习题及答案
《房地产估价》复习题及答案（供参考）三、简答题1、从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面？从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括：(1)名称。
(2)坐落。
（3）面积。
（4）层数和高度；（5）建筑结构，一般分为钢结构，钢筋混凝土结构，砖混结构，砖木结构，简易结构。
（6）装修。
（7）建筑设备，包括给排水、通风、采暖等。
（8）平面位置。
（9）工程质量。
（10）建成年月。
（11）维护、保养、使用情况。
(13)利用现状。
（14）权属状况。
2、房地产价格的特征主要有哪8方面？其来源于房地产的哪些特性？（1）房地产价格具有区位性，受区位的影响很大。
（2）房地产价格实体具有双重性，即房地产价格在其内涵上具有双重的双实体性基础。
（3）房地产价格实体具有收益性，即房地产价格实质上是房地产权益的价格。
（4）房地产价格形式具有双重性，既有交换代价的价格，也有使用和收益代价的租金。
（5）房地产价格形成具有长期性，即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的。
（6）房地产价格具有个别性，即房地产价格通常是一宗房地产一个价格。
（7）房地产价格具有敏感性，即房地产价格关系到国计民生，是一个十分敏感的价格。
（8）房地产价格具有增值性，即房地产价格呈现较明显的增值趋势。
3、什么是市场比较法？其理论依据和适用条件是什么？市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。
适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。
4、房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面？求取建筑物折旧的方法有哪几种？最常用的是哪种？建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧、经济折旧。
求取方法主要有：（1）耐用年限法；（2）实际观察法；（3）成新折扣法。
（4）综合法。
最常用的是耐用年限法（特别是其中的直线折旧法）和成新折扣法。
第四章 房地产评估习题
第四章房地产评估习题一、单项选择题1．某宗地面积为2 000平方米，单价为1 000元／平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。
A. 250元/平方米 B．500元/平方米C．1 000元/平方米 D．2 000元／平方米2．在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。
A．交通通达程度 B．公共公用配套设施状况C．区域的繁华程度 D．城市规划限制3.某宗土地面积为2 000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1 200平方米，第2-10层每层建筑面积为1 000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为 ( )。
A. 0.6B．5.1C．2 D．64．在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适合于( )。
A．大型的建筑物 B．价格较高的建筑物C．账面成本不实的建筑物 D．单位价值小、结构简单的建筑物5．在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。
A．建筑物的经济性贬值 B．建筑物的功能性贬值C.土地的经济性贬值 D．土地的功能性贬值6．某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为180平方米，建筑面积为400平方米。
已知该房地产的折现率为9％，评估时的剩余使用年限为10年。
经测算，该住宅的年纯收益为50,000元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为( )。
A．852元 B．825元C．1,054元 D．1,328元7．对于施工、形象进度正常的在建工程，其评估价值一般应以在建工程的( ) 为准。
A．市场价格 B．账面价值C.重置成本 D．收益价格8．在在建工程评估中，形象进度法适用于( )。
A．施工期较短且价格变化较小的在建工程B．施工期较短且价格变化较大的在建工程C．施工期较长且价格变化较小的在建工程D．施工期较长且价格变化较大的在建工程9．基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于( )。
房地产估价复习题参考答案
房地产估价复习题参考答案《房地产估价》复习题及答案（供参考）一、单项选择题１、如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（D）为前提进行估价。
Ａ、保持现状；Ｂ、装修改造；Ｃ、转换用途；Ｄ、重新利用2、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。
该房地产的实际价格为（ B ）万元。
Ａ、87；B、124；C、130；D、134计算过程：50+80/(1+1%)^83、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27ｍ，前街路线价为2000元／m2，后街路线价为1000元／m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（D）。
Ａ、9；B、13.5; Ｃ、15；Ｄ、18前街影响深度=前街路线价/（前街路线价+后街路线价）×总深度4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（A）。
Ａ、类似写字楼的客观收益；Ｂ、市场比较法；Ｃ、该写字楼的实际收益；Ｄ、无法估算5、在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（B）。
Ａ、功能缺乏；Ｂ、功能过剩；Ｃ、修复时间较长；Ｄ、修复时间较短6、路线价法估价的第二个步骤为（A）。
Ａ、设定标准深度；Ｂ、选取标准临街宗地；Ｃ、编制深度百分率表；Ｄ、划分路线价区段7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。
之后，有关方面对其估价结果有异议。
现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（A）。
Ａ、1998年6月30日；Ｂ、现在；Ｃ、重新估价的作业日期；Ｄ、要求重新估价的委托方指定的日期8、将房地产称为物业的国家或地区是（D）。
Ａ、法国；Ｂ、意大利；Ｃ、日本；Ｄ、香港9、下列房地产中，哪一项存在替代关系？（C）Ａ、经济适用住房与高级别墅；Ｂ、住宅与其配套的商业房地产Ｃ、宾馆与写字楼；Ｄ、大城市郊区的住宅与高速公路收费10、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（A）。
房地产评估复习题
房地产评估复习题第一篇：房地产评估复习题第一章房地产1.房地产:是土地,建筑物及其他定着物,是房产和地产构成的综合体;房地产是实物,权益和区位的综合体.2.“三通一平”:场地平整,通水,通电,通路.3.“五通一平”:场地平整,供水,排水,供电,通信,通路.4.“七通一平”:场地平整,供水,排水,供电,通信,通路,燃气,供热.5.土地利用所受限制:土地权利的设立和行使的限制,房地产相邻关系的限制,土地使用管制.6.房地产特性:不可移动性,流动性差,独一无二性,使用寿命长,供给有限,价值量大,用途多样,相互影响,易受限制,保值增值.7.房地产按开发程度划分为:生地,毛地,熟地,在建工程,现房.生地:指不具有城市基础设施的土地;毛地:指有一定的城市基础设施,但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地;熟地:指具有较完善的城市基础设施且土地平整,能直接在其上进行房屋建设的土地;第二章房地产价格1.房地产价格的特征:地价是地租的资本化;房地产价格主要是权益价格;增值与折旧;价格随用途而改变;可比性.2.房地产价格影响因素:一般因素(社会因素;经济因素;政治因素;其他因素);区域因素;个别因素(影响土地价格:位置,面积,地形,地质,地势,水文,形状,气候,临街情况;影响建筑物价格:建筑构造,房屋装修标准,建筑规模和高度,用途,区位,层次和朝向).社会因素:人口状况;社会稳定状况;城市化;房地产投机;经济因素:国民经济水平和发展趋势:财政收支及金融环境;税负;政治因素:土地制度与政策;住房制度及政策;房地产价格政策;行政级别及隶属的变更;第三章航地产价格评估1.房地产估价:专业房地产估价人员根据估价的目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在对影响房地产估价对象价格的因素进行综合分析的基础上,对估计对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算的特定的活动.2.估价程序:是指一个房地产估价项目工作的全过程中的各项具体工作,按照其相互联系排列出的先后进行次序,即完成一个房地产估价项目从头到尾要做些什么工作,按照什么样次序去做.3.估价原则:指人们在房地产估价的实践和理论探索中,在房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上,总结出的一些简明扼要,在估价活动中应该遵循的法则和标准.原则:独立,客观,公正原则(最高);合法原则;高效最佳原则;估价时点原则;替代原则;预测原则;第四章市场比较法1.定义:通过分析市场中的相似房地产并把这些房地产和委估房地产相比较,通过修正,得出委估房地产的市场估值.2.使用条件:在同一供求范围内并在估价时点的近期,存在着较多类似房地产交易.3.估价程序:搜集交易实例;选取可比案例;对可比案例进行修正;求取待估房地产比准价格.4.交易日期,区域因素,个别因素修正,利用对应成比例,待估对象是100,事例按修正系数变化.5.1hm^2=10^4m^21亩=666.67m^21ft^2=0.09290304m^21km^2=10^6m^26.土地使用年期修正:k=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/(1+r)^n]m:待估对象使用年限;n:可比实例的使用年限(剩下年限);r:还原利率(资本化率);修正后事例地价=k*事例地价.7.比准价格=可比实例成交价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数*使用年限修正系数.平均数法;众数法;中位数法;加权;8.房地产价格评估的作用:为政府宏观调控房地产市场提供依据;为房地产抵押提供依据;为房地产税收提供依据;为企业改制上市提供参考依据;其他.第五章收益还原法1.定义:收益还原法又称为收入资本化法,收益法,是指为取得待估房地产的价格,以还原利率将房地产在未来所能产生的正常纯收益贴现到估价时点,并以其贴现值之和作为待估对象房地产价格.2.使用对象:为有收益或有潜在收益的房地产(住宅,写字楼,商铺,停车场,厂房,农地).3.评估步骤:搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料;预测估价对象的未来收益;确定还原利率;选用合适的收益还原法公式计算出收益价格.4.公式:p=a/r(收益永续,各因素不变;p:房地产评估价格;a:年纯收益;r:资本化率);p=a/r[1-1/(1+r)^n(收益年限有限,资本化率大于〇);补充:pt:未来第t年房地产价格;n:收益年限;b:等差;s:等比;5.纯收益:指归属于土地或房地产的去除各项费用后的收益,一般以年为单位.6.不同收益类型房地产纯收益:出租房地产;营业的房地产;自用或尚未使用的房地产.7.还原利率的种类;综合还原利率;建筑物还原利率;土地还原利率.8.求取还原利率的方法:市场提取法;安全利率加风险调整值法;各种投资风险,收益率排序插入法.第六章成本法1.定义:是以建造房地产所消耗的各项费用之和为主要依据,在加上一定的利润和应纳税金后,来确定房地产价格的一种评估方法.2.适用范围:独立或狭小市场上没有交易事例或交易事例很少,无法用市场比较法评估;既没有收益又很少发生交易的公共建筑,公益设施的估价;特殊房地产;新进开发出来的土地.3.估价步骤:搜集有关成本,税费,开发利润等相关资料;估算重置价格或重建价格;估算建筑物的折旧;求取积算价格.4.土地价格=土地取得费用+土地开发费用+管理费用+开发利润+应纳税费+投资利息+土地增值收益R=Q[(1+r)^n-1]R:利息额;Q:资金额;r:利率;n:计算期.5.新建房地产价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+开发利润+销售税费+投资利息第七章假设开发法1.定义:假设开发发又称预期开发法,剩余法,是预测估价对象未来开发完成后的价值,扣除各项预期的开发成本,管理费,销售费,利息,利润,税费等,以求得估价对象客观合理价格或价值的方法.2.适用范围:具有开发或在开发潜力的房地产估价,还适用于房地产开发项目投资分析.3.估价步骤:调查待估房地产的基本情况;选择最佳开发利用方式;估算开发经营期;预测开发完成后的房地产价格;估算成本费用和税费;进行价格计算.第二篇：房地产评估1.房地产的定义：房地产又称不动产，房地产指土地，土地上的定着物以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的所有权或利益。
房地产估价习题及答案
第一章一、单选1、有关专业估价，下列说法正确的是( ABC )。
A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不用承担法律责任2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B )。
A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都可以做出C、具有社会公信力D、是一种专业意见3、房地产估价专指 ( A )。
A、对房地产价值进行评估B、对房屋工程质量进行评估C、对房屋使用功能进行评估D、房屋完损等级进行评估4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元贷款担保。
问：最多还可以为( D )万元的贷款提供抵押担保。
A、100B、80C、30D、20二、多项选择题1、专业估价的特点为( ABCE )。
A、由专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不具有社会公信力E、承担法律责任2、房地产估价中的“分析”包括对( ABCD )的分析。
A、估价对象本身B、人口、制度政策C、经济、社会D、国际因素E、仅仅对估价对象本身3、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( ACD )。
A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B、买者和卖者的人有限C、买者和卖者都有进出市场的自由D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化4、委托人的义务包括( ABCDE )。
A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果5、估价报告使用者可能是( ABCDE )。
A、估价对象权利人B、债权人C、投资者D、受让人E、政府及其有关部门和社会公众等6、下列可以作为估价对象有( ABCDE )。
A、在建房地产B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产C、已经灭失的房地产D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分E、以房地产为主的整体资产7、不同的估价目的将影响估价结果是因为( CDE)。
资产评估人大版答案第四章 房地产价格评估
第四章 房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
房地产估价复习题参考答案
房地产估价》复习题及答案（供参考）市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较， 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格 或价值的方法。
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。
适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产 类型。
4、房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面？求取建筑物折旧的方法有哪几种？最常 用的是哪种？建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧、经济折旧。
求取方法主要有：（1）耐用年限法；（2）实际观察法；（3）成新折扣法。
（4）综合法。
最常用的是耐用年限法（特别是其中的直线折旧法）和成新折扣法。
5、收益法的含义及其理论依据是什么？收益法适用的对象和条件是什么？ 收益法是将预测的估价对象未来收益，通过报酬率或资本化率、收益乘数往回折到 估价时点，以此求取估价对象价值的方法。
收益法是以预期原理为基础的，即是基于未来收益权利的现在价值的。
预期原理说 明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。
收益法适用的对象：适用于有收益或有潜在收益的房地产。
它不限于估价对象本身 三、简答题1、从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面？ 从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括：（1） 名称。
（2） 坐落。
（3）面积。
（4）层数和高度； 筋混凝土结构，砖混结构，砖木结构，简易结构。
水、通风、采暖等。
（8）平面位置。
（9）工程质量。
（10）建成年月。
用现状。
（14）权属状况。
5）建筑结构，一般分为钢结构，钢6）装修。
（7）建筑设备，包括给排 11）维护、保养、使用情况。
（13） 利 2、房地产价格的特征主要有哪 8 方面？其来源于房地产的哪些特性？ （1）（2） （3） （4） （5） 的。
（6） （7）（8） 3、什么是市场比较法？其理论依据和适用条件是什么？ 房地产价格具有区位性，受区位的影响很大。
资产评估人大版答案第四章-房地产价格评估
第四章 房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
第四章房地产评估真题整理
第四章真题整理一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）1.不是．．由政府决定的土地价格是（）A.基准地价B.标定地价C.土地使用权出让底价D.转让价格2.土地市场的不完全竞争性决定于土地（）A.稀缺性B.用途多样性C.位置固定性D.价值增值性3.某待评估宗地与交易案例相比而言，某地段要好，由此引起待评估宗地的价格比交易案例价格高20%，则地段因素修正系数为（）A.100/120B.80/100C.120/100D.100/804.运用残余估价法评估建筑物价格的主要前提条件是（）A.建筑物用途合理B.建筑物使用强度合理C.建筑物具有客观收益D.建筑物使用状态合理5.建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例低于正常建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例部分所形成的价值损失是( )A.建筑物的一种实体性贬值B.建筑物的一种经济性贬值C.建筑物的一种功能性贬值D.一种土地的功能性贬值6.如建筑物的综合造价为2,600,000元，前期费用及其他费用为综合造价的10％，建设周期为2年，假设该项工程的资金为均衡投入，现行l～3年期贷款利率为6.30％，则建筑物重置成本中的建设期资金成本应最接近于( )A.18.02万元B.32.76万元C.34.40万元D.36.04万元7.导致土地价格具有明显的区域性的原因是( )A.土地的稀缺性B.土地用途的多样性C.土地空间位置的固定性D.土地的可垄断性8.有一宗地，面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／m2，则楼面地价为( )A.1000元／m2B.1500元／m2C.2100元／m2D.2800元／m29.下列可以发生房地产转让行为的情形是( )A.以出让方式取得土地使用权但未按转让合同约定支付全部土地出让金B.成片开发土地已形成工业用地或其他建设用地条件C.司法机关依法裁定限制土地权利D.共有土地未经其他共有人书面同意转让10．采用预决算调整法估算建筑物重置成本的假设前提是（）A．材料价格没有大的波动B．预算定额没有调整C．建筑物原工程量是合理的D．具有完整的建筑工程竣工决算或预算资料11．从评估原理的角度看，建筑物残余估价法属于（）A．市场法B．成本法C．剩余法D．收益法12．某种型号的设备与采用新技术生产的新型设备相比，每年多耗电5000度，每度电0.6元，该设备可使用10年，企业所在行业的平均投资收益率为10%，企业所得税率为25%。
最新《房地产估价》复习题及答案
《房地产估价》复习题及答案（供参考）三、简答题1、从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面？从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括：(1)名称。
(2)坐落。
（3）面积。
（4）层数和高度；（5）建筑结构，一般分为钢结构，钢筋混凝土结构，砖混结构，砖木结构，简易结构。
（6）装修。
（7）建筑设备，包括给排水、通风、采暖等。
（8）平面位置。
（9）工程质量。
（10）建成年月。
（11）维护、保养、使用情况。
(13)利用现状。
（14）权属状况。
2、房地产价格的特征主要有哪8方面？其来源于房地产的哪些特性？（1）房地产价格具有区位性，受区位的影响很大。
（2）房地产价格实体具有双重性，即房地产价格在其内涵上具有双重的双实体性基础。
（3）房地产价格实体具有收益性，即房地产价格实质上是房地产权益的价格。
（4）房地产价格形式具有双重性，既有交换代价的价格，也有使用和收益代价的租金。
（5）房地产价格形成具有长期性，即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的。
（6）房地产价格具有个别性，即房地产价格通常是一宗房地产一个价格。
（7）房地产价格具有敏感性，即房地产价格关系到国计民生，是一个十分敏感的价格。
（8）房地产价格具有增值性，即房地产价格呈现较明显的增值趋势。
3、什么是市场比较法？其理论依据和适用条件是什么？市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。
适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。
4、房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面？求取建筑物折旧的方法有哪几种？最常用的是哪种？建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧、经济折旧。
求取方法主要有：（1）耐用年限法；（2）实际观察法；（3）成新折扣法。
（4）综合法。
最常用的是耐用年限法（特别是其中的直线折旧法）和成新折扣法。
《房地产评估》复习题库
工程管理之房地产评估（00122)复习题库一、单选题1、在以下选项中，为我们提供生活起居的建筑是(B)B：居住建筑2、在以下选项中，哪项是专为人们提供各类公共活动的建筑(B）B：公共建筑3、在城市化发展初期，如果是以第一、二产业为主的产业结构，则（D）D:房地产价格较低4、持续在同一地块不断增加投资由每次投资的生产率不同而带来超额利润以此转化成的地租称（B)B级差地租Ⅱ4、在房地产中，将地块上的建筑面积与(B)称为容积率。
B:地块面积之比6、如果实现土地使用年期越长、（A）的情况，必须以年地租不变为前提。
A:地价越高7、以下选项中，哪些因素构成房屋的商品租金（C)。
C:折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润8、在因素成对比较的情况下，给A赋值（C)，则能实现A与B同等重要。
C:0。
500009、评估（C）价格所应采用的资本化率称为综合资本化率C：房地合一10、成本法是(C)以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，以实现求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格。
C:扣除折旧11、成本法投资利润的计算基数为（C) C：总投资额12、运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定(B）B：各有关修正系数13、市场比较法的理论依据是(B)B：替代原则14、房地产的客观合理价格，是房地产产权人在拥有该房地产期间内，从中获得的(C）C:各年净收益的现值之和15、通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是(B)B：土地的使用期限不同16、估价中的最高最佳使用中不包括(A）A:最佳位置17、剩余法在评估待开发土地中运用得（B)B：最为广泛18、剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的(A）A：性质19、剩余法估价分析时,售价的预测和成本预算必须符合(B)B：合法原则20、用剩余法估价时,预付地价款的利息额应以全部预付地价款的(B)B:整个开发建设周期计算21、房屋的商品租金构成因素是(C) C:折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润22、路线价估价法是一种评估大量土地的（A)A:迅速估价方法23、路线价法的难点和关键是（A）A：深度百分率表制作24、新开发区内可出售土地的平均售价(B） B：应当把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上25、运用成本法，在计算建筑物的耐用年限时，一般采用(C) C：经济耐用年限26、标准深度是指标准宗地的(B） B：临街深度27、估价机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是（B)B:估价作业日期28、“三通一平”是指(D）D:通道路、供水、供电和土地平整29、不属于土地自然属性的是哪项(B）B：土地资源的可替代性30、房地产价格的实质是房地产（B） B:权益价格31、建筑地段地租的基础是由真正的（B) B:农业地租规定的32、韦勃的区位因素体系是(B）B：运费、劳力、集聚33、商业中心往往位于地价高昂的（A） A:黄金地段34、通过宗地自身的条件和特征对该地块价格产生影响的是（A） A：土地个别因素35、商业标准宗地的位置应是（C）C：一面临街地36、城镇土地定级的主要任务就是测算（D) D：基准地价37、从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争,其价格（A） A：最终会基本趋于一致38、因素成对比较法中，若A与B同等重要,则给B因素赋值(B）B：0.5000039、市场比较法中,如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中（A)A:其中分母小于10040、归属于房地产的净收益是由 C:有效毛收入扣除合理运营费用后41、以下属于按照补助费的有B:超转人负安置补助费42、利用成本法估价时,不论房地产的新旧状态如何,积算价格是以 D：估价时点为基准时点43、以下哪些选项属于房屋重新建造成本 B：利息、利润、税费44、用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按 B：整个开发建设周期计算45、剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在C:合理范围46、路线价是标准宗地的C：单位价格47、成本估价时，土地开发费用为100万元，开发期二年，同期银行贷款利率为 10%,则投资利息为C:10 万48、按不动产总价（售价）的一定比例计算利润，该比例常称作 A：销售回报率49、下列不属于房地产估价师的职业道德是B:职业责任50、以下哪项不能影响收益性房地产的价值高低 A:已经获得净收益的大小51、测算出的基准地价修正系数一般用于B：标定地价评估52、基准地价的估算中,通过资料的收集、整理、修正，数据应具有 A:可比性53、房屋租金的种类B：成本租金54、估价中既没有收益又很少发生交易的公共建筑、公益设施包括如下 A:政府办公楼55、下列因素中,会导致建筑物物质上的折旧的是 A:使用磨损56、成本法的基本原理，从买方来说，理论依据是 A：替代原理57、我国规定交易实例的交易日期在几年以上的不宜采用 B：2。
第四章房地产评估
自
土地面积的有限性
然
土地空间位置的固定性
特
土地使用价值的永续性和增值
性
土地的不可替代性
（2）经济特性
用途多样性
经济地理位置的可 变性 可垄断性
（三）土地资产价格体系
1．土地资产价格类型
（1）基准地价
基准地价是指城镇国 有土地的基本标准价 格。是各城镇按不同 的土地级别、不同的 地段分别评估和测算 的商业、工业、住宅 等各类用地土地使用
3．土地还原利率及其估算 （1）利用收益还原法公式， 通过搜集市场上相同或相似的 土地纯收益、价格等资料，反 推算出还原利率。
（2）通过完全利率加上风险 调整值的方法求取还原利率。
还原利率=安全利率+风险调整值
4．土地收益年限及其测算
土地收益年限是指待估 土地从评估时点开始，其收 益能力延续的时间长度，通 常以年为单位。土地的收益 年限一般是以其出让年限减 去已使用年限获取。
（4）转让价格
是使用者将已取得的 土地使用权转让给第 三者，由第三者向转 让者所支付的一种价 格。由于转让的本身 是土地使用者之间的 交易，其价格形成也 是由交易双方来决定 的。
（5）出租价格：
地产出租价格亦称 土地使用权租金价 格
目前我国的城市地 产市场按土地使用 权流转方式，可划 分为一级市场和二 级市场。
3．出让土地使用权 土地使用权出让最高年限
按用途分别确定：
（1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科技、文化 、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐 用地40年； （5）综合或者其他用地 50年。
（二）企业资产重组与改制中 土地权属的处置
土地权属处置方式： 出让方式、 直接投资入股方式、 租赁方式。
第四章 房地产评估复习题
第四章房地产评估复习题一、单选1.某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。
A．2900元/m2 B．3223元/ m2 C．3322元/ m2 D．4000元/ m22．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。
A．9% B．12.5% C．7.5% D．5%3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。
根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。
A．140万元 B．157.5万元 C．141.4万元 D．148.5万元4．被评估建筑物账面价值80万元，2005年建成，要求评估2008年该建筑物的重置成本。
根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从2005年到2008年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。
A．86万元 B．87万元 C．90万元 D．85万元5．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。
A．8600元 B．8800元 C．9000元 D．12000元6．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。
A．1000元/平方米 B．1500元/平方米 C．2100元/平方米 D．2800元/平方米7．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。
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第四章房地产评估复习题一、单选1.某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。
A．2900元/m2 B．3223元/ m2 C．3322元/ m2 D．4000元/ m22．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。
A．9% B．12.5% C．7.5% D．5%3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。
根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。
A．140万元 B．157.5万元 C．141.4万元 D．148.5万元4．被评估建筑物账面价值80万元，2005年建成，要求评估2008年该建筑物的重置成本。
根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从2005年到2008年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。
A．86万元 B．87万元 C．90万元 D．85万元5．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。
A．8600元 B．8800元 C．9000元 D．12000元6．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。
A．1000元/平方米 B．1500元/平方米 C．2100元/平方米 D．2800元/平方米7．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。
A．128万元 B．141万元 C．149万元 D．150万元8．有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8%，以后未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于（）。
A．700万元 B．800万元 C．1000万元 D．1100万元9、国家规定的商业、旅游、娱乐用地的土地使用权最高出让年限是（）年。
A、70B、50C、40D、4510、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（）。
A、城市规划的限制B、交通通达程度C、区域的繁华程度D、公共设施的配套情况11、用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（）。
A、整个开发期B、整个销售期C、整个开发期和销售期D、整个开发期和销售期的一半12、土地的“三通一平”是指（）。
A、通水、通热、通路、平整地面B、通水、通路、通气、平整地面C、通水、通路、通电、平整地面D、通气、通电、通讯、平整地面13、有一宗土地，出让年期为45年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为10％，则该宗土地的评估值最接近于（）。
A、127.70万元B、121.40万元C、150.00万元D、175.00万元14、某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为 8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（）。
A、8%B、6%C、5%D、4%15、某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为2 000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.5和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（）元。
A、1 250B、1 500C、4 000D、2 00016、运用市场法评估房地产价值时，交易日期修正的主要目的是将参照物价格修正为（）的价格。
A、评估基准日B、参照物交易时C、评估时期D、未来预期17、某宗土地5000平方米，土地上建一栋10层的宾馆，宾馆首层面积1 200平方米，第2－10层每层建筑面积1 000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（）。
A、3.6B、4.5C、2.08D、2.0418、一般情况下，基于土地规划用途的角度，对于同一宗土地而言，地价递减的顺序为（）。
A、商业用地、工业用地、居住用地B、居住用地、工业用地、商业用地C、商业用地、居住用地、工业用地D、工业用地、商业用地、居住用地19、在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（）。
A、实际总收益－实际总费用B、实际总收益－客观总费用C、客观总收益－实际总费用D、客观总收益－客观总费用20、下列特性中不属于土地经济特性的是（）。
A、供给稀缺性B、可转让性C、利用多方向性D、效益级差性21、某房地产土地总面积为20万平方米，土地单价为1000元/平方米，建筑总面积为50万平方米。
则楼面地价为（）元/平方米。
A、200B、400C、500D、100022、以下有关国有土地使用权的最高年限，说法不当的是（）A．居住用地为70年 B．工业用地为50年C．体育用地为50年 D．娱乐用地为50年23、在我国地价一般是（）A．国有土地的价格 B．国有土地使用权价格C．国有土地所有权价格 D．国有土地使用权转费24、下列关于土地的描述中，正确的是（）A．在我国，所有土地的所有权均属于国家 B．国有土地使用权不可以转让C．科技、文化、体育类用地最高出让年限为70年D．凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让25、市场交易价格是房地产在市场交易中的（）A．历史成本 B．客观价格 C．实际成交价格 D．购买价格26、政府定期公布的土地价格是（）A．楼面地价 B.标定地价 C.申报价格 D.公告地价27、根据经验，非生产用砖混结构二等房的耐用年限是（）年A.10B.40C.50D.6028、（）能够反映房地产价格水平的高低。
A. 单位建筑面积的建筑物价格B. 所有权价格C. 容积率D. 房地产的单位价格二、多选题1．对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是（）。
A．楼面地价一定大于土地单价 B．楼面地价一定小于土地单价 C．楼面地价可以等于土地单价D．楼面地价可以小于土地单价 E．楼面地价可以大于土地单价2．影响房地产价格的一般因素包括（）。
A．房地产价格政策 B．城市发展战略 C．国民经济发展状况 D．社会发展状况 E．物价水平3．假设开发法中的投资利润是以（）的和为计算基础的。
A．专业费用 B．投资利息 C．地价 D．建筑费用 E．税费4、土地的自然特性包括（）等。
A、稀缺性B、地理位置的固定性C、质量的差异性D、利用的多方向性E、可垄断性5、以下属于房地产的特征的有（）。
A、难以变现性B、供求区域性C、使用短期性D、投资大量性E、保值与增值性6、下列特性中属于房地产价格特征的是（）。
A、房地产价格与用途相关B、房地产价格是土地购买价格C、房地产价格具有可比性D、房地产价格具有个别性E、房地产价格是由政府定价7、在我国城市房地产交易市场上，进行评估的对象有（）。
A、房屋所有权B、房屋使用权C、房屋租用权D、土地使用权E、土地所有权8、属于房地产评估原则的有（）。
AbcdA、供求原则B、贡献原则C、最有效使用原则D、替代原则E、独立性原则9、下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有（）。
A、房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益B、净收益不应该是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益），而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期），只有客观净收益才能作为评估的依据C、净收益＝客观总收益－客观总费用D、总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用E、总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等10、运用成本法对地产价格评估，其适用范围主要是（）。
A、新开发地B、学校用地C、公园用地D、商业用地E、机场用地11、进行房地产评估时，特别需要注意遵循的原则有( )A.合法原则B.替代原则C.供求原则D.贡献原则E.最有效使用原则12、（）能够反映房地产价格水平的高低。
A. 房地产的单位价格B. 楼面地价C. 单位建筑面积的建筑物价格D. 所有权价格E. 容积率13、下列房地产价格种类中，由政府制定并定期公布的有（）A.基准地价B.交易低价C.标定地价D.转让价格E.房屋重置价格14、求取房地产净利益中的房地产总费用，应考虑（）A.管理费B.维修费C.折旧费D.保险费E.税金15、以下影响房地产价格的因素中，属于一般因素的有（）A.商服繁华因素B.经济因素C.心理因素D.行政因素E.宗地因素三、计算题：1.某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表：可比案例宗地地价为每平方米2 700元，容积率为2.O，待估宗地规划的容积率为1.8，经容积率修正后的可比实例价格为多少?2.某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。
假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？3.某待开发娱乐建设用地，土地面积为10 000平方米，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的l0%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。
2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。
出租率为85%，该类房地产的资本化率为l0%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为l5%。
评估基准日为2008年5月l9日。
4.P110课后题计算题第1题5. P110课后题计算题第2题。