某项目前期定位报告60页

政策解读
通过对以上政策的罗列和梳理，我们发现，本次房地产新政主要是从“差别化 住房信贷、税收、土地、监管”等四方面予以落实，本次新政的调控面广、力度大， 可以预见在短时期内房地产市场的调整不可避免，将出现住房的投资性被打压、自 住功能放大、改善需求及享受需求一段时间内将被压制、二手房增量等市场现象。
抓住机会掩盖劣势 针对本区域的潜在客户，着力提高产品的附加值，提高产品性价比，投其所
好，以掩盖项目自身客观存在的不足。同时要求开辟新的公交线路（或延长）， 以方便居民出行。在项目造势阶段利用在兰州当地相对较新概念的活动营销手法， 进行项目整体营销，为项目开辟新的通路。
项目分析小结
劣势客观存在，尽可能改变之外，最重要的是针对目标 客户的心理，进行相应的产品打造和营销策略。 以“附加值”和“性价比”为市场突破点，以“品质” 和“物业”为依托，挖掘自身来创造一方新的天地！
有鉴于此，本项目的定位必须脚踏实地、因时制宜，在产品、客源需求及日后 营销策略上作出相应的调整，才能够正确应对政策带来的变化。
市场纵览
市场资讯、商品住宅、产品综述
兰州2009年市场资讯
2009年兰州市GDP为950.16亿元，环比增长了11%； 2009年1到11月人均可支配收入为11706元，环比增长了9.38%； 兰州投资20亿元美化城区设施，新建11条道路； 兰州将投资845亿元兴建100个大项目，轨道交通2010年动工； 兰州市出台“扩增量、挤存量、床机制、快审批、促发展”系列政策措施； 2009年兰州市人均居住面积达到14.6平方米； 兰州市四版规划设想初步出路，城区人口将达350万； 4条东西向主干道，新建4座跨河桥梁。
项目西临九洲大道，东侧是山地， 北侧约200米是兰州市看守所，南侧约 200米是兰州市女子监狱，目前居住氛围 薄弱，周边无商业配套。
项目SWOT分析
项目优势： 地形方正，宜于规划 面临九洲大道，北侧有绕城高速建设， 未来便捷交通可期
项目劣势： 区位较偏，脱离主城区较远 目前交通不便，无直达车 周边山地沙漠化严重，无自然绿化景观 缺乏必要的学校、医院等配套设施
从分析到思考，从减法到加法， 没有十全十美，只有扬长避短。
目录：
Ⅰ、 政策解读 Ⅱ、 市场纵览 Ⅲ、 项目分析 Ⅳ、 项目定位 Ⅴ、 产品建议 Ⅵ、 营销推广 Ⅶ、 结语 Ⅷ、 公司案例
政策解读
调控政策、税收、物业税、地方政策
2009年以来房地产调控政策汇总
房地产新旧税收政策比较表
二套房房贷政策变化对比表
项目客群描述：
中端阶层，基数庞大，有相对稳定的收入。对价格和面积段敏感，同时也 尽可能的追求品质，其中养老需求和刚性需求占很大比重。此外由于最近的政 策收紧，一部分原来可以追求更高价位商品房的客群也会将本项目纳入视线。
项目市场定位
新九洲，新生活，生态都市精品高尚住宅
以九洲开发区和生活诉求为撬动市场的杠杆，以较为平易亲民的形象面 世。同时辅以“生态”、“都市”、“精品”三个诉求点，分别从景观、商 业配套和住宅品质三方面入手，使项目在市场上成为高性价比的代名词。
项目机会： 由于目前兰州市商品住宅产品相对 单一，存在较大挖掘提升空间 营销手段上也可以进一步的丰富和 提高
项目威胁： 南北两座看守所对本项目的形象塑 造构成了相当大的阻碍
项目SWOT分析
发扬优势摆脱威胁 通过良好的规划，使得本小区在景观及生活机能上自成体系，在立面上给人
以耳目一新的品质感，在安保物业上给人以放心妥帖的安全感。以此来隔绝外部 环境对本项目的不利影响。
兰州市商品住宅产品综述
兰州市商品住宅产品相对单一，市场空白点较多。 市场对建筑风格的理解相对统一。 户型面积相对偏大，更注重功能性。
项目分析
优势、劣势、机会、威胁
项目情况简介
本项目位于兰州市黄河以北九洲开 发区内，地处兰州市区北侧。项目总用 地面积为37656平方米，容积率约3.0， 总建筑量约13万平方米。
甘肃省十一条新政
➢ 少建高档商品房，多建保障性住房 ➢ 保障性住房用地，以划拨方式供给 ➢ 购买二套房，首付款比例不得低于40% ➢ 非普通住房对外销售，不足5年全额征税 ➢ 建高档商品房，资本金比例不得低于30% ➢ 严查捂盘惜售、哄抬房价等违规行为 ➢ 预售商品房，一次性公开全部房源 ➢ 及时公布房地产信息，稳定市场预期 ➢ 用4年时间，基本完成棚户区改造任务 ➢ 房地产企业信誉好，可参与棚户区改造 ➢ 地方越权减免税，必须清理和纠正
项目定位
客群定位、市场定位、产品定位
项目客群定位
项目所在区域特征：
➢ 黄河以北，距主城区较远 ➢ 交通不便、配套不足 ➢ 并无自然环境优势 ➢ 约为城区价格的60%~70%
项目潜在客群特征：
➢ 原住本区域或为工薪阶层 ➢ 购买力不足，对价格敏感 ➢ 对首付及贷款利息敏感 ➢ 抱有过渡性购房的想法
兰州市商品住宅产品从建筑风格上分，大致可以分为三类： 欧式风格（华贵）、中西结合式（内涵）、现代风格（时尚）
欧式风格：天庆莱茵小镇、仁恒国际、盛世凯旋宫 中西结合：安宁庭院 现代风格：倚能黄河家园、丰宁德尚
兰州市商品住宅产品综述
2009兰州商品住宅 各房型成交比重图
2009兰州商品住宅 各面积成交比重图
兰州市商品住宅市场仍然属于良性的、有序的市场！
兰州市商品住宅产品综述
兰州房地产市场产品同质化现象Βιβλιοθήκη Baidu重，具有个性化的产品并不多。住宅 产品的建筑类型比较单一。由于目前兰州住宅土地供应容积率一般都在3左 右，因此如别墅、多层等低密度型住宅产品供应相当短缺，市场上的建筑类 型多为小高层及高层。
兰州市商品住宅产品综述
兰州在高速发展中！
兰州市商品住宅
2008-2009兰州 商品住宅指标变化情况
2008-2009兰州商品住宅 供求对比情况
兰州市商品住宅
2009年兰州市商品住宅各区供应及成交情况
兰州市商品住宅
2008-2009兰州 商品住宅供应走势图
2008-2009兰州 商品住宅成交走势图
兰州市商品住宅
由于对08年金融危机及房地产调控的影响估计过高， 导致了09年兰州商品房住宅市场的供不应求！