土地产权制度
世界各国土地产权制度
世界各国土地产权制度土地作为人类生存和发展的重要资源，其产权制度在各国都有着不同的规定和特点。
了解世界各国的土地产权制度，对于理解各国的经济、社会和政治结构具有重要意义。
在欧洲，许多国家的土地产权制度有着悠久的历史和复杂的法律体系。
以英国为例，土地产权分为自由保有地产权和租赁地产权。
自由保有地产权又可细分为绝对自由保有地产权和限定继承地产权等。
这种复杂的产权划分反映了英国历史上土地所有权的演变和社会阶层的差异。
法国的土地产权制度则强调土地的公共利益和规划。
国家对土地的使用有着严格的规划和管理，以确保土地的合理利用和城乡发展的协调。
同时，法国的土地所有权相对集中，私人拥有土地的比例相对较低。
德国的土地产权制度注重土地的稳定性和可持续性。
土地的所有权和使用权受到法律的严格保护，土地交易也需要遵循一系列的法律法规。
此外，德国在土地利用方面强调生态保护和可持续发展，对于土地的开发和建设有着严格的环境评估和审批程序。
在北美洲，美国的土地产权制度具有独特的特点。
大部分土地为私人所有，但联邦政府和州政府也拥有相当数量的土地。
私人土地所有者在符合法律法规的前提下，可以自由处置其土地，包括买卖、租赁和开发等。
然而，政府对于土地的用途和开发也有着一定的监管权力，以保障公共利益和环境保护。
加拿大的土地产权制度与美国有相似之处，但也存在一些差异。
在加拿大，土地的所有权分为皇家土地、私人土地和原住民土地。
皇家土地由政府管理和控制，用于公共服务和资源保护等目的。
私人土地所有者在一定程度上享有土地的处置权，但同样需要遵守相关法律法规。
亚洲国家的土地产权制度也各具特色。
日本的土地所有权分为国有、公共所有和私人所有三种形式。
在城市地区，土地的利用受到严格的规划和管理，以应对城市化进程中的土地需求和环境问题。
中国实行的是土地公有制，分为国家所有和集体所有两种形式。
国家对土地的用途进行严格的规划和管理，以保障粮食安全、城市发展和生态保护等公共利益。
农村土地制度改革
农村土地制度改革随着中国经济的快速发展和城市化进程的推进，农村土地制度改革成为当前社会关注的焦点。
农村土地制度改革是指对农村土地产权、流转机制以及土地利用制度等方面进行改革和完善，旨在推动农村经济的发展和农民收入的增加，促进农村社会进步和农民群众的福祉提升。
一、农村土地产权制度改革农村土地产权制度是农村土地制度的核心，影响着土地的流转和利用。
在传统的农村土地制度中，土地的所有权归集体经济组织或农民集体所有，农民个体的土地使用权是一种集体性的使用权。
这种制度限制了土地流转的自由和农民的土地资本流动性。
为了推动农村土地流转和农业现代化的发展，我国开始探索农村土地产权制度改革，逐步实现农民的土地承包经营权和流转权有偿使用权。
这意味着农民可以将承包地流转给其他农户或农业企业，从而实现土地经营权的流动和集约化经营。
二、农村土地流转机制改革农村土地流转机制改革是农村土地制度改革的重要内容。
传统的土地流转通常通过农民之间的口头协议来实现，产生了许多问题，如流转合同不规范、效力不明确等。
为了完善农村土地流转机制，我国制定了一系列政策和法规，规范土地流转的程序和合同的内容。
目前，我国的土地流转主要通过招标、挂牌、竞价等方式进行。
政府为土地流转提供服务，农民可以通过公平公正的程序选择最适合自己的农业企业作为承包方。
这种制度改革促进了土地资源的优化配置和农业生产的集约化发展。
三、农村土地利用制度改革农村土地利用制度改革是农村土地制度改革的重要组成部分。
传统的农村土地利用制度以耕地保护为主，限制了土地的多功能利用。
为了提高土地利用效率和农村经济的发展潜力，我国开始探索农村土地利用制度的改革。
现阶段，我国农村土地利用制度改革主要包括土地用途管制的松绑、土地集约利用的推进以及农村宅基地制度改革等。
这些改革旨在提高土地的利用效益和农民收入，促进农村社会发展和农民群众的福祉。
四、农村土地承包经营权确权登记为了确保农民的土地承包经营权，我国开始推行土地承包经营权确权登记制度。
土地制度与土地产权
三、土地权属的确认 1.农村地区（含城市郊区）土地所有权和使用权的确
认 一般应将依据文件确认、惯用确认、协商确认、仲
裁确认几种方式结合起来确认农村土地所有权和使用 权。
城市土地所有权是国家所有，因此，城市各权属主 只有土地使用权而无土地所有权（郊区集体土地除 外）。城市土地使用权主要按下列文件确认： ①单位用地红线图。②房地产使用证。③土地使用合 同书。④征（拨）地批准书和合同书。⑤有偿使用合 同书（协议书）和国有土地使用权证书。⑥城市住宅 用地确权文件。
第四节 土地权属调查
土地权属调查是指以宗地为单位，对宗地的权利、位 置等属性的调查和确认（土地登记前具有法律意义的初 步确认）。 一、调查内容 (1) 土地的权属状况，包括宗地权属性质、权属来源、取得 土地时间、土地使用者或所有者名称、土地使用期限等。 (2) 土地的位置，包括土地的座落、界址、四至关系等。 (3) 土地的行政区划界线，包括行政村界线(相应级界线)、 村民小组界线(相应级界线)、乡(镇)界线、区界线以及相 关的地理名称等。 (4) 土地的利用状况和土地级别。
第一节 土地制度与土地产权
一、土地制度 土地制度是一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关
于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、 方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。反映因 利用土地而发生的人与人，人与地之间的社会经济关系。 土地制度的主要内容包括土地所有制度、土地使用制度和 土地的国家管理制度。 1．土地所有制 土地所有制是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的 形式、条件和程序的规定。它表明了土地作为生产资料 的分配问题。是土地制度的核心，是土地关系的基础。
第六章我国农村土地产权制度
新制度经济学认为，土地制度变迁因 客观条件变化而起，以外部利润内部 化而终。
现行制度安排存在的外部利润
➢ 在现行土地均分、地块零碎、分散的制 度安排下无法取得可观的规模收益；
➢ 目前“家家农工副，户户小而全”的局 面难以获取社会分工所带来的益处；
➢ 在现行土地承包期不定、承包地变动频 繁的土地制度安排下，农民难以形成稳 定的心理预期；
现行Байду номын сангаас村土地制度存在的缺陷
集体土地所有权主体不明晰。（缺位） 承包经营权缺乏有效的法律保障。
阿瑟（英）：“给某人以安全保障的占有一 块岩石地，他将使该地变成花园；如给他以 短期租借的花园，他将使之变为沙漠。”
土地的平均化和超小规模经营严重影响 经济效益和农民收入的提高。
对现行农村土地制度改革的必要性
所有+小土地使用制度（法国、台湾） ▪ 小土地所有+小土地使用制度→集体所
有+集体使用制度（前苏联）
引致一国工业化初期新的土地所有 制形式的主导因素是政治因素。
而引致一国工业化初期新的土地使 用制度形成的主导因素是资源因素。
已有的创新模式
山东省平度市的“两田制” 贵州省湄潭县的“增人不增地，减人 不减地” 广东省南海市的“土地股份合作制”
第六章 我国农村土地产权制度
建国以来农村土地产权制度的变迁
土地改革时期（1949.10-1952.12） 土地农户所有、农户经营 农业合作化时期（1953.1-1957.12） 土地农户所有、集体经营 人民公社时期（1958.1-1978.12） 土地集体所有、集体经营 家庭联产承包责任制时期（1979年-至 今） 土地集体所有、农户经营
土地权属制度
土地权属制度土地权属制度是指国家对土地使用、支配和转让的法律制度和管理体系。
它是保障土地所有权的法律制度，确保土地资源的合理配置和有效利用。
土地权属制度的建立旨在明确土地的所有权归属，保障土地的产权安全，激发土地的开发潜力，促进经济发展。
在土地权属制度下，土地所有权可以属于国家、集体或个体。
国家所有土地的权属归属于国家，而集体所有土地的权属则归属于农村集体经济组织或农民个人。
个体所有土地的权属则归属于个人或企业。
土地权属制度对于经济社会的发展起着至关重要的作用。
首先，它为土地产权提供了保护，确保土地所有权人可以合法地支配和使用土地。
这种保护可以提高土地所有者的投资意愿，促进土地的有效开发和利用。
其次，土地权属制度为土地的流转和转让提供了规范和便利的渠道。
通过市场交易，土地可以在不同的经营主体之间流动，实现资源的优化配置。
此外，土地权属制度还有助于维护土地资源的可持续利用，防止过度开发和滥用。
然而，土地权属制度在实践中也存在一些问题和挑战。
首先，土地权属的确权和登记工作需要大量的时间和人力资源，而现实中存在一些未确权和登记的土地，给土地使用权的交易和保护带来了困难。
其次，土地权属制度在城乡之间存在差异，农村土地的权属更加复杂，导致土地的有效流转受到限制。
此外，土地的所有权与使用权之间的划分也是一个需要解决的问题，以确保土地的高效利用和公平分配。
为了完善土地权属制度，需要进一步加强土地权属的登记和确权工作，提高土地权属的透明度和可信度。
同时，还需要加强对农村土地权属问题的研究和解决，促进农村土地的流转和发展。
此外，还需要加强土地使用权和所有权之间的划分和管理，确保土地的高效利用和公平分配。
综上所述，土地权属制度是保障土地所有权和促进土地资源合理利用的法律制度。
通过完善土地权属制度，可以提高土地资源的利用效率，促进经济社会的可持续发展。
我国农地产权制度
我国农地产权制度我国农地产权制度，指的是对农村土地使用权的确权与保护制度。
由于我国农地面积庞大，农地产权制度的完善是农村经济发展和农民收入增加的重要保障。
在开放以来，我国农地产权制度经历了多次调整和，不断完善，以适应农村经济发展的需要。
下面将从历史演变、目前情况、存在问题和方向等方面进行阐述。
我国农地产权制度的历史演变可以追溯到新中国成立之初。
在社会主义改造时期，农村土地被收归国家所有，并由集体经营组织（农村集体经济组织）统一管理。
这种农地制度在一定程度上保障了农民的土地权益，但也束缚了农民的自主权和农业生产活动。
开放后，为了激发农民的生产积极性和提高农村经济效益，我国开始试行土地承包经营制，将土地使用权下放给农民个体或家庭，并通过土地承包合同来约定双方的权益和责任。
这一制度的实施，为农民提供了土地使用权的安全感，鼓励了农业生产的发展，农民的收入得到了显著提升。
其次，农地产权保护不完善。
由于土地使用权初始分配是靠长期承包合同来约定，一旦合同期满，农民的土地使用权就面临不确定性。
加上土地流转受限的影响，农民在土地经营上缺乏足够的产权确权保护，不愿意在土地上投入更多的资金和劳动力，这限制了农业现代化的发展。
再次，农地产权制度存在公平问题。
农村土地家庭承包制度约定了每个农户的土地承包经营面积，但由于家庭户口登记的不公平和土地分配的不均衡，导致一些农户的土地权益受到侵害。
特别是在城市扩张中，农地的征收和拆迁常常涉及到利益分配的不公平问题。
为了解决上述问题，我国正在进行农地产权制度。
一方面，政府加大土地流转和农村土地托管试点力度，放宽农地流转范围，鼓励农民参与土地市场交易。
另一方面，加快推进农村土地确权登记工作，建立健全土地产权登记制度，确保每一块土地使用权都得到明确。
此外，我国还在积极推进农地承包经营权和土地使用权分离的。
这意味着，农民可以将土地的承包经营权转让给其他农民，但土地使用权仍然归属于集体经济组织，从而实现土地经营规模化和现代化。
农村集体土地产权制度演变史
家庭联产承包责任制的实施
家庭联产承包责任制将集体土地按人口和劳动力平均分配给 农户经营，农民向集体承包土地，自主经营、自负盈亏。
土地承包经营权的确定
土地承包经营权的法律地位
1982年《宪法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的 以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
推动土地承包经营权的流转，实现土地资源 的优化配置，提高农业生产效率和农民收入 水平。
土地承包经营权流转方式的 多样化
除传统的转包、出租、互换、转让等方式外，探索 新的流转方式，如土地入股、土地信托等，满足不 同主体的需求。
政府角色转变
政府应从主导土地承包经营权流转向提供服 务和支持转变，创造良好的市场环境，鼓励 各类市场主体参与土地流转。
业生产效率和农民收入水平。
土地承包经营权流转的推进
土地承包经营权流转的推广
随着改革的深入，土地承包经营权流转在全国范围内得到推广。
土地承包经营权流转的规范化和制度化
政府出台相关政策和法规，对土地承包经营权流转进行规范化和制度化。
土地承包经营权流转的成效
通过规范化、制度化的流转，土地资源得到更加合理的配置，农业生产的效益进一步提高 。
要点二
产业结构对土地产权制度的影 响
产业结构的变化也会影响土地资源的配置和土地产权 的归属。例如，农业现代化和工业化的发展，需要大 量土地资源支撑，可能会改变土地所有权的归属和使 用方式。
社会因素对土地产权制度的影响
社会文化对土地产权制度的影响
社会文化对土地所有权的认知和观念具有重要影响。 不同的文化背景下，人们对土地所有权的观念和认知 存在差异，进而影响土地产权制度的演变。
土地产权制度对经济发展的影响
土地产权制度对经济发展的影响在市场经济体系中，土地是一项重要的生产要素，它的产权制度对经济发展起着重要的作用。
土地产权制度决定了土地的权益归属、流转机制和利用效率，对促进经济发展、激发市场活力和保障社会稳定具有重要意义。
下面将从产权明晰、流转自由和效率优化三个方面来探讨土地产权制度对经济发展的影响。
首先，土地产权制度的明晰与否直接关系到土地使用者的权益保障和投资动力。
一个明晰的土地产权制度有利于明确土地使用者的权益边界和责任范围，降低了投资者的不确定性风险，鼓励土地资源的有效利用和投资。
例如，在会计领域，明确的土地产权制度可以为土地出租、出售等交易活动提供法律保护，提高土地的流动性，激发市场活力。
而在农村集体经济组织中，明晰的土地产权制度则为农民提供更好的土地承包权，使他们能够根据自身的经营需要进行经济决策和资金投入。
因此，一个明晰的土地产权制度有助于提高土地利用效率，促进经济发展和社会稳定。
其次，流转自由的土地产权制度为市场提供了更多的经济活力和竞争机会。
在过去，中国的土地流转主要依靠政府的计划安排，缺乏市场化决策和自主选择的机制。
而随着土地产权制度的改革，自由流转的土地成为了一个重要的市场资源。
通过土地流转，农村资源可以流向城市，实现资源配置的合理化和优化，推动城乡一体化发展。
同时，土地流转还可以促进土地的规模经营，提高农业生产效率，为农民增加收入和就业机会。
在城市领域，流转自由的土地产权制度也为土地市场提供了更多的交易机会，激发了房地产市场的发展，并推动了城市更新和经济的快速增长。
因此，流转自由的土地产权制度对于促进经济发展和增加市场活力具有重要的推动作用。
最后，效率优化是土地产权制度对经济发展的关键因素之一。
一个效率优化的土地产权制度可以激励土地使用者进行有效的资源配置和规模化经营。
例如，权责明确、流转自由的土地产权制度可以提高土地利用率和土地效益，进而推动农业现代化和农村地域发展。
在城市领域，一个效率优化的土地产权制度可以为城市规划和土地开发提供更多的灵活性和激励机制，促进城市的可持续发展和产业升级。
农村土地产权制度改革
农村土地产权制度改革农村土地产权制度改革是我国农村经济体制改革的重要一环，也是当前我国农村改革发展的关键领域。
在过去几十年的农村土地改革中，我国农村土地产权制度经历了从集体所有制到家庭承包制的转变，为农民群众提供了土地使用权和经营权，推动了农业生产力的解放和发展。
然而，长期以来，我国农村土地产权制度存在着种种问题，制约了农村土地的流转和农民收益的提高。
首先，农村土地集体所有制性质明确，农民只有土地使用权和经营权，不能流转土地、抵押土地，无法形成真正意义上的土地产权。
这导致了农民难以借助土地资产融资发展农业生产。
其次，由于土地流转受到限制，土地流转市场不能顺畅运行，农业生产规模难以扩大，农产品供给不足。
另外，农村土地承包期限的限制，使得农民持有的土地使用权没有稳定性，也影响了农民的投资积极性。
为了解决这些问题，我国不断推进农村土地产权制度改革，取得了一定的进展。
首先，通过农村土地流转试点项目，大力推动土地流转，实行农村土地集体经营性建设用地入市收益分配制度，鼓励农民将土地流转给专业化农业经营主体，提高农业生产效率。
其次，通过农村土地承包经营权有偿退出制度，引导农民自主选择，将承包经营权交给有经营能力和意愿的农户，推动土地流转和农业生产规模化经营。
此外，还推出了农村土地“三权分置”试点项目，探索土地使用权、经营权和收益权分离，实现了农村土地流转和土地抵押贷款。
然而，农村土地产权制度改革仍然面临着一些困难和挑战。
首先，很多地方对农村土地流转的政策执行不力，制约了土地流转的进一步发展。
其次，农民在土地流转过程中面临着很多不确定性，担心失去土地保障和收入来源，对土地流转持观望态度。
此外，土地流转市场仍然不规范，存在乱象和风险，需要加强监管和管理。
为了进一步推进农村土地产权制度改革，我认为可以从以下方面出发。
首先，加大对农村土地流转的宣传力度，向农民解释土地流转的重要性和好处，消除其顾虑和疑虑，提高农民的参与度。
完善农村土地产权制度
完善农村土地产权制度农村土地产权制度是农村改革和发展的重要方面，对于农村经济的稳定和农民的权益保护具有重要意义。
然而，当前我国农村土地产权制度仍然存在一些问题和不足，需要进一步完善和改进。
本文将从土地承包制度、土地流转机制、土地确权登记等方面探讨如何完善农村土地产权制度，为农村经济发展和农民利益提供更好的保障。
首先，完善农村土地产权制度需要进一步改革土地承包制度。
目前，我国农村土地承包制度已经发展了数十年，但仍存在一些问题。
例如，长期承包和定时清扫制度的不完善，限制了农民流转土地的灵活性和效率。
因此，我们需要适度放开土地承包制度，允许农民将土地流转给合作社、农民专业合作社等农业经营主体，提高土地的利用效率和农民的经营收益。
其次，完善农村土地流转机制也是完善农村土地产权制度的重要环节。
农村土地流转是推动农村经济发展的重要方式之一，但目前仍然存在一些限制和问题。
例如，土地流转的手续繁琐、费用高昂、风险高等，限制了农民将土地流转给有能力和意愿的农业经营主体。
因此，我们应该建立健全农村土地流转市场，简化土地流转手续，减少流转费用，降低流转风险，让农民更加方便地将土地流转给有经营实力的农业经营主体。
此外，完善农村土地产权制度还需要加强土地确权登记工作。
土地确权是保障农民土地权益的重要方式，但在实际操作中存在一些问题和挑战。
例如，一些地方存在农村土地登记不准确、信息不完整、纠纷处理困难等情况。
因此，我们应该加强土地确权登记工作，提高登记准确性和及时性，建立健全农村土地权益保护制度，保护农民的土地权益。
最后，完善农村土地产权制度需要加强农村土地管理和监督。
土地管理和监督是保障土地产权有效性的重要手段，但目前在一些地方存在监督不力、执法不严等问题。
因此，我们应该加强农村土地管理和监督，建立健全农村土地监管机制，加强对土地流转、承包、确权登记等环节的监督，保障农民的合法权益。
综上所述，完善农村土地产权制度对于农村经济的发展和农民权益的保护具有重要意义。
农村土地产权制度几点思考
农村土地产权制度的几点思考摘要：农村土地产权制度是国家土地产权制度的重要组成部分，也是我国农村土地制度的基础与核心。
本文从赋予农户土地产权，建立土地使用权流转机制，健全农地管理制度体系，加强农业立法工作四个方面浅谈农村土地产权制度的几点思考。
关键词：农村土地制度农村土地产权制度一般是指农村集体土地所有权及其派生出来的集体土地使用权和其他土地权利形成的相关制度，是国家土地产权制度的重要组成部分，也是我国农村土地制度的基础与核心。
本文从赋予农户土地产权，建立土地使用权流转机制，健全农地管理制度体系，加强农业立法工作四个方面浅谈农村土地产权制度的几点思考。
一、赋予农户独立的土地产权。
土地产权是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，包括土地所有权及与其相联系的和相对独立的各种权利，如占有权、使用权、收益权、处置权等。
1.赋予农民长久而有保障的土地占有权。
土地占有期限长短，是影响地权制度稳定性的一个重要因素。
无论是在公有制还是私有制下，各国一般都把延长土地租用期限作为完善地权制度的一项重要内容。
澳大利亚、新加坡、吉尔吉斯斯坦等国家公有土地利用比较有效，很重要的一个原因就是它们都不同程度地采取了土地的长久性租用制。
为了使农民形成稳定的投资预期，我国也应该赋予农民对土地长久的占有权。
这样做，可以彻底消除农民的顾虑，大大提高农民长期投资的积极性。
2.完善农民对土地的使用权。
在保证国家合同订购和完成集体提留的前提下，允许农户在自己承包的土地上，根据市场的需要,自主经营，农户可以自己决定生产什么、生产多少和怎样生产。
任何组织和个人都不得干预。
同时，在租用期内农户还应有优化土地配置、提高土地产出价值的权利。
但是农户无权自行将农用土地转化为非农用地。
3. 保证农民对土地的收益权。
这包括两方面内容:一方面，农民必须从出售土地产品中得到其应得到的利益，其前提条件是农民必须有农产品价格的定价权。
另一方面，农户应得到其使用土地后因投入资本和劳动而增加了的土地改良价值，这应当在承包地调整或转包时，得到应有的补偿。
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四、永佃权
永佃权是由永佃权人向土地所有者支付租 金，为耕作和放牧的需要长期或永久使用 土地，并获得相应收益的权利。
永佃权实质上是土地用益权，是他物权的 一种。中国从唐朝开始出现的田面权类似 于永佃权。
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五、地上权
地上权是指以支付租金为代价，在他人土地上设 定建筑房屋、种植竹木等项权利。地上权是一种 用益物权。
所有这些契约都必须在行政主管机关登记 才具有法律效力。
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第四节 土地国家管理制度
一、建立土地国家管理制度的客观必要性 （一）土地具有特殊的重要性 （二）土地供给的稀缺性 （三）土地利用的社会性
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二、土地国家管理的内容、目 的、任务和手段
（一）土地国家管理的基本内容 1. 土地权属管理 2.土地利用管理
土地发展权就是变更土地使用性质之权，如农地 变更为城市建设用地，或使土地原有的使用强度 升高。
当今世界各国对土地发展权持有两种不同的认识 和处理方式，一种观点认为，土地发展权同地上 权、抵押权等一样，首先自动归属于原土地所有 权人。另一种观点认为，土地发展权一开始就属 于国家，如果土地所有者要改变土地用途或提高 土地使用强度，必须先向政府购买土地发展权。
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第三节 土地使用制
一、土地使用制的概念 土地使用制是对土地使用的程序、条件和
形式的制度规定，是土地财产制度的另一 个重要组成部分。土地使用权是依法对一 定土地进行占有、使用并取得部分土地收 益的权利，是土地使用制的法律体现。
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二、土地所有制与土地使用制 的关系
在整个土地财产制度中，土地所有制决定 着土地使用制。
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（二）土地所有权的基本属性
1．土地所有权的完全性 2．土地所有权的排他性 3．土地所有权的恒久性 4．土地所有权的归一性 5．土地所有权的社会性
世界各国土地产权制度
世界各国土地产权制度2010-07-02 13:18:07| 分类：默认分类| 标签：|字号大中小订阅世界各国土地产权制度及其借鉴(2010-2-3 14:20:02)英国古典经济学家威廉·配第曾有名言“土地是财富之母”，美国石油大王洛克菲勒也曾经发出“美国的主要财富都来源于土地”的感慨，土地的重要性不言而喻。
土地产权则是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，由于国情及历史原因，世界各国的土地产权制度不尽相同。
例如我国实行的是土地公有制，城市的土地属于国家所有，土地的所有权由国务院代表国家行使，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。
在中国购买房产普通住宅土地使用年限为70年，商业用地年限为50年。
而海外地产的土地产权形式则90％以上为永久业权、世代相传。
国外的产权形式主要分为两种：一是永久业权，另一种为租借权。
永久业权是指当购买一套别墅时，在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者，无使用及租用年限限定；如购买的是一套公寓，业主所购买的不仅仅是此项物业，还包括此房产所占这块土地上1／N的不可分割的永久产权和此套房产所在的空间永久使用权。
这两种产权证书均由专业的测量师出据报告，并由政府房产局颁发产权证。
土地租借权又分为两种：一种是有年限的租借权，土地契约中明确表明租借期限，每年租金多少，及是否有续约权。
另一种是无限的永久租借权，此形式多发生在土地位置相当罕有地块上，原有的大业主希望卖了土地后，以后每年仍有一定的固定收入。
租借人每年均须依租约付一定的土地租金，从而永远拥有此土地使用权。
所以实际上这类永久租借地与永久业权土地意义上区别不大。
一、英国的土地产权制度英国的土地制度历史悠久，体系完整。
在英国、英联邦国家和地区，全部的土地从法律上都归英王或国家所有。
也就是说英王是唯一的绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权。
土地政策的三权分置包括哪些
土地政策的三权分置包括哪些1.土地产权制度土地产权制度是指将土地所有权和使用权进行明确划分，并确立农民的土地所有权。
在过去的农村土地制度中，土地被集体所有，个体农民只享有土地的承包权和使用权。
而三权分置将土地所有权划归给农民，使其有法定的土地所有权，增强了农民的信心和积极性，激发了农村经济的发展潜力。
2.承包权转让和流转3.经营权确权和流转经营权确权和流转是指农民可以将其土地的经营权流转给其他农民、农村合作社、企事业单位或个人。
通过经营权的流转，可以促进土地的规模经营，提高农业生产的效率和质量。
同时，也可以吸引更多的资本和技术投入到农村经济中，带动农村产业的发展，提升农民的收入水平。
4.土地确权登记土地确权登记是指对农村土地进行界定、登记和颁证，确保土地所有权和权属关系的明确和稳定。
通过土地确权登记，可以解决农村土地产权不清晰、争议频发等问题，确保土地权属的合法和稳定，为农村土地制度提供保障。
5.土地流转市场的建立和完善土地流转市场的建立和完善是指在法律和制度的保障下，建立起有序、规范和透明的土地流转市场，以促进土地资源在农村经济中的自由流动和优化配置。
通过土地流转市场，可以提高农民的土地利用效益，促进农村产业的升级和农村经济的发展。
总之，土地政策的三权分置是对农村土地制度进行全面的重要内容，通过明确农民的土地所有权、承包权和经营权，实现土地资源的合理配置和优化利用，推动农村经济的发展和农民的增收致富。
这是一个复杂而长期的过程，在具体实施过程中需要考虑到地区差异、农民需求和社会变革等因素，并逐步完善相关的法律和制度保障。
农村土地产权制度
农村土地产权制度农村土地产权制度是指农村土地的所有权归属问题以及相应的管理和流转制度。
在我国农村土地改革的过程中，土地产权制度的建立和完善是一个重要的方面。
首先，农村土地产权制度的建立使农民可以通过合法的渠道获取土地的所有权。
在改革开放的大背景下，国家决定将土地的所有权划归农民，这一决策在很大程度上激发了农民的生产积极性。
农民们通过努力耕种土地，取得产出后也能够合法享受到土地的权益，这对于增加农村经济收入和稳定农村社会秩序有着重要的作用。
其次，农村土地产权制度的完善有助于保护农民的合法权益。
在农村土地流转的过程中，容易出现土地流转的乱象，这不仅增加了农民的经济风险，还容易引发社会矛盾。
因此，国家出台了一系列政策和措施，建立健全了土地流转管理制度，保护农民的土地权益。
例如，国家规定土地流转必须经过合法的手续，不得违反农民的意愿，同时农民流转土地后也能够获得一定的土地流转收益，这为农村土地流转的合法化提供了保障。
另外，农村土地产权制度的改革还有助于优化农村资源配置。
通过土地流转，农村可以形成规模化的农业生产，提高农业生产效益。
同时，农村土地的流转还有助于推动农村产业结构的升级和农村经济的发展。
例如，在一些地方，农民通过流转土地，将土地用于发展旅游业、养殖业等非农业产业，从而增加了农民的收入来源，促进了农村经济的多元化发展。
最后，农村土地产权制度的改革提高了农民的自主性和创造性。
传统的土地承包制度限制了农民土地经营权的自由度，导致土地使用效率低下。
而农村土地产权制度的建立使农民可以自主选择土地流转对象，选择适合自己发展的农业生产方式，提高了农民土地经营权的自主性和创造性，有利于农村社会经济的进一步发展。
综上所述，农村土地产权制度的建立和完善对于农村经济发展和社会稳定具有重要作用。
通过土地产权制度的改革，农民获得了土地的所有权，土地流转管理得到保障，农村资源得到优化配置，农民的自主性和创造性得到提高。
随着农村土地产权制度的深化，农村社会经济将迈向更加美好的未来。
土地产权制度
土地产权制度土地产权制度是指国家对土地的使用权、收益权和转让权等权益的规定和保护的制度。
它是现代市场经济体制中不可或缺的一部分。
土地作为一种有限的资源，对于一个国家和社会的发展具有重要的意义。
土地产权制度的健全与完善，对于促进经济发展、保障公平与公正、维护社会稳定具有重要的作用。
首先，土地使用权是土地产权制度的核心内容。
在土地使用权制度下，国家对土地资源进行合理配置和管理，为土地使用者提供稳定和可信赖的土地使用权，使其能够按照法律规定的范围和条件使用土地，从而保障其正当的利益。
通过明确土地使用权，可以提高土地的利用效率，促进土地的经济价值最大化。
其次，土地收益权是土地产权制度的另一个重要内容。
土地收益权是指土地使用者对土地使用所产生的经济收益享有的权益。
土地收益权的明确和保护，可以提高土地使用者的积极性和创造性，调动其投资土地的积极性，提高土地利用的效益。
同时，通过土地收益权的明确和保护，也可以促进土地的有效流转和转化，提高土地的利用效率。
此外，土地转让权是土地产权制度的重要内容之一。
土地转让权是指土地使用者将自己拥有的土地产权通过买卖或者其他形式转让给他人的权利。
土地转让权的明确和保护，可以促进土地的流通和市场化运作，提高土地的资源配置效率。
通过土地转让权的行使，可以将土地从低效利用者向高效利用者转移，优化土地利用结构，提高土地利用效益。
最后，土地产权制度的完善可以促进公平与公正的实现。
在土地产权制度下，土地权益被明确和保护，土地使用者可以享有合法权益，不会受到非法占用和侵权行为的侵害。
土地产权制度的公平和公正可以提高社会公众对土地制度的认可度和满意度，促进社会的稳定和和谐。
综上所述，土地产权制度是现代市场经济体制中不可或缺的一部分，它的健全与完善对于经济发展、社会稳定具有重要的作用。
因此，要加强与完善土地产权制度的建设，提高其对土地资源的配置和利用效率，推动经济社会持续健康发展。
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土地产权制度文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]第十二章土地产权制度点击数：1385???????????????????????? 发布时间：2006-9-14 14:33:55字体〖〗导读1．本章内容????? 在对土地产权制度概述的基础上，着重分析了我国土地产权制度的演变、现状及其对我国社会经济发展的贡献，并分别从城市土地产权制度创新和农村土地产权制度创新两个方面分析了我国土地产权制度进一步改革的难点、目标和方向等。
2．学习要点????? （1）现代产权制度的特征及其对土地产权的影响；????? （2）市场经济条件下土地产权的基本要求；????? （3）新中国成立以后的土地产权制度的变迁及其主要的动力；????? （4）现行土地产权制度的特征及其对社会经济发展的影响；????? （5）现行土地产权制度改革的目标与主要方向。
3．课外阅读书目????? （1）曲福田，中国农村土地制度的理论探索，江苏：江苏人民出版社，1991；????? （2）曲福田，中国土地制度研究，徐州：中国矿业大学出版社，1997；????? （3）钱忠好，中国农村土地制度变迁和创新研究，北京：中国农业出版社，1999；????? （4）毕宝德，土地经济学（第4版），北京：中国人民大学出版社，2001；????? （5）卢现祥，西方新制度经济学，北京：中国发展出版社，1996；????? （5）张? 军，现代产权经济学，上海：上海人民出版社，1996；????? （6）伍山林，中国农作制度变迁的政治经济学分析，经济研究，1998 .8:67-73????? （7）靳相木，对改革开放以来中国农村土地制度研究的述评，中国农村观察，2003.2:14-24????? （8）刘守英，土地制度与农民权利，中国土地科学，2000.3:1-9????? （9）叶艳妹，我国土地产权制度与耕地保护问题研究，农业经济问题，1997.6：32-37????? （10）Chengri Ding, land policy reform in China: assessment and prospects, Land Use Policy 20(2003)109-120第一节土地产权制度概述一、产权????? （一）国内学者对产权概念具有多种不同的理解：????? 1．产权是财产权（property—rights），是有关财产的各项权利的总称——《现代实用民法词典》????? 2．产权是财产所有权。
——《辞海》????? 3．产权既是权利，又是规则。
——刘世锦《经济体制效率分析导论》????? 4．产权是财产关系的法律体现。
——王国平《公有产权论》????? 5．产权是指除所有权以外的各项权利的总和，产权制度明确资源的利用和使用问题。
——高尚权???? ?6．产权是两种平等的所有权之间的权责利关系。
——段毅才。
????? （二）西方经典产权经济学家对产权的理解????? 1．产权就是经济当事人对财产所拥有的权利。
——科斯（Coase. R）????? 2．产权是一种社会工具，其重要性就在于事实上它们能帮助一个人形成他与其他人进行交易时的合理预期。
这些预期通过社会的法律、习俗和道德得到表达。
产权包括一个人或其他人受益或受损的利。
——德姆塞茨（H.Demsetz）????? （三）本书的总结????? 产权是由法律、习俗、道德等界定和表达的、得到人们相互间认可的关于财产的权利。
一般可分解为所有权、占有权、使用权、收益权、处分权。
产权是制度界定的结果，一旦某一制度安排确定以后，产权安排也就相应地得到了确定。
二、土地产权????? （一）定义????? 土地财产权是“对土地获得的最广泛和最完全的财产权”，而这种财产权不是“单一的权利”，而是“若干独立权利的集合体”，其中一些独立权利“可以在不丧失所有权的情况下予以让与”。
????? （二）实质????? 是以土地作为客体的各种权利的总和，是一束权利，它由土地所有权、土地占有权、土地使用权、土地收益权、土地处分权等组成。
三、市场经济条件下土地产权的基本要求????? （一）产权必须明晰，避免产生不确定性。
????? 产权界定不清→互相侵权→无法形成有效而又稳定的预期→ 土地低效利用????? （二）产权必须是排他的或专一的。
????? 土地产权不具有排他性→“搭便车”问题→ 成本收益难以聚焦一体。
????? （三）产权必须是安全的。
????? （四）产权必须是可转让的。
????? 产权可转让→资源从效率低的利用流向效率高的利用→在市场机制“看不见的手”→资源配置的帕累托改进。
????? （五）权能责任利益必须是对称的。
????? （六）产权必须是可实行的。
????? （七）产权的行使必须受到最必要的限定。
????? 土地利用→很强的外部性→国家干预（应基于对公平公正原则以公共权力为基础。
）第二节中国土地产权制度的改革与创新一、中国农村集体土地产权制度的历史沿革与创新????? （一）解放后中国农村集体土地产权制度的历史沿革????? 第一阶段：土地改革阶段（1949-1952）。
????? 1950年6月28日，中央人民政府颁布《中华人民共和国土地改革法》规定，“废除地主阶级封建剥削土地所有制，实行农民的土地所有制，借以解放生产力，发展农业生产，为新中国的工业化开辟道路。
”????? 第二阶段：农业合作化阶段（1953-1957）。
????? 分为两个阶段：初级合作社阶段和高级合作社阶段。
????? 前一个阶段包括互助组和初级社阶段，该阶段的农村土地所有权归农民个人所有，????? 后一个阶段是高级社阶段，该阶段土地所有权收归合作社所有。
????? 第三阶段：人民公社阶段（1958-1978）。
????? 制度特征是“一大二公三拉平”，后来经过调整，逐步形成“三级所有、队为基础”的经营管理体制。
????? 第四阶段：家庭联产承包责任制阶段（1979-）。
????? 1979年末先在安徽试点????? 1982年，家庭联产承包责任制基本上在全国得到了普遍的推行，初步形成土地集体所有、家庭承包经营的制度构架。
????? 在家庭联产承包责任制下，土地所有权归集体所有，土地承包经营权归农户所有。
????? 2002年公布《中华人民共和国农村土地承包法》，对该制度从法律上予以规范????? (二) 中国农村集体土地产权制度的创新????? 1．家庭联产承包责任制的绩效分析????? 1979—1984年间中国农业总产出增长的48.64%来源于农村改革的贡献，46.89%来源于农村土地产权制度重构，45.79%来源于农业投入的增加。
（林毅夫——生产函数法）????? 家庭联产承包责任制对农业增长的贡献为42.20%，远远超过价格的作用（贡献率为15.98%）。
（林毅夫——供给反应函数）????? 2．农村土地承包经营权稳定与交易的绩效分析????? 土地的自由流转具有边际产出拉平效应和交易收益效应。
????? 边际产出拉平效应：指土地的自由流转可以促使土地边际产出较小的农户将土地租让给边际产出较高的农户，在边际报酬递减规律的支配下，两者的边际产出趋于相等。
????? 交易收益效应：指土地可交易性的提高增加了土地拥有者找到土地需求者的概率，同时也增加了土地投资实现其价值的概率，由此可提高农民土地投资的积极性。
????? 土地产权的稳定性对农户的长期投资具有积极的推动作用（姚洋——托宾模型估计）二、中国城市土地产权制度的历史沿革与创新????? （一）中国城市土地产权制度的历史沿革????? 1．接管和没收帝国主义、官僚资本主义、国民党政府及反革命分子等占有的城市土地，无偿地把它们变为国有土地。
????? 2．改造资本主义工商业、私营房地产公司和房地产业主拥有的城市地产，用赎买的办法将它们转变为国有财产。
????? 3．1955年前后，为适应高度集中的计划经济发展的需要，我国各大城市相继取消城市土地使用税（费）。
初步形成以“三无”即无偿、无限期、无流动为主要特征的城市土地产权制度安排。
????? 4．1982年通过法律程序，将城市其余尚未国有化的土地变为国家所有。
????? 5．改革开放后，城市土地产权制度的改革。
????? 1982年，深圳特区开始按城市土地的不同等级向城市土地使用者有所差别地收取土地使用费；????? 1987年9月9日，深圳市政府以协议的方式将面积为5321.8平方米的住宅用地按每平方米200元、使用期50年，有偿出让给中国航空技术进出口深圳工贸中心。
????? 1987年12月29日，广东省出台《深圳经济特区土地管理条例》，明确规定，特区国有土地实行有偿使用和有偿转让制度，市政府统一垄断经营、统一有偿出让特区内国有土地使用权；????? 1988年4月12日，第7届全国人大第一次会议通过《宪法》修正案，明确规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。
????? 6．现状????? 我国城市土地实行国家所有制，国有土地所有权的唯一主体是国家，由国务院代表国家依法行使所有权；????? 城市土地所有权与使用权相分离，有偿、有限期使用与流转相结合；????? 城市土地产权主体不够明确、土地产权界定不够清晰、土地产权缺乏有效保障和城市土地产权流转不够规范等缺陷。
????? （二）中国城市土地产权制度创新的必要性????? 1．是建立社会主义市场经济体制发展的客观要求。
????? 城市土地产权界定清楚→明确各产权主体的权利义务→保障产权主体的权益→产生较为稳定的经济预期→激发经济当事人合理配置和使用有限的城市土地资源，→提高城市土地的使用效率和效益。
????? 2．有利于维护城市土地的社会主义公有制，使城市土地的国家所有权在经济上得到实现。
????? 3．有助于城市土地资源的优化配置，提高土地资源的利用效率。
????? 城市土地产权制度创新→国家运用地租、地价等经济杠杆合理配置城市土地资源→提高土地资源的利用效率；????? 城市土地产权的市场流转→城市土地资源利用由低效率向高效率转移→土地资源的配置效率提高。
????? 4．有助于广辟财政来源，增加国家财政收入。
????? （三）中国城市土地产权制度的创新????? 1．核心目标????? 是变传统的城市土地无偿无限期无流动的产权制度为有偿有限期有流动的产权制度。
其中，城市国有土地使用权的出让、转让、出租、抵押改革尤为引人注目。
????? 2．城市国有土地使用权出让。
????? 定义：是指地方人民政府代表国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定期限内有偿出让给用地单位和个人，土地使用者向国家交纳土地出让金。