房地产评估方法-市场法讲解
房地产评估案例市场法
1 ．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566 平方米，土地面积为1930 平方米，地处新区中心区域。
2 ．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975 平方米；上部建造北幢69,720.566 平方米，建造物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55 层，地下4 层，委估建造面积为69,720.566 平方米。
3 ．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55 层，地下4 层，建造面积为69,720.566 平方米。
该建造物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486 平方米，地下为车库，建造面积8444.08 平方米(车位116 个)。
该楼为钢混结构，地上共55 层，地下4 层，建造面积为69,720.566 平方米。
建造物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11 部，观光电梯4 部，货梯1 部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发机电，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，洗手间、厨房为防滑地板砖) ，大堂挑空二 层，建造物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施 齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算( 1 )地上建造物部份用市场比较法评估。
A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型 相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表B.比较因素条件表比较因素条件表待估对象＊＊银行大厦 ＊＊＊路＊＊号 **新区金融区 办公楼 待估 2022 年 6 月 30 日繁华,金融业会萃区 可比实例 B**联合大厦 **东路 139 号 **新区金融区 办公楼 22,480 2022 年 7 月繁华,金融业会萃区 可比实例 C**证券大厦 **南路 528 号 **新区金融区 办公楼 24,090 2022 年 7 月繁华,金融业会萃区可比实例 A新**国际大厦 **南路 360 号 **新区金融区 办公楼 22,480 2022 年 8 月繁华,金融业会萃区 物业名称 因素情况 名 称 座落位置 所处地区 建造用途 单价 交易日期商业繁华度 区实例项目名称 地址 标价A 新**国际大厦 **南路 360 号 $2,800 B**联合大厦 **东路 139 号 $2,800 C**证券大厦**南路 528 号$3,000物业名称 待估对象 可比实例 A 可比实例 B因素情况有地铁和多条公交 有地铁和多条公交 有地铁和多条公交线交通条件路线 路线 路金融区内，公共服务金融区内，公共服务 金融区内，公共服务 设施齐全。
房地产市场价格评估方法
房地产市场价格评估方法在房地产市场中，价格评估是一项重要的工作，它对于买卖双方、金融机构和政府部门来说都至关重要。
通过价格评估，可以客观地确定房地产的价值，为市场参与者提供决策依据。
本文将介绍几种常见的房地产市场价格评估方法，包括比较市场法、收益法和成本法。
一、比较市场法比较市场法是一种常见的房地产价格评估方法。
它通过比较已售出的类似物业的价格来确定目标物业的价值。
评估师会收集并分析大量的市场数据，包括相似物业的销售价格、地理位置、建筑面积、房间数量等信息。
然后，根据这些数据，评估师可以得出一个相对准确的估价。
比较市场法的优点是它的简单和直观性。
它采用了市场上已有的数据进行评估，因此结果相对可靠。
然而，该方法也存在一些局限性。
首先，如果市场上缺乏可比较的物业，或者市场数据不够准确，这种方法的可行性就会受到限制。
其次，这种方法没有考虑到物业的潜在收益能力或成本，可能无法准确反映物业的真实价值。
二、收益法收益法是另一种常用的房地产价格评估方法。
它主要基于物业的预期收益能力来确定其价值。
评估师会分析物业的租金收入、租金增长率以及相应的资本化率，并将这些数据应用于收益法的计算公式中。
收益法的优点是它对于投资物业非常有用。
它能够帮助投资者判断物业的现金流潜力和投资回报率。
然而，该方法也有一些限制。
首先，它对于自住型物业的评估不太适用，因为自住型物业的主要价值不在于租金收入。
其次，该方法对于预测未来的市场情况十分敏感，评估结果可能会受到经济波动和市场变化的影响。
三、成本法成本法是一种以重建或替换成本为基础的房地产价格评估方法。
评估师会考虑到物业的建筑成本、土地价值以及折旧等因素，来评估物业的价值。
成本法的优点是它适用于新建物业或者独特的物业。
它能够提供一个相对准确的替代成本，如果目标物业的实际价值低于重建成本，那么该物业的市场价值可能偏低。
然而，成本法也有一些局限性。
首先，它没有考虑到市场需求和供应的影响，可能无法反映物业的实际价值。
房地产评估市场法公式
房地产评估市场法公式
房地产评估市场法公式
1. 市场价值=假定市场价值/实际价值
市场价值：指可以证明的历史上实际在市场交易中收购或出售的价格。
实际价值：指根据现有市场状况，实际情况所说明的一种价格，这可
能是实物本身价值的反映，也可能受人们的估价者的意见所影响。
2. 合理市场价格= 预期收入/基础收益率
合理市场价格：指正常情况下，预期收入和基础收益率的关系，这一
关系是在当前市场状况、财经机遇和风险水平等外部因素下计算出来的。
预期收入：指房地产未来能够收入的金额。
基础收益率：指投资
者要求每年收回投资资本金 100％的收益率，通常用百分比表示。
3. 估价比率= 市场价值/ 合理市场价格
估价比率：指在特定环境下，房地产实际价值与其市场价值的比率。
它可以反映房地产的估价的准确度，表明市场定价的理性性水平。
4. 折价比率=（实际价格-出售价格）/实际价格
折价比率：指当出售价格低于实际价格的时候，实际价格与出售价格的差额占实际价格的百分比。
它反映了投资者是否能以一定折价率取得良好回报。
5. 内部收益率= 年投资收益/投资本金
内部收益率（IRR）：指投资者在特定投资期间内，将投资本金投入特定投资项目之前后的投资收益扣除投资本金的百分比。
它提供了一种计算投资者的投资收益率的方法，反映了投资资产的可支配现金流回报水平，是评估投资收益性能的基本参数。
房地产估价方法之市场法ppt
估价对象： 估价对象：单独的土地或单独的建筑物 “>_ >_ ” 缺少相应的交易实例， 缺少相应的交易实例，但有类似的土 地与建筑物综合体的交易实例， 地与建筑物综合体的交易实例，则将成交 价格予以分解， 价格予以分解，提取与估价对象同类型部 分的土地或建筑物及其价格
课题五市场法
1
A B C D E
4 同行之间相 互提供
课题五市场法
、
交 实
求
、建 交 实 库 建立交易实例库不仅
收集内容完整、 收集内容完整、真实 是运用市场法估价的需要， 是运用市场法估价的需要， 的交易实例， 的交易实例，是提高估价 精度的一个基本保证之一 还是从事房地产估价的一 项基础性工作，也是形成 项基础性工作， 房地产估价机构和估价人 员的核心竞争力之一
适用对象 具有交易性的房地产
1
2
3
不适用
很少发生交 易的房地产
房地产市场发 育不够
房地产交易较 少发生的地 区
适用条件
、 1.在同一供求范围内存 2、估价人员具有专业知 在同一供求范围内存 丰富经验， 在着较多 的类似房地产 识、丰富经验，熟悉估 价对象所在地区的房地 的交易 产市场行情和交易习惯
课题五市场法
课题五市场法
六、统一面积单位
在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米( 在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面 中国香港地区和美国、 积单位有时还采用公 顷、亩)，中国香港地区和美国、 英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、 英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一 般采用坪。它们之间的换算如下： 般采用坪。它们之间的换算如下： 平方米下的价格＝亩下的价格÷ 平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 平方米下的价格＝公顷下的价格÷ 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000 平方米下的价格＝平方英尺下的价格× 平方米下的价格＝平方英尺下的价格×10.764 平方米下的价格＝坪下的价格× 平方米下的价格＝坪下的价格×0.303
房地产估价——市场法
（二）房地产状况调整的方法 1、房地产状况调整方法 （1）百分率法： 可比实例在估价对象房地产下的价格=可比实例 在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数
（2）差额法： 可比实例在估价对象房地产下的价格=可比实例 在其房地产状况下的价格±房地产状况调整额
第四章 市场法
第一节 市场法的基本原理 • 一、市场法的概念 市场法：在求取一宗被评估房地产价值时，依据 替代原理，将被评估房地产与类似房地产的近期交易 价格进行对照比较，通过交易情况、交易日期、房地 产状况等因素修正，得出被评估房地产在评估基准日 的价值。 市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、 市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等，是一 种最直接，最有说服力的估价方法。 • 二、理论依据：替代原则
三、房地产状况调整的思路和方法 （一）房地产状况调整的思路 房地产状况调整总的思路是：如果可比实例房地产优 于估价对象房地产，则应对可比实例价格做减价调整；反 之，则应做增价调整. 具体思路： 1、确定对估价对象这类房地产价格有影响的房地产状况方 面的各种因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面 的因素 2、判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面 状况 3、将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的 状况逐一进行比较，找出它们之间差异所造成的价格差异 程度 4、根据价格差异程度对可比实例价格进行调整
2、差额法 可比实例成交价格±交易情况修正额=可比实例正常市场价格
（二）对于交易税费非正常负担的修正 （1）正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的 价格 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际得到的价 格 （2）应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳 的税费比率 应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税 费比率 把（1）+（2）则 正常成交价格=卖方实际得到的价格/1-应由卖方缴纳的税费 比率 同理： 正常成交价格=买方实际得到的价格/1+应由买方缴 纳的税费比率
资产评估市场法
44
比较因素指数修正表
45
修正结果表
6
剩余年限修正表
周边同类物业
物业状况
售价 (元/平方米)
国际大厦 （西大街南段）6层
商祺商务中心 （北大街南段）3至12层
远大商城 （西大街尾段）3至9层
底商19层，总建筑面积 60000平方米，外墙铝合
金蓝色玻璃，局部花岗岩 干挂，4部高速客梯
6205
地上12层，总建筑面积 9958平方米，外墙陶瓷饰 面砖，2部日本富士达客 梯，网络布线
序号 A B C
交易价格
区域因素修正 个别因素修正 比准价格
（元/平方米）
（元/平方米）
6105
1.0204
0.9054
5640.47
5460
1.0625
0.9468
5492.34
5800
1.0000
0。9588
5561.15
案例 A B C 平均价格
比准价格 5640.47 5492.34 5561.15 5564.65
案例B 5460 98 100 98 100 100 102 98 94 100.08 127 100 88.29
案例C 5800 100 100 100 100 100 101 98 95 100.01 124 100 89.53
待估不动产
交易均价 待估
区 域
所处位置
100/100
因 交通条件 100/100
房地产评估特点
专业性 技术性 复杂性
科学、艺术和经验三者的结合
房地产的市场法评估
房地产的市场法评估就是通过与近期交易的类似房地产比较，并对一系列因 素进行修正，而得到被估房地产在评估基准日的市场状态下的价值水平。这 些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、个别因素以及房地产状况因素 等几类。
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法房地产评估是指通过对房地产的价值、利润和潜在风险进行定量、定性分析的过程。
在房地产评估中，常用的方法主要有四种：市场法、成本法、收益法和比较法。
一、市场法评估市场法评估是指根据市场上类似房地产的交易数据和市场供需关系，通过比较分析确定一个房地产的市场价值。
该方法主要分为比较市场法和收益市场法两种。
1.1比较市场法比较市场法是通过比较分析来自市场上的类似房地产交易数据，选择合适的比较基准，根据一定的调整和折旧，确定目标房地产的市场价值。
这种方法适用于供需关系相对稳定、交易数据相对丰富的情况下。
1.2收益市场法收益市场法是通过分析目标房地产的租金收益或营业收入，根据市场上的收益率水平来确定房地产的市场价值。
该方法适用于产生稳定收益的商业房地产，如写字楼、商场等。
二、成本法评估成本法评估是通过计算房地产的重建成本、剩余价值和减值等因素，确定房地产的价值。
该方法适用于新建房地产、特殊用途房地产和没有交易数据的房地产。
2.1重建成本法重建成本法是通过计算房地产的重建成本，即将目标房地产完全拆毁再重新建设的成本，来确定房地产的价值。
该方法适用于新建房地产，尤其是没有交易数据的房地产。
2.2剩余价值法剩余价值法是通过计算完成项目全部成本后，项目所增加或减少的剩余价值，来确定房地产的价值。
该方法适用于特殊用途房地产或土地开发项目。
2.3减值法减值法是通过评估一个房地产的状况、附带权益和未来可能发生的风险等多个因素，来确定房地产价值的下降程度。
该方法适用于评估陈旧或损坏的房地产，如旧楼、废弃厂房等。
三、收益法评估收益法评估是通过分析房地产的租金收益或者现金流，结合市场上的收益率水平，来确定房地产的价值。
该方法适用于租金收益稳定的商业房地产。
四、比较法评估比较法评估是通过比较分析市场上类似房地产的交易数据，选择合适的比较基准，参考类似房地产的价格水平，来确定房地产的价值。
四种评估方法各有侧重，适用于不同类型的房地产。
房地产估价市场法
房地产估价市场法引言房地产是人们生活中重要的一部分，而相应的房地产估价市场法在房地产交易和投资中起着至关重要的作用。
房地产估价是对房地产进行价值评估的过程，它能够为房地产市场提供准确的定价信息，帮助买家和卖家做出理性的决策。
本文将探讨房地产估价市场法的基本原理和实践应用。
1. 房地产估价市场法的基本原理房地产估价市场法是指通过市场机制和经济原理来确定房地产的估值。
它基于供需关系、竞争机制和市场价格形成的原理，通过分析市场中的交易数据和相关信息，具体考虑房地产的位置、面积、建筑质量、租金收益等多个因素，以确定房地产的市场价值。
在房地产估价市场法中，通常采用以下基本原理：1.1. 比较法比较法是最常用的房地产估价方法之一，它通过比较市场上相似的房地产交易数据，找到类似的房地产作为参照物，从而确定目标房地产的估价。
比较法通常考虑因素包括地理位置、面积、建筑面积、建筑质量等。
1.2. 收益法收益法是另一种常用的房地产估价方法，特别适用于商业房地产。
它基于房地产租金收益来确定房地产的市场价值。
收益法通常考虑因素包括资本化率、租金收入等。
1.3. 成本法成本法是一种基于房地产建造和重建成本来确定估价的方法。
其核心原理是通过估算目标房地产的建造成本和不动产市场中的建筑材料价格来确定房地产的市场价值。
2. 房地产估价市场法的实践应用房地产估价市场法在实践中具有广泛的应用。
以下是几种常见的实践应用：2.1. 买卖交易在房地产买卖交易中，房地产估价市场法能够提供买方和卖方一个公正的价格参考。
买方可以通过房地产估价市场法来确定他们所愿意出价的上限，而卖方可以依据估价结果来确定合理的售价，从而保证交易的公平性和合理性。
2.2. 抵押贷款房地产估价市场法对于抵押贷款也有着重要的应用。
银行和其他贷款机构通常会要求借款人提供房地产估价报告，以确定抵押物的价值。
这样一来，借款人可以根据抵押物的价值来获得更有竞争力的贷款条件，同时银行也能够更好地评估风险和确定贷款规模。
房地产评估XXXX-2市场法
房地产评估XXXX-2市场法介绍房地产评估XXXX-2市场法是一种常用于房地产市场评估的方法。
本文将详细介绍这种方法的原理、应用和优势。
原理房地产评估XXXX-2市场法基于市场比较法，即通过比较类似房地产交易的市场数据，在考虑相应调整后，确定待评估房地产的市场价值。
该方法将重点考虑以下因素：1.位置：房地产的地理位置是决定其价值的关键因素之一。
相似房地产位于相近或相同的地理位置上，这使得它们的市场价值可以直接进行比较。
2.设施：相似房地产的配套设施、附属设施和服务设施等也会影响其市场价值。
这些因素包括学校、医疗设施、购物中心、交通便利程度等。
3.建筑特征：房地产的建筑特征，如建筑面积、房间数量、楼层高度、装修状况等，也会对市场价值产生影响。
4.市场趋势：房地产市场的整体趋势也需要考虑。
市场供需关系、房价走势等因素都会影响到待评估房地产的市场价值。
应用房地产评估XXXX-2市场法常用于以下情况：1.购买决策：买房是一个重大的经济决策。
房地产评估XXXXXXXX市场法可以帮助买家判断是否物有所值，避免被高估的房产所吸引。
2.贷款申请：房地产评估XXXXXXXX市场法可以提供准确的房产估值，有助于借款人取得合适的贷款额度。
3.资产估值：房地产评估XXXXXXXX市场法可以将房地产作为资产列入资产负债表，为公司决策提供依据。
4.公司并购：房地产评估XXXXXXXX市场法也可以用于公司并购时对房地产资产的评估。
优势房地产评估XXXXXXXX市场法具有以下优势：1.直观易懂：房地产评估XXXXXXXX市场法基于市场比较法，可以直接比较相似房地产的交易数据，更直观地确定待评估房地产的市场价值。
2.可靠性高：市场比较法是一种常用的房地产评估方法，经过长时间的实践验证，证明了其可靠性和准确性。
3.适应性强：房地产评估XXXXXXXX市场法适用于不同类型的房地产，包括住宅、商业和工业用地等。
4.完整数据：房地产评估XXXXXXXX市场法使用市场交易数据作为依据，可以提供多种指标，如最高价、最低价、平均价等，帮助评估师全面了解市场情况。
房地产评估-市场法
房地产评估-市场法引言房地产评估是指根据一定的评估方法和标准对房地产进行价值判断的过程。
市场法是房地产评估中常用的一种方法。
本文将介绍市场法的基本概念、原理以及在房地产评估中的应用。
市场法概述市场法是一种以市场交易价格为依据进行房地产评估的方法。
它基于市场供需关系和买卖双方的博弈，通过比较类似物业的市场交易数据，确定被评估房地产的市场价值。
市场法原理市场法的核心原理是供需关系决定价格。
在市场经济中，房地产的价格由市场上的买卖双方通过博弈来决定。
当供给低于需求时，价格上涨，当供给超过需求时，价格下跌。
因此，通过分析市场上类似物业的交易价格，可以确定被评估房地产的市场价值。
市场法的步骤市场法的评估过程包括以下几个步骤：1.收集市场数据：收集与被评估房地产类型、地理位置、面积等有关的市场数据，包括成交价、租金、价格指数等。
2.确定市场上类似物业：根据被评估房地产的特征，筛选出市场上与之相似的物业，这些物业应该具有相似的地理位置、建筑年代、使用用途等。
3.对比市场交易数据：对比类似物业的市场交易数据，分析其成交价、租金等。
4.调整评估对象特征：根据被评估房地产相对于类似物业的特征差异，进行特征调整。
5.市场价值确定：根据对比类似物业的市场交易数据和特征调整，确定被评估房地产的市场价值。
市场法的应用市场法在房地产评估中具有广泛的应用，主要体现在以下几个方面：1.买卖交易：市场法能够为买卖双方提供一个公正、客观的参考价值，从而指导双方进行房地产的买卖交易。
2.贷款抵押：银行等金融机构在进行房地产贷款时，通常会要求进行房地产评估，市场法可以为贷款抵押提供参考价值。
3.投资决策：市场法可以帮助投资者判断房地产的市场价值，从而指导投资决策。
4.保险赔偿：在某些情况下，房地产的价值发生变动，保险公司需要进行赔偿，市场法可以为保险赔偿提供估价依据。
总结市场法作为房地产评估中常用的方法之一，通过比较类似物业的市场交易数据，确定被评估房地产的市场价值。
房子的评估报告市场法
房子的评估报告市场法房子的评估报告通常使用的方法之一是市场法。
市场法是一种通过比较房子与类似房产在市场上的交易情况来确定其价值的方法。
下面我将详细介绍市场法在房屋评估中的应用。
在使用市场法进行房屋评估时，首先要确定一个合适的市场。
这可以是一个地区、一个城市甚至是一个国家，取决于房屋所在的位置以及需求。
然后，评估人员会收集该市场上类似房产的交易数据，包括销售价格、售出日期、房屋面积、建筑年限、地理位置等。
这些数据将作为评估的基础。
在收集到足够的市场数据后，评估人员会对这些数据进行分析。
他们会比较房屋的特征和类似房产的特征，以确定它们之间的相似之处和差异。
例如，他们会比较房屋的面积、房间数、地理位置、建筑年限等特征。
通过比较这些特征，评估人员可以得出房屋相对于市场上其他房产的价值。
然而，仅仅通过比较特征还不足以确定房屋的确切价值。
因此，评估人员还需要考虑其他因素，如市场的供需关系、经济环境等。
例如，如果市场上供不应求，房价可能会上涨，反之亦然。
评估人员还会考虑到房屋的功能性和可持续性，并根据市场的大致趋势和走势对其进行调整。
最后，评估人员会综合考虑以上因素，得出房屋的估值范围。
他们通常会给出一个最低价和最高价，表示房屋的市场价值所可能的范围。
评估报告还会包括对评估方法和数据来源的说明，以及对评估结果的解释和建议，供房主或买家参考。
市场法在房屋评估中被广泛应用，因为它基于实际交易数据，并且能够反映市场上的供需情况。
然而，需要注意的是，市场法只是评估房屋价值的一种方法，还可以与其他方法（如收益法和成本法）结合使用，以得到更全面和准确的评估结果。
总之，市场法是房屋评估中常用的一种方法，通过比较房屋与市场上类似房产的交易情况来确定其价值。
评估人员会收集和分析市场数据，并考虑到其他因素，最终给出房屋的估值范围。
然而，需要注意的是，市场法只是一种评估方法，还需要结合其他方法进行综合考虑。
房地产评估-市场法
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第五节 交易情况修正 一、交易情况修正的含义 如果交易情况是不正常的，修正为正常情况 下的价格。
2019/9/12
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二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素 1.有利害关系人之间的交易 2.急于出售或急于购买的交易 3.不了解市场行情的交易 4.特别动机或偏好的交易 5.特殊交易方式的交易 6.交易税费非正常负担的交易 7.相邻房地产的合并交易 8.受债权债务关系影响的交易
第四章 市场法
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节 第七节 第八节 第九节
市场法基本原理 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整 求取比准价格 市场法总结和运用举例
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1
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第一节 市场法的基本原理
一、市场法的概念 是将估价对象与在估价时点的近期发生过交 易的类似房地产进行比较，对这些房地产的 成交价格做适当的处理，以求取估价对象客 观合理价格或价值的方法。
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有时得到的数据是买方付出的包含了交易税 费在内的实际价格（买方付出），或者是卖 方得到的不需要支付税费的净收入（卖方净 得）。 正常价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际 得到的价格 正常价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际 付出的价格 P132
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第六节 交易日期调整 一、含义：将可比实例的价格修正为在估价 时点的价格。 二、交易日期调整方法 可比实例在成交日期有价格×（1±T%）＝可 比实例在估价时点的价格
5170.07元/平米
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3.用简单算术平均数作为市场比较法的估价 结果
房地产市场的房地产估价和评估方法
房地产市场的房地产估价和评估方法房地产估价和评估是决定房地产市场价格的重要环节。
通过科学、准确的估价和评估方法，可以为房地产市场提供可靠的价格基准，为各方参与者提供决策依据。
本文将介绍房地产市场中常用的房地产估价和评估方法。
一、市场比较法市场比较法是房地产估价中最常用的方法之一，它通过比较同一地区、同一类型的类似房地产交易价格，来推断出估价对象的市场价值。
具体步骤包括：收集同类型房地产的交易数据、对比和分析这些数据、根据特定的调整因素对估价对象进行评估。
通过这种方法，可以较为准确地确定估价对象的市场价值。
二、收益法收益法是商业用途房地产评估中常用的方法，主要适用于出租房地产项目的估价。
此方法以预期收入为基础，通过计算潜在租金收入、扣除相关费用和风险，推导出估价对象的价值。
收益法的关键在于对未来现金流的预测及风险评估，准确性和可靠性取决于数据和假设的准确性。
三、成本法成本法是一种传统的房地产评估方法，它以房地产的重建成本为基础，推断出相似类型的现有房地产的市场价值。
此方法适用于新开发项目或特殊用途房地产的估价。
具体步骤包括：确定土地价值、计算房屋建筑和相关设施的重建成本、根据折旧和消耗来确定房屋的净价值。
成本法要求估价师对建筑成本和市场的敏感性有较高的判断能力。
四、资产法资产法又称净资产法，是评估公司或企业用途房地产的一种常用方法。
它以公司资产净值为基础，推断出估价对象的市场价值。
此方法根据企业的资产和负债情况，计算资产净值，并考虑其市场地位、盈利能力和未来发展前景等因素来确定估价。
资产法适用于企业重组、并购等场景。
五、专家评估法在某些特殊情况下，无法通过常规的估价方法来确定房地产的价值，这时可以借助专家评估法。
该方法通过请专家对估价对象进行评估，结合其经验和专业知识，给出相对准确的估价结果。
专家评估法适用于复杂、独特或缺乏交易数据的情况下。
综上所述，房地产市场的房地产估价和评估方法多种多样，每一种方法都有其适用的场景和特定的计算步骤。
评估方法的市场法和比较法-详细解释说明
评估方法的市场法和比较法-概述说明以及解释1.引言1.1 概述市场法和比较法都是常用的评估方法，在不同的情况下可以帮助我们更好地定价和评估资产、公司或其他投资项目的价值。
这两种方法是基于市场经济的运行机制和投资者行为的理解，通过分析市场上已有的交易和类似项目的价格来进行评估和估值。
市场法评估方法主要是通过分析市场上已经进行的类似交易来确定被评估资产的价值。
它基于市场供求关系和交易活动来推断出资产的价值，常用的应用包括比较销售法、收入法和市场收益法等。
通过这些方法，我们可以分析市场上已有的交易价格、租金和收益等因素，进而得出合理的估值。
比较法评估方法则是通过将被评估资产与同类资产进行比较，来确定其价值。
这种方法在评估房地产、土地和其他有限可替代资产时特别常见。
通过分析同类型的资产交易价格、租金和其他关键指标，以及市场上类似资产的供求关系，我们可以推断出被评估资产的价值。
这两种方法都有各自的应用范围和局限性。
市场法评估方法适用于市场交易活跃的资产，尤其是能够获取可靠交易数据的资产。
然而，在市场存在大量不确定性和信息不对称的情况下，市场法的应用可能受到限制。
比较法评估方法则适用于有限可替代性的资产，但在市场上同类资产的数据稀缺或差异较大时，其应用也可能存在一定的局限性。
本文将详细介绍市场法和比较法的定义、原理、应用范围和限制，并通过实施步骤和案例分析来说明它们的具体操作方法。
同时，我们将对市场法和比较法的优势和局限性进行总结，比较它们在评估结果可靠性和适用场景方面的差异，并通过实际案例来进一步说明它们各自的应用情况。
最后，我们将综合评价市场法和比较法的优劣，为读者提供一个全面的了解和评估方法选择的依据。
文章结构部分的内容可以如下编写：1.2 文章结构本文主要围绕评估方法中的市场法和比较法展开论述，并对它们的应用范围、限制以及实施步骤进行详细介绍和分析。
首先，我们将在第2节中详细介绍市场法评估方法。
在2.1小节中，我们将对市场法评估的定义和原理进行阐述，以帮助读者对其基本概念有一个清晰的理解。
房地产估价-市场法
房地产估价-市场法
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第一节
市场法概述
（三）类似房地产与可比实例的概念
1.类似房地产：是指与估价对象处在同一供求圈内，在用 途、规模、档次、建筑结构、权益等方面与估价对象相同或 相近的房地产。 2.交易实例：已经发生交易的房地产。 3.可比实例：交易类型与估价目的吻合，成交日期与估价 时点接近，成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市 场价格的类似房地产。
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第二节
市场法估价操作步骤
六、房地产状况调整—以估价对象状况为基础
㈠调整的内容 （1）区位状况：位置、交通条件、环境景观、 外部配套设施等； （2）权益状况：土地使用期限，规划条件（容 积率）等； （3）实物状况： 土地:面积、形状、开发程度、地势、地质等； 建筑物：建筑规模、结构、设备、装修、布局等。
卖方实际得到的价格＝2500－2500×7％＝2325(元／平方米) 买方实际付出的价格＝2500+2500× 5％＝2625(元／平方米)
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第二节
市场法估价操作步骤
例3.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方 付给卖方2625元／平方米，买卖中涉及的税费均由卖 方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的 税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正 常成交价格的5％。求该宗房地产交易的正常成交价格。
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第二节
市场法估价操作步骤
三、建立比较基准
1.统一房地产范围——统一到待估房地产范围
2.统一付款方式——以成交日期一次性支付价格为准
3.统一价格单位——单价,人民币,元/平方米建筑面积
熟悉以上过程，可以总结一个简单的公式：
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2、选择比较实例房地产
（1）类似房地产：地区相同、用途相同、结构相同、权 利性质相同(出让方式)。
（2）可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。 （3）交易实例必须为正常交易。正常交易是指公平竞争、
信息通畅、平等自愿的市场条件下进行的公平交易。 （4）交易时间与估价对象的估价时点应尽量接近。最长
如寺院、园林等。
3、市场比较法估价操作步骤
第一阶段：市场调查----本方法的评估基础问题 寻找近期成交的与估价对象具有类似特性的房地产交易 实例，选取可比实例。
第二阶段：修正差异 根据对影响房地产市场价格形成的因素分析，对确定 为比较实例的价格进行调整，以修正其与待估房地产 存在的差异，通过具体比较的评估过程得出估价结果。
具体包括以下步骤：
（1） 收集交易实例 （2） 选取比准实例 （3） 建立价格比较修正的基础 （4） 交易情况修正 （5） 交易日期修正 （6） 房地ห้องสมุดไป่ตู้状况修正 （7） 综合求取比准价格
二、可比实例的搜集与选取
1、搜集交易实例
运用市场法的基础和前提条件 搜集交易实例通常渠道有： （1）上网查询各地房地产交易网站案例； （2） 征得各区土地、房产管理部门配合，上门采集资料； （3） 取得物业管理部门配合，核实不可售公房等交易底稿； （4） 走访工商行政主管部门，查阅非居住用房的合法性； （5） 通过房屋中介机构获得挂牌、交易价格。 （6） 通过深入现场，直接调查交易当事人了解多方面信息； （7） 市场调查，到房产公司、售楼处、房展会了解情况。 （8） 查阅各种报刊有关房地产交易的消息； （9） 同行之间互相提供信息资料;
理论依据
----替代原理
由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的 效用需求，当同一市场上出现两种或两种以上效用 相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买 者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用 不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样， 通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品 之间将产生替代效应，最终使得市场上具在同等效 用的商品获得相同的市场价格。因此，估价对象的 市场价值可与估价对象同类型的具有替代性的交易 实例来决定。也就上说，可能利用与估价对象同类 型的具有替代性的交易实例的价格，来推测估价对 象可能实现的市场价格。
出的解困房、廉价房等。
交易情况修正的方法
交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法。 ①采用百分率法进行 交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格×交易情况修正系数＝正常价格
假设比准实例成交价格比市场价格高低的百分率为±s% ,则有 交易情况修正系数=1/(1±s%); ②采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：
2、市场比较法的适用条件和范围
必须具备以下3个条件： （1）有足够的交易实例，能满足比较、分析的需要。 市场比较法的运用完全取决于市场信息。交易实例
不少于3个最终可以选定为比较实例。 （2） 比较实例与估价对象具有替代性。 （3） 资料要可靠。 不适应用于： （1） 房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区。 （2） 对某些交易实例极少、类型特殊的房地产，
3、房地产交易日期调整
交易日期调整含义—时间差异修正
将可比实例在其成交日期时的价格修正为估价时点时的价格，如此 才能将其作为估价对象的价格。对比较实例的交易日期进行修正， 其实是要对房地产的销售价格予以调整，以反映随着时间变化房地 产市场价格行情的涨跌情况。
类似房地产：包括区位、权益和实物三个方面 应相同或相近
地段相近（或类似地区）：在同一街区（同一 供需圈）或土地利用类型相同或相似
权益相同：同为所有权或使用权
结构相似：同是高层并且都是砼结构，在大类 结构相同的情况下，最好还要小类相同，如同 为砖木一等。
用途相同：同是住宅或写字楼或商场
房地产估价方法——市场法
李兵 王敏 夏寒光
一、市场比较法基本原理 二、可比实例的搜集与选取 三、可比实例成交价格的处理 四、比准价格的综合估算与求取 五、市场法估价总结与应用实例
一、市场法的基本原理
1 、市场比较法及其理论依据 市场比较法：又称市场法、交易实例比较法、 买卖实例比较法、市场资料比较法等。指 将估价对象与估价时点的近期有过交易的 类似房地产加以比较，对这些类似房地产 的成交价格做适当的修正，以此估算估价 对象的客观合理价格或价值的方法。
可比实例成交价格+交易情况修正数额＝正常价格
例：某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格
的2%和3%。某宗房地产交易，买方付给卖方90万元，应交纳的税费
均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格是？ [解] 卖方实际得到的价格=90万元
正常成交价格-应由卖方负担的税费 ＝卖方实际得到的价格 正常成交价格-正常成交价格×2%=90 正常成交价格=90÷（1-2%）=91.84万元
造成成交价格偏差的因素：
交易行为中的个别情况不易实现完全的公平竞争的市场，容 易造成价格偏差的特殊因素一般有以下几种：
（1）有一定的特殊利害关系的交易主体之间的房地产交易， 如亲朋好友；
（2）急于出售或急于购买的交易； （3）有特别动机或偏好的房地产交易； （4）交易双方信息不对称； （5）特殊方式的交易：拍卖、招标、哄抬或抛售等； （6） 交易税费非正常负担的交易； 正常成交额-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的房款 正常成交额+应由买方负担的税费=买方实际付出的房款 （7） 相邻房地产的合并交易； （8） 受债权债务关系影响的交易； （9）其他特殊的交易情形，如政府面向特殊住房消费主体售
时间不宜超过2年。
三、可比实例成交价格的处理
1、建立价格比较修正的基础
统一货币单位 统一付款方式 统一采用单价 统一面积内涵 统一面积单位
2、房地产交易情况修正
交易情况修正的含义： 可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是 不正常的。由于要求评估的估价对象的价格是 客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格 是不正常的，则应将其调整为正常的，如此才 能作为估价对象的价格。这种对可比实例成交 价格进行的调整，称为交易情况修正。