建筑与规划基础知识培训

建筑面积计算规则
注：以下规则适用于规划局核定房地产项目总建筑面积、容积率指标使用，与房地产产权
测绘部门使用的《房产测量规范》有部分不一致。
计容建筑面积指计入容积率的建筑面积，一般按照《建筑工程建筑面积计算规范》 （GB/T50353—2005）规定的计算方式执行，出现下列情况的，执行本规则。
建筑面积计算规则
（二）建筑计算高度大于24米、小于或者等于60米的居住建筑，面宽小于或者等于40米 的，半间距为13米；面宽大于40米的，半间距为计算高度的0.5倍，且不小于15米。
（三）建筑计算高度大于60米、小于或者等于100米的居住建筑，面宽小于或者等于40米 的，半间距为15米；面宽大于40米的，半间距为计算高度的0.5倍。 （四）建筑计算高度大于100米的超高层居住建筑，面宽小于或者等于40米的，半间距为 16米；面宽大于40米的，半间距为50米。
计容建筑面积÷容积率=建筑投影总面积÷建筑密度
假定：建筑物每层面积均一 致，即：
计容建筑面积=建筑投影面 积×楼层×栋数
则
建筑投影面积×楼层×栋数÷容积率=建筑投影面积× 栋数÷建筑密度
容积率=建筑密度×楼层
试一试验证它
容积率=建筑密度×楼层
例如1：容积率4.0，建筑密度15%时，楼层等于26层。 （一类高层） 例如2：容积率3.0，建筑密度15%时，楼层等于20层。 （二类高层） 例如3：容积率2.0，建筑密度15%时，楼层等于13层。 （小高层或高层+洋房） 例如4：容积率1.5，建筑密度20%时，楼层等于7.5层。（多层或小高层+洋房） 例如5：容积率1.0，建筑密度20%时，楼层等于5层。 （洋房） 例如6：容积率0.8，建筑密度20%时，楼层等于4层。 （别墅）
通俗理解：24米以上建筑无山墙；
建筑间距的退让规则
新建、改建、扩建建筑的外墙（含阳台、飘窗、外廊）与架空电力线的最小水平距离： 1）1千伏至10千伏的，不小于5米；
2）35千伏至110千伏的，不小于10米；
3）220千伏的，不小于15米； 4）500千伏的，不小于30米； 5）超过500千伏的，需专题论证。
通常情况下，居住类小区的建筑覆盖率，介于15~20%之间，洋房或别墅类物业，覆 盖率会略微更高，达到20~25%。这和建筑规范要求的建筑退让间距有直接关系。
建筑间距
下面一张图建筑间距从哪里开始计算？
建筑间距的规则
建筑间距：建筑间距指相邻建筑外墙面（含阳台、外廊、飘窗）最近点之间的水平距 离。 建筑半间距：指建筑布局时，相邻建筑的外墙面（含阳台、外廊、飘窗）各自应当退 让的最小水平距离。
1）四周均未被室外地坪掩埋的地上建筑；
2）局部被室外地坪掩埋的地上建筑，其非掩埋外墙对应的16米进深部分；进深 不足16米的，据实计入。
除雨篷、挑檐、构架之外的建筑物各部分的水平投影面积，均计入建筑投影面积。
建筑容积率
容积率：指建设项目计容建筑面积与建设用地面积的比值。
表达公式为：容积率=计容建筑面积÷建设用地面积
容积率和覆盖率、建筑高度的关系
容积率=计容建筑面积÷建设用地面积 建筑密度=建筑投影总面积÷建设用地面积×100%
把容积率和覆盖率指标做一个公式变化
容积率=计容建筑面积÷建设用地面积
建设用地面积=计容建筑面积÷容积率
建筑密度=建筑投影总面积÷建设用地 面积×100%
建设用地面积=建筑投影总面积÷建筑 密度×100%
建筑面积计算规则
二、商业建筑（含各类配套服务建筑）按照单元式划分，单元面积小于3000平方米，层 高大于5.1米、小于或者等于7.3（即5.1+2.2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建 筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于7.3米、小于或者等于9.5（即 7.3+2.2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍 计算；层高大于9.5米的，以此类推。 商业建筑（含各类配套服务建筑）按照单元式划分，单元面积大于或者等于3000平方米， 层高大于6米、小于或者等于8.2（即6+2.2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建 筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于8.2米、小于或者等于10.4（即 8.2+2.2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍 计算；层高大于10.4米的，以此类推。有特殊功能要求的，须专题论证。
Ps：主采光面与山墙
主采光面 建筑计算高度大于24米的建筑各外墙面。 建筑计算高度小于或者等于24米的建筑， 开设有起居室（厅）、卧室、办公、客 房等主要房间门、窗的外墙面，以及宽 度大于16米的外墙面。 建筑计算高度小于或者等于24米的建筑， 宽度小于或者等于16米的外墙设计有槽 口，且槽内开设有起居室（厅）、卧室、 办公、客房等主要房间门、窗的，其建 筑外墙面视为主采光面（见下图）。 与起居室（厅）、卧室、办公、客房等 主要房间相连的阳台视为主采光面。 山墙 建筑计算高度小于或者等于24米，平面 呈矩形、L形、T形、十字形、U字形的 建筑，其端墙宽度小于或者等于16米， 未开设门、窗或者仅开设公共走道、厨 房、卫生间的门、窗的外墙。 居住建筑山墙上可设与厨房相连的生活 阳台。
通俗理解： 建筑间距，就是我与他之间的距离。 建筑半间距，就是我退的距离和他退的距离之和。这是由于我与他之间的高度不一造 成的。
建筑间距的退让规则
因涉及的内容太多，故选取常用的退让规则供大家熟悉，详情参照《重庆市城市规划管理 技术规定》文件。 居住建筑半间距按照以下标准执行： （一）建筑计算高度24米及以下的居住建筑，主采光面半间距为计算高度的0.5倍，且不 小于4米；山墙面半间距为4米。
地上与地下建筑的定义
建筑楼面标高不高于室外场地最低点标高1米的，该楼面以下部分为地下建筑。 除地下建筑以外的建筑均为地上建筑。 建设项目规划设计应结合地形，与城市道路标高合理衔接。以不合理堆土形成 掩埋的建筑，不视为地下建筑。
（通俗理解：地下建筑的屋面不得高于室外地面1米。）
建筑密度（覆盖率）
建筑密度：是指一定地块内，地上建筑的水平投影总面积占建设用地 面积的百分比。 表达公式为：建筑密度=建筑投影总面积÷建设用地面积×100%
建筑与规划基础知识培训
重庆世涛 屈锦波 2013年3月
此次培训的内容： 1. 建筑的定义。
2. 建筑高度、密度、容积率。
3. 建筑间距、退让、面积计算规则。 4的《重庆市城市规划管理技术 规定 》。
建筑的定木、钢、玻璃、 芦苇、塑料、冰块等一切可以利用的材料，建造的构筑物。建筑的 本身不是目的，建筑的目的是获得建筑所形成的“空间”。
《民用建筑设计术语标准》中“建筑物”的定义：用建筑材料构筑 的空间和实体，供人们居住和进行各种活动的场所。 按性质分为：居住建筑、工业建筑、公共建筑、农业建筑。建筑容 Nhomakorabea率的计算规则
容积率计算按照以下规定执行：
1）地上建筑四周均未被室外地坪掩埋的楼层，应当纳入容积率计算；
2）地上建筑局部被室外地坪掩埋的楼层，其非掩埋外墙对应的小于或者等于16 米进深的部分应当纳入容积率计算，其大于16米进深的部分，除用作车库和设备 用房并有实墙与其他功能用房完全隔断的，应当纳入容积率计算； 3）地下建筑均不纳入容积率计算。
建筑高度≤10米，为低层建筑。 10米＜建筑高度≤24米，为多层建筑。
24米＜建筑高度≤60米，为三类高层。（小高层）
60米＜建筑高度≤80米，为二类高层。（小高层） 80米＜建筑高度＜100米，为一类高层。（高层）
建筑高度≥100米，为超高层。
地上与地下建筑
以下两张图中，哪些是地上与地下建筑？
地上与地下建筑的定义
建筑的高度计算规则
建筑高度计算规则
平屋顶建筑的建筑计算高度指各立面对应的室外地坪最低点至屋面结构层面的 高度。 坡屋顶建筑的建筑计算高度指各立面对应的室外地坪最低点至檐口或者屋脊的 高度。屋面坡度小于或者等于30度的，计算高度算至檐口；大于30度的，计算 高度算至屋脊。 屋顶上的水箱、电梯机房、楼梯间、烟囱等不计入建筑计算高度。
（四）公共建筑的封闭式阳台、封闭式走廊，按照其结构底板投影面积计入计容建筑面积。
（五）空调室外机搁板沿阳台长边外侧设置的，该搁板按照阳台计入计容建筑面积；沿阳 台短边外侧设置的，其宽度大于0.8米的部分按照阳台计入计容建筑面积。
建筑面积计算规则
七、飘窗计算。 符合下列条件的飘窗，不计入计容建筑面积： （一）突出外墙面； （二）窗台板与室内地坪高差大于0.45米； （三）窗台板外边线至建筑外墙面距离小于或者等于0.8米。 不符合以上条件的，或者设置在外墙、楼面结构层投影面以内的飘窗，按照窗台板投 影面积计入计容建筑面积。
一、居住建筑层高大于3.6米、小于或者等于5.8（即3.6+2.2）米的，不论层内是否设 有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于5.8米、小于或者 等于8（即5.8+2.2）米的，不论层内是否设有夹层，其计容建筑面积按照该层水平投影 面积的3倍计算；层高大于8米的，以此类推。 跃层式居住建筑，其门厅、起居室、餐厅的通高部分不超过该层套内建筑面积的35%且 小于或者等于7.2米的，该通高部分的计容建筑面积按照该层水平投影面积的1倍计算； 通高部分超过该层套内建筑面积的35%或者大于7.2米的，按照本条第一款的规则计算。 除门厅、起居室、餐厅、与起居室相连的封闭式阳台之外的其他部分出现通高情况的， 按照本条第一款的规则计算。
建筑容积率指标的重要性!
1. 对于开发商——决定开发成本。容积率越高，地上建筑的可建设总面积越大，反 之，越小。 （ps：100万/亩，容积率为3.0的地块，地上建筑每平方米土地成本分摊为500元/平 米；当容积率变为1.5时，地上建筑每平方米土地成本分摊为1000元/平米。） 2. 对于业主——决定单位产权的土地分摊量。容积率越高，每个单位的土地产权面 积分摊越少。 （ps：容积率3.0，意味着地上建筑每平方米分摊1/3平方米土地。） 3. 对于政府——是开发强弱度的重要指标。 （ps：容积率高，每单位土地的地上建筑可建设量大，投资强度高。所以在城市中 心区内，需要提高地块容积率，来服务更多的人；郊区，反之。）