商业地产知识培训课件
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商业地产基础培训ppt课件
只租不售的商业物业
分散经营物业
大部分商铺（除发展商返租外）
按经营类别分
类
综合经营物业
如大型商厦、小区商铺
单一经营物业
如专业市场、餐饮及美食广场
销售物业
有产权的商铺多以销售为主
租售物业
广州国际玩具精品中心
出租物业
天河城广场、宏城广场
产权物业
大部分的新建物业
非产权物业
临建物业或改建商铺
按物业区位分
类
按销售方式分
•(Supermarket)是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需求的零售业态。根据
超市
商品构造的不同，可以分为食品超市和综合超市。
•(Hypermarket)实践营业面积 6000平米以上，满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商
大型超市
品构造，可以分为以运营食品为主的大型超市和以运营日用品为主的大型超市。
业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么〞。目前国内零售
消费市场可细分上百个业种，国外兴隆国家更多，难以胜数。运用：
①谋划商业地产，必需熟习业态业种分类及其特征、典型商户等根本功；
②市调必需分业态业种进展表格、问卷、访谈设计，查清所需类别根本情况进展比
较分析；
③传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态方式运营，如：建材、IT、文仪、药品、
商业地产的分类
分类方法
按市场形式
分类
按物业用途
分类
按建筑特征
分类
种类
举例
大型商厦
天河城广场、广百新翼
专业市场
天河电脑城、白马服装大厦
小区商铺
深圳四季花城商业街、祈福新村商业
街
购物中心
分散经营物业
大部分商铺（除发展商返租外）
按经营类别分
类
综合经营物业
如大型商厦、小区商铺
单一经营物业
如专业市场、餐饮及美食广场
销售物业
有产权的商铺多以销售为主
租售物业
广州国际玩具精品中心
出租物业
天河城广场、宏城广场
产权物业
大部分的新建物业
非产权物业
临建物业或改建商铺
按物业区位分
类
按销售方式分
•(Supermarket)是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需求的零售业态。根据
超市
商品构造的不同，可以分为食品超市和综合超市。
•(Hypermarket)实践营业面积 6000平米以上，满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商
大型超市
品构造，可以分为以运营食品为主的大型超市和以运营日用品为主的大型超市。
业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么〞。目前国内零售
消费市场可细分上百个业种，国外兴隆国家更多，难以胜数。运用：
①谋划商业地产，必需熟习业态业种分类及其特征、典型商户等根本功；
②市调必需分业态业种进展表格、问卷、访谈设计，查清所需类别根本情况进展比
较分析；
③传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态方式运营，如：建材、IT、文仪、药品、
商业地产的分类
分类方法
按市场形式
分类
按物业用途
分类
按建筑特征
分类
种类
举例
大型商厦
天河城广场、广百新翼
专业市场
天河电脑城、白马服装大厦
小区商铺
深圳四季花城商业街、祈福新村商业
街
购物中心
商业地产行业知识培训学习资料
商业地产行业知识培训学习资料商业地产又名做商铺地产，作为从事商业地产的你，对商业地产的基础知识了解多少呢?下文是商业地产培训资料，欢迎阅读!商业地产招商原则培训对销售人员，很多项目实行“末位淘汰制”，但对于招商人员，由于谈判周期长、难度高、专业性强，所以要求人员相对稳定，讲究“跟踪”，不是“一蹴而就”的急于求成。
项目招商人员，一般按业态分工，人员数量，应该2-3倍于销售人员，考核周期要加长，考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。
在招商过程中，开发商手中掌握的商家资源是有限的，而一些专业招商机构，则掌握着大量的商家资源，更重要的，它们对商家的选址要求很熟悉，他们对谈判会起到重要的推进作用。
通过实际经验，对品牌商家，或大面积的商铺招商，往往中介能起到决定性作用。
实际工作中，可以在招商部门中，专门设置代理行(中介)管理组，负责与之鉴定合作合同，和与其所带领的商户的谈判对接，这样，往往起到“借船出海”的重要作用。
在商业地产开发过程中，除了上市公司，或者极少数对资金要求不高的开发商外，大多数对现金流有明确的要求，这就要求处理好售与租的关系。
既然是商业地产运营的核心是招商，公司又要求营销部门回款，那就出现了“带租约销售”这种模式，才能够巧妙解决两方面的问题。
“带租约销售”就是招商在前，销售在后，又要将二者巧妙结合在一起，让他们成功对接，在操作中对招商部门和销售部门要求都很高，尤其是对营销总监，要求其比较全面，妥善处理好租房与业主的关系。
商业地产常被简单的理解为商场、商铺，MALL，步行街之类的购物中心(区)，其实，商业地产有广义和狭义之分。
商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。
用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。
它应该包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售业等等。
狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。
房地产行业培训图文PPT课件
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产的
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
经济特性
价值高 大性
相互影 响性
易受限 制性
楼面地价 指平均到每单位 建筑面积上的土 地价格。
楼面地价 = 土地总价格/总建筑面积 = 土地单价/容积率
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产总价格
房地产单位价格
土地价格和建筑物及其
指一宗房地产的整体
指单位面积或单位
附属 物价格的统一，
价格。
是土地价值和房屋价值
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
商业地产知识培训课件ppt4)精品模板分享(带动画)
商业地产与住宅地产不同，其价值主要体现在商业价值上，而非居住价值。
商业地产的运营模式包括租赁、出售、自营等多种方式，需要根据具体情况选择合适的运营模 式。
商业地产的发展趋势受到多种因素的影响，包括政策、经济、社会等因素，需要综合考虑。
商业地产分类
零售型商业地产：包括购物中心、百货商场、超市等 办公型商业地产：包括写字楼、商务中心等 娱乐型商业地产：包括电影院、KTV、游乐场等 餐饮型商业地产：包括餐厅、咖啡店、酒吧等 服务型商业地产：包括美容美发、干洗店、健身房等
的工作
运营管理策略
添加标题 添加标题 添加标题 添加标题 添加标题 添加标题
目标市场定位：明确商业地产的目标客户群体，制定相应的营销策略 招商策略：制定招商计划，吸引优质商家入驻，提高商业地产的商业价值 营销策略：制定营销计划，提高商业地产的知名度和美誉度，促进销售和租赁 运营管理：对商业地产进行日常运营管理，包括物业管理、安全管理、环境卫生等方面 客户服务：提供优质的客户服务，包括租户和顾客的咨询、投诉处理等方面 数据分析与优化：通过对商业地产的运营数据进行分析，不断优化运营策略，提高商业地产的 效益
促进商业地产项目的可持续 发展和长期投资价值
运营管理内容
商业地产运营 策略：包括定 位、招商、营 销等策略的制
定和实施
商业地产运营 团队建设：包 括人员招聘、 培训、考核等 团队建设工作
商业地产运营 流程优化：包 括流程梳理、 优化、标准化 等流程管理方
面的工作
商业地产运营 数据分析：包 括数据收集、 整理、分析等 数据挖掘方面
市场竞争加剧：随着商业地产市场的来自断扩大，竞争也日益激烈，需要不断提升自身的竞争力。
消费者需求变化：随着消费者需求的不断变化，商业地产需要不断创新和升级，以满足消费者的 需求。
商业地产的运营模式包括租赁、出售、自营等多种方式，需要根据具体情况选择合适的运营模 式。
商业地产的发展趋势受到多种因素的影响，包括政策、经济、社会等因素，需要综合考虑。
商业地产分类
零售型商业地产：包括购物中心、百货商场、超市等 办公型商业地产：包括写字楼、商务中心等 娱乐型商业地产：包括电影院、KTV、游乐场等 餐饮型商业地产：包括餐厅、咖啡店、酒吧等 服务型商业地产：包括美容美发、干洗店、健身房等
的工作
运营管理策略
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目标市场定位：明确商业地产的目标客户群体，制定相应的营销策略 招商策略：制定招商计划，吸引优质商家入驻，提高商业地产的商业价值 营销策略：制定营销计划，提高商业地产的知名度和美誉度，促进销售和租赁 运营管理：对商业地产进行日常运营管理，包括物业管理、安全管理、环境卫生等方面 客户服务：提供优质的客户服务，包括租户和顾客的咨询、投诉处理等方面 数据分析与优化：通过对商业地产的运营数据进行分析，不断优化运营策略，提高商业地产的 效益
促进商业地产项目的可持续 发展和长期投资价值
运营管理内容
商业地产运营 策略：包括定 位、招商、营 销等策略的制
定和实施
商业地产运营 团队建设：包 括人员招聘、 培训、考核等 团队建设工作
商业地产运营 流程优化：包 括流程梳理、 优化、标准化 等流程管理方
面的工作
商业地产运营 数据分析：包 括数据收集、 整理、分析等 数据挖掘方面
市场竞争加剧：随着商业地产市场的来自断扩大，竞争也日益激烈，需要不断提升自身的竞争力。
消费者需求变化：随着消费者需求的不断变化，商业地产需要不断创新和升级，以满足消费者的 需求。
商业地产招商培训课程
招商是企业的持续不 断的行为
目前开发商存在问题分析
未准确进行业态和功能定位
商业策划的主要内容 便直接委托设计部门 进行设计，建造后则 很容易出现了这样的 现象：有意来的零售 商或其他服务商发现 其设施不合要求，而 设施符合要求的都无 意来。
未准确进行业态和功能定位
统一主题形象和统一品牌形象
招商目标要能够 在功能和形式上 同业差异、异种 业态互补。简单 地说，同业差异 就是不同档次、 不同风格，不能 盲目招入档次完 全相同的店进入。
招商顺序原则
核心主力店先行， 辅助店随后的原则； 吸引人气较多业态 先行，零售购物项 目优先，辅助项目 配套的原则。
核心主力店招商布局原则
放水养鱼
租赁经营采用放 水养鱼的原则。
放水养鱼的原则 可以理解为“先 做人气，再做生 意，一起分享成 长空间"的原则。
放水养鱼
招商不是一个开业前 就完结的工作，实际 上购物中心的招商是 一个无限循环的工作， 开业前是大规模招商， 开业后根据销售情况 进行调整招商，这都 需要信息系统的分析 支持，更需要基于知 识的辅助决策。
商圈定位 整合消费
根据商圈情况，MALL 内部全部商品高、中、 低档的比例，各零售 业态营业面积的比例， 购 物、餐 饮、娱乐、 休闲各区域的比例必 须合理，才能发挥 MALL整合消费的功能。
客源重叠 分析规划
确立主力商店(如百货公司、大卖场、大型专业 店)能够满足主力商店的特殊建筑要求，因主力 商店具有一定的保客能力，营业绩效较有保证。
招商宣传、造势
商业地产项目招商宣 传的三个目标：
吸引大商家目光 吸引品牌供应商进场 为开业作好宣传，引
起消费者的关注
招商宣传、造势
在吸引大商家入驻宣传方面， 发展商宜采用多种宣传手段： 报纸、专业杂志、网络媒体， 大型商业地产项目不仅要注重 项目本身宣传，也要突出企业 品牌，例如可以请商业专家写 专著宣传，提升商业地产项目 档次，塑造良好品牌形象，为 后续开业经营奠定良好基础。
目前开发商存在问题分析
未准确进行业态和功能定位
商业策划的主要内容 便直接委托设计部门 进行设计，建造后则 很容易出现了这样的 现象：有意来的零售 商或其他服务商发现 其设施不合要求，而 设施符合要求的都无 意来。
未准确进行业态和功能定位
统一主题形象和统一品牌形象
招商目标要能够 在功能和形式上 同业差异、异种 业态互补。简单 地说，同业差异 就是不同档次、 不同风格，不能 盲目招入档次完 全相同的店进入。
招商顺序原则
核心主力店先行， 辅助店随后的原则； 吸引人气较多业态 先行，零售购物项 目优先，辅助项目 配套的原则。
核心主力店招商布局原则
放水养鱼
租赁经营采用放 水养鱼的原则。
放水养鱼的原则 可以理解为“先 做人气，再做生 意，一起分享成 长空间"的原则。
放水养鱼
招商不是一个开业前 就完结的工作，实际 上购物中心的招商是 一个无限循环的工作， 开业前是大规模招商， 开业后根据销售情况 进行调整招商，这都 需要信息系统的分析 支持，更需要基于知 识的辅助决策。
商圈定位 整合消费
根据商圈情况，MALL 内部全部商品高、中、 低档的比例，各零售 业态营业面积的比例， 购 物、餐 饮、娱乐、 休闲各区域的比例必 须合理，才能发挥 MALL整合消费的功能。
客源重叠 分析规划
确立主力商店(如百货公司、大卖场、大型专业 店)能够满足主力商店的特殊建筑要求，因主力 商店具有一定的保客能力，营业绩效较有保证。
招商宣传、造势
商业地产项目招商宣 传的三个目标：
吸引大商家目光 吸引品牌供应商进场 为开业作好宣传，引
起消费者的关注
招商宣传、造势
在吸引大商家入驻宣传方面， 发展商宜采用多种宣传手段： 报纸、专业杂志、网络媒体， 大型商业地产项目不仅要注重 项目本身宣传，也要突出企业 品牌，例如可以请商业专家写 专著宣传，提升商业地产项目 档次，塑造良好品牌形象，为 后续开业经营奠定良好基础。
商业地产基础知识培训课件
商业地产基础知识培训课件商业地产基础知识培训课件是指向初学者和在商业地产行业已有一定经验的人提供一些基础知识的文件或演示文稿。
这些课件的目的是帮助人们了解商业地产行业的基础知识，增强他们在行业中的竞争力以及提高他们的职业技能。
商业地产基础知识培训课件主要包括以下几个方面：1.商业地产的定义和范围商业地产是指各种商业形式所使用的房地产，包括商业办公楼、购物中心、超市、酒店、餐饮、娱乐及体育设施等。
了解商业地产的定义及其范围是初学者入门的必备基础。
2.商业地产市场分析商业地产市场分析是指对商业地产市场进行研究分析，以评估市场潜力和投资回报率。
这个方面包括与经济有关的内容，如失业率、人口增长率、消费者信心指数等。
初学者必须掌握如何收集和分析这些数据，以了解市场变化和趋势。
3.商业地产投资投资是商业地产行业中最重要的一环节。
初学者必须了解什么是商业地产投资、投资策略以及如何评估一项潜在的投资机会。
课件中的投资内容包括了解不同的投资策略，如住宅投资、商业投资、混合投资、裙楼投资等。
此外，还需要掌握如何名义化投资等相关信息。
4.商业地产与房地产开发商业地产与房地产开发之间的界限是清晰的，但它们之间的联系却非常密切。
课件中介绍了商业地产与房地产开发之间的关系，以及如何处理与建筑师、承包商、物业管理公司等相关公司的合作关系。
5.商业地产租赁与销售商业地产租赁与销售是商业地产中最常见的商业活动之一。
学习了这些内容，可以帮助初学者了解租赁和销售的核心概念。
此外，课件还介绍了什么是租金、如何使用租赁合同和谈判技巧等相关知识。
总之，商业地产基础知识培训课件是非常必要的。
掌握这些知识有助于初学者了解商业地产行业，并为他们的职业生涯做好准备，同时还可以提高他们的市场竞争力。
《商业地产招商培训》课件
。
02
商业地产项目分析
项目定位分析
目标客户群体
分析项目的目标客户群体 ，包括年龄、性别、职业 、收入等方面的特征。
地理位置
评估项目所在地理位置的 优势和劣势，如人流量、 交通便利性、周边设施等 。
竞争环境
分析项目所在区域的竞争 对手，包括他们的定位、 产品、价格等方面的比较 。
项目投资分析
投资规模
评估项目的投资规模，包括土地成本 、建设成本、运营成本等方面的预算 。
投资回报率
投资风险
分析项目的投资风险，包括市场风险 、政策风险、经营风险等方面的评估 。
预测项目的投资回报率，包括租金收 入、物业增值等方面的预期收益。
项目风险分析
市场风险
分析市场变化对项目的影响，如 经济周期、消费需求等方面的变
审查对方资质 在签订合同前，对对方的资质、 信誉等方面进行充分调查和了解 。确保对方具备履约能力，降低 合同风险。
保护自身利益
在合同中设置合理的保护性条款 ，以维护自己的合法权益。例如 ，设置保证金、违约赔偿等条款 。
谈判协商
在合同谈判过程中，与对方进行 充分的沟通和协商。寻求双方利 益的平衡点，达成互利共赢的合 同条款。
倾听与回应
灵活变通
在谈判过程中，善于倾听对方的意见和建 议。给予积极回应，展示关心和考虑对方 的利益。
根据谈判情况，灵活调整策略和方案，以 适应对方的反应和需求。
招商推广技巧
市场调研
深入了解目标客户群体的需求 和偏好，以及竞争对手的情况 ，为制定有针对性的推广策略
提供依据。
创意包装
运用创新的思维和方法，对商 业地产项目进行包装和宣传， 吸引潜在客户的关注。
《商业地产招商 培训》ppt课件
02
商业地产项目分析
项目定位分析
目标客户群体
分析项目的目标客户群体 ，包括年龄、性别、职业 、收入等方面的特征。
地理位置
评估项目所在地理位置的 优势和劣势，如人流量、 交通便利性、周边设施等 。
竞争环境
分析项目所在区域的竞争 对手，包括他们的定位、 产品、价格等方面的比较 。
项目投资分析
投资规模
评估项目的投资规模，包括土地成本 、建设成本、运营成本等方面的预算 。
投资回报率
投资风险
分析项目的投资风险，包括市场风险 、政策风险、经营风险等方面的评估 。
预测项目的投资回报率，包括租金收 入、物业增值等方面的预期收益。
项目风险分析
市场风险
分析市场变化对项目的影响，如 经济周期、消费需求等方面的变
审查对方资质 在签订合同前，对对方的资质、 信誉等方面进行充分调查和了解 。确保对方具备履约能力，降低 合同风险。
保护自身利益
在合同中设置合理的保护性条款 ，以维护自己的合法权益。例如 ，设置保证金、违约赔偿等条款 。
谈判协商
在合同谈判过程中，与对方进行 充分的沟通和协商。寻求双方利 益的平衡点，达成互利共赢的合 同条款。
倾听与回应
灵活变通
在谈判过程中，善于倾听对方的意见和建 议。给予积极回应，展示关心和考虑对方 的利益。
根据谈判情况，灵活调整策略和方案，以 适应对方的反应和需求。
招商推广技巧
市场调研
深入了解目标客户群体的需求 和偏好，以及竞争对手的情况 ，为制定有针对性的推广策略
提供依据。
创意包装
运用创新的思维和方法，对商 业地产项目进行包装和宣传， 吸引潜在客户的关注。
《商业地产招商 培训》ppt课件
商业地产培训(内部)
写字楼商铺 交通设施商铺
写字楼底商 以交通发展起来的商业
商业地产分类
按投资价值划分
都市型 社区型 便利型 专业型
其他商铺
商业地产分类
按业态划分
综合型 专一型 特色型
零散型
商业地产分类
Байду номын сангаас专业型商铺
定义：专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的 商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密 切。
案例：北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、 数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场， 经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万 人民币，其投资价值可见一斑。
商业地产的销售模式
销售模式
整体 转让
自由 出租
零散 销售
返租 销售
商业地产的销售模式
返租销售
商业地产的销售模式
返租销售
利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、成本增高的不
利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。 对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具 产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。 可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投 资人的双赢。
物业、运营 公司
实力 信誉 经验
商业地产知识 项目本身
外在因素
硬件
软件
商业地产知识
硬件
地理位置 交通状况 周边商业市场 同类市场整体水平 周边居民水平 建筑形式 铺位划分 配套设施
● ●
软件
产品定位 投资成本 投资回报率 投资回报周期 进驻品牌 未来前景 销售策略 优惠政策 推广力度 运营管理
商业建筑房地产基础知识培训PPT课件
房地产专业术语
土地使用年限年满后？ 1、土地使用年限到期后，自动续期。目前具体规定未出台。 2、地上的建筑属于个人所有，不受土地使用年限的限制。 3、如遇拆迁，会按照具体的拆迁补偿方案进行补偿，不同的时期、不同的地区，该方案差别很大。现在逐步趋向于以当地市场价为标准。
房地产专业术语
建筑基地面积：是指建筑物首层的建筑面积。
房地产专业术语
>按建筑结构承重方式分类
承重墙结构：它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。框架结构：主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。排架结构：主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。其他：由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米,如商场。
房地产专业术语
建筑类型
层数或建筑高度
低层建筑
1-3层
多层建筑
4-6层
高层建筑
总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑
超高层建筑
总高度超过100M
>按层数和高度的分类
房地产专业术语
>高层建筑的国际分类
建筑类型
层数
土地使用年限年满后？ 1、土地使用年限到期后，自动续期。目前具体规定未出台。 2、地上的建筑属于个人所有，不受土地使用年限的限制。 3、如遇拆迁，会按照具体的拆迁补偿方案进行补偿，不同的时期、不同的地区，该方案差别很大。现在逐步趋向于以当地市场价为标准。
房地产专业术语
建筑基地面积：是指建筑物首层的建筑面积。
房地产专业术语
>按建筑结构承重方式分类
承重墙结构：它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。框架结构：主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。排架结构：主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。其他：由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米,如商场。
房地产专业术语
建筑类型
层数或建筑高度
低层建筑
1-3层
多层建筑
4-6层
高层建筑
总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑
超高层建筑
总高度超过100M
>按层数和高度的分类
房地产专业术语
>高层建筑的国际分类
建筑类型
层数
商业地产培训PPT课件
二、商业地产的三大功能
• 1.实用性 • 2.保值性 • 3.投资性
案例：四季青
三、商业地产项目成功的三大要素
1.定位：
定位主要决定服务对象和功能辐射范围
2.招商：
决定经营基础
3.运营管理：
决定经营的成败
五、商业地产几大主要体现形式
1.购物中心——天河城、正佳广场、华润万象城 2.百货店——杭州大厦、银泰百货 3.大卖场——乐购、世纪联华、好又多 4.商业街——武林路商业街 5.市场、商城——义乌、柯桥、四季青 6.各种形式的商业业态构成的商圈形态
特色产业：中国家纺布艺名镇--河山，中国羊毛衫之乡--濮 院、中国皮革重镇--崇福，中国鞋业之乡-洲泉。
桐乡世贸中心
桐乡世贸中心总投资30亿，500亩 建筑面积60万平米，一期260000平方 二期40万平米，主营：MALL时代购物中心
风情酒廊、主题百货、品牌之都（精品专 卖店）、环球梦工场、娱乐总汇·五星级酒 店、豪华会所、商务写字楼高级酒店式公 寓
什么样的商铺才是好商铺？
买个好商铺，栽棵摇钱树？ 好的商铺才是摇钱树！ 一铺养三代？好的商铺才可以养三代！
1.地段 2.招商 3.运营管理 4.开发目的 5.硬件配套
五星级中庭效果图
业态分布
一层做箱包、皮鞋 二楼皮衣 三楼裘皮 四层餐饮·国际品牌连锁超市
投资有保障
包租6年，每年8% 得回报。前3年1次性 返还24%，后3年每年10.6%，保低8% 每年。6年后如租金不足8%开发商可条件 回购。
前景看得见
六、商业地产投资的具体体现
具体体现——商铺
七、商业地产与住宅地产的区别
• 商业地产 • 住宅地产
区别
• 投资性
• 1.实用性 • 2.保值性 • 3.投资性
案例：四季青
三、商业地产项目成功的三大要素
1.定位：
定位主要决定服务对象和功能辐射范围
2.招商：
决定经营基础
3.运营管理：
决定经营的成败
五、商业地产几大主要体现形式
1.购物中心——天河城、正佳广场、华润万象城 2.百货店——杭州大厦、银泰百货 3.大卖场——乐购、世纪联华、好又多 4.商业街——武林路商业街 5.市场、商城——义乌、柯桥、四季青 6.各种形式的商业业态构成的商圈形态
特色产业：中国家纺布艺名镇--河山，中国羊毛衫之乡--濮 院、中国皮革重镇--崇福，中国鞋业之乡-洲泉。
桐乡世贸中心
桐乡世贸中心总投资30亿，500亩 建筑面积60万平米，一期260000平方 二期40万平米，主营：MALL时代购物中心
风情酒廊、主题百货、品牌之都（精品专 卖店）、环球梦工场、娱乐总汇·五星级酒 店、豪华会所、商务写字楼高级酒店式公 寓
什么样的商铺才是好商铺？
买个好商铺，栽棵摇钱树？ 好的商铺才是摇钱树！ 一铺养三代？好的商铺才可以养三代！
1.地段 2.招商 3.运营管理 4.开发目的 5.硬件配套
五星级中庭效果图
业态分布
一层做箱包、皮鞋 二楼皮衣 三楼裘皮 四层餐饮·国际品牌连锁超市
投资有保障
包租6年，每年8% 得回报。前3年1次性 返还24%，后3年每年10.6%，保低8% 每年。6年后如租金不足8%开发商可条件 回购。
前景看得见
六、商业地产投资的具体体现
具体体现——商铺
七、商业地产与住宅地产的区别
• 商业地产 • 住宅地产
区别
• 投资性
《商业地产招商培训》课件
以多样化、个性化、体验化为主要发展趋 势，满足消费者的不同需求。
明确项目的价值主 张，并有效地传递 给潜在客户，吸引 其合作。
招商案例分析
案例一：商业综合体招商
通过打造多样化的商业体验， 吸引不同类型的商家入驻，提 高商业综合体的吸引力。
案例二：商业街区招商
通过打造特色文化街区，吸引 年轻人群和创意品牌入驻，提 升商业街区的活力。
案例三：购物中心招商
通过引进知名品牌和举办活动， 吸引人流，提升购物中心的知 名度和销售额。
商业地产的种类
商业地产包括零售商业、办公商业、餐饮商 业等不同的种类。
商业地产的市场前景
商业地产的市场前景广阔，随着人们对消费 体验和生活品质要求的提高，商业地产将持 续发展。
招商流程和技巧
1
谈判与谈判技巧
2
掌握谈判技巧，建立良好的合作关系，
并达成互利的合作协议。
3
寻找客户
了解目标客户群体，并使用市场调研 和营销手段寻找潜在客户。
合同签订与订单落地
确保合同签订过程顺利进行，并落实 订单，确保项目顺利进行。
招商技巧
营销策略
制定切实可行的营 销策略，吸引潜对手 的优势和劣势，制 定有效的竞争策略。
客户需求分析
了解客户的需求和 偏好，根据其需求 定制个性化的招商 方案。
价值主张和 价值传递
商业地产招商的策略与创新
商业地产招商策略
根据不同项目的特点和市场需求，制定详细的招商策略，确保项目的成功。
商业地产招商创新
不断创新招商模式、营销策略和客户需求，适应市场的变化和发展。
结论
1 商业地产招商的未来展望
2 商业地产招商的发展趋势
随着经济的发展和人民生活水平的提高， 商业地产招商将持续发展。
商业地产基础知识培训(完整版)
商业地产基础知识培训目录第一章房地产基础知识培训 (4)一、房地产的概念 (4)二、商业地产的类型. (6)三、房地产专业名词. (8)四、建筑识图. (18)第二章商业地产市场调研 (26)第三章目标商业基础知识培训. (27)一、发展商背景介绍. (27)二、项目地理位置及分析 (30)三、项目总体规划 (31)四、商业部分基本资料 (32)五、项目商业部分的定位 (34)六、商业部分功能分布 (36)第四章商业项目销售的业务流程与销售策略 (44)一、寻找客户. (44)二、现场接待客户 (46)三、谈判 (48)四、客户追踪. (50)五、签约 (52)六、售后服务. (53)第五章相关商业合同文本讲解. (54)第六章销售人员的礼仪和形象. (55)第七章电话礼仪及技巧. (56)第八章商业地产销售技巧 (57)一、分析客户类型及对策 (57)二、逼定的技巧. (62)三、说服客户的技巧. (64)四、如何塑造成功的销售员. (70)五、如何处理客户异议 (75)六、房地产销售常见问题及解决方法. (80)第九章个人素质和能力培养 (86)第十章员工架构、守则及职责. (87)说明第一章商业地产基础知识培训第二章商业地产市场调研第三章目标商业基础知识培训第四章项目的商业销售流程与策略第五章相关商业合同文本讲解第六章销售人员的礼仪和形象第七章电话礼仪及技巧第八章商业地产销售技巧第九章个人素质和能力培养第十章员工架构、守则及职责第一章房地产基础知识培训一、房地产的概念1、房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：1）土地2）建筑物及地上附着物3）房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
2、房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
商业地产基础知识培训教程-158共159页
国内零售业发展趋势
• 中国作为亚太地区的重要组成部分，其零 售业与其他国家和地区有着一定的差距， 但由于地域上相同的人文背景，中国零售 业的发展方向不会背离整个亚太地区的总 体趋势。事实上，中国的一些前沿城市， 已经在零售商业的形式方面积极创新，努 力求变。
零售业业态革命已露端倪
• 零售业态呈现多样化。表现在业态形式已突破往昔传统业态(百货店)一 统天下格局，而出现多种新的业态。不仅地处沿海发达城市各种新兴业
从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需 求和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖 方市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存发展,此时的 流通业只是“桥梁"和“渠道"作用。然而在买方市场下,尤其 是在今天人们的物质需求已获得相对满足,供给日愈过剩的情 况下,虽然“供给决定需求"仍具意义,但消费者已成为主宰市 场的绝对力量,只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此 时的零售业已不仅仅是“桥梁"和“渠道",而是起着先导作用 ，即一方面开发需求,另一方面引导生产。谁能更好地发挥这 种作用，谁就能获得发展,这是我们认识当今零售业必须具有 的概念。
• 又一新兴业态——购物中心将会迅猛发展。今天购物 中心模式己在世界各地发达国家被广泛采用。在有些 发达国家，它已是一个国家经济发展中的必不可少的 重要组成部分。 我们认为，未来在我国经济成长壮大 的过程中，购物中心必将会在零售行业中占据十分重 要的地位。这是因为：随着我国经济的成长壮大，居 民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一站终点” 的消费需求必将迅速增长。而这正是购物中心迅猛发 展的重要支撑点。大中城市商业物业的发展呈现强劲 之势。目前一些有眼光和相当实力的大房地产商在介 入商业物业的开发时，已在逐渐引入购物中心经营和 管理模式。而购物中心的建设如果没有有实力的房地 产商及具有相当管理水平的专业商业经营公司的介入 是难以想象的。
商业地产培训课件ppt
货流
车 流
客流
消化循环系 统
呼吸循环系 统
血液循环系 统
犹如人的三大循环系统，互相渗透、永久共存，却从不交错
客流动线是商业体中最容易被感知的部分
消费者从各 个入口被吸 纳进入商业 体， 因此外部客 流的介接入
一条清晰明了的内部主动线，是客流动线设计的核心
日 本 旧 船 厂 改 造 的 区 域 商 业
上海仲盛世界商 城
This
新加坡乌节湾商 业项目
or this？
立面风格应当体现出一个商业体的经营内涵
商业 元素
多种材质的运用搭配出鲜活表情 色彩丰富、明快彰显商业活力 个性装饰风格体现商业主题和调性
国外商业案例
1
2
3. 洛杉 矶city walk 4. 新加 坡克拉码 3 头
1. 日本千叶区域商业 2. 日本山井奥特莱斯
优雅从容的弧形中庭
顶部注意引入自然采光
中庭专业 设计
引入人性化设计——休息座椅
5. 商业体建筑的主力店
• 一般说来，在项目中能够主动吸引人流、对其他品
什
牌有号召力的店，就是主力店。
么
• 包括两个方面：一个是面积大，大面积能够带来大
是
人流。主力店一般面积在5000～2万平方米。另外
主
一种是拥有众多忠诚客群的知名品牌。
不同的商业分类是否有不同的建筑形态？
PART 1 PART 2 PART 3
商业基本概念及分类 商业建筑形体及空间设计
主题商业空间营造
商业形体变
化①
④
② ⑤
③
商业形体变化——商业和住宅、办公结合 的设计要点
１、首先要遵循地段的商业属性；
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地块自然现状
要点 我们在定位规划前要将地块的自然状 况细致研究,找出特点特性,定位规划时 要尊重自然规律和传统优势，因地制 宜、因势利导的进行规划，不能千篇 一律机械照搬其他经验
地块自然现状 地面高差
地块自然现状 洼 地 河湖
特别介绍
河北天山集团天津市天山海世界•米立方项目 设立了商业项目组合： 【海世界米立方】+ 【奥特莱斯名品店】+ 【物美1.5万平米旗舰店】+【小站镇旅游文 化】+【米立方版块生态环境优势】
节假日销售不增反降，而餐饮、旅馆等却爆满，销售额大幅增加。 因为周末和节假日学生们都去市中心闹市区大商场去了，大学周边的商场反
而冷清。但是餐饮和旅馆却因周末和节假日学生增多销售额大增。
这样的消费现状，基本上可以确认 以零售业态为主流的大型购物中心 特别是百货类, 放在大学周边未必是 适合的。但是以餐饮为主，尤其是 快餐、休闲餐饮、各种休闲吧、咖 啡、茶吧、啤酒屋、电玩、动漫等。 应该是主流业态。 其经营特点应该是以周末和节假日 为重点消费时段。
商业地产项目前期策划主要内容
1、市场调研分析
1.1宏观市场分析 1.2区域市场分析 1.3客户分析 1.4消费者分析
1.5竞争对手分析 1.6 SWOT分析
1.7未来商业预测分析
2、定位分析
2.1战略性总体定位 2.2商业定位
3、规划设计建议
3.1、市场依据 3.2、规划设计理念 3.3、市场总体形象 3.4、规划概念设计
这些项目客流互补依靠大量的游乐旅游客流 带动奥特莱斯的客群，极其强劲的增强了奥 特莱斯商业的消费
交通现状 例如：某项目在定位时研究同商圈的对手竞争，在研究了到达本项目的交通 路径、节点后发现自己比竞争对手有优势，因此就调整了以前的定位认识。
市内核心区主要客 流来源地
交通现状
北京某项目，看上去就在五环路旁边，好像对外交通动线很方便，其实是五 环路在他这里根本没开口 ，要到四公里之外才有开口，本地块只有一条路穿 过五环路立交桥通到了五公里之外。此项目成了“华山一条路”
客流及消费特点
三种客流、消费特征
项目所在客流状况的调查研究 三种客流：外来的、本地的、路过的 规律：数量、峰值、频率。 具体状况：常态、特定、功能性的 消费内容：业种、品类、业态等
微观的消费状态提供了中观因数的依 据，从而可以准确现实的评估定位
例如 在大学周边零售类业态的商场平时销售尚有[以日化生活用品为主]，但是周末和
项目基础设施条件
水、电、燃气、排污、电信等
这些设施条件是项目定位最根本的条件，其中任何一种设施的 有无、数量、状况等都将影响到项目的定位方向，直接决定 各种业态的有无、数量、状况。
例如 我们曾操作过的项目，定位时曾将大型餐饮、洗浴、休闲作为主要业态，
但是到了报建时才知道这里根本就没有燃气管道。即使建个大型煤 气罐仓储周转站也很难落实。因此，定位时规划得很美妙的大型餐 饮、洗浴、休闲业态成了水中月----。
微观
中观
宏观
因为
微观环境
人们消费状况 决定
商业运营
决定
商业物业条件 决定 商业运营
决定
商业定位和建筑规划
首要前题
反向研究 微观 中观 宏观
例如 北京三里屯某大型综合商业
商业宏观中观环境都比较好, 宏观论认 为可以支撑大型商业, 但是某20多万平 米大型综合商业开业以来却十分冷清. 此零售为主的商场,只有餐饮类业态勉 强经营,后来调整以餐饮休闲为主.但是 体量太大无法填满.经营陷入困境.
3.5、环境景观概念设计 3.6、建筑产品概念设计
4、业态组合规划
4.1业种选择 4.2业种组合比例 4.3业种功能设计 4.4品牌业种布局 4.5楼层主题
5、经济分析
5.1指标预算 5.2分析评估
前期策划第一步 市场调研分析
一、市场调研分析的主要内容
1、宏观规 1.4宏观环境
奥特莱斯小镇开发的条件是交通极其方 便，距离大型高消费城市车程一小时左 右。环境空旷可以布置大面积的停车场， 环境舒适景观宜人，适合周边大城市周 末休闲。 武清佛罗伦萨小镇在高铁站对面，北京 天津来此地均不到四十分钟车程。场地 空阔停车场庞大，交通方便。
微观
第二节 项目定位的基本前提 [微观]
•地块自然现状 •交通现状 •基础设施条件 • 客流状况及消费特点 •竞争条件的评估
客流及消费特点 三种客流 消费特征
还需要研究注意本地、外来、路过三种消费 客流各自特点
批发市场与火车站的客流,都是以外来和路过 为主. 但批发市场是 本地+外来=常态. 而车站是 路过+外来=常态
两者业种相似都是餐饮、商务、物流. 餐饮以快餐为主、商务以快捷酒店、便捷办 公为主。
但车站是 快餐+便捷消费为主、商务为辅。 批发市场是快餐+商务为主、便捷消费为辅
商业地产知识培训
第一篇 商业地产项目的定位研究
第一节 项目定位研究的基本方法
反向研究
以往的研究方式
宏观
中观
微观
区域经济 城市经济 人均消费
宏观因素
微观因素
规划 条件
建筑 体量
业态
物业
业种 条件
物业 类型
产业资源 行业发展
交通状况 城市区域 城市功能 商业环境 商业功能
地块状况
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中观因素
某咨询公司的前期定位的做法
交通环境： 长 展示面门前道路狭窄只有四车道拥挤不堪
微观
交通环境： 窄 展示面门前道路是主动线车水马龙却与本项目无关
微观
例如 天津武清佛罗伦萨奥特莱斯小镇
假如按照上述方法，会认为此项目的 宏观、中观环境和条件都不可以支撑 大型商业，佛罗伦萨奥特莱斯小镇15 万平米，结论是此地绝对不能开发。 但是特莱斯小镇的选址开发却有其单 独的策略模式，开业以来却非常兴旺。
2、区域市场分析
2.1本市商业环境 2.2区域商业环境
2.3商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围）
3、客户分析
1、经营范围分析 2、投资动向分析 3、经营状况分析 4、客户需求分析
4、消费者分析
1、消费结构研究
2、消费水平研究
5、竞争对手分析
状态 条件
现实的经验的告诉我们
应当反过来
综合条件的评估
指数分析 类比分析
在上述综合调研之后，宜应做一些各种指数象限图或雷达图， 再将这些图重叠、综合。以此建立综合指数控制模型，实施 总体平衡控制。