土地一级开发成本审计的思路

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土地一级开发成本核算问题

土地一级开发成本核算问题一、引言土地资源作为人类生存与发展的基础，具有有限性、不可再生性，合理地优化和配置土地资源已经成为市场经济发展的重要基石。

在我国的土地管理制度中，最明显的特征就是所有权与使用权的分离，由于我国特殊的社会主义性质，土地实行的是社会主义公有制的形式，即土地的所有权归国家或集体所有，任何单位和个人只拥有对土地的使用权。

在我国计划经济时期，需要土地的单位主要是通过协议的方式来获得土地，然后再进行征地拆迁、市政建设、房屋建设等。

土地的存在只能作为生产建设的附属品，并不能充分体现出土地的真实价值。

这就造成土地的使用效率低下、闲置浪费现象严重的问题。

为了提高我国土地的使用效率，国家先后出台了一系列政策和法规，使得土地一级开发成为土地上市的必要条件，并实现了土地的一级、二级分离。

我国一级土地的开发在经历了从无到有的运作模式、开发流程、资金管理等方面的不断实践与探索后得到了完善与发展。

在实践的过程中成本核算问题一直贯穿于项目运作的全过程，但是，近年来频繁出现在全国各地的“地王”现象使得房价居高不下，造成了土地一级开发过程中拆迁成本高涨、项目周期延长、项目资金压力增加，土地一级开发预测成本与实际成本之间严重脱节，一级成本也是多次变化。

实践中的这些问题严重影响了土地一级开发的运作与实施，严重阻碍了我国土地市场的正常运行。

目前，有针对性地探寻一级土地开发成本管理中存在的问题，有针对性地找到解决问题的思路，探索行之有效、切合实际的成本管理方法，是指导企业对土地一级开发成本进行管理的重要手段。

二、土地一级开发成本核算中存在的问题分析（一）成本管理环节严重缺失成本管理是现代企业在微利时代的企业管理中重要的核心内容，成本管理更加注重全面性、科学性、合理性、系统性实施。

土地一级开发成本的发生是一个过程性的内容，从土地前期的准备开始，到征地拆迁、进行市政建设、进行房屋建设等，始终贯穿于项目实施的全过程。

因此，对于一级开发成本核算的管理从项目一开始的每一个阶段都必须进行细致的管理，每个阶段之间相互联系、相互衔接、各自的侧重点不同，因此，企业的项目实施过程中的成本核算管理与控制将是全过程的成本核算与管理。

土地一级开发相关问题的思考与建议

土地一级开发相关问题的思考与建议
土地一级开发是指对一定区域内的土地进行综合开发，包括土地平整、基础设施建设等，使其达到可供建设使用的条件。

这一过程对于城市的发展和土地资源的合理利用至关重要，但也存在一些问题需要思考和解决。

1. 土地规划问题
土地一级开发应与城市总体规划相衔接，确保开发的土地符合城市发展的战略方向。

同时，要充分考虑生态环境保护，避免过度开发导致生态破坏。

2. 融资问题
土地一级开发需要大量的资金投入，如何确保融资的可持续性是一个重要问题。

政府可以通过引入社会资本、设立土地开发基金等方式，拓宽融资渠道，降低财政压力。

3. 公众参与问题
土地一级开发涉及到广大民众的利益，因此公众参与至关重要。

在开发过程中，应充分听取公众意见，提高决策的透明度和公正性。

4. 监管问题
为了防止土地一级开发中的腐败和违规行为，需要建立健全的监管机制。

政府应加强对开发过程的监管，确保合规运作。

针对以上问题，提出以下建议：
1. 加强规划引导：政府应加强对土地一级开发的规划引导，确保开发活动符合城市发展战略和生态环境保护要求。

2. 创新融资模式：政府可以尝试引入公私合作伙伴关系（PPP）模式，吸引社会资本参与土地一级开发。

3. 强化公众参与：建立健全公众参与机制，充分听取公众意见，提高决策的透明度和公正性。

4. 完善监管体系：加强对土地一级开发的监管，建立严格的项目审批和资金使用制度，防止腐败和违规行为。

通过对土地一级开发相关问题的思考与建议，我们可以更好地解决开发过程中的问题，实现土地资源的有效利用和城市的可持续发展。

对土地一级开发项目成本控制的思考解析

对土地一级开发项目成本控制的思考解析摘要：本文在研究中以土地一级开发项目成本控制为核心，分析土地一级开发项目的成本组成，分析当前土地一级开发项目成本控制中存在的问题，提出合理的解决对策，加强成本控制，构建完善的成本管控体系，提高成本管理效率，实现土地一级开发项目最大效益，并为相关研究人员提供一定的借鉴和帮助。

关键词：土地一级开发项目；成本控制；成本构成房地产行业发展中，为了实现可持续发展，必须积极响应国家号召，坚持“抓产能、去库存、降成本”的战略目标。

由于当前房地产市场不容乐观，一二线城市房价大幅度上涨，在一定程度上抑制了市场需求，而房价过高的根源在于房地产企业土地开发成本过高，其中包括土地成本、建安成本和其他成本，受到国家政策和企业项目管理等方面的影响，土地成本不断攀升，使得房地产销售市场并不乐观。

在这种市场环境下，企业为了生存和发展，必须谋求新路径，加强对土地一级开发项目成本的控制，降低产品开发总成本，保证市场竞争优势，实现“抓产能、去库存、降成本”的发展目标。

基于此，本文探究对土地一级开发项目成本控制的思考具有非常重要的现实意义。

一、土地一级开发项目的成本组成要素土地一级开发主要是土地出让前的整理与开发，以政府控制为主导，结合城市各个区域的规划功能与竖向标高，以征地、收购的方式，储存国有建设用地，通过一系列的征地补偿、土地整理、征地安置以及基础建设等措施，让土地符合出让标准，这一开发行为就是土地一级开发。

如图1所示，为土地一级开发项目的成本组成结构，土地一级开发项目成本包含两大类，第一，直接投资，其中包含征地费用、人员安置费用、拆迁补偿费用、基础设施建设费用、工程施工费用；第二，间接费用，其中包含项目投入资金使用中的利息费用，项目开发中的规费与税费，政府部门审批的土地占用费、植被恢复费和防洪费等。

图1 土地一级开发项目的成本组成结构二、土地一级开发项目成本控制中存在的问题（一）成本管理机制缺失当前，土地一级开发项目都是根据合同要求和国家政策法规进行成本管控，企业会制定招投标管理制度、合同管理制度和工程款支付方式等管理制度，但缺少对土地一级开发项目的整体规划，出现“走一步算一步”的情况，使得土地一级开发项目始终处于不可控的状态，无法达到成本控制目标。

土地一级开发成本核算问题的探讨

【财经观点】住宅与房地产2019年2月土地一级开发成本核算问题的探讨刘勇（长沙湘江新城投资有限公司，湖南长沙 410000）摘要：土地一级开发本身就是一项具有较高综合性的工程项目。

其涉及范围比较广阔，因此在不同费用间的核算内容也比较多。

在土地一级开发成本核算过程中，目前在实践上存在较多的问题，如费用评估尚未纳入核算体系、项目环境评价分析费用核算缺乏科学性等，很大程度上影响了我国的土地一级开发管控水平的提升。

基于此，本文从土地一级开发表现、土地一级开发成本核算现状及现存问题着手进行分析，并结合目前国内外先进成本核算理念，对土地一级开发成本核算项目完善提出建议，以期通过本文章的研究和论述推动我国的土地一级开发工程发展。

关键词：土地一级开发；成本核算；工程项目管理中图分类号：F301.2 文献标志码：A 文章编号：1006-6012（2019）02-0020-011 土地一级开发概述土地一级开发指政府或者授权委托的企业或政府与企业合作，对某一区域的国有土地、乡村集体土地根据建设或土地出让时序进行征地、拆迁、安置、补偿，并开展相应的市政配套设施建设，包括市政道路、市政桥梁、公园、学校等等，使得该区域范围内土地达到良好的可出让或可转让条件，并在土地周边的市政配套设施建设完毕之后对“熟地”进行有偿出让或者转让的工程过程。

从空间的角度上来看，土地的一级开发可以将其分为成片和分片开发这两种类型；从法律法规的角度上来看，目前尚未有土地一级开发的划分界定；从时间的角度上来看，土地一级开发，可以分为首层开发和二层开发这两种，即通过根据时间作为划分的标准来对首层和二层开发进行区分。

让开发的层次更为明确；从性质的角度上来看，土地一级开发可以分为存量开发和增量开发，所谓存量开发指的是对旧城区、城中村进行改造。

增量则为征用和农转用土地的开发，主要是用于开发一些基础建设类项目。

2 土地一级开发所涉及的主要成本内容土地一级开发成本费用组成如表1所示。

土地一级开发成本核算问题的分析与探讨

土地一级开发成本核算问题的分析与探讨伍　嘉（天津天保嘉郡投资有限公司，天津　３００２８２）［摘　要］土地一级开发本身是一项综合性工程，涉及征地拆迁、配套设施建设、测绘评估等不同费用种类，核算一级开发成本时需要根据不同费用种类，对所发生费用进行归集分配。

然而现阶段我国土地一级开发成本核算还存在诸多问题，例如部分开发企业没有将拆迁评估费用纳入核算范围内，对项目环境评价分析费用和交通影响分析费用的核算缺乏科学性而导致前期费用成本的漏算等，严重制约了我国土地一级开发成本管理水平的提高，故如何通过提高成本核算水平来优化土地一级开发成本管理已成为一项亟待解决的重大课题。

［关键词］土地一级开发；成本核算；改善对策［ＤＯＩ］１０１３９３９／ｊｃｎｋｉｚｇｓｃ２０１７０２１３３土地一级开发具有时间长、开发面积广、投资巨大、资金回收期长等特点，因此需要有一整套的土地开发成本核算方法对土地一级开发项目进行指导和规范，从而为土地一级开发企业带来最大的项目收益。

基于此，本文将从目前土地一级开发成本核算存在的问题出发，从细化成本核算对象、构建成本核算制度，根据完工土地开发项目的用途来选取适宜的成本结转方式，完善前期费用、公共区域市政基础设施建设费用、征地拆迁费用的核算，强化土地一级开发成本核算的审计等多个角度着手，就提高土地一级开发成本核算水平，提出几点看法和建议。

１　土地一级开发成本核算的特点在土地一级开发实施阶段，重点是将“生地”变为“熟地”，这一过程中发生的费用主要包含前期费用、征地补偿费、拆迁补偿费、工程费、市政基础设施、公共配套设施建设费用、财务费用、相关税费及不可预见费，它们共同构成了土地一级开发成本核算的内容。

第一，成本核算时间长。

土地一级开发运作周期长，一般开发周期在３～５年，如果中间某些环节进展不顺利，可能会影响后续环节进展，还可能引起之前办理的相关审批手续到期，需要重新办理用地预审、立项手续，这些都导致成本核算的时间跨度大。

土地一级开发项目成本审计研究——以北京市为例

土地一级开发项目成本审计研究——以北京市为例来源：《中国房地产》作者：邵福军俞国泰密亚洲发布时间：2010-01-10邵福军俞国泰北京天鸿房地产开发有限责任公司密亚洲中船建筑工程设计研究院一、土地一级开发项目成本概述土地一级开发成本，是指土地一级开发主体开发一定数量土地达到可售或可用状态，即实现由“生地”向“熟地”的转换，所发生的各项费用支出。

按照现行会计制度和准则，房地产开发企业的土地开发成本是在一级会计科目“开发成本”中核算的。

土地一级开发成本的核算，是指开发主体自身将开发一定数量土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目总成本或单位成本的过程。

通过一级开发成本核算，开发主体可以检查、监督、考核预算和成本计划的执行情况，反映成本水平，为其进行成本管理、编写财务报告奠定基础。

真实可靠的土地一级开发成本核算是进行成本审计工作的前提。

二、土地一级开发项目成本审计土地一级开发项目成本审计，可分为一级开发企业的内部审计和针对一级开发企业经济投入活动进行的外部审计。

土地一级开发项目成本企业内部审计，是在本单位的领导下开展工作，是对企业自身的一级开发项目成本核算结果进行鉴定，为企业接受并通过外部审计认可奠定基础。

其出具的内部审计报告，服务于企业管理层，只能作为本单位进行经营管理的参考，对外不起鉴证作用，一般不能向外界公开。

由于它是对内提供服务的，因此在经济、组织等方面都受到本单位的制约，独立性受到局限，内部审计机构与其他内部部门只是相对独立。

而外部审计的意义在于监督土地一级开发经济活动的合法合规性，鉴证土地一级开发主体会计报表的真实公允性，评价经济活动的效果和效益状况，并审定确认土地一级开发项目的熟化成本额，确保项目成本额真实可靠，为土地整理储备中心掌握土地一级开发成本提供充分依据，为后期制定合理的土地出让价格奠定基础。

因此，土地一级开发成本的审核认定是国土资源局将土地上市供应的前提条件，也是政府实现对企业监督的重要手段。

土地一级开发成本核算存在的问题及对策建议

重要依据袁这种情况下必须最大程度的确定预算方案
坛的准确性遥一方面袁开发企业在预算方案制定的过程
中袁需要了解周边类似项目的预算成本状况及其核算
标准袁因为周边项目的成本预算方案最接近计划项目袁
虽然受开发时间长的影响袁可能有一定的变化袁但是这
种变化是可以预测的袁可以起到非常好的预算标准借
的一些研究成果和资料袁本文认为前期成本费用应该包
括为土地一级开发项目开发建设所做的准备活动中产
生的所有成本的综合袁除了勘察尧测绘尧定桩等前期费
用之外袁还包括项目调查尧人员准备尧车辆交通等等遥另
外袁在勘察尧测绘尧定桩等前期费用的核算上袁为了确保
核算结果与实际费用的一致性袁在进行前期的成本预算
中袁需要与上述费用的相关单位进行核实袁确定一个大
概的服务价格袁作为前期费用核算的重要依据遥
总之袁土地一级开发成本核算是一个相对比较复
杂的过程袁在成本核算过程中袁因为很多核算数据都需
要通过分析预测的方式确定具体的标准袁分析预测的
依据就显得尤为重要遥对于开发企业来说袁要正视土地
一级开发成本核算中的问题袁同时针对每一种问题采
取积极的预防控制措施袁还需减少这些问题对土地一
三尧土地一级开发成本核算建议
1 .优化成本预算方案流程遥
财
在土地一级开发项目开发之前袁开发企业按照规
审定需要编制成本预算袁并向发改委等有关部门报批遥由
于报批以后的成本预算袁将成为开发企业成本预算的
论重要依据袁也成为发改委等单位确定土地出让价格的

土地一级开发成本核算存在的问题及对策建议

土地一级开发成本核算存在的问题及对策建议发布时间：2022-07-26T04:02:49.372Z 来源：《新型城镇化》2022年15期作者：赵杰[导读] 在我国建筑市场中，土地一级开发是非常重要的内容。

土地一级开发涉及到征地、拆迁、基础设施建设以及测绘评估等过程，成本核算需要对上述各个过程中的成本费用种类进行核算、归集和分类。

当前我国的土地一级成本核算体系还不够完善，本文结合我国土地一级开发成本核算现状，对于核算过程中的常见问题进行了分析，希望以此能够促进提升我国建筑市场土地一级开发管理水平。

青岛城市建设投资（集团）有限责任公司山东省青岛市 266000摘要：在我国建筑市场中，土地一级开发是非常重要的内容。

土地一级开发涉及到征地、拆迁、基础设施建设以及测绘评估等过程，成本核算需要对上述各个过程中的成本费用种类进行核算、归集和分类。

关键词：土地一级开发；成本核算；完善对策一、土地一级开发成本核算的特点分析土地开发的一项重要功能是将土地由之前的“生地”转变为“熟地”，这一过程中涉及费用、各种税费和其他不可预见费用。

而对这些费用的核算，便是土地一级开发成本核算的主要工作内容。

受到工程项目规模大、涉及内容多、建设周期长的特点的影响，土地一级开发成本核算也具有典型的成本核算时间长、成本构成复杂的特点。

土地一级开发的周期一般都比较长，平均在3~5年左右。

这一特点让土地一级开发成本核算运作难度较大，在土地开发过程中，一旦某一环节成本核算出现问题，会影响后续的其他环节，甚至会影响整个工程项目的进展，而如果延迟的时间较长，则可能导致之前办理的土地审批手续全部到期，需重新办理相关手续，大大增加了工程的建设周期和运行成本。

在土地成本核算构成上，由于土地一级开发中涉及的环节较多，而不同的费用种类、支付对象和归集方式上也都具有显著的差异，所以构成比较复杂，既包含有土地征迁补偿服用、工程建设费用等直接性建设费用，同时也包含有咨询费、审计费、以及运作过程中的财务费等间接性费用。

土地一级开发成本核算问题探析

0引言所谓的土地一级开发，也就是由国家或国家所授权的相关单位，对其一定程度地区中的国家公共土地或者农村集体土地实施统一的拆迁、补偿以及安置、征地，且实施适度的城市开发建设所必须具备的配套设施。

现阶段，我国很多土地一级开发商均使用现征收土地，之后平整土地，最后出售土地，此种对土地的管理手段。

同时也是一级开发商受某些部门或者某些机构的委托实施土地的开发，最后在移交之后开发商向机构或者部门收取一定的开发费用。

土地一级开发通常情况下面积非常大、工程期也非常长，同时地貌或者地况较为复杂，就特殊的土地来说，土地成本的结转以及归集中有关分配的问题难度很高，怎样选取一种最佳方法对土地经费进行核算，对于企业能够合理结转一级归集经费而言，有着非常大的影响，同时也对当前损益一级税务负担有着直接的影响。

1土地开发成本中的归集单位所谓的土地开发成本中的归集单位，一定要与工程的开发实际以及特点相结合，同时建立在能够有效的实现土地成本的完整、实际以及准确的基础上来确认。

对于土地成本的开发问题，一定实事求是，理论与实践相结合[1]。

如——————————————————————作者简介:叶婷婷（1986-），女，湖北黄石人，工程管理专业，硕士研究生，工程师，研究方向为招投标管理、工程造价控制、工程预决算管理、征地拆迁成本管理等；谢丽萍（1980-），女，湖北武汉人，工程管理专业，硕士研究生，工程师，研究方向为工程造价控制、工程成本管理、工程预决算管理、工程结算审计等。

土地一级开发成本核算问题探析The Analysis of Primary Land Development Cost Accounting Problems叶婷婷YE Ting-ting ;谢丽萍XIE Li-ping（武汉花山生态新城投资有限公司，武汉430000）（Wuhan Huashan Ecological New City Investment Co.，Ltd.，Wuhan 430000，China ）摘要:土地的开发形式非常多，其中土地的成片性开发为我国绝大部分地区中的一级土地开发手段.就最近几年的相关工程建设来看，很多使用该种手段，其土地开发中的成本的结转、归集以及分配成为开发商最为本质的工作。

土地一级开发项目成本审计研究——以北京市为例

按照现行会计制度和准则，房地产开发企业的土地开发成本是在一级会计科目“开发成本”中核算的。

土地一级开发成本的核算，是指开发主体自身将开发一定数量土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目总成本或单位成本的过程。

通过一级开发成本核算，开发主体可以检查、监督、考核预算和成本计划的执行情况，反映成本水平，为其进行成本管理、编写财务报告奠定基础。

真实可靠的土地一级开发成本核算是进行成本审计工作的前提。

二、土地一级开发项目成本审计土地一级开发项目成本审计，可分为一级开发企业的内部审计和针对一级开发企业经济投入活动进行的外部审计。

其出具的内部审计报告，服务于企业管理层，只能作为本单位进行经营管理的参考，对外不起鉴证作用，一般不能向外界公开。

由于它是对内提供服务的，因此在经济、组织等方面都受到本单位的制约，独立性受到局限，内部审计机构与其他内部部门只是相对独立。

因此，土地一级开发成本的审核认定是国土资源局将土地上市供应的前提条件，也是政府实现对企业监督的重要手段。

对一级土地整理开发如何进行成本与收益分析的探讨

对一级土地整理开发如何进行成本与收益分析的探讨蓝菲菲【期刊名称】《中国注册会计师》【年(卷),期】2018(000)011【总页数】5页(P99-103)【作者】蓝菲菲【作者单位】致同会计师事务所广西分所【正文语种】中文一、前言土地一级整理开发通常具有成片区、开发面积广、周期长、成本支出项目多等特点，土地开发过程中成本不断发生，开发商往往是部分开发完成便交付挂牌出让土地，并不会在所有土地全部开发完毕才一起出让，已开发土地的价格在当地政府允许的价格政策范围内由市场决定。

那么开发期间，政府和开发企业关心的是如何进行成本、收益的分析，何时能实现盈亏平衡，怎样调整土地规划方案可以在满足地区发展的同时又能使开发者实现目标收益。

本文就上述问题进行探讨。

二、具体分析根据可出让土地的单位成本是在整个开发期间都平均计算还是在土地的各个出让年度固定不变，将分析方法分成两种，方法一：平均单位成本收益分析法；方法二，固定单位成本收益分析法。

（一）平均单位成本收益分析法1.模型思路第一步，计算历史总成本、总收益：确定一级土地整理开发的累计总成本，该累计总成本应当包含所有一级土地整理开发相关的直接与间接费用（如融资费用）；将累计总成本分成已出让土地成本和未出让土地成本两个部分；用已出让土地的累计收入减去累计成本得到累计利润，结果正数表示已实现盈利，负数表示已出让土地尚未收回成本。

第二步，预测未来1年将发生的成本和可出让土地的收入；计算未来1年的累计成本，累计收入；未来1年的累计收入减累计成本得出累计收益；判断该累计收益是否满足开发者收益期望值，如不满足，用期望的收益值倒算未来1年应实现的收入额，根据目标收入额调整规划。

2.具体计算方法及公式①总成本：分明细项目确定截止日的各项成本的累计金额，汇总求和得到累计总成本（C）；②将总成本分成已出让和未出让两部分：用完工百分比法估计截止日的总可出让面积（X），截止日累计总成本除以按照完工百分比法估计的截止日总可出让面积得出可出让面积的单位成本（K）；可出让面积的单位成本（K）乘以累计已售面积（X已出让）得到已出让土地的累计成本（C已出让），截止日累计总收入（P）减已出让土地的累计成本（C已出让）得到累计收益（O）;计算公式：可出让面积的单位成本（K）=总成本（C）/按完工百分比计算的总可出让面积（X）按完工百分比计算的总可出让面积（X）=可出让总面积（S）·总完工系数（Y）每块规划用地按完工百分比计算的可出让面积（xn）=每块规划用地完工系数（yn）·每块规划用地可出让面积（sn）总完工系数Y=( x1+x2+x3+……+xn)/ (s1+s2+s3+……+sn)每块规划用地完工系数（yn）=征地成本要素占总成本的比例（w）·成本要素在某地块上的完工程度（u）=wa·ua+ wb·ub+wc·uc+ wd·ud说明：征地成本要素分为征地成本、拆迁成本、基础设施成本、公共配套设施，共四项。

土地一级开发成本核算问题及对策

土地一级开发成本核算问题及对策作者：林晓红来源：《科学与财富》2019年第35期摘要：土地一级开发管理是直接影响国内土地开发企业健康发展的重要内容。

土地一级开发主要涉及到前期勘察设计、土地报批、土地征用、房屋拆迁、基础公共设施建设等比较复杂的过程，成本核算直接影响到这些过程的费用分类、归集和分配等。

因此本文主要是对土地一级开发成本核算问题进行研究，通过从现状分析入手，结合核算过程中的常见问题，提出具有执行性的意见和对策，以促进国内土地开发企业成本核算工作的质量和水平。

关键词：土地; 一级开发; 成本核算; 问题及对策全国各地土地一级开发中频繁出现高价“地王”，并有一路走高的趋势，这与土地一级开发过程中土地报批费用、土地拆迁费用、基础设施建设费用、项目周期、资金投入等因素有关。

因此本文主要是对国内土地一级开发成本核算问题进行探索和研究。

1 ;土地一级开发成本管理相关概念1.1 土地一级开发土地一级开发就是由政府或者政府授权的企业，根据政府对土地利用的总体规划和部署、年度土地一级开发计划，。

进行统一的前期设计、土地报批、征地补偿、征地拆迁、并进行适当的基础公共配套设施建设，使该区域范围内的土地达到"三通一平"、"五通一平"或“七通一平”建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发模式主要有两种，第一种是以企业为主体进行。

这种企业有的是直接获得政府的授权进行土地一级开发，或者是在土地储备机构进行项目招标中中标获得项目的主体开发资格。

第二种是以具有独立法人资格，隶属国家土地资源管理部门的土地储备机构进行。

这种方式，土地储备机构往往受到人员资金等因素的影响，无法独立进行土地一级开发，还是会采用招标的形式，选择企业来进行土地一级开发。

因此从上面的情况可以看到，土地一级开发主要还是由企业来作为实施主体，承担了土地项目的立项到上市等全过程的主要工作和相关的政策资金风险。

土地一级开发审计及相关知识分析

土地一级开发审计及相关知识分析
土地一级开发审计是指对土地使用权流转过程中的所有权、条件、限制、安全、环保等方面进行评估和监督的过程。

在土地一级开发审计中，
需要对相关法规、规章、政策进行深入的分析和研究，确保土地一级开发
过程的合法、规范和可持续发展。

土地一级开发审计的内容主要包括土地用途规划的合理性、土地使用
权的取得方式和使用条件、土地使用权的流转过程、土地资源的保护和利
用情况、环境保护措施的实施情况等。

审计人员需要对这些内容进行综合
分析，判断是否存在问题，提出问题的解决方案。

土地一级开发审计的方法包括文件审查、调查访谈、现场检查等。

审
计人员需要通过查阅相关文件和资料，了解审计对象的基本情况和历史记录；进行调查访谈，与相关人员沟通交流，获取更多信息；进行现场检查，实地查看土地开发情况和环境保护措施。

总之，土地一级开发审计是一项重要的工作，需要对相关知识进行深
入分析和研究。

审计人员需要充分了解相关法规和规章，掌握相关调查方
法和技巧，确保审计工作的准确性和有效性。

只有通过科学、合理的审计
工作，才能保障土地资源的合理利用和环境的保护。

一级土地开发成本的对策与建议

一级土地开发成本的对策与建议一）、土地一级开发企业成本控制之策略随着国家对房地产、土地和资金的严格控制、城市化进程的加快、以及城市规划水平的进一步提高使房地产行业（包括土地一级开发行业）的生存环境将发生如下变化：1、土地一级开发行业的特点与土地二级开发相比，土地一级开发具有“资金密集、需求和收益稳定、承担主体逐步市场化”等特点。

首先，土地一级开发属于资金密集型业务。

土地一级开发项目，多是市区或郊区的某一区片，占地面积几十到百余公顷，带有地上建筑物和构筑物的土地的征用往往涉及房屋和地上物的拆迁和人员安置，一般拆迁费用由几个亿到几十个亿不等;尤其是“城中村”改造项目和城乡结合部农用地转用项目，由于这两类土地上的人口密度和原有建筑密度较大，拆迁安置补偿费用更高，因此，企业在立项后除了交纳耕地复恳费、征地款和超转人员安置补助外，将农户拆迁保证金存入到指定监管帐户中是取得拆迁许可证的必要条件。

因此，只要企业进入实质性的征地阶段，就将面临巨大的资金压力。

但是，由于从事一级开发的企业多数是为项目运做而成立的项目部，融资比较困难，原因在于：一般成立时间短，缺少经营业绩，公司市场信誉和银行信用还没有建立起来;而业务比较单纯，缺少固定资产或其他有效财产作为融资抵押。

一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行抵押融资;受国家宏观调控政策调控的影响，银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态。

中国人民银行“121 号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的发放”，使得各类土地一级开发主体从银行获得资金支持难度加大;我公司企业缺少债券、股票上市等直接融资渠道。

其次，土地一级开发是需求稳定、风险较低和收益稳定的经营业务。

土地是资源类商品，它位于房地产产业价值链前端的环节，而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程;土地一级开发的产品——熟地一直是二级开发商争夺的资源，可见，以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险，流动性风险也比较小。

探究土地一级开发中的成本管理方略

探究土地一级开发中的成本管理方略近些年来，北京市土地一级开发有了飞速地发展，但是在发展的过程中却出现了很多问题，土地一级开发中的诸多问题直接就影响着整个北京的房价，不仅如此，在我国的城市化进程中，城市发展与耕地之间的矛盾也日益突出，这个土地一级开发提出了更高的要求，只有制定出相应的成本管理方略才能促进其健康持续的发展。

土地资源的充分利用必须将经济效益与社会效益结合起来，不能忽略任何一方，北京市的土地一级开发却存在着很多的问题，比如利润分配问题、成本问题、还有招投标流程的问题等等都影响着其土地的开发与利用，为此必须制定出解决措施。

一、改变土地一级开发利润分配模式为了更好地改变北京市土地一级开发的现状，可以学习一些地区先进的经验，比如说重庆市，学习其利润分配模式，按照一定的比例将土地出让所得的收入分配给政府和企业，给开发企业支付所得综合价费用的时候，要扣除相应的土地一级开发成本后。

这样可以有效地促使开发企业慎重考虑开发成本。

要将现有的分成比例进行改变，要逐渐地与上市收入、开发成本，项目的难易相结合，并要切实地根据项目情况的复程度。

在计算评估费、拆迁服务费的时候，不能仅仅依靠评估金额、拆迁补偿金额，除此之外，还要将工作的难易程度考虑进去。

二、减少预算成本与实际成本差异(一)建立健全土地一级开发成本控制体系1、建立土地一级开发成本控制制度。

为了更好地管理成本，就必须建立相应的成本控制体系，这个制度的建立要切实地结合财经法规、以及开发企业的实际情况，然后以合适的形式发布，并严格地要求每一个部门执行这一制度。

这项制度的内容主要有预测成本、控制程序、应用分析、考核、审计、招投标制度、战略成本管理制度、专项成本管理等等，只有加强各个方面的成本控制，才能保证总体成本的控制。

2、建立土地一级开发成本核算制度。

一级土地开发是开发企业在政府委托的基础上进行的，从根本上来说，这属于一种代建制度，开发企业要明确地核算土地一级开发成本构成，核算制度的主要内容主要有成本计算方法、成本发生正确归集、成本归集的方法等。

[关于土地一级开发核算的几点思考]成本核算方法有哪几种

[关于土地一级开发核算的几点思考]成本核算方法有哪几种关于收入核算的几点思考我公司主业主要系从事土地一级开发和相应的基础设施建设。

针对此类型业务，目前国家财政部、国税总局在相关的会计核算、税收处理方面出台的会计准则、税收法规相当少，尤其是税收方面，地方税务局政出多门，且差异较大，国税总局没有专门针对该业务的统一规范，这给我们的会计核算提出了一些问题，主要体现在收入的核算和税务筹划方面。

现将我们收集的相关资料摘要如下：（一）会计核算方面：财政部于2008年8月7日出台了《企业会计准则解释第2号公告》，规定了与BOT业务相关收入的确认。

相关内容如下：项目公司未提供实际建造服务，将基础设施建造发包给其他方的，不应确认建造服务收入，应当按照建造过程中支付的工程价款等考虑合同规定，分别确认为金融资产或无形资产。

合同规定项目公司在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内有权利向获取服务的对象收取费用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现金的权利，项目公司应当在确认收入的同时确认无形资产。

建造过程如发生借款利息，应当按照《企业会计准则第17号——借款费用》的规定处理。

BOT业务所建造基础设施不应作为项目公司的固定资产。

（二）税务处理方面：1、重庆市地方税务局（渝地税发〔2008〕195号）对BT模式的营业税征收管理，明确为：（1）、无论其是否具备建筑总承包资质，对融资人应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。

（2）、融资方取得的回购价款，包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。

（3）、融资人的纳税义务发生时间为按BT模式合同规定的分次付款时间，合同未明确付款日期的,其纳税义务发生时间为总承包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

分包方纳税义务发生时间为分包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

2、****地税局经请示省局并经市局研究决定（1）、以项目的建设方为纳税人，在取得业主支付回购款项时以实际取得的回购款项为计税营业额，按建筑业税目征收缴纳营业税等税费附加。

开发成本的审核

开发成本的审核方法1.审核成本的真实性在土地增值税清算过程中，允许扣除的成本费用必须是真实的。

扣除的金额，除要求取得税务部门监制的票据或其他合法凭据外，还要求该款项已实际支付。

这要根据费用发生的性质、与项目的关联程度进行判断。

要重点关注金额较大的成本费用，调取查看原始凭证，确定发票真假情况、付款方式、内部报销审核记录等，从而判断其交易的真实性。

2.审核成本的配比性在计算土地增值税时，应特别注意收入与成本费用的配比。

对于房地产企业存在几期项目滚动开发的，应着重划分本期清算的成本费用与下期的成本费用。

对不属于当期的成本费用，应予以剔除；对当期的成本和其他各期成本混合的，应确定合理的分摊方法，加以合理分摊。

在审核中，应当分项目核对项目预决算报告，结合判断，核对是否有串用开发成本的情况。

对于“开发成本”科目，还应当查看建筑合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费等，要注意查看企业是否重复列支材料价款。

同时，还应关注成本对象计税成本在已售完工产品与未售完工产品之间分摊。

检查当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实现销售的可售面职和可售面积单位工程成本确认。

可售面积单位计税成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位成本＝成本对象可售部分成本÷总可售面积已售开发产品的计税成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位计税成本对于一些纳税人预提“开发成本”、“公共配套设施费”等，在项目结算后，成本部分是否没有结转完毕以及结转的科目是否正确，是否有成本多提的情况存在。

3.审核成本费用的重要性对于在工程中出现的大额建安材料等发票，审核人员除核对“开发成本”“工程物资”等科目外，还应当查看相关合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费及单位用量等，同时也要查验票据的真伪及开票方与领票方、记账支付金额是否一致。

4.审核票据要依据以下的原则：如果对方单位是经营性企业（例如：建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司），就必须提供税务部门监制的发票；如果对方是行政机关（例如：房产局、土地局、规划局、公安局等）或是政府行业管理机构（例如：质监站、防疫站、测绘队、消防局、市容管理等），则可以是行政事业性票据，而并非一定为税务部门监制的发票。

土地一级开发概述及成本审核(加入棚改政策)

财综〔2010〕8号
北京层面政策政策6：《北京市人民政府办公厅关于印发北京市加快城市和国有工矿棚户区改造工作
实施方案的通知》京政办发〔2011〕1号政策7：关于印发《北京市2015年棚户区改造和环境整治任务》的通知-京政办发
第三条除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权实施土地一级开发之外，其他土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体。
第七条土地储备机构作为土地一级开发项目的招标人，负责组织编制土地一级开发项目实施方案、组织实施项目招标投标活动、与中标人签订土地一级开发委托协议，以及对中标人在土地一级开发过程中实施监督管理。
主要包括：国有企业用地收购补偿费、拆迁补偿费、拆迁服务费、拆迁评估费、拆除费、土地一级开发项目拆迁不可预见费、收购储备项目不可预见费。
主要依据：区（县）政府拆迁政策、政府批准文件、拆迁协议、收购合同、委托合同等，拆迁不可预见费按照不高于拆迁工作预计发生部分的10%计取，收购储备项目的不可预见费按照不高于收购成本的3%计取。
原则上分期供地的土地储备开发项目，当整体项目成本实际发生费用超过90%或供地面积超过 70%后，对土地储备开发实际成本进行详细审核。
（二）前期费用主要包括：实施方案编制费、项目建议书（可研报告）编制费、用地普测及拔地定桩费、地质灾害评估费、勘测定界相关费用、招标代理服务费及其他经审核可计入土地储备开发成本的费用。
费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。第二十五条市国土局和市发展改革、财政、审计部门应加强对土地储备机构的
成本监督和管理，严格审核土地储备开发成本，确保土地储备开发资金安全。
一级开发项目取得方式
政策2：《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》

土地一级开发成本审计的思路

浅谈土地储备审计的思路和方法杨长福（审计署沈阳办）【时间:2012年01月04【来源: 】【字号：大中小】日】土地是人类得以生存与发展的物质载体，是“一切生产和一切存在的源泉”。

土地资源自身的稀缺性与经济增长的之间的矛盾，客观上要求在土地上建立一种行之有效的秩序性规范，一方面使之确定土地权利的归属和流转，另一方面据以规制各种对土地资源进行破坏与浪费的非理性行为，以期实现土地资源的最优化开发与利用。

土地储备制度即是这种社会客观需要催生的一种有效规范制度。

在此，笔者结合工作实践谈一下关于土地储备审计的思路与方法。

一、准确认识土地储备制度的内涵和意义按现行规定与惯例，土地储备就是指各市、县人民政府为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发，储存以备供应土地的行为。

土地储备工作的具体实施一般由政府的专门土地储备机构承担与完成。

建立土地储备制度是为了加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，适应国家对土地资源进行宏观调控的需要。

对土地进行储备不仅使土地资源发挥尽可能大的效用，在土地利用成本节约上见到效果，也可为重大项目建设提供融资资源。

二、土地储备制度的法律依据与审计目标土地储备审计是一项政策性较强的工作。

审计人员必须较为熟悉地掌握好土地储备方面的法律法规等法律依据。

从目前看，国家有关土地储备制度的法律、法规及制度主要有：《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》、国土资源部、财政部、中国人民银行联合印发的《土地储备管理办法》。

其中，《土地储备管理办法》是关于土地储备制度的较为系统和详细的法规文件；该办法对土地储备的基本定义、实施主体、计划与管理、范围与程序、开发与利用、土地供应、资金管理等方面做出了具体规定，是当前实施土地储备工作最为直接的政策依据。

促进国家土地储备管理方面的法律法规及制度的完善应该成为土地储备审计的审计目标之一。

土地一级开发项目成本审计

土地一级开发项目成本审计组织实施土地一级开发就是把“生地”变成“熟地”土地一级开发项目成本包括项目的前期费用；征地、拆迁费用；公共市政基础设施和配套建设费用（七通一平、）；工程建设其他费用；管理费；财务费用；应纳税费；不可预见费用等。

依据《北京巿土地储备和一级开发暂行办法》(京国土巿【2005】540号）的规定,我们制定以下审计程序：（一）土地一级开发项目手续审核对单位办理的环境评价批复、交通评价批复、委托地质勘察、市规划部门办理的规划意见、市发展和改革委员会核准手续、集体土地所有人签订征地补偿协议、市国土局办理的征地批准文件、建设用地规划许可证等文件进行审计，是否按照相关规定办理。

（二）内部控制制度的建立与执行内控制度建立，主要审查土地一级开发主体是否按照规定要求设计、实施和维护成本明细表编制相关内部控制；是否选择和运用恰当的会计政策做出合理的会计估计。

内控制度的执行，审查土地一级开发过程相关环节责任人签字审批；是否能够及时完成资金的支付，在资金支付时是否有相关记录，并有授权人签字。

（三）征地、拆迁过程审计为了更好的完成土地一级开发成本项目审计，我们对征地、拆迁环节进行全过程跟踪入户清登；房屋拆迁评估；拆迁服务及工程；古树保护及文物古建修护、还建费用；补偿资金的支付等过程。

保证手续完备，拆迁补偿资金的支付合法、合理、合规。

（四）公共市政基础设施和配套建设过程审计在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标。

审查项目施工单位是否完成“七通一平”，指场地平整费用及为为各二级开发单位提供施工临时给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气。

是否完成配套公共设施建设，包括区域内的交通智能化系统、公共标识指示系统、市政管理用房建设费、机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用；规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设。

（五）费用及税金支出情况审计审查计入项目报审的成本明细的各项费用科目是否符合土地一级开发成本的开支范围和标准，各项目费用支出界限划分是否清晰；成本明细报表有无错报、漏报、以少报多、虚列支出、扩大开支范围和标准、挤占成本等问题。